В апреле в качестве одной из мер поддержки строительной отрасли была запущена программа льготной ипотеки под 6,5%.
О том, к чему привела эта программа и стоит ли ее продлевать, на площадке «РГ» поспорили президент Фонда «Институт экономики города», руководитель комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России Надежда Косарева и завкафедрой менеджмента недвижимости Факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Иванкина.
Мутко: Россияне погашают ипотеку за 7-9 лет
Рост спроса из-за снижения ипотечной ставки стал одной из причин роста цен на недвижимость. Кому стало проще, а кому сложнее купить квартиру?
Надежда Косарева: Застройщики воспользовались тем, что льготная ставка по ипотеке позволила им повысить цены, и они смогли переложить в стоимость жилья рост своих затрат на материалы, рабочую силу и переход на проектное финансирование.
Мы проанализировали 17 крупнейших российских агломераций — и практически во всех в 2020 году наблюдается рост цен на жилье в условиях падения доходов населения. В IV квартале 2019 года у нас был исторический максимум доступности жилья (это отношение цены медианной квартиры к медианным доходам семей).
Раньше изменения цен и доходов происходили в одном направлении. А в 2020 году тренд изменился.
Более того, в 12 из 17 агломераций увеличилась полная стоимость квартиры — ее цена вместе с процентами по кредиту в Санкт-Петербурге выросла на 16%, в Москве на 8%. Это негативный эффект для жилищной политики.
Елена Иванкина: Любое улучшение ситуации заемщика, в том числе и снижение процентной ставки по ипотеке, всегда положительно сказывается на рынке.
Льготная ипотека была запущена в условиях пандемии в середине апреля, когда уже было ясно, что на несколько месяцев прекращается строительство, были огромные сложности. Спрос вырос на 70% к 2019 году, увеличился объем взятых кредитов.
Но в значительной степени это произошло из-за того, что изменилась курсовая цена рубля: люди из страха потерять сбережения стали перекладывать их с депозитов в недвижимость.
Прошла первая сделка по льготной ипотеке на частные дома
Я вообще не связываю рост цен на недвижимость с льготной ипотекой. Рост цен произошел из-за того, что от 10 до 25% материалов, оборудования в строительстве, приобретаются за рубежом. При падении стоимости рубля эти составляющие выросли. Плюс уход депозитных денег в недвижимость обеспечил повышенный спрос. Но если бы не было обвала рубля, не произошло бы этого спроса.
Не приведет ли снижение ставок к образованию ипотечного пузыря?
Елена Иванкина: Никаких оснований говорить о появлении ипотечного пузыря нет. Общий объем ипотечного кредитования в России, конечно, вырос. В начале 2000-х он составлял 1% ВВП, сейчас — 8,5%. Но этого совершенно недостаточно. За это же время в Китае объем ипотечного кредитования вырос с 1 до 20% ВВП. У нас ипотека развивается медленно.
У нас достаточно низкий процент плохих кредитов, по которым имеется просрочка на три и более месяца. Сейчас это 1,4%, по оценке ДОМ.РФ, обычно он составляет 0,9%. Во всем мире он составляет 3%. После кризиса 2014 года он повысился до 6%, сейчас этого нет.
Должники смогут получать субсидии на оплату услуг ЖКХ
Кроме того, у нас низкий объем ипотечных ценных бумаг, низкий уровень секьюритизации ипотечных кредитов. В мире он составляет 300-350%, по крайней мере 100%, а у нас 2% от общего объема кредитования. Это ничтожные цифры.
Плюс люди, которые берут ипотеку, очень хорошо считают, могут ли они это сделать. И очень хорошо считают банки. Уровень платежей ипотечных заемщиков — около 22% от зарплаты двоих супругов.
Это прекрасная цифра. США не рекомендуют выдавать ипотечный кредит тем, у кого эта цифра превышает 28%.
То есть мы даже по оценке банков США, которые страшно обожглись в 2008 году, находимся в безопасной зоне.
Надежда Косарева: «Пузырь» — это финансовая ситуация, когда цены на жилье и объем рынка кредитования растут не под влиянием фундаментальных факторов.
Среди них — потребность в жилье (не инвестиционная, а потребительская), рост доходов населения, снижение цены денег в экономике, когда кредиты становятся дешевле. Но субсидирование кредита — не естественная ситуация.
Увеличение рынка в силу искусственных мер называются спекулятивным рынком, это оценивается как риск «пузыря» просто по определению. Как с этим можно спорить?
Чем «пузырь» плох? Он легко лопается. Если доходы населения и дальше будут падать, люди не смогут платить ипотеку, одновременно упадут цены на жилье, а банки останутся с массой залогов, которые потеряли свою цену.
Они брали обеспечение, давали кредит при определенном балансовом соотношении кредита к стоимости залога. Вроде бы сейчас они дают 85%, не больше. То есть у них есть «люфт» 15%.
Но он может быть «съеден» не только снижением цены на жилье, есть и другие факторы.
Топ-5 главных событий 2020 года в сфере недвижимости
А застройщику что делать с этими падающими ценами, падающими доходами населения? Он начал стройку дома, а спроса нет, он не сможет завершить строительство.
Кризис 2008 года в Америке, как правильно сказала Елена Владимировна, связан еще с тем, что была огромная масса уже вторичных, третичных, четверичных финансовых продуктов на этом рынке. Слава богу, что рынок секьюритизации у нас пока небольшой.
Если уж вы хотите поддержать какие-то группы населения — гораздо более эффективным является снижение размера первого взноса, субсидия на это. Тогда часть кредита остается работать на рыночных принципах, а приобретение жилья более доступно.
Нужно ли делать доступнее жилье в Москве, усиливая центростремительные тенденции? Или надо сделать упор на дешевое жилье там, куда не очень едут?
Надежда Косарева: Субсидировать надо везде, но не всех подряд, а группы населения, доходы которых не позволяют приобрести жилье на рынке. Мы почему-то зациклились на жилье в собственности.
А во всем мире под доступным жильем понимают доступный долгосрочный наем жилья. Люди с небольшими зарплатами есть и будут во всех городах. Но это должны быть специализированные целевые программы для семей, которым недоступно жилье.
Таких в нашей стране около 46%, они не смогут приобрести жилье, даже если ставка по ипотеке будет снижена до нуля.
Елена Иванкина: У нас ипотечное кредитование развивается по политическим направлениям и развивается искусственно, сверху. Это не решение банков о том, что они снизят ставку, а настоятельное требование руководства страны. Наверное, это хорошо, потому что иначе было бы очень трудно решить многие проблемы.
Доступность жилья нужно повышать в том числе и в Москве. Москва сейчас представляет сочетание людей совершенно разных — от пенсионеров, которые не могут прожить на пенсию, до олигархов, которые тратят по четыре тысячи евро в день на члена семьи.
До 20% покупателей по льготной ипотеке — инвесторы. Инвестиции с господдержкой — это хорошо?
Надежда Косарева: В России есть гособязательства по обеспечению жильем перед 4 млн семей. Объем невыполненных обязательств — 9 трлн рублей. Очередники ждут жилье в среднем 20 лет. Это инвалиды, семьи с детьми и множество других категорий.
И в этой ситуации все «игры», в том числе с участием бюджета, идут в том сегменте рыночного спроса, где этих людей нет, где люди с самыми высокими доходами. Мы еще и инвесторам помогаем.
Чтобы они перепродали квартиру и получили прибыль? Или сдали в наем людям, которые по рыночным ценам могут арендовать? Странные бюджетные расходы, на мой взгляд.
Степень льготности ипотеки могут установить в зависимости от региона
Елена Иванкина: Поддержка инвесторов абсолютно неправильна через льготную ипотеку. Но если принимаются общие правила, под них естественно попадут все, в том числе и инвесторы.
Сделать так, чтобы лишить воздуха одних и не дать остальным умереть — очень сложно, но наверное, было бы возможно при реальном ипотечном развитии, без политического вмешательства. У нас сейчас это невозможно. Посмотрим, что будет дальше. Я тоже надеюсь, что не будет такого краха, когда люди не смогут платить по ипотеке.
Это было бы большим схлопыванием огромного сегмента рынка, в котором не только строительство, но и производство стройматериалов, отрасли, связанные с отделкой и меблировкой квартир — до 40% ВВП.
Льготная ипотека поддержала строительство, но насколько это нужно, если строителей завозят из-за границы?
Надежда Косарева: Сейчас как раз ситуация, когда многие иностранные рабочие уехали. И получается, что это идет на зарплату как раз нашим строителям. Строительный сектор сохраняет занятость и даже привлекает дополнительную рабочую силу в условиях повышения безработицы и снижения доходов.
Елена Иванкина: По оценке экспертов, 40% рабочих-мигрантов уехали. В том числе и из-за девальвации рубля, потому что в их странах такого не произошло, и они уезжают туда, где заработки не потеряли свою валютную наполненность. Хотя я думаю, здесь все-таки фактор пандемии, в первую очередь, а не финансовый.
Вопрос миграционной политики выходит за рамки нашей сегодняшней встречи. Хаотичная миграция очень вредна для страны. Она размывает внутренний рынок рабочей силы, снижает уровень оплаты труда и очень отрицательно сказывается на экономике.
Если в июле льготную ипотеку не продлят — что будет: резкое повышение ипотечной ставки, падение спроса и цен?
Снижение цен на вторичном рынке жилья может продлиться несколько лет
Надежда Косарева: Самый пессимистический сценарий — если не будут расти доходы населения, то спрос на жилье даже с льготной ипотекой будет сокращаться, потому что будут уже исчерпаны инвестиционные и потребительские возможности людей.
Застройщики на неконкурентных локальных рынках постараются сохранить цены и могут столкнуться с банкротствами, потому что спроса не будет. На более конкурентных рынках могут снижаться цены. Но может оказаться, что проекты в целом тогда станут нерентабельны.
Самый оптимальный вариант для рынка — если цены будут расти в соответствии с инфляцией. Для людей, конечно, оптимально, если они вообще не будут расти.
Елена Иванкина: Совершенно ненормально, что в стране, где имеется рынок, при падении доходов населения цены растут — то, что случилось в 2020 году и было связано с падением валютной стоимости рубля и с приобретением значительной части товаров и оборудования на импорте. Если не будет никаких экстренных макроэкономических и политических ситуаций, продолжится постепенный рост цен, вдвое выше, чем ожидаемая инфляция, на 6-8% в год.
Но ставки по ипотеке в перспективе должны снижаться, даже если программа льготной ипотеки будет завершена. Банки берут очень много за свои кредиты на фоне страшно низких ставок по депозитам. И 4%, и 3% по ипотеке должны быть нормальны, ожидаемы в нашей стране. Почему нет? Несколько лет назад никто не поверил бы, что может быть 6,5-7% по ипотеке, нормально было 12-13%.
В сложной ситуации, в которой оказалась экономика страны, мне кажется, можно бюджетно поддерживать ипотеку в период кризиса, но затем эта программа должна быть свернута, не должно быть долгой льготной поддержки.
Надежда Косарева: Если Центробанк продолжит поддерживать низкую ключевую ставку, то снижение ставок вполне возможно. Но у нас пока исторически не было длительных периодов снижения инфляции.
Как можно стать владельцем заброшенной недвижимости
Мне кажется, наша базовая ошибка — что мы зациклились на жилье в собственность. Я половину своей профессиональной жизни занималась ипотекой, была ее основным апологетом, говорила: «Как это так — у нас нет инструмента, чтобы приобрести жилье в кредит!».
Но сейчас, когда ипотека стала рутинной частью жизни, доступна более 50% населения — надо уже оставить ее в покое. Пусть она живет рыночной жизнью, не надо ее трогать, не надо повышать ее доступность.
При этом у нас абсолютно отсутствуют сегменты удовлетворения жилищной потребности, которые есть в других странах: нет цивилизованного рыночного найма жилья, субсидированного сегмента некоммерческой аренды для семей с невысокими доходами.
Имущественные налоговые вычеты при приобретении жилья, в том числе с ипотекой, обходятся стране в 200 млрд рублей ежегодно. На это можно было бы построить в год 4 млн кв. м доступного жилья и дать его в наем людям, у которых низкие доходы.
Путин решил продлить льготную ипотеку на год :: Финансы :: РБК
Владимир Путин предложил продлить программу льготной ипотеки на год, подняв ставку до 7% и сократив размер кредита до ₽3 млн. Но семьи с хотя бы одним ребенком, рожденным после 2017 года, смогут взять ипотеку до ₽12 млн под 6%
Екатерина Кузьмина / РБК
Президент Владимир Путин заявил, что резко сворачивать программу льготной ипотеки на новостройки нельзя, ее надо продлить на один год, до 1 июля 2022-го.
Он предложил сохранить ее действие для всех регионов России, но изменить условия.
«При этом чуть-чуть приподнимем саму ставку, и будут внесены некоторые изменения», — сказал Путин, выступая на Петербургском международном экономическом форуме.
Ставка по льготной ипотеке составит 7% годовых, а предельная сумма будет единой для всех регионов — 3 млн руб., следует из заявления Путина. Сейчас ставка равняется 6,5%, лимиты на покупку первичного жилья достигают 12 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, для всех остальных регионов — 6 млн руб.
Одновременно Путин объявил о расширении программы семейной ипотеки по ставке 6%.
Она теперь будет предоставляться семьям с одним ребенком, если он родился не ранее 1 января 2018 года, а не как сейчас (семьям с двумя детьми и более при условии рождения ребенка после 2017 года).
Максимальная сумма кредита в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях составит 12 млн руб., в других регионах — 6 млн руб. При этом можно будет как взять новый кредит, так и рефинансировать существующий.
Что нужно знать о льготной ипотеке
Программа льготной ипотеки на новостройки по ставке 6,5% годовых заработала в середине апреля 2020 года, в разгар антикоронавирусных ограничений, с начала лета выдачи кредитов резко пошли вверх.
Программа должна была завершиться 1 ноября, но была продлена до 1 июля 2021 года. По словам Путина, введение льготной ипотеки позволило привлечь в жилищное строительство в России свыше 2 трлн руб.
, ее оформили более полумиллиона семей.
С введением программы льготной ипотеки и снижением ключевой ставки в прошлом году российские банки выдали рекордные 1,7 млн ипотечных кредитов на 4,3 трлн руб. Примерно четверть от этого объема (более 1 трлн руб.) пришлась на льготную программу под 6,5%. В январе—марте 2021 года доля льготной ипотеки в выдачах составила 26%, следует из данных «Дом.РФ».
Почему изменят параметры льготной ипотеки
Программа льготной ипотеки должна была действовать до 1 июля. Вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий строительство, и Минстрой выступали за ее продление, чтобы поддержать спрос на рынке новостроек.
Однако ЦБ указывал на возникшие в связи с ее действием риски: субсидирование ипотечных ставок стало негативно влиять на стоимость жилья и его доступность для потребителей — в некоторых регионах рост цен на недвижимость нивелировал ту выгоду, которую заемщики могли получить от снижения ставки, заявила в конце прошлого года председатель Банка России Эльвира Набиуллина, указав, что важно не допустить пузыря на ипотечном рынке.
Параметры льготной ипотеки было решено изменить, после того как были проанализированы выданные по программе кредиты, рассказал в кулуарах ПМЭФ-2021 вице-премьер Марат Хуснуллин.
По его словам, средний объем 90% кредитов составил около 3 млн руб.
: «Поддержка ипотеки — это дорогостоящее мероприятие, поэтому мы долго с Центральным банком проводили совместные переговоры, расчеты и пришли к выводу, что оптимальная цифра — это 3 млн руб. для всех регионов».
Вице-премьер также отметил, что за 2020 год было выдано около 80 тыс. кредитов по программе семейной ипотеки. По прогнозу Хуснуллина, с расширением программы на семьи с одним ребенком объем выдачи может увеличиться до 100–120 тыс. кредитов. Гендиректор «Дом.
РФ» Виталий Мутко настроен еще более оптимистично: по его мнению, выдача кредитов по семейной ипотеке может увеличиться до 175 тыс. кредитов в год.
По оценке министра финансов Антона Силуанова, для расширения программы семейной ипотеки из бюджета потребуется примерно 40 млрд руб. на три года.
Всего по двум льготным программам за год (с июля 2021-го по июнь 2022-го) может быть выдано 250 тыс. кредитов на 700–800 млрд руб., надеется Хуснуллин.
Как это скажется на продажах жилья
Повышение ставки на 0,5 п.п. не окажет заметного влияния на итоговый уровень переплаты и долговую нагрузку, считает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. Предложенная ставка будет по-прежнему выгодна заемщикам, особенно в условиях повышения ипотечных ставок вслед за ключевой, добавляет младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
На 1 мая средняя ставка по жилищным и ипотечным кредитам в России составила, по информации ЦБ, 7,3% при ключевой ставке 5% годовых.
Коммерческий директор группы «Страна Девелопмент» Александр Гуторов также уверен, что ставки по программе все равно останутся привлекательными для покупателей, особенно в тех регионах, где не было значительного роста цен и при этом ощущается острая нехватка жилья.
Более значимым, по мнению опрошенных РБК экспертов, является снижение предельной суммы кредита.
Хотя программа сохранится во всех регионах России, де-факто она ограничит спрос на льготные ссуды в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области, констатирует Доронкин, напоминая, что на эти три региона пришлась почти треть общего объема выданной ипотеки в январе—апреле этого года.
Сокращение лимитов сделает программу фактически недоступной также в Сочи, Владивостоке и Хабаровске, добавляет директор по маркетингу девелоперской компании «Талан» Наталья Гарифуллина. В Москве льготной программой продолжат пользоваться заемщики с крупной суммой первого взноса, надеется заместитель гендиректора компании MR Group Ирина Дзюба.
Расширение программы семейной ипотеки, по оценке Доронкина, серьезно не повлияет на спрос: на семейную ипотеку приходится менее 5% от общего объема выдач за последние два года, и расширение конкретно этой программы вряд ли даст какой-то серьезный эффект.
«Клиентов с маленькими детьми на рынке новостроек очень много, поэтому [благодаря этой программе] резкого падения спроса в Москве и Подмосковье удастся избежать», — возражает гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.
Расширение целевой аудитории семейной ипотеки может частично нивелировать негативный эффект от значительного — в четыре раза [в столичных городах] — снижения максимальной величины кредита по программе льготной ипотеки, согласна управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
«Дом.РФ» приводит данные Росстата, согласно которым в России ежегодно рождаются 500–600 тыс. детей, то есть на льготные кредиты уже с июля могут рассчитывать 1,5 млн семей. По данным «Дом.РФ», с момента запуска программы льготной ипотеки ею воспользовались 140 тыс. семей, им было выдано кредитов на 375 млрд руб.
Повлияет ли изменение условий на цены
Введение программы льготной ипотеки и повышение спроса на жилье стали одними из факторов, вызвавших в прошлом году рост цен на квартиры.
В апреле этого года Путин поручил ФАС проверить рост цен на жилье, отмечая, что в среднем по России стоимость жилой недвижимости увеличилась на 12%, а в ряде регионов, например в Северной Осетии, цены поднялись на 30%. По расчетам «Дом.
РФ», которые приводит Центральный банк, выгода от программы для покупателя нивелируется, если рост цен на жилье превышает 19%.
По итогам проверки ФАС не выявила картельного сговора между застройщиками, который мог бы вызвать рост стоимости квартир в новостройках.
Среди факторов, повлиявших на подорожание жилья, чиновники называли нехватку рабочих на стройках и рост стоимости стройматериалов, в частности арматуры и металлопроката.
На льготную ипотеку пришлось только около 5% от роста цен на жилье, указал на ПМЭФ-2021 Хуснуллин.
Новые условия по льготной ипотеке немного сдержат рост цен на недвижимость, полагает Щурихина. Поскольку средний размер ипотечного кредита приближается к 3 млн руб., то есть соответствует лимиту льготной программы, застройщики не захотят сокращать поток клиентов, подходящих под ее условия, и тем самым будут сдерживать рост цен, поясняет эксперт.
Снижение кредитных лимитов по льготной ипотеке может привести к увеличению спроса граждан на необеспеченные кредиты, «чтобы получить недостающую сумму для первоначального взноса», не исключает Доронкин.
В мае ЦБ вновь обратил внимание на сохраняющуюся практику оформления потребкредитов для внесения первоначального взноса по ипотеке.
Сейчас, по оценкам рейтингового агентства АКРА, первоначальный взнос не менее чем 7% ипотечных ссуд прямо или косвенно оплачивается средствами потребкредитов.
Расширение программ субсидирования ипотечных ставок создает риски для банков, отмечали ранее аналитики агентства «Эксперт РА». Заемщики, которым были одобрены ссуды на льготных условиях, с высокой вероятностью не получили бы их без госпрограммы, поясняли аналитики.
В основном это связано с низким первоначальным взносом по льготным кредитам: чем выше этот показатель, тем меньше вероятность дефолта, считает ЦБ.
По его данным, наращивание выдач ипотеки именно за счет ссуд с низким первоначальным взносом (до 20%) уже произошло: если до начала пандемии доля таких кредитов составляла 32% от общего объема выдач, то в первом квартале 2021 года — уже 37%. Первоначальный взнос по льготным программам, по словам Хуснуллина, останется на уровне 15%.
«Льготная программа опасна тем, что она провоцирует заемщиков с низкими доходами обращаться за кредитами, а банки — снижать стандарты андеррайтинга, и все это на фоне роста цен на недвижимость», — констатирует старший кредитный эксперт Moody’s Ольга Ульянова. По ее мнению, риски ухудшения качества ипотечных кредитов при продлении программы сохраняются.
Чтобы сдержать накопление рисков в ипотеке, ЦБ уже объявил, что с 1 августа повысит для банков коэффициенты риска по вновь выдаваемым ипотечным кредитам. Самое заметное ужесточение требований как раз затронуло ссуды с низким первоначальным взносом.
Как сложится жизнь россиян, решившихся на ипотеку в 2020–2021 годах
В октябре россияне пропустили платежи по автокредитам на сумму 638 миллионов рублей. Бум невыплат эксперты связывают с повышенным спросом на авто летом 2020-го. Сегодня повышенный спрос сместился в сторону недвижимости, граждане уже успели взять рекордные объемы ипотечных кредитов. Ждет ли рынок жилья волна невыплат, рассказали эксперты «Вечерней Москвы».
Экономист Алексей Коренев уверен: повышенный спрос на покупку недвижимости вызван не столько желанием россиян скорее вложить деньги, сколько программой льготной ипотеки, которая может привести к росту числа ненадежных заемщиков.
— Кредиты в нашей стране берут чаще всего по двум причинам: когда реально не хватает на жизнь и когда хочется пустить пыль в глаза.
Человек живет в убитой пятиэтажке, зато под окном у него стоит «Шевроле Камаро», ведь он уверен, что если купит дорогую машину, то не будет казаться неудачником. Не понимая, что на самом деле окажется просто неудачником на дорогом авто.
Именно это стремление потреблять больше, чем зарабатываешь, и стало одной из причин того, почему россияне потратили так много денег на автокредиты летом и почему перестали выплачивать их теперь, — говорит он.
С ипотекой, по мнению Коренева, все иначе: если за невыплаты отберут машину и человек просто пересядет на более дешевую модель, то в случае с отнятой за долги недвижимостью заемщик лишается не статуса, а всего образа жизни.
— Он уже сделал ремонт, купил мебель, пристроил детей в школу и детский сад. Здесь речь не о красивом авто, а о целой жизни. Потому к ипотеке заемщики относятся намного более ответственно, стараются кровь из носу, но отдавать, — отмечает специалист.
Тем не менее, как отметил экономист, программа льготного кредитования делает свое дело и число проблемных заемщиков растет, потому ЦБ и выступает за ограничение действия программы до 1 июля.
Дело в том, что, если заемщики в массовом порядке перестанут выплачивать кредиты, банки будут вынуждены начать реализовывать залоговые квартиры по ценам ниже средних, что может привести к обвалу на рынке недвижимости и в сфере банковского кредитования.
— Пока ситуация неопасная: исходя из сегодняшнего уровня просрочки, можно сказать, что до тяжелых проблем еще далеко. Тем не менее ЦБ абсолютно справедлив в своих опасениях относительно продления программы льготной ипотеки, — заключил эксперт.
Профессор кафедры финансов и банковского дела РАНХиГС Юрий Юденков согласился, что к ипотеке россияне относятся более ответственно, чем к автокредитам, и посчитал, что бум невыплат в этой сфере крайне маловероятен:
— Сегодня у нас очень много льготных программ, первоначальный взнос сильно понижен, а в некоторых регионах его вообще нет. Представьте только, как это заманчиво: не платишь ничего, но получаешь квартиру.
Это действительно повышает риск несвоевременного погашения займов или вообще невыплат, как мы это видели в 2006–2007 годах в США. Правда, здесь масштабы не такие.
Мы видим, что определенный процент невыплат есть, но они несопоставимы с просрочкой платежей по автокредитам.
Юденков посчитал, что большинство взявших ипотеку по льготной программе либо и так давно планировали приобрести недвижимость, следовательно, ответственно подошли как к покупке, так и к выплатам, либо использовали появившуюся возможность для вложения и сбережения средств:
— Соответственно, я убежден: абсолютное большинство в состоянии соблюсти взятые на себя обязательства. Потому что и проценты понижены, и мотивация правильная. Кроме того, банки обладают огромной системой договоренностей в виде сдвига выплат, реструктуризации кредитов — все эти инструменты призваны помочь заемщику.
Юденков заключил, что вероятность кризиса на рынке недвижимости есть, но она крайне невелика, поскольку к ипотеке заемщики изначально подходят с другой, более правильной мотивацией.
Экономист назвал сроки перехода России на полный безнал
Что ждет рынок ипотеки в 2021 году. Мнение эксперта
По данным Центробанка, в 2020 году в России оформили рекордное число ипотечных кредитов — больше 1,7 млн кредитов на общую сумму 4,3 трлн рублей. Такой популярности ипотеки способствовали низкая процентная ставка и ряд льготных программ, объявленных правительством.
Однако в апреле 2021 года Центробанк поднял ключевую ставку до 5% годовых. Что будет с рынком ипотеки в 2021 году? На этот вопрос отвечаетуправляющий директор аналитического управления «Открытие Research» Константин Енин.
Факторы роста ипотечного рынка постепенно сходят на нет. Ключевая ставка вновь была повышена и достигла 5%. Это постепенно отразится на ставках по ипотечным кредитам – их снижение прекратится, а затем возможен переход к росту.
Кроме того, ЦБ анонсировал возможное ужесточение требований к выдаче ипотеки, в т.ч. увеличение уровня надбавок для заемщиков с первоначальным взносом от 15% до 20%. Что также может сократить объем выдачи, — подчеркивает Енин.
По оценкам «Открытие Research», в 2021 году будет выдано примерно 1,4 млн ипотечных кредитов на сумму 3,8-4 трлн рублей. При этом в 2022 году рынок может снова активизироваться – ожидается постепенное восстановление экономики после пандемии, увеличение доходов населения, что компенсирует текущий уровень цен на жилье.
«В апреле 2021 года рынок жилья начал проявлять признаки равновесия – замедлился месячный прирост цен, ранее подогреваемый программой льготной ипотеки. По данным ЕИСЖС, в апреле средние цены реализации новостроек в России выросли всего на 0,6% к марту, тогда как в марте они выросли на 2,5% по сравнению с февралем, — говорит Константин Енин.
Об охлаждении рынка говорит и уменьшение количества сделок на рынке недвижимости. При этом в годовом выражении ипотека пока растет: по данным Frank RG, в первом квартале выдано почти 420 тыс. ипотечных кредитов на первичное и вторичное жилье, что на 21% выше, чем за аналогичный период 2020 года. Общая сумма достигла 1,17 трлн рублей, что на 40% выше, чем годом ранее.
«Пока повышение ключевой ставки не отразилось на рынке жилья, — продолжает Енин. — На первичном рынке все еще действует льготная ипотека, ставка по которой зафиксирована и субсидируется государством.
Завершение этой программы, действующей до 1 июля 2021 года, или ограничение ее географии (Банк России предлагает ограничить программу 24 регионами) окажет на рынок большее влияние, чем рост ключевой ставки.
В преддверии ее завершения, по аналогии с ситуацией в 2018-2019 годах, может произойти всплеск спроса из-за покупателей, стремящихся зафиксировать низкие ипотечные ставки».
По его мнению, государственная программа поддержки ипотеки, скорее всего, трансформируется в целевое субсидирование отдельных регионов или даже локаций.
«С одной стороны, это позволит рынку прийти к более сбалансированному состоянию. С другой, дает государству эффективный инструмент стимулирования конкретных местных рынков», — считает эксперт.
Он предполагает, что ключевая ставка, а значит, и ставка по ипотеке продолжит свой рост.
До конца года, с учетом возможного роста ключевой ставки, ставки по ипотеке на новостройки могут колебаться в пределах 7,5-8,5%, а на «вторичку» подняться до 9-10%.
Повышение ипотечной ставки сделает неизбежным рост ежемесячного платежа, а это может привести к снижению спроса или цен.
По примерным расчетам, повышение ставки на 1 процентный пункт увеличивает размер ежемесячного платежа примерно на 8%.
Льготную ипотеку продлят после 2021: приведёт ли это к новому кризису?
Ипотека с господдержкой под 6,5% стала камнем преткновения правительства и Центробанка. Власти видят в льготной программе антикризисное решение.
Центральный банк беспокоит резкий рост цен на жильё и падение доходов населения при высоком спросе на ипотеку.
При ухудшении экономической ситуации люди потеряют работу, образуются просрочки по кредитам – надуется долговой пузырь, который приведёт к новому кризису. Несмотря на все предупреждения ЦБ, власти решили продлить программу ещё на три года.
Ипотеку мы не бросим
В октябре 2020 года президент Владимир Путин и премьер-министр Михаил Мишустин продлили ипотеку с господдержкой до июля 2021. Но льготная программа будет жить и после грядущего лета. Правда, с некоторыми ограничениями, сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин. Об этом зампред правительства рассказал на совещании в полпредстве УрФО в Екатеринбурге, пишет РБК.
Вице-премьер Марат Хуснуллин. newvz.ru.
Мы предложим новые механизмы по ипотеке, может, какие-то решения. Базово мы считаем, что мы продлим ипотеку. Вы всем своим застройщикам скажите, что мы в любом случае эту программу бросать не будем
15 февраля Владимир Путин поручил продлить ипотеку под 6,5% до 2024 года. Хуснуллин пообещал, что программа будет действовать до 2024 «в любом случае». О каких именно ограничениях говорил вице-премьер – неизвестно, но чиновник обещал, что они будут «незначительными».
Позитивный эффект снизился
Возможно, власти будут выдавать ипотеку с льготной ставкой адресно: поддерживать регионы, где нет сильного роста цен на жильё, или молодые семьи.
Об этом говорила глава ЦБ Эльвира Набиуллина на совещании с банкирами. По её словам, ипотека под 6,5% хорошо показала себя как антикризисная мера, но её нужно «вовремя свернуть».
При этом не резко, а постепенно.
В значительном числе регионов рост цен перекрыл позитивный эффект от снижения процентных ставок по ипотеке. Поэтому, на наш взгляд, она должна быть более таргетирована, чтобы реально работала на повышение доступности жилья для людей и не приводила к перегреву на рынке жилья
Центробанк давно выступает за сокращение программы, так как снижение процента по жилищным кредитам в текущей ситуации ведёт к росту долгового пузыря. Набиуллина напомнила, что ипотечные ставки не должны «противоречить» тенденциям на рынке. Сейчас проценты по ипотеке исторически низкие при резком подорожании жилья и падении доходов граждан.
Правда и мифы о деньгах в OK
Ипотека: итоги февраля 2021 года
1. Российские банки в феврале 2021 года выдали ипотечных кредитов на 410 млрд руб., из которых 392 млрд руб. или 96,3% пришлось на 20 крупнейших банков.
Объем выданных кредитов 20 крупнейшими банками вырос к февралю прошлого года на 27%. Рост обеспечила как льготная ипотека (104 млрд руб.), так и восстановление рыночных программ.
Объемы выданных кредитов по ним выросли к февралю прошлого года на 16 млрд руб. или на 6% (до 288 млрд руб.).
Таким образом, за первые два месяца 2021 года крупнейшие банки выдали 233 тысячи ипотечных кредитов на сумму 645 млрд руб., что на +39% выше аналогичного периода прошлого года — очередной рекорд ипотечного рынка.
2. В феврале банки корректировали ставки по рыночным ипотечным программам. Средневзвешенные ставки ключевых ипотечных банков на первичном и вторичном рынках остались без изменений (7,88% и 8,06% соответственно).
3. В феврале банки приняли 533 тысячи заявок, что на 133 тысячи заявок больше, чем в феврале прошлого года. Из них одобрено 313 тысяч. По программе льготной ипотеки было принято 92 тысячи заявок (17% от всех принятых), по рыночным программам — 441 тысяча заявок. Уровень одобрения по льготной программе по-прежнему стабильно выше, чем по рыночным программам: 68% против 58%.
4. Портфель ипотечных кредитов крупнейших банков на 1 марта 2021 года составил 10,2 трлн руб.: темп роста портфеля в годовом выражении достиг 22,3%. Доля портфеля льготных программ составила 20%, из которых 9% приходится на льготную программу 6,5%, 7% на «Семейную ипотеку».
Объем выданных кредитов
В феврале крупнейшие ипотечные банки выдали 140 тысяч кредитов на сумму 392 млрд руб. Рост рынка ипотечного кредитования сохраняется на протяжении девяти месяцев подряд благодаря рекордно низким ставкам по рыночным ипотечным программам (7,88%-8,06%), а также льготной ипотеке, доля которой в феврале 2021 года составила 27% (103,7 млрд руб.).
По итогам февраля на пять лидеров по объему выданных кредитов пришлось 82% рынка. Сбербанк обеспечил 50% всех объемов ипотеки выданной ипотеки в России, ВТБ — 19%, Альфа-Банк — 5%, Банк ДОМ.РФ — 4% и Россельхозбанк — 3%.
За январь-февраль 2021 года крупнейшие банки выдали 233 тысячи кредитов (+22% к аналогичному периоду прошлого года) на 645 млрд руб. (+39%).
Лидерами по объему выданных кредитов с начала года стали Сбербанк (+126 млрд руб. к январю-февралю 2020 года, 48% всей выдачи), ВТБ (+ 15 млрд руб., 18%), Альфа-Банк (+9 млрд руб., 5%), Банк ДОМ.
РФ (+17 млрд руб., 4%) и Россельхозбанк (+8 млрд руб., 4%).
Структура выданных кредитов
В феврале доля ипотеки на первичном рынке сократилась составила 27% в общем количестве выданных кредитов. Доля на вторичном рынке выросла до 54%.
Доли других кредитных продуктов за месяц остались практически без изменений: кредиты на рефинансирование ипотеки составили 16% объема выданных кредитов, доля кредитов на готовые жилые дома — 2% и 1% — кредиты под залог имеющейся недвижимости.
Среди лидеров по сегментам изменений за месяц не произошло: наибольшая доля выданных в феврале кредитов на новостройки у Московского Кредитного Банка (70%), Банка Санкт-Петербург (68%) и Промсвязьбанка (59%). Как и в прошлом месяце, лидерами по доле выданных кредитов на «вторичке» остаются Сбербанк (66% всех выдач банка), Абсолют Банк (63%) и Азиатско-Тихоокеанский Банк (58%).
Наибольшая доля кредитов на рефинансирование ипотеки в ЮниКредит Банке (68% всех выданных кредитов), Банке ДОМ.РФ (59%) и Росбанке (43%).
Лидером по выдачам кредитов на готовые жилые дома остается Россельхозбанк (21% всех выданных кредитов банка). А под объему ипотечных кредитов под залог имеющейся недвижимости бессменным лидером остается Совкомбанк (32% всех выданных кредитов банка).
Ставки
В феврале средневзвешенные ставки сохранились на минимальных значениях. Ставка ипотечных кредитов новостройки — 7,88% (без изменений к январю 2021 года), на вторичном рынке — 8,06% и на рефинансирование — 7,85% (-0,02 п.п.).
Часть банков в феврале скорректировала ставки. Банк ДОМ.РФ снизил базовую ставку по льготной программе «6,5%», а также отменил опцию «Большие суммы», в рамках которой действовало дополнительное снижение ставки. В результате минимальная предлагаемая ставка по программе выросла на 0,1 п.п.
Банк Санкт-Петербург ввел скидку 0,1 п.п. за быстрый выход на сделку на вторичном рынке. Абсолют Банк ухудшил условия скидки по акции «Flex Price» (быстрый выход на сделку), с февраля скидка составляет 0,25 п.п. вместо 0,5 п.п.
ФК Открытие, РНКБ, Промсвязьбанк и ТКБ снизили базовые процентные ставки по программам.
- Самые выгодные ставки кредитов на конец февраля:
- — на новостройки: 7,3% — Банк ДОМ.РФ, 7,5% — ФК Открытие, ЮниКредит Банк, 7,65% % — Промсвязьбанк
- — на вторичном рынке: 7,5% — ЮниКредит Банк, 7,6% — ФК Открытие, 7,74% — ТКБ
- — на рефинансирование: 7,1% — Банк ДОМ.РФ, 7,5% — ЮниКредит Банк, ФК Открытие, 7,74% — ТКБ
- — по льготной программе: 5,8% — Банк ДОМ.РФ, 5,85% — АК Барс, 5,9% — Россельхозбанк, Газпромбанк и ЮниКредит Банк
- — по «Семейной ипотеке»: 4,5% — Промсвязьбанк, 4,6% — Россельхозбанк, Ак Барс, 4,69% — Банк Санкт-Петербург
Ставки на внутреннее рефинансирование в банках топ-20 менее привлекательны по сравнению со ставками на внешнее рефинансирование, разница в банках составляет 0,04-2,78 п.п.
Продуктовые сегменты
1. Новостройки
В феврале доля кредитов на новостройки в общем количестве выданных кредитов крупнейших банков снизилась составила 27%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года доля первичного рынка в структуре выданных кредитов выросла на 2 п.п.
В феврале 20 крупнейших банков выдала 37 тысяч кредитов на 136 млрд руб., что на 63% больше, чем в феврале прошлого года. Рост объемов ипотеки на новостройки, в основном, обеспечен льготной программой, доля которой составила 75% от объема выданных кредитов на первичном рынке или 104 млрд руб.
По итогам февраля в пятерку лидеров вошел Россельхозбанк. Наибольший объем выданных кредитов, по-прежнему, у Сбербанка (60 млрд руб., 44% всей выдачи топ-20 банков), ВТБ (29 млрд руб., 21%), Альфа-Банка (12 млрд руб., 8%), Банка ДОМ.РФ (5 млрд руб., 4%) и Россельхозбанка (4 млрд руб., 3%). Объем выданных кредитов пятеркой лидеров составляет 80% всей выдачи на новостройки.
Наибольший вклад в рост объема выданных кредитов на новостройки внес Сбербанк (+34 млрд руб., +134%), ВТБ (+9 млрд руб., +43%) и Банк ДОМ.РФ (+3 млрд руб., +144%).
2. Вторичный рынок
Доля кредитов на готовое жилье в общем количестве выданных кредитов крупнейших банков в феврале составила 54%, снизившись на 3 п.п. по отношению к февралю 2020 года. На вторичном рынке крупнейшими банками выдано 75 тысяч кредитов на 189 млрд руб.
Приросту объема выданных кредитов в феврале способствовал ряд факторов: низкие ставки по рыночным программам на готовое жилье (средневзвешенная ставка составила 8,06%), высокий уровень продаж жилья на первичном рынке со сроком ввода в 2021 г.
(69%), а так же опережающий рост цен на жилье на первичном рынке (по данным Росстата на 4 квартал 2020 года: рост 12% на первичном против 9% на вторичном).
По итогам февраля в пятерку банков-лидеров сегмента вошел Росбанк, поднявшись с 6 на 5 место. Укрепил позиции Альфа-Банк, поднявшись с 5 на 4 строчку рейтинга.
Наибольший объем выданных кредитов на вторичном рынке в феврале 2021 года обеспечили: Сбербанк (129 млрд руб., 68% всего объема выданных крупнейшими банками кредитов), ВТБ (28 млрд руб., 15%), Россельхозбанк (4 млрд руб., 3%), Альфа-Банк (4 млрд руб., 2%) и Росбанк (4 млрд руб., 2%). Пятерка лидеров обеспечивает 90% объема выданных кредитов на вторичном рынке недвижимости.
Статистика по теме Наибольший вклад в рост объема выданных кредитов на вторичном рынке внёс Сбербанк (+45 млрд руб. к февралю 2020 года).
3. Рефинансирование
Доля кредитов на рефинансирование в общем количестве выданных ипотечных кредитов в феврале составила 16%.
На цели рефинансирования в феврале 20 крупнейших банков выдали 23 тысячи кредитов на 55 млрд руб., на 39% больше, чем в феврале прошлого года.
Только 6 из 20 крупнейших банков рефинансируют собственные ипотечные кредиты, при этом доля внутреннего рефинансирования в общем объеме рефинансируемых кредитов традиционно не превышает 1% (0,7 млрд руб.).
РНКБ – единственный банк из двадцатки крупнейших, в котором 90% выдач на рефинансирование ипотеки приходится на внутреннее перекредитование, в остальных банках доля внутреннего рефинансирования не превышает 7%.
Ставки на внутренее рефинансирование в крупнейших банках, как правило, менее привлекательны по сравнению со ставками на внешнее рефинансирование, разница составляет 0,04-2,78 п.п. (исключение – Промсвязьбанк с единой ставкой 7,52%).
По итогам февраля в пятерку банков-лидеров по объему выдачи кредитов на рефинансирование ипотеки вошел Альфа-Банк, переместившись с 6-го на 3-е место, покинул пятерку Росбанк, потеряв 2 позиции и опустившись на 6 место. Сбербанк переместился с 4-го на 3-е место с результатом 3,4 млрд руб.
Наибольший объем выдач в феврале обеспечили: ВТБ (18 млрд руб., 33% всей выдачи топ-20 банков), Банк ДОМ.РФ (10 млрд руб., 18%), Альфа-Банк (4,4 млрд руб., 8%), Сбербанк (4,4 млрд руб., 8%), ФК Открытие (4,2 млрд руб., 8%). Крупнейшие банки на рынке рефинансирования ипотеки обеспечивают 75% общего объема выднных кредитов на рефинансирование.
Наибольший вклад в рост выдачи к февралю 2020 г. по кредитам на рефинансирование ипотеки внесли Банк ДОМ.РФ (+7,6 млрд руб., +316%), ВТБ (+2,7 млрд руб., +18%) и Сбербанк (+2,6 млрд руб., +150%). Банк ДОМ.РФ среди топ-20 банков предлагает наиболее привлекательную ставку по рефинансированию ипотеки (7,1%).
4. Земельные участки и индивидуальные жилые дома
Доля кредитов на готовые жилые дома в общем количестве выдачи 20 крупнейших банков составила 1,5%, на 1,1 п.п. больше, чем годом ранее в аналогичный период.
В феврале двадцатка крупнейших выдала 2,1 тысячи кредитов на 4,4 млрд руб.
Только 4 банка предоставляют клиентам кредиты на ИЖС, доля которых в общем объеме выдач по кредитам на жилые дома и земельные участки составляет 11% (0,5 млрд руб.): 58% выданных кредитов на ИЖС в общем объеме выдач по кредитам на жилые дома и участки у Сбербанка (324 млн руб.).
По итогам февраля в пятерку банков-лидеров по объему выдачи кредитов на жилые дома вошел Росбанк, переместившись с 7 на 4 место (+11,2 млн руб., +159% к январю 2021 г.).
Наибольший объем выдач в феврале обеспечили: Россельхозбанк (2,8 млрд руб., 64% всей выдачи крупнейших банков), Сбербанк (0,7 млрд руб., 16%), АК Барс (0,4 млрд руб., 9%), Росбанк (0,1 млрд руб., 2%), Совкомбанк (0,1 млрд руб., 2%). Доля выдачи пятеркой крупнейших банков кредитов на жилые дома и земельные участки составила 93%.
Наибольший вклад в рост выдачи к февралю 2020 г. по кредитам на жилые дома внес Россельхозбанк (+2,4 млрд руб., +652%) как активный участник «Сельской ипотеки».
5. Кредиты под залог имеющейся недвижимости
Доля кредитов под залог имеющейся недвижимости в общем количестве выдачи крупнейших банков практически составила 0,9%.
По кредитованию под залог имеющейся недвижимости в феврале крупнейшими банками выдано 1,3 тысячи кредитов на 2,5 млрд руб., на 42% больше, чем в феврале 2020 года.
По итогам февраля в пятерку банков-лидеров по объему выдачи кредитов под залог имеющейся недвижимости вошли Россельхозбанк, переместившись с 7 на 3 место, ВТБ (с 8 на 4 место) и Росбанк (с 6 на 5 место). Райффайзенбанк, Ак Барс и Альфа-Банк покинули топ-5, заняв 6, 10 и 12 места соответственно.
Наибольший объем выдач в феврале обеспечили: Совкомбанк (1,6 млрд руб., 64% всей выдачи банков), Сбербанк (363 млн руб., 16%), Россельхозбанк (120 млн руб., 4%), ВТБ (85 млн руб., 4%), Росбанк (70 млн руб., 4%). 92% объема выдач в феврале обеспечили топ-5 банков.
Наибольший вклад в рост выдачи к февралю 2020 г.внеслиСовкомбанк (+391 млн руб.) и Сбербанк (+218 млн руб.).
6. Выдача кредитов по госпрограммам
В феврале доля кредитов по программам с господдержкой в общем количестве выдач составила 33% от всех выданных кредитов, что на 25 п.п. больше, чем в феврале прошлого года.
Двадцатка крупнейших банков выдала 46 ипотечных кредитов по программам с господдержкой на 143 млрд руб., в шесть раз больше, чем годом ранее. 67% всех выдач по программам с господдержкой пришлось на льготную ипотеку под 6,5%.
По итогам февраля в пятерке банков-лидеров по объему выдач ипотеки с господдержкой произошли изменения: Альфа-Банк и Промсвязьбанк поднялись на 1 строчку вверх, заняв 3 и 5 места соответственно: в феврале Промсвязьбанк в полтора раза увеличил объем выдач по «Военной ипотеке», вернув лидерство по выдачам по программе (1,5 млрд руб., +56% к январю 2021 г.).
Наибольший объем выдач по госпрограммам в январе обеспечили: Сбербанк (64 млрд руб., 45% всей выдачи), ВТБ (27 млрд руб., 19%), Альфа-Банк (11 млрд руб., 7%), Россельхозбанк (11 млрд руб., 7%), Промсвязьбанк (6 млрд руб., 4%). Доля пяти банков-лидеров сегмента составила 82%.
Заявки
В феврале банки получили 533 тысячи заявок на ипотеку, на 131 тысячу больше, чем годом ранее: 92 тыс. заявок по льготной ипотеке под 6,5% и 441 тыс. заявок по рыночным программам.
Уровень одобрения по льготной программе вырос на 3 п.п. и составил 68. Уровень одобрения по рыночным программам практически не изменился и составил 58%.
Ипотечный портфель
На 1 марта 2021 года объем ипотечного портфеля крупнейших банков (с учетом секьюритизации) составил 10 228,5 млрд руб., количество действующих ипотечных заемщиков 5 896,9 тыс. Темпы роста ипотечного портфеля в годовом выражении составили 22,3%. Доля портфеля льготных программ составила 20,5%.
Двадцатка крупнейших банков по объему ипотечного портфеля на1 марта 2021 года секьюритизировала портфель на сумму 605,1 млрд руб.
, что составляет 6% от общего объема портфеля, из которых 67,5 млрд руб. – собственная секьюритизация банков, 537,6 – объем секьюритизации через АО ДОМ.РФ.
Наибольший объем секьюритизации у ВТБ – 352 млрд руб. Банк является лидером и по доле всех ИЦБ в портфеле (21%).
- Весь отчет pdf.
- Предыдущие исследования:
- Ипотека: итоги января 2021 года
- Ипотека: итоги 2020 года