На вопросы отвечает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».
Что такое эскроу-счет?
Эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков. Покупатель не передает деньги за квартиру напрямую продавцу, а переводит их на счет, к которому у застройщика нет доступа.
Суть эскроу-счета в том, что застройщик не получит деньги, пока не передаст первую квартиру покупателю. Так исчезает риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика и решается проблема обманутых дольщиков. При этом застройщик получает деньги на стройку не от дольщиков, а от банка в виде кредита.
Обязательно ли использовать эскроу-счета?
Использование эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2019 года. Если до этой даты застройщик получил разрешение на строительство — РНС, он может не использовать эскроу-счета.
Некоторые застройщики специально запускали проекты раньше июля 2019 года, чтобы продавать квартиры по старой схеме без эскроу-счетов. Но через несколько лет, когда старые дома закончатся, все квартиры в новостройках будут продаваться только через эскроу-счета.
Для каждого покупателя банк открывает отдельный эскроу-счет по договору долевого участия. Если покупать три квартиры, будет три отдельных эскроу-счета. При этом покупатель не платит банку за открытие эскроу-счета — это прямо сказано в ФЗ-214, статья 15.5, пункт 5.
Какой закон регулирует?
Эскроу-счета регулируют два закона: статья 860.7 Гражданского кодекса — описывает, что такое эскроу-счет и как он работает, и статья 15.4 ФЗ-214 — регулирует работу эскроу-счетов в долевом строительстве.
В каких случаях покупатель может забрать деньги?
У покупателя есть несколько оснований, чтобы вернуть деньги с эскроу-счета:
- окончание срока депонирования;
- нарушение застройщиком обязательств по договору долевого участия;
- банкротство застройщика.
Депонирование — это срок размещения денег на эскроу-счете, его прописывают в договоре на счет и долевое участие. Обычно указывают с запасом в 3 – 6 месяцев на случай, если стройка затянется, но если срок закончился, дольщик вправе забрать деньги.
Еще деньги можно забрать, если покупатель и застройщик расторгли договор долевого участия. При этом неважно, как именно расторгли: по соглашению сторон, в суде или в одностороннем порядке.
Когда застройщик получает деньги?
Застройщик получает деньги с эскроу-счета, только когда достроит дом. Технически доступ к деньгам появляется после регистрации права собственности на первую квартиру в доме.
Если застройщик не сможет ввести дом в эксплуатацию, забросит стройку или обанкротится, деньги с эскроу-счета он не получит — банк вернет их покупателям.
Что такое раскрытие эскроу-счетов?
Сейчас застройщик получает деньги через 3 – 5 месяцев после регистрации права собственности на первую квартиру. Но в июне 2020 года Минстрой предложил давать застройщику доступ к деньгам раньше: после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию — это и называется раскрытием эскроу-счетов.
У Минстроя такие аргументы за раскрытие счетов:
- застройщик сможет получить деньги дольщиков раньше;
- быстрее закроет свои кредиты и, возможно, снизит цены на квартиры;
- на этапе ввода в эксплуатацию риски для дольщиков минимальны.
Но на момент публикации статьи раскрытие еще не используется, а только обсуждается.
Нужен ли эскроу-счет, если дом уже построен?
Для покупки квартиры в готовом доме или на вторичном рынке эскроу-счет не нужен, но для передачи денег можно использовать банковскую ячейку или сервис безопасных расчетов.
Какие нюансы с эскроу-счетами при покупке в ипотеку?
Принципиальных нюансов нет. Покупатель может взять ипотеку в одном банке, а эскроу-счет завести в другом — за это не берут дополнительную плату. Просто у покупателя будет два разных банка: банк-эскроу-агент и банк-кредитор.
При этом использование эскроу-счета не отбирает у покупателя права рефинансировать ипотеку. Эти две вещи никак не связаны и не влияют друг на друга.
Единственный нюанс: банк-кредитор может брать комиссию за перевод денег на эскроу-счет в чужом банке. Этот момент лучше уточнить перед заключением договора, например, у ипотечного менеджера или по звонку на горячую линию.
Какие банки работают с эскроу?
Список банков, которые имеют право работать с эскроу-счетами, обновляется каждый месяц. Поэтому лучше проверять на сайте Центробанка перед открытием счета.
Список банков, которые вправе работать с эскроу-счетами, можно скачать на сайте Центробанка в разделе Информация по кредитным организациям
На 1 июля 2020 года в списке 94 банка, привычные — Сбербанк, Росбанк, Россельхозбанк, Альфа-банк — и не очень: Чайна констракшн банк, Тойота-банк, Роскосмосбанк.
А если банк лишится лицензии?
Если у банка отберут лицензию, покупатели получат возмещение от агентства по страхованию вкладов. Максимальная сумма возмещения 10 млн рублей.
В чем минусы эскроу-счетов?
Главный минус — рост цен на квартиры. Раньше застройщики получали деньги от дольщиков напрямую, а сейчас стройку финансируют банки через кредиты. Застройщики платят банкам проценты, и себестоимость жилья растет.
Некоторые потеряли доход от инвестиций в недвижимость. Застройщикам нет смысла продавать квартиры на этапе котлована: деньги они всё равно получат только после регистрации права собственности на первую квартиру. Продажи стали открывать позже, и люди, которые раньше зарабатывали на разнице между покупкой квартиры на этапе котлована и продажей готовой, потеряли свой доход.
Доход от инвестиций в недвижимость стал меньше по сравнению с предыдущим периодом, но если сравнивать с обычным вкладом в банке, инвестиции выгоднее. Особенно на фоне снижения ставок по вкладам: например, стоимость квартиры за время строительства в течение двух лет в среднем увеличивается на 30 – 35% — это 17,5% годовых, а на вкладе можно заработать 5 – 6%.
Молодые компании со смелыми, нетиповыми проектами не могут оплачивать кредиты банков и вынуждены закрываться или менять стратегию в пользу типового, понятного покупателям жилья.
Как застройщики обходят требование об эскроу-счетах?
С 1 июля 2019 года стали обязательны эскроу-счета, но если у застройщика уже были проекты, он мог работать по старой схеме. Для этого нужно было соблюсти два условия:
- продать 10% квартир;
- построить объект на 30%.
И в июле прошлого года застройщики массово продавали квартиры дочерним компаниям и искусственно подогревали спрос, чтобы соответствовать первому критерию. Затем дочерние компании, а иногда и сотрудники, перепродавали квартиры по договору переуступки — это законом не запрещено.
Теоретически краундафинг могут использовать застройщики, у которых есть идеи и опыт, а денег нет. Этим способом могут злоупотреблять и крупные компании с деньгами, чтобы не работать с эскроу-счетами, но вряд ли краундафинг на многоквартирные дома станет массовым явлением — слишком высокие риски.
Если у вас тоже есть вопросы по эскроу-счетам, задавайте в х, постараемся ответить.
Правительство снизит требования к банкам, которые смогут открывать эскроу-счета для застройщиков
C 1 июля 2019 гoдa вce зacтpoйщики пepeйдyт нa финaнcиpoвaниe cтpoитeльcтвa и пpoдaжy жилья чepeз эcкpoy-cчeтa.
Этo знaчит, чтo пoлyчить дeньги пoкyпaтeлeй мoжнo бyдeт тoлькo пocлe oкoнчaния cтpoитeльcтвa, a вecти cтpoйкy пpидeтcя иcключитeльнo зa cчeт coбcтвeнныx и зaeмныx cpeдcтв.
Бaнки бyдyт кpeдитoвaть cтpoитeльныe кoмпaнии в тoм чиcлe и зa cчeт cpeдcтв, paзмeщeнныx нa эcкpoy-cчeтax, нo нa caмиx пoкyпaтeлeй этo никaк нe пoвлияeт: ecли зacтpoйщик нe cдacт дoм, oни пoлyчaт вce дo кoпeйки.
Taкaя cиcтeмa зaмeнит пpивычныe дoгoвopы дoлeвoгo yчacтия, кoтopыe, к coжaлeнию, тaк и нe cмoгли пoлнocтью cпpaвитьcя c мoшeнничecтвoм в этoй cфepe. Пpaвитeльcтвo paccчитывaeт, чтo нoвый мexaнизм пoзвoлит избeжaть пoвтopeния иcтopий c oбмaнyтыми дoльщикaми.
Peйтинги бaнкoв
Изнaчaльнo пpeдпoлaгaлocь, чтo бaнки, кoтopыe бyдyт дoпyщeны дo paбoты c эcкpoy-cчeтaми для финaнcиpoвaния cтpoйки, дoлжны имeть минимaльный кpeдитный peйтинг A- (yмepeннo выcoкий ypoвeнь нaдeжнocти). Нo бaнкoв c этим ypoвнeм и вышe в двyx peйтингoвыx aгeнтcтвax ceйчac 62. И, кaк oтмeчaют экcпepты, тpи чeтвepти из ниx нe гoтoвы paбoтaть c зacтpoйщикaми.
Пo cyти, в cтpaнe ceйчac ecть тoлькo 11 бaнкoв c нyжным peйтингoм, кoтopыe кpeдитyют cтpoйки. Нo oни пpeдcтaвлeны нe вo вcex peгиoнax и, бyдyчи кpyпнeйшими бaнкaми, пpeдъявляют чepecчyp жecткиe тpeбoвaния к зaeмщикaм.
Пoэтoмy пoлyчить y ниx кpeдит зaтpyднитeльнo, ocoбeннo для peгиoнaльныx кoмпaний. A в paмкax нaцпpoeктa «Жильe и гopoдcкaя cpeдa» к 2024 гoдy в cтpaнe дoлжнo быть ввeдeнo 120 млн квaдpaтныx мeтpoв жилья.
Этo пoтpeбyeт финaнcиpoвaния в oбъeмe oкoлo 1 тpлн pyблeй, a в цeлoм oбщий тeкyщий oбъeм pынкa нoвoгo cтpoитeльcтвa oцeнивaeтcя в 4 тpлн.
Увeличeниe чиcлa бaнкoв для oткpытия эcкpoy-cчeтoв cдeлaeт финaнcиpoвaниe для зacтpoйщикoв дocтyпнee, и этo пocпocoбcтвyeт выпoлнeнию плaнoв cтpoитeльcтвa.
Кaк cлeдyeт из oпyбликoвaннoгo 24 дeкaбpя пpoeктa пocтaнoвлeния пpaвитeльcтвa, к эcкpoy-cчeтaм coбиpaютcя дoпycтить бaнки c peйтингoм BBB- (yмepeнный ypoвeнь нaдeжнocти) oт aгeнтcтв AКPA или «Экcпepт PA».
Ceйчac cyщecтвyeт 101 кpeдитнaя opгaнизaция c тaким peйтингoм и вышe.
Чeм гpoзит
Bыбpaть бaнк зacтpoйщикaм бyдeт пpoщe, нo и pиcки тoжe вoзpacтyт. Пpичeм в cлyчae oтзывa лицeнзии y бaнкa лягyт oни нa плeчи Aгeнтcтвa пo cтpaxoвaнию вклaдoв (ACB).
Экcпepты пpeдyпpeждaют, чтo ycлyгa cтaнeт дocтyпнee для зacтpoйщикoв c тoчки зpeния тeppитopиaльнoгo oxвaтa, нo oднoвpeмeннo cнизитcя нaдeжнocть cиcтeмы.
Пoэтoмy aнaлитики пpeдлaгaют eщe paз взвecить пocлeдcтвия, чтoбы пoнять, нe пepeкpывaют ли pиcки тe пpeимyщecтвa, кoтopыe чинoвники пытaлиcь coздaть для пoкyпaтeлeй жилья.
Шaнcoв, чтo pyxнeт oдин из бaнкoв из pacшиpeннoгo cпиcкa, вдвoe бoльшe, чeм пpи нынeшниx тpeбoвaнияx. Xoтя в цeлoм oни вce жe нeвыcoки.
«Нa гopизoнтe oднoгo гoдa вepoятнocть дeфoлтa бaнкa в peйтингoвoй кaтeгopии A (включaeт ypoвни ruA-, ruA, ruA+) cocтaвляeт 1%, a из кaтeгopии BBB (ypoвни ruBBB-, ruBBB, ruBBB+) — 2,1%», — гoвopит нaчaльник oтдeлa вaлидaции «Экcпepт PA» Cтaниcлaв Boлкoв. B cpeднeм пo бaнкoвcкoй cиcтeмe вepoятнocть дeфoлтa oкoлo 10%, дoбaвляeт oн.
Mнeниe зacтpoйщикoв
Кaк ни cтpaннo, зacтpoйщики cкeптичecки oтнocятcя к pacшиpeнию чиcлa бaнкoв.
Пpeдcтaвитeли cтpoитeльныx кoмпaний гoвopят, чтo c caмoгo нaчaлa былo пoнятнo, чтo бaнки из пepвoнaчaльнoгo cпиcкa нe cпpaвятcя c тeм oбъeмoм финaнcиpoвaния, кoтopый нeoбxoдим для peaлизaции yжe зaявлeнныx пpoeктoв.
Пoэтoмy глoбaльнo для pынкa нeдвижимocти cитyaция нe измeнитcя. Для кpyпныx дeвeлoпepoв, кoтopыe и тaк paбoтaют c вeдyщими бaнкaми cтpaны, измeнeния ocoбoй poли нe cыгpaют.
Cнижeниe peйтингoвыx тpeбoвaний cкopee вaжнo для peгиoнaльныx игpoкoв, нo и здecь ecть нюaнc.
Нeбoльшиe peгиoнaльныe зacтpoйщики, в пpoeктax кoтopыx кpyпныe бaнки нe зaинтepecoвaны, пoлyчaт вoзмoжнocть peaлизoвaть пpoeкты вмecтe c нeбoльшими бaнкaми, и этo здopoвo — нo дaлeкo нe вce бaнки cпocoбны выдepжaть тaкyю нaгpyзкy.
Bзять нa ceбя дoпoлнитeльныe pиcки пpидeтcя гocyдapcтвy: в cлyчae бaнкpoтcтвa бaнкa вoзвpaщaть дeньги бyдyт из eгo кaзны. Xoтя и дeфoлт бaнкa в пoдoбнoй cитyaции oчeнь мaлoвepoятeн, ecли oн вce жe cлyчитcя, вoзвpaщaть дeньги влaдeльцaм эcкpoy-cчeтoв бyдeт Цeнтpoбaнк.
Обновлены критерии, которым должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве
Постановление Правительства РФ от 18.06.
2018 N 697 «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве»
Согласно утвержденным критериям, банк должен иметь универсальную лицензию, а также являться участником системы обязательного страхования вкладов физических лиц в банках РФ.
Следующим критерием является неприменение банком ограничений по осуществлению банковских операций в отношении отдельных отраслей, организаций (предприятий) в связи с применением к Российской Федерации мер санкционного воздействия, а также отсутствие рисков (угроз) применения ими таких ограничений. Банки, не соответствующие указанному критерию (требованию), определяются решением Правительства РФ, которое направляется в Банк России.
- Кроме того, банк должен соответствовать одному из следующих требований:
- — банк является организацией единого института развития в жилищной сфере, определенного Федеральным законом «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
- — наличие у банка кредитного рейтинга не ниже уровня «A-(RU)» по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации, присвоенного кредитным рейтинговым агентством Аналитическое Кредитное Рейтинговое Агентство (Акционерное общество), и (или) не ниже уровня «ruA-» по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации, присвоенного кредитным рейтинговым агентством Акционерное общество «Рейтинговое Агентство «Эксперт РА»;
- — в отношении банка утвержден план участия Банка России в осуществлении мер по предупреждению банкротства и принято решение о гарантировании Банком России непрерывности деятельности такого банка;
— в отношении банка или в отношении лиц, под контролем либо значительным влиянием которых находится банк, действуют меры ограничительного характера, введенные иностранным государством, государственным объединением и (или) союзом и (или) государственным (межгосударственным) учреждением иностранного государства или государственного объединения и (или) союза. Указанные банки должны быть определены решением Правительства РФ, которое направляется в Банк России.
Признано утратившим силу Постановление Правительства РФ от 27 апреля 2017 г. N 498 «О требованиях к банкам, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве».
- Перейти в текст документа »
- Больше документов и разъяснений по коронавирусу и антикризисным мерам — в системе КонсультантПлюс.
- Зарегистрируйся и получи пробный доступ
Дата публикации на сайте: 29.06.2018
Поделиться ссылкой:
Застройщикам жилья могут смягчить правила работы с эскроу-счетами
- Согласно изменениям в законодательстве по долевому строительству, с 1 июля 2019 года в России все девелоперы смогут продавать квартиры в новостройках только с помощью эскроу-счетов – специальных банковских счетов, доступных для строительных компаний только после завершения строительства дома.
- По мнению ряда застройщиков, такая мера может привести к сокращению объемов строительства жилья в стране и повышению цен на 10-20%.
- Отдельные эксперты рынка недвижимости предлагали разрешить банкам «раскрывать» эскроу-счета для девелоперов в зависимости от объемов выполненных работ, сообщает РИА Недвижимость.
- Как отметил вице-премьер РФ Виталий Мутко, обсуждается вариант постепенного раскрытия эскроу-счетов с тем, чтобы девелоперы могли направлять средства на погашение банковских кредитов.
- Это позволит сделать положение застройщиков более устойчивым, а банки при такой схеме по-прежнему будут контролировать расходование денег строительными компаниями.
«Окончательного решения нет, нам предстоит большая работа с банками, и их мнение тоже надо учитывать.
Экспертное сообщество предлагает дать возможность девелоперам выбирать: раскрыть счет, заплатив по кредиту и снизив долговую нагрузку, или оставить счет нераскрытым и тем самым удержать процентную ставку на более низком уровне», – пояснил он.
По его словам, Минстрой, наряду с предложениями о частичном раскрытии эскроу-счетов, должен подготовит законодательные инициативы об устранении правовой неопределенности в отношении девелоперов, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года.
«По сути, это придаст разъяснениям Минстроя о сохранении «старых правил игры» для уже начатых проектов юридическую силу закона», – подчеркнул он.
Кроме того, планируется снизить требования к строительным компаниям, которым можно работать с деньгами физлиц, по площади ранее возведенного ими жилья – с 10 тыс. кв. метров до 5 тыс. «квадратов». Также застройщикам могут разрешить тратить деньги, полученные от покупателей новостроек, на возврат займов материнским компаниям до окончания строительства объекта.
Девелоперам планируется дать некоторое время на устранение нарушений долевого законодательства вместо немедленного ограничения регистрации новых договоров долевого участия (ДДУ) и выдачи заключений о соответствии, позволяющих открывать новые адреса к продаже, как того требует закон.
«Это незначительные послабления для застройщиков, но они сохранят на рынке строительные компании в регионах, работающие с небольшими объемами жилья, позволят бизнесу решить проблемы возникающих кассовых разрывов и дадут возможность девелоперам самостоятельно исправлять свои ошибки», – добавил В. Мутко.
Вице-премьер отметил, что необходимо вернуться к вопросу целесообразности повышения для строительных компаний ставки тарифа отчислений в Фонд защиты прав дольщиков.
«Минстроем предлагается повысить тариф сначала до 3%, а затем до 6%. Это очень тонкий момент. Надо вернуться к этому вопросу и все внимательно посчитать, понять, дадут ли эти нововведения необходимый результат. Надо как можно реже менять условия для бизнеса», – заключил В. Мутко.
Напомним, сейчас застройщики перечисляют в Фонд дольщиков 1,2% от стоимости каждого ДДУ. В июле министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев заявил, что обсуждается повышение взносов до 3%, а потом до 6%.
- Глава Минстроя объяснял планы по росту страхового тарифа для девелоперов желанием властей стимулировать компании быстрее перейти на работу с покупателями через эскроу-счета, при которой застройщик освобождается от взносов в Фонд защиты прав дольщиков.
- При этом участники рынка новостроек заявляли, что взносы в фонд в размере 6% подъемны для строительных компаний, работающих в столичном регионе и в Санкт-Петербурге, а региональным застройщикам не по силам.
- Продажи квартир в новостройках выросли на 60%
- Строительство жилья в Москве
Застройщикам жилья могут смягчить правила работы с эскроу-счетами
19.09.2018
Вице-премьер РФ Виталий Мутко дал поручение Минстрою проработать возможность смягчения для застройщиков жилья правил работы с эскроу-счетами, на которых должны храниться деньги покупателей квартир в строящихся жилых проектах.
Согласно изменениям в долевом законодательстве, с 1 июля 2019 года в России все девелоперы смогут продавать квартиры в новостройках только с помощью эскроу-счетов — специальных банковских счетов, доступных для строительных компаний только после завершения строительства дома.
По мнению ряда застройщиков, такая мера может привести к сокращению объемов строительства жилья в стране и повышению цен на 10-20%. Отдельные эксперты рынка недвижимости предлагали разрешить банкам «раскрывать» эскроу-счета для девелоперов в зависимости от объемов выполненных работ.
Как пояснил Мутко, в настоящее время обсуждается вариант постепенного раскрытия эскроу-счетов с тем, чтобы девелоперы могли направлять средства на погашение банковских кредитов. Предполагается, что это позволит сделать положение застройщиков более устойчивым, а банки при такой схеме по-прежнему будут контролировать расходование денег строительными компаниями.
«Окончательного решения еще нет, нам предстоит большая работа с банками, и их мнение в этом вопросе тоже надо учитывать. Экспертное сообщество предлагает дать возможность девелоперам выбирать: раскрыть счёт, заплатив по кредиту и снизив долговую нагрузку, или оставить счёт нераскрытым и тем самым удержать процентную ставку на более низком уровне.
Но нам надо все внимательно изучить», — отметил он.
Вице-премьер рассказал, что после обращения бизнес-обмудсмена Бориса Титова, заявившего о возможных трудностях с завершением строительства недостроев за проблемными девелоперами надежными компаниями, на площадке правительства состоялись несколько встреч с представителями строительного бизнеса. «С бизнесом надо общаться, прислушиваться и оперативно реагировать. Здоровый предпринимательский климат — это наша совместная задача», — сказал он.
По словам Мутко, Минстрой, наряду с предложениями о частичном раскрытии эскроу-счетов, должен будет также подготовить законодательные инициативы об устранении правовой неопределенности в отношении девелоперов, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. «По сути, это придаст разъяснениям Минстроя о сохранении «старых правил игры» для уже начатых проектов юридическую силу закона», — пояснил он.
Вице-премьер подчеркнул, что закон в принципе должен писаться понятным языком для всех участников рынка, чтобы в дальнейшем избегать дополнительных разъяснительных писем органов власти.
«Наша задача на будущее — предлагать обществу однозначные формулировки юридических норм, чтобы ни у одного регулятора не возникало искушения трактовать их двояко», — обратил внимание собеседник агентства.
Ранее девелоперы жаловались, что банки и Минстрой по-разному понимают требования закона о банковском сопровождении проектов жилищного строительства.
Кроме того, власти могут снизить требования к строительным компаниям, которым можно работать с деньгами физлиц, по площади ранее возведенного ими жилья — с 10 тысяч квадратных метров до 5 тысяч «квадратов» — и разрешить застройщикам тратить деньги, полученные от покупателей новостроек, на возврат займов материнским компаниям до окончания строительства объекта. Также девелоперы могут получить некоторое время на устранение нарушений долевого законодательства вместо немедленного ограничения регистрации новых договоров долевого участия и выдачи заключений о соответствии, позволяющих открывать новые адреса к продаже, как того требует закон сегодня.
«Это незначительные послабления для застройщиков, но они сохранят на рынке строительные компании в регионах, работающие с небольшими объемами жилья, позволят бизнесу решить проблемы периодически возникающих кассовых разрывов и дадут возможность девелоперам самостоятельно исправлять свои ошибки», — добавил Мутко.
Наконец, вице-премьер отметил, что необходимо вернуться к вопросу целесообразности повышения для строительных компаний ставки тарифа отчислений в Фонд защиты прав дольщиков.
«Минстроем предлагается повысить тариф сначала до 3%, а затем до 6%. Это очень тонкий момент. Надо вернуться к данному вопросу и все внимательно посчитать, понять, дадут ли эти нововведения необходимый результат. Вообще, надо как можно реже менять условия для бизнеса», — заключил Мутко.
В настоящее время застройщики перечисляют в Фонд дольщиков 1,2% от стоимости каждого ДДУ. В июле министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев рассказывал, что в его ведомстве обсуждается повышение взносов до 3%, а потом до 6%.
Глава Минстроя объяснял планы по росту страхового тарифа для девелоперов желанием властей стимулировать компании быстрее перейти на работу с покупателями через эскроу-счета, при которой застройщик освобождается от взносов в Фонд защиты прав дольщиков.
При этом участники рынка новостроек заявляли, что взносы в фонд в размере 6% подъёмны для строительных компаний, работающих в столичном регионе и в Санкт-Петербурге, а региональным застройщикам не по силам.
Источник: РИА Новости
Что такое счет эскроу
Эскроу — это специальный банковский счет, который используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки. Одна сторона сделки вносит на счет эскроу деньги.
Они замораживаются или, если говорить на банковском языке, депонируются. Эти деньги вторая сторона сделки получит только после того, как выполнит свои обязательства.
Например, передаст право собственности, растаможит груз, переоформит машину.
Сергей Антонов
разобрался со счетами
Чтобы открыть такой счет, обе стороны сделки и банк заключают специальное соглашение — договор счета эскроу. В нем прописано, на каких основаниях банк должен перевести деньги получателю. Договор счета эскроу не следует путать с договором эскроу — о нем мы уже подробно рассказывали.
На счете эскроу можно депонировать не только деньги, но и другое движимое имущество — например, ценные бумаги. Недвижимость депонировать нельзя.
Того, кто вносит средства на счет, называют депонентом, а кто получает деньги, исполнив свое обязательство по договору, — бенефициаром. Тот, кто депонирует деньги или имущество на счете — это эскроу-агент.
Эскроу-агент — независимая сторона, которая выступает гарантом сделки, контролирует ее и определяет, выполнены ли требования договора между депонентом и бенефициаром. Что именно является доказательством выполнения этих требований, обычно решают сами стороны сделки.
Банки ненавидят эту рассылку!Потому что люди узнают из нее, как заработать на банках и стать богаче
Плюсы:
- Бенефициар гарантированно получит деньги, если выполнит свои обязательства, а депонент защищен от мошенничества.
- Если одна из сторон решит расторгнуть сделку, счет закрывается автоматически, а деньги вернутся депоненту.
- Стороны могут выбрать, какие именно документы будут для банка доказательством совершения сделки.
- Если речь идет о долевом строительстве жилья, то покупатель-депонент открывает счет эскроу бесплатно, а суммы до 10 млн рублей застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов.
- Счет эскроу нельзя арестовать, даже если у депонента есть долги по налогам, штрафам, алиментам и т. п.
Помимо счета эскроу для гарантированных расчетов часто используют другие два финансовых инструмента — аккредитив и банковскую ячейку.
Банковская или депозитарная ячейка — это сейф в банке, который можно арендовать. По желанию клиента к ячейке может получить доступ и другой человек, предъявив определенные документы.
Поэтому такие сейфы используют при покупке недвижимости. Покупатель арендует ячейку и кладет туда деньги.
Когда договор купли-продажи зарегистрируют, продавец предъявит его сотрудникам банка и заберет деньги.
Банковская ячейка используется для расчетов наличными, а счет эскроу — всегда безналичный платеж. Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, то использовать банковскую ячейку не получится. Нужны безналичные формы гарантийных расчетов — например, аккредитив или счет эскроу.
И в случае со счетом эскроу, и в случае с аккредитивом бенефициар получает деньги только после того, как выполнит условия сделки.
Несмотря на то что и банковскую ячейку, и аккредитив, и счет эскроу используют, чтобы снизить риски в сделках, эти три формы расчетов кое-чем отличаются.
Аккредитив
Счет эскроу
Стороны могут вносить любые изменения
Банковская ячейка
Стороны могут вносить любые изменения
Ответственность за платеж
Аккредитив
Несет депонент
Банковская ячейка
Несет депонент
Аккредитив
Может депонент, в любой момент
Счет эскроу
Только если одна из сторон расторгнет договор
Банковская ячейка
Может депонент, в любой момент
Аккредитив
Получатель или тот, на кого он указал
Счет эскроу
Только бенефициар
Банковская ячейка
Получатель или кто-то еще по переводному аккредитиву
Аккредитив
Можно застраховать отдельным договором со страховой компанией
Счет эскроу
Если это сделка купли-продажи недвижимости, в том числе и договор долевого участия, то АСВ страхует до 10 млн рублей
Банковская ячейка
Можно застраховать отдельным договором со страховой компанией
Счет эскроу применяют в сделках, где есть риск, что одна сторона не выполнит свои обязательства, если получит деньги вперед. Еще такие счета используют, когда между платежом и передачей товара проходит долгий срок — например, надо провести перерегистрацию собственности.
Расчеты с применением счета эскроу основываются на трехстороннем договоре между депонентом-покупателем, бенефициаром-продавцом и эскроу-агентом. Сделка включает в себя несколько этапов.
- Стороны заключают договор: продавец обязуется поставить товар или оказать услугу, а покупатель оплатить ее. Банк в свою очередь гарантирует, что деньги будут переведены только после поставки.
- Покупатель открывает счет эскроу в банке и вносит нужную сумму.
- Банк блокирует деньги на счете.
- Продавец поставляет товар или услугу и предъявляет банку доказательства этого, например акт приема-передачи или свидетельство о новом собственнике имущества, например выписку из ЕГРН.
- Банк разблокирует счет и переводит деньги продавцу.
Банк-агент не имеет права брать в счет своего вознаграждения деньги со счета эскроу, если об этом не написано в договоре.
Подписывать договор на открытие счета эскроу должны вместе все три стороны сделки: депонент, бенефициар и представитель банка. Исключение — договор долевого строительства: здесь бенефициар — это застройщик, который договаривается с банком заранее.
В договоре на открытие счета должны быть указаны все существенные условия сделки: какой товар продается или какая услуга предоставляется, кем, кому и в какие сроки.
Кроме того, в документах обязательно указывают, как бенефициар докажет, что выполнил условия сделки. Например, если речь о покупке квартиры, можно указать, что банк-агент переводит деньги только после того, как продавец предоставит в банк выписку из ЕГРН, что новым собственником жилья стал покупатель.
После этого депонент должен внести деньги на счет, а стороны оплатить услуги банка-агента.
Документы для открытия счета. В разных банках пакет документов, которые нужны, чтобы открыть счет, может отличаться. Но всегда клиент должен написать заявление на открытие счета и предоставить документ, подтверждающий личность.
У представителя юрлица попросят нотариально заверенные копии устава или учредительного договора, документа, подтверждающего полномочия — например, доверенность, а также сведения о финансовом положении компании. Это могут быть годовая бухгалтерская отчетность, аудиторское заключение и справка об отсутствии долгов по налогам.
От физического лица потребуется только паспорт.
В некоторых банках клиента, открывающего счет эскроу, попросят заполнить специальную анкету — вопросник банка.
Вот как это работает: покупатель открывает счет эскроу в банке, с которым работает застройщик, потом регистрирует договор долевого участия и вносит на счет деньги. Банк кредитует застройщика. Когда дом введут в эксплуатацию, покупатель получит квартиру, застройщик — деньги со счета, а банк — свои платежи.
Страхование счетов эскроу. Деньги на счете эскроу застрахованы, только если это сделка купли-продажи недвижимости. Срок страховки истекает через три рабочих дня после перехода права собственности к покупателю.
Если у банка отзовут лицензию, то деньги переведут на счет эскроу в другом банке. Правда, компенсируют не более 10 миллионов рублей, даже если один дольщик открыл несколько счетов эскроу в этом банке.
Чтобы получить страховку, надо написать заявление в Агентство по страхованию вкладов, предоставить паспорт и копию договора на открытие счета.
Счет эскроу можно использовать как способ расчета при покупке жилья и на вторичном рынке. Например, продавец настаивает на предоплате, так как боится, что не получит деньги после перехода собственности на квартиру. А покупатель в свою очередь боится платить вперед, потому что кругом мошенники.
Эскроу счета что это простыми словами и как будет проходить сделка по ипотеке | Ипотека онлайн
Эскроу счета что это простыми словами? При подписании договора купли-продажи квартиры покупателю нужна гарантия, что его право собственности будет зарегистрировано надлежащим образом. А продавец хочет знать, что получит оговоренную сумму полностью.
Особенно рискованными являются покупки по договорам ДДУ. Покупатель квартиры подписывает договор, перечисляет деньги застройщику и может потерять все, если последний окажется банкротом.
В 2019 году в России на уровне правительства решено сократить количество обманутых дольщиков. В связи с этим введение эскроу счетов становится актуальной темой, как никогда. Что же это такое? Как с их помощью снижается риск потерять квартиру, еще не став ее собственником? Ответы — ниже.
Эскроу счет — что это и для кого?
Счет эскроу — это особый банковский счет. На него покупатель зачисляет деньги, предназначенные для оплаты за определенный приобретаемый товар. Передача средств продавцу возможна только при выполнении условий, перечисленных в соглашении. Банк становится гарантом. Он проверяет качество исполнения обязательств каждой из сторон.
Договор об открытии эскроу счета подписывается:
- депонентом. Эта роль отводится покупателю. Именно его деньги вносятся на счет;
- бенефициаром или продавцом. Как только сделка будет зарегистрирована должным образом, деньги перейдут в его распоряжение;
- агентом (банком).
В договоре указываются следующие моменты:
- предмет или сумма денежных средств, подлежащая зачислению, с указанием валюты;
- порядок действий гаранта после того, как стороны сделки исполнят свои обязательства;
- права и обязанности депонента и бенефициара;
- порядок разрешения споров. Если покупатель и продавец находятся в разных регионах, можно указать, в каком суде будет рассматриваться иск в случае, если стороны не смогут решить проблему в договорном порядке;
- порядок и условия расторжения договора. Если аккредитив можно отозвать в любую секунду, в ситуации с эскроу счетами депонент обязан предоставить доказательства того, что сделка не состоится;
- реквизиты всех сторон, заключающих договор, в том числе банка-агента.
Первоначально деньги, проходящие через эскроу счета, являются собственностью депонента. Но это не означает, что средства можно вывести или использовать иным способом.
Как только бенефициар предоставляет агенту документы, подтверждающие выполнение обязательств по договору, деньги переходят в его распоряжение. Роль банка достаточно пассивна. Он не берет плату за пользование счетом и не начисляет проценты на остаток.
По факту финансовая структура получает в свое распоряжение дополнительные средства для кредитования, например, застройщиков.
Эскроу счета используются для расчетов не только при покупке недвижимости, но и при оплате за ценные бумаги, автомобили, предприятия и т. д. Операция недоступна, если обе стороны — юридические лица. Но бенефициаром может быть, например, застройщик или риелтор.
Эскроу счета — это альтернатива банковским ячейкам и аккредитивам. Открывается максимум на 5 лет. Стороны могут указать в договоре больший срок, но после 5 лет государство не гарантирует возмещение, если у банка будет отозвана лицензия, или в случае форс-мажорных обстоятельств.
Если в течение срока действия эскроу счета условия, указанные в договоре, не выполняются, деньги возвращаются покупателю. Но пока соглашение действует, он не может изъять ни рубля даже в случае крайней необходимости. Открытие и использование эскроу счетов регулируется ст. 926.1 ГК РФ.
Схема сделки по ипотеке со счетом эскроу
Если речь идет о покупке недвижимости на первичном рынке, сделка по схеме эскроу счетов проводится следующим образом:
- покупатель подбирает квартиру, заключает с застройщиком ДДУ. В нем обязательно указывается, что расчеты будут вестись через эскроу-счет.
Важно! Данный вариант оплаты станет обязательным для всех с 01.07.2019 года. Исключения есть, но о них — позже;
- покупатель обращается в банк и запрашивает ипотечный займ;
- если сделка одобрена, подписывается кредитный договор;
- открывается эскроу счет. На него зачисляются и первоначальный взнос, и заемные средства (после регистрации обременения в Росреестре);
- застройщик завершает строительство, получает технический и кадастровый паспорта, сдает дом, подписывает акты приема-передачи с покупателями.
Заявление на открытие эскроу-счета
Заявление на открытие эскроу-счета
Как только в Росреестр вносится запись о том, что заемщик становится собственником приобретенной квартиры, соответствующие документы передаются банк. После надлежащей проверки средства перечисляются застройщику.
Рекомендуемая статья: Как получить налоговый вычет за квартиру пенсионеру
Если квартира приобретается на вторичном рынке, суть использования эскроу счета при ипотеке меняется не сильно.
Банк изучает документы потенциального заемщика и продавца и либо дает согласие на кредит, либо отказывает. В первом случае деньги (заемные и первоначальный взнос) зачисляются на эскроу счет.
Продавец получит их только после регистрации сделки в ЕГРН.
Условия открытия счета эскроу
Условия открытия счета эскроу
Условия открытия счета эскроу
Общие условия счета эскроу Сбербанка — СКАЧАТЬ
Какие банки работают с эскроу счетами
В мире счета данного типа используются достаточно давно. В России они только появились и еще не пользуются большой популярностью. Возможная причина — не все банки предоставляют подобную услугу. Получить подробную информацию о том, кто может открыть счет — на сайте Центрабанка.
Банки работающие с эскроу счетами, должны соответствовать особым требованиям. Например, обязательны высокий кредитный рейтинг и универсальная лицензия. На текущий момент времени эскроу счета могут открывать Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Совкомбанк и т. д.
Многие опасаются, что введение эскроу счетов приведет к сокращению количества и застройщиков, и банков, способных кредитовать строительство. Первые не смогут пользоваться дешевыми деньгами покупателей недвижимости и вынуждены будут брать кредиты. Неизбежное следствие — удорожание квадратных метров.
Банки, если не получат доступа к эскроу счетам, не смогут финансировать строительную отрасль и выдавать ипотечные кредиты. Это — потеря значительного объема прибыли, а значит, и конкурентных преимуществ.
Подлежат ли страхованию счета эскроу
Ежегодно в России у десятков банков отзывают лицензии. В стандартном варианте владелец депозита может рассчитывать на получение от Агентства по страхованию вкладов 1,4 млн. рублей. Если банк должен клиенту большую сумму, остальных денег придется ждать до момента, пока будет реализовано имущество банковской структуры.