В 2020 году ввели в эксплуатацию на четыре процента меньше квадратных метров, чем в 2019-м. Некоторые эксперты прогнозируют проблемы с количеством нового жилья в будущем. Среди причин называют ограничения из-за пандемии, дороговизну стройматериалов, а также введение льготой ипотеки под 6,5 процентов годовых.
Последний пункт вызвал жаркие дискуссии — одни считают, что застройщикам стало выгоднее за счёт сниженной ставки повышать цены на квартиры, а другие — что льготная ипотека спасла строительную отрасль и отмена программы погубит её.
Есть ли будущее у льготной ипотеки
В 2020 году в России зафиксировали ипотечный рекорд. Всего выдали 1,7 миллиона кредитов на 4,3 триллиона рублей — это на 35 процентов больше по количеству и на 50 процентов по сумме, чем в 2019 году, говорится в докладе Финансового института развития в жилищной сфере.
В том числе, сыграла немалую роль программа льготной ипотеки, которую запустили в апреле 2020 года, чтобы поддержать людей и строительную отрасль в «ковидные» времена.
Россияне могут получить кредит под 6,5 процента годовых на покупку жилья в новостройках — до 12 миллионов рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 миллионов в других регионах страны. Минимальный взнос — 15 процентов.
За 2020 год россияне оформили 345,6 тысячи таких кредитов на один триллион рублей. Изначально программу должны были закрыть в конце октября прошлого года, но продлили её до 1 июля года нынешнего. Станут ли её продлевать ещё, власти пока не определились.
Нужно ли спешить брать льготную ипотеку
В Центробанке против. Ещё в ноябре, выступая в Госдуме, глава регулятора Эльвира Набиуллина заявила, что нужно «своевременно завершить антикризисную программу», так как цены на квартиры растут, и доступность жилья может упасть, несмотря на льготную ставку. Также, по её мнению, есть риск формирования финансовых пузырей.
Глава Департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова 3 февраля в интервью РИА уточнила, что программу можно продлить только в регионах, где «отмечается более сложная ситуация на рынке жилья и где она будет необходима». Пока же наибольшая доля льготных кредитов приходится на Москву, Московскую область, Петербург, Ленинградскую область и Краснодарский край.
В тот же день это заявление прокомментировали в Кремле. По словам пресс-секретаря президента Дмитрия Пескова, кроме позиции Центрального банка существуют и другие точки зрения. Он сказал журналистам, что вопрос продления льготной ипотеки активно обсуждается среди экспертов и в Правительстве.
В ЦБ выступили за отказ от льготной ипотеки
По мнению первого зампреда Комитета Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам Сергея Рябухина, вместо отказа от льготных инструментов, надо донастроить программу, чтобы избежать перекосов, когда ипотекой пользуются, чтобы вложить деньги в недвижимость, а не улучшить жилищные условия.
А отдельные регионы изымать из программы вообще нельзя, убеждён он. «Центральный банк должен чутко, точно отслеживать ситуацию, вырабатывать меры регулирования, инструменты стимулирования инвесторов, застройщиков, потребителей, чтобы достичь поставленной президентом задачи.
А не так: не получилось, значит, надо отменить», — сказал сенатор «Парламентской газете».
В целом же нужно строить в России не меньше 100 миллионов квадратных метров в год, а лучше выходить на 120-140 миллионов, отметил парламентарий.
Откуда взяться дефициту
Эксперты, в свою очередь, опасаются, что с отменой льгот строить, наоборот, станут меньше. Например, Национальное рейтинговое агентство подготовило аналитический обзор, в котором прогнозирует сокращение предложения жилья.
По мнению авторов, программа льгот позволяет застройщикам получать больше доходов, увеличивая цену квадратных метров, а не объёмы и качество возводимого жилья.
По их данным, за год цена «квадрата» подскочила на 20 процентов, причём максимальный рост произошёл именно для жилья эконом-класса.
«В долгосрочной перспективе продление программы льготной ипотеки приведёт к возникновению структурного дефицита жилья на рынке, что может означать перманентный рост цен, снижение доступности жилья для населения, что будет нести соответствующие экономические, а главное социальные последствия», — полагают исследователи.
В качестве доказательства они приводят данные за 2020 год: в эксплуатацию ввели 41,9 миллиона квадратов жилья, что на 4 процента меньше, чем в 2019 году.
Виновниками снижения темпов строительства и взлёта цен авторы назвали не только льготную ипотеку, но и переход на эскроу-финансирование, когда застройщики получают деньги не напрямую от дольщиков, а через банки, повышенный уровень неопределённости, а также увеличение цен на материалы и снижение доступности рабочей силы из-за пандемии.
В России может появиться туристская ипотека
При этом по данным портала наш.дом.рф, в 2021 году в эксплуатацию собираются ввести больше жилья — 42,1 миллиона квадратных метров.
Только в одном эксперты агентства не согласны с Центробанком — они не считают, что над стабильностью банковского сектора нависла угроза, не видят и индикаторов, свойственных «пузырям».
В профильном комитете Госдумы согласились только с частью выводов. Вероятность дефицита жилья есть, но она никак не связана с льготной ипотекой, считает заместитель председателя Комитета по транспорту и строительству Павел Федяев.
Основная проблема в том, что в 2019-2020 годах запустили очень мало новых строительных проектов, пояснил он «Парламентской газете». Сначала это было связано с введением эскроу-счетов, так как застройщики ещё не понимали, как сработает новая модель, а потом — с неопределённостью из-за пандемии.
А льготная ипотека, наоборот, вытянула строительную отрасль из кризиса, позволив завершить начатые проекты, уверен депутат.
В целом в ближайшее время дефицита жилья Федяев не ожидает, так как по стране возводят 100 миллионов квадратных метров, но через пару лет он может возникнуть, если сейчас отказаться от программы.
«Одними только разговорами, что мы хотим льготную ипотеку убрать, мы можем добить строительную отрасль, потому что застройщики не начнут новые объекты.
И так те проекты, которые запускали в 2019 и 2020 году, они начинали на свой страх и риск — на тот момент нельзя было просчитать экономическую модель», — отметил парламентарий.
Дороже арматура — дороже жильё
По мнению руководителя Ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA Юлии Солодовниковой, льготная ипотека отчасти повлияла на рост цен на жильё, но это далеко не главный фактор. А уж на ввод жилья программа не повлияла совсем, считает она.
«Это связано прежде всего с общей ситуацией с пандемией — на несколько недель было остановлено строительство, сократилось количество строителей из других стран», — сказала Солодовникова «Парламентской газете».
Кроме этого, выросли цены на стройматериалы, увеличилась себестоимость строительства и как следствие — цены на квартиры, отметила специалист.
• В России может подешеветь ипотека • Кто сможет получить 450 тысяч рублей на погашение ипотеки • Молодым семьям помогут решить квартирный вопрос
В Совете Федерации уже обратили внимание на эту проблему.
На заседании палаты 20 января сенатор Сергей Лукин сообщил, что металлопрокат, который используется в строительстве, подорожал на 50-70 процентов.
По его мнению, это чревато тем, что существенный рост цен на жильё нивелирует эффект от льготной ипотеки. Поэтому он предложил обратиться в Правительство с просьбой принять меры для стабилизации цен.
Спикер палаты регионов Валентина Матвиенко согласилась, что нужно разобраться с причинами подорожания, отметив, что цены выросли и на другие стройматериалы.
Глава Комитета по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Олег Мельниченко пообещал, что в понедельник 8 февраля сенаторы проведут по этой теме совещание с представителями Минстроя и Минпромторга, и решат, что можно сделать.
Как застройщики и банки будут поддерживать спрос на новостройки после перехода на эскроу с 1 июля 2019 года? — pr-flat.ru
06.11.2019
До момента перехода на проектное финансирование все застройщики нуждались в привлечении средств покупателей-дольщиков, от которых зависели темпы строительства. Скидки и акции, рассрочка и льготная ипотека – все эти инструменты активно использовались маркетологами для выполнения плана продаж квартир в новостройках.
Поправки к закону о «долевке» вступили в силу с 1 июля 2019 года
Реформа отрасли и переход на эскроу изменят привычные способы привлечения клиентов. Что предложат покупателям банки и застройщики в новых условиях рынка?
Что изменилось с 1 июля 2019 года?
Напомним, что с 1 июля 2019 года отрасль жилищного строительства России перешла на механизм проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.
Это значит, что деньги покупателей квартир в строящихся домах будут храниться на специальных счетах в уполномоченных банках до момента сдачи новостройки в эксплуатацию.
Финансирование строительства будет вестись с помощью привлечения кредитных средств банков.
Проводимая реформа направлена на предоставление дополнительной защиты дольщикам от возможных недобросовестных действий со стороны некоторых девелоперов.
Можно ли купить квартиру в рассрочку после перехода на эскроу?
Текущая редакция действующего законодательства требует единовременного пополнения эскроу счета, то есть средства в размере полной стоимости квартиры должны поступить в банк сразу и одним траншем. Такое положение дел означает, что рассрочка станет невозможной.
Стоит отметить, что такой вид расчетов как рассрочка не является популярным среди подавляющего числа россиян. Некоторые граждане выбирали данный вариант как альтернативу ипотеке.
При этом застройщики обычно требуют достаточно большой первоначальный взнос (30-50%) и предоставляют рассрочку на 1-3 года.
Несмотря на сегодняшние ограничения, правительство все же обсуждает возможность введения поэтапного пополнения эскроу-счета. Наличие дополнительного инструмента стимулирования покупателей станет большим плюсом для всех участников рынка.
Можно ли купить квартиру в рассрочку после перехода на эскроу?
Строительная отрасль считается одним из основных двигателей экономики страны, таким образом, поддержание спроса на новостройки является приоритетным и предусмотрено нацпроектом «Жилье и городская среда».
Скидки на квартиры в новостройках после перехода на эскроу
Скидки на новые квартиры – это самый популярный маркетинговый ход. Зачастую дисконты предлагаются покупателям на старте продаж, ближе к концу отчетных периодов, во время сезонных спадов, а также для конкуренции с аналогичными объектами.
Такой инструмент с рынка не исчезнет.
Процентная ставка по проектному финансированию для застройщиков зависит от сумм, накопленных на эскроу счетах – чем больше денег привлечено от покупателей, тем ниже стоимость обслуживания долга перед банком. Следовательно, застройщики по-прежнему заинтересованы в активных продажах квартир, несмотря на отсутствие зависимости темпов строительства от денег дольщиков.
Льготная ипотека от банков-партнеров
Льготные программы от банков-партнеров застройщики, как правило, предоставляют своим клиентам в рамках акций на некоторые свои объекты и на ограниченный срок. Разницу между рыночной стоимостью ипотеки и специальной девелоперы самостоятельно компенсируют кредитной организации.
В последнее время все чаще стали появляться подобные выгодные предложения для семей с детьми, с одной стороны данная категория граждан чаще всего задумывается над приобретением жилья и расширением, с другой – в России активно реализуется программа господдержки семей.Ставки по ипотеке в рамках таких программ зачастую доходят до европейского уровня в 3-4% годовых.
Самые выгодные условия по ипотеке на данный момент предлагаются семьям с детьми
Совместные акции с банками-партнерами будут работать и для объектов, реализующихся с использованием эскроу. Банк получает дополнительных ипотечных клиентов, а застройщик продает квартиры в своих новостройках, увеличивает сумму накопленных на эскроу средств и снижает процентную ставку по своему кредиту в рамках проектного финансирования. Отдельно некоторые крупные банки предлагают скидки по ипотечным ставкам для клиентов, покупающих квартиру с использованием эскроу-счетов.
Эксперты сходятся во мнении, что реформа отрасли, которая привела к росту стоимости квадратных метров, потребует разработки и внедрения новых механизмов стимулирования спроса.
Льготные ставки по ипотеке на квартиры в новостройках, снижение уровня необходимого первоначального взноса, дополнительные бонусы и дисконты должны стать инструментами, компенсирующими падение спроса в связи с уменьшением покупательской способности граждан.
Грядущий переход на эскроу уже спровоцировал ажиотаж
В принципе многие вещи, о которых говорили гуру рынка были вполне очевидны, тем не менее, практика показывает, что некоторые прогнозы часто сбываются с точностью до наоборот. Однако обо всем по порядку.
Главной пугалкой потребителей, как и самих застройщиков, была новая форма расчетов покупателя и застройщика, которую введут уже через два месяца, то есть 1 июля. Речь, разумеется, идет об эскроу-счетах.
Операция по приобретению квартиры станет как, уверяют власти, безопасна для граждан, они точно не потеряют свои кровные, если застройщик не сможет выполнить свои обязательства. Между тем есть один неприятный нюанс.
Как говорят эксперты, существует вероятность того, что при внесении на счет эскроу более 10 млн рублей, например, 15 или 20 млн, часть средств, причем внушительную, покупатель обратно не получит, поскольку банки пока страхуют данную категорию клиентов до 10 млн руб.
Конечно, это бюджеты покупки не для массового сегмента жилья, однако людям с деньгами есть о чем поразмышлять. Не случайно в Санкт-Петербурге, как, собственно, и в Москве, в течение первых трех месяцев 2019 года эксперты фиксировали едва ли не ажиотажный спрос именно в премиальном и элитном сегментах, где стоимость квартир уходит далеко за 10 млн рублей.
Еще один прогноз, который подтолкнул не только богатых, но и всех остальных граждан, не откладывать вопрос покупки жилья на конец года, обусловлен неминуемым сокращением количества предложения на рынке, в связи с банкротством ряда застройщиков, особенно небольших компаний.
Причина — обязательный переход всех девелоперов на проектное финансирование при строительстве жилых объектов.
То есть, если у компании нет своих средств для возведения жилого комплекса, то с 1 июля она не сможет брать деньги напрямую у дольщиков, а обязана будет обратиться в банк, который искомый кредит выдаст, но, разумеется, под проценты.
Таким образом, часть финансовой нагрузки ляжет и на покупателя, поскольку цена квадратного метра неминуемо вырастит.
- А теперь давайте посмотрим, что рапортуют ведущие питерские компании, реализующие жилье во всех ценовых категориях.
- ПАО «Группа ЛСР»: в первом квартале увеличила выручку на 22% по сравнению с тем же периодом прошлого года, а средняя цена за «квадрат» выросла на 20%.
- Группа компаний «КВС»: здесь выручка превысила 30%, по причине активного спроса застройщик в течение квартала несколько раз повышал цены на квартиры – в среднем за три месяца они подорожали на 10%.
- Холдинг LEGENDA Intelligent Development: продажи выросли на 75%, Средняя цена продажи подросла на 10%.
- Холдинга Setl Group: продажи выросли на 70,3% , а общее число сделок по всем видам недвижимости увеличилось на 41,7%.
- Группа «Эталон»: увеличила продажи на 35%, и установила для себя новый рекорд , заработав 20 млрд руб.
ГК «РосСтройИнвест»: в первом квартале компания вывела на рынок 50 тыс.кв. м жилья класса «комфорт» и «бизнес-лайт» в комплексах NEWTIMEи Terra, что в два раза больше объемов предыдущего квартала.
Как видим, компании, предлагающие дорогое жилье, такие как LEGENDA Intelligent Development или Setl Group по продажам заметно вырвались вперед. Похоже граждане с большими деньгами не особенно надеются на магическую силу эскроу-счетов. Впрочем, и в массовом сегменте наблюдается заметная активность.
По мнению экспертов группы RBI, в сравнении с аналогичным периодом 2018 г., в первом квартале нынешнего объемы проданного жилья в масс-маркете выросли на 11%.
В бизнес-классе и в целом в элитном сегменте рынка рост еще более заметный: количество проданных квадратных метров увеличилось на 25%. Словом, ситуация в традиционной черте Петербурга к началу апреля характеризовалась небывалой активностью.
Эксперты опасаются, что на волне ажиотажного спроса рынок, возможно, часть сделок «забрал из будущего».
Впрочем, подобные всплески по разным поводам рынок недвижимости уже знавал, поэтому к осени, скорее всего, ситуация несколько успокоится, цены подрастут, но не намного, а спрос на жилье стабилизируется.
Подготовил Виталий Простаков
Дата публикации 26 апреля 2019, 09:00
Поделиться с друзьями:
Граждане еще не скоро разберутся, что такое эскроу
01.07.2019 19:41:00
Ввод безопасного строительства растягивается на несколько лет
Строителей на эскроу-счетах в российских банках уже ждут миллиарды рублей. Фото Интерпресс/PhotoXPress.ru
С начала июля в России формально запрещено долевое жилищное строительство. Этот запрет в теории должен исключить появление новых обманутых дольщиков. Но за снижение рисков долгостроя придется заплатить – скорее всего покупателям жилья и, возможно, застройщикам.
Ведь в новую систему жилищного строительства включаются банки, которые будут хранить деньги покупателей на специальных эскроу-счетах и передавать их строителям только после сдачи дома. Застройщики задолго начали рассказывать об увеличении в связи с этим себестоимости жилья и, как следствие, цен на квадратные метры.
Однако глава Минстроя Владимир Якушев назвал рост цен новостроек с 1 июля маркетинговым ходом.
«Экономические основания повышения стоимости квадратного метра в уже строящихся домах не могут быть связаны с переходом на проектное финансирование», – заявил в понедельник глава Минстроя Владимир Якушев. С 1 июля вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве.
Суть новшества – покупатель несет деньги не напрямую застройщику, а в банк-посредник, который размещает их на специальном счете, называемом эскроу. Если в течение пяти лет жилье не построят, то банк вернет деньги покупателю, а если все пойдет хорошо – их получат строители.
Эта схема позволяет не плодить дальше такое позорное (как выразился на недавнем совещании президент Владимир Путин) явление, как обманутые дольщики. По данным Минстроя, на начало года в стране было около 900 недостроенных объектов, а число договоров долевого участия (ДДУ) обманутых дольщиков – 98 тыс.
Закон, однако, не проводит резкую черту по 1 июля 2019 года. Для раскачки дано еще время, и полный переход на финансирование долевого строительства через счета эскроу должен состояться в течение двух лет.
По «дорожной карте» правительства, к середине 2019 года сделок по новой форме должно быть не менее 30%, а к концу 2020 года – до 95%.
Минстрой сообщал, что около 70% строящегося жилья в РФ будет завершено по старым правилам за два-три года (87 млн кв. м из 123,5 млн кв. м).
Семь уполномоченных российских банков по состоянию на 17 июня открыли более 3,8 тыс. счетов эскроу с остатками на них в 11 млрд руб., сообщил в понедельник ЦБ РФ. Причем более 3 тыс. счетов эскроу открыты в Сбербанке, на них привлечено около 7 млрд руб.
Около 100 счетов уже «раскрыто», то есть по ним застройщики уже выполнили свои обязательства перед дольщиками и получили средства (200 млн руб.).
Пока нет точных данных о том, какие проекты уже начали работу по эскроу, а какие будут продаваться по старым правилам, пишет в понедельник на своем сайте аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости irn.ru».
Во время подготовки к 1 июля чиновники и участники рынка пугали потенциальных покупателей неизбежным повышением цен на жилье из-за того, что теперь застройщики должны будут пользоваться не бесплатными деньгами клиентов, а банковским кредитом, который выдается под проценты. Об этом предупреждали первый вице-премьер, министр финансов РФ Антон Силуанов и вице-премьер Виталий Мутко.
Ставка по проектному финансированию для застройщика зависит от того, сколько денег он привлек на счета эскроу, поясняла пресс-служба ВТБ. Чем больше средств на эскроу, тем ниже ставка. Это может быть 2,5–4 процентных пункта плюсом к ключевой ставке ЦБ (7,5% с 17 июня), то есть 10–11,5%.
Кроме того, с начала года увеличен на два процентных пункта, до 20%, налог на добавленную стоимость, плюс администрирование. В любом случае расходы на строительство возрастают, и это не может не отразиться на стоимости квадратного метра.
Как теперь уже понятно, переход на проектное финансирование с применением эскроу-счетов 1 июля не произошел лавинообразно, рынок к этой дате подготовился основательно, растянув «удовольствие» на несколько лет, но цены на квадратные метры тем не менее выросли.
«За последний год в России мы наблюдаем плавное повышение цен на первичную недвижимость, в среднем на 7–10%», – рассказала ТАСС директор инвестиционного департамента «Интеко» Людмила Корнева. По словам эксперта, рынок заблаговременно отреагировал на изменения.
Некоторые девелоперы воспользовались переходом на эскроу как предлогом, чтобы повысить цены на жилье. Цены росли, поскольку многие спешили купить, пока не стало дороже, считают в IRN.RU. «Все, кто ожидал повышения цен, старались купить квартиры до вступления закона в силу», – отмечает руководитель отдела Райффайзенбанка Оксана Матюшенко.
По мнению экспертов компании «Метриум», стоимость новостроек, реализация которых будет идти по новым правилам, вырастет на 12–15%. Но для еще большего роста есть и ограничитель – падение реальных доходов населения страны вот уже пять лет подряд.
«Снижение реальных доходов не позволяет девелоперам перекладывать рост себестоимости на конечную стоимость квартир», – считает руководитель юридического департамента компании «Бон Тон» Дмитрий Логинов.
Руководитель аппарата Национального объединения застройщиков (НОЗА) Кирилл Холопик допускает, что себестоимость проектов в некоторых случаях может даже снизиться. По его мнению, это может произойти за счет выстраивания более стабильных отношений с подрядчиками.
Основной эффект перехода на эскроу не в росте себестоимости строительства, а во влиянии на объемы предложения, говорят в IRN.RU. «Если бы эти законодательные изменения «вырезали» с рынка существенную часть новостроек, то объем предложения снизился бы, что могло привести к росту цен.
Но апрельские послабления привели к тому, что подавляющее большинство проектов сможет продаваться по старым правилам, а значит, существенного сокращения объемов предложения не произойдет», – объясняет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Правительство в апреле разрешило не использовать эскроу-счета в тех проектах жилищного строительства, где степень готовности многоквартирного дома превысила 30%, а количество заключенных договоров долевого участия составляет минимум 10% от количества жилых и нежилых помещений в доме. От необходимости переходить на эскроу-счета освобождены также застройщики, включенные в список системообразующих организаций и получившие разрешения на строительство домов общей площадью от 4 млн кв. м на территории четырех субъектов РФ.
Схеме нужно еще время на отладку и улучшения. В интервью ТАСС в понедельник Якушев так объяснил резкий – почти на треть – рост объемов ввода новых домов в мае 2019 года, притом что с нового года статистика показывала, напротив, падение.
«Не думаю, что застройщики специально придерживали ввод жилья, но мне кажется, на рынке возникла определенность, реформа долевого строительства уже не так пугает бизнес, как год назад, нет такой паники, – сказал министр.
– Все это время мы пошагово снимали все острые вопросы – один расчетный счет на один дом, уход от котлового метода, одно разрешение на строительство, переход на проектное финансирование, открытие эскроу-счетов».
Глава «Игротэка»: цены на жилье вырастут не из-за введения эскроу-счетов
С 1 июля 2019 года вступили в силу новые правила финансирования строительства многоквартирных домов. Теперь застройщики не могут привлекать деньги граждан на возведение зданий, на новые проекты им придется выделять собственные средства или брать кредиты.
Деньги от продажи квартир будут храниться на эскроу-счетах в банках, застройщик получит их только после сдачи проекта в эксплуатацию.
Но есть критерии, соогласно которым строительным компаниям разрешено достраивать объекты по старым правилам, так что для некоторых переход может пройти почти безболезненно.
Почитать о нововведениях, а также узнать мнения экспертов можно в нашем материале «Коллапс или временные трудности: чем грозят поправки в закон о долевом строительстве».
ПроВладимир побеседовал с экспертом — известным строителем, главой группы компаний «Игротэк» Алексеем Андреевым об изменении стоимости жилья, положении застройщиков и будущем строительной отрасли России.
— С 1 июля начали действовать новые правила финансирования строительства многоквартирных домов. Алексей Александрович, введение эскроу-счетов — это хорошо или плохо для застройщиков?
— Слово «плохое» здесь не совсем уместно, потому что новые правила — это новая реальность, закон и другого не дано. Что в них, скажем, не очень удобно: требуется новый подход. Нужны соответствующие кадры, которые работают с банками — специалисты, финансисты. Сейчас мы ввели в свой штат этих людей и это уже некие финансовые издержки.
Что до хорошего: если банк проект не одобрит, то его и не будет. В данном случае банк выступает дополнительным экспертом, оценивающим проект с точки зрения его востребованности на рынке и маркетинговой привлекательности.
Если банк видит, что проект удачный, то соответственно будет финансирование, и риски у застройщика уменьшаются. Раньше ситуация была несколько иная: вот есть кусок земли — надо строить, а успешно ли это будет, решала цена вопроса.
Если проект несильно востребован на рынке, то цена была близка к себестоимости.
Эскроу-счета — это общемировая практика. Чисто долевое строительство до сих пор существует во многих развивающихся странах, а в странах с уже состоявшейся экономикой действует в основном банковское финансирование.
— Согласование проектов сильно затягивается из-за необходимости ждать экспертной оценки банков?
— [Время] нужно закладывать на месяц-другой больше. Хотя в Сбербанке могут оценить проект, с расчетом пойдут они в него или не пойдут, за пять дней.
— Для потребителей главный вопрос — что будет с ценой на жилье из-за нововведений? Поднимется?
— Знаете, дело не в эскроу-счетах — цена изменится или не изменится не из-за них. Сейчас тенденция на рынке, что стоимость квадратного метра растет.
На это влияет очень много факторов — доступность ипотечного кредитования с одной стороны, а с другой — отсутствие на рынке объектов для инвестирования.
Люди, которые хотят заработать, вложить свои деньги, считают, что недвижимость, наверное, — один из лучших инструментов.
Если посмотреть на Avito и других торговых площадках вторичку [вторичное жилье] и сравнить ее с первичным предложением, рост цен составляет от 30% до 70%.
Допустим, в 2014 году мы на Ставровской сдавали дом, в котором средняя стоимость была 38 тысяч [за квадратный метр], а сейчас цена доходит до 60 тысяч, понятно, что некоторые квартиры уже с отделкой и обжитые.
Ни один банковский депозит не дает такой возможности, вложив деньги, вернуть их и прилично заработать.
— Так лучше сейчас покупать квартиры или подождать, когда ситуация устаканится?
— Собственность — это ответственность. Мы занимаемся строительством жилья больше 20 лет. Часто приходят люди, которые смотрят квартиры и говорят, что чего-то им не хватает — денег или есть другие планы.
А позже ту же недвижимость они уже не могут купить — цены выросли или ее больше не продают.
Здесь действует принцип разумной достаточности — если тебе надо, то ты покупаешь, а если сомневаешься — сомневайся дальше.
— Новые правила ввели для решения проблемы обманутых дольщиков. Они помогут?
— Если посмотреть официальные данные, то количество людей, не получивших квартиры, составляет не больше 1,5−3% в зависимости от региона. Это от общего количества договоров, заключенных за последние 20 лет.
Но за этой статистикой стоят живые люди. С советских времен повелось, что квартирный вопрос — очень важная тема, люди зачастую вкладывают свои последние кровные и, когда они их теряют, это целая трагедия.
Недавно председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко сказала, что те меры, которые сейчас водятся на рынке жилья, необходимы, но немножко запоздали. И я с ней в этом вопросе согласен.
Если все ограничения и контроль, которые вводятся последние два года, были сделаны лет пять назад, то проблемы обманутых дольщиков уже не было бы.
Думаю, что теперь эта история до конца «разрулится» и другие обманутые дольщики уже не появятся.
— В феврале вы мне говорили, что объемы строительства будут снижаться. До сих пор так считаете?
— Да, наверное, будут снижаться и я поясню почему: тренд движется к более качественному строительству и цены будут расти. Но расти не из-за введения эскроу-счетов, а из-за появления на рынках более дорогих проектов. Основная стоимость, как говорят американские девелоперы, — это место, место и место. Чем привлекательнее место, тем оно дороже.
Чем удачнее проект, тем выше вероятность, что его поддержат банки. Соответственно, объем строительства уйдет из массового сегмента — больших проектов на 400−500 квартир, которые банки, возможно, будут очень неохотно финансировать. Я думаю, что в этом и есть задумка федерального центра.
Не раз говорили, что у нас в стране много земли и надо переходить с больших проектов к другим, приближенным, скажем так, к земле. Среднеэтажное [до 12 этажей] и малоэтажное строительство — вот этот сегмент будет развиваться. Банку проще профинансировать дом, который стоит 20−30 миллионов, а не миллиард рублей.
Поэтому тренд на увеличение этажности повернет вспять. Количество многоэтажных комплексов будет снижаться.
— Но пока в том же Добром хотят построить высотки в 16−18 этажей.
— Я понимаю, о чем вы говорите, но здесь все очень просто. Некоторые обвиняют застройщика в жадности, но все зависит от стоимости земельных участков.
Земля приобреталась застройщиками не с аукционов, она не предоставлялась муниципалитетом или региональной властью. Цена вопроса очень немаленькая. Если строить трехэтажку, даже стоимость земли не отобьешь, поэтому приходится двигаться вверх.
Это экономически обосновано. Те проекты, о которых вы говорите, если состоятся, будут очень востребованы.
— Проекты будут дорожать, но в России пока покупательская способность уменьшается…
— Я не готов сказать, что она уменьшается. Опять же сейчас существуют разные федеральные программы — военная ипотека, медицинская ипотека, ипотека для молодежи.
Сейчас рассматривается вопрос об ипотеке для малоимущих — Путин дал команду министерствам разработать такие программы.
Снижается ключевая ставка Центробанка, соответственно ипотека будет дешеветь — ее обещают меньше 10% к концу года. Сбербанк, по крайней мере, анонсировал.
За снижением покупательской способности меняется формат жилья. В начале 2000‑х мы строили большие квартиры — 120−150 квадратных метров, но и цена на них была невелика — в 2003 году она доходила где-то до 15 тысяч рублей [за квадратный метр].
Но тогда была другая цена на материалы, инфляция опять же. Сейчас средняя площадь квартир составляет где-то 50 квадратов. Снижается покупательский спрос — снижается стоимость квартир, цена метра растет — площадь квартир уменьшается.
Все взаимосвязано.
— Владимирские банки готовы к переходу на эскроу-счета?
— Да, конечно. Мы встречались со многими банками, для того, чтобы этим заниматься, им нужна соответствующая инфраструктура, специалисты, которые разбираются в сфере строительства, финансисты. Наиболее продвинутая структура создана в Сбербанке, он в этом плане законодатель мод.
Правда, мы сейчас работаем не с ним, а с банком Дом.рф, который работает при структуре Минстроя. Думаю, Дом.
рф будет строительным банком в ближайшие 3−5 лет, который будет заниматься всеми финансовыми продуктами, существующими на рынке строительства жилья, — это и проектное финансирование, и выдача ипотеки, в том числе специализированной для малоимущих.
— Под какой процент банки кредитуют застройщиков?
— Сейчас колеблется от 11% до 13% в банке Дом.рф. С другими банками, которые у нас представлены, мы общались, но, скажем, они пока только к этому присматриваются. Это начальная ставка, она будет уменьшаться за счет наполнения эскроу-счетов, то есть, чем быстрее будут идти продажи, тем ниже процент.
Есть определенные требования по проектному финансированию: 15% — непосредственно средства застройщика, 85% — банка. Но это может быть и 50% на 50% или вообще средств банка будет меньше.
Самая минимальная ставка, которая может быть — 0,1% при условии, что сумма, которая привлекается для финансирования строительства дома, меньше средств, которые накоплены на эскроу-счетах.
Это все зависит от качества проекта, как я говорил, чем проект интереснее и привлекательнее, тем стоимость привлечения финансовых ресурсов ниже.
— Возможность достраивать некоторые проекты по старым правилам — это палочка-выручалочка для застройщиков или без нее можно обойтись?
— Это не палочка и не выручалочка. Была разработана дорожная карта по переходу на проектное финансирование три года назад, предусматривающая поэтапные переходы. Точками отсчета были 1 июля 2017 года, 1 июля 2018 года и 1 июля 2019 года. По инициативе депутата профильного комитета Госдумы решили, что надо эту дорожную карту ускорить.
Когда вопрос перешел в обсуждение в масштабах страны, оказалось, что к этому не готовы банки. То есть, если в проекте уже есть дольщики, а он на определенной стадии готовности, у банков начинали возникать вопросы. Решили, что проекты с высокой степенью готовности будут достраиваться по старым правилам, а все остальные перейдут под новые.
Правительство разработало критерии, по которым можно достраивать в старых правилах, они оказались более, чем лояльны, пусть и не просты. По информации единого реестра застройщика, до 90% объектов могут достраиваться по старым правилам. Даже если бы не эти поправки и не нарушение дорожной карты, мы бы в старых правилах были еще лет пять.
Алексей Андреев
— Московский эксперт ПроВладимира считает, что из-за нововведений с рынка уйдут многие небольшие застройщики, которые не потянут новые требования. Вы как думаете?
— Некоторые не хотят работать в этих правилах. Ну, раз не хотят, значит, и не будут — это же не каторга, их не принуждают. Но, скажем, 90% застройщиков останутся. Многие переходят на финансирование небольших проектов — за свой счет будут строить дома на 20−30 квартир.
Те реформы, которые сейчас проходят в нашем строительном комплексе, многие европейские страны пережили 10−15−20 лет назад. Те нововведения, что появились, наоборот разрушат монополию крупных игроков. Появилось большое количество мелких компаний, которые строят 1−2 небольших дома.
Это опыт Франции — одна из реформ, которую там проводили, была взята за основу для проведения реформы у нас в стране. Там были глобальные концерны, которые в результате реформы, преобразовались в мелких застройщиков.
Выросла конкуренция, а это всегда хорошо для рыночной экономики — вырос стимул бороться за качество и клиента.
— Прогнозы — дело неблагодарное, но давайте представим, что ждет строительную отрасль России в ближайшие несколько лет?
— В ближайшие три года я прогнозирую спад предложений на рынке жилья по новым проектам. После 2022-го начнется постепенный рост количества новых проектов, нового качества жилья, соответственно, по другой цене. Застройщики будут стремиться сдавать жилье с полной отделкой, предлагать какие-то бонусы. Качество проектов вырастет. Коллапса не будет.
Думаю, что появятся государственные игроки в лице корпораций, которые будут заниматься массовым сегментом. Возможно, строительством социального жилья, которое будет предоставляться по найму малоимущим, но принадлежать Российской Федерации. Другие застройщики перейдут в средний сегмент и дороже.