Кризис если не дно, то однозначно глубина. Опытные инвесторы говорят: «Деньги должны делать деньги, а в кризис особенно». Может в кризис они и не принесут доход, но есть способы их сохранить:
- торговать на фондовой бирже;
- купить недвижимость в России или за рубежом;
- обменять на валюту и ждать;
- положить в банк на депозит.
Подноготная перечисленных способов, факты из истории кризисов, примеры рынка недвижимости, предложения банков в пандемию и чуточку советов ― обо всем расскажем в нашей статье.
График цен на недвижимость, опубликованный в «ТАСС»
И первое, о чем поговорим, кому нужно торопиться покупать недвижимость в кризис, а кто может купить валюту и расслабиться.
Кому волноваться
От COVID-19 пострадал весь мир. Мировое снижение стоимости товаров и услуг составит до 5,8 %.
Экономика России в кризисе. По итогам 2020 года МВФ прогнозирует снижение ВВП российской экономики на 4,1 %. Аналитики МВФ ожидают рост экономики в 2021 году, но пока кризис продолжается. Пандемия прогрессирует, а цена нефти и газа остается низкой.
Копить деньги в рублях — плохая идея. Если у вас больше 4 млн рублей на счете, то думайте о том, как их сохранить и приумножить минимум на 5 % в год или больше. Сумма меньше 1 млн — обменяйте рубли на доллары, купите акции надежных компаний и ждите, когда закончится буря.
Как сохранить рубли?
Россия лидирует в мире по уровню официальной инфляции ― 3,98 %. Это кажется брехней. Потому что цены на продукты уже подскочили в среднем на 5 %. Покупательская корзина ― самый важный показатель, на который нужно смотреть.
4 % ― официальная инфляция. Банки предлагают до 6 %, если выполнить сотню условий и стабильно 5 %
Помогут ли банки? Посмотрим проценты по депозитам на «banki.ru» ― в среднем те же 5 %. Плюс различные комиссии, в итоге на банковском вкладе можно заработать 0 рублей. Или даже в минус уйти. Ничего не заработаешь и на деньгах, спрятанных в сейф.
Финансисты рекомендуют несколько надежных вариантов сохранить сбережения:
- купить жилую недвижимость. Просто и очевидный способ уберечь капитал от инфляции и возможной девальвации рубля. Жилье — это надежные инвестиции, понятные каждому. Здесь не приходится ожидать обрушения цен без последующего восстановления.
- купить коммерческую недвижимость. Малый бизнес умирает. На этом фоне многие владельцы коммерческой недвижимости потеряли арендаторов и вынуждены поправлять свои дела, продавая драгоценные объекты, скидывая цены. Вы можете успеть на эту распродажу, если готовы ждать восстановления экономики и малого бизнеса.
- торговать на фондовой бирже акциями и облигациями. Кризис — золотое время профессиональных инвесторов. Они точно заработают на просадках. Если знаете, как инвестировать деньги и приумножать капитал, то эта статья вам не нужна. Не знаете? Вы новичок? Трижды подумайте о самостоятельном входе в фондовый рынок. Ведь
- у компаний всегда есть шанс банкротства, особенно в кризис.
Как кризисы влияли на стоимость недвижимости
Кризис 1998 года в России: 17 августа 1998 года из-за неправильной экономической политики руководства страны экономический кризис достиг апогея ― рубль рухнул. За год курс доллара вырос в три раза. Эксперты вспоминают, как менялась цена на недвижимость в тот кризис.
«В первый месяц после начала кризиса цены на жилье в долларах выросли на 10 %, а в рублях на 30 %. Но фактически покупать квартиры было некому и не на что. Банки заморозили счета и люди не могли снять деньги».Издание «Строительная Россия”
«Цены на новые квартиры упали и люди покупали двух-трехкомнатные квартиры, за цену однокомнатной вторички. Особенно повезло тем, кто копил в долларах»Ирина Гудкина, бизнес-тренер, в конце 90-х — агент, затем заместитель директора АН «Бекар»
Мировой экономический кризис 2008 года. Он начался в США из-за кредитной политики банков и падения цен на нефть с $120 до $50. Спад мировой экономики привел к тому, что 200 млн человек остались без работы. Покупательская способность упала, у кого хватало денег купить квартиру ждали обвала цен.
Добавило проблем и банкротство источников финансирования строительства новых жилых объектов, что привело к снижению темпов строительства нового жилья. В совокупности эти факторы снизили спрос и предложение на рынке ― цены на недвижимость в условиях кризиса начали падать.
«Еще в первой половине года цены на жилье продолжали расти: по итогам января-февраля цены выросли на 10 %, по итогам полугодия ― на 35 %. А в конце года недвижимость потеряла 20-30 % стоимости»«Интерфакс Недвижимость»
«По сравнению с 2007 годом средняя цена за квадратный метр жилья в 2008 году выросла на 10 % и составляла 52,5 тыс рублей. По итогам 2009 года падение до 47,7 тыс. рублей. Цены снижались до 2012 года, а по итогам 2013 года вернулась к уровню 50,2 тыс. рублей за квадрат»Федеральная служба государственной статистики
Валютный кризис в России 2014 года. Проблемы экономики начались с падения цен на нефть и гражданской войны на Украине. Масла в огонь подлили США и Евросоюз, объявив санкции. Рубль по итогам 2014 года подешевел на 58 % к доллару. До конца 2014 года спрос на жилье продолжал расти и по сравнению с 2013 годом вырос на 23 %.
Благодаря государственной поддержке ипотечного кредитования новостройки стали доступнее и ситуация постепенно наладилась. Сильного изменения цены по сравнению с 2013 годом не было, небольшой рост в 3 % сохранялся до 2016 года.
«Еще в конце 2014 года спрос на квартиры был, но с реальным сокращением доходов сократился: за 11 месяцев 2015 года желающих купить квартиры стало меньше на 46 %. В основном это коснулось вторичного жилья»Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость»
«Госпрограмма ипотечного кредитования и снижение ставки центробанка снизило цены на жилье в 2015 году 0,9 %»Консалтинговая компания Knight Frank
«Коронакризис» 2020 года. Международный валютный фонд оценивает убыток мировой экономики в $30 трлн. Но потери денег не самое страшное ― люди продолжают болеть и количество смертей увеличивается. Что происходит на рынке недвижимости в пандемию:
«Прогнозируется 7–8 % снижение цен, но оно будет кратковременным. Очередная поддержка государства восстановит спрос на жилплощадь и рынок восстановится»Ильдар Хусаинов, директор агентства недвижимости «Этажи»
«Доходы населения упали и позволить себе купить квартиру по докризисным ценам смогут немногие. Поэтому продавцам придется снижать цены, а благодаря льготным ипотечным займам под 6,5 %, после карантина прогнозируется снижение цен на жилье на уровне 7–8 %»Газета «Коммерсантъ»
Страхи, возможности, риски
Из-за нестабильности экономики, мы боимся за свое будущее. Боимся за свои деньги. Цены на товары и услуги растут, а рубль обесценивается. Копишь-копишь, а у тебя так и осталось 10–15 % от стоимости квартиры.
Читайте: как выбрать и купить квартиру
Возможности при покупке недвижимости
- Уберечь деньги от инфляции, девальвации и других финансовых рисков. Как показывает статистика Росстата в период кризиса цены немного падают, но в течение 3–5 лет восстанавливаются и дальше только растут.
- Получить дополнительный доход.
Переселение будет всегда, из села в район, из района в город, конечный пункт Москва, Санкт-Петербург или заграница. Спрос на аренду квартир не снизится: не все приезжают и сразу покупают жилье, плюс временные переселенцы, которые приезжают на заработки.
- Сэкономить на аренде жилья. Это тоже своеобразная инвестиция.
Можно подумать о путешествиях и развлечениях.
Риски
- Недвижимость может подешеветь. Обычно спрос на жилье снижается в кризис из-за неплатежеспособности людей и нестабильности рынка. Придется ждать, когда все встанет на места и вырастет в цене.
- Долгострой.
Покупка квадратных метров в новостройке через долевое строительство сопровождается рисками: банкротство застройщика, некачественная застройка, неразвитой инфраструктурой. Вместо квартиры люди часто получают убыточные судебные разбирательства, тратят нервы, время и деньги, продолжая снимать жилье.
- Дополнительные расходы на ремонт и возмещение убытков. Вкладываться в ремонт, когда можно лишиться работы — большой риск. Подумайте, вытяните ли обслуживание квадратных метров, которые хотите купить. А о коммерческой недвижимости и говорить не приходится.
Тяжело найти нормального арендатора, когда большая часть бизнеса ушла в онлайн, а помещения массово освобождаются. Придется ждать. Год. Два. Три. Хватит терпения и денег?
Ситуация на конец 2020 года
Зайдем на сайт «РОСРИЭЛТ» и посмотрим итоги ноября:
Цены указаны по России. Квадратный метр в Москве стоит в среднем ― 278 000 руб., в Петербурге ― 139 000 руб., а в Нижнем Тагиле ― 26 000 руб./м2. Все зависит от региона.
Проверим, что продается на «Авито» и сколько это стоит. Сначала новостройки. Вот объявление в Москве, цена ― 198 000 руб./м2:
1-комнатная квартира, 43.6 м2, в пределах МКАД
Поменяем регион и посмотрим вторичку в Петербурге. Тыкаем в первое попавшееся объявление и смотрим цену. Квадратный метр этой случайной однушки стоит 159,4 000 руб. Скорее всего цена выше средней из-за расположения и ремонта.
1-комнатная квартира, 34.5 м2, на Невском проспекте
Чем лучше заграничная недвижимость
Допустим, у вас есть где жить, есть накопления 3–4 млн рублей, но из-за бардака в стране инвестировать здесь страшно. осмотрите на заграницу. Опытные финансисты, которыми руководит разум, а не патриотизм, советуют инвестировать в заграничную недвижимость. Там такие же квартиры, дома, виллы, такой же рынок, в который можно и нужно вкладываться.
Очень привлекательны страны, где все продается и покупается в евро. Мы уже говорили о слабом рубле, поэтому валютные вложения ― реальный способ сохранить и приумножить свои денежки.
В 2020 году цены на жилье в еврозоне выросли на 5 % и это не выдуманная цифра, а данные Евростата. Кажется прибыль всего 5 тыс. евро, при стоимости квартиры 100 тысяч, но тут на помощь пришел рубль. За 2020 год он взлетел с 69,3 до 89,1 рублей за евро.
Итого 100 тыс. евро из 6,93 млн рублей, превратились в 9,35 млн.
Больных COVID–19 растет каждый день. Единственное действенное лекарство по-прежнему дистанция и маски. В больших городах, как в муравейнике, держать дистанцию сложно и люди валят в деревню. Продают квартиры в городах со скидками и едут в провинцию.
Теперь о коммерческих помещениях. Пандемия сильно изменила жизнь: она научила нас работать и учиться дистанционно, отказаться от ужинов в ресторанах, меньше ездить на автобусах и чаще ходить пешком.
Коммерсанты в шоке: им приходится сворачивать рестораны, магазины, офисы. Естественно из-за этого цены на коммерческие помещения упали. Но! Карантин-то закончится, и мы рано или поздно вернемся в свое привычное русло жизни. Нужно просто подождать лет 5.
«Для тех инвесторов, которые намерены приобрести недвижимость, а затем ее, например, выгодно перепродать, подойдут Испания и Италия. Эти страны наиболее пострадали от COVID-19. Здесь наблюдаются самые большие дисконты — до 30–40%.
Это активы, пострадавшие от пандемии: жилые объекты, отели, коммерческая недвижимость, скидки на которую меньше, чем на жилую (10–15%)».
Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций «Knight Frank»
Ипотека в кризис
Купить жилье за наличные могут лишь 30 % россиян, об этом говорит Надежда Калашникова, директор по развитию строительной компании «Л1». Чтобы хоть как-то обеспечивать людей жильем, в 2019 году В.В. Путин поручил снизить проценты по ипотеке ниже 8%. Некоторые банки сделали это уже в мае 2020 года.
Для новостроек в апреле того же года началась госпрограмма под 6,5 %. Есть еще программа для семей с детьми, там процент ниже ― 5 – 6 %.
Что предлагают банки сегодня:
Судя по афишам банков поручение Президента выполняется. Да и в реальности банки вряд ли будут врать, подкупая сладкими цифрами. Несколько десятков недовольных клиентов и репутация банка ― ниже плинтуса.
Госпрограммы 2021 года, способные повлиять на рынок недвижимости в России
Благодаря льготам люди покупают недвижимость чаще и быстрее. За текущий год банки выдали ипотек на 900 млрд рублей. Программа заработала и президент разрешил продлить ее до 1 июля 2021 года. Для этого банкам выделили еще 2,8 трлн рублей, чтобы они продолжили кредитовать по льготам.
- «Мы продлеваем программу льготной ипотеки по ставке 6,5% до 1 июля 2021 г.»
- Михаил Мишустин, премьер-министр РФ
- Теперь посмотрим что говорят аналитики по этому поводу:
«Искусственный всплеск покупательской активности в 2020 г. исчерпал спрос следующего года. То есть люди, которые могли бы купить квартиры в 2021 г., сделали это раньше, чтобы получить ставку не выше 6,5%».
Эксперты IRN.RU
«Пока выдано кредитов всего на 400 миллиардов рублей, а программа была запланирована на 900 миллиардов. И при ипотечном портфеле банков в 8,5 триллионов рублей такие цифры пока не дают повода для паники. Правда цены на недвижимость могут упасть после того, как закончится программа господдержки, а спрос на жилье резко сократится».
- Александр Данилов, директор департамента обеспечения банковского надзора Центробанка
- «Спрос на жилье в перспективе нескольких лет остается высоким, учитывая, что в России сохраняется низкая обеспеченность собственным жильем, а у более 30% жителей страны нет возможности хоть как-то, даже с учетом льготной ипотеки, улучшить свои жилищные условия, так как нового жилья в их городах просто нет».
- Юрий Ильин, вице-президент группы компаний «ПИК»
Мнения разные, не знаешь кому верить, но все поют в одну дудочку ― рынок изменится. А в какую сторону зависит от того, сможем ли мы покупать недвижимость после пандемии? Скорее всего сможем!
Что запомнить
Новый кризис коварен. Его начало мы проморгали. Заботились о здоровье, скупали гречку и туалетную бумагу, когда надо было скупать акции. Но еще есть возможность сохранить и приумножить капитал. Подумайте над покупкой коммерческой и жилой недвижимости.
Если хотите защитить себя или заработать с помощью недвижимости, вот несколько советов:
- Не паникуйте, трезво оцените где, какую и каким способом вы собираетесь покупать недвижимость. Главное ― ее ликвидность в будущем.
- Не бойтесь зарубежные инвестиции. Баксы и евро ― стабильные товарищи!
- Если покупаете, чтобы сдавать в аренду, смотрите пункт 1.
- Арендовать и копить, чтобы купить за наличку ― не лучшая идея. Сходите на разведку в банки. Хотя бы в ближайшие. Хотя бы в обеденный перерыв. Что-нибудь обязательно подойдет.
А если управлять квартирой или коммерческой недвижимостью вам некогда или сложно, то обращайтесь в «Retail-Realty». Работаем в Москве с 1996 года и точно знаем, как удержать арендаторов в кризис.
Другие статьи:
Падающий рынок жилья в цифрах
Кризис и режим самоизоляции поставили покупателей жилья и ипотечных заемщиков перед непростым выбором. Ситуация меняется едва ли не ежедневно и действует на нервы — непонятно: куда бежать и как быстро? Эксперт Циан раскладывает всё по полочкам.
- Как изменился рынок жилья за две недели. Вкратце
- –70% — падение спроса на вторичку в период самоизоляции (апрель).
- –50% — падение спроса на первичку в период самоизоляции (апрель).
- –10-15% — ожидаемое снижение цен к концу 2020 года
- 6,5% — льготная ставка по ипотеке на новостройки с 1 мая.
Совет Циан. Если уверены в доходе, то берите кредит (сейчас мегавыгодные условия по ипотеке на новостройки). Покупать лучше осенью, когда цены упадут. Всем остальным: договаривайтесь с банками о рефинансировании, с арендодателями — о дисконте.
Вторичный рынок
Что происходит? Нужно ли сейчас покупать/продавать квартиру, как будет меняться стоимость жилья?
+0,7% — рост цены в апреле по сравнению с мартом в городах-миллионниках. За год прирост +4,3% (относительно апреля 2019 г.).
–70% — падение спроса по итогам апреля
–10–15% — снижение цен к концу 2020 г. Продавцы не торопятся снижать цены — за три-пять месяцев они еще не смогут осознать, что придется «двигаться» по бюджету.
Совет Циан покупателям. Сейчас есть шанс найти хорошее жилье с дисконтом. Из-за снижения спроса продавцы пересматривают стоимость. А сделку можно оформить и после завершения карантина.
Часть продавцов стремятся продать жилье до официального запуска льготной ипотеки на первичном рынке, пока спрос не сместился в сегмент новостроек. Ищите продавца с готовым пакетом документов. Из-за карантина многие госорганы не выдают никаких справок.
Совет Циан продавцам. Спрос упал, будьте готовы к существенному дисконту. Сделка может затянуться как минимум на полгода, пока будет действовать льготная ипотека на новостройки.
Режим общей самоизоляции внес значительные коррективы в уклад жизни россиян, усложнив покупку собственного жилья. Ограничения на передвижение не позволяют потенциальным покупателям и продавцам посещать квартиры, да и в целом совершать сделки с нуля из-за проблем во взаимодействии с органами исполнительной власти.
Росреестр в большинстве регионов продолжает регистрировать сделки.
Но для заключения договора требуется и ряд других документов: выписка из домовой книги, согласие родственников или органов опеки, а если сделка ипотечная или предполагает использование льгот и субсидий — то связанных с ними документов.
Их выдают банки, МФЦ, нотариальные конторы, которые приостановили большую часть операций. Поэтому на вторичном рынке недвижимости будет проще купить объект, по которому подготовлен весь пакет документов.
Впрочем, даже если нереально приехать на просмотр — сейчас лучшее время для мониторинга рынка. Из-за снижения спроса продавцы пересматривают стоимость, особенно если деньги им нужны срочно. Поэтому есть шанс найти жилье с хорошим дисконтом и, обсудив все условия, оформить сделку после завершения карантина.
Еще одна потенциальная причина для снижения цен продавцами вторичных квартир — программа субсидирования ипотечной ставки под 6,5% годовых, которая действует только на новостройки. То есть в ближайшее время часть клиентов переориентируется на покупку жилья от застройщиков.
Пока программа только внедряется на рынок — вполне вероятно, что собственники вторичных квартир попробуют сыграть на опережение и предложат выгодные условия, способные замотивировать покупателя на покупку. Иначе продажа затянется как минимум до осени — пока не будет завершена программа господдержки.
Пока спрос на рынке — чуть ниже прошлогоднего уровня. По итогам I квартала 2020 года в Москве на вторичном рынке зарегистрировано 34,1 тыс. договоров купли-продажи: –3% за год (относительно I квартала 2019-го).
Новостройки
Покупать или подождать? На сколько снизятся цены?
- 6,5% — льготная ставки по ипотеке на квартиры в новостройках.
- 0% — ставка по ипотеке от некоторых застройщиков на какой-то период в течение строительства дома.
- –50% — ожидаемое падение по заключенным ДДК по итогам апреля.
–10% — ожидаемое снижение цен к осени 2020 года, преимущественно за счет скидок и акций. Более значительного падения (на 20%, как прогнозировалось ранее) не будет: льготная ипотека поддержит рынок.
Совет Циан покупателям. Сегодня дисконт от застройщиков в среднем 6% (в Московском регионе). Но в среднесрочной перспективе цены снизятся больше — до 10% и квартиры станут еще доступнее.
На первичном рынке застройщики перешли на удаленную работу — чтобы простимулировать спрос, они предлагают клиентам дополнительные скидки.
Сегодня по новостройкам Московского региона дисконт от застройщиков в среднем равен 6,1%, хотя еще недавно они почти исключили скидки и акции из инструментов продаж.
Поэтому, если вы давно планировали покупку квартиры, теперь самое время — на самоизоляции удастся сэкономить несколько десятков или даже сотен тысяч рублей.
Но в среднесрочной перспективе цены снизятся еще существеннее. Падение доходов населения, снижение ВВП, рост безработицы — все это ведет к падению спроса и одновременно вынуждает застройщиков уменьшать цены.
На первичном рынке Москвы по итогам I квартала 2020 года с физлицами подписано порядка 17,6 тыс. ДДУ (–11% за год).
Тем не менее многие застройщики уже представили интересные предложения. Например, один из крупнейших застройщиков региона анонсировал в своих проектах ипотеку под 0,1% годовых в первый год кредита.
В ближайшее время и другие застройщики анонсируют свои маркетинговые программы, которые позволят сэкономить не только в моменте (как с помощью скидки), но и в более долгосрочном периоде.
Поэтому такие ситуации с падением спроса, когда конкуренция заставляет девелоперов бороться за покупателя, — выгодный шанс для покупки.
Ипотека
Я собираюсь брать ипотеку. Когда ее лучше оформить: сейчас или потом? Что будет со ставками?
8,69% — абсолютный минимум ставок за всю историю РФ. Для сравнения: год назад ипотеку брали в среднем под 10,15%.
6,5% — льготная ставки по ипотеке на квартиры в новостройках.
+1–1,5% — рост ставок в марте после резкого падения курса рубля.
Совет Циан потенциальному заемщику. Если вы уверены в своем доходе для обслуживания кредита, берите кредит на нынешних условиях.
Запаситесь финансовой «подушкой безопасности» в размере трех-шести платежей по ипотеке. Возьмите кредит на бо́льший срок, но с меньшим ежемесячным взносом. Никто не запрещает погашать заем досрочно даже с первого дня, зато в случае непредвиденных обстоятельств нагрузка на семейный бюджет окажется минимальной.
В марте 2020 года после резкого падения курса рубля отдельные банки решили подстраховаться и повысили ставку по ипотеке на 1–1,5%. При этом ключевая ставка, которая определяет дороговизну ипотеки, остается на прежнем докризисном уровне, то есть теоретически кредит не должен дорожать.
Повышая ставку, банки пытаются компенсировать дополнительные риски. Согласно опросам, половина россиян в той или иной степени столкнулась с падением доходов из-за ситуации в коронавирусом.
Поэтому банки закладывают больший процент по кредиту, получая высокий доход, чтобы компенсировать потери из-за возможных просрочек по кредиту у заемщиков.
Если доля просроченной задолженности будет расти, рост ставок — наиболее вероятный сценарий развития.
Впрочем, крупнейшие банки — лидеры по объемам кредитования сохраняют ставки. Поэтому если вы уверены в своем доходе для обслуживания кредита и если речь идет о вторичном рынке, я советовала бы взять ипотеку на нынешних условиях.
Согласно официальным данным, на 1 марта средняя ставка по выданным ипотечным кредитам по РФ составила 8,69% — это абсолютный минимум за всю историю. Для сравнения: год назад ипотеку брали в среднем под 10,15%. С учетом сложившейся непростой экономической ситуации логично зафиксировать за собой ставку и при ее дальнейшем снижении воспользоваться рефинансированием.
Важно оценить собственные финансовые возможности — сформируйте финансовую «подушку безопасности» в размере трех-шести платежей по ипотеке. Возьмите кредит на бо́льший срок, но с меньшим ежемесячным взносом. Никто не запрещает погашать заем досрочно даже с первого дня, зато в случае непредвиденных обстоятельств нагрузка на семейный бюджет окажется минимальной.
На первичном рынке иная ситуация. Если вы планируете покупку студии или однокомнатной квартиры, стоит дождаться субсидии, взяв кредит всего под 6,5%. Пять лет назад ставка субсидировалась под 12% годовых. До сих пор ипотека ниже 7% была доступна многодетным семьям по семейной ипотеке.
Что делать, если у меня ипотека: брать ли каникулы, что будет с процентными ставками, выгодно ли рефинансирование?
Кредитные каникулы предоставляются заемщику единственный раз по кредиту за все время его выплат. Поэтому советую обращаться за такой услугой только в случае крайней необходимости. Иначе в дальнейшем при нехватке средств вы рискуете потерять квартиру, которая находится в залоге у банка.
Кредитные каникулы — вариант для тех клиентов, кто не просто потерял часть дохода, а лишился его в принципе и не может выплачивать кредит. Факт выхода на кредитные каникулы будет отражен в кредитной истории заемщика, что в дальнейшем скажется на шансах получения займа.
Не следует забывать и о максимальном размере кредита: в Москве получить ипотечные каникулы вправе заемщики, взявшие у банка не более 4,5 млн рублей. В регионах — не более 1,5 млн рублей.
Более простой и распространенный способ снижения платежей — рефинансирование. Для этого необязательно искать другой банк: провести его удастся в том же банке, просто увеличив срок выплат на несколько лет.
А если ипотека была взята год назад и ранее (по ставке от 10% годовых), теперь можно снизить процент до 9% и даже больше. Поэтому рефинансирование актуально не только для заемщиков, попавших в непростую финансовую ситуацию, но и в целом любому ипотечнику.
- Аренда
- Я арендую жилье: насколько в среднем изменилась стоимость аренды, какую скидку можно просить и как это лучше сделать?
- –7% — процент снижения арендных ставок в апреле по сравнению с показателями в марте.
54,2 тыс. рублей в месяц — за столько в среднем можно снять в апреле квартиру в Москве (в марте цена была 58,2 тыс. рублей в месяц).
–10–15% — снижение ставок в мае-июне, после завершения режима самоизоляции.
10–25% — такой дисконт дают арендодатели своим текущим арендаторам. Найти нового нанимателя в «карантин» – практически нереальная задача, проще удержать с помощью скидки текущего арендатора.
Совет Циан: смело торгуйтесь с арендодателем. Можно сменить район на более престижный фактически без доплаты.
Значительной корректировки арендных ставок еще не произошло. Стоимость аренды скорее всего снизится к лету, но пока даже при отсутствии стабильных доходов арендаторы живут в арендованном жилье за счет депозита.
Но уже в мае-июне при отсутствии доходов им придется искать более доступные варианты, что приведет к освобождению площадей и снижению средней ставки аренды в городе. Поэтому арендаторы, не потерявшие доход, смогут сменить район на более престижный фактически без доплаты.
Вести переговоры с арендодателем на тему снижения ставки разумно при наличии альтернативных — более дешевых вариантов, которые станут инструментом торга.
Но не стоит гнаться за дешевизной: собственники недорогих объектов больше других заинтересованы в смене арендаторов при росте ставок.
Детально прописывайте пункты договора, которые касаются условий расторжения аренды, — теперь это актуально как никогда.
ЕЩЕ ОДИН ЛАЙФХАК — ЗАПЛАТИТЕ ЗА АРЕНДУ НА НЕСКОЛЬКО МЕСЯЦЕВ ВПЕРЕД: ТАК ВЫ НЕ ТОЛЬКО ЗАФИКСИРУЕТЕ ЦЕНУ АРЕНДЫ, НО И ДОКАЖЕТЕ СВОЮ ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОСТЬ.
Наконец, если вы не в силах продолжать платить аренду, не надо паниковать и сразу паковать чемоданы. Если вы уже доказали свою благонадежность, с большой вероятностью арендодатель пойдет вам навстречу и даже снизит платежи — ему это будет выгоднее, чем простой квартиры и поиск нового нанимателя, который затянется на неопределенный срок из-за действующего режима самоизоляции.
Еще один вариант — договоритесь о подселении еще одного человека в квартиру. В студенчестве многие так снимали квартиру — почему бы не вернуться временно к такой схеме? Это позволит снизить ставку аренды в два-три раза на человека.
Замедленный спрос и еще меньше вторички: что будет с рынком недвижимости Москвы в 2021-м
Как подчеркивают аналитики, к этим прогнозам нужно относиться осторожно, так как пока невозможно прогнозировать, как дальше поведет себя вирус
Большой материал на тему опубликовал РБК. Журналисты опросили множество экспертов из разных компаний, мы же вам предлагаем ознакомиться с самыми сущностными высказываниями.
«Можно предположить, что в 2021 году году спрос на новостройки останется высоким в первые шесть месяцев, потому что продолжит действовать программа субсидирования жилищных кредитов.
После завершения программы ипотеки с господдержкой все будет зависеть от рыночного уровня ставок.
Если он поднимется до 8–9%, то спрос начнет уменьшаться», — сказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Вместе с тем руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов заметил, что число сделок с квартирами в новостройках вряд ли превысит результаты 2020 года. По прогнозам, в связи с ростом цен и исчерпанием отложенного спроса количество покупок на первичном рынке в 2021 году уменьшится на 10% по сравнению с текущим годом, вернувшись на уровень 2019-го.
Что касается вторичного рынка, то там также ожидается замедление покупательской активности.
«По итогам октября 2020 года актуальный спрос увеличился на 30% в годовом выражении. Однако, по нашим наблюдениям, столь ажиотажный спрос исчерпал себя, и в следующем году активность покупателей на вторичном рынке жилья ожидаемо будет ниже.
Мы уже наблюдаем ослабление спроса — за первую половину ноября компания получила на 27% авансов меньше, чем в первые две недели октября.
Активность покупателей будет сдерживать недостаток предложения», — приводится в статье высказывание директора департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Сергея Шломы.
Теперь о предложении. На первичном рынке оно вырастет. На 2021 год запланирован ввод порядка 6 млн квадратов жилья, это может стать абсолютным рекордом для города.
Как объяснил Попов из ЦИАН, у столичных застройщиков сформировался значительный объем предложения «в запасах» (это лоты, по которым уже есть разрешительная документация, но там еще не началась активная реализация помещений).
Сейчас девелоперы продолжают наращивать свои объемы, но так как разрешительная документация имеет свой срок действия, вечно создавать иллюзию дефицита предложения не получится. Короче говоря, со второй половины следующего года объем предложения может вырасти на 10% относительно предыдущего уровня.
Возвращаясь ко вторичке. По информации экспертов, в этом сегменте наблюдается серьезный дефицит ликвидного предложения, все вымыла покупательская активность.
«Сейчас в масс-маркете спрос в три раза превышает количество ликвидных лотов, а наиболее качественные объекты уходят из продажи в среднем за неделю.
Мы предполагаем, что недостаток предложения на вторичке будет наблюдаться и в следующем году, так как пополнение экспозиции новыми лотами происходит довольно медленно.
В целом для нормального функционирования вторичному рынку Старой Москвы не хватает 30% объектов от нынешнего объема предложения», — отметил Шлома.
А вот что, скорее всего, будет происходить с ценами. В первой половине будущего года их рост на новостройки замедлится ввиду снижения потребительского интереса.
В годовом выражении (третий квартал 2020-го к третьему кварталу 2019-го) квадратный метр в столичных новостройках увеличился в цене на 6%, составив 186 тыс. руб.
Средняя стоимость вторички увеличилась в Москве за год на 12%, составив 214 тыс. руб. В первом полугодии 2021-го рост остановится.
«Дальнейший потенциал для столь заметного роста цен во вторичном сегменте жилья уже исчерпан. Наиболее вероятный прогноз на 2021 год — цены останутся на том же уровне, что и сейчас, даже несмотря на предполагаемое ослабление спроса», — заключили эксперты.
shutterstock.com
Страшный сон московского рантье: почему цены на аренду квартир не спешат расти
В прошлом году пандемия обрушила рынок аренды жилья в Москве. Иногородние работники уехали домой, сделок было мало, много квартир вышло на рынок. «Ставки в 2020 году снизились очень сильно и продолжают оставаться на этом уровне, — говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
— Если до пандемии однокомнатная квартира в спальном районе Москвы с приличным ремонтом возле метро сдавалась за 35-40 000 рублей, то сейчас аналогичное предложение выставляется уже в пределах 30 000 рублей (разница порядка 17-25% — Forbes).
Двухкомнатные квартиры с ремонтом рядом с метро ранее сдавались за 37-45 000 рублей, сегодня — за 32-35 000 рублей».
По данным «Миэль», разрыв не такой большой: цены на однокомнатные квартиры в мае 2019 года в большинстве административных округов столицы были на 1-10% выше, чем сейчас.
Спрос так и не вернулся к допандемийному уровню. По словам заместителя директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксаны Поляковой, спрос на аренду жилья в Москве сейчас на 12% ниже, чем в мае 2019 года.
«По отношению к аналогичному периоду прошлого года в мае-июне 2021 года спрос на съемное жилье понизился в среднем на 7%, а к марту-апрелю текущего периода — на 1%», — говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Москва и Санкт-Петербург затоварены. По данным Циан, текущий объем предложения в столице на 20% выше, чем год назад, в области — на 40%, в Санкт-Петербурге — на 32%. «На рынок продолжают выходить лоты, купленные в прошлом году в инвестиционных целях, что также способствует росту конкуренции за счет большего объема», — говорит Попов.
Мищенко из «НДВ Супермаркет Недвижимости» замечает, что пока рынок еще не существенно пополнился предложением по отношению к предыдущим месяцам — в вузах еще не закончились экзамены.
«Но предложение по-прежнему значительно превышает спрос в виду того, что многие работодатели по-прежнему используют дистанционный вариант трудоустройства и не возвращают региональных специалистов в офисы.
К тому же, на фоне сниженных ипотечных ставок и нестабильной экономической обстановки многие, кто ранее снимал квартиру в аренду, вложились в собственное жилье», — говорит она.
«Повышенный спрос на приобретение жилья, как первичного, так и вторичного, повлиял и на состояние арендной экспозиции — она пополнилась объектами, купленными в инвестиционных целях либо на перспективу, например, для подрастающих детей», — говорит Полякова из «Инком».
«Дополнительное давление на рынок оказывает не только удаленная работа, но и выход на рынок квартир от собственников, которых сдают подобные объекты только в теплое время года, проживая при этом на даче. Это отдельная категория арендодателей, которые экспонируют объекты по более низкой стоимости», — подытоживает Попов.
По данным Циан, сейчас квартиры в Москве сдаются на 9,2% дороже, чем в период жесткого карантина в прошлом году, аналитики «Этажей» говорят о росте цен на однокомнатные квартиры на 10%.
Но куда более впечатляющую динамику показывает рынок главного российского курорта. По данным Авито-Недвижимости, в мае средняя цена на квартиры в Сочи увеличилась в 2,6 раза год к году и достигла 65 000 рублей (для сравнения, сейчас в Москве средняя ставка, по данным «Авито», составила 45 000 рублей, в Санкт-Петербурге — 22 000 рублей).
Это подтверждают некоторые риелторы.
«Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в Сочи с июня 2020 по июнь 2021 года выросла почти в 2,4 раза с 615 до 1476 рублей за квадратный метр, то есть студию 30 квадратных метров можно было снять в прошлом году в районе 18-20 000 рублей, теперь ее стоимость около 40-45 000 рублей», — говорит директор федеральной компании «Этажи» в Сочи Павел Быков.
Эксперты Циан и ГК «Миэль» подтверждают, что рост цен в Сочи был наиболее сильным, но дают более скромные цифры.
По словам Попова и генерального директора офиса МИЭЛЬ «В Сочи» Ислама Казакова, цены в городе-курорте выросли на 30%. «Это связано с рекордным ростом спроса и цен на недвижимость Краснодарского края.
А также с распространением удаленной работы, многие переехали в регион с более благоприятным климатом и поближе к морю», — подытоживает Попов.
По данным Циан, спрос на московском рынке стагнирует. В мае-июне в сравнении с мартом-серединой апреля спрос в столице оказался ниже на 3%.
По мнению опрошенных Forbes экспертов, летом продолжится и снижение цен. «Прирост новых объектов опережает количество сделок. В такой ситуации одним из немногочисленных способов уменьшить простой является снижение цены.
Ожидать массовых изменений цен на все объекты не стоит, так как рынок аренды управляется преимущественно частными лицами, а значит менее активно реагирует на рыночные тенденции.
При этом возможностей «поймать» хороший объект по цене ниже рынка станет больше как минимум до августа, когда начинается новый сезонный пик спроса», — заявляет руководитель коммерческого департамента «Яндекс. Недвижимость» Евгений Белокуров.
«Рост спроса на долгосрочную аренду возможен ближе к осени — началу делового сезона, когда в крупные города возвращаются студенты, и завершается сезон отпусков.
В то же время восстановление рынка осложняется популяризацией удаленной работы, что снижает потребность в жилье рядом с бизнес-центром, а это — традиционно более дорогие варианты, расположенные обычно в центре города», — замечает Попов.
«Если арендатору необходимо сменить жилье, лето вполне подходящее время, потому что ассортимент широкий (при невысоком спросе), и жилье сдается по стандартным рыночным ценам. В период высокого спроса (конец лета и осень) арендные ставки могут подняться на 5-10%», — подытоживает Полякова.
Эксперты предрекли Московскому региону распродажу жилья
Завершение программы льготной ипотеки, а также повышение ипотечных ставок, в том числе и за счет роста ключевой ставки Банка России, приведет к снижению спроса на квартиры в новостройках Московского региона. Соответствующий прогноз обнародовал сервис поиска жилья «Синица» на своей странице в Facebook.
Эксперты отмечают, что уже сейчас идет процесс «вымывания спроса» будущих периодов.
«Подобный эффект можно было наблюдать осенью 2020 года, когда после принятия решения о продлении льготной ипотеки отмечалось снижение количества сделок. В этом году, скорее всего, на рынке произойдет более серьезное и более длительное снижение», — говорится в сообщении.
Аналитики считают, что во втором квартале 2021 года ожидается сохранение высокого уровня спроса со стороны ипотечных покупателей. Также возможен всплеск интереса за месяц-полтора до отмены программы льготной ипотеки.
По данным экспертов, цены продолжат расти, но менее активно, чем в первом квартале этого года.
Они считают, что, скорее всего, застройщики постараются успеть вывести на рынок новые проекты до завершения программы льготной ипотеки, поэтому «можно надеяться на рост активности девелоперов».
Загвоздка, по данным сервиса, состоит в том, что при повышенном спросе сохраняется дефицит предложения. В границах старой Москвы экспонируется 1,63 млн кв. м жилья, что является пятилетним минимумом.
В Новой Москве в среднем выставлено на продажу 416 тыс. кв. м. В Подмосковье зафиксировали снижение объемов предложения, где за год доля экспонируемых квартир в ближнем поясе области упала на 36%.
Александр Шибаев, директор департамента консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Kalinka Group, сообщил «Известиям», что в массовом сегменте действительно ожидается некоторая стабилизация спроса после отмены программы по субсидированию ипотеки в России.
Он согласился с тем, что в связи с этим «ожидается огромный спрос во II квартале» перед отменой госпрограммы.
«Насколько уменьшится спрос, будет уже зависеть от того, как себя поведут банки в вопросе предоставляемых ипотечных кредитов. Если банки будут лояльны к ставке кредита, то спрос может быть сглажен. При резком увеличении ставки по ипотеке будет спад спроса», — добавил он.
Шибаев допустил, что в целом Федеральный закон №214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в части проекционного финансирования «дает много гарантий банкам по объекту залога (будущей квартиры), что позволяет немного снижать средние ипотечные ставки».
Программу субсидирования процентных ставок по ипотеке до 6,5% запустили в апреле 2020 года, она должна была завершиться 1 ноября 2020 года. В конце октября правительство продлило ее до 1 июля 2021 года.
Президент России Владимир Путин 15 февраля поручил кабмину совместно с ЦБ представить предложения по реализации льготных ипотечных программ в 2021–2024 годах, рассмотрев также возможность снижения процентной ставки по этой программе для семей с двумя и более детьми.
Центробанк 19 марта впервые с декабря 2018 года повысил ключевую ставку на 0,25 б.п. — до 4,5%. 23 апреля регулятор должен в очередной раз скорректировать ставку. Эксперты ожидают, что ее могут повысить на 0,25–0,50 п.п.
Вторичка и новостройки: что будет с ценами на жилье в Москве в 2021 году
В 2020 году на рынке московской недвижимости наблюдался ажиотажный спрос, которому способствовал коронакризис, рекордное падение доходности банковских депозитов и льготная ипотека под 6,5%. В результате в столице выросли цены как на вторичные квартиры, так и на новостройки. При этом покупатели продолжают активно скупать жилье, а объем предложения становится все меньше.
- Ведущие эксперты рынка недвижимости рассказали, как изменятся спрос, предложение и цены на московские квартиры в 2021 году.
- Спрос замедлится
- В текущих условиях точность прогнозов не может быть высокой, так как пока неизвестно, как станет развиваться ситуация с коронавирусом и быстро ли восстановится экономическая активность.
«Можно предположить, что в 2021 году году спрос на новостройки останется высоким в первые шесть месяцев, потому что продолжит действовать программа субсидирования жилищных кредитов.
После завершения программы ипотеки с господдержкой все будет зависеть от рыночного уровня ставок.
Если он поднимется до 8-9%, то спрос начнет уменьшаться», — считает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.
Число сделок с квартирами в новостройках вряд ли превысит результаты 2020 года, если не произойдет каких-то внешних событий, стимулирующих ажиотажный спрос, отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его прогнозу, из-за возросших цен и в связи с исчерпанием отложенного спроса, число сделок на первичном рынке в 2021 году может уменьшиться на 10% по сравнению с текущим годом, вернувшись на уровень 2019-го.
На вторичном рынке жилья в Москве также ожидается замедление покупательской активности.
«По итогам октября 2020 года актуальный спрос увеличился на 30% в годовом выражении. Однако, по нашим наблюдениям, столь ажиотажный спрос исчерпал себя, и в следующем году активность покупателей на вторичном рынке жилья ожидаемо будет ниже.
Мы уже наблюдаем ослабление спроса — за первую половину ноября компания получила на 27% авансов меньше, чем в первые две недели октября (хотя разрыв с тем же периодом 2019-го все еще значителен — плюс 26% договоров о предоплате).
Активность покупателей будет сдерживать недостаток предложения», — спрогнозировал директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
Новостройки побьют рекорд
Предложение на первичном рынке жилья в Москве в следующем году вырастет. На 2021 год запланирован ввод порядка 6 млн кв. м жилья, что может стать рекордом за всю историю московского рынка, поэтому предложение также будет постепенно восстанавливаться после снижения в этом году, прогнозирует Литинецкая.
«У столичных застройщиков сформировался значительный объем предложения „в запасах“ (лотов, по которым получена разрешительная документация, но где еще не началась активная реализация помещений).
Сегодня девелоперы продолжают наращивать свои объемы, однако вечно создавать иллюзию дефицита предложения не получится, так как разрешительная документация имеет свой срок действия (по его истечении большинство процедур придется проходить заново).
Со второй половины следующего года объем предложения может вырасти на 10% относительно предыдущего уровня», — объяснил Попов.
Вторички станет еще меньше
На вторичном рынке московского жилья сегодня наблюдается серьезный дефицит ликвидного предложения вследствие его вымывания с рынка из-за повышенной активности покупателей.
«Сейчас в масс-маркете (жилье классов стандарт и комфорт. — Прим. ред. ) спрос в три раза превышает количество ликвидных лотов, а наиболее качественные объекты уходят из продажи в среднем за неделю.
Мы предполагаем, что недостаток предложения на вторичке будет наблюдаться и в следующем году, так как пополнение экспозиции новыми лотами происходит довольно медленно.
В целом для нормального функционирования вторичному рынку Старой Москвы не хватает 30% объектов от нынешнего объема предложения», — пояснил Шлома.
Что будет с ценами
Цены на новостройки в Москве за последние несколько месяцев повышались. «Во многом именно ажиотажный спрос выступал основным стимулятором подорожания первичной недвижимости.
Так, в годовом выражении (третий квартал 2020-го к третьему кварталу 2019-го) квадратный метр в столичных новостройках увеличился в цене на 6%, составив 186 тыс. руб.
В первой половине будущего года рост цен на новостройки, скорее всего, замедлится и будет колебаться в пределах 7% ввиду снижения потребительского интереса», — прогнозирует руководитель направления первичной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев.
Средняя стоимость вторичного жилья увеличилась в Москве за год на 12%, составив 214 тыс. руб., уточнил Алексеев. По его словам, в первом полугодии 2021 года рост цен на вторичные объекты предположительно остановится. Схожей позиции придерживается директор департамента вторичного жилья «Инком-Недвижимости».
«Дальнейший потенциал для столь заметного роста цен во вторичном сегменте жилья уже исчерпан. Наиболее вероятный прогноз на 2021 год — цены останутся на том же уровне, что и сейчас, даже несмотря на предполагаемое ослабление спроса.
Напомню, что вторичка — это, так сказать, рынок физических лиц, продавцам здесь зачастую необходимо время, чтобы привыкнуть к новой конъюнктуре рынка и начать снижать или повышать стоимость своего предложения.
Менее вероятный сценарий — колебания среднего уровня цен в диапазоне 5%, причем в равной степени возможен как его рост, так и понижение. Многое будет зависеть от экономической ситуации в 2021 году», — резюмировал Шлома.
Лунькова Вера