Петр КРАЙНОВ 20.12.2020
Количество дольщиков, пострадавших от несостоятельного ФЗ-214, мошеннических действий застройщиков и попустительства местных властей, исчисляется сотнями тысяч. Понять, как решается проблема людей, которые в один момент остались без денег, квартир и надежды на скорое восстановление справедливости, можно на примере самого известного долгостроя Ленинградской области – ЖК «Десяткино 2.0». За судьбой этого долгостроя газета «Совершенно секретно» пристально наблюдает второй год. Продолжаем рассказывать обо всех перипетиях этого объекта и пытаемся найти ответ на вопрос – является ли Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства панацеей от бед обманутых дольщиков?
Начнем с позитива – долгострой «Десяткино 2.0» был рассмотрен на Наблюдательном совете в сентябре 2020 года. Для обманутых дольщиков это событие было долгожданным, поскольку именно на Наблюдательном совете определяется способ восстановления их прав: достройка или компенсация. По «Десяткино 2.0» было принято решение в пользу достройки.
ПОРЯДОК БЕЗ ПОРЯДКА
Виталий Мутко, заместитель председателя Правительства РФ по вопросам строительства и регионального развития, еще летом 2019 года приезжал с рабочим визитом в Ленинградскую область.
Тогда на примере ЖК «Шотландия» он проговорил схему поддержки: «С Александром Юрьевичем на примере данного ЖК обсудили, как запустить модель поддержки вообще для достройки таких проблемных объектов. Мы сегодня посмотрели, что, в принципе, эту первую очередь оптимально быстро можно завершить.
Этот механизм пойдет – мы и дальше будем с Ленинградской областью реализовывать поддержку других объектов, где нарушили права людей».
Правда, говорить о параллельном начале строительства пока не приходится, хотя порядок достройки действительно выглядит простым. Для начала фонд и регион заключают соглашение о финансировании, в соответствии с которым из бюджета региона предоставляется взнос в фонд. К слову, оно было заключено 25 октября 2019 года.
После фонд обследует проблемные объекты и определяет сумму и срок на их завершение, затем сравнивает сумму, необходимую для достройки проблемного объекта, с суммой предполагаемой компенсации. Например, решение в пользу компенсации могут принять, если на объекте много свободных квартир.
В этом случае сумма выплат дольщикам окажется меньше расходов на предстоящее строительство. Дольщикам выплачивают деньги, а объект оставляют под реализацию себе. Получить прибыль с долгостроя «Десяткино 2.0» можно едва ли: из 1672 квартир жилого комплекса продано 1644 квартиры, степень готовности объекта едва превышает 30%.
Даже с учетом того, что на достройку объекта требуется порядка 1,721 млрд рублей, достроить его все равно окажется дешевле, чем выплатить всем пострадавшим людям компенсации – 5,005 млрд рублей. Также на Наблюдательном совете принимается решение о финансировании, на котором определяются объемы – сколько из компенсационного фонда, а сколько из регионального.
Фонд заключает соглашение о финансировании с региональным фондом и открывает расчетный счет для получения финансирования. Потом региональный фонд направляет заявление о намерении стать приобретателем в арбитражный суд. На этом пока все – «Десяткино 2.0» находится примерно на этом этапе.
Примерно потому, что заявление в арбитраж уже направлено, но с нарушением установленных сроков: вместо декабря – крайнего по закону срока – рассмотрение пройдет в январе. Объясняют это порядком очередности проблемных объектов – их в Ленинградской области слишком много.
Для людей, которые годами ждут своих квартир, это объяснение в отставании от сроков уже звучит подозрительно, но еще подозрительнее обстоит ситуация с финансированием.
НА ФОНД НАДЕЙСЯ, А САМ НЕ ПЛОШАЙ
Поправки в бюджет с учетом предполагаемых трат на долгострои были приняты еще в октябре 2019 года.
Доходы региональной казны на 2019 год увеличены на 15,6 млрд рублей, причем общий объем доходов областного бюджета, согласно законопроекту вырастет до 138,7 млрд рублей.
Комитету по строительству направили 1,18 млрд рублей, из которых 800 млн – имущественный взнос в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.
По версии 47news дело было так: «Сначала федеральный бюджет обещал 80% софинансирования со своей стороны, а потом сократил сумму с 9 до 2 млрд. Тут уж Александр Дрозденко смекнул, что два федеральных миллиарда – тоже деньги, и согласился на них».
Если поначалу регионы обрадовались хотя бы какой-то федеральной поддержке, то спустя время обнаружилось, что ее явно не достаточно. Еще бы: только на завершение долгостроя «Десяткино 2.0» потребуется 1,721 млрд рублей.
Логично предполагая, что денег на всех не хватит, дольщики стали требовать подтверждение выделенного финансирования конкретно на их объект. Но никакого подтверждения этому не получили, кроме убедительных заверений Дрозденко, что денег хватит.
Когда вопросов стало слишком много, с дольщиками связался один из активистов, который лично держит связь с губернатором и подтвердил, что этот документ он видел, но почему его не показывают всем, точно не знает.
Одни дольщики сомневаются в существовании такого документа в принципе, другие – понимают, что отсутствие прозрачности в таких очевидных вопросах, как наличие финансирования, продолжает оттягивать решение их проблемы.
«НАС ПРОСТО РАЗВЕЛИ»
По части софинансирования Александр Дрозденко ориентировался, в том числе, и на средства компенсационного фонда. Отвечая на многочисленные вопросы дольщиков, хватит ли денег, губернатор убедительно отвечал: «Еще раз объясню, вопрос принципиальный.
На Ленинградскую область выделено порядка 10 млрд рублей, из них 2,8 млрд – это бюджет Ленинградской области, 2,8 млрд – зеркально отвечает бюджет РФ, и средства страхового фонда, которые идут в федеральный бюджет, но ими распоряжается Дом.РФ и Банк «Дом. РФ» – это 5 млрд. Так вот, и 5 млрд, и наш аванс, и аванс федерального бюджета находятся в Дом.РФ, в банке.
Потрачено на Ленинградскую область на сегодняшний день менее 10% от указанной суммы, в том числе практически не потрачен наш перечисленный аванс».
Однако в этом году порядок финансирования изменили. Отчисления, которые делали застройщики в компенсационный фонд, больше не учитываются, они ушли в бюджет. Возник серьезный дефицит, который фонд предлагает покрыть за счет бюджета региона.
В Ленинградской области пытались изменить ситуацию и договориться с Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства и Минстроем, понимая, что на ближайшие три года дополнительных средств на эти цели просто нет. Власти Ленобласти считают справедливым адресно направить деньги компенсационного фонда, но в фонде считают иначе. Для обманутых дольщиков «Десяткино 2.
0» ситуация обиднее вдвойне: Александр Дрозденко при принятии бюджета не озвучивал, что рассчитывает на компенсационный фонд. Ведь «Норманн» отчисления не делал.
Денег из компенсационного фонда на решение проблемы обманутых дольщиков нет, поэтому фонд требует их с регионов. В ноябре текущего года фонд сообщил, что финансировать достройку и выплачивать компенсации они будут только после дополнительного взноса. Всего федералы предлагают Ленобласти потратить 6,165 млрд.
Это в два с лишним раза больше, чем было оговорено в прошлом году. От первоначальных договоренностей Ленинградской области с фондом не осталось и следа. Изначально от региона требовалось софинансирование «всего» в 2,8 млрд рублей, затем потребовалось еще, теперь хотят 6 млрд.
Даже если предположить, что Ленобласть изыщет эти средства в бюджете, то где гарантии, что фонд начнет стройку, а не запросит еще?
По словам Александра Дрозденко, фонд изменил условия соглашения в одностороннем порядке. Во время заседания правительства Ленобласти 26 ноября он заявил следующее: «Все мы понимаем, что внести в расходную часть 6 миллиардов сегодня не представляется возможным. Не потому, что мы не хотим, а потому что нет такой возможности.
Мы хотели бы получить ответ на вопрос, где деньги из компенсационного фонда? И где те, что поступили на счет фонда? Я не говорю, что это не решаемая проблема. Более того, мы заинтересованы работать с фондом, и хотим до 2025 года закрыть все проблемы обманутых дольщиков.
Но менять условия соглашения в одностороннем порядке – это не по-партнерски, не по-товарищески и незаконно».
Уверенности, что и дальше все будет так, как предполагали в Ленобласти, тоже нет. На вопросы дольщиков в Instagram пресс-секретарь строительного блока Константин Андрианов теперь отвечает: «В декабре мы предполагали, что региону выделят еще около 4 млрд на достройку домов из компенсационного фонда. Потом они ушли в бюджет именем Федерального закона.
У нас нет уверенности, что дальше все будет так, как мы предполагали. Сейчас ситуация такова: проектные работы финансируются, на стройку есть деньги согласно смете. Но эти деньги находятся в федеральном фонде, и ими распоряжается он».
Открытый для общения в соцсетях губернатор Александр Дрозденко и вовсе комментирует сложившуюся ситуацию так: «Нас просто развели».
АППЕТИТЫ РАСТУТ, ДЕНЬГИ ТАЮТ
Схема с компенсационным фондом до боли напоминает схему с пенсионными накоплениями. Вроде бы средства должны где-то аккумулироваться и ежегодно индексироваться, но почему-то всегда оказываются нужны в другом месте.
Так и здесь. Застройщики исправно отчисляли взносы в казну, чтобы при случае было из чего решать возникшие проблемы. Тот самый случай наступил, а держатели этой самой казны перекладывают решение проблемы на регионы.
Отдельно стоит заметить, что по закону регионы были не обязаны вносить взносы в фонд.
В Ленинградской области осознанно пошли на этот шаг, чтобы давно назревшая в регионе проблема долгостроев решилась быстрее.
Эти средства были выделены на объекты, застройщики которых не делали взносы в компенсационный фонд, восстановить права остальных дольщиков планировалось именно за счет средств компенсационного фонда.
«Кинули область на 5 миллиардов, которые должны были поступить из компенсационного фонда. А теперь заявили, что денег не будет.
Мы свои обязательства выполняем на 100%», – открыто отвечает Александр Дрозденко на комментарии обманутых дольщиков о сложившейся ситуации в своем Instagram.
В качестве отступления отдельно стоит отметить, что такой вариант развития событий Александр Дрозденко предвидел еще в прошлом году, когда принимал решение о софинансировании: «Выражаясь языком девяностых, надеюсь, нас не кинут».
Выражаясь все тем же языком девяностых, дольщики надеются, что в этой схеме помощи дольщикам не было изначально подвоха. Для обманутых людей ситуация, в которую они угодили, по-прежнему выглядит так, будто помогать им изначально не собирались ни местные власти, ни фонд. Только теперь это преподносится под соусом «не договорились».
Губернатор официально напоминает о договоренностях Марату Хуснуллину: «Это нарушает логику ранее выстроенных взаимоотношений фонда и региона в части финансирования проблемных объектов в ЛО…
Прошу Вас оказать содействие в обеспечении выполнения обязательств фондом перед пострадавшими дольщиками, застройщики которых платили взносы в компенсационный фонд, а также платили за страховку гражданской ответственности.
Кроме того, прошу рассмотреть возможность изменить пропорции софинансирования проблемных объектов (застройщики которых не платили в КФ и не страховались) по аналогии с нацпроектами: 67% на 33%, где 67% – федеральный бюджет, а 33% – казна Ленобласти». Но положительного ответа от Москвы пока нет и, судя по всему, навряд ли будет.
По данным Счетной палаты, в период с 2017 по 2019 годы фонд собрал – от застройщиков, регионов и федерального бюджета – около 101,5 млрд рублей. При этом на завершение проблемных объектов было потрачено всего 17 млрд – это примерно 3 тыс. квартир и 1300 дольщиков под компенсацию. Для сравнения: только в Ленобласти около 17 тыс. обманутых дольщиков.
На что действительно идут аккумулируемые в фонде средства, остается только предполагать. Например, на зарплаты. Сотрудникам этой структуры остается только позавидовать: им платят 200–400 тыс. рублей в месяц. Обманутым дольщикам, которые продолжают со своих средних зарплат платить ипотеку за воздух, а то и одновременно за аренду, такие доходы и не снились.
Странным расходам и низкой эффективности структуры лично удивлялся и руководитель СК РФ Александр Бастрыкин. А тут еще и Правительство РФ затеяло реформу «институтов развития»: Фонд зашиты прав дольщиков предполагается объединить с Фондом ЖКХ. Для чего решение проблем обманутых дольщиков понадобилось «привинтить» к аварийному жилью и кто будет заведовать всеми деньгами – не ясно.
НЕ В ДЕНЬГАХ СЧАСТЬЕ, А В ИХ КОЛИЧЕСТВЕ
Зато ясно одно – решение проблемы обманутых дольщиков выходит на новый виток обмана: сначала застройщик, потом местные власти, теперь и фонд. Пока губернатор в очередной раз заявляет, что их просто развели, обманутые дольщики иронизируют, что на каждую рыбу всегда найдется рыба покрупнее: в Ленинградской области разводили обманутых дольщиков, а федералы развели Ленобласть.
Когда в 2017 году запускали Фонд защиты прав граждан-пострадавших участников долевого строительства, то предполагали, что к 2023 году в России не останется обманутых дольщиков. Надежды не оправдались уже в 2020 году, обещания не сбылись.
Дольщикам остается только предполагать, чего еще им ждать от властей и всерьез опасаться, что арбитражный суд в январе может запросто отказать в передаче «Десяткино 2.0» из-за отсутствия финансирования и долгострой будет пущен с молотка в процедуре банкротства. Активисты заверяют, что пойдут на все, если что-то пойдет не так, как им было обещано.
Опыта в организации громких акций им не занимать, а тут еще и обманутые дольщики «норманновских» объектов из Санкт-Петербурга подали хороший пример своим областным коллегам по несчастью, устроив голодовку. Метод оказался эффективным: строительство началось без участия фонда.
Еще одно интересное наблюдение, которым поделились дольщики: фонд отлично расходует деньги на малую родину приближенных чиновников. Работы по восстановлению прав дольщиков активно начались в Саратовской области, откуда родом Вячеслав Володин. Увеличили финансирование для Татарстана, хотя регион не относится к числу проблемных, как Ленобласть.
Может быть, потому что Марат Хуснуллин и Ирек Файзулин родом из Татарстана? Конечно, это все из разряда догадок, но Ленинградской области тоже было бы неплохо найти земляка в фонде.
На фоне происходящего все больше вопросов вызывают принимаемые властями решения. Например, недавно в Ленобласти подписали постановление о создании Центра управления регионом. Новая структура будет отвечать за мониторинг жалоб местных жителей в Интернете.
Получается, что многолетние жалобы дольщиков так и не привели к возобновлению строительства, зато аккаунты чиновников теперь будут вести за счет бюджета. Или вот еще новость – Минфин придумал игру «Не в деньгах счастье», при помощи которой планирует повысить уровень финансовой грамотности населения.
Вот уж действительно, как еще можно помочь людям, которые остались без денег и квартир? Только играми. Как говорится, счастье не в деньгах, а в их количестве.
Фото из архива автора
Авторы: Петр КРАЙНОВ
Фонд защиты дольщиков рассказал о судьбе проблемных жилых комплексов
Права более 46 тысяч обманутых дольщиков были восстановлены в 2020 году. Об этом сообщал Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, подводя итоги года.
За год в 4,5 раза увеличилось количество домов, которые решено достраивать: с 82 до 367. С 8 тысяч до 33,5 тысячи выросло число дольщиков, которые в итоге получат свое жилье. По 89 домам было выплачено возмещение, его получили более 12,5 тысячи человек.
Фондом было завершено строительство 17 объектов — это на 3 дома больше, чем годом ранее.
В редакцию «РГ» поступило много вопросов от обманутых дольщиков о судьбе конкретных жилых комплексов. Фонд прислал ответы на вопросы читателей (данные на конец января).
ЖК «Малая Истра» (застройщик ООО «Компания Промсервис»): «Ждем квартиры четвертый год».
Ответ: По этому адресу расположено 17 недостроенных жилых домов проектной площадью 101 тыс. кв. м на 2 035 квартир, они включены в Единый реестр проблемных объектов.
Восстановление прав граждан по ходатайству субъекта РФ планируется с применением механизмов Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Фондом проведены все мероприятия для вынесения объектов на Наблюдательный совет Фонда: строительно-техническая экспертиза, оценка стоимости квадратного метра.
Когда в России не останется обманутых дольщиков
Совместно с правительством Московской области, АО «Дом.РФ» и конкурсным управляющим застройщика идет урегулирование земельно-правовых отношений в части оформления и передачи земли, принадлежащей АО «ДОМ.
РФ», под объектом незавершенного строительства, в аренду компании «Промсервис» для возможного принятия решения на Наблюдательном совете Фонда. В конце января ожидается выход такого распоряжения правительства РФ.
После этого объект будет рассмотрен на Наблюдательном совете Фонда. Ориентировочные сроки — II квартал 2021 года.
ЖК «Белые росы» (г. Котельники Московской области, застройщик ООО «Стройкомфорт»): «Дома готовы на 98%, стоят без отопления несколько лет. Дольщики ждут квартиры пять лет. Конкурсный управляющий полгода не может сдать документы в Фонд».
Ответ: На участке два недостроенных объекта проектной площадью 50,5 тыс. кв. метров на 920 квартир, они включены в Единый реестр проблемных объектов.
В ноябре 2020 года по ходатайству субъекта РФ объект был рассмотрен на Наблюдательном совете фонда. Принято решение о завершении строительства, что позволит обеспечить граждан квартирами.
Завершением строительства будет заниматься созданный субъектом РФ региональный фонд, на завершение отводится три года с момента передачи прав новому застройщику.
Судебное заседание по передаче прав от застройщика-банкрота на региональный фонд состоится в феврале 2021 года. Завершить строительство планируется в 2022 году.
ЖК «Березовая роща» (Московская область, Раменский район, г. Раменки, ул. Загородная, застройщик АО «Земли Московии»): «Ждем квартиры с 2010-2011 года. Объект передали для решения проблемы в фонд, но с мая 2020 года по несколько раз запрашивали документы и наблюдательный совет переносится из месяца в месяц».
Ответ: На участке 14 недостроенных объектов проектной площадью 52,9 тыс. кв. м на 1 374 квартиры. Они включены в Единый реестр проблемных объектов, восстановление прав граждан предусмотрено за счет механизмов Фонда.
В ноябре 2020 года на Наблюдательном совете Фонда принято решение о завершении строительства 13 объектов, после чего граждане получат квартиры.
Завершением строительства будет заниматься созданный субъектом РФ региональный фонд, на это отводится не более трех лет с момента передачи прав новому застройщику.
Плановая дата завершения строительства — конец августа 2022 года. Судебное заседание о переходе прав назначено на февраль 2021 года.
По одному объекту (ул. Загородная, 12) дольщиков нет, поэтому он будет исключен из ЕРПО во II квартале 2021 года в случае внесения изменений в закон об участии в долевом строительстве.
Жилье получат 33,5 тысячи дольщиков, еще 12,5 тысячи — компенсацию
ЖК Булатниково (Ленинский район Московской области, застройщик ООО «КвартСтрой-МО»): «Ожидаем квартиры с 2014 года. Два года пять домов из 15 стоят в почти готовом состоянии.
На пять домов были выделены средства, но их никак не сдадут из-за замечаний Госстройнадзора и плохой работы подрядчиков. Найден инвестор на 7 домов, но непонятно, кто и когда будет достраивать.
Остальные 3 дома под вопросом».
Ответ: На участке 15 недостроенных объектов проектной площадью 34,8 тыс. кв. м на 920 квартир, они включены в Единый реестр проблемных объектов, не находятся в работе Фонда.
Восстановлением прав граждан субъект будет заниматься самостоятельно. Субъектом разработан план-график, по которому срок восстановления прав граждан: I квартал 2021 года — 6 объектов (дома 1, 2, 3, 5, 14, 15); IV квартал 2022 года — 9 объектов (дома 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13).
Дом в районе улиц Шевелёва, Хомякова, Данилина в Екатеринбурге (застройщик ЗАО «Интер Комплект Строй»): «Многоквартирный дом строится с 2007 года. Когда его сдадут?»
Ответ: На участке недостроенный жилой объект проектной площадью 14,7 тыс. кв. метров на 146 квартир. Он включен в Единый реестр проблемных объектов, находится на рассмотрении фонда.
В феврале начнут выплачивать компенсации обманутым дольщикам по 14 домам
14 января 2021 года конкурсным управляющим в адрес фонда направлена квартирография.
На конец января запланирован выезд специалиста для визуального обследования конструкций проблемного объекта (срок проведения строительно-технической экспертизы — 8 февраля 2021 года). Затем в течение двух недель будет проведена оценка стоимости квадратного метра.
После этого объект может быть вынесен на рассмотрение Наблюдательного совета Фонда для принятия решения о механизмах защиты прав граждан: завершение строительства или выплата возмещений. Ориентировочный срок рассмотрения — I квартал 2021 года.
Самара, дом на ул. Георгия Димитрова, 74А, блок-секция 1, 2, 3 (застройщик АС Ассоциация ЗПГ): «Проблемный объект с 2004 года».
Ответ: Недостроенный дом проектной площадью 12,9 тысячи кв. м на 250 квартир включен в Единый реестр проблемных объектов, находится на рассмотрении фонда.
Судебное заседание по банкротству застройщика должно состояться в январе нынешнего года. На нем должен быть определен конкурсный управляющий и рассмотрен вопрос о введении процедуры банкротства.
После назначения конкурсного управляющего им будет сформирован реестр требований участников строительства и квартирография.
После предоставления этих документов в фонд будет проведена строительно-техническая экспертиза, определена стоимость квадратного метра, что необходимо для последующего рассмотрения объекта на Наблюдательном совете Фонда. Ориентировочная дата рассмотрения — вторая половина 2021 года.
ЖК «Брюсов Парк» (Московская область, г. Лосино-Петровский, ул. Строителей, д. 1, 4, 8, застройщик «Партнер-Развитие»): «Должен был быть сдан в июне 2017 года. С 2017 года нас «кормят» отписками. Застройщик уже банкрот, дело передано конкурсному управляющему. Когда вопрос будет решён?»
Ответ: На участке два недостроенных объекта проектной площадью 31,3 тысячи кв. м на 673 квартиры, они включены в Единый реестр проблемных объектов, находятся на рассмотрении фонда.
Конкурсным управляющим сформирован и передан в фонд Реестр требований участников строительства (РТУС) и вся документация. Фондом проведены строительно-техническая экспертиза и оценка стоимости квадратного метра.
Однако конкурсный управляющий и регион не оформили земельно-правовые отношения и не подготовили оценку земельного участка.
Это препятствует возможности расчета и определению экономической целесообразности для подготовки объекта к рассмотрению на Наблюдательном совете Фонда.
Объект будет рассмотрен Наблюдательным советом Фонда после урегулирования земельно-правовых отношений и предоставления в Фонд оценки активов. Ориентировочные сроки рассмотрения — II-III кварталы 2021 года.
ЖК «Эстет» (Московская область, Подольск, ул. Серпуховская, 5; 5, к. 1, застройщик ООО «Премьер-Инвест»): «Просрочка составляет 5 лет, телефон застройщика не отвечает. Застройщик избегает банкротства. В июле 2020 года непонятно, на каком основании, было отозвано из фонда ходатайство о применении механизмов фонда».
Ответ: На участке два недостроенных объекта проектной площадью 30,3 тыс. кв. м на 647 квартир. Они включены в Единый реестр проблемных объектов, по ходатайству субъекта РФ находятся на рассмотрении фонда.
Госдума одобрила поправки в помощь обманутым дольщикам
В отношении застройщика 26 октября 2020 года введена процедура наблюдения, назначен конкурсный управляющий. Им формируется реестр требований участников строительства и квартирография (документы должны быть предоставлены до конца января).
После предоставления документов Фондом будет проведена строительно-техническая экспертиза, определена стоимость квадратного метра, что необходимо для расчета экономической целесообразности и подготовки объекта к рассмотрению на Наблюдательном совете Фонда.
Ориентировочная дата рассмотрения — до конца 2021 года.
ЖК Купавино (Московская обл, г. Старая Купавна, Ногинский район, ул. Октябрьская, дом 14А, застройщик ООО «Стройкапитал»): «Должен быть сдан в 2015 году, с 2017-го стройка заморожена».
Ответ: Данный объект не был заявлен в Фонд. В ноябре 2020 года получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Справка «РГ»
Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства создан правительством РФ в 2017 году для урегулирования отношений между застройщиками и дольщиками. Его деятельность направлена на исключение финансовых рисков для граждан при покупке жилья в строящемся доме. При банкротстве застройщика фонд обеспечивает защиту прав и законных интересов дольщиков.
И обманутые дольщики, и пайщики. правительство приказало регионам отчитываться за всех
Власти обещают помочь в разрешении проблем пайщиков, купивших квартиры через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Распоряжение об этом подписано в правительстве страны.
Как известно, планы-графики («дорожные карты») по решению проблем обманутых дольщиков составляют руководители субъектов РФ.
Там указывается перечень проблемных домов и недобросовестных компаний, количество обманутых дольщиков, меры, способы и сроки восстановления их прав.
Соотношение количества договоров долевого участия в проблемных домах к общему количеству договоров учитывается при оценке эффективности региональной власти.
Раньше в «дорожную карту» вносили сведения, которые касались только жилья, приобретённого по договору долевого участия. Теперь в ней должны появиться данные по квартирам, купленным ЖСК, пайщиков которых тоже обманули ушлые строители-бизнесмены.
Также в «дорожную карту» будут добавлены сведения о нежилых помещениях, например, о кладовках или машино-местах, которые приобрели граждане. Главы регионов должны обновлять план-график раз в квартал и размещать его в Единой информационной системе жилищного строительства на сайте наш.дом.рф.
Это поможет россиянам следить за актуальной информацией о строительстве проблемных домов.
Правительство также изменило правила поддержки Фонда защиты прав дольщиков. Напомним, Фонд гарантирует таким гражданам завершение строительства жилья и получение квартиры или возврат вложенных денег при банкротстве застройщика. Расходы фонда – из федерального бюджета, а правила предоставления субсидий регулирует правительство РФ.
В обновлённой версии правил уточняется, что с помощью господдержки Фонд сможет не только завершать строительство жилья, но и полностью исполнять обязательства застройщика по договору, заключённому с дольщиком. Что это значит?
Например, человек купил квартиру, в которой предусматривалась отделка, но всё пошло не так. Фонд сможет исполнить эти работы за счёт средств, выделенных государством. Или же, если после ввода дома в эксплуатацию возникло расхождение в площади квартиры, Фонд тоже сможет урегулировать этот вопрос с помощью федеральных денег.
Кроме того, субсидии дадут и на возмещение расходов Фонда в связи с проведением процедуры банкротства проблемных застройщиков, уплату процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам, оплату услуг банка-агента, который выплачивает возмещения гражданам.
«Изменения помогут реализовать ряд новых положений федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», которые вступили в силу в июле 2020 года», – заявили в Москве.
Осталось 200 тысяч обманутых. Говорун отчитался о защите прав участников долевого строительства — Регионы России
В общей сложности восстановить жилищные права удалось 8 тыс. дольщикам. К концу года цифра должна возрасти до 16 тыс., сообщил Говорун. Для этого потребуется 31 млрд рублей, которые уже предусмотрены.
Совокупно в фонде лежит 65 млрд рублей. Этих средств в дальнейшем хватит на обеспечение жильём ещё 40 тыс. “обманутых дольщиков”, заверил гендиректор фонда.
Между тем, жертвами недобросовестных застройщиков при долевом строительстве остается 200 тыс. россиян.
Олег Говорун
Сейчас фонд при банкротстве застройщика может либо самостоятельно достроить дом и вручить ключи дольщику, либо выплатить компенсацию. Деньги выделяют исходя из оценки рыночной стоимости недостроя. Со слов Говоруна, получая их, человек может тотчас решить свою жилищную проблему.
В Московской и Нижегородской областях фонд достраивает 90 домов. В13 люди уже получили ключи. За ближайшие два года будут достроены остальные.
Что касается самой Москвы, то недавно о результатах работы мэрии с жертвами недобросовестных застройщиков рассказал заместитель по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. С его слов, к концу декабря 2019 года удалось решить вопрос по 1694 дольщикам в 12 домах. Еще остается около 13 тыс. обманутых в 34 домах.
Заммэра пообещал, что в течение трех лет все московские дольщики, которым положены квартиры, их получат: “И не надо из этого создавать никаких политических движений, не надо на этом заниматься политическим пиаром”.
В свою очередь, премьер Дмитрий Медведев призвал руководителя профильного фонда больше внимания уделять проблемным регионам: “Я, естественно, ни на чём не настаиваю, но просто вам нужно работать таким образом, чтобы эффект от вашей работы доходил до наиболее проблемных территорий”.
Ситуация по стране разная, отметил глава правительства. Есть регионы, где проблема “обманутых дольщиков” уже решена, исполнение происходит за счёт регионального бюджета.
А есть и такие субъекты федерации, где количество жертв недобросовестных застройщиков чрезмерно высокое, поэтому в одиночку обеспечить их жильем невозможно.
Проблема оставшихся без квартир участников долевого строительства сложилась в России еще в 90-х, когда застройщики начали для своих жилых проектов привлекать деньги граждан. Всерьез решением проблемы “обманутых дольщиков” различные политические институты начали заниматься в 2017 году.
Сначала стартовала реформа системы долевого строительства — начали разрабатывать меры поэтапного замещения в течение трех лет долевого строительства другими источниками финансирования, минимизирующими риск граждан. В Госдуме создали рабочую группу по защите прав участников долевого строительства, которая мониторила “дорожные карты” проблемных объектов и ездила по регионам.
Вскоре появился закон о переходе на новую систему финансирования строительства жилья.
В результате “Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства” получил новые полномочия по достройке тех проблемных объектов, которые, в том числе, не застрахованы непосредственно в фонде. С июля 2019 года всем новым проектам жилищного строительства запретили использовать договоры долевого участия, что избавило от появления новых “обманутых дольщиков”.
Что делать при банкротстве застройщика
Бывает, что дольщик купил квартиру в новостройке и думает, что просчитал все: стоит дешевле вторички, планировка лучше, коммуникации новые, район хороший.
Светлана Фатеева
работала с «Дом-рф» по задачам фонда защиты прав дольщиков
Сначала все идет бодро: возведен четвертый этаж, потом — пятый. Затем стройка останавливается, а еще через месяц застройщика объявляют банкротом. И что теперь делать — непонятно.
Я работала с «Дом-рф» по задачам фонда защиты прав дольщиков и неплохо изучила эту тему. В статье расскажу, как действовать, если застройщик обанкротился.
Поправки в закон 214-ФЗ вносят так часто, что в процессе строительства одного дома правила игры на строительном рынке могут здорово поменяться. Примеры таких изменений — создание компенсационного фонда и переход на эскроу-счета. А если что-то пошло не так и застройщик обанкротился, сценарий для дольщика будет зависеть от того, в какой период он заключил с ним договор.
- Инициировать банкротство может сам застройщик, налоговая или кредитор застройщика, например банк, поставщик или дольщики.
- Пока длится банкротство, дольщик может потерять пару лет, а потом еще столько же, пока новый застройщик достраивает дом.
- Банкротство происходит по разным причинам:
- выросли цены на стройматериалы или подрядчиков;
- снизилась покупательская способность;
- деньги ушли на выплаты по судебным решениям, например, застройщик затянул со сдачей дома и дольщики подали иски в суд.
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Банк, который выдал кредит на строительство, кредиторы или контролирующий орган могут обратиться в арбитражный суд, если застройщик перестает исполнять свои обязательства. По решению суда застройщика могут признать банкротом.
Бывает, что конкурсный управляющий видит возможность восстановить платежеспособность застройщика.
Тогда он проводит собрание кредиторов, чтобы рассмотреть вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о прекращении конкурсного производства и перехода к внешнему управлению.
Суд рассматривает ходатайство, назначает внешнего управляющего и передает ему руководство компанией, чтобы достроить дом.
Еще закрыть дело о банкротстве можно, если должник и кредиторы договорились: например, что застройщик вернет долги через 10 лет. В этом случае заключают мировое соглашение — судебно удостоверенный документ, который завершает производство по делу.
Вот ситуации, которые должны насторожить дольщика:
- Строительство остановилось. Обычно стройка идет бесперебойно — на площадке есть техника и рабочие, останавливать ее застройщику невыгодно. Поэтому за ходом стройки лучше следить: приезжать на объект или наблюдать через единую информационную систему жилищного строительства — по закону застройщик обязан каждый месяц публиковать там фотографии с текущим состоянием дел. Многие застройщики устанавливают на объекте веб-камеры и круглосуточно транслируют ход стройки на своем сайте.
- Истекает срок разрешения на строительство или других документов. Это может создать проблемы с финансированием и заморозить строительство. Проверить документы можно в ЕИСЖС или на сайте застройщика.
- Нет финансовой отчетности на сайте проекта.
- Нет аккредитации крупных банков на ипотеку: банки внимательно следят за застройщиками и проектами, под которые выдают ипотеку.
Написать о своих сомнениях можно через электронную форму обратной связи на сайте ЕИСЖС
Чем раньше вы узнаете о банкротстве застройщика, тем выше шанс избежать потери денег и квартиры. Есть несколько источников, откуда это можно узнать:
В газете «Коммерсант» или на ее сайте. Там будет указана следующая информация: застройщик, его адрес и ИНН, арбитражный суд, который рассматривает дело, номер дела, дата принятия решения о банкротстве и открытии конкурсного производства, дата закрытия реестра требований кредиторов, сведения о конкурсном управляющем.
Для поиска информации о банкротстве введите название застройщика, его ИНН или ОГРН
Через картотеку арбитражных дел. Все дела о банкротствах рассматривают арбитражные суды. Вынесенные решения заносятся в специальную картотеку, которая есть в электронном виде — она содержит сведения обо всех завершенных и текущих делах, которые рассматриваются арбитражными судами РФ.
Можно узнать информацию о поданных заявлениях, жалобах и ходатайствах, посмотреть текущий статус дела и ход его движения в вышестоящих судебных инстанциях.
Для поиска введите ИНН, ОГРН или название застройщика в поле «Участник дела» и выберите из списка дела со значком «Б» — банкротство
Через единый федеральный реестр сведений о банкротстве — в нем публикуются сведения о процедурах банкротства на территории РФ.
По банкротам-застройщикам информацию вносит конкурсный управляющий: он указывает сведения о должнике, решениях суда, результатах собрания кредиторов, об инвентаризации имущества должника, о проведении и результатах торгов.
Для поиска нужно ввести название застройщика, его ИНН или ОГРН
Если застройщик обанкротился, дольщику нужно обратиться к конкурсному управляющему, которого назначает арбитражный суд. Данные управляющего можно найти на сайте газеты «Коммерсант». Дальше следует написать заявление о включении своих требований о передаче квартиры или возврате денег в реестр кредиторов.
Что такое реестр кредиторов. Реестр требований кредиторов — это документ, который содержит сведения о тех, кому должен застройщик, и их требованиях о взыскании задолженности. В их число могут входить дольщики, поставщики, подрядчики, госорганы и банки.
Заявление можно подать в течение двух месяцев со дня, когда получил уведомление об открытии конкурсного производства, независимо от того, закрыт к этому моменту реестр или нет. Если требования заявлены после закрытия реестра, суд их рассмотрит, но получить деньги вряд ли удастся, потому что требования запоздавших кредиторов удовлетворяются в последнюю очередь.
Если дольщик хочет заявить другие требования, ему нужно подать иск в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве. Например, если дом уже построен, но застройщик не оформил право собственности, можно подать иск для признания права собственности.
Сначала удовлетворяют требования по текущим платежам — они не входят в реестр требований кредиторов. К ним относятся судебные расходы по делу о банкротстве, оплата вознаграждения конкурсному управляющему, оплата услуг лиц, которых привлекают в соответствии с законом о банкротстве.
Преимущество дольщиков перед другими кредиторами. В отличие от других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты, у дольщиков есть выбор: требовать возврата денег или само жилье.
При определении суммы выплаты учитывают затраты дольщика по договору и реальный ущерб.
Рыночную стоимость квартир определяет оценщик, которого привлекает конкурсный управляющий за счет застройщика. Стоимость рассчитывают исходя из площади квартиры и показателя рыночной стоимости квадратного метра в этом доме.
Неустойка положена, если деньги за квартиру по ДДУ поступили от дольщика к застройщику напрямую. Если вы купили квартиру по ДДУ с использованием счета эскроу, рассчитывать на неустойку вы не сможете. В этом случае застройщик не владел этими деньгами, а значит, платить неустойку ему не за что.
Суд рассматривает требования к застройщику о выплате неустойки за несвоевременное исполнение обязательств и включает их в реестр денежных требований. Также можно потребовать возмещения убытков, компенсации морального вреда, судебных издержек и выплаты штрафа в 50% от неустойки.
Пример из судебной практики. Сторона просила возместить убытки, моральный вред, судебные расходы, выплатить неустойку и штраф. Суды трех инстанций посчитали, что это злоупотребление правом: они решили, что заявитель завысила ответственность застройщика и необоснованно просила включить убытки в реестр. Верховный суд с таким выводом не согласился.
Заявление о включении в реестр.
Заявление о включении требований в реестр пишется в свободной форме: нужно описать ситуацию, приложить подтверждающие документы и отправить конкурсному управляющему по почте заказным письмом с описью вложения либо передать лично. Информация о конкурсном управляющем, адрес и срок принятия требований для включения в реестр указаны в публикации «Коммерсанта».
Документы нужны в трех экземплярах — для конкурсного управляющего, арбитражного суда и застройщика.
Если в ДДУ несколько дольщиков, то заявление подписывают все дольщики — понадобятся копии их паспортов. Если от имени дольщика действует представитель, нужна нотариальная доверенность на представление интересов в деле о банкротстве. А если квартира покупается для несовершеннолетнего, то нужно подтверждение статуса законного представителя, например свидетельство о рождении.
Пример из судебной практики. Дольщик заявил требование о передаче жилого помещения, но ему отказали во включении требования в реестр. Суды трех инстанций ссылались на то, что в бухгалтерской документации застройщика не было сведений, что деньги дольщика поступали на счет застройщика.
Верховный суд не согласился с таким решением. По его мнению, факт перечисления денег дольщиком подтвержден — он добросовестно исполнил свои обязательства.
То, что должностные лица застройщика нарушили правила учета и движения денег, поступивших в кассу, не основание, чтобы лишать дольщика права на включение требования в реестр.
Конкурсный управляющий инициирует собрание дольщиков в том случае, если для решения вопросов по недостроенному дому необходимо их участие. Например, если застройщик не уплачивал взносы в компенсационный фонд, то на собрание выносится вопрос о создании дольщиками жилищно-строительного кооператива.