Продаю квартиру по переуступке, покупаю другую. Какой налог платить?

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Продаю квартиру по переуступке, покупаю другую. Какой налог платить?

Объявления о продаже квартир по переуступке права собственности встречаются все чаще.

  • Что это?
  • Выгодна ли такая покупка конечному приобретателю?
  • Какие риски сопутствуют продаже?
  • Должен ли продавец платить налог с полученной суммы?

На эти и другие вопросы даст ответы данная статья.

В каких ситуациях возможна продажа по переуступке права собственности

Значительная часть квартир приобретается потенциальными жильцами или инвесторами на стадии котлована. Разница между конечной ценой и первоначальной, предлагаемой застройщиком, может достигать 100%.

Вместе с тем, на стадии котлована покупатель еще не является собственником квартиры, его взаимоотношения с застройщиком в большинстве случаев регулируются ФЗ-214 от 30.12.2014 года «О долевом участии».

Если стройка будет заморожена, застройщик обанкротится, дольщик имеет возможность вернуть свои деньги через суд. Говорить о наличии права собственности можно только после подписания акта приема-передачи и внесения соответствующей записи о правах на недвижимость в Росреестр.

Сущность переуступки

Переуступка права предполагает, что продавец свои права на недвижимость после ее постройки подтверждает договором о долевом участии, который в обязательном порядке должен быть зарегистрирован. Так вот собственник этих прав (продавец) переуступает свои права и обязанности по договору долевого участия другому лицу, который после сдачи дома получит собственность.

Важно: данное положение действительно только до момента, пока не сдан дом в эксплуатацию.

Если акт приема-передачи подписан, дольщик обязан дождаться регистрации своего права в Росреестре (Выписки ЕГРН). Период между передачей квартиры по акту и получением собственности называется «мертвый период», поскольку в этот период нельзя совершать никаких сделок ни с правами, ни с имуществом.

Договор переуступки обязательно должен быть зарегистрирован, поэтому ни в коем случае не отдавайте деньги до регистрации в Росреестре

Иначе есть риск остаться без денег и с двойными-тройными переуступками

Переуступка может быть оформлена двухсторонним или трехсторонним (с участием застройщика) договором в простой письменной форме. Называться договор может как просто договор или соглашение о переуступке, так и договор цессии.

Важно: Договор переуступки обязательно должен быть зарегистрирован, поэтому ни в коем случае не отдавайте деньги до того, как этот договор зарегистрируют в Росреестре. Иначе есть риск остаться и без денег, и с двойными-тройными и так далее переуступками.

Дольщик обязан уведомить застройщика о совершаемой сделке. Официально в законодательной базе такого требования нет, но застройщик является стороной по договору долевого участия. Впоследствии он имеет право оспорить сделку. Исключение, если в Договоре долевого участия указано согласие как обязательное.

Статьи 382 п. 2 и 388 п. 4 абзац 2 ГК РФ говорят нам, что если в договоре прописано «требуется» согласие, то без согласия застройщика переуступать нельзя.

Законодательная база, регулирующая проведение сделок

Продаю квартиру по переуступке, покупаю другую. Какой налог платить?

Стороны по договору обязаны руководствоваться следующими правовыми актами:

  • ФЗ-214 от 30.12.2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
  •  Ст. 385 ГК РФ. Уведомление о переходе прав.
  • Ст. 388 ГК РФ. Декларирует основные условия, при которых возможна продажа квартиры по переуступке.
  • Ст. 389 ГК РФ. Содержит положения, дополняющие и уточняющие требования ст. 388.
  • Ст. 390 ГК РФ. Содержит положения, регламентирующие ответственность продавца-дольщика, решившего продать недвижимость до вступления в права собственности.

Выгоды от продажи недвижимости по переуступке

Для конечного покупателя выгода очевидна:

  • Снижается риск «недостроя» при еще не выросшей цене за квартиру по сравнению с участием в инвестировании на начальном этапе строительства. Дом практически достроен. В значительно меньшей мере можно опасаться, что застройщик обанкротится, а строительство затянется.
  • Как только документы на право собственности будут оформлены, цена квадратного метра вырастет на 20-25%.
  • Договор заключается в более короткие сроки. Нет необходимости собирать многочисленные справки.

Налог с продажи квартиры в 2017 году

Для дольщика-продавца:

  • Деньги можно получить быстрее, не дожидаясь окончательной сдачи дома в эксплуатацию. Сумма, как правило, меньше, но и снижаются расходы на прохождение бюрократических процедур.
  • Проще снизить налог на доход от продажи имущества. Потому что как только собственность будет получена, квартира обретает кадастровую стоимость. А мы уже писали в статье о налогообложении при продаже недвижимости, что минимальная налогооблагаемая база – 70% кадастровой стоимости, определенной на начало налогового года. В случае, если объект не сдан, налог будет рассчитываться только от договорной цены в договоре переуступки.

Переуступка в построенном доме

Если дом построен, то с момента передачи ключей дольщику переуступить свои права уже нельзя.

С момента, как уложен последний кирпич, установлены лестничные пролеты, смонтированы лифты, обустроены входные группы, до подписания акта сдачи в эксплуатацию проходит несколько месяцев.

Срок часто определяется репутацией застройщика, сданными ранее объектами и наличием в них недоделок. Комиссия обязана сверить фактическую площадь и иные параметры с задекларированными в проектной документации.

Если собственник не планирует использовать купленную недвижимость для личных нужд, этот промежуток времени можно использовать для продажи по переуступке. Он получает меньшую сумму, но не тратится на обустройство, проведение ремонта.

Переуступка при долевом участии

ФЗ-214, регламентирующий долевое участие в строительстве, позволяет собственнику продавать свое право, не дожидаясь, когда будет получено свидетельство о праве собственности.

Покупатель, приобретающий недвижимость по переуступке, по факту становится новым дольщиком. Он получает не только право собственности, но и все риски, присущие долевому строительству.

Чтобы впоследствии не пополнить ряды обманутых дольщиков покупатель должен выполнить следующие действия:

  1. Проверить репутацию застройщика, наличие ранее сданных объектов.
  2. Проверить проектную документацию, разрешение на строительство, целевое использование земельного участка.
  3. Проверить, погасил ли дольщик к моменту продажи свою задолженность перед застройщиком. Покупатель получает не только квадратные метры, но и обязательства дольщика.
  4. Обратить внимание на брак дольщика-продавца. Если имущество оплачивалось в браке, нужно получить согласие супруги продавца на сделку.
  5. Обратить внимание на психическое здоровье продавца-дольщика, проверить, не лишен ли он дееспособности.
  6. Если продавец-дольщик является юридическим лицом, нужно получить подтверждение, что сделка не является для него крупной или с заинтересованностью или получить одобрение на сделку всех необходимых лиц.

Переуступка в строящемся доме

Продаю квартиру по переуступке, покупаю другую. Какой налог платить?

Важно понимать, что застройщик не может продавать квартиры по договору переуступки. Для него единственный вариант — долевое участие или договор купли-продажи.

Правом переуступки может воспользоваться только дольщик. Имеется еще практика оформления застройщиком предварительного договора купли-продажи в «мертвый период», но мы настоятельно не рекомендуем Вам перечислять средства по такому договору и вообще заключать такие договора.

Переуступка по ипотечному кредиту

Возможность получения ипотечного кредита на приобретение квартиры по переуступке определяется множеством факторов:

  • Репутация застройщика, наличие аккредитации в банковских структурах.
  • Кредитная история заемщика, наличие у него имущества, которое может быть предоставлено в качестве обеспечения (однако, все чаще банки принимают в залог права требования по договору долевого участия с обязательством передать квартиру в залог после сдачи дома. Однако, в таком случае застройщик и объект недвижимости должны быть аккредитованы в банке).
  • Стадия завершения строительства. Если строительство здания завершено, ожидается приемка его в эксплуатацию, вероятность получения ипотечного кредита выше, чем на стадии котлована. А вот если госприемка уже свершилась, шанс получить кредит на покупку прав близок к нулю, даже если акт приема-передачи квартиры еще не получен.

Новый закон о продаже квартиры менее 5 лет в собственности

Инструкция по оформлению

Продаю квартиру по переуступке, покупаю другую. Какой налог платить?

Переуступка права собственности предполагает выполнение следующих условий:

  • Первый дольщик не имеет задолженностей перед застройщиком.
  • Застройщик не возражает против переуступки. В оптимальном для конечного покупателя случае в договоре долевого участия есть пункт, разрешающий продажу переоформление своих прав и обязанностей по ДДУ. Застройщики часто запрещают перепродажи, опасаясь мошеннических действий со стороны покупателей и дольщиков или берут за это существенные денежные средства как подтверждение серьезности намерений и во избежание двойных-тройных переуступок.
  • Если перепродается квартира, приобретенная по ипотечному кредиту, в обязательном порядке получается согласие кредитора. Банк может потребовать замены объекта залога на равноценный либо погашения задолженности в полном объеме.

Ст. 390 ГК РФ содержит положения, согласно которым соблюдение указанных требований возлагается на лицо, продающее квартиру по переуступке.

В договор переуступки вносится следующая информация:

  • Данные о продавце, покупателе, в том числе, паспортные. Если продавец — юридическое лицо, реквизиты вносятся в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ.
  • Сумма договора и способ оплаты.
  • Согласие застройщика на переуступку.
  • Данные об объекте продажи. Первоначальный договор долевого участия прилагается к договору в обязательном порядке.

В оптимальном случае составлением всех документов занимается юрист — специалист в области недвижимости. Договор составляется и подписывается в трех экземплярах: для продавца, покупателя и застройщика. Так ни у кого не будет в дальнейшем возможности оспорить сделку.

Оплата налога продавцом

Налоговый Кодекс РФ содержит положения, согласно которым гражданин России, получив доход, обязан уплатить с него подоходный налог в соответствии со ставками, предусмотренными для отдельных видов деятельности.

Продажа квартиры не является исключением. Но у продавца есть возможность уменьшить налоговую базу на сумму собственных расходов на покупку. НДФЛ начисляется и уплачивается только с суммы разницы между продажей и покупкой. По окончании года, в котором совершена сделка, продавец обязан заполнить и подать в ФНС по месту жительства декларацию 3-НДФЛ.

Читайте также:  Россиян защитят от кибермошенничеств с недвижимостью

Риски, сопровождающие переуступку

Избежать всех проблем можно, если тщательно и внимательно проверять все документы

Если собственных знаний и опыта недостаточно, помощь опытного юриста будет незаменима

Для покупателя подписание договора влечет некоторые риски:

  • Банкротство застройщика, запрет на ввод здания в эксплуатацию. Минимизировать риск можно только страховкой.
  • Если дольщик не расплатился с застройщиком, делать это будет покупатель. Свести риск к минимуму можно, обратившись к застройщику и запросив справку о наличии/отсутствии задолженности или акт сверки расчетов с дольщиком.
  • Продавец может настаивать на заключении договора предварительной купли-продажи. В результате покупатель часто выясняет, что квартира «предварительно» продана еще нескольким претендентам, так как такой договор не подлежит государственной регистрации.
  • До подписания договора необходимо проверить подлинность договора долевого участия. Случаи подделки участились в разы. Для этого можно обратиться к застройщику.
  • Проверьте, не обременены ли права по ДДУ. Для этого нужно заказать выписку ЕГРН на земельный участок по договору долевого участия. В нем будут отражены все заложенные права дольщиков
  • Если не получено согласие застройщика, впоследствии сделка может быть опротестована.

Избежать всех проблем можно, если тщательно и внимательно проверять все документы. Если собственных знаний и опыта недостаточно, помощь опытного юриста будет незаменима.

Рискуете запутаться или что-то не учесть?

сопровождение сделок «под ключ»

материальная ответственность за Ваше благополучие

  • Бесплатный образец (качественный шаблон) договора купли-продажи
  • Что входит в сопровождение сделок с недвижимостью
  • Размер госпошлин за регистрацию прав с недвижимостью
  • Сроки государственной регистрации сделок с недвижимостью
  • Документы, необходимые для продажи квартиры или комнаты
  • Банковская ячейка по сделкам с недвижимостью
  • Аккредитив по сделкам с недвижимостью
  • Обязательно ли заверять договор нотариально
  • Внимание!

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ – схема и юридические тонкости

Вы планируете продать квартиру по переуступке право по ДДУ? В этом случае необходимо найти покупателя и полностью провести сделку через Росреестр. Но в данном случае вы продаете не квартиру, а право требования на нее. Поэтому так важно разобраться в законодательных тонкостях, чтобы не столкнуться с неприятными сюрпризами.

Содержание статьи:

Нужно ли разрешение застройщика?

Продаю квартиру по переуступке, покупаю другую. Какой налог платить?Данный вид договора предполагает переуступку на объект еще не завершенного строительства. А с правом приобретается и ответственность доплаты, если по метражу уже готовая квартира будет превосходить данные из договора. Если же площадь окажется меньше, придется добиваться возвращения средств от застройщика. Но эта ситуация возникает редко.

Далеко не все компании приветствуют переуступку прав. А в большинстве договоров содержится пункт о получении согласия представителя строительной компании. Напрямую она не может запретить переуступку. Но она может установить оплату штрафа в размере до 5 % от стоимости договора.

Содержание соглашения

Застройщик всегда выступает в сделке в качестве третьего лица. При этом договор можно заключить только до того момента, пока дом не будет введен в эксплуатацию. Затем будет доступна только сделка купли-продажи.

Продавец выбирает такую сделку по причине сохранения средств. Как правило, на начальном этапе строительства договор заключается по самой выгодной цене. Те, кто хочет заключить ДДУ позднее, могут это сделать по более высокой стоимости. Поэтому застройщики устанавливают штрафные санкции за преждевременное расторжение договора. Так им удается вернуть не всю сумму.

Чтобы избежать штрафа и получить свои деньги, у продавца есть единственная возможность – переуступка прав другому лицу. Когда дом будет введен в эксплуатацию, подписывается акт приема-передачи квартиры без участия первоначального владельца.

Продаю квартиру по переуступке, покупаю другую. Какой налог платить?Проведение данной сделки регламентируется следующими законодательными актами:

  • Статьями 382 и 390 Гражданского кодекса РФ.
  • Статьей 11 ФЗ № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Переуступка по ДДУ является единственным легальным способом переоформления права собственности. Это лучшее решение не остаться без существенной части своих вложений. Вас в данном случае защищает законодательство.

Схема оформления

Переуступка не самый простой процесс как с технической, так и с юридической точкой зрения.

Она включает следующие необходимые действия продавца и покупателя:

Действия продавца Действия покупателя
Продавец получает согласие строительной компании, так как без ее участия сделку провести едва ли получится. Если застройщик требует компенсацию, можно торговаться, чтобы снизить процент. Покупателю нужно проверить не только надежность продавца, но и строительной компании.
На следующем этапе нужно взять справку у застройщика о об отсутствии долгов и полном проведении расчетов. Если покупатель находится в браке, важно получить нотариальное согласие супруга. Это же делает и продавец.
Необходимо обратиться в Росреестр и взять справку ЕГРН. Это платная процедура, но она позволяет подтвердить право собственности. Покупатель изучает представленные документы и подписывает договор.
Если средства вносились ипотечным платежом, необходимо взять справку об отсутствии долгов в банке. Документы регистрируются в Росреестре. А через 10 дней можно взять справку о переходе права.

Юридические тонкости

Продавцу необходимо быть готовым, что покупатель захочет проверить на добросовестность и застройщика, и его самого.

Продаю квартиру по переуступке, покупаю другую. Какой налог платить?Могут потребоваться следующие сведения:

  • Состоит ли продавец в браке.
  • Нет ли других заинтересованных лиц по договору, что уточняется выпиской из ЕГРП.
  • Указаны ли в договоре другие лица.

Обратите внимание! Если вы оформляли ипотеку, необходимо ее предварительно погасить или взять в банке согласие на переуступку прав.

Данный договор предполагает налогообложение.

Если вы переуступаете право дороже, чем приобрели у застройщика, необходимо оплатить налог в размере:

  • 13 % для граждан.
  • 30 % для иностранцев.

Таким образом, переуступка прав по ДДУ возможна при соблюдении ряда обстоятельств и хорошей предварительной подготовки. Важно не предпринимать действий без участия строительной компании, так как это является одним из основных условий договора.

Видео сюжет расскажет, как безопасно провести сделку по переуступке

Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках

Источник: РБК Недвижимость

Что нужно знать покупателю, прежде чем приобрести квартиру в новостройке по переуступке прав, как заключается сделка и какие подводные камни существуют при данной схеме

Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика. Одновременно с девелопером, который возводит дом, жилье в том же самом доме могут продавать частные инвесторы, юридические лица и паевые фонды. Покупка квартиры в еще не построенном доме называется переуступкой прав требования (договор цессии).

Прежде всего необходимо оговориться, что до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию квартиры никакой нет, даже если она фактически построена.

Суть этого явления в том, что продавец и покупатель договариваются о переходе права собственности на несуществующий объект.

Покупатель берет на себя все права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получает деньги.

Риелторы и юристы рассказали «РБК-Недвижимости» о том, какие подводные камни есть при приобретении квартир по переуступке прав и как лучше подготовиться к такой сделке.

Зачем пользоваться переуступкой

Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.

По итогам первых десяти месяцев 2020 года доля уступок по ДДУ составила 10,9% от всех сделок с новостройками — это договоры, подписанные покупателями-физлицами как с другими физлицами, так и с компаниями, реализующими квартиры, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Несмотря на то что с введением эскроу схема оформления переуступки несколько поменялась, это, по ее словам, не препятствует заключению таких договоров, но скорость проведения сделок во многом зависит от того, насколько у банка и застройщика отработаны эти механизмы.

Важно и то, что в московских проектах пока преобладает старая схема реализации квартир (без эскроу), отмечает эксперт.

Больше всего сделок совершается по переуступке прав от юрлиц (2762 сделок, 6,7%) с января по октябрь, меньше — переуступка от физлиц (1766 сделок, 4,2%), указали в «Бест-Новострое».

Сделки с новостройками в Москве за период январь — октябрь 2020 года

  • Все ДДУ с физлицами, включая оптовые 41 224
  • Переуступка от юрлица физлицу 2762 (6,7%)
  • Переуступка от физлица физлицу 1766 (4,2%)
  • Общее число договоров уступки с физлицами 4528 (10,9%)

В текущем объеме предложения новостроек в Старой Москве (841 корпус всех классов в ЖК с квартирами и апартаментами) исключительно по договорам уступки, по данным «Бест-Новострой», реализация ведется только в 12 корпусах.

Еще в восьми корпусах застройщики предлагают как ДДУ, так и уступку по ДДУ со старой формой расчетов без эскроу. Львиная доля корпусов (530 шт.

) реализуется по ДДУ — с эскроу и без, что не исключает и дальнейшей перепродажи таких квартир по договорам уступки права первоначальными дольщиками. Доля корпусов с эскроу сейчас занимает почти 32% от общего числа корпусов в продаже.

Читайте также:  В 2021 году в Москве вырос спрос на новостройки всех ценовых сегментов

Почти в 34% корпусов квартиры реализуются по другим формам договоров — бронирования, купли-продажи или предварительному ДКП. В сегменте апартаментов также встречается договор купли будущей недвижимой вещи.

При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку. Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.

Переуступка может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир стандарт-класса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.

Обычно при переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома.

В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось.

Кто продает квартиры по переуступке

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы.

К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых.

Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами.

Третья группа — это физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

Договор переуступки квартиры: как оформить сделку

Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.

В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ).

Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома.

ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика.

«Стоит также убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ — на самом ДДУ в случае залога ставится штамп, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки».

В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», — говорит Колесникова.

Также юрист рекомендует ознакомиться с разрешением на строительство дома, проектной декларацией, чтобы убедиться, что ваша квартира действительно будет построена.

«Если земельный участок предоставлен застройщику на праве аренды (субаренды), дополнительно проверьте соответствующий договор — срок аренды не должен заканчиваться раньше планируемого срока ввода дома в эксплуатацию.

Иначе при возникновении у застройщика проблем с продлением срока аренды земли велик риск того, что дом не будет построен вовремя», — говорит Колесникова. Все эти документы застройщик обязан предоставлять каждому обратившемуся или публиковать на своем сайте.

Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:

— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ.

В таком случае согласие застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг.

И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.

Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.

Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ.

Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.

Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН.

Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.

Нужно ли согласие застройщика

Согласие застройщика при заключении договора цессии не требуется, если такой пункт не прописан в договоре.

Застройщики соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам, с другой — выход на рынок большого пула квартир в их же домах, но по более низким ценам, им невыгоден.

Поэтому иногда они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение. Там же оговаривается и размер комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку.

Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).

Документы, необходимые для переуступки квартиры:

  1. — документ, удостоверяющий личность (паспорт); — документ об уплате госпошлины;
  2. — зарегистрированный ДДУ;
  3. — договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями;
  4. — нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность);
  5. — согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным;
  6. — письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)

Как правило, форму договора уступки прав по ДДУ может предоставить застройщик. Самое главное, что должно быть указано в таком договоре:

  • — к вам в полном объеме переходят права на квартиру по ДДУ;
  • — квартира, на которую к вам переходят права по ДДУ;
  • — сумма, которую вы уплачиваете за передачу вам прав на квартиру;
  • — кто из сторон такого договора уступки — прежний или новый дольщик — и в какой срок должен уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав.

Чем может быть опасна переуступка: риски

Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве.

«Если предыдущий участник (цедент) выплатил не всю сумму по договору, то доплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию).

Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.

Основный фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов.

— Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор.

Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».

«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов.

Читайте также:  В москве застройщики страхуют лишь около 50% договоров с дольщиками

— Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности.

В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».

Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той цены, которую вы оплачиваете инвестору.

То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником, а не та цена, которую вы заплатили инвестору», — рассказали в «Национальной Недвижимости».

Налог на продажу квартир по переуступке в 2021 году

Налог с переуступки прав на жилплощадь при долевом участии платится, поскольку считается, что продавец получил от совершения данной операции определенный доход.

Исчисление налога производится не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы использовать эту возможность, гражданину следует доказать свои затраты на приобретение прав на квартиру.

Налог составляет от 13% от полученной прибыли для резидентов нашей страны и 30% для нерезидентов.

То есть если вы купили квартиру за 5 млн руб. у застройщика на этапе котлована, а продаете ее спустя некоторое время уже за 6 млн руб., то вам придется заплатить налог с разницы в цене — с 1 млн руб. Сумма отчислений в госбюджет в этом случае составит 130 тыс. руб.

При покупке квартиры, доли в ней и приобретения жилья по уступке прав (цессии) налоги платить не придется. При этом покупатель может воспользоваться налоговым вычетом с покупки жилья. Налоговый вычет за квартиру каждому человеку дают один раз.

Существует лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет: 2 млн руб. — для строительства или покупки жилья, 3 млн руб. — при погашении процентов по ипотеке. Таким образом, сумма имущественного налогового вычета может составить до 650 тыс. руб.: 260 тыс. руб.

— за покупку квартиры и 390 тыс. руб. — уплаченные проценты по ипотеке.

Если стоимость квартиры меньше 2 млн руб., то вычет рассчитывают в зависимости от суммы покупки, а остаток можно перенести на покупку других объектов. Вычет от уплаты процентов по ипотеке возвращается одноразово и действует в отношении одного объекта недвижимости.

Переуступка — как не прогадать

Покупка квартиры по переуступке прав – не такая распространенная сделка на рынке недвижимости, как обычная покупка квартиры в новостройке у застройщика или покупка жилья у собственника на вторичном рынке. Часто эта процедура вызывает у потенциального покупателя много вопросов и опасений, и он отказывается от выгодной сделки в пользу более дорогого, но надежного предложения. Какие риски возникают при покупке квартиры по переуступке и можно ли их избежать?

Преимущество, благодаря которому потенциальный покупатель все же задумывается о том, чтобы приобрести квартиру по переуступке, а не напрямую у застройщика, – это цена.

Обычно переуступкой квартир занимаются профессиональные инвесторы, которые вкладывают свои деньги в квартиры на начальном этапе, чтобы в будущем продать их немного дороже.

Но большинство инвесторов не желают тратить много времени и сил и оформлять свои квартиры в собственность, несмотря на то что квартиры со свидетельством дороже. Таким образом, выход для них – продать квартиру по переуступке.

Переуступка прав требования на квартиру может быть осуществлена двумя способами. В первом случае она производится по предварительному договору купли-продажи.

Заключается договор, согласно которому уступается право требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры, но не право требования передачи этой квартиры. Больших прав такой договор дать не может.

Таким образом, квартира не продается – стороны только договариваются о возможной продаже в будущем.

Стоит отметить, что уступка права возможна только в период с даты заключения предварительного договора до заключения основного. Предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации. А деньги за квартиру передаются только по основному договору.

Чтобы избежать обмана, не стоит отдавать деньги по предварительному договору, так как переуступка прав требования на квартиру по предварительному договору купли-продажи считается довольно рискованной сделкой: известны случаи переуступки квартиры нескольким лицам с последующим исчезновением собственника.

Второй способ переуступки квартиры – по договору долевого участия в строительстве. Многие эксперты считают этот способ единственно верным и безопасным.

Как известно, до тех пор пока дом не построен и не сдан, покупатели квартир, которые приобрели недвижимость в этом доме, вместо свидетельства о собственности получают договоры участия в долевом строительстве (ДДУ). Они являются достаточным условием оформления права собственности на квартиру, когда дом будет сдан.

Если же состоится официальная передача этого права другому лицу, это как раз будет переуступкой квартиры. Таким образом, договор уступки прав требования означает приобретение не квартиры, а права требования на передачу ее в собственность.

Грамотный договор

Перед уступкой права все расчеты по договору долевого участия должны быть произведены, либо же все оставшиеся расходы лягут на плечи нового владельца квартиры.

По такому договору уступка права возможна только до момента подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика к владельцу.

Договор уступки, как и договор долевого участия, подлежит обязательной государственной регистрации.

У нового владельца будут ровно те права, которые принадлежали бывшему. Так, в договоре переуступки важно отметить, по какому договору переуступается право и какие документы передаются новому владельцу. Цедент (тот, кто передает права) должен передать цессионарию (тот, кому передаются права) оригиналы ДДУ и документы, подтверждающие уже осуществленные им платежи по договору.

Покупатель же обязуется в обозначенный срок произвести оплату. Точная сумма сделки прописывается в договоре. Также важно иметь на руках согласие застройщика на уступку и банка, если квартира была куплена в кредит. После составляется акт передачи всех документов.

Такой договор подлежит государственной регистрации в Росреестре и только после этого вступает в силу с юридической точки зрения.

Так как сделка не может произойти без участия застройщика, он может согласиться на переуступку, выдвинув свои условия. Комиссия застройщика обычно составляет 1–5% от стоимости приобретаемого объекта. Стороны могут поделить эти расходы между собой, либо же их берет на себя кто-то один по договоренности. Документ об оплате останется после сделки у цессионария.

Переуступка по ДДУ

Плюс заключения договора переуступки по ДДУ в том, что обеспечивается защита по 214-ФЗ. Минусом является то, что в случае если ДДУ расторгается, конечный покупатель получает назад только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия, а не ту, которая была им выплачена по договору переуступки прав.

На практике же стоимость квартиры на этапе котлована гораздо меньше, чем когда дом уже почти готов. В любом случае следует указывать реальную сумму, которая была заплачена за квартиру, в договоре.

Если все же договор будет признан недействительным по какой-то иной причине, то есть шанс вернуть свои деньги в полном объеме.

Надо понимать, что даже если дом построен, он необязательно будет принят контролирующими органами и сдан в эксплуатацию. Поэтому при покупке квартиры по переуступке права также стоит почитать отзывы о застройщике, о его проектах, проконсультироваться со специалистами.

Если квартира, которую задумано переуступить, покупалась в браке, нужно будет получить нотариально заверенное согласие жены или мужа на сделку, потому что такая квартира считается совместно нажитым имуществом. Если же по договору дольщиков двое, и предполагалось, что и муж, и жена будут собственниками квартиры, то может понадобиться присутствие обоих дольщиков на сделке.

Налоги

Согласно Налоговому кодексу, РФ любой доход, полученный гражданином России, должен облагаться налогом. Продажа квартиры по договору переуступки не является исключением.

Так, продается квартира, находящаяся в собственности, или продается долевая собственность, налог все равно нужно заплатить. Но налог может быть уменьшен исходя из расходов.

Необходимо заплатить налог только с разницы суммы продажи по договору переуступки и суммы покупки квартиры у застройщика.

Например, квартира покупается у застройщика за 3 млн рублей. Через год она продается по договору переуступки за 4 млн рублей. Налог в этом случае будет платиться с разницы в 1 млн рублей и будет составлять по закону 13% от этой суммы, то есть 130 тыс. рублей.

Конечно, если сумма покупки квартиры у застройщика и сумма продажи по переуступке на бумаге совпадают, налог равен нулю. Но в любом случае нужно подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

В противном случае гражданину могут прислать уведомление на всю сумму продажи или оштрафовать за отсутствие налоговой декларации.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *