Правительство поменяет правила землепользования

Правительство поменяет правила землепользования

Некоторые аспекты внесения изменений в Правила землепользования и застройки в г. Москве от руководителя практики землепользования и недвижимости ЮК Легион.

  • Понятие «Правила землепользования и застройки» было введено Градостроительным кодексом РФ от 2004 года №190-ФЗ (ГрК РФ). Цели их «разработки» были поставлены вполне высокие:
  • 1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
  • 2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
  • 3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе, правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
  • 4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе, путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В рамках этой статьи наибольший интерес вызывает вопрос о реализации на практике двух последних целей, заданных законодателем, в городе Москве. Точнее, выявление степени декларативности этих норм.

В средствах массовой информации на протяжении десятилетия введение и утверждение «Правил…» позиционировалось как «шаг вперед», навстречу новым цифровым технологиям, как долгожданный уход от коррупции и бюрократии в вопросах строительства и инвестиций, как переход на понятную, общедоступную, прозрачную систему взаимодействия профильных государственных органов и частных лиц.

Как известно, «Правила землепользования и застройки» согласно ГрК РФ делятся на три основных раздела и включают в себя порядок их применения и внесения в них изменений, карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты.

Предполагалось, что каждый правообладатель земельного участка или объекта капитального строительства сможет в любой момент в режиме онлайн посмотреть, что он мог бы построить на своей земле, в каких масштабах, какое установить разрешенное использование, как наиболее эффективно использовать свои объекты недвижимости.

При этом подразумевалось, что потенциальные инвесторы, в свою очередь, смогут также совершенно спокойно изучать любые зоны, районы столицы, планируя, просчитывая финансовые вливания в наиболее перспективные объекты.

В случае принятия решения о строительстве или, например, реконструкции правообладателям земельных участков обещалась возможность в сжатый срок, до тридцати дней, в любой момент путем простого обращения в профильные подразделения органов исполнительной власти получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) с запрашиваемыми параметрами в рамках ограничений, установленных «Правилами…».

Было, конечно, очевидно, что для реализации поставленных законодателем в ГрК РФ задач на практике, в частности, в Москве, требуется провести колоссальную работу: установить границы территориальных зон, в том числе, но не ограничиваясь, границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию и другие; в градостроительном регламенте требовалось прописать виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства,  ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, если таковые необходимо было установить в соответствии с законодательством Российской Федерации, указать расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и многое иное. На такую работу, безусловно, требовалось время, средства и трудовые ресурсы.

Спустя четыре года после принятия Градостроительного кодекса РФ, Московская городская дума приняла, наконец, Закон г. Москвы от 25.06.2008 № 28 «Градостроительный кодекс города Москвы» (ГрК Москвы).

Не беремся судить о данном документе в целом, но что касается вопросов, имеющих отношение к установлению и изменению «Правил землепользования и застройки», то московский законодатель не порадовал москвичей какой-либо существенной детализацией положений ГрК РФ, по поводу и без используя бланкетные нормы.

Так, градостроительное зонирование территории города Москвы в соответствии с ГрК Москвы «осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации», «содержание правил землепользования и застройки устанавливается Градостроительным кодексом Российской Федерации», «разработка, рассмотрение, утверждение правил землепользования и застройки, внесение в них изменений осуществляются в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации» и т.д. Тем не менее, важный этап на пути создания «Правил…» в городе Москве был пройден и оставалось лишь дождаться самих «Правил…», точнее, соответствующего Постановления Правительства Москвы.

И вот, 28 марта 2017 года, спустя ещё без малого десять лет упорной работы, в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом г. Москвы, на основании постановления Правительства Москвы от 19 мая 2015 г.

N 286-ПП «О подготовке проекта правил землепользования и застройки в городе Москве» Правительство Москвы приняло Постановление № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы», приложением к которому явились карты градостроительного зонирования и градостроительные регламенты.

Думается, что подробно комментировать техническую сторону вопроса не имеет большого смысла, однако невозможно не отметить, что качество цифрового изображения карт градостроительного зонирования оказалось ниже всякой критики.

Огромный «вес», нечеткое изображение и неудобство использования — вот, пожалуй, основные черты указанных «карт».

Даже постоянно критикуемая специалистами «Публичная кадастровая карта», размещенная на официальном интернет ресурсе Росреестра Российской Федерации, несравнимо удобнее и практичнее.

Но главная проблема, разумеется, оказалась не в техническом аспекте, а в содержании «Правил…». Декларируемые федеральным законодателем цели по обеспечению прав и законных интересов физических и юридических лиц, а тем более по созданию условий для привлечения инвестиций так остались «на бумаге».

Подавляющее большинство городских земельных участков и объектов капитального строительства получило некий условный статус «Ф», что буквально означает «факт» и подразумевает, что какие-либо строительные работы, реконструкции и прочие «изменения» текущего статуса объектов недвижимости «Правилами…» не разрешаются.

Таким образом, вместо возможности в онлайн-режиме оценивать перспективы развития, правообладатели объектов недвижимости получили, возможно, самый труднопреодолимый бюрократический барьер со времен СССР.

Отныне, если правообладатель, например, земельного участка со статусом «Ф» желает изменить этот статус и осуществить строительные работы, ему придется вносить изменения в сами «Правила..

» в части соответствующего градостроительного регламента, то есть ни много ни мало добиться принятия Правительством Москвы соответствующего Постановления о внесении изменения в «Правила…». Причем нет разницы, собирается ли собственник земельного участка построить небоскреб или желает просто пристроить к своему зданию для удобства капитальное крыльцо с пологим подъёмом для инвалидной коляски — если стоит статус «Ф», значит нужно Постановление Правительства Москвы.

Любопытно, что обещание обеспечить выдачу ГПЗУ в упрощенном порядке руководство г. Москвы выполнило, хотя и своеобразно. Достаточно написать заявку на сайте Мэрии и в течение тридцати дней заявитель действительно получает ГПЗУ.

Однако, есть нюанс: если земельный участок со статусом «Ф» (а этот статус, напомним, практически у всех объектов недвижимости столицы), то ГПЗУ выдается с «нулевыми» параметрами.

Поначалу такие документы воспринимались специалистами с известной долей юмора как казус и недоразумение, но, к сожалению, довольно скоро выяснилось, что на настоящий день ГПЗУ потеряло статус одного их ключевых документов исходно-разрешительной документации на строительство, а стало простой «выкопировкой» с «Правил…».

Но вернемся к необходимости внесения изменений в Постановление Правительства Москвы 120-ПП. Градостроительный кодекс РФ предусматривает возможность внесения изменений в «Правила…», при наличии серьёзных оснований для этого.

Опустим описание внесения таких изменений в результате инициативы государственных органов, в частности, в рамках их межведомственного взаимодействия и обратим внимание на процедуру внесения изменений в «Правила…» для частных лиц.

Основаниями для рассмотрения вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются, в том числе, поступление «предложений» об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов.

Такие предложения направляются в профильную городскую комиссию при Правительстве Москвы физическими или юридическими лицами «в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений».  Комиссия в течение тридцати дней со дня поступления предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменений в «Правила…» или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет указанное заключение в уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы, который, в свою очередь, в течение тридцати дней принимает решение о подготовке проекта изменений правил землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям.

Указанный орган исполнительной власти города Москвы, уполномоченный в области градостроительного проектирования и архитектуры, представляет проект изменений правил землепользования и застройки в городскую (окружную) комиссию, которая принимает решение о представлении этого проекта на публичные слушания или о его доработке.

По результатам публичных слушаний городская (окружная) комиссия направляет в уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы протоколы публичных слушаний, заключение о результатах публичных слушаний по проекту изменений правил землепользования и застройки.

Уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы осуществляет подготовку проекта правового акта Правительства Москвы об утверждении изменений правил землепользования и застройки, неотъемлемой частью которого является проект изменений правил землепользования и застройки, и направляет его в Правительство Москвы с приложением указанных протоколов публичных слушаний, заключения о результатах публичных слушаний, предложений представительных органов муниципальных образований (при наличии).

Читайте также:  Требования к банкам, открывающим эскроу-счета, могут смягчить

По результатам рассмотрения проекта изменений правил землепользования и застройки Правительство Москвы принимает решение об утверждении изменений «Правил…» путем принятия соответствующего Постановления, либо о доработке соответствующего проекта.

Как видно из вышеизложенного максимально сжатого описания процедуры внесения изменений в «Правила…», ни о каком «режиме онлайн» не может быть и речи. В лучшем случае такую процедуру можно пройти за шесть-восемь месяцев, хотя более реальным смотрится срок в календарный год.

При этом гарантий на положительное рассмотрение «инициативных предложений», разумеется, нет. Вряд ли федеральный законодатель предполагал, что процедурой внесения изменений в «Правила…» будут пользоваться практически все, кто задумал осуществить строительные работы в Москве.

Поэтому критерии «неэффективного использования» объектов недвижимости не детализированы, «ущемление прав и интересов правообладателей» также изложены без описания таковых, иными словами, основания для «инициативных предложений» частных лиц носят общий, абстрактный характер, что дает возможность компетентным профильным органам Москвы толковать их сугубо на своё усмотрение. Отсюда следует очевидный неутешительный вывод: внесение изменений в Правила землепользования и застройки в городе Москве более-менее доступно только крупному капиталу. Вряд ли исполнительная власть столицы действительно захочет проходить указанную процедуру внесения изменений в «Правила…» в ответ на запрос о строительстве капитального крыльца к зданию; а вот ответить положительно на строительство небоскреба представляется более целесообразным.

В завершение нашего небольшого исследования хотелось бы также обратить внимание на отсутствие четко просматривающейся логики в делении города Москвы на территориальные зоны и подзоны.  Какие-то зоны включают в себя десятки земельных участков и объектов капитального строительства, а какие-то устанавливаются применительно лишь к одному земельному участку.

И это при том, что ГрК РФ такие случаи относит к разряду исключения из правил. На картах градостроительного зонирования, однако, такие случаи не редкость. А ведь этот факт играет ключевую роль при проведении тех же публичных слушаний в случае, если городские власти «не возражают» против внесения изменений в «Правила…».

В соответствии с ГрК Москвы участниками публичных слушаний являются жители города Москвы, имеющие место жительства или место работы на территории, в границах которой проводятся публичные слушания, и представители их объединений, правообладатели земельных участков, объектов капитального строительства, жилых и нежилых помещений на территории, в границах которой проводятся публичные слушания, а также депутаты представительных органов муниципальных образований, на территории которых проводятся публичные слушания и депутаты Московской городской Думы. При этом каждый участник публичных слушаний имеет право вносить от своего имени предложения и замечания к обсуждаемому проекту в установленном порядке. В итоге все предложения и замечания участников публичных слушаний к обсуждаемому проекту подлежат внесению в протокол публичных слушаний в установленном порядке. Разумеется, если твоя «территориальная зона» состоит из одного правообладателя, то публичные слушания превращаются в простую формальность. Если же на слушаниях будут участвовать сотни жителей и правообладателей, то легко представить, какие малые шансы у такого проекта на положительное решение. И дело даже не только в количестве участников слушаний, а зачастую, опять же, в отсутствии логики в самом определении той или иной территории. Встречаются на картах «Правил…» зоны с диаметром около километра. Возникает вопрос: каким образом строительство того же капитального крыльца к зданию затрагивает интересы правообладателя, находящегося на таком расстоянии от заявителя «инициативного предложения»?..

Резюмируя вышеизложенное, можно утверждать, что Правила землепользования и застройки вызывают значительно больше вопросов, чем дают ответов.

Это, а также громоздкая процедура внесения в «Правила…» изменений, позволяет надеяться, что найдутся инициативные правообладатели, которые инициируют глобальную, сущностную корректировку «Правил…», возможно, в судебном порядке, с целью настоящей реализации и достижения справедливых целей, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Внесение изменений в ПЗЗ

ПЗЗ и ГПЗУ. Какой из документов является определяющим?

С 28.03.2017г. ПЗЗ стали основным руководством к действию для девелоперов и застройщиков. ГПЗУ в свою очередь, превратился в справочный документ, хотя и остался ключевым градостроительным документом.

Технико-экономические характеристики объекта определяются (ТЭП) в ПЗЗ. На дату утверждения ПЗЗ практически все земельные участки и здания были зафиксированы с существующими ТЭП.

Для изменения ТЭП земельного участка или объекта необходимо внести изменения в ПЗЗ.

  • Внесение изменений в ПЗЗ
  • Процесс внесения изменений в ПЗЗ является достаточно сложным с точки зрения сроков, количества согласовательных процедур и проектных работ.
  • В зависимости от сложности объекта сроки внесения изменений в ПЗЗ могут варьироваться в пределах 4 — 8 месяцев.
  • Градостроительный аудит До начала внесения изменений необходимо оценить допустимые параметры ТЭП, которые возможно обосновать для вашего участка, определить текущую ситуацию с ограничениями, наложенными на строительство на участке, выявить логику и причину ведомств, которые наложили данные ограничения для полноценного обоснования необходимости изменений.
  • Подробнее на странице, посвящённой архитектурной концепции.

Вместе с техническим анализом показателей мы исследуем возможность внесения изменения в показатели данной территории и оцениваем возможность проведения строительства объекта на данном участке.  Эту услугу мы оказываем вам бесплатно, так как только на этом этапе определяется инвестиционная привлекательность проекта. Также на данном этапе мы можем провести расчет ТЭПов и рентабельности объекта капитального строительства.  Градостроительная концепция

  1. Первым шагом является разработка Градостроительной концепции (Градостроительного обоснования) объекта.
  2. Градостроительное обоснование — набор документации, которая устанавливает и обосновывает градостроительные, экологические и архитектурно-строительные требования к градостроительному объекту.  

При разработке учитываются указания, содержащиеся в Генеральном плане развития г.Москвы, градостроительных планах развития территорий административных округов, а также в санитарно-гигиенических нормативах и правилах.

Проект внесения изменений в ПЗЗ

После согласования и принятия принципиальных решений согласующими организациями, разрабатывается Проект внесения изменений в ПЗЗ. Данный проектный материал разрабатывается строго в соответствии установленными требованиями и правилами с учётом всех градостроительных нормативов в части транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры, экологии, высотности  и пр.

В случае если, в рамках внесения изменений в ПЗЗ, вы планируете изменение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка, вам необходимо учесть ряд дополнительных процессов, с которыми вы можете ознакомиться  в разделе «Изменение ВРИ».

Публичные слушания

После того как Проект внесения изменений разработан и согласован, он выносится на рассмотрение в рамках процедуры публичных слушаний. Необходимо понимать, что организационная составляющая процедуры публичных слушаний на этапах подготовки, проведения и завершения, очень велика, и требует повышенного внимания и значительной траты времени со стороны инициатора слушаний.

Проект Внесения изменений в ПЗЗ должен быть правильно представлен и раскрыт для жителей окружающих районов. Важно участие авторов проекта для корректной аргументации и объяснения некоторых проектных решений.

После проведения Публичных слушаний, необходимо оперативно разработать план действий, в случае необходимости — альтернативные проектные решения. Наша компания, обычно готовит несколько сценариев с разработанными проектными решениями, чтобы быть подготовленными к любому развитию событий.

ГПЗУ — градостроительный план земельного участка.

После внесения изменений в ПЗЗ, можно приступить к получению ключевого градостроительного документа — ГПЗУ.

Принятие правил землепользования и застройки — важный шаг так как для мегаполиса просто необходимо иметь четкие и централизованные нормы, которые позволят соблюсти архитектурный код, удовлетворить потребности людей в комфортном проживании, обеспечить инфраструктурой все необходимые элементы городской среды и при этом соблюсти государственные строительные нормы. Однако внедрение документа такого уровня сопряжено с определёнными трудностями. В частности, часть проектов оказались под угрозой срыва, так как новые правила внесли свои коррективы в градостроительный регламент. Да, проекты, которые получили разрешение на строительство до принятия данного постановления имеют право на то, чтобы быть осуществлёнными согласно нормам, актуальным на момент выдачи разрешения, однако как быть тем, кто не успел получить разрешение, а проектная документация уже разработана, получены средства на реализацию от инвестора, куплен или взят в аренду на длительный срок земельный участок, оказавшийся не пригодным к застройке нужного вам типа? Ответ очевиден — необходимо вносить изменения в принятые правила землепользования и застройки. В тексте постановления указан примерный алгоритм внесения таких изменений, однако на практике уходит значительно больше времени и необходимо произвести гораздо более массивную работу по сбору исходной документации для принятия решения специалистами Москомархитектуры и Градостроительно-земельной комиссии.

С момента принятия новых ПЗЗ г.Москвы мы успели отработать чёткую схему правоприменения новых нормативов и предлагаем вам не терять время и воспользоваться накопленным нами опытом : 

Читайте также:  Имеет ли сотрудник фсин право на улучшение жилищных условий?

  • Мы сделаем это быстрее, от вас потребуется минимум документов, большую часть документации мы соберём и при необходимости разработаем сами.
  • Мы сделаем это с гарантированным результатом. Конечно, при условии адекватности поставленной цели. Согласовать строительство атомной станции получится едва ли, а вот жилого комплекса или торгового центра — вполне.
  • Вы получите возможность беспрепятственно внести изменения в ГПЗУ земельного участка и получить разрешение на строительство.

Если вы готовы узнать больше о наших услугах и действительно хотите получить необходимые вам изменения в правила землепользования и застройки города Москвы,то звоните нам по телефону +7 495 978 58 90.

Правила землепользования и застройки — это обязательные к исполнению правила зонирования территории, разработанные органами местного самоуправления, у каждого из определённых участков свои правила, которые обусловлены сформировавшейся социо-культурной средой, особенностями уже существующих объектов и прочими характеристиками территории.

В ПЗЗ обозначены следующие характеристики территорий :

  •  границы территориальных зон и видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, всего 135 наименований
  • границы территориальных зон, подзон территориальных зон, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
  • границы зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности,
  • границы природоохранных и водоохранных зон
  • границы зон с охраняемым природным ландшафтом
  • зон подземных коммуникаций, воздушных линий электропередачи, технических и охранных зон метрополитена
  • принадлежность к объектам культурного наследия и границы зон их территории.

Внесение изменение в ПЗЗ необходимо в следующих случаях : 

  • когда вносимые в объект изменения не вписываются в указанные в правилах нормы максимальной площади, этажности или иных характеристик
  • при отсутствии или ограничении указанных в правилах норм допустимого использования
  • в случае, если расчетные показатели минимального обеспечения территории объектами инфраструктуры не соответствуют требуемым для начала строительства показателям
  • при необходимости обеспечения комплексного благоустройства территории перед началом реализации инвестиционного проекта, для получения разрешения на строительство на нужном участке
  • если требуется разрешение на размещение линейного объекта на территории общего пользования или в пределах зоны с иными ограничениями, и т.д.

Рекомендации Городской комиссии, вместе с результатами публичных слушаний и заключениями от надзорных органов направляются в МосКомАрхитектуры. и в течении 7 дней обозначенный орган принимает решение о предоставлении разрешения или отказе в выдаче такового.

 Если вам необходимо внести изменения в ПЗЗ, нужно направить заявление о получении разрешения на необходимые изменения в адрес Городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы. К заявлению стоит приложить материалы, подтверждающие наличие на вашем участке инженерно-геологических и конфигурационных характеристик, неблагоприятных для застройки, которые являются основаниями для получения такового разрешения.

Городская комиссия при необходимости запрашивает информацию государственных надзорных органов, уполномоченных на вынесение заключений в сфере охраны окружающей среды, охраны объектов культурного наследия и иных уполномоченных органов.

После согласования и принятия принципиальных решений согласующими организациями, в Москомархитектуры разрабатывается Проект внесения изменений в ПЗЗ. Данный проектный материал разрабатывается строго в соответствии установленными требованиями и правилами с учётом всех градостроительных нормативов в части транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры, экологии, высотности  и пр. 

В случае если, в рамках внесения изменений в ПЗЗ, вы планируете изменение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка, вам необходимо учесть ряд дополнительных процессов, с которыми вы можете ознакомиться  в разделе «Изменение ВРИ».

По поручению Городской комиссии соответствующая расположению участка окружная комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы организует и проводит публичные слушания, по вопросу о предоставлении разрешения заявителю. Расходы на организацию и проведение слушаний несёт лицо, заинтересованное в проведении таковых. 

После проведения слушаний окружная комиссия направляет в городскую заключение о результатах проведённых слушаний и предложения от представительного органа соответствующего муниципального образования, направленные в окружную комиссию г. Москвы.

Городская комиссия, с учетом заключений от надзорных органов и результатов публичных слушаний готовит рекомендации о разрешении или запрете внесения требуемых изменений.

Как только изменения в ПЗЗ Москвы земельного участка внесены — можно получить ГПЗУ с нужными вам технико-экономическими показателями.

Цена варьируется в зависимости от необходимого для согласования объёма документов, сложности вашей ситуации и временных затрат на сбор и разработку необходимых документов.

Узнайте стоимость услуги сейчас, по номеру 8 495 978 58 90

Или оставьте вашу заявку в форме ниже.

Укажите контакты для связи с вами.

Изменение территориальной зоны земельного участка

Содержание

 

Территориальные зоны — элементы ПЗЗ поселения

Отнесение земельных участков к конкретным территориальным зонам –результат градостроительного планирования территорий городских и сельских поселений.

Главные цели такого планирования (статья 9 Градостроительного кодекса РФ):

  1. определение в документах территориального планирования назначения территорий:
    • исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов
  2. обеспечение устойчивого развития территорий
  3. развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур
  4. учёт интересов:
    • граждан
    • объединений граждан
    • Российской Федерации
    • субъектов РФ
    • муниципальных образований

Градостроительная картина поселения отображается графически:

  • в генеральном плане
  • в карте функционального зонирования

Каждый цвет в этих чертежах соответствует конкретной территории поселения:

К признакам любой территориальной зоны относятся (пункты 2 – 4 статьи 85 ЗК РФ):

  • учёт особенностей зоны: 
  • установленные границы
  • сочетание различных ВРИ ЗУ 
  • установленные градостроительные регламенты, определяющие правовой режим:
    • земельных участков
    • всего, что:
      • находится над и под поверхностью ЗУ
      • используется при застройке и эксплуатации:
        1. зданий
        2. строений
        3. сооружений
  • предотвращение возможности причинения вреда объектам капитального строительства на смежных ЗУ

Градостроительный регламент – порядок, вводимый правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) поселения. Он устанавливается в соответствии с Гр. РФ. Он обязателен для исполнения:

  • собственниками ЗУ
  • землепользователями
  • землевладельцами
  • арендаторами ЗУ

вне зависимости от форм собственности и иных прав на землю.

В случае, когда ВРИ ЗУ не входят в перечень видов разрешённого использования территориальной зоны,

  • земельный участок
  • объекты недвижимости, прочно связанные с ЗУ

не соответствуют градостроительному регламенту. Возможности развития территории надела ограничены.

Территориальные зоны вводятся для установления градостроительных регламентов. Градрегламенты определяют правовой режим ЗУ зоны. В этом состоит:

  • градостроительное значение территориальных зон
  • роль зон в формировании генерального плана поселения

Негативные последствия 

Обязательность соблюдения регламентов градостроительства может стать причиной ограничений прав владельцев и пользователей ЗУ:

  1. по застройке наделов
  2. по эксплуатации возведённых капитальных объектов 

Как бы ни были совершенны:

  1. генеральный план
  2. карта функционального зонирования территории

разработанные компетентными профессионалами совместно:

  • с муниципальными и региональными властями
  • с природоохранными, лесными и водными службами
  • с комитетами и министерствами
  • с органами контроля за надлежащим состоянием памятников истории и культуры
  • с иными организациями

они не могут быть абсолютно идеальными. Их схемы и чертежи не вечны. Они меняются вместе с ПЗЗ. 

Ситуации, когда возникают негативные последствия

  • Ошибки при формировании территориальных зон:
  1. границы 2 или нескольких зон проходят через 1 участок
  2. участок оказывается сразу в нескольких территориальных зонах

Это нарушение требований ГрК РФ (пункт 4 статьи 30). 

Для устранения ошибки участок будет включён в зону градостроительного преобразования. Она в дальнейшем делится:

  1. на ЗУ
  2. на территориальные зоны 

ВРИ ЗУ в зоне преобразования устанавливаются в соответствии:

  • с функциональным назначением участков
  • с проектами проектами планировки территорий  

Регламент зоны градостроительного преобразования определяется по видам фактического использования:

  • ЗУ
  • объектов капитального строительства (ОКС)

Предельные параметры развития капитальных объектов должны соответствовать фактическим показателям существующих объектов:

  1. этажности
  2. проценту застройки

Другие последствия включения ЗУ в территориальную зону:

  1. невозможность эффективного использования в территориальной зоне:
  2. причинение вреда правообладателям участков
  3. снижение стоимости ЗУ и ОКС
  4. невозможность реализации прав и законных интересов граждан и их объединений
  5. ПЗЗ и градостроительные регламенты препятствуют:
    • функционированию ОКС регионального или местного значения
    • размещению ОКС регионального или местного значения

Превращаются ли ПЗЗ и установленные в соответствии с ними градостроительные регламенты территориальных зон в непреодолимое препятствие при использовании земельных участков? Для целого ряда случаев так не происходит.

Сами ПЗЗ определяют пути преодоления проблемных ситуаций:

  • при объективно обоснованной невозможности эффективного использования участка
  • при доказательстве обстоятельств, что перечислены выше

правообладатели земельных наделов получают возможность изменения территориальной зоны.

При изучении вопроса об изменении территориальной зоны нужно знать, что ПЗЗ:

  • это документ градостроительного зонирования (пункт 8 статьи 1 Гр.К РФ)
  • утверждаются нормативными правовыми актами:
    • органов местного самоуправления
    • органов государственной власти субъектов РФ
    • органов власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга
  • устанавливают:
    • территориальные зоны
    • градостроительные регламенты
    • порядок применения ПЗЗ
    • порядок внесения изменений в ПЗЗ
  • порядок включает:
    • карту градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зон
    • градостроительные регламенты
Читайте также:  Госдума разрешила прямые платежи поставщикам услуг ЖКХ

Следовательно, изменение территориальной зоны ЗУ выполняется через внесение изменений в ПЗЗ поселения на уровне муниципальных органов самоуправления.

ПЗЗ принимаются на местном уровне. Значит, изменения в ПЗЗ вносятся на местном уровне. Внесение изменений в ПЗЗ рассматриваются главой местной администрации.

Основаниями:

    • для рассмотрения вопроса о внесении изменений
    • для внесения изменений
  • могут служить определённые обстоятельства.
  • Перечень обстоятельств
  • При внесения изменений в генеральный план поселения или в схему территориального планирования муниципального района возникло несоответствие ПЗЗ:
  1. генеральному плану
  2. схеме территориального планирования

А) При получении предписания об устранении:

использования объектов недвижимости, установленных на приаэродромной территории, которые допущены в ПЗЗ поселения, городского округа, межселенной территории.

Предписание направляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ. Оно обязательно для исполнения в сроки, установленные законодательством.

Б) При поступлении предложений:

  1. об изменении границ территориальных зон
  2. об изменении градостроительных регламентов

Кто готовит предложения об изменении территориальной зоны

Подготовить предложения о внесении изменений в ПЗЗ может любой желающий. Их авторами могут быть:

  • федеральные органы исполнительной власти
  • органы исполнительной власти субъектов РФ:
    • когда ПЗЗ могут воспрепятствовать функционированию и размещению ОКС регионального значения
  • органы местного самоуправления муниципального района:
    • когда ПЗЗ препятствують функционированию и размещению ОКС местного значения
  • органы местного самоуправления
    • когда необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории:
    • когда ПЗЗ не обеспечивают возможность размещения на территориях поселения объектов, предусмотренных документами территориального планирования:
      1. объектов федерального значения
      2. объектов регионального значения
      3. объектов местного значения муниципального района (за исключением линейных объектов)

Требование (а не предложение) о внесении изменений в ПЗЗ для обеспечения размещения объектов готовятся:

  • уполномоченным федеральным органом исполнительной власти
  • уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ
  • уполномоченным органом местного самоуправления муниципального района

Физические и юридические лица могут также подавать свои предложения (заявления) о внесении изменений в ПЗЗ в части изменения территориальной зоны земельного участка:

  • в инициативном порядке
  • в случаях, когда в результате применения ПЗЗ участки и капитальные объекты невозможно эксплуатировать эффективно
  • причиняется вред их правообладателям
  • снижается стоимость ЗУ и ОКС
  • не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений

Заявление об изменении территориальной зоны 

  1. Заявление об изменении территориальной ЗУ должно содержать детальное обоснование необходимости внесения изменений в ПЗЗ.
  2. Если в качестве причины обращения указывается невозможность эффективного использования участка или недвижимого имущества, то нужны факты, подтверждающие это утверждение.

  3. Серьёзное внимание уделяется заявлениям, где в качестве причины обращения:
  1. доказывается нанесение вреда правообладателю участка
  2. показывается уменьшение стоимости надела или капитальных объектов

Объективность доказательств может послужить залогом благоприятного исхода в рассмотрении заявлений об изменении территориальной зоны.

Примерная форма заявления представлена здесь.

 

Решение об изменении территориальной зоны

Изменение территориальной зоны – задача, решаемая в несколько этапов как в случае подачи заявления на стадии разработки ПЗЗ, так и в случае действия уже принятых ПЗЗ.

Итоговое решение зависит от многих факторов:

  • от результатов рассмотрения поступившего заявления в специальной комиссии по ПЗЗ
  • от результатов публичных слушаний:
    • владельцы смежных участков и иные заинтересованные лица высказывают свои мнения
    • замечания фиксируются в протоколах этих слушаний.

Исключение:

изменение территориальной зоны ЗУ вызвана ошибками, допущенными при её формировании

Заявление об изменении территориальной зоны на стадии разработки ПЗЗ

  • предложения и заявления направляются в Комиссию по проекту правил землепользования и застройки
  • в течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменений в ПЗЗ комиссия готовит предварительное заключение, в котором содержатся:
    • или рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в ПЗЗ
    • или рекомендации об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения
  • предварительное заключение комиссии вместе с проектом изменений в ПЗЗ направляются главе местной администрации
  • организуются публичные слушания
  • о проведении слушаний делается публикация в СМИ:
    • о дате и месте проведения
    • с информацией из проекта изменений в ПЗЗ
  • в ряде случаев проведение публичных слушаний не требуется
  • по результатам слушаний комиссия готовит итоговый вариант проекта изменений в ПЗЗ с приложением к нему протокола публичных слушаний
  • подготовленные документы отправляются главе администрации:
    • в течение 10 дней он должен принять решение:
      1. о направлении проекта изменений в ПЗЗ в представительный орган местного самоуправления
      2. об отклонении проекта изменений в ПЗЗ и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления

Подача заявления об изменении территориальной зоны при действующих ПЗЗ

  • Предложение о внесении изменений в ПЗЗ направляется в Комиссию по землепользованию и застройке (в соответствии с положениями статьи 32 ГрК РФ)
  • В течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменений в ПЗЗ комиссия готовит предварительное заключение, в котором содержатся:
    • или рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в ПЗЗ
    • или рекомендации об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения
  • Предварительное заключение комиссии вместе с проектом изменений в ПЗЗ направляются главе местной администрации:
    • в течение 30 дней он должен принять решение:
      1. или о направлении проекта изменений в ПЗЗ в представительный орган местного самоуправления
      2. или об отклонении проекта изменений в ПЗЗ и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления

 Главное в заявлении

Каким бы относительно несложным представлялся алгоритм решения вопроса об изменении территориальной зоны земельного надела, не стоит рассчитывать на лёгкость её выполнения.

Нужно повториться о важности доказательной базы. Она должна:

  1. убедительно и объективно подтвердить невозможность эффективной эксплуатации ЗУ
  2. содержать причины, создавшие невозможность эксплуатации ЗУ при существующем включении ЗУ в территориальную зону

Для одних участков потребуется подготовка специального отчёта лицензированной компании. В нём должны содержаться официальные данные о низкой кадастровой стоимости:

  • или наделов
  • или расположенных на участках объектов недвижимости

Для других ЗУ потребуются доказательство того, что включение их в границы утвержденной территориальной зоны:

  • противоречит статьям ГрК РФ
  • не учитывает существующее землепользование:
    • например, застройку объектами капитального строительства
  • не соответствует генплану поселения в части назначения территории

Для третьих наделов, считавшихся сельхозугодьями в зоне с/х земель, может потребоваться доказательство:

  • низкого бонитета
  • низкой кадастровой стоимости в сравнении с той, что сложилась в муниципалитете

Примеров доказательств можно приводить много. Каждый из них соответствует конкретной ситуации. Они не идентичны для всех наделов, для которых, по мнению правообладателей, требуется изменение территориальной зоны.

Необходимо выделить самые существенные основания, ведь внесение изменений в ПЗЗ – не обязанность, а право администрации. Основания тщательно изучаются, полученная информация проверяется, а частые отказы становятся не редкостью.

Правообладатели участков имеют право решить проблемы в судебном порядке. Примером этому может послужить суд, в котором собственник оспорил отказ администрации в изменении территориальной зоны. Он обосновал свои требования следующими причинами:

  • на участке есть жилой дом
  • генеральный план поселения не несоответствует правилам землепользования и застройки

 Консультационные услуги

Стоимость консультации, проводимой специалистами компании «Земельный вопрос» по по изменению территориальной зоны земельного участка (пункт 11 раздела «Тарифы»): 

  • 6 000 руб. – для физических лиц
  • 10 000 руб. – для юридических лиц

Полезная информация

  1. Ознакомиться с особенностями с/х угодий, понятием о балле бонитета, режимом использования таких земель можно здесь
  2. О новом подходе к комплексному развитию территорий поселений (КРТ) и достижению жилищного комфорта граждан – читать здесь
  3. Риски от установления красных линий на земельном участке – здесь
  4. Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
  5. Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
  6. С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
  7. Узнать о новом Классификаторе ВРИ (2019) можно здесь
  8. Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
  9. С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь
  10. О возможности строительства жилого дома на фермерской земле читайте здесь
  11. С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь
  12. Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить здесь
  13. Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь
  14. С правилами сноса самостроя по новому законe можно ознакомиться здесь
  15. С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *