Обязательное страхование застройщиков отменят

Данный договор приобретает юридическую силу только после регистрации в Росреестре, начиная с даты его регистрации и до передачи помещения собственнику.

При составлении договора с первым клиентом, застройщик должен иметь зарегистрированную в страховой организации страховку и предоставить ее для ознакомления будущему дольщику. Кроме этого, после заключения договора застройщик обязан ознакомить с условиями договора страхования всех участников строительства.

Если произошел страховой случай, дольщик вправе потребовать возмещение материального ущерба в течение двух лет после передачи ему в собственность жилья.

Договор страхования ответственности имеет ряд значимых особенностей. К примеру, минимальная сумма страховки должна превышать цену договора. Она рассчитывается с учетом стоимости объекта в регионе, где должен возводиться объект. В такой страховке не предусмотрена франшиза, с помощью которой можно определить финансовую часть убытков, не подлежащих возмещению.

Если произойдет досрочная приостановка действия договора или его расторжение, то это не освобождает компанию-застройщика от выполнения обязательств, в случае страхового случая.

Условия и правила

Обязательное страхование застройщиков отменят

Согласно закону, до 2016 года собственный капитал компании-застройщика должен был составлять не менее 5% от стоимости площадей (жилых, нежилых) построенного объекта. Если данная норма не соблюдалась, то застройщик должен был иметь поручителя. Причем минимальная сумма их капитала в совокупности должна была составлять не менее 1 млрд. рублей. Это положение создавало некоторые трудности компаниям, не имеющим такого капитала, и застройщикам.

С апреля 2016 года Министерстве строительства и ЖКХ озвучили новые нормы уставного капитала застройщика. Теперь они напрямую зависят от общей площади возводимого здания.

Застройщик не должен привлекаться ранее к судебным процессам, связанным с банкротством или ликвидацией, а также не иметь иных проблем с законом. Также подрядчик не должен иметь задолженности за предыдущий год.

Что касается руководства, то этот пункт тоже претерпел изменения, теперь главный бухгалтер и руководитель не должны иметь судимость.

Если как минимум одно из перечисленных нарушений присутствует, это лишает подрядчика права на использование денежных средств дольщиков.

С 2021 г. все застройщики обязаны создать сайт для размещения на нем документов и обозначенной законодательством информации. В список документов, обязательных к опубликованию, входят: разрешительные акты на землю, разрешительные документы на застройку определенного участка, текст договора о долевом строительстве, пакет проектной документации и др.

В проектной декларации требуется указывать широкий перечень технических характеристик строящегося объекта, контакты для обратной связи, а также полную информацию о компании-застройщике. Эта декларация будет доступной, поскольку ее заполнять нужно в электронной форме на сайте.

Страховое соглашение заключают застройщик и страховая компания. Если обязательства не выполнены либо дом не сдан в срок, указанный в договоре, то все дольщики получат компенсацию. Размер начислений оговаривается в процессе заключения страхового полиса, в его подтверждение соответствующая информация вносится в раздел документа.

Страхование ответственности несет определенные убытки для застройщика, поэтому ему придется компенсировать: ущерб за нарушение норм безопасности в ходе строительных работ, несвоевременную сдачу объекта и т.д.; услуги юридических компаний или судебные издержки, если дольщикам придется отстаивать свои права.

Какие необходимы документы

Чтобы оформить страховой договор и произвести оценку тарифа, следует представить ряд документов:

  • Договор/проект ДДУ (долевого участия).
  • Заявление.
  • Правоустанавливающую документацию на землю.
  • Разрешение на ведение строительства объекта на определенном участке.
  • Градостроительный план земельного участка.
  • Бухгалтерскую отчетность за три года (ф.1 и ф.2).
  • Проектную декларацию (включая паспорта руководителя компании и главного бухгалтера, ИНН, устав, ОГРН организации).

Страховая компания вправе запросить дополнительные данные, к примеру, договоры займа, кредитования, договор Генподряда и пр.

Что является страховым случаем

Обязательное страхование застройщиков отменят

Основной риск компании-застройщика при долевом строительстве – невыполнение обязательств перед участниками строительства.

Ситуации, которые относятся к страховым случаям:

  • Неполучение квартиры.
  • Отказ застройщика от возврата денег, вложенных в строительство.
  • Прерывание (прекращение) строительных работ.
  • Банкротство застройщика.

Перечень рисков не ограничен. К примеру, можно оформить страховой договор от стихийных бедствий, пожара, форс-мажорных ситуаций и т.д. Закон в этом случае ограничивает максимальный размер компенсации.

Выплаты: когда выплачивают, в каком размере и что для этого нужно

Обязательное страхование застройщиков отменят

Выплата компенсации от Фонда происходит на основании Федерального Закона № 218 ст.13 в установленном порядке (Постановлении правительства за № 1233).

Собрание жильцов проводится только после признания компании-застройщика банкротом. Чтобы вернуть уплаченные средства, дольщики обязаны принять решение о получении компенсации и направить соответствующий документ в Фонд.

  • В течение двух недель со дня принятия дольщиками данного решения, Фонд должен опубликовать на своем сайте информацию об обращениях от дольщиков с требованиями выплаты средств по долевому строительству, в частности, о порядке обработки и приема таких заявлений.
  • К заявлению дольщик должен обязательно приложить копию документа, удостоверяющего личность и выписку из реестра кредиторов.
  • Прием заявлений осуществляется до даты окончания управления делами застройщика либо позже этой даты (только в случае пропуска установленного срока по уважительным причинам).
  • Выплата средств осуществляется на реквизиты, указанные в заявлении, в течение 10 дней с подачи участником долевого строительства необходимых документов.

Выплата средств на основании договора со страховщиком производится в срок, не превышающий один месяц с момента получения страховщиком документов от дольщика. Он должен обратиться к страховщику до даты завершения конкурсного управления.

При покупке жилья инвестор должен учитывать, что государством застраховано только 120 кв. м помещения, исходя из среднерыночной стоимости за квартиру.

Дольщик, приобретая элитную недвижимость или пентхаус, вправе попросить застройщика предоставить документацию о добровольном страховании возводимого объекта. Также он может обратиться за компенсацией, в случае признания компании банкротом (на основании судебного решения).

Минимальный размер компенсации по данному виду страхования устанавливается исходя из стоимости договора. Компания-страховщик обеспечивает выплаты лишь в пределах указанной суммы. Размер компенсации не должен быть меньше суммы, которая напрямую зависит от площади помещений (общей), передаваемой дольщику и стоимости 1 м2 жилой площади в данном регионе.

Страховые компании, которые вправе страховать застройщиков

Страхование застройщиков – довольно убыточная услуга. Именно поэтому большинство страховых организаций предпочитают не осуществлять свою деятельность в данном сегменте страховых услуг. В 2021 году ЦБ Российской Федерации назвал 10 страховых учреждений, который вправе заключать договора о гражданской ответственности компаний-застройщиков.

Страховая компания Лицензия на страховую деятельность ИНН страховщика
1 Страховое акционерное общество «ВСК» СИ № 0621 7710026574
2 Акционерное общество «Страховая Компания
«ПАРИ»
СИ № 0915 7704041020
3 Страховое публичное акционерное общество
«Ингосстрах»
СИ № 0928 7705042179
4 Открытое акционерное общество
«АльфаСтрахование»
СИ № 2239 7713056834
5 Общество с ограниченной ответственностью
«Абсолют Страхование»
СИ № 2496 7728178835
6 Закрытое акционерное общество «Страховая
компания «РСХБ-Страхование»
СИ № 2947 3328409738
7 Акционерное общество «Государственная
страховая компания «Югория»
СИ № 3211 8601023568
8 Общество с ограниченной ответственностью
Страховая компания «ВТБ Страхование»
СИ № 3398 7702263726
9 Общество с ограниченной ответственностью «БИН
Страхование»
СИ № 3487 7717115093
10 Некоммерческая организация «Потребительское
общество взаимного страхования гражданской
ответственности застройщиков»
СИ № 4314 7722401371
Актуальность таблицы: весна 2019 г.
  1. Ознакомиться с актуальным списком страховых учреждений, уполномоченных страховать гражданскую ответственность застройщиков, можно на сайте ЦБ.
  2. Помимо этого, есть утвержденный перечень кредитных организаций (их более 200), которые вправе быть поручителями при составлении договора страхования.

При страховании существует единственная серьезная проблема – вероятность банкротства компании-страховщика. Однако если организация успешно работает более 5 лет на рынке страховых услуг и имеет многочисленные положительные отзывы, ее можно без сомнения рассматривать, как надежного партнера.

Что влияет на стоимость страховки

Стоимость страхового договора – это не фиксированная величина, поскольку она зависит от многих факторов.

На стоимость страховки влияет:

  • Района/регион, где возводится объект.
  • Деловая история застройщика (финансовое положение, репутация).
  • Юридическая история компании (наличие судебных тяжб в сфере строительства).
  • Количество и условия сданных в эксплуатацию объектов.

Эти факторы являются основными и обязательно учитываются при формировании стоимости страховки.

Компенсационный фонд – как альтернатива страхованию

Как показала практика за 2015-2016 г.г., механизм страхования ответственности компании-застройщика работает неудовлетворительно, и участники долевого строительства редко могут получить компенсацию по данной страховке.

Читайте также:  Членские взносы в дачных кооперативах могут привязать к размеру дачи

Поэтому с 2017 года поправки в закон обязывают застройщиков при запуске строительных проектов взамен страхования ответственности перед дольщиками, регулярно отчислять взносы в созданный компенсационный фонд долевого строительства.

Средства этого фонда должны использоваться для выплат возмещений дольщикам (если компания-застройщик объявлена банкротом) или достройки проблемных объектов. При этом, действующие договоры страхования имеют юридическую силу.

Кроме этого, поправки в ФЗ-214 добавили альтернативу данному виду страхования – проведение денежных расчетов через специальные счета эскроу. В данном случае выступает посредником финансовое учреждение и в случае банкротства застройщика, гарантирует возврат с этих счетов денежные средства дольщику.

Поручительство банка – это еще одна возможность страхования ответственности строительной компании. Банк берет на себя обязательства страхователя, соответственно, гарантирует компенсацию средств инвестору, если застройщик не выполнит своих обязательств.

Приводим таблицу допущенных кредитных организаций:

Актуальность: весна 2021г.

В таблице можете воспользоваться фильтром поиска. Начните вводить первые буквы наименования кредитной организации в поле, под «Наименование банка».

№Наименование банкаРег. №
1 АО ЮниКредит Банк 1
2 АО «РН Банк» 170
3 ООО «ХКФ Банк» 316
4 АО «АБ «РОССИЯ» 328
5 Банк ГПБ (АО) 354
6 ООО Банк «Аверс» 415
7 ПАО «Бест Эффортс Банк» 435
8 ПАО «Банк «Санкт-Петербург» 436
9 ПАО «ЧЕЛИНДБАНК» 485
10 ПАО «ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК» 493
11 АО БАНК «СНГБ» 588
12 ПАО «МИнБанк» 912
13 ПАО «Запсибкомбанк» 918
14 ПАО «Совкомбанк» 963
15 Банк ВТБ (ПАО) 1000
16 АО «АЛЬФА-БАНК» 1326
17 РНКБ Банк (ПАО) 1354
18 Банк «Возрождение» (ПАО) 1439
19 ПАО АКБ «Связь-Банк» 1470
20 ПАО Сбербанк 1481
21 «СДМ-Банк» (ПАО) 1637
22 Креди Агриколь КИБ АО 1680
23 ООО «Русфинанс Банк» 1792
24 «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (ПАО) 1810
25 ПАО «МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК» 1978
26 ПАО «САРОВБИЗНЕСБАНК» 2048
27 ПАО Банк «ФК Открытие» 2209
28 АО «Банк Интеза» 2216
29 ПАО КБ «Центр-инвест» 2225
30 ПАО РОСБАНК 2272
31 АКБ «БЭНК ОФ ЧАЙНА» (АО) 2309
32 АО «Банк ДОМ.РФ» 2312
33 ИНГ БАНК (ЕВРАЗИЯ) АО 2495
34 АО АКБ «НОВИКОМБАНК» 2546
35 АО КБ «Ситибанк» 2557
36 Банк «КУБ» (АО) 2584
37 ПАО «АК БАРС» БАНК 2590
38 КБ «Дж.П. Морган Банк Интернешнл» (ООО) 2629
39 АО «Тинькофф Банк» 2673
40 АО «ОТП Банк» 2766
41 АО МС Банк Рус 2789
42 АО РОСЭКСИМБАНК 2790
43 АО «Нордеа Банк» 3016
44 АО «СЭБ Банк» 3235
45 ПАО «Промсвязьбанк» 3251
46 ПАО Банк ЗЕНИТ 3255
47 Банк «ВБРР» (АО) 3287
48 ООО «Эйч-эс-би-си Банк (РР)» 3290
49 АО «Райффайзенбанк» 3292
50 АО «Данске банк» 3307
51 ООО «Дойче Банк» 3328
52 АО «Денизбанк Москва» 3330
53 АО «КОММЕРЦБАНК (ЕВРАЗИЯ)» 3333
54 АО «Мидзухо Банк (Москва)» 3337
55 АО «КБ ДельтаКредит» 3338
56 АО «МСП Банк» 3340
57 АО «Россельхозбанк» 3349
58 АО «СМП Банк» 3368
59 «Натиксис Банк АО» 3390
60 «БНП ПАРИБА БАНК» АО 3407
61 АО «Тойота Банк» 3470
62 АйСиБиСи Банк (АО) 3475
63 ООО «Чайна Констракшн Банк» 3515

Актуальный список кредитных организаций вы можете найти по ссылке на сайте ЦБ. Чтобы найти банки соответствующие требованиям ЦБ на открытие счетов эскроу, воспользуйтесь поиском по странице. Для этого будучи на странице нажмите сочетание клавиш «CTRL» + «F» и напишите «эскроу».

За страхование СМР заплатит заказчик

Обязательное страхование застройщиков отменят

Страховщики готовятся к возвращению на строительный рынок страхования строительно-монтажных рисков (СМР). С 5 октября 2020 года вступил в силу приказ Минстроя России от 04.08.2020 № 421/пр, вернувший в перечень затрат при определении стоимости строительства, расходы на страхование СМР.

Саморегулируемая организация «Всероссийский союз страховщиков» (ВВС) уже сообщила о разработке проекта внутреннего стандарта ВСС «Условия страхования строительно-монтажных работ и гражданской ответственности перед третьими лицами при проведении строительно-монтажных работ». Стандарт разрабатывается для расчета страховых взносов и премий при страховании строительно-монтажных работ на объектах, строительство которых ведется с использованием бюджетных средств и/или счетов эскроу.

По словам вице-президента ВСС Светланы Гусар, разработка единых условий страхования СМР направлена на то, чтобы сделать его более прозрачным для государственных заказчиков и подрядчиков.  В ближайшее время проект внутреннего стандарта СРО страховщиков будет направлен на согласование в НОСТРОЙ и Минстрой России.

-Расходы на страхование СМР совсем невелики, особенно — на фоне других затрат на строительство. При этом страхование позволяет переложить непредвиденные расходы, вызванные аварией, на страховщика и, что немаловажно в современных экономических условиях, позволит снизить затраты бюджета государства по возмещению непредвиденных расходов, — сказала Светлана Гусар.

Может быть в объемах отдельной стройки затраты и невелики, но при исключении затрат на СМР из рекомендуемого перечня затрат на стройки по госзаказу в 2014 году страховые компании потеряли рынок объемом в 40 млрд руб.

Как пояснил изданию Ъ гендиректор страхового брокера «РТ Страхование» Николай Галушин, после шестилетнего перерыва тарифы на страхование СМР будут существенно снижены.

  Эксперт оценил потенциальный объем премий страховщиков всего в  10-20 млрд руб.

По его мнению, ранее подрядчики имели возможность завышать сметные затраты на страхование, но в новой реальности страхование рисков ляжет на застройщиков, а их аппетиты теперь контролируют банки.

-По сути, интересы застройщиков и страховщиков сошлись, раздувать сметы по госстройкам уже не получится так, как раньше, поэтому Минстрой вернул строку «страхование» в приказ,— считает Галушин.

В свою очередь, президент ВСС Игорь Юргенс уверен, что принятая минстроем мера повысит финансовую устойчивость подрядных организаций, т.к. при наступлении значимого убытка самостоятельно его компенсировать или достроить объект за свой счет подрядчики не могут.

-Включение расходов на страхование в перечень позволит повысить финансовую устойчивость строительных подрядчиков, что, безусловно, крайне важно в текущих условиях и неопределенности из-за коронавируса, — говорит Игорь Юргенс.

Станет ли страхование СМР действенной мерой по снижению финансовых рисков участников долевого строительства и государственных заказчиков покажет время.  Но для застройщиков плюсы очевидны – нет сомнений, что введение страхования СМР станет еще одним инструментом для снижения стоимости проектного финансирования.

Напомним, что кроме затрат на страхование, по новой методике определения сметной стоимости строительства утвержденной Приказом Минстроя России от 04.08.2020 № 421/пр в сметы также могут быть включены затраты на оплату процентов за пользование кредитами и займами и затраты на обязательные противоэпидемиологические мероприятия.

Обзор поправок с 1 июля

Вот самое важное.

Большинство поправок в законе о долевом строительстве касаются только тех застройщиков, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года. Если дом начали строить полгода или месяц назад, деньги у дольщиков принимают как и раньше.

Даже если первую квартиру продали только сейчас, все равно действует закон в прежней редакции.

Застройщик может утверждать, что он выполняет все требования по новому закону. Якобы если ему разрешили строить и продавать квартиры, то все по правилам. Но новые требования он пока соблюдать не обязан.

Поэтому он вполне может некоторым из них не соответствовать. Тогда и гарантий у дольщиков будет меньше.

Проверяйте дату разрешения на строительство, но не дату вашего договора, не дату сдачи дома и не дату продажи первой квартиры.

К застройщикам и до этого были довольно строгие требования. Не каждая компания могла законно получать от людей деньги за квартиры, которых еще нет.

Например, нельзя было продавать квартиры, пока не было опубликованной проектной декларации и оформленного земельного участка. А тратить деньги можно было только по одному разрешению.

Вот что добавили.

Несколько разрешений на строительство. Деньги дольщиков можно привлекать в рамках нескольких разрешений на строительство, но не по разным проектам, а при комплексном освоении территории.

А вот договор о комплексном освоении или развитии может быть только один.

Это значит, что застройщик может строить жилой комплекс из нескольких домов, но не может строить несколько жилых комплексов, распределяя деньги дольщиков между ними.

Если застройщик будет получать деньги дольщиков по нескольким разрешениям, то в банке под каждое разрешение должен быть открыт отдельный счет. За операциями по этим счетам будет следить компенсационный фонд и госорганы в регионах.

Законодательно усложнили махинации со счетами. Если застройщик решит открыть счет в другом банке, вместе с ним счета в этом новом банке откроют технический заказчик и генподрядчик. И все деньги по проекту они переведут в новый банк — по закону он один для всех. А информация о новом счете сразу поступит в единую систему под контролем государства.

Читайте также:  Росстат сообщил о падении ввода жилья в регионах в 1 квартале 2021 года

Теперь платят за квартиру только через банк. Раньше способ оплаты в законе не оговаривался: просто надо было как-то заплатить, сразу или в рассрочку. Теперь написано — в безналичном порядке. Если застройщик просит деньги наличными, здесь что-то не так.

Счета эскроу — это такие специальные счета в банке, где лежат деньги дольщиков. То есть покупатели квартир в новостройке перечисляют деньги не на обычный расчетный счет застройщика, а на свой счет эскроу. С этого счета застройщик не может просто так тратить деньги. Счета эскроу открывают на имя дольщиков, и застройщик не имеет к ним доступа, пока не сдаст квартиры.

Упрощенно схема работы такая:

  1. Банк открывает дольщику счет эскроу.
  2. Дольщик регистрирует договор долевого участия и вносит на этот счет стоимость квартиры.
  3. Деньги дольщика лежат на этом счете, пока застройщик не сдаст дом.
  4. Проценты на эти суммы застройщику и дольщику не начисляются, заработать на этом он не может. Но и комиссию банку за обслуживание платить не надо.
  5. Когда дом сдан в эксплуатацию, застройщик относит в банк документы по квартире и банк отдает ему ее стоимость. Или переводит стоимость квартиры на погашение кредита, который выдали этому застройщику на оплату материалов и работ.
  6. Если договор долевого участия расторгнут до сдачи квартиры, деньги со счета эскроу вернут дольщику или в банк, который выдал ему ипотеку.

Да, эти деньги застрахованы на весь срок строительства, пока квартиру не сдадут. Общие условия такие же, как по вкладам, но сумма возмещения больше.

Если у банка отзовут лицензию, то все деньги со счета эскроу в банке без лицензии переведут на счет эскроу в другом банке. Компенсируют 100% стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Если в банке было несколько счетов эскроу, сумма возмещения все равно составит максимум 10 млн.

В сумму возмещения по счету эскроу не входит обычный вклад. Например, если кроме денег на квартиру дольщик положил в тот же банк еще и миллион рублей себе на карту, то по карте ему выплатят до 1,4 млн рублей отдельно, а по счету эскроу — до 10 млн рублей отдельно.

Когда вы покупаете квартиру в еще не построенном доме, то фактически платите не за недвижимость, а за право требовать ее, например, через год. В доме может быть построен только первый этаж, а квартиры застройщик продает уже на седьмом. И за эти квартиры он получает деньги — пока на расчетные счета, через год — на счета эскроу.

Эти деньги и сейчас, и до поправок застройщики не могут тратить как захотят. Нельзя получить от дольщиков сто миллионов рублей, снять их наличными или перевести организаторам корпоративов или за машину директору. По крайней мере, так по закону, но с обтекаемыми формулировками всегда можно найти способ вывести деньги. Скоро делать это будет сложнее.

Раньше в законе было написано просто: нельзя тратить деньги на какие-то посторонние цели, не связанные со строительством и продажей квартир. С 1 июля действует конкретный перечень, куда застройщик точно не имеет права направить деньги дольщиков.

Вот что нельзя делать с деньгами на строительство квартир:

  1. Платить по чьим-то долгам.
  2. Погашать свои долги, которые не связаны со строительством дома.
  3. Давать эти деньги в долг.
  4. Покупать ценные бумаги.
  5. Выкупать доли в каких-то компаниях.

Раньше любая из этих операций формально могла прикрывать вывод денег. Теперь банк просто не проведет платеж, если это заем для какой-то компании. Вывести деньги под прикрытием благородного порыва будет не так просто.

Застройщик не может быть какой-то фирмой, о которой известны только сведения из ЕГРЮЛ. Он должен рассказывать клиентам и государству больше, чем компании из других сфер.

Но и это требование удавалось обходить. Например, создавали компанию, назначали там учредителей и руководство, а фактически бизнесом управлял кто-то другой. Но о нем в реестрах и базах ничего не было. Когда компания банкротилась или пропадала, внезапно выяснялось, что директор был номинальным, решений не принимал и ни на что повлиять не мог. И взять с него нечего.

С 1 июля застройщики обязаны рассказывать, кто на самом деле влияет на их решения. На юридическом языке таких людей называют бенефициарными владельцами.

Причем раньше государство хотело знать, кто контролирует 25% капитала застройщика, а теперь нужны данные о каждом человеке, кто контролирует хотя бы 5%, даже через третьих лиц.

Об этом сразу сообщат во все ведомства, органы и реестры, которые отвечают за долевое строительство и сделки с квартирами.

Раньше застройщики были обязаны публиковать информацию о себе на своих сайтах. Теперь — еще и в единой информационной системе, которую контролируют Минстрой, Росреестр и Центробанк. Там у застройщиков есть личные кабинеты. Запомните сайт — наш.дом.рф.

На своих сайтах застройщики могли делать что угодно. Опубликовали, удалили, заменили и рассказали, как все красиво и вовремя строится. Проверить их всех было невозможно.

Теперь контролировать и анализировать, что они там публикуют о себе и своих стройках, будет проще. Ведомства будут вести свою аналитику, а дольщики смогут сравнивать информацию о застройщиках в одном месте под контролем государства, а не по разным сайтам.

Например, фотографии о ходе работ на площадке застройщики будут публиковать каждый месяц и на едином сайте. А данные о финансовом положении — ежеквартально. База будет общей, и госорганы смогут быстро узнать, если что-то пошло не так. Возможно, какой-то ушлый застройщик не успеет внезапно разориться: тревогу забьют раньше, чем он исчезнет с деньгами дольщиков и оставит их без квартир.

Директор и главбух компании, которая строит многоквартирные дома, не может быть каким угодно человеком. Например, судимым за экономические преступления путь на эти должности закрыт.

А еще эти должности нельзя занимать, если директора или главбуха когда-то привлекли к ответственности за убытки какой-то другой компании.

Например, суд установил, что нечестный директор или хитрый главбух довел фирму до банкротства, а теперь должен погашать за нее долги.

Даже если такой директор погашал эти долги, то раньше возглавить компанию-застройщика он не мог еще три года. Так же и с главбухом. Теперь этот срок увеличили до пяти лет.

Это точно хорошо для гарантий дольщикам. Совсем исключить риски не получится, но они снизятся.

Если застройщик платит отчисления в компенсационный фонд, дольщик точно получит квартиру или деньги, даже если застройщик обанкротится или пропадет. Если использовать счета эскроу, меньше застройщиков будут затягивать сдачу дома.

Но за все это придется заплатить. Скорее всего, оплатят это сами дольщики. Чем меньше конкуренция и сложнее доступ к деньгам, тем выше цены на квартиры. Но насколько они повысятся и повысятся ли вообще, пока никто не знает. Неизвестно, что лучше — переплатить за квартиру 100 тысяч рублей или остаться вообще без денег и жилья.

Как на самом деле будут работать эти поправки, станет понятно через несколько месяцев или даже лет. Пока застройщики строят дома по старым разрешениям и все требования закона соблюдать еще не обязаны. Взносы в компенсационный фонд тоже делают не по всем проектам. Так что дольщики все еще рискуют, а застройщики все еще банкротятся, обманывают и затягивают сроки.

Если боитесь покупать квартиру в новостройке, поищите готовую. Но и здесь будьте внимательны и задавайте продавцу как можно больше вопросов.

Страхование ответственности застройщика — договор, по 214 ФЗ, страховые компании, при долевом строительстве

Одно из основных обязательств застройщика – передать в срок долевым собственникам по договору объект соглашения. Объектом выступают жилые помещения, которые один из контрагентов берется построить.

Исполнение обязательств по передаче жилых помещений может гарантироваться страхованием ответственности застройщика.

В 2014 году в ФЗ №214 вступили изменения, которые сделали страхование ответственности застройщика обязательным. Страхованием данного вида ответственности застройщики занимаются самостоятельно.

Они могут выбрать следующий метод гарантийной защиты:

  • страхование с участием общества взаимного страхования, которое действует на основании лицензии и мало чем отличается от большинства страховых компаний;
  • страховая защита, в которой поручителем выступает банковское учреждение;
  • страхование с участием компании, работающей на основании лицензии.

Вступление в общество обязательного страхования не является простым и безопасным в материальном плане процессом.

Все здесь несут солидарную ответственность в случае банкротства одного из участников и должны платить членские взносы. Существует также ряд других рисков.

Страхование с участием банка в роли поручителя невыгодно в первую очередь процедурой. Длительное время необходимо собирать документы, да и оформление происходит небыстро.

Обязательно уплачивается залог в размере 30% от рыночной стоимости объекта, который будет гарантией для финансового учреждения.

Объем денежных средств лимитирован, а ставка начинает отсчет  с 1% годовых от суммы поручительства. Законодательство также устанавливает ограничения и для банка, который берет застройщика на поруки.

Финансовое учреждение должны работать не менее 5 лет, обладать уставным капиталом от 200 млн. рублей и собственное имущество в размере 1 млрд. рублей.

Таким требованиям соответствует очень мало банков в РФ. Все они отличаются закрытостью и консервативностью.  Как правило, для застройщика намного выгоднее получить от банка кредит, чем оформить поручительство.

Банки и сами не делают поручительство для застройщиков выгодным ходовым продуктом. При наступлении страхового случая они во многом рискуют и обретают много проблем относительно взыскания задолженности.

Наиболее выгодным методом страхования можно считать оформление договора со страховой компанией. Благодаря существующей большой конкуренции между страховщиками, много программ выглядит поистине выгодными предложениями для страхователя.

Читайте также:  Программа материнского капитала продлена до конца 2021 года

Во-первых, страховые компании предлагают приемлемые тарифы и цены. Во-вторых, при заключении договора с таким страховщиком нет нужды в том, чтобы искать деньги на залог.

Ставка страхования остается неизменной на протяжении всего срока гарантийной защиты, независимо от изменений существенных условий договора.

По договору страхования услуги оплачиваются по факту выполненных работ. Еще одно большое преимущество страхования с участием страховых компаний – быстрота и удобство оформления гарантийного соглашения.

Страхователь может спрогнозировать риски и расходы и снизить их уровень при длительном сотрудничестве со страховой компанией.

Относительно сторон соглашения можно сказать то, что страхователем выступает всегда застройщик. Страховщик выбирается в зависимости от способа страхования. Оптимальным вариантом будет именно договор, заключенный со страховой компанией.

Страховое соглашение относительно ответственности застройщика выгодно для дольщиков. Они выступают выгодоприобретателями в результате наступления страхового случая.

Но преимущества от оформления страховки имеет и сам страхователь. Договор страхования ответственности застройщика позволяет продолжать деятельность в сфере долевого строительства и быть конкурентно способным на рынке.

Способ страхового обеспечения застройщик выбирает самостоятельно относительно каждого жилого помещения.

Страхование ответственности застройщика по ФЗ 214

Согласно №214 застройщик за свой счет осуществляет страхование ответственности за неисполнение обязательств (ст. 15.2).

Страхователь по договору берет на себя обязательства относительно уведомления дольщиков об условиях страхования. Условия страхования определяются правилами страхования, которые утверждаются страховщиком.

Если застройщик выбирает методом страховой защиты участие в обществе взаимного страхования, то он должен оповестить дольщиков об условиях страхования и о специфических особенностях членства в обществе.

Страхование гражданской ответственности за неисполнение обязательств застройщиком осуществляется в пользу выгодоприобретателей.

Ими могут быть граждане или юридические лица, денежные средства которых привлекались для строительства. Выгодоприобретатели по договору могут быть изменяться, но об этом обязательно уведомляется страховщик.

Принимающий участие в рынке долевого строительства застройщик обязан:

  • заключить страховое соглашение еще до начала поступления средств;
  • предоставить необходимую информацию относительно условий защиты всем заинтересованным личностям;
  • зарегистрировать составленный договор в Росреестре.

Именно Росреестр является контролирующим органом относительно оформления полисов в сфере защиты ответственности застройщика.

На каждую отдельную долю оформляется отдельный договор. Страховой суммой признается сумма реализуемой доли. Страховое соглашение оформляется в обязательном порядке до регистрации.

Информацию о страховании гражданской ответственности в компании Росгосстрах вы можете найти на этой странице.

Правила

Правила страхования ответственности застройщика устанавливаются страховой компаний или обществом, а также ФЗ №214.

Объектом страхования выступают материальные интересы застройщика и третьих лиц, которые подвергаются риску в процессе выполнения договорных положений.

Страховым случаем является неисполненное или исполненное неподобающим образом гарантийное обязательство относительно по сдаче жилого помещения.

Подтверждается это следующим набором документов:

  • решением суда о взыскании на предмет залога, если банк был поручителем для застройщика;
  • решением арбитражного суда о признании должника банкротом;
  • выпиской из реестра требований кредиторов о размере, порядке и правилах удовлетворения кредиторских требований.

По законодательству застраховать можно как весь дом, созданный застройщиком, так и каждую квартиру отдельно. Весь дом страховать не выгодно, поэтому на практике это делается редко.

Во-первых, для этого застройщику нужно иметь большую сумму и не бояться риска того, что все квартиры не будут раскуплены.

Во-вторых, неясно кто вообще будет выгодоприобретателем по договору, если застрахован весь дом, а дольщиков еще нет.

Ну, и наконец, еще два весомых аргумента в пользу страхования отдельных квартир: только при наличии дольщиков можно зарегистрировать договор и большая часть квартир продается только после ввода дома в эксплуатацию.

Правила страхования ответсвенности застройщиков.

Условия договора

Минимальная страховая сумма по договору зависит от цены соглашения, тарифных ставок, но не может быть меньше рассчитанной суммы для общей площади жилого помещения, которое подлежит передаче по договору дольщику.

За страхователем остается право уплаты страховой суммы единовременно и в рассрочку. Моментом вступления договора в силу является момент зачисления первого страхового взноса.

В подобном страховом соглашении не устанавливается франшиза. Страховщик также обязуется отправлять дольщикам информацию относительно размеров произведенного страхового возмещения. Страховщик имеет право на обращение с регрессом к застройщику после проведения страховых выплат.

Досрочное прекращение и расторжение страхового договора не  лишает страховщика обязательства относительно выплаты компенсации по страховому случаю, если он произошел во время действия договора.

При досрочном прекращении и расторжении соглашения страховщик в обязательном порядке уведомляет всех долевых собственников.

Срок действия страхового соглашения зависит от срока строительства. Он рассчитывается на основании проектной декларации и ДДУ.

Договор такого рода и полис являются равнозначными понятиями. Соглашение о страховании ответственности застройщика подлежит обязательной регистрации, без которой он недействителен.

Что является страховым случаем

Страховым риском выступает риск неисполнения обязательств застройщиком перед дольщиками относительно передачи жилого помещения.

Страховыми признаются следующие случаи:

  • прерывание строительства;
  • банкротство застройщика;
  • неполучение дольщиками жилья;
  • невозврат вложенных материальных ресурсов на строительство.

Объем рисков, которые может застраховать одна компания, не лимитирован. Законом ограничивается только  максимальный размер премий.

В каких компаниях можно оформить

Страхование застройщиков является невероятно убыточным, множество компаний не  торопятся делать упор на это направление. Тем не менее, ЦБ РФ составил список организаций, которые могут заниматься страхованием ответственности застройщиков. В него вошли 27 страховых компаний.

Ими являются:

  • БАЛТ-Страхование;
  • ВСК;
  • ВТБ;
  • Восхождение;
  • ГУТА;
  • Диамант;
  • СК Екатеринбург;
  • Инвестстрах;
  • Интерполистраст;
  • ИСК Евро-полис;
  • Купеческое;
  • Лексгарант;
  • Мастер-гарант;
  • МЕСКО;
  • МСЦ;
  • НАСКО Татарстан;
  • Пари;
  • Помощь;
  • Приоритетное страхование;
  • Проминстрах;
  • Респект-полис;
  • СБГ;
  • Страховая инвестиционная компания;
  • Строительная страховая группа;
  • Универс-гарант;
  • Факел.

В список также вошли более 200 кредитных организаций, которые могут выступать поручителями для застройщиков.

При долевом строительстве

Дольщики являются третьими лицами по договору, в чью пользу заключается само соглашение. Они выгодоприобретатели при наступлении страхового случая.

Застройщик  берет на себя обязательство относительно своевременной сдачи жилых помещений долевым участникам. Страховщик обязуется уведомлять о смене условий и порядке выплаты денежных сумм страхователем.

Дольщики могут меняться, но об этом уведомляется страховщик в обязательном порядке. С каждым долевым участником договор составляется отдельно.

Застройщик будет отвечать в отдельности перед каждым участником за неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на него обязательств.

Тарифы

Тарифы Среднестатистические Для крупных застройщиков
Текущие ставки в 2015 году. В результате крупномасштабного и длительного сотрудничества тарифы могут падать на 10-30% 0,5-0,8% 0,35-0,4%

Правилами каждой страховой компании определяется базовый тариф, а также понижающие и повышающие коэффициенты.

Коэффициенты зависят от степени риска и в процессе действия договора могут меняться, если риски возрастут или понизятся.

Страховая премия определяется исходя из существующих тарифов и срока действия договора. Последний равен сроку строительства.

Тарифные ставки рассчитываются в процентах годовых, потому что существует риск полного неисполнения обязательств страховщиком.

Страховые компании всегда предлагают полисы, где тарифы связаны со сроком действия договора. Именно поэтому можно определить, не является ли страховщик мошенником.

Ни одна страховая компания с серьезными намереньями сегодня не будет страховать застройщика без привязки тарифов к сроку действия соглашения.

Проверить действительность страховки можно в основном контролирующем органе – Росреестре. Страховщик в рамках своих обязательств будет нести ответственность на протяжении всего срока действия договора и даже по окончании 2 лет после его завершения.

Страхование ответственности застройщика сегодня уже не является необходимостью. Это обязательное условие для каждого застройщика, который хочет быть конкурентоспособным на рынке предлагаемых им услуг.

Что говорится в договоре страхования гражданской ответственности перед третьими лицами, читайте здесь.

Что такое помощь на дорогах, рассказывается в этой статье.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector