Летом этого года начался заключительный этап реформы по переводу российского рынка жилищного строительства на проектную схему финансирования с привлечением счетов-эскроу.
С 1 июля 2019 года вступили в силу поправки в Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», внесенные ФЗ №175 от 1 июля 2018 года.
Отныне использование застройщиками многоквартирных домов счетов-эскроу в уполномоченных банках для расчетов с покупателями недвижимости стало обязательным.
Этого события участники строительного рынка ждали с некоторой тревогой, предчувствуя неизбежные изменения на рынке новостроек, которые за ним последуют. Что не могло не отразиться и на умонастроениях игроков рынка.
«Накануне 1 июля 2019 года на рынке новостроек царили панические настроения. Блок поправок в закон о долевом строительстве кардинально менял правила игры на строительном рынке.
И все ждали скачка цен», — подтверждает ведущий аналитик рынка строящейся недвижимости Bn.ru Ольга Романова.
Однако первые три месяца жизни рынка строительства жилья по новым правилам финансирования показали, что пессимистичные прогнозы пока не оправдываются.
Тотального подорожания не случилось
Резкий рост цен на квартиры в новостройках (а в перспективе, как указывали некоторые эксперты, и на рынке вторичной недвижимости) после 1 июля 2019 года был, пожалуй, одним из наиболее часто звучащих неблагоприятных прогнозов, обсуждавшихся в СМИ в течение последнего года, пока действовал переходный период на апробацию сделок по счетам-эскроу. Причины для повышения цен указывались вполне разумные. Затраты, которые должны нести застройщики после перехода на новую схему финансирования, значительно выше, чем раньше. Средства дольщиков, которые они получали по старой схеме продаж квартир по ДДУ в виде «прямых инвестиций» на строительство (а по оценкам экспертов, эти средства составляли не менее 50% всего объема капиталовложений в строительство объектов), теперь для них недоступны. Деньги покупателей квартир в будущем доме аккумулируются на счетах-эскроу и замораживаются до момента регистрации прав собственности на первую квартиру в достроенном доме. Поэтому для выполнения строительного проекта застройщикам остается только обращаться за банковским кредитованием под определенную процентную ставку (а ее размер будет зависеть от того, сколько средств покупателей им удастся привлечь на счета-эскроу) и вкладывать собственные средства.
С июля произошло подорожание на квадратные метры в новостройках, но оно оказалось несущественным. «Нельзя сказать, что после 1 июля все резко подорожало.
Например, увеличение средней цены предложения на первичном рынке СанктПетербурга за август составило 1,3%, а за прошедшие восемь месяцев текущего года — 7%.
До декабря можно осторожно прогнозировать рост цен в пределах 1–2% в месяц», — комментирует Ольга Романова.
И, как отмечают многие аналитики, пока повышение цен на квадратные метры стало не следствием изменения правил игры на рынке, а скорее оно спровоцировано стремлением некоторых продавцов использовать ажиотаж, вызванный переходом на новые правила, в корыстных целях.
«После вступления в силу поправок в законодательство о долевом строительстве цены на жилье действительно незначительно выросли. В первую очередь это касается новостроек. Однако рост стоимости квартир никак не связан с дополнительными затратами, которые стали нести застройщики при переходе на новые правила работы с дольщиками.
В большей степени это желание продавцов воспользоваться „информационным поводом“ и поднять цены на свои активы. При этом потребителя всячески торопят и грозят еще большим повышением. И в данном случае речь идет о ценах предложения, нежели о реальных сделках.
И нет никакой гарантии, что на эти предложения будет спрос», — подчеркивает юрист, создатель проекта «Без Риелтора. Все Просто» Галина Серая.
Правила и исключения
Говорить о влиянии перехода на проектное финансирование на рост цен рынка первичной недвижимости преждевременно еще и потому, что с 1 июля 2019 года через счета-эскроу продаются отнюдь не все новостройки.
Постановление Правительства РФ от 22 апреля 2019 года №480 определило критерии, при выполнении которых застройщик может достраивать многоквартирный дом, продавая квартиры по старым правилам.
К ним, в частности, относится высокая степень готовности проекта (строительная готовность не менее 30%, а количество заключенных ДДУ — не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений).
Ряд послаблений сделан для застройщиков, реализующих проекты комплексного развития территорий (им достаточно 15%-ной готовности, чтобы не переходить на эскроу), для системообразующих компаний и компаний, достраивающих проблемные объекты (порог готовности 6%).
И сегодня значительный объем жилья по-прежнему реализуется по старой схеме, когда застройщики получают деньги от покупателей напрямую. По данным председателя Банка России Эльвиры Набиуллиной, озвученным в конце сентября на встрече с президентом России Владимиром Путиным, на начало сентября из 120 млн кв. м строящегося жилья около 57% достраивалось по старой схеме, и в 14% был уже предусмотрен переход на счета-эскроу.
«Если посчитать тех застройщиков, которые в России перешли на счета-эскроу, то выяснится, что их не так уж много. Почему? До вступления изменений в силу застройщики продавали часть квартир в своих новостройках аффилированным компаниям, что позволило им избежать обязательств по расчетам через счета-эскроу.
Девелопер не использует эскроу, если посредством ДДУ реализовано не менее 10% площади помещений, а степень готовности здания составляет 30% и выше. Это еще один повод усомниться в том, что нынешнее повышение цен связано со вступлением в действие поправок в законодательство.
Рост стоимости новостроек в данный момент — результат стандартных рыночных механизмов. В тех регионах, где наблюдается переизбыток новостроек (например, в Челябинске), цены падают вне зависимости от вступления в действие новых норм закона.
Там, где спрос высокий, а предложение ограничено, стоимость жилья растет (в некоторых районах Москвы, в Севастополе)», — комментирует Галина Серая.
«Кроме того, были опасения, что после 1 июля начнет сокращаться предложение: застройщики вообще перестанут открывать продажи на новых объектах», — обращает внимание Ольга Романова из Bn.ru. Пока все происходит наоборот: в августе на рынок жилья выведено в два раза больше, чем в июле (правда, большинство новых ЖК все же реализуется по старым правилам), — 260 тыс. кв.
м против июльских 123 тысяч. «Ко всему прочему, для того чтобы остаться на старых правилах, новостройка должна соответствовать критериям Минстроя, а один из них — это продажа не менее 10% площадей. Многие застройщики для этого были вынуждены оформлять квартиры сами на себя.
В том числе и эти объемы выходят на рынок и реализуются по договорам переуступки (цессии)», — добавляет она.
С эскроу дороже
Как указывает Ольга Романова, пока трудно оценивать влияние на рынок перехода к проектному финансированию, так как значительная часть проектов (в Санкт-Петербурге, к примеру, таких три четверти) продолжает реализовываться по старой схеме с привлечением средств дольщиков. «Полноценный эффект мы увидим только в следующем году. Но в любом случае жилье, продажи которого пойдут через эскроу, окажется дороже, чем долевка», — считает эксперт.
 |
Ведущий эксперт по стоимости направления «Аналитика недвижимости и информационные технологии» Группы компаний SRG Сергей Шарков прогнозирует повышение цен на квартиры, которые продаются через эскроу.
«Что касается стоимости объектов, которые продаются через счета-эскроу, то плата за „спокойную жизнь“ дольщика, пока строится дом с его квартирой, легла на плечи самого дольщика. У застройщика появились дополнительные расходы, связанные с обслуживанием банковских кредитов, и дополнительную нагрузку он перекладывает на покупателей.
Так, кредитная нагрузка на застройщика может привести к росту цен в пределах 5–7%. Однако, например, в сегменте бизнес-класса рост цен останется практически незаметным, поскольку стоимость лота изначально высокая», — говорит он.
Тем не менее в условиях текущей конкуренции, когда большое количество предложений на первичном рынке и часть объектов все еще продается без использования счетовэскроу, это не совсем верный подход, который в будущем может привести к снижению темпов продаж, уверен он.
Будет ли спад?
Среди других негативных последствий реформы долевого строительства назывались риски сокращения ввода на рынок новых проектов и сокращения темпов строительства жилья.
Об этой опасности предупреждали, в частности, аналитики Центробанка России в аналитическом отчете «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства»1, выпущенном регулятором в июне 2019 года. «Отрицательная динамика строительства многоквартирных домов наблюдается последние три года.
Это связано с последствиями кризисных явлений в жилом строительстве в 2014–2015 годах, когда в условиях низкого спроса на жилье, дорогих кредитов для застройщиков и подорожания стройматериалов темпы запуска строительства новых многоквартирных домов снизились.
В 2018 году объемы сдачи готового жилья застройщиками упали на 7,4% по сравнению с 2017 годом и на 11,6% по сравнению с 2016 годом», — отмечалось в отчете ЦБ РФ.
При этом регулятор выражал опасения, что в 2019 году произойдет сокращение количества новых проектов, поскольку застройщики, нагрузка на которых при использовании новой модели финансирования вырастет, предпочтут не рисковать, начиная строительство в условиях неопределенности. Кроме того, на объеме нового предложения скажется уход с рынка слабых и (или) непрофессиональных игроков.
 |
«Некий провал наблюдался еще с 2015 года, и пик его пришелся на 2016–2017 годы», — согласна директор направления «Сопровождение строительных проектов» Группы компаний SRG Елена Самсонова. Однако эксперт выражает надежду, что ситуация, напротив, начинает улучшаться и стабилизироваться.
«В настоящее время объемы строительства жилья явно не уменьшились.
Вполне вероятно, это также связано с ажиотажем по получению разрешений на строительство до 1 июля 2018 года (то есть до вступления в силу первой группы поправок в законодательство о долевом строительстве, когда в том числе вступил в действие принцип „одно разрешение — один застройщик“; кроме того, тогда предполагалось, что все жилые комплексы, продажи в которых стартовали до 1 июля 2018 года, смогут достраиваться по старым правилам. — Ред.). Только в Москве и ближнем Подмосковье сейчас строится или планируется к строительству более 130 жилых комплексов», — добавляет Елена Самсонова.
Напомним, согласно оперативному докладу Росстата, опубликованному в середине сентября, объем ввода жилья в России за январь — август 2019 года составил 42,1 млн кв. м, что на 7,4% превышает показатель за аналогичный период прошлого года. При этом за август в России ввели 5,8 кв.
м жилья, что на 11% выше августа 2018 года (5,2 млн кв. м) и на 7,3% ниже июля 2019 года (6,2 млн кв. м). Согласно докладу, всего в августе 2019 года построено 75,3 тыс. квартир и 634 многоквартирных дома, а в январе — августе — 555,6 тыс. квартир и 4,4 тыс. многоквартирных домов.
Передел еще впереди
Кроме того, многие эксперты указывают на то, что переход на проектное финансирование вызовет новую волну слияний и поглощений, поскольку ужесточившиеся правила игры отсеют с рынка не только компании с сомнительной репутацией, но также ряд малых и средних предприятий, которым будет трудно получить проектное финансирование в банках. Хотя это процесс не ближайших месяцев, а перспектива нескольких лет.
«Строительный рынок ждет переформатирование в связи с переходом новостроек на проектное финансирование. Не всем застройщикам банкиры смогут дать денег.
И рынок вынужденно покинет самое слабое звено — небольшие строительные компании.
Нет, это еще не свершившийся факт, хотя с определенной долей уверенности можно говорить, что это произойдет в ближайшие два-три года», — отмечает Ольга Романова из Bn.ru.
«Переформатирование рынка началось уже давно. Яркие примеры этого — слияние „Мортона“ и ПИК, банкротство ГК „Урбан-Групп“», — указывает Елена Самсонова из Группы компаний SRG. И процесс будет продолжаться.
«Покупательная способность не растет, люди не богатеют, а конкуренция, что хорошо, высокая. Поэтому выстоят сильные, креативные и более умные застройщики. Проектное финансирование действительно формат, который подходит не всем.
И работать придется по-другому, как „за стеклом“: открыто и честно», — говорит она.
Наталья БОЛДИНА
Подробнее — в материале по ссылке
Вернуться в раздел
Застройщикам, которые возьмутся достраивать проблемные объекты, разрешат работать по старым правилам
Но готовность их проектов должна быть не менее 6%.
Новостройка 0329
Застройщикам, которые возьмутся достраивать проблемные объекты, разрешат работать по старым правилам
Источник: АСН-инфо
Минстрой продолжает работу над критериями, которым застройщикам придется соответствовать, чтобы не переходить на новые правила работы через эскроу-счета. Очередной такой критерий на днях сформулировал министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев.
По его словам, работать по-старому разрешат тем компаниям, которые возьмутся завершать недострои. Но готовность таких проектов должна быть не менее 6%.
«Я имею в виду тех «крепких девелоперов», которым региональные власти поручают достраивать «незавершенку». До сих пор в качестве компенсации им давали участки под развитие.
Это была самая распространенная схема. Чтобы эти застройщики не пострадали (так как, по большому счету, они выполняют государственную задачу), и принято решение о готовности таких объектов на уровне 6%.
Это справедливо», – заявил министр.
Он также сообщил еще об одном исключении из общего правила. Оно будет распространяться на тех застройщиков, которые занимаются комплексным освоением территорий (КОТ) и строительством социальной инфраструктуры. «Готовность таких проектов может быть на уровне 15%», – сообщил глава Минстроя.
Всем остальным компаниям, по словам министра, придется перейти на эскроу-счета и проектное финансирование, если готовность возводимых ими домов меньше 30% и при этом заключено менее 10% ДДУ (от общей площади жилых и нежилых помещений).
Постановление должно быть подписано Председателем Правительства РФ со дня на день.
По предварительным данным, сейчас в России строится 132,3 млн кв. м. жилья. Более чем на 30% построено почти 72 млн кв. м. Таким образом, средний процент жилья по стране, которое можно будет достроить по старым правилам, составляет около 55%.
Как сообщили в пресс-службе Комитета по строительству Санкт-Петербурга, сейчас на стадии строительства в городе находится 24,3 млн кв. м жилья, из которых быть достроенными по старым правилам смогут лишь 65,5%. «По нашим данным, 153 проекта общей площадью 9,3 млн кв. м, где заключены 4.3 тыс. ДДУ, с 1 июля этого года перейдут на работу через эскроу-счета», – сообщили в комитете.
А в Правительстве Ленобласти сообщили следующее: «По предварительным оценкам Комитета по строительству, из 142 застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков для строительства 7,17 млн кв. м жилья на территории региона (в совокупности они заключили 46 тыс.
ДДУ), на проектное финансирование летом перейдут 79 компаний (в их проектах уже заключено 40,5 тыс. ДДУ, а общий объем жилья в их проектах составляет 4,05 млн кв. м)».
То есть, в Ленобласти по старым правилам, без перехода на эскроу-счета, смогут продолжить работу только 56% строителей.
Сами застройщики говорят, что предложенная Минстроем схема адекватна. «Переход на новые правила – это испытание для бизнеса.
Хорошо, что значительная часть рынка все-таки получит возможность не менять коня на переправе и не изобретать велосипед посреди шоссе.
Это позволит реформе пройти максимально безболезненно и снимет основной риск – возможность банкротства застройщиков, которые не потянут работу по новой схеме, и появление новых дольщиков», – говорит один из собеседников «Строительного Еженедельника».
Директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова, считает, раз министр решил дать преференции тем, кто достраивает за другими, он формально признал всех, кто вынужден работать по новым правилам, «страдальцами».
«Такая вот «оговорочка по Фрейду». Разумеется, у достройщиков должны быть какие-то бонусы. И вполне разумно позволить им работать по старым правилам даже при низкой готовности объекта.
Но будет ли эта разумность достаточной – большой вопрос», – заключила Надежда Калашникова.
Кстати
Владимир Якушев также заявил, что вопрос о поэтапном раскрытии эскроу-счетов для текущей работы (на этом настаивают строители) может быть решен положительно. «Для этого нужно, чтобы банковское сообщество наработало определенные компетенции. Думаю, что его необходимо решить цивилизованно», – подчеркнул министр, но признал, что пока банковское сообщество к этому не готово.
Услуги по проектному финансированию могут предоставлять строителям уже 32 из 63 уполномоченных банков. 28 из них уже открыли более 11,2 тыс. счетов застройщикам, одобрены кредиты на 54 млрд рублей (потенциал роста кредитования – до 16 трлн. рублей). В пяти банках открыто более 1 тыс. эскроу-счетов, и уже есть около 500 заявок от бизнеса о кредитовании с использованием эскроу-счетов.
- НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:На завершение проблемных объектов в регионах могут выделить 9 млрд рублей
- Регионы сами определят объем поддержки местных застройщиков
- Минстрой намерен скорректировать реестр обманутых дольщиков
80% строящегося жилья могут достроить по старым правилам
Для большинства застройщиков такой переход повлечет рост себестоимости строительства /Евгений Разумный / Ведомости
Сегодня в стройке находится 132,3 млн кв. м жилья, сообщил вице-премьер Виталий Мутко. Из них 37,1 млн кв. м готово более чем на 70% и их планируется сдать до 1 июля 2019 г., говорит его представитель. Вице-премьер добавляет, что еще у 71,9 млн кв. м строительная готовность превышает 30%.
С 1 июля все застройщики в стране должны перейти на использование счетов эскроу при продаже квартир. Закон запрещает финансирование строек напрямую через деньги дольщиков.
Перейти на счета эскроу несложно, но это потребует пересмотра финансовой модели проекта, в случае если будет привлекаться банковское финансирование, указывает управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский.
Для большинства застройщиков, которые традиционно строили на денежные средства дольщиков, такой переход повлечет рост себестоимости строительства. По оценке Колочинского, себестоимость может вырасти на 8–10%, тогда как средняя рентабельность в отрасли составляет около 20%.
Впрочем, по данным Росстата, в 12 регионах рентабельность у застройщиков отрицательная, например во Владимирской, Тамбовской, Рязанской, Вологодской областях, Калмыкии, Краснодарском крае.
Чтобы отрасль по мере возможности безболезненно перешла на новые правила, Минстрой разработал проект постановления правительства, по которому продажи в домах перейдут на схему со счетами эскроу.
Он предлагает разрешить достраивать жилье по старым правилам, если строительная готовность дома превышает 30%, а количество заключенных договоров долевого участия – не менее 10% от общей площади в проекте. Таким образом, 109 млн кв.
м строящегося сегодня жилья может быть реализовано по прежним правилам долевого строительства.
Объекты со степенью готовности ниже 30% обладают наибольшим риском попадания в список проблемных, объясняли представители Минстроя.
Это как раз та стадия, где затраты застройщика высоки, а продажи еще низкие, объясняет представитель Российского агентства строительного комплекса. По информации агентства, в 2018 г. число компаний-банкротов среди застройщиков увеличилось по сравнению с 2017 г.
на 17% (150 застройщиков против 128); при этом наибольшая доля домов (60%) таких банкротов планируется к вводу к 2020 г. и позднее.
В остальных объектах деньги дольщиков будут замещены либо банковским кредитованием, либо собственными средствами застройщиков. А деньги покупателей квартир поступят на отдельные счета эскроу, где будут храниться до сдачи дома в эксплуатацию.
Такого жилья примерно 23,3 млн кв. м, уточняет представитель Мутко. Из них 8,6 млн кв. м получат или уже получили банковское финансирование. Самая большая проблема, по словам Мутко, – 14 млн кв.
м, застройщики которых никогда не привлекали кредитов, это около 11% от ныне строящихся площадей.
Застройщики, не использующие при строительстве жилья схему счетов эскроу, смогут получить поддержку от Фонда защиты прав дольщиков, если об этом будут ходатайствовать власти субъектов, сообщал глава Минстроя Владимир Якушев.
Один из инструментов – дополнительное фондирование фонда и возможность привлечь оттуда ресурсы на возвратной основе для достройки домов. Помощь будет оказана компаниям, которые «имеют хорошие истории, сдали не один объект и при этом не имеют ни одного обманутого дольщика», уточнил он.
Кредиты под поручительство фонда может выделить и банк «Дом.РФ», добавляет представитель Мутко.
Предложенные Минстроем критерии по исключению части новостроек из новой схемы вряд ли решат проблемы застройщиков и не сдержат рост цен, считает Колочинский.
Учитывая то, что изначально в бюджеты всех этих проектов не закладывался пункт «Привлечение кредита», а банки физически не готовы кредитовать всех строителей, вряд ли девелоперы смогут вытянуть проекты собственными силами, полагает сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров. По его мнению, в 2019 г.
с рынка может уйти до 30% мелких и средних застройщиков, однако ввод пока будет сохраняться на прежнем уровне. «С 1 июля многие игроки не будут выводить новые проекты, чтобы посмотреть, как новые правила будут работать на практике. И, как показывает предварительное моделирование, объемы ввода жилья к 2024 г. могут упасть до 56–64 млн кв.
м в год», – прогнозирует он.
На российском рынке недвижимости работает более 3000 компаний, половина из них реализует небольшие проекты площадью менее 10 000 кв. м, говорит менеджер группы по оказанию услуг в сфере недвижимости Deloitte Сергей Чемерикин: «Безусловно, некоторые из них не смогут выполнить новые требования закона о долевом строительстве, поэтому часть уйдет с рынка, другие будут объединяться».
Представитель правительства 24 марта был недоступен для журналистов.
Для тех, кому за 30: что можно будет достраивать по старым правилам — Мосдольщик
Министерство строительства и ЖКХ России определило правила, по которым некоторые застройщики после 1 июля 2019 года смогут достраивать свои нынешние объекты по прежним правилам. То есть, не аккумулировать деньги новых дольщиков на счетах-эскроу до финальной стадии строительства, а сразу использовать их для возведения домов. 27 февраля 2019 года предлагаемый Минстроем документ опубликован на федеральном портале проектов нормативных правовых актов.
Как следует из проекта, чтобы продолжать работать по-старому, новостройки одновременно должны удовлетворять двум условиям:
Впрочем, для некоторых застройщиков сделаны поблажки.
- Так, для проектов комплексного развития территорий минимальную степень строительной готовности предлагают учитывать с понижающим коэффициентом 0,5. То есть, им будет достаточно, чтобы к 1 июля 2019 года стройка превысила 15-процентную готовность.
- Еще мягче условия для тех застройщиков, кто включен в перечень системообразующих организаций России. Для их проектов будет использован коэффициент 0,2, то есть, строительная готовность должна быть не менее 6 %.
- И, наконец, вообще без каких-либо дополнительных условий не использовать счета-эскроу получат право те компании, что возводят жилье по программе реновации на средства Московского фонда реновации, а также те застройщики, которые достраивают проблемные новостройки, чьи дольщики числятся в реестре пострадавших граждан.
Во всех остальных случаях с 1 июля 2019 года деньги граждан, желающих приобрести будущую квартиру в строящемся доме, должны будут поступать на счета-эскроу, а доступ к этим средствам застройщики получат лишь после того, как ДДУ будут исполнены, а квартиры переданы дольщикам.
Напомним, что заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров ранее сообщал, что среди всех ныне возводимых в столице новостроек лишь у половины степень строительной готовности превышает 30%. О том, на какое количество проектов из тех, что находятся на более ранних этапах возведения, могут быть распространены понижающие коэффициенты, портал МосДольщик.рф расскажет в ближайшее время.
Зачем мне это знать?
За пятнадцать лет существования долевого строительства застройщики привыкли относиться к деньгам, получаемым от дольщиков, как к тем средствам, что можно тут же вкладывать в стройку. Однако уже через 4 месяца правила игры изменятся. У тех застройщиков, кто вовремя не осознал масштаб перемен, могут начаться проблемы, которые одновременно распространятся и на дольщиков их новостроек.
По этой причине и тем, кто еще только присматривается к квартирам в строящихся домам, и тем, кто уже стал дольщиком, сейчас стоит крайне внимательно следить за новостями. Лишь в этом случае, по мнению портала МосДольщик.рф, можно не попасться на будущий долгострой, или, если в новостройке с сомнительным будущим сделка уже заключена, вовремя успеть выйти из нее.
- ТЕГИ
- main
- безопасная покупка
- Новое
Проблема 1 июля. Смогут ли застройщики достроить дома дольщиков
Фото Jorge Silva / Reuters Почему правительство смягчает поправки к закону о дольщиках
В понедельник 15 апреля правительство РФ должно обнародовать так называемые «критерии неприменения» эскроу к строящимся домам. Это постановление призвано смягчить принятые в декабре поправки к 214-ФЗ и разрешить достраивать некоторые дома «по-старому», то есть, по сути, продлит жизнь привычному долевому строительству. Удастся ли девелоперам отделаться легким испугом?
Поправки к 214-ФЗ, «закону о дольщиках», вступили в силу 1 июля 2018 года — тогда стало ясно, что с 1 июля 2019 застройщики не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую.
Им придется получать проектное финансирование в банках, где на специальных эскроу-счетах будут храниться деньги покупателей квадратных метров.
До принятия поправок эти деньги сразу после заключения и оплаты ДДУ оказывались на счете застройщика, и он мог ими распоряжаться как угодно.
Девелоперы отреагировали очень быстро: только в Москве в 2018 году количество разрешений на новое строительство выросло в 2,5 раза по сравнению с прошлым годом (до 21,5 млн кв. м). Участники рынка исходили из логики, что проектам, которые были начаты до 1 июля 2019 года, разрешат работать по-старому.
Гром грянул 18 декабря: неожиданно для всех Госдума во втором чтении приняла поправки в более жесткой редакции. С 1 июля переходить на проектное финансирование и эскроу-счета придется всем строящимся домам. К этому застройщики были совершенно не готовы.
Все первые месяцы года рынок был как взбудораженный пчелиный улей.
Владельцы девелоперских компаний пугали чиновников, что принятие поправок может остановить долевое строительство и сделает невыполнимым пожелание президента Путина строить 120 млн кв. м в год.
На отраслевых конференциях обсуждали апокалиптические сценарии вроде банкротства двух третей девелоперов, роста цен и попадания в зависимость от банков. Почему переход на новую систему финансирования оказался таким сложным?
Первая проблема в том, что к новой реальности оказались не готовы не только девелоперы, но и сами банкиры.
«Мы пытались добиться, чтобы закон был принят в другой редакции, — сетует в разговоре с Forbes глава крупной строительной компании. — Ничего не получилось».
Он говорит, что в линейке продуктов банков раньше такой услуги, как проектное финансирование с использованием счетов эскроу не было, и из-за этого возникает много «шероховатостей».
«Работа с банками занимает сейчас уйму времени, уйму нервов и креативных способностей, потому что банки сами ни черта не понимают, что это такое и как это должно выглядеть, — эмоционален другой московский девелопер.
— И мы вместе с ними сейчас с чистого листа что-то придумываем». Он говорит, что каждый из банков трактует закон по-своему и выдвигает разные требования.
Кому-то нужно, чтобы проект показывал высокую рентабельность, кому-то — чтобы застройщик вкладывал больше своих денег.
Обычный кредит застройщику банк может рассматривать, например, в течение трех месяцев. Необходимость профинансировать все строящееся в стране многоэтажное жилье требует от банков серьезного напряжения сил.
Директор департамента кредитных продуктов и процессов ОАО «Сбербанк России» Сергей Бессонов признается, что людей, которые будут анализировать строительные проекты, не хватает: «Мы планируем увеличить количество кредитных инспекторов более чем на 50%. Для этого открыты вакансии на 306 человек».
Ресурсы банк будет искать как внутри кредитной организации (переводить на «стройку» с других позиций), так и на внешнем рынке – из других банков и компаний.
Вторая проблема — от банков потребуется непривычно много денег. В апреле крупнейший застройщик в стране группа ПИК заявила, что если перевести все ее стройки на проектное финансирование, то компании понадобится 250 млрд рублей проектного финансирования.
«Всего в долевое строительство вложено порядка 4 трлн рублей, — посчитал зампредседателя Москомстройинвеста Александр Гончаров. — Из них 800 млрд – это банковские ресурсы, 400 млрд – деньги самих застройщиков, а 2,8 трлн – это деньги дольщиков. Из них 1,4 трлн рублей приходится на Москву».
«Потенциал уполномоченных банков составляет 16 трлн рублей», — заявила на совещании в правительстве зампред ЦБ Ольга Полякова. По данным ЦБ, банкам в рамках проектного финансирования предстоит увеличить выдачу кредитов в 8 раз до 6,5 трлн рублей.
При этом в 2018 году портфель строительных кредитов банка ВТБ составлял 1,1 трлн рублей, Сбербанка — порядка 700 млрд.
«В кулуарах говорят, что банки были не последними лоббистами введения эскроу-счетов. Это широкие возможности по расширению базы, они получат не только приток бесплатных денег, но и контроль над проектами девелоперов», — говорила партнер компании EY Ольга Архангельская на конференции ИД «Коммерсантъ».
«Большое количество застройщиков сегодня, по нашим оценкам, примерно 30—35%, просто не смогут получать кредиты, потому что они не соответствуют никаким критериям, — заявил на форуме Сочи глава Сбербанка Герман Греф.
— Их, конечно, ни в коем случае нельзя допускать к деньгам граждан. Граждане раньше им доверяли и были обмануты, а банки им не будут доверять. Поэтому какое-то количество застройщиков просто обанкротится.
Это приведет к тому, что количество вводимого жилья уменьшится на какой-то период времени, пока произойдет перестройка системы».
Осознавая все эти проблемы, в правительстве разработали документ, так называемые «критерии неприменения». Именно он должен быть утвержден 15 апреля. Предварительно в нем обозначены важные послабления.
По старым правилам смогут достраиваться дома, готовые на 30%, и те, в которых продано более 10% квартир. Регионы смогут сами определять коэффициенты готовности, при которых объекты смогут достраиваться по-старому.
В апреле председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова заявила «РИА Новости», что более 70% строящихся сейчас в Москве домов, скорее всего, продолжат продаваться по старым правилам.
75% жилых домов в Москве достроят по старым правилам финансирования
«75% проектов будут реализовываться по старым правилам, а 25% перешли на проектное финансирование», – сказал Александр Гончаров на бизнес-бранче ИД «Коммерсантъ» по теме «Конец эпохи бесплатных денег: новые источники финансирования строительной отрасли».
По его словам, каждый проект рассматривался индивидуально с участием банков, отраслевых департаментов и инвесторов.
«Полгода, которые были даны для окончательного перехода на эскроу-счета, мы использовали плодотворно. Была создана межведомственная комиссия, которая смогла своевременно определить, какие проблемы могли возникнуть по каждому объекту. Все это позволило довольно плавно перейти с 1 июля на новую схему финансирования», – пояснил Гончаров.
Он отметил, что прием заявлений на достройку объектов по старой схеме продлится до 1 октября.
Руководитель Департамента развития новых территорий столицы Владимир Жидкин добавил, что в Новой Москве работают крупные застройщики, которые постепенно переходят на работу по новой схеме.
«В Троицком и Новомосковском округах реализуется 168 проектов жилой застройки по 214-ФЗ общей площадью 7,3 млн кв. метров. Из них 95 реализуется по старым правилам, а это 63% от общего объема», – пояснил Владимир Жидкин.
Ранее заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин заявил, что переход на эскроу-счета – мера, направленная на защиту прав дольщиков.
«Задача государства и города – не допустить появления новых обманутых дольщиков. Застройщикам придется работать по новым правилам, но для такого мегаполиса, как Москва, ничего критичного не произошло.
У подавляющего большинства компаний, работающих на столичном рынке, хороший запас прочности.
Таким образом, по старым правилам может быть завершено почти 80% московских строек», – сказал Марат Хуснуллин.
- Напомним, для завершения работ по старой схеме инвестор обязан заключить не менее 10% договоров долевого участия (ДДУ) в строящемся объекте (расчет ведется от реализуемой площади, указанной в проектной декларации).
- Степень готовности объекта должна составлять не менее 30% с учетом не только возведенных конструкций, но и финансовой готовности.
- В ряде случаев по законодательству степень готовности может быть снижена до 15% – например, если в рамках реализации проекта строятся социальные объекты, и даже до 6%, если достраивается проблемный объект.
Москомстройинвест провел разъяснительную работу с представителями застройщиков. Прошла серия семинаров по переходу на проектное финансирование.
- На странице Комитета в разделе «Деятельность» размещена подробная справочная информация для корректного заполнения документов – методические рекомендации, перечень типичных ошибок, презентации, памятки, а также видеозапись обучающего семинара.
- Список объектов, которые достроят по старым правилам
- Вступили в силу правила финансирования по эскроу-счетам
- Более 4 млн кв. м жилья введут в Москве в этом году
- Строительство жилья в столице
Застройщикам, которые возьмутся достраивать проблемные объекты, разрешат работать по старым правилам
Но готовность их проектов должна быть не менее 6%.
Минстрой продолжает работу над критериями, которым застройщикам придется соответствовать, чтобы не переходить на новые правила работы через эскроу-счета. Очередной такой критерий на днях сформулировал министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев.
По его словам, работать по-старому разрешат тем компаниям, которые возьмутся завершать недострои. Но готовность таких проектов должна быть не менее 6%.
«Я имею в виду тех «крепких девелоперов», которым региональные власти поручают достраивать «незавершенку». До сих пор в качестве компенсации им давали участки под развитие.
Это была самая распространенная схема. Чтобы эти застройщики не пострадали (так как, по большому счету, они выполняют государственную задачу), и принято решение о готовности таких объектов на уровне 6%. Это справедливо», – заявил министр.
Он также сообщил еще об одном исключении из общего правила. Оно будет распространяться на тех застройщиков, которые занимаются комплексным освоением территорий (КОТ) и строительством социальной инфраструктуры.
«Готовность таких проектов может быть на уровне 15%», – сообщил глава Минстроя.
Всем остальным компаниям, по словам министра, придется перейти на эскроу-счета и проектное финансирование, если готовность возводимых ими домов меньше 30% и при этом заключено менее 10% ДДУ (от общей площади жилых и нежилых помещений).
Постановление должно быть подписано Председателем Правительства РФ со дня на день.
По предварительным данным, сейчас в России строится 132,3 млн кв. м. жилья. Более чем на 30% построено почти 72 млн кв. м. Таким образом, средний процент жилья по стране, которое можно будет достроить по старым правилам, составляет около 55%.
Как сообщили в пресс-службе Комитета по строительству Санкт-Петербурга, сейчас на стадии строительства в городе находится 24,3 млн кв. м жилья, из которых быть достроенными по старым правилам смогут лишь 65,5%.
«По нашим данным, 153 проекта общей площадью 9,3 млн кв. м, где заключены 4.3 тыс. ДДУ, с 1 июля этого года перейдут на работу через эскроу-счета», – сообщили в комитете.
А в Правительстве Ленобласти сообщили следующее:
«По предварительным оценкам Комитета по строительству, из 142 застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков для строительства 7,17 млн кв. м жилья на территории региона (в совокупности они заключили 46 тыс. ДДУ),
на проектное финансирование летом перейдут 79 компаний (в их проектах уже заключено 40,5 тыс. ДДУ, а общий объем жилья в их проектах составляет 4,05 млн кв. м)».
То есть, в Ленобласти по старым правилам, без перехода на эскроу-счета, смогут продолжить работу только 56% строителей.
Сами застройщики говорят, что предложенная Минстроем схема адекватна.
«Переход на новые правила – это испытание для бизнеса. Хорошо, что значительная часть рынка все-таки получит возможность не менять коня на переправе и не изобретать велосипед посреди шоссе.
Это позволит реформе пройти максимально безболезненно и снимет основной риск – возможность банкротства застройщиков, которые не потянут работу по новой схеме, и появление новых дольщиков», – говорит один из собеседников «Строительного Еженедельника».
Директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова, считает, раз министр решил дать преференции тем, кто достраивает за другими, он формально признал всех, кто вынужден работать по новым правилам, «страдальцами».
«Такая вот «оговорочка по Фрейду».
Разумеется, у достройщиков должны быть какие-то бонусы.
И вполне разумно позволить им работать по старым правилам даже при низкой готовности объекта. Но будет ли эта разумность достаточной – большой вопрос», – заключила Надежда Калашникова.
Кстати
Владимир Якушев также заявил, что вопрос о поэтапном раскрытии эскроу-счетов для текущей работы (на этом настаивают строители) может быть решен положительно.
«Для этого нужно, чтобы банковское сообщество наработало определенные компетенции. Думаю, что его необходимо решить цивилизованно», – подчеркнул министр, но признал, что пока банковское сообщество к этому не готово.
Услуги по проектному финансированию могут предоставлять строителям уже 32 из 63 уполномоченных банков.
28 из них уже открыли более 11,2 тыс. счетов застройщикам, одобрены кредиты на 54 млрд рублей (потенциал роста кредитования – до 16 трлн. рублей).
В пяти банках открыто более 1 тыс. эскроу-счетов, и уже есть около 500 заявок от бизнеса о кредитовании с использованием эскроу-счетов.
Источник: https://asninfo.ru/