По данным департамента аналитики компании «МИЭЛЬ-Новостройки», совокупный объем предложения на первичном рынке жилья в старых границах Москвы по итогам марта 2019 года составил 2528 тыс. кв. м (без учета элитных объектов). По сравнению с февралем 2019г. зафиксировано снижение объемов предложения на уровне -3,2%.
«Несмотря на пополнение объемов предложения за счет выхода новых проектов и корпусов в уже реализуемых объектах, на фоне стабильного спроса со стороны покупателей произошло вымывание объемов, – рассказывает о ситуации на московском рынке Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». – Так, по итогам марта зафиксировано снижение предложения на 1,7% до 39,5 тыс. квартир, и на 3,2% снизилась общая площадь продаваемых лотов».
Общая структура предложения в старых границах Москвы в марте изменилась незначительно. Тем не менее, мы наблюдаем непрерывный рост доли объектов комфорт-класса.
Так, в марте более половины всех квартир относились к сегменту комфорт, проекты бизнес-класса продолжают терять свою долю рынка. Структура предложения по классам жилья в марте 2019г.
выглядела следующим образом, доля предложения в сегменте бизнес-класса потеряла 0,9% и составила 43,9%. Доля комфорт-класса при этом выросла на 1,8 п.п. (до 51,2%). Доля экономкласса снизилась на 0,9% и составила 4,9%.
В структуре предложения по количеству комнат в марте наблюдались незначительные колебания. Доля однокомнатных квартир и студий несколько снизилась и составила 33,3% (-0,4%), доля 2-комн. лотов подросла на 1,3%, в марте она составила 39,6%. Доля трехкомнатных квартир в общей структуре предложения снизилась на 0,5% до 22,4%, доля квартир с 4 и более комнатами потеряла 0,4% до 4,7%.
На фоне произошедших изменений в структуре предложения средняя площадь выставленных на продажу квартир снизилась на 1,5% и составила по итогам месяца 64,1 кв. м.
По итогам марта средневзвешенная цена на первичном рынке Старой Москвы составила 206,4 тыс. руб. По сравнению с февралем 2019 г. средневзвешенная цена снизилась на 0,4%. По сравнению с показателями марта 2018 г. средневзвешенная цена выросла на 2,1%.
В экономклассе цены выросли (+3,5%) по сравнению с показателями февраля и составили 135,9 тыс. руб. за кв. м, в комфорт-классе цена за месяц снизилась на 0,6% и составила 167,9 тыс. руб., в бизнес-классе по итогам марта также зафиксировано небольшое снижение средней стоимости на 0,2% до 246,5 тыс. руб.
В зависимости от округа динамика средневзвешенной цены была разнонаправленной. Максимальный рост пришелся на ЮВАО (+3,5%), а наибольшее снижение — на САО (-3,4%).
Тройка наиболее дорогих округов по итогам Марта осталась прежней. На первом месте неизменно находится ЦАО (575,1 тыс. руб./ кв. м). Второе место занимает ЗАО (252,9 тыс. руб./кв. м.), САО на третьем месте (238,8 тыс. р./кв. м,). Наиболее доступными округами в марте 2019г. остались ЗелАО (124,5 тыс. руб./ кв. м) и ЮВАО (160,1 тыс. руб./ кв. м).
Рынок новостроек «старой» Москвы продолжает пополняться новыми проектами.
Так в марте на рынок вышли 3 новых проекта (ЖК «Событие», ЖК «Театральный квартал», ЖК «Сказочный лес») и 13 новых корпусов, общий объем предложения при этом сократился по сравнению с февральскими показателями на 1,7% по количеству экспонируемых лотов и на 3,2% по площади.
«В марте сегмент комфорт-класса закрепил лидерство на рынке новостроек в старых границах Москвы, – отмечает Наталья Шаталина. – Впервые более половины всего предложения (51,2%) пришлось именно на квартиры и апартаменты комфорт-класса».
В старых границах Москвы цены снизились на 0,4%. Лидером по росту цен в марте в старых границах Москвы были новостройки экономкласса (+3,5%).
В москве рекордное предложение новостроек
Предложение нового жилья в Москве стало рекордным с начала кризиса /Е. Разумный
Объемы предложения квартир в новостройках Москвы продолжают расти рекордными темпами. В октябре 2016 г.
в Москве на территории между ТТК и МКАД насчитывался 291 корпус новостроек, говорится в исследовании аналитического центра «ИРН-консалтинг».
Общее количество квартир в продаже за этот месяц увеличилось на 5% (до 21 829 шт.), а площадь экспонируемого жилья выросла на 4,6% до 1,46 млн кв. м. Это рекордный показатель с кризиса 2008 г.
Максимум количества новостроек был зафиксирован в 2005 г. – 368 корпусов, потом началось снижение, и минимум – 177 новых корпусов – был зафиксирован «ИРН-консалтингом» в 2012 г.
А в последние годы предложение на первичном рынке жилой недвижимости в старых границах Москвы постоянно увеличивается, указывает управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая. Она приводит цифры: по итогам 2013 г. – на 17%, по итогам 2014 г. – на 24%, по итогам 2015 г.
– на 62%, а за три квартала 2016 г. – на 11,7%. В целом, по ее данным, в старых границах Москвы сейчас продается 2,17 млн кв. м нового жилья.
Несмотря на кризис, заявок на получение разрешительной документации на строительство меньше не стало. А нынешние условия по согласованию документации стимулируют строить быстрее, комментирует руководитель аналитического портала irn.
ru Олег Репченко, в том числе и потому, что разрешения на строительство – срочные, а за срыв сроков приходится платить штрафы.
Разрешения на строительство жилья, выданные в январе – сентябре этого года, предусматривают вдвое большие объемы строительства, чем годом ранее, сообщал недавно руководитель департамента градостроительной политики города Сергей Левкин: «В 2015 г. было 3,221 млн кв. м, с начала 2016 г. – 7,078 млн кв. м».
На этом фоне жилье на первичном рынке дешевеет. По сравнению с сентябрем средняя цена в октябре упала на 2% и составила 197 500 руб., отмечают аналитики «ИРН-консалтинга». Похожие данные у «Миэль-новостроек»: квадратный метр в целом подешевел на 1,5%, а в новой Москве – на 2,5%.
«III квартал оказался нетипично активным для рынка новостроек Москвы, а август по объему заключенных договоров долевого участия и вовсе побил все рекорды», – указывает Литинецкая. По данным Управления Росреестра по Москве, таких договоров за девять месяцев этого года было заключено на 69% больше (23 535 шт.
), чем за аналогичный период прошлого года.
А вот в Московской области ситуация другая. Если в последние годы область строила по 10 млн кв. м жилья, то в ближайшие годы будет порядка 7,5 млн кв. м, сообщал недавно вице-премьер подмосковного правительства Герман Елянюшкин. По его словам, количество выдаваемых разрешений на строительство снижается.
Участники рынка уже почувствовали это: в октябре предложение жилья комфорт-класса (75% от общего предложения) здесь составило 2,887 млн кв. м, что на 9% меньше по отношению к январю 2016 г., указывает руководитель аналитического центра девелоперской компании ОПИН Денис Бобков.
Вышедшие на рынок за последние два года бюджетные новостройки Москвы оттягивают спрос из Подмосковья, говорит представитель компании Est-a-Tet (см. инфографику). Если два года назад в Москве невозможно было найти новостройку дешевле 140 000 руб. за 1 кв. м, то сейчас есть и за 100 000 руб.
, объясняет Репченко: «Строители ведут себя как игроки нефтяного рынка: цена ниже, поэтому продать нужно больше. Возможно, это борьба за долю рынка».
Доля квартир с отделкой в московских новостройках бизнес-класса выросла до 41%
В I квартале 2021 года доля квартир с отделкой в новостройках бизнес-класса в Москве достигла максимума за последние три года. По подсчетам аналитиков «Метриум», 41% новых квартир в этом сегменте предлагались застройщиками в той или другой степени готовности для косметического ремонта или заселения. Наиболее популярной опцией стали квартиры white box.
В I квартале 2021 года на рынке новостроек столицы девелоперы проектов бизнес-класса продавали почти 12 тыс. квартир, подсчитали эксперты «Метриум». Среди них без отделки покупателям предлагали 7 тыс. квартир, тогда как го назад на рынке насчитывалось 8,5 тыс. таких помещений, то есть предложение жилья без отделки за год снизилось на 18%.
Вторым по распространенности форматом готовности квартир к заселению стал white box или предчистовая отделка. В I квартале 2021 девелоперы новостроек бизнес-класса предлагали 3,2 тыс. таких помещений, а в аналогичный период прошлого года – 2,3 тыс. Соответственно, за год предложение квартир, требующих только косметического ремонта, выросло на 40%.
По-прежнему в меньшинстве варианты квартир под ключ в новостройках бизнес-класса. Сейчас девелоперы предлагают 1,8 тыс. таких помещений, хотя их количество за год также выросло – на 9%.
«В бизнес-классе, как ранее и в сегменте массовых новостроек, застройщики стремятся дать покупателю более широкий выбор вариантов жилья, – отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – К примеру, в наших проектах бизнес-класса iLove и Headliner есть квартиры как с отделкой, так и без нее. Они пользуются одинаково высоким спросом, хотя в целом интерес к жилью под ключ возрастает – это удобная опция, но многие по-прежнему стремятся полностью адаптировать жилье под свои нужды, поэтому предпочитают квартиры с черновым ремонтом».
Таким образом, в I квартале 2021 года в структуре предложения нового жилья бизнес-класса по-прежнему превалировали квартиры без отделки (59%), однако это стало самым низким показателем за последние 5 лет.
Доля помещений с отделкой (white box и квартиры под ключ) устойчиво возрастает, и сейчас она достигла 41%.
Между тем в I квартале 2020 года доля квартир без отделки составляла 69%, а с отделкой – 31%, в аналогичный период 2019 года – 76% против 24%, 2018 года – 88% против 12%.
«Увеличение доли квартир с отделкой связано с повышением активности покупателей, привлекающих ипотеку, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Если стоит цель сэкономить деньги и время, то выгодно приобретать квартиру с отделкой в ипотеку.
Фактически расходы на ремонт, таким образом, включаются в кредит, и покупателю не нужно сразу после получения ключей в кратчайшие сроки потратить 20-30% от стоимости квартиры на отделку. К тому же можно въехать в квартиру сразу после получения ключей.
Застройщики сделали вывод из этой тенденции и начали наращивать предложение квартир с отделкой, в том числе и в бизнес-классе».
«На рынке новостроек бизнес-класса мы наблюдаем такую же тенденцию, как и в комфорт-классе, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
– Клиенты всё чаще предпочитают приобрести готовую квартиру и не заниматься самостоятельно её перепланировкой и ремонтом. Это помогает сэкономить время и деньги.
Число покупателей, которые предпочитают с нуля создать квартиру мечты пока велико, но прагматизм постепенно побеждает, поэтому и структура предложения меняется».
В новостройках комфорт-класса в Москве в I квартале 2021 года на долю квартир с отделкой приходились 67% предложений, white box – 9%, а на жилье без отделки – 24%. Последний показатель, как и в бизнес-классе, устойчиво снижается.
Схожая тенденция наблюдается на рынке новостроек премиум-класса, где доля квартир без отделки снизилась за год с 48% до 38%, а удельный вес предложений с отделкой повысился с 52% до 62%.
Аналогичная ситуация и в элитном сегменте рынка новостроек, где доля квартир и апартаментов без отделки снизилась за год с 42% до 35%. Доля жилья с полной или предчистовой отделкой, в свою очередь, выросла с 58% до 65%.
«Увеличение доли жилья с отделкой во всех сегментах свидетельствует об общем развитии продукта на рынке первичного жилья, – резюмирует Мария Литинецкая.
– Покупатели почти всех сегментов постепенно отдают предпочтение жилью с отделкой, однако, чем выше класс продаваемой новостройки, тем выше вероятность, что потенциальный покупатель предпочтет отделку white box, а не полностью готовый ремонт».
Источник: «Метриум»
Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2019 года и на 2020 год от IRN.RU
1 июля наступило, но обещанного застройщиками резкого роста цен так и не произошло. Что неудивительно – цены на столичном рынке жилья зависят не от себестоимости строительства, а от уровня платежеспособного спроса и объема предложения.
И так как денег у людей больше не становится, а предложение по-прежнему огромно, в обозримом будущем вряд ли стоит ждать существенного подорожания жилья, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Весь последний год застройщики пугали покупателей резким ростом цен на жилье после вступления в силу поправок к 214-ФЗ, которые переводили отрасль на проектное финансирование и продажу квартир через систему эскроу-счетов.
Изменения законодательства приводили к росту затрат застройщиков, так как новые правила обязывали их строить дома за счет банковских кредитов, а не бесплатных денег дольщиков.
Дополнительные издержки девелоперы, естественно, хотели переложить на плечи покупателей и обещали скачок цен – до 25% после 1 июля.
Однако обещаний сдержать не смогли: по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 1 кв. м на рынке новостроек Москвы между Третьим транспортным кольцом и МКАД с июня по сентябрь подорожал на 1,5 – 3,7% в зависимости от класса.
Причем основной рост пришелся на июль – трудно удержаться от корректировки прайсов, когда есть такой хороший повод, — а в сентябре средние цены в комфорт- и бизнес-классе уже показали отрицательную динамику. Пока чисто символическую (-0,1%), но тем не менее..
Почему же новостройки не подорожали более значительно? Ведь себестоимость строительства с использованием проектного финансирования не на четверть, но действительно выше. Во-первых, на новые правила перешла лишь небольшая часть столичного рынка.
Апрельское постановление правительства освободило от обязательного использования эскроу и банковских кредитов проекты, готовые по меньшей мере на 6-30% и проданные как минимум на 10%.
В результате, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, на 1 октября, когда истек срок подачи заявлений на соответствие вышеупомянутым критериям, по старым правилам на территории Москвы строится 10,3 млн жилья, или 74% от общего объема проектов, имеющих право привлекать средства дольщиков. А по эсроу — только 3,6 млн кв. м.
Еще 2,7 млн кв. м пока находятся в серой зоне – не перешли на эсроу, но и не получили права продавать квартиры напрямую дольщикам.
Однако на рассмотрении Москомстройинвеста, по информации «Коммерсанта», находятся 28 заявок от девелоперов. Если они будут одобрены, реализация еще 1,7 млн кв.
м жилья продолжится без эскроу и проектного финансирования. И в общей сложности реформа 214-ФЗ не коснется 12 млн кв. м жилья.
Таким образом, в ближайшие пару лет львиную долю на рынке новостроек Москвы будут составлять объекты без эскроу. А полностью на новые правила рынок перейдет еще очень нескоро: по тем разрешениям на строительство, которые уже выданы, по «старой схеме» застройщики будут работать вплоть до 2028 г., заявил заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров на форуме Proestate-2019.
Но может быть, на 10-15-25% подорожали проекты, перешедшие на эскроу, и только из-за небольшой доли таких новостроек среднерыночная цена изменилась несильно? Тоже нет.
Новостройки, которые продаются через эскроу-счета, дороже тех, что без эскроу, но незначительно – по данным компании «Метриум», на 4% в массовом сегменте.
Причем во многом эта разница объясняется расположением проектов: только 10% квартир, реализуемых по эскроу-счетам, продаются в комплексах за МКАД, тогда как в общем объеме рынка доля предложения за кольцевой автодорогой составляет почти четверть.
Кроме того, речь идет о ценах предложения, а не сделок. А покупатель, выбирая между проектом с эскроу и без, всегда купит то, что дешевле, подчеркивают сами застройщики.
В общем, рынок в очередной раз показал, что в регионе, где себестоимость строительства жилья обычно в два и более раза ниже его продажной цены, рыночную стоимость метра формируют не затраты застройщиков, а баланс объема предложения и платежеспособного спроса. И если первый пока остается огромным, то второй оставляет желать много лучшего.
В нулевые годы, когда соотношение спроса и предложения было прямо противоположным, застройщики поднимали цены на 20-30-50% вне зависимости от динамики собственных затрат. Просто потому, что могли — любой бизнес стремится к максимизации прибыли.
И в 2019 г. ряд крупных застройщиков также планировали воспользоваться ажиотажем вокруг эскроу, чтобы за полгода, то есть еще до 1 июля, увеличить стоимость метра на 15-20%.
Напомним, наслушавшись заявлений о непременном росте цен после вступления в силу поправок к 214-ФЗ, люди в начале года побежали покупать квартиры. В результате в I квартале 2019 г.
спрос увеличился на 24,5% в годовом выражении, по данным Росреестра.
Благодаря искусственному оживлению рынка цены в среднем выросли на 1,9%, по данным www.irn.ru. В «экономе» и «комфорте» — на 3,3% и 3,2% (см. обзор новостроек Москвы за I квартал 2019 г.). Однако уже весной ажиотаж поутих, и девелоперы вместо повышения цен были вынуждены запустить масштабные скидочные кампании.
Вымывание наиболее доступных лотов не позволило откатиться назад ценам предложения, но с марта по июнь заявленная средняя стоимость 1 кв. м на рынке новостроек между ТТК и МКАД увеличилась только на 0,4%.
Причем в комфорткласе цены практически не изменились (+0,1%), хронически переоцененный бизнес-класс подешевел на 5% и лишь в экономклассе рост цен превысил 1% (+1,3%) – см. «Новостройки в Москве: цены уперлись в потолок спроса».
Так что застройщики, как и в нулевые годы, с удовольствием бы повысили цены на четверть, но мешает ограниченная платёжеспособность покупателей. Реальные доходы россиян с 2013 по 2018 г. упали на 8,3% (по обновленной методологии Росстата), а в I полугодии 2019 г. – еще на 1,3%.
В таких условиях возможны лишь непродолжительные периоды активизации рынка, как, например, в конце 2018 – начале 2019 гг., когда спрос вырос сначала в связи с изменением ипотечных трендов, а потом в преддверии введения эскроу.
В такие периоды может складываться впечатление, что все уже хорошо – дно рынка пройдено и дальше будет только лучше. Проблема в том, что искусственный ажиотаж, не поддержанный ростом доходов населения, всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов.
Из-за того, что люди, которые собирались купить квартиры в 2019-2020 гг., постарались выйти на сделки до 1 июля, после даты X спрос резко упал. По данным Росреестра, в июле продажи новостроек в Москве снизились на 51,6%, а в августе – еще на 11,8% (см.
«Новостройки в Москве и Подмосковье в августе-сентябре 2019 года: спрос продолжает падать»).
Конечно, через некоторое время накопится новый спрос, однако для этого рынку потребуется время. Поэтому, скорее всего, в ближайший год цены будут топтаться на месте.
А при неблагоприятном развитии событий – если прекратится падение ипотечных ставок или ухудшится макроэкономическая ситуация – не исключено и снижение стоимости метра в не самых ликвидных проектах на 5-10%.
Резкого обвала, конечно, не произойдет: стоимость жилья будет корректироваться в основном за счет увеличения размера скидок и снижения темпов роста цен по мере увеличения стадии готовности новостройки.
А в среднесрочной перспективе, через год-два, рынок может перейти к небольшому, но устойчивому росту цен на уровне инфляции – см. теорию глобальных циклов на рынке недвижимости.
К этому времени, с одной стороны, восстановится истощённый ажиотажем спрос, с другой – сократится предложение: большая часть проектов без эскроу, запущенных на пике девелоперской активности в предыдущие полтора-два года, успеют уйти с рынка и перестанут давить на цены проектов с эскроу, которых к тому же выходит существенно меньше.
Спрятанные квартиры: почему застройщики продолжают повышать цены и когда это закончится
Фото Замира Усманова / ТАСС С начала года цены на новостройки в Москве выросли почти на 10%. Прошлогоднего ажиотажного спроса нет, темпы строительства увеличились, но отдельные застройщики не спешат выводить жилые корпуса на рынок, поддерживая искусственный дефицит
Жилье продолжает дорожать. По данным проекта Dataflat.ru, за первые четыре месяца 2021 года цены на новостройки в Московском регионе выросли на 9% и на 28%, если сравнивать с апрелем прошлого года. «Цены в апреле выросли в пределах 3% на фоне повышения стадии готовности наших объектов, что естественно и заложено в модель», — говорит директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев. «На текущий момент цена [квадратного метра] по проектам Московского региона составляет 149 000 рублей, с марта прибавила 1%, с начала года — 4,9%», — рассказывает директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов. И в «Инграде», и в «Самолете» обещают рост цен и в мае, но уверяют, что повышения будут связаны с продажей квартир в объектах на более поздней стадии и с выводом на рынок объектов класса выше.
Отличие нынешнего роста цен от прошлогоднего в том, что на рынке уже не наблюдается ажиотажного спроса, характерного для осенних месяцев 2020-го.
По данным «Циан», в марте количество сделок с недвижимостью в Московском регионе увеличилось всего на 3%.
Это не типично, утверждает руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов: «Для сравнения, в марте 2018 года прирост относительно февральских значений составил 8%, в марте 2019-го — 6%».
Прошлогодний рост цен во многом был связан с недостаточным предложением новостроек, на которое наложился ажиотажный спрос, вызванный государственной программой льготной ипотеки. С тех пор темпы ввода жилья выросли, но квартир по-прежнему не хватает. По словам руководителя Dataflat.
ru Александра Пыпина, в апреле объем предложения в новостройках вырос на 3,5%, но по сравнению с началом года сократился на 6%, а если сравнивать с апрелем 2020-го — предложение ниже на 26%.
Эксперт отмечает, что средние темпы вывода новых корпусов на 10-15% ниже значений 2019 года, когда строительная отрасль еще не перешла на эскроу-счета.
Алексей Попов из «Циана» отмечает, что первичное предложение на рынке колеблется в диапазоне 62 000-65 000 квартир и апартаментов, а в отдельные недели случаются локальные выбросы лотов, которые очень быстро разбирают. «Цифры снизились до таких значений, что старт одного-двух крупных проектов дает заметную динамику по рынку в целом.
Один стандартный корпус из 500 квартир — это уже почти один процент рынка», — рассуждает Попов. При этом новинок сейчас не меньше, чем в «спокойном» 2019 году, просто часть застройщиков не спешат выводить их на рынок, к примеру на сайт жилого комплекса или агрегатора объявлений выводится лишь несколько лотов из корпуса.
«На рынок вернулась практика «сбора заявок», «предварительных договоров» и иных действий со стороны застройщиков, которые не способствуют прозрачности рынка, — сетует Попов. — За последние месяцы не менее десяти жилых комплексов в первые дни после получения документации приносили в Росреестр десятки и сотни заключенных договоров.
То есть де-факто они присутствовали на рынке, но в его серой зоне».
В начале апреля президент Владимир Путин поручил Федеральной антимонопольной службе (ФАС) проверить ситуацию с ростом цен на жилую недвижимость. В конце месяца глава государства поставил ведомству дедлайн — до 15 мая ФАС должно завершить проверку и доложить о результатах.
«Проверки ФАС могут лучше [помочь] понять ситуацию на рынке новостроек, выявить узкие места. Однако повлиять на цены вряд ли способны. С рыночными законами не поспоришь», — говорит заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
По его мнению, снижению цен будет способствовать сокращение административных процедур, проведение аукционов по продаже участков и уменьшение налоговой нагрузки на бизнес.
«Пока что рост цен и так замедляется, особенно за пределами агломераций Москвы и Санкт-Петербурга, так что данную инициативу [президента] можно рассматривать как словесную интервенцию в рамках самосбывающегося прогноза», — рассуждает Алексей Попов.
В том, что проверка ФАС едва ли приведет к серьезным последствиям для рынка, сомневается и руководитель направлений первичной и загородной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев — девелоперы легко могут предъявить в качестве аргументов удорожание стройматериалов и дефицит рабочей силы.
«Себестоимость строительства в 2020 году в проектах комфорт-класса выросла в среднем на 40%, в премиальном [сегменте] — на 50%, — соглашается Константин Тюленев из «Инграда». — В первом квартале 2021-го рост составил 7-10%.
Со своей стороны, мы уже предоставили в антимонопольную службу все необходимые документы для того, чтобы подтвердить свою позицию в отношении ценообразования».
Опрошенные Forbes участники рынка уверены, что в ближайшие месяцы цены будут только расти. «Снижение цен в проектах с продажами через счета-эскроу — трудно реализуемое мероприятие.
Снижение цен в целом по рынку — возможно, но только при существенном росте объема нового предложения, — говорит Попов из «Циан». — Кардинального разворота в динамике цен пока не произойдет, они будут и дальше медленно увеличиваться».
По оценкам Сергея Нюхалова, на июнь прийдется пик покупательской активности.
Не изменится ситуация и после завершения программы льготной ипотеки — застройщики могут ответить на нее набором акций и спецпредложений, по которым разницу между рыночной и субсидируемой ставкой будут нивелировать в совместных программах с банками. А Константин Тюленев из «Инграда» и вовсе заверяет, что доля собственных ипотечных программ по объектам компании уже превысила долю льготной ипотеки в общем объеме сделок в соотношении 60/40.
Стагнация цен может наступить не раньше сентября. «Заметные изменения на рынке возможны осенью — если продолжится рост ключевой ставки и банки будут вынуждены вернуться к росту рыночных ипотечных ставок к уровням, которые были два года назад», — говорит Александр Пыпин из проекта Dataflat.ru .
«Перспективы таковы, что негативный эффект от отмены льготной ипотеки мы увидим только в сентябре. Ожидается спад спроса в пределах 10-15%, — констатирует Тюленев. — При этом с октября рынок начнет восстанавливаться.
Именно на этот период мы планируем вывод в реализацию новых объемов, чтобы поддержать продажи».
Объем предложения новостроек комфорт-класса в Подмосковье сокращается — новости о недвижимости на Move.Ru
С начала года объем предложения на рынке первичного жилья Подмосковья сократился на 5% и по итогам октября составил 3,86 млн кв.м. Прежде всего это произошло за счет уменьшения объема новостроек в комфорт-классе, доля которых сократилась с 80% до 75%, до отметки 2,89 млн кв.м.
- Эту тенденцию в ОПИН объясняют сохраняющимся спросом у покупателей в этом сегменте жилья, объективно комфортными условиями покупки, сформировавшимися на рынке новостроек, и сокращением темпа выхода новых проектов.
- В Аналитическом центре ОПИН уточняют, что «вымывание» комфорт-класса в Подмосковье происходит прежде всего за счет спроса в наиболее ликвидных проектах локации.
- Более того, представители власти, подводя итоги 9 месяцев 2016 года, отмечают, что число запросов на выдачу разрешений на строительство сократилось на 30%, подтверждая тенденцию сокращения количества новых проектов и, как следствие, объема предложения новостроек в области в целом.
«Безусловно, комфорт-класс по-прежнему остается наиболее популярным сегментом на рынке новостроек Подмосковья и в ближайшей перспективе мы не ожидаем кардинального изменения структуры этого рынка и снижения интереса к нему со стороны покупателя, – рассказывает Директор департамента продаж компании ОПИН Наталия Немчанинова.
– В настоящее время перед Подмосковьем с точки зрения развития региона стоит важная задача – качественного развития.
Сегодня жилые комплексы в Московской области выигрывают у столичных новостроек в аналогичном классе за счет более доступной цены и стремления девелоперов максимально уделить внимание концепции, архитектуре, использованию инновационных решений в строительстве и, конечно, условий и возможностей для покупки».
Эксперты утверждают, что гибкие условия покупки за счет минимальных ставок по господдержке на рынке новостроек Подмосковья стимулируют спрос.
Тем более, что в пределах максимальной суммы кредита по госпрограмме покупатель может рассматривать квартиры практически любой площади в классе «комфорт» в границах Московской области.
И, конечно, интересующиеся покупкой жилья, стараются войти в сделку на известных условиях господдержки (минимальная ставка — 10,7% годовых на весь срок кредитования) до окончания программы – Нового года.
«Оптимальное соотношение цена-качество в новостройках Подмосковья и гибкие механизмы покупки реализуют потенциальный спрос в сделки, – отмечает Руководитель Аналитического центра компании ОПИН Денис Бобков.
– Таким образом, уже по итогам 3-го квартала согласно данным Росреестра Подмосковья количество зарегистрированных ДДУ увеличилось на 2% по сравнению с прошлым кварталом и на 18% по отношению к аналогичному периоду 2015 года.
Логично, что в сложившихся финансовых реалиях основной объем сделок совершается именно по ипотеке».
По данным Аналитического центра ОПИН, благодаря доступным условиям покупки повышение спроса на квартиры в новостройках области до конца года может составить около 20%.
Оживление спроса в ОПИН также объясняют наступлением пика сезона деловой активности и завершением программы господдержки, которая пользуется популярностью у покупателей. Кроме того, традиционно в некризисные годы драйвером спроса были новогодние бонусы, что не исключено в текущих условиях стабилизации макроэкономических показателей.
Сегодня новостройки Подмосковья остаются наиболее стабильным сегментом рынка: на протяжении 10 месяцев средняя цена держится на том же уровне – 80 тыс. рублей.
По итогам октября средняя стоимость квадратного метра в новостройках Подмосковья класса «комфорт» оценивается в 75,3 тыс. рублей (+1% по отношению к сентябрю). Приобрести 1-комнатную квартиру в данном сегменте локации можно за 2,5-3 млн рублей.
5 главных тенденций рынка новостроек Московской области
Подмосковный рынок новостроек в последние годы сокращался, но в 2020 году наметился вектор, который вновь может привести к росту спроса на новое жилье здесь и к повышению цен. Эксперты компании «КОРТРОС» рассказывают о главных тенденциях рынка новостроек Московской области.
Новостройки Московской области
Новостройки Московской области
Источник: https://korter.ru
Новостройки в Подмосковье дорожают быстрее, чем в среднем по России
В 2020 году в большинстве регионов России отмечался рост цен на жилье. Московская область не стала исключением, и даже более того – здесь средняя стоимость квадратного метра увеличилась значительнее. В целом по России этот показатель по итогам года достиг 91 тыс.
рублей, по данным Единого ресурса застройщиков, увеличившись на 16%. В Московской области средняя стоимость квадратного метра в декабре 2019 года составляла 77 тыс. рублей, а спустя 12 месяцев она увеличилась до 98 тыс. рублей.
Таким образом, за год местные новостройки выросли в цене на 27%, тогда как в Москве первичное жилье подорожало на 20%.
Аналитики компании «КОРТРОС» связывают это с тем, что подмосковный рынок остается очень привлекательным, в том числе и в условиях кризиса, когда многие жители страны предпочитают переезжать поближе к столице, где можно рассчитывать на более высокие доходы.
Минимальная стоимость квартир в столичных новостройках даже на фоне более скромного роста цен приблизилась к психологически недоступным для многих потенциальных покупателей значениям, особенно на фоне снижения доходов в 2020 году.
Предпосылок роста спроса в 2021 году нет, и привлекательность Подмосковья сохранится. Одновременно разница в стоимости жилья в Московской области и других регионах России сократилась.
Соответственно покупатель выбирает большие возможности столичного региона, осознавая высокую степень интеграции транспортной, социальной и прочей инфраструктуры Москвы и Подмосковья.
При этом в 2020 году быстрее всего дорожало подмосковное жилье (как первичное, так и вторичное), которое находится ближе к МКАД. В ближнем Подмосковье квартиры выросли в цене за год на 24%, в среднем поясе – на 22%, в дальнем – на 18%.
Спрос на новостройки в Московской области стабилен
В 2020 году ситуация со спросом была неоднозначной в разных регионах России. В одних, например, в Татарстане, число сделок на рынке строящегося жилья выросло на 16%, в других – резко снизилось, в частности, в Ленинградской области — на 20%, а в Санкт-Петербурге – на 19%.
В Московской области ни пандемия коронавируса, ни программа субсидирования ипотеки существенно не повлияли на итоговое число договоров долевого участия, заключенных в 2020 году. По данным Росреестра, здесь были зарегистрированы 81 тыс. ДДУ, что всего на несколько сотен договоров меньше, чем в 2019 году (–1%).
В то же время спрос на вторичное жилье в Московской области в 2020 году снизился на 7%. В прошлом году в этом регионе зарегистрировали 197 тыс. договоров купли-продажи против 212 тыс. годом ранее.
Отдельно эксперты «КОРТРОС» отмечают дефицит по-настоящему качественного предложения, особенно в загородном формате, из-за отсутствия которого покупатели вынуждены искать варианты жилья, например, в Новой Москве.
В Московской области стали реже покупать новостройки в ипотеку
За последний год доля ипотеки, которую заемщики получили на покупку строящегося в Московской области жилья, заметно сократилась. По данным ЦБ РФ, в январе 2020 года в Подмосковье заключили 1,8 тыс.
ипотечных сделок на первичном рынке жилья, что составило 37% от общего числа полученных жилищных кредитов на тот период, включая займы на вторичное жилье. В декабре того же года дольщики заключили в Московской области 3,1 тыс.
ипотечных соглашений – 26% от общего числа кредитов.
Впрочем, такая же тенденция наблюдалась и в Москве. Доля новостроек на московском рынке первичного жилья за 2020 год сократилась с 48% до 37%, то есть на 11 процентных пунктов, так же, как и в Московской области.
В целом, по мнению экспертов «КОРТРОС», это связано с переориентацией части клиентов на вторичный рынок жилья. В то же время многие покупатели стремились приобретать квартиры в готовых новостройках у девелоперов.
Тем не менее покупатели новостроек сейчас чаще берут ипотеку, чем приобретают квартиры исключительно за собственные средства или в рассрочку. По данным «КОРТРОС», в январе 2020 года кредит привлекался для заключения 60% сделок на рынке новостроек, а в декабре – 68%.
В Московской области преобладает мало- и среднеэтажная застройка
Средняя этажность новостроек в Подмосковье повышается не такими быстрыми темпами, как в Москве, и остается ниже. В декабре 2020 года, по данным Единого ресурса застройщиков, этот показатель в Московской области составил 18,1 этаж, тогда как в конце 2019 года он достигал – 17,9 этажей. В Москве средняя этажность уже составила 24,7.
Между тем в Подмосковье по-прежнему преобладают мало- и среднеэтажные новостройки. На долю домов с 1–3 этажами приходится 25% строящихся корпусов. Здания с 4–8 этажами составляют 21% застройки, а среднеэтажные корпуса (9–12 этажей) – 13%. Таким образом, в сумме мало- и среднеэтажная застройка составляет 59% строящихся корпусов в Московской области.
«В последние годы запросы покупателей жилья в Московской области заметно изменились, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «КОРТРОС».
– Клиенты всё чаще хотят жить в зданиях небольшого масштаба, которые удачно вписаны в ландшафт Подмосковья и имеют соразмерные, «человеческие» габариты. Поэтому интерес к проектам с мало- и среднеэтажными домами растёт.
В Московской области они обладают более удачными видовыми характеристиками и создают ощущение загородного формата жизни. В частности, мы реализуем проект “Равновесие” в Московской области, где высота зданий ограничена 4-6 этажами».
ЖК «Равновесие» – малоэтажный квартал рядом Одинцово. В первой очереди проекта запланировано 11 монолитных домов с переменной этажностью, которые образуют закрытые дворы. Минимальная стоимость квартиры – 3,4 млн рублей за студию площадью 29 кв.м.
Предложение новостроек в Московской области сокращается
Общая площадь строящегося жилья в Московской области постепенно сокращается. По данным Единого ресурса застройщиков, в конце 2020 года этот показатель составлял 11,7 млн кв.м.
За год до этого, в декабре 2019 года, профессиональные девелоперы возводили в Подмосковье 14,6 млн кв.м. жилья. Таким образом, за год общая площадь застройки в Московской области уменьшилась на 20%.
Количество зданий при этом сократилось с 1,4 тыс. до 1 тыс.
При этом, по подсчетам экспертов «КОРТРОС», предложение новостроек, выраженное в площади продаваемых квартир, сократилось на 38% – с 2,3 млн кв.м до 1,42 млн кв. м.
Количество квартир на рынке уменьшилось с 44,6 тыс. до 26,6 тыс. (–40%). Отрасль переживает снижение конкуренции из-за ухода игроков, не справившихся с переходом на эскроу-счета и кризисом пандемии.
В первую очередь речь идет о сравнительно небольших девелоперах.
«Сокращение площади застройки создает предпосылки для дефицита новостроек в Подмосковье, – комментирует Дмитрий Железнов. – Это связано с общей для страны тенденцией к снижению девелоперской активности из-за реформы долевого строительства.
Однако нужно понимать, что из-за роста цен на жилье в пределах МКАД и в Новой Москве значительная часть потенциальных клиентов в ближайшее время может вновь переориентироваться на подмосковный рынок новостроек.
В этом случае они могут столкнуться с дефицитом предложения и, как следствие, ростом цен».
ГК «КОРТРОС» реализует проекты по созданию объектов недвижимости с уникальными характеристиками жилой среды «нового качества жизни» для российского потребителя различных сегментов.
В своей деятельности «КОРТРОС» ориентируется на интеграцию мирового опыта и адаптацию международных стандартов проектирования и строительства.
Группа участвует в государственных, региональных и ведомственных программах жилищного строительства, эффективно использует механизмы частно-государственного партнерства, создавая уникальные возможности для реализации масштабных проектов комплексного освоения территорий в различных регионах Российской Федерации и удовлетворения потребностей граждан в обеспечении жильем в рамках реализации государственных инициатив.
ГК «КОРТРОС» активно работает в различных регионах России. Проектные офисы холдинга расположены в таких крупных городах, как Москва, Cанкт-Петербург, Екатеринбург, Пермь.
ГК «КОРТРОС» также зарекомендовала себя как первопроходец в сфере внедрения «умных технологий» в строительной отрасли.
Так, 14 февраля между Минстроем РФ, центром компетенций «Умный город» и ГК «КОРТРОС» было подписано соглашение об использовании разработок компании в реализации национального проекта «Умный город».
А ранее, в январе 2019 года, соглашение об использовании разработок «КОРТРОС» было подписано с властями Перми.
В 2019 году ГК «КОРТРОС» вошла в топ-20 рейтинга самых надежных застройщиков по версии Forbes.
Предложение новостроек комфорт-класса выросло впервые за 2021 год
По подсчетам специалистов Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» объем предложения квартир комфорт-класса в новостройках «старой» Москвы впервые в 2021 году вырос по итогам мая. По результатам месяца количество лотов в экспозиции увеличилось на 11%. При этом цены на жилье комфорт-класса также продолжили рост.
В мае на рынок новостроек комфорт-класса, который составляет основной объем предложения сегмента массового жилья в старых границах Москвы, вышел наибольший в 2021 году объем нового предложения. В продажу поступило 2 жилых комплекса с экспозицией в размере 955 шт.
, а также 6 новых корпусов в уже реализуемых проектах с 628 квартирами. Таким образом, объем предложения квартир в новостройках комфорт-класса по итогам мая вырос на 11% и составил 11 978 шт.
Рост экспозиции в данном сегменте по итогам месяца произошел впервые в этом году.
А вот объем предложения новостроек стандартного класса в «старой» Москве сохранил тренд на понижение. По итогам мая экспозиция сократилась на 39% и сегодня в продаже представлено всего 130 квартир.
«В последние месяцы мы видим определенный рост девелоперской активности, – комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
– Впереди у нас остается возможно последний месяц действия текущей программы льготной ипотеки, и многие застройщики стремятся воспользоваться этим драйвером продаж и реализовать как можно больше лотов, привлекая спрос в том числе за счет нового предложения с интересным ценником на старте».
В мае 2021 года на рынке новостроек массового сегмента также продолжился и рост стоимости квадратного метра. По итогам месяца средняя стоимость предложения 1 кв. м в новостройках комфорт-класса, выросла на 2% и составила 236 950 руб.
, что очередной раз обновило максимальные значения за всю историю наблюдений.
При этом средний предлагаемый бюджет покупки квартир данного сегмента снизился на 184 230 рублей и составил 12,56 млн рублей, что свидетельствует об увеличении доли компактных квартир в продаже.
В сегменте стандартного класса стоимость квадратного метра по итогам мая выросла на 3% до 178 850 рублей. А средний предлагаемый бюджет покупки вырос на 902 370 рублей до 9,1 млн рублей. Это связано как с общим ростом цен, так и с увеличением площади оставшихся в экспозиции квартир.
Евгений Ракин
Специалист по связям с общественностью | БЕСТ-Новострой
На рынке новостроек Московского региона сформировался дефицит объектов комфорт-класса: спрос находится в диапазоне до 77% — раздел "Новости рынка"
По данным Аналитического центра и Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, на разных территориях Московского региона предложение объектов комфорт-класса составляет от 31% до 55% при спросе до 77%; стоимость 1 кв.
м жилья данной категории в старой Москве превышает аналогичный показатель в Подмосковье больше чем в 2 раза; в Новой Москве отмечен самый значительный разрыв в ценах квадратного метра жилья эконом- и комфорт-классов — 43,8%.
Специалисты по недвижимости едины во мнении, что в настоящее время комфорт-класс занимает доминирующие позиции на первичном рынке жилья Московского региона. Данный сегмент в наибольшей степени адаптирован к сегодняшним экономическим условиям и имеет неплохие перспективы роста.
Аналитики ИНКОМ-Недвижимость определили доли присутствия жилья категории «комфорт» в составе покупательского спроса и предложения в Московском регионе, а также провели анализ стоимости таких объектов на разных его территориях и сравнили ее с ценами на лоты категорий «эконом» и «бизнес».
Спрос и предложение в низших и средних ценовых сегментах: дисбаланс в комфорт-классе — до 22 п. п
Объекты класса «комфорт» являются абсолютным лидером продаж в Новой Москве: в нише спроса они занимают 77% пространства, оставляя «исчезающему виду» — экономклассу — всего 17%. При этом наблюдается очевидный дефицит предложения уровня «комфорт» — 55% от общего объема, и профицит экономичных лотов — их 40%. На бизнес-класс в Новой Москве приходится лишь 4% предложения и 5% спроса.
В границах старой Москвы также отмечен недостаток объектов комфорт-класса: при спросе в 59% предложение жилья данной категории составляет не более 50%. Обратная ситуация складывается в сегменте «бизнес», где предложение превышает спрос на 14 п. п. — соотношение выглядит как 37% к 23%. Востребованность лотов экономкласса — всего 11%, и она выше предложения на 3 п. п.
В Подмосковье к лотам комфорт-класса проявляют интерес 46% покупателей, притом что предложение такого качества занимает всего 31% от общего объема. В области зафиксирован профицит жилья в сегменте «эконом»: при 56% предложения спрос составляет не более 42%. Бизнес-классу здесь отводится 11% спроса и 12% предложения.
Стоимость 1 кв. м жилья комфорт-класса в старой Москве на 110% выше, чем в Подмосковье
В Новой Москве средняя цена квадратного метра в первичных квартирах комфорт-класса составляет 98,8 тыс. рублей, что на 72% дешевле, чем в границах старой Москвы, где 1 кв. м обходится покупателю в среднем в 169,8 тыс. рублей. Самая низкая стоимость «квадрата» у объектов данной категории зафиксирована в новостройках Московской области — 80,8 тыс. рублей: это на 110% ниже, чем в столице.
Сравнительный анализ средних ценовых показателей сопредельных категорий жилья демонстрирует наиболее существенную разницу стоимости квадратного метра объектов комфорт- и бизнес-классов в старой Москве: 169,8 тыс. рублей и 266,8 тыс. рублей соответственно; разница составляет 57%. 1 кв. м в квартирах категории «эконом» здесь стоит 119 тыс. рублей, что на 42,6% дешевле «квадрата» в лотах комфорт-класса.
В Подмосковье комфорт-класс по цене наиболее приближен к «эконому»: стоимость квадратного метра разнится всего на 22% — 80,8 тыс. рублей и 66,2 тыс. рублей соответственно. По отношению к сегменту «бизнес» с ценой 109,6 тыс. рублей за 1 кв. м жилье комфорт-класса в области дешевле на 35,5%.
В Новой Москве отмечен самый высокий разрыв в ценах 1 кв. м жилья эконом- и комфорт-классов — 43,8%, в цифровом выражении 68,7 тыс. рублей и 98,8 тыс. рублей соответственно. Квадратный метр в квартирах сегмента «бизнес» стоит 128,3 тыс. рублей, что на 29,8% выше, чем в комфорт-классе.
Средняя цена 1 кв. м жилья в новостройках Московского региона в зависимости от категории
| Категория жилья | Старая Москва | Новая Москва | Подмосковье |
| «эконом» | 119 тыс. руб. | 68,7 тыс. руб. | 66,2 тыс. руб. |
| «комфорт» | 169,8 тыс. руб. | 98,8 тыс. руб. | 80,8 тыс. руб. |
| «бизнес» | 266,8 тыс. руб. | 128,3 тыс. руб. | 109,6 тыс. руб. |
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость