Может ли арендодатель требовать оплаты ЖКХ без договора аренды?

Постановление Президиума ВАС РФ от 04.03.2014 N 17462/13 содержит оговорку о возможности пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.

ВАС РФ разъяснил, у кого возникает обязанность перед ресурсоснабжающей организацией по оплате фактически оказанных коммунальных услуг: у арендатора имущества или у собственника-арендодателя.

В рассмотренном деле по условиям договора аренды арендатор должен был заключить с ресурсоснабжающей организацией договор и оплачивать коммунальные услуги, но не сделал этого. Собственник также не заключил договор с ресурсоснабжающей организацией и не оплачивал указанные услуги.

В данной ситуации с собственника взыскивается неосновательное обогащение в размере стоимости коммунальных услуг и проценты за пользование чужими денежными средствами.

По общему правилу собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ). Иное может быть предусмотрено законом или договором. По мнению ВАС РФ, непосредственно законом на арендатора такое бремя не возложено.

Из договора аренды указанная обязанность арендатора также не может вытекать, поскольку договор регулирует отношения собственника и арендатора. На основании этого ВАС пришел к выводу, что, не оплатив оказанные коммунальные услуги, собственник неосновательно обогатился за счет ресурсоснабжающей организации (п.

1 ст. 1107 ГК РФ) и обязан возместить стоимость фактически оказанных услуг.

Известно, что в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ расходы на содержание имущества, в том числе расходы на коммунальные услуги, по общему правилу несет арендатор. Однако ВАС отметил, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (п. 3 ст. 308 ГК РФ).

Представляется, что в данной ситуации ответственность за неисполнение обязательства по содержанию имущества возникает у арендатора перед арендодателем — собственником имущества, а не перед ресурсоснабжающей организацией.

Таким образом, если арендатор не заключал договор с данной организацией от своего имени, то он не обязан оплачивать этой организации оказанные услуги несмотря на то, что являлся их потребителем.

Обязанность перед ресурсоснабжающей организацией оплатить услуги возникает у собственника имущества, даже если между ними не заключен договор на их оказание. Подобная позиция высказывалась Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 21.05.2013 N 13112/12 применительно к аренде нежилого помещения в многоквартирном доме.

Автор — эксперт компании «КонсультантПлюс» Анна Денисова.

Коммунальные расходы при аренде

И. Дубовая, аудитор ООО «Аудит-Баланс»

За «коммуналку» нужно платить. Платить должен тот, кто потребляет. Как оформить расчеты за коммунальные услуги, предоставленные арендатору? Предлагаем обзор нескольких вариантов.

  • Порядок бухгалтерского и налогового учета коммунальных расходов арендатора зависит от того, как именно производится оплата за эти услуги. На практике арендатор может заплатить за «коммуналку» разными способами:
  • напрямую, заключив договор с поставщиком коммунальных услуг;
  • через посредника (в роли посредника между производителем коммунальных услуг и их потребителем выступает арендодатель);
  • компенсируя затраты арендодателя на коммунальные расходы;
  • в составе арендной платы.

Арендатор платит напрямую

Для арендатора этот вариант самый простой и удобный. В бухгалтерском учете данные затраты квалифицируют как расходы по обычным видам деятельности (п. 7 ПБУ 10/99). А в налоговом учете затраты «на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, …отопление зданий…

» относятся прямо и сразу к материальным расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Правда есть одно «но». В разъяснениях УФНС РФ по г. Москве от 9 марта 2005 г. № 20-12/14571 сказано, что для учета расходов, например на приобретение энергии, для целей налогообложения необходимы следующие документы:

  • во-первых, договор с энергоснабжающей организацией, заключенный в соответствии с Гражданским кодексом;
  • во-вторых, документ, отражающий фактическую поставку энергии (например, счет, выставленный энергоснабжающей организацией).

Арендатор может самостоятельно оплачивать коммунальные расходы только в случае, если «коммунальщики» соглашаются подписать договор на поставку услуг (тепла, электроэнергии, воды и т. п.). Договор энергоснабжения заключается при наличии у потребителя энергопринимающего устройства, которое отвечает установленным техническим требованиям и присоединено к сетям энергоснабжающей организации (п. 2 ст. 539 ГК РФ). Как правило, арендатор не является владельцем тепло- и энергосетей, и у него нет соответствующего оборудования для получения энергии, топлива, воды. Вероятность подписания договора с арендатором невелика.

Платим через посредника

Если не удалось заключить прямой договор с энергоснабжающей организацией остается еще вариант оформить отношения при помощи договора агентирования (по типу договора комиссии).

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала (ст. 1005 ГК РФ).

При этом очень важно определиться, кто для кого является агентом.

Как правило, договор с энергоснабжающей организацией заключен арендодателем до того, как он сдал свое имущество в аренду. А «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента» (п.

6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85). Следовательно, арендодатель не может стать агентом для принципала-арендатора и исполнить поручение – покупать для последнего коммунальные услуги.

Логично предположить, что арендодатель может исполнять как агент поручение принципала-энергоснабжающей организации – заключить договор на оказание коммунальных услуг арендатору и быть посредником в расчетах. На практике такие договоры агентирования большая редкость.

Скорее можно встретить комбинированный вариант отношений. Например, один арендатор большого помещения, солидная уважаемая компания, имеет реальную возможность заключить прямые договоры с поставщиками воды, тепла, электроэнергии.

В этом случае для других, мелких арендаторов она может стать агентом по закупке коммунальных благ. Подобная ситуация возникла в ходе рассмотрения дела Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа от 23 января 2004 г. № А58-1458/ 2003-Ф02-4943/03-С1.

Заключая договор агентирования, необходимо помнить, что энергоносители продаются по государственным тарифам, завышать которые не имеет права ни один посредник.

Пример 1

ООО «Снеговик» сдает в аренду ООО «Подсолнух» складское помещение. Арендная плата составляет 5900 руб. в месяц, включая НДС – 900 руб. ООО «Снеговик» является агентом ГУП «Свет» и выполняет его поручение – предоставлять электроэнергию ООО «Подсолнух» с участием в расчетах.

Агентское вознаграждение составляет 10 процентов от стоимости электроэнергии, потребленной ООО «Подсолнух». За отчетный месяц стоимость электроэнергии потребленной арендатором составила 1180 руб., включая НДС 180 руб. Агентское вознаграждение ООО «Снеговик» составляет 118 руб.

, включая НДС 18 руб.

  1. Учет у арендодателя (агента):
  2. Дебет 62 Кредит 90-1
  3. – 5900 руб. – отражена выручка от оказания услуг по сдаче помещения в аренду;
  4. Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
  5. – 900 руб.– начислен НДС со стоимости оказываемых услуг по аренде;
  6. Дебет 51 Кредит 62
  7. – 5900 руб.– поступил на расчетный счет платеж за аренду;
  8. Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором»
  9. – 1180 руб.– поступил на расчетный счет платеж за электроэнергию;
  10. Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором» Кредит 76 субсчет «Расчеты с принципалом»
  11. – 1180 руб.– отражена задолженность перед принципалом;
  12. Дебет 76 субсчет «Расчеты с принципалом» Кредит 90-1
  13. – 118 руб.– начислено агентское вознаграждение;
  14. Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
  15. – 18 руб.– начислен НДС с агентского вознаграждения;
  16. Дебет 76 субсчет «Расчеты с принципалом» Кредит 51

– 1062 руб.– (1180 – 118) – перечислен принципалу платеж за электроэнергию, потребленную ООО «Снеговик» за вычетом агентского вознаграждения.

  • Учет у арендатора
  • Дебет 60 субсчет «Расчеты по арендной плате» Кредит 51
  • – 5900 руб. – перечислена арендная плата;
  • Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по арендной плате»
  • – 5000 руб. – отражена арендная плата согласно акту оказания услуг;
  • Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по арендной плате»
  • – 900 руб. – отражен НДС по электроэнергии на основании счет-фактуры арендодателя (агента);
  • Дебет 68 субсчет «Расчеты с бюджетом» Кредит 19
  • – 900 руб. – произведен налоговый вычет по НДС с суммы арендной платы;
  • Дебет 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии» Кредит 51
  • – 1180 руб. – перечислено за потребленную электроэнергию;
  • Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»
  • – 1000 руб. – отражена стоимость потребленной электроэнергии по акту арендодателя (агента) и его счет-фактуре;
  • Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»
  • – 180 руб. – отражен НДС по электроэнергии на основании счет-фактуры арендодателя (агента);
  • Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

– 180 руб.- произведен налоговый вычет по НДС.

Арендатор компенсирует затраты арендодателя

Арендодатель перевыставляет арендатору свои затраты по содержанию (обеспечению электроэнергией, теплом, водой и т. п.) сданного в аренду помещения.

Практика показывает, что это наиболее распространенный вариант. До недавнего времени он был довольно-таки безобидным для всех сторон – участников процесса.

Спокойную жизнь хозяйствующих субъектов нарушило письмо Минфина от 6 сентября 2005 г. № 07-05-06/234.

В нем финансисты указали, что если арендатор компенсирует расходы арендодателя по оплате электроэнергии, то счета-фактуры арендодатель арендатору выставлять не должен.

Следовательно, когда арендодатель получает счет-фактуру от энергоснабжающей организации, то в книге покупок его надо зарегистрировать без учета стоимости электроэнергии, потребленной арендатором.

Читайте также:  В Москве началось благоустройство 10 набережных

https://www.youtube.com/watch?v=C5YhmIYsWJc\u0026t=313s

Несмотря на то, что в вышеуказанном письме речь шла о компенсации расходов на электроэнергию, выводы финансистов можно распространить и на компенсацию других видов коммунальных расходов.

Это следует из статьи 548 Гражданского кодекса.

В ней указано, что правила договора энергоснабжения применяются и к отношениям снабжения тепловой энергией, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими аналогичными товарами.

Те же самые указания по учету НДС с сумм перевыставляемых арендатору коммунальных платежей были даны и в письме Минфина от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52.

Арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию (постановление Президиума ВАС от 6 апреля 2000 г. № 7349/99).

Приводя этот довод, чиновники Минфина считают, что компенсацию затрат арендодателя нельзя относить к операциям по реализации товаров для целей НДС. Это значит, что данные операции объектом налогообложения НДС не являются.

Суммы НДС, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг), в случае их использования для осуществления операций, не облагаемых НДС, к вычету не принимаются. Их необходимо учитывать в стоимости этих товаров (п. 2 ст. 170 НК РФ).

Пример 2

В бухгалтерию ООО «Снеговик» поступили документы от энергетической компании ГУП «Свет» за электроэнергию на сумму 11 800 руб., в том числе НДС 1800 руб. При распределении данных затрат было установлено, что их часть в размере 1180 руб., в том числе НДС 180 руб. необходимо перевыставить арендатору ООО «Подсолнух».

  1. Учет у арендодателя:
  2. Дебет 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии» Кредит 51
  3. – 11 800 руб. – перечислено за электроэнергию энергетической компании;
  4. Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»
  5. – 9000 руб. (10 000 – 1000) – отражена задолженность перед энергетической компанией по электроэнергии, полученной для собственных нужд;
  6. Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»
  7. – 1620 руб.– (1800 – 180) – отражен предъявленный поставщиком НДС;
  8. В этот же момент счет-фактуру поставщика необходимо зарегистрировать в журнале учета полученных счетов-фактур.
  9. Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
  10. – 1620 руб. (1800 – 180) – принят к вычету НДС, относящийся к электроэнергии полученной для собственных нужд, эта сумма НДС отражена в книге покупок;
  11. Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором» Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»
  12. – 1180 руб. – отражена задолженность арендатора за потребленную электроэнергию;
  13. Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором»

–1180 руб.– поступили деньги в возмещение расходов арендодателя на оплату электроэнергии, потребленной арендатором.

  • Учет у арендатора:
  • Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»
  • – 1180 руб. – отражена задолженность перед арендодателем по компенсации затрат на электроэнергию;
  • Дебет 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии» Кредит 51

– 1180 руб. – перечислено за электроэнергию.

Поскольку определение понятия «компенсация» в бухгалтерском законодательстве отсутствует, возможны разночтения. Есть мнение, что в данном случае компенсация расходов на оплату электроэнергии, потребленной арендатором, является доходом арендодателя.

Соответственно в бухгалтерском учете арендодателя «напрашивается» проводка с применением счета 91 «Прочие доходы и расходы».

Замена синтетического счета в данном случае не приводит к каким-либо фискальным последствиям и не считается грубым нарушением правил ведения бухгалтерского учета.

«Коммуналка» в составе арендной платы

Это самый простой и не вызывающий на практике споров с налоговыми инспекциями вариант. Все поступления от арендатора будут квалифицироваться как доходы от реализации услуг по сдаче в аренду помещений. А коммунальные расходы просто включены в состав арендной платы.

Затраты арендатора по оплате счетов коммунальных служб (в том числе и за электроэнергию) можно целиком учесть в составе операционных расходов или расходов по обычным видам деятельности. Выбор статьи зависит от специализации арендодателя.

Если сдача в аренду это основной профиль организации, значит, расходы будут «обычными». Компенсация этих затрат произойдет не явно, а через арендные платежи.

Цена аренды в этом случае складывается из фиксированной части (собственно арендная плата) и из переменной части (плата за «коммуналку»).

Пример 3

ООО «Снеговик» сдает помещение в аренду (это основной вид деятельности ООО «Снеговик») ООО «Подсолнух» за 5900 руб. в месяц, в том числе НДС 18 процентов – 900 руб. Затраты на электроэнергию включаются в стоимость арендной платы.

В бухгалтерию ООО «Снеговик» поступили документы от энергетической компании ГУП «Свет» за электроэнергию на сумму 11 800 руб., в том числе НДС 1800 руб. Из этой суммы на долю ООО «Подсолнух» приходится 1180 руб., включая НДС 180 руб.

  1. Учет у арендодателя:
  2. Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»
  3. – 10 000 руб. – отражена задолженность перед энергетической компанией по электроэнергии;
  4. Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»
  5. – 1800 руб. – отражен предъявленный поставщиком НДС;
  6. Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
  7. – 1800 руб. – принят к вычету НДС, относящийся к электроэнергии полученной для собственных нужд, вся сумма входящего НДС отражена в книге покупок;
  8. Дебет 62 Кредит 90-1
  9. – 7080 руб. – (5900 + 1180) отражена выручка от оказания услуг по сдаче помещения в аренду;
  10. Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
  11. – 1080 руб. начислен НДС с выручки от сдачи помещения в аренду;
  12. Дебет 51 Кредит 62

–7080 руб.– поступила выручка от сдачи помещения в аренду.

  • Учет у арендатора:
  • Дебет 20 Кредит 60 «Расчеты по арендной плате»
  • – 6000 руб. (5000 + 1000)– отражена арендная плата согласно акту оказания услуг;
  • Дебет 19 Кредит 60 «Расчеты по арендной плате»
  • – 1080 руб. – (900 + 180) – отражен НДС по арендной плате на основании счет-фактуры арендодателя;
  • Дебет 68 «Расчеты с бюджетом» Кредит 19
  • – 1080 руб.– поставлен к вычету НДС с суммы арендной платы;
  • Дебет 60 Кредит 51

– 7080 руб.– перечислена арендная плата арендодателю.

Сдача квартиры без договора. Чем рискуют собственник и жильцы?

«Экспресс газета» отвечает на актуальные, неудобные и неожиданные вопросы. Сегодня юристы расскажут о том, чем рискуют арендодатели, когда сдают квартиру или комнату в аренду без договора, а чем — арендаторы.

— Во-первых, помните, что сдавать жилье в аренду может только собственник либо представитель собственника, который имеет нотариальную доверенность. Если квартира принадлежит в долевом соотношении нескольких гражданам, то на сдачу жилья в аренду необходимо согласие всех.

Арендодатель и арендатор регулируют отношения с помощью договора аренды жилого помещения. В этом документе должны быть отражены «существенные» условия: предмет договора, срок аренды и цена. Именно они обязательны для включения в договор. Без них, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается незаключенным.

Помимо «существенных» в договоре можно отразить «обычные» и «случайные» условия — главное, чтобы они не нарушали законодательство РФ и права и свободы сторон.

Договор составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. Если договор заключен на срок не более 11 месяцев, то его необязательно регистрировать в Росреестре.

Регистрация договора аренды помещения в Росреестре накладывает определенные обременения на недвижимость — например, на срок действия договора квартиру нельзя будет сдать еще раз или продать.

На это стоит обратить внимание арендаторам, если вы не хотите, чтобы вас неожиданно выселили, потому что квартиру продали.

Можно ли сдавать и снимать квартиру без договора?

На вопрос, можно ли сдавать квартиру без договора, нет однозначного ответа. Законом не предусмотрены санкции за несоставление договора аренды ни для арендодателя, ни для жильца. Согласно гражданскому кодексу РФ — в частности, ст.

609 ГК РФ, — для этого вида отношений предусмотрена простая письменная форма договора. Но помните, что договор — это документ.

И если у вас с жильцами или собственниками возникнут разногласия и дело дойдет до суда, то договор сыграет важную роль.

Также помните, что в суде не принимаются во внимание свидетельские показания, а только расписки в получении денежных средств, акты приема-передачи, квитанции об оплате и так далее.

Сдача квартиры в аренду облагается налогом?

Сдача жилья в аренду — это вид получения прибыли, с которой по общим правилам вы должны платить налог в размере 13%.

Владелец должен ежегодно предоставлять в налоговую декларацию о доходах как физическое лицо, если он не является предпринимателем, и уплачивать в казну налог.

Уклонение от уплаты налогов влечет за собой штраф от 20 до 40% задолженности и начисления пеней за каждый день просрочки. А злостные неплательщики могут быть привлечены даже к уголовной ответственности.

Отслеживает ли налоговая служба сдачу жилья в аренду?

Налоговая служба не отслеживает сдачу жилья в аренду, но может через государственные органы выяснять, сдается жилье или нет. Доказать факт получения денег за пользование жилищем очень сложно.

Если только налоговые инспекторы получат документы, подтверждающие передачу денег за аренду — например, расписки.

В противном случае собственник всегда может заявить, что пустил человека пожить бесплатно и никакого дохода от этого не имеет.

Читайте также:  Где в россии вторичка дешевле новостроек, а где дороже?

Главное, что нужно зафиксировать в договоре, — порядок досрочного расторжения соглашения

— В договорах аренды должны быть четко прописаны условия проживания арендатора: кто может находиться в помещении (наниматель, члены семьи, гости), имеет ли он право жить с животными и какими именно и так далее.

Но самое главное, что нужно зафиксировать в договоре, — порядок досрочного расторжения соглашения. Большинство спорных ситуаций возникают именно из-за этого. Допустим, жилец по каким-то причинам не может или не хочет оплачивать аренду либо собственник решил продать квартиру и арендатору нужно съехать в кратчайшие сроки.

Важно прописать в договоре штрафные санкции за нарушения условий соглашения: остается ли обеспечительный платеж у арендодателя, за какой период времени арендатор должен сообщить собственнику, что не будет снимать жилье, и прочее. В моей практике был случай, когда покупатель квартиры был готов заплатить большие отступные, лишь бы арендатор съехал, и жилье продали без обременений.

Также арендодателю стоит помнить о том, что он должен платить налог со сдачи жилья, и уклонение от уплаты налогов — нарушение Уголовного кодекса, которое влечет за собой уголовную ответственность.

На самом деле налоговые службы могут узнать о сдаче квартиры в аренду даже без заключения договора. Выявить это очень просто, проследив операции по банковским картам. Правоохранительные органы используют системность платежей (регулярность, одинаковая сумма) при доказательстве арендных отношений между собственником и арендатором.

Письменный договор защищает как арендодателя, так и арендатора

— Сдача квартиры или комнаты — довольно распространенный способ получения прибыли. Одним он приносит дополнительный заработок, а для других становится полноценным бизнесом.

Отношения по найму (аренде) жилого помещения регулируются Гражданским кодексом РФ, в котором указано, что договор найма должен заключаться в письменной форме. Нотариальное удостоверение договора законом не требуется, однако может быть сделано по соглашению между собственником и будущим жильцом.

В договоре найма жилого помещения должны быть указаны такие существенные условия, как:

  • Предмет договора, к которому относится само помещение, обстановка в помещении (мебель, бытовая техника, которые могут быть поименованы в приложении к договору), общее санитарное состояние помещения.
  • Круг лиц, которые получают право пользоваться по найму жилым помещением вместе с арендатором.
  • Размер ежемесячной арендной платы, сроки и порядок ее внесения, а также порядок оплаты коммунальных платежей, внесения и возврата депозитного платежа.
  • Если квартира не является собственностью арендодателя, то документ, на основании которого он вправе сдавать жилье в аренду.
  • Срок аренды жилого помещения, а также порядок продления и (или) досрочного расторжения договора.

Поскольку договор аренды жилого помещения по общему правилу не подлежит государственной регистрации, многие не придают значения как содержанию самого договора, так и сопутствующим его исполнению обстоятельствам (например, наличие расписки, подтверждающей внесение платы).

Без письменного договора незащищенными могут оказаться как арендодатель, так и арендатор. Первый при невыполнении обязанностей по внесению платежей не сможет доказать размер задолженности, а также рассчитать ее в случае необходимости обращения в суд. В случае порчи имущества в квартире он также не сможет доказывать убытки.

Арендатор, если не будет требовать расписок или других приходных документов, может попасть в ситуацию, когда на него незаконно подадут иск о взыскании задолженности по договору аренды либо беспричинно выселят из квартиры.

Многие не составляют и не регистрируют договор в органах Росреестра, уклоняясь от уплаты налогов на полученную прибыль. Однако налоговая может узнать о том, что жилье в аренде и без договора: от правоохранительных органов, бдительных соседей, управляющих компаний или ТСЖ.

Подобные сведения могут поступать в налоговый орган из подразделений по вопросам миграции (каждый иностранец должен указать свое место жительства при постановке на миграционный учет, нередко у него требуют и договор найма жилого помещения). Если налоговый орган проводит выездную проверку риелторского агентства, то информация о проводимых сделках также может попасть к налоговикам.

Полина Щекина

ЕСТЬ ВОПРОС   жилье   законы   квартира   мнение эксперта   юрист

Кто должен платить за коммуналку в съемной квартире – арендатор или арендодатель?

Часто коммуналка уже входит в стоимость аренды. Коллаж: МИР КВАРТИР

Но, когда заходит речь об аренде квартиры, то между владельцем жилья и нанимателем часто возникает спор на тему, кто же должен платить за коммуналку.

Когда арендатор «на счетчике»

Обычно собственник и наниматель делят расходы на содержание дома, квартиры или другой жилой недвижимости.

Собственник и арендатор по соглашению могут разделить оплату счетов ЖКХ. kp.by

Арендатор оплачивает:

  • КУ по счетчику — водоснабжение, электроэнергия, газоснабжение;
  • КУ по тарифу — канализация, вывоз мусора, обслуживание лифта;
  • телекоммуникационные услуги — телефон, ТВ, интернет.

Собственник оплачивает:

  • отопление;
  • взносы на капитальный ремонт;
  • оплата за техобслуживание.

То есть вы оплачиваете найм жилья и отдельно счета на коммунальные услуги, которыми пользовались. Расчет выполняется по показаниям счетчиков учета или тарифу, если речь идет о телекоммуникациях.

Так вы контролируете потребление ресурсов, то есть свои расходы на коммуналку. Но если по каким-либо причинам не сможете оплатить услуги ЖКХ, то арендатор вправе расторгнуть договор аренды досрочно.

Кто хозяин – тот и платит

Реже, но практикуют еще один вариант оплаты ЖКХ, когда стоимость КУ включают в аренду. То есть, вы платите хозяину квартиры фиксированную сумму, а он уже сам оплачивает коммуналку.

Договариваться об оплате коммуналки лучше «на берегу». vr-gazeta.ru

С одной стороны, собственник жилья исключает риски неплатежей, с другой — его доходы сократятся с наступлением традиционного сезонного увеличения тарифов ЖКХ.

В договор отдельной строкой

В объявлениях о сдаче жилья, когда пишут об оплате, то упоминают аренду и коммуналку. Вас может устроить сумма, но не исключено, что уже первый счет, полученный вами в арендованной квартире, вызовет панику.

Счет за коммуналку может составить до 20% арендной платы. vr-gazeta.ru

Нередко собственники жилья замалчивают этот вопрос и перекладывают на плечи арендатора все расходы ЖКХ. А прибавка к аренде может быть весьма ощутимой, особенно если в квартире зарегистрировано несколько человек.

Какие коммунальные платежи платит арендатор квартиры

Многие жители России знакомы с вопросом аренды жилья, где помимо арендной платы съемщик должен оплачивать коммунальные услуги. Согласно законодательным актам рассчитывается тот, кто пользуется услугами ЖКХ. Но стороны, заключая соглашение, способны изменить данный порядок. Поэтому нередко встречаются ситуации, когда коммунальные платежи включены в стоимость аренды.

Что относится к коммунальным платежам при аренде

Ежемесячно люди должны оплачивать ресурсы, потребленные в течение определенного периода времени.

Что входит в коммуналку:

  1. Отопление.
  2. Газоснабжение.
  3. Электричество.
  4. Обеспечение горячей и холодной водой.
  5. Вывоз мусора.
  6. Содержание и обеспечение сохранности общего имущества.

За это люди должны рассчитываться с УК ежемесячно, в противном случае жилье будет отсоединено от общих сетей. При этом не важно, кто не платит владелец или временно проживающий, если задолженность не будет устранена в срок, будут применены соответствующие меры.

Кто должен оплачивать квартплату по закону

Граждане, владеющие недвижимостью, имеют определенные права и обязанности. Человек согласно статье 155 ЖК[1] должен вносить плату за сервис ЖКХ. При просрочке оплаты, задолженность взыскивается с нарушителя в судебном порядке, если он не докажет, что сервисом пользовался другой человек, который и одолжен был исполнять обязательства.

Вопрос, кто вносит коммуналку при аренде квартиры или дома, интересует многих людей. Граждане обладают полной свободой воли, поэтому при заключении договора жилищного найма должны быть решены данные вопросы. Соглашение необходимо оформить у нотариуса, тогда документ будет иметь еще большую силу.

При этом рекомендуется указать не только то, кто платит квартплату, но и когда должна вноситься сумма и в каком размере. Также следует указать, может ли при определенных обстоятельствах одна сторона рассчитаться за другую.

Например, при возникновении непредвиденных ситуаций, временной нетрудоспособности и т.д.

Возложение обязательства на арендатора

Собственник вправе установить более высокую стоимость аренды, если в составе платы будет стоимость обслуживания ЖКУ.

Такие условия позволят ему избежать проблем с поставщиком, так как он будет полностью сам контролировать погашение долга.

Но в таком случае могут возникнуть ситуации, когда квартплата станет слишком высокой, и квартиросъемщики не смогут не контролировать расход ресурсов. Поэтому тут лучше разделить платежи следующим образом:

Так можно будет заранее предупредить возникновение конфликтов, и избежать образования просрочки. Если же арендатор не платит коммунальные платежи, то он и будет привлечен к наказанию.

Возложение обязанности на квартиранта

Должен ли рассчитываться квартирант зависит от условий договоренности. Если в соглашении указан пункт, возлагающий данную обязанность на арендодателя, то перечислять ежемесячную плату должен будет вносить арендатор. И при образовании задолженности, платеж и пеня будет взыскана с нанимателя.

Что если квартиросъемщик нарушил сделку

Владелец жилого помещения должен исполнять требования, указанные в глава 234 ГК РФ[2] и статье 224 Налогового законодательства[3].Собственник обязан рассчитываться за сервис, вовремя вносить налог и не нарушать права других граждан. При образовании просрочки по налогу и коммуналке к ответственности привлекается именно владелец.

Если долг образовался не по его вине, то потребуется доказывать факт образования просрочки при сдаче помещения. Поэтому чтобы избежать этих проблем арендодателю следует контролировать исполнение обязанностей квартиросъемщиком. Можно потребовать арендодателя присылать каждый месяц квитанции, так как заставить нарушителя погасить задолженность достаточно сложно.

Читайте также:  10 знаменитых книг о домах и квартирах

Если жилец отказывается исполнять это обязательство и не перечисляет коммунальные платежи, то арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор и выселить нарушителя, и в судебном порядке взыскать долг и неустойку. Прежде чем обращаться в суд, пострадавшему следует направить должнику досудебную претензию. Если первичное требование будет проигнорировано, то можно писать исковое заявление.

Расходы по содержанию недвижимости могут быть разделены между нанимателем и владельцем, при этом суммы могут быть фиксированные. Либо обязательство может быть полностью возложено на одну из сторон конфликта.

Важно включить в договор все условия устной договоренности, чтобы после не возникало недоразумений.

Исполнение условий договора регулируется нормами главы 25 Гражданского кодекса РФ[4], и при их нарушении виновные привлекаются к гражданско-правовой ответственности.

Собственник или арендатор должен платить ЖКУ? Управляющая компания обратилась в суд по задолженности по ЖКУ

Есть вопросы? Поможем! (812) 385-05-33 ежедневно с 9:00 до 18:00

Все объекты недвижимости подключены к коммунальным ресурсам. Владельцы помещений обязаны оплачивать услуги по обеспечению водой, теплом, канализацией, нести расходы за содержание общих площадей в здании. Но кто должен брать на себя бремя по оплате ЖКУ, если объект сдается в аренду: владелец или арендатор? Собственник и арендатор отказываются оплачивать — что делать в этом случае управляющей компании? Выход один — обратиться в суд. Рассмотрим пример такого разбирательства и найдем ответы на вопросы в решении. Арбитражный суд Приморского края рассмотрел дело по иску ООО «Жилфонд» к Дальневосточному управлению имущественных отношений Минобороны РФ о взыскании 65 тыс. руб. задолженности за содержание помещений в многоквартирном доме (далее — МКД). Должник отказался компенсировать затраты управляющей компании по теплоэнергии. В свое оправдание он привел следующие доводы:

  • Не доказана принадлежность спорных помещений Управлению;
  • Спорные платежи должны быть выплачены арендатором;
  • Нет доказательств оказания услуг ООО «Жилфонд» в спорный период;
  • Истец не принимал меры по досудебному урегулированию споров.

По мнению ответчика, государственные здания финансируются из средств государства на основании сметы. При этом она не предусматривает оплату услуг управляющих компаний. Между Минобороны РФ и ООО «Жилфонд» заключено соглашение об управлении специализированными зданиями воинских частей в Приморском крае. В соответствии с договором, УК должна проводить техобслуживание объектов, обеспечивать их коммунальными ресурсами. При этом здания были арендованы третьим лицом — ООО «Альфа» для использования под магазин. Балансодержателем объектов является Дальневосточное управление имущественных отношений Минобороны, на которое возложено содержание объектов недвижимости, находящихся во владении Минобороны РФ. Коммунальные услуги на день рассмотрения по спорному дому оказывает УК «Жилфонд», по мнению руководства которого расходы за отопление в размере 65 тыс. руб. должны возмещаться собственником недвижимых объектов. При рассмотрении дела суд руководствовался следующими положениями законодательства:

  • ст. 210, 249 ГК РФ, согласно которой владелец обязан содержать имущество за свой счет;
  • ст. 214 ГК РФ, в соответствии с которой к государственной собственности относятся объекты недвижимости, принадлежащие РФ или субъектам РФ на праве собственности;
  • ст. 296 ГК РФ, по которой организации могут владеть объектами недвижимости на правах оперативного управления.

В данном случае ООО «Альфа» является арендатором объекта, находящегося в собственности государства. При этом управление имуществом осуществляется Минобороны РФ через Дальневосточное управление имущественных отношений министерства. Таким образом, спорное имущество используется учреждением на праве оперативного управления. Согласно п. 1 ст. 296 ГК РФ, организация, на балансе которого закреплено имущество на праве оперативного управления, использует его в соответствии с назначением. Положения ст. 210, 296 ГК РФ обязывают организации, которым имущество принадлежит на праве оперативного управления, содержать такое имущество на основании ЖК РФ. Согласно постановлению правительства от 05.01.1998 № 3, гос. органы содержат недвижимость за счет средств, предусмотренных сметой. Таким образом, затраты на содержание зданий, принадлежащих организациям на праве оперативного владения, должны ложиться на такие организации. Как следует из ст. 39 ЖК РФ, затраты за содержание общего имущества в МКД несут собственники жилья и нежилых помещений. Обязательство по содержанию общего имущества возникает на основании права собственности и не зависит от особенностей эксплуатации имущества. В рассматриваемой ситуации Дальневосточное управление является владельцем объектов недвижимости на праве оперативного управления, потребляет коммунальные ресурсы и пользуется услугами УК «Жилфонд». Следовательно, у него есть обязанность возмещать затраты УК по содержанию, ремонту помещений.

ООО «Жилфонд» представил суду документы, доказывающие задолженность Дальневосточного управления за коммунальные услуги в размере 65 тыс. руб. При этом ответчик не предоставил доказательств того, что услуги оказаны не полностью или некачественно.

Согласно позиции ответчика, в спорный период имущество сдавалось арендатору, который должен был заключить договор на пользование коммунальными ресурсами с управляющей компанией. Однако данный момент не является поводом для возложения обязанностей по оплате коммунальных услуг на организацию-арендатора, если им не заключены договора с ресурсоснабжающей компанией. При этом в ГК РФ отсутствуют положения о возникновении у арендатора обязательства по оплате коммунальных услуг на основании арендного договора. Обязанность по содержанию объекта недвижимости ложится на арендодателя, а не на управляющую компанию или ресурсоснабжающую организацию. В данном случае ООО «Жилфонд» не является стороной арендного договора, поэтому не может требовать возместить расходы по оплате отопления с арендатора. Договорные отношения по аренде не освобождают собственника от оплаты коммунальных услуг. Следовательно, нет законных оснований требовать оплату у арендатора — ООО «Альфа». Таким образом, расходы за коммунальные услуги должен нести собственник помещения — Дальневосточное управление имущественных отношений Минобороны.

Суд также отклонил довод ответчика о том, что счета на оплату от ООО «Жилфонд» он не получал, так как владелец недвижимости обязан оплачивать коммунальные услуги, независимо от того, получал или нет платежные документы.

Досудебный порядок урегулирования вопроса необходим для того, чтобы стороны сами могли разрешить конфликт и прийти к определенному соглашению. Применение такого порядка позволяет сторонам соблюсти интересы друг друга, не обращаясь в суд. В рассматриваемом случае, ответчик, Дальневосточное управление, после получения искового заявления мог оплатить задолженность и избежать по результатам рассмотрения спора судебных издержек. Так как ответчик не захотел в добровольном порядке возместить расходы УК, не принял меры по урегулированию спора после получения искового заявления, суд не нашел оснований признавать нарушенным порядок досудебного решения спора. Кроме того, Дальневосточное управление не может быть освобождено от оплаты затрат на отопление из-за отсутствия финансирования. Возможность досудебного разрешения спора предусмотрена ст. 4 АПК РФ, ст. 132 ГПК РФ. Суды принимают заявления от лиц только при соблюдении порядка досудебного урегулирования, кроме следующих споров:

  • Связанных с установлением юридически значимых фактов;
  • Касающихся присуждения возмещения за несоблюдение права на судопроизводство либо на исполнение решения суда;
  • О банкротстве;
  • Корпоративных;
  • О защите интересов;
  • Об исполнении актов судов иностранных государств и т.д.

Если попытка досудебного разрешения экономического вопроса не привела к результатам, организация обращается в суд с заявлением в письменном или электронном виде. Необходимо приложить документы:

  • Об оплате госпошлины (ее размер зависит от конкретного разбираемого случая);
  • Подтверждающие соблюдение порядка досудебного разрешения спора;
  • Документы, подтверждающие основания, по которым лицо обращается в суд;
  • Расчет суммы, которую заявитель намерен взыскать.

Кроме того, в обязательном порядке требуется приложить подтверждение вручения заявления другим сторонам дела. Истец потребовал возместить расходы в сумме 65 тыс. руб. Однако с этой суммой Дальневосточное управление не согласилось. При этом суду госучреждение не представило контррасчет, а также иные документы, доказывающие неверность суммы долга. По закону, каждая сторона спора доказывает свои доводы достоверными документами. В данном случае довод о неверности взыскиваемой суммы являлся голословным утверждением, которое не подтверждается никакими документами ответчика.

Так как доказательства оплаты коммунальных услуг не предоставлены, имущество находится в оперативном управлении и сдается в аренду, суд встал на сторону ООО «Жилфонд» и удовлетворил требование о взыскании 65 тыс. руб.

Как следует из рассмотренного дела, оплата услуг ЖКХ является обязанностью владельца имущества, сдаваемого в аренду. Более того, у арендодателя была возможность переложить бремя расходов по коммунальным услугам на арендатора, предусмотрев эти моменты в договоре аренды. Так как ООО «Жилфонд» не являлось стороной этого договора, общество правильно определило плательщиком расходов за содержание недвижимости его собственника.

Налицо в данном споре ошибки ответчика. Дальневосточное управление имуществом Минобороны РФ не представило суду ни одного документа в обоснование своих возражений. Недоказанные доводы не имеют для суда юридической силы.

Таким образом, ответчик должен был выполнить свой расчет расходов, доказать обязанность арендатора по оплате ЖКУ соответствующим договором или решить спор с УК в досудебном порядке, избежав тем самым дополнительных судебных издержек.

Доводы ответчика о том, что спорное имущество ему не принадлежит, «Жилфонд» в спорный период услуги не оказывало, также суду ничем не были подтверждены.

Количество показов: 900

23.10.2019

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *