Мнение: застройщики смогут завершить 80% проектов без эскроу

Финансирование строительной отрасли с 1 июля 2019 года будет осуществляться только через эскроу-счета, поэтому президент Путин на встрече с бизнесом обратил внимание на необходимость слаженной работы банков и застройщиков. Как считают эксперты, переход на эскроу-счета позволяет зачистить рынок жилья от серых схем недобросовестных застройщиков.

Мнение: застройщики смогут завершить 80% проектов без эскроу

Переход на эскроу-счета 

Банкам и застройщикам необходимо слаженно работать по новому механизму финансирования строительства, чтобы наращивать его темпы, а не снижать, заявил президент РФ Владимир Путин на пленарном заседании съезда Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП). Он подчеркнул, что важнейшее значение в этом процессе имеет создание стимулов для банков кредитовать стройку.

Напомним, что с 1 июля 2019 года застройщики лишатся возможности привлекать деньги граждан напрямую. Финансирование будет осуществляться через эскроу-счета, доступ к которым станет невозможным до момента ввода объекта в эксплуатацию.

«Я не думаю, что переход на эскроу-счета может как-то серьезно повлиять на объемы ввода жилья. Для тех застройщиков, которые строили добросовестно и направляли денежные средства дольщиков на строительство, использование эскроу-счетов станет лишь вопросом техники. Конечно, могут быть какие-то сложности технического характера, но это ни столь серьезная проблема.

Переход на новый механизм финансирования в большей степени направлен на тех застройщиков, которые строили недобросовестно и не вводили в сроки жилье, а также не исполняли другие обязательства перед дольщиками.

Главная цель перехода на эскроу-счета – это в максимальной степени исключить недобросовестное поведение на рынке», — считает генеральный директор компании «РД-Центр», эксперт рынка недвижимости Наталья Словесникова.

Мнение: застройщики смогут завершить 80% проектов без эскроу

Рейтинговые требования для банков

Чуть ранее Минстрой предложил изменить рейтинговые требования для российских банков, открывающих эскроу-счета для финансирования строительства.

Согласно предложениям профильного ведомства, на текущий момент минимальный рейтинг банка для открытия эскроу-счета должен составлять А- и под него попадают 35 банков.

Но после предлагаемых поправок такое право получат банки с рейтингом не ниже ВВВ-,  что практически вдвое позволит увеличить список банков, работающих с эскроу-счетами.

Как объяснил нам финансовый аналитик компании «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин, новая инициатива связана с тем, что у банков недостаточно ресурсов с точки зрения нормативов, это не позволяет им удовлетворить спрос в рамках нового механизма. Но решение по изменению подхода к оценке банков для открытия эскроу-счетов может принять только Центробанк.

«И хотя эскроу-счета является новым для российской строительной отрасли механизмом, застройщикам теперь придется работать именно по нему, потому что другого пути нет. Все должны перейти на эскроу-счета, а незавершенные проекты предстоит завершать. Что касается перспектив роста по вводу жилья, то сам Минстрой ранее наоборот уменьшил прогноз по строительству новой жилой недвижимости.

В министерстве связывают это не только с переходом на новый механизм, но и с динамикой доходов населения и наличием платежеспособного спроса.

Сам  механизм перехода на эскроу-счета не является проблемой, гораздо важнее для роста строительства доходы населения.

Люди опасаются, что они не смогут взять кредит и купить жилье, а без кредитов мало, кто может себе позволить такую покупку», — объясняет старший научный сотрудник Института социального анализа и прогнозирования РАНХиГС Александра Бурдяк.

Мнение: застройщики смогут завершить 80% проектов без эскроу

Стоимость жилья 

Эксперты соглашаются, что эскроу-счета предоставляют гарантии при покупке квартиры, минимизируя риски для граждан столкнуться с недостроем и потерять деньги. Но теперь застройщики вынуждены будут привлекать на свои проекты кредитные деньги, платя проценты банкам. Все это может оказать влияние на стоимость жилой недвижимости.

По мнению Бурдяк, с точки зрения общей логики экономических процессов стоимость жилья должна вырасти, так как появляется новая составляющая  — стоимость банковского кредита. Если раньше люди вкладывали свои деньги и застройки пользовались ими, ничего не давая взамен, то сейчас им придется платить банкам. Хотя многое в стоимости квадратного метра зависит от баланса спроса и предложения.

Но некоторые эксперты уверены, что на фундаментальном уровне ничего не изменится. Как считает Нигматуллин, для честных застройщиков ситуация наоборот даже улучшится.

С ним соглашается Наталья Словесникова, считая, что в новом механизме нет таких расходов, которые существенно могли бы повлиять на стоимость квадратного метра.

Другой вопрос — воспользуются ли застройщики или нет ситуацией на рынке, чтобы изменить ценовую политику. Но, по мнению эксперта, это всего лишь маркетинговый инструмент, а никак не прямые расходы.

Андрей Петров

"Переход на счета эскроу состоялся успешно": эксперты о проектном финансировании в строительстве

Мнение: застройщики смогут завершить 80% проектов без эскроу

Переход на проектное финансирование в строительной отрасли в России проходит успешно. По новой схеме через эскроу-счета возводится уже более 21% жилья. Такие данные приводит компания ДОМ.РФ. Отраслевые эксперты согласны с подобными выводами и уверены, что все опасения застройщиков и игроков на этом рынке не подтвердились.

Напомним, с 1 июля 2019 года все застройщики обязаны работать по новой схеме.

Теперь они должны привлекать средства на строительство объектов жилья у банков, а доступ к средствам дольщиков у них появляется только после сдачи недвижимости в эксплуатацию.

Такая схема выгодна как и гражданам, вкладывающим свои деньги в строительство, так и отрасли в целом — практически полностью исключаются риски, связанные с мошенничеством и недобросовестным исполнением обязательств строительными компаниями.

Директор Центра стратегий и программ (НИУ ВШЭ) Павел Рудник считает, что правительству России удалось обеспечить стопроцентную защиту прав граждан в этой сфере, при этом не оказывая сильного давления на застройщиков, как это наблюдается в других развитых странах.

Хочу сказать, что правительству удалось выбрать оптимальное решение для России. Оно одновременно обеспечивает и полную, стопроцентную защиту прав граждан, и возможность снижения ставок для застройщиков. В развитых странах действуют даже более жесткие системы – когда на специальном счете хранится только небольшой (порядка 10-20%) авансовый платеж покупателя, а основная сумма вносится только после ввода дома в эксплуатацию. Такая система характерна, например, для США, Великобритании и Канады. У нас правительство пошло по более мягкому пути и разрешило привлекать на эскроу-счета полную стоимость будущего жилья. Это позволяет предоставлять застройщикам специальные ставки ниже рыночного уровня – 3-4%. Мнение: застройщики смогут завершить 80% проектов без эскроуСхема проектного финансирования долевого строительства в РФ

Большинство экспертов сходятся во мнении, что властям страны удалось всего за полгода создать уникальную ситуацию, в которой соблюдены интересы практически всех участников отрасли — от обычных граждан, вкладывающих деньги, до небольших и средних строительных компаний, которые заметно снизили свои риски при реализации проектов жилищного правительства и получили доступ к расширенной линейке банковских кредитов.

Полученные оценки условий перехода на проектное финансирование внушают оптимизм. В первую очередь, хочется отметить большой задел начатых проектов по жилищному строительству: 113 млн кв. м говорит о том, что в следующем году вряд ли можно ожидать существенного падения объемов ввода жилья. Во-вторых, у застройщиков существовало опасение, что будет сложно получить достаточное проектное финансирование, чтобы достроить объекты. Но по данным исследования мы видим, что в проектах на 25 млн примерно метров застройщики рассчитывают на привлечение проектного финансирования. Объем такого финансирования должен составить около 1 трлн рублей. По данными Банка России, на конец октября предоставлено кредитов более чем 640 млрд рублей. Т.е. до конца года необходимо дать еще порядка 360 млрд рублей, что вполне реализуемо. Но в следующем году объемы проектного финансирования должны быть еще больше, — считает президент Фонда «Институт Экономики Города» Надежда Косарева.

По ее словам, у ряда застройщиков существовало опасение, что будет сложно получить достаточное проектное финансирование, чтобы достроить объекты. Но по данным исследования оказалось, что в проектах на порядка 25 млн метров уже указано проектное финансирование как единственный способ привлечения средств граждан. 

На конец октября текущего года предоставлено кредитов более чем 640 млрд рублей. Эксперт уверена, что к концу года сумма увеличится до 1 трлн. В следующем году объемы проектного финансирования должны быть еще больше, считает Косарева.

Генеральный директор Института развития строительной отрасли Кирилл Холопик также считает, что переход на новую модель финансирования в России состоялся, а опасения застройщиков не подтвердились. При этом он отметил, что развитие проектного финансирования через эскроу-счета не зависит от размера городов — банки успешно кредитуют строительные компании и в небольших населенных пунктах. 

С использованием проектного финансирования уже строится 24 млн кв. метров. Что важно — всем застройщикам обеспечен равный доступ к проектному финансированию. По данным исследования вне зависимости от размера компании около 20% портфеля как в сегменте крупных, так и малых застройщиков перешло на проектное финансирование. Второй ключевой аспект – проникновение проектного финансирования не зависит от размера города, утверждения о том, что в небольших городах банки отказываются кредитовать стройку, не находят статистического подтверждения. Из моментов, которые стоит держать на контроле – количество банков, участвующих в кредитовании застройщиков. На сегодня это 24 банка, но 80% приходятся на трех игроков – «гиганты» Сбербанк и ВТБ и созданный в этом году отраслевой банк ДОМ.РФ.

Подписывайтесь на нас в Instagram:https://www.instagram.com/ruposters_ru/

Девелоперы не торопятся строить по новым правилам

Девелоперы не торопятся переходить на эскроу-счета: почти в половине российских регионов до сих пор не продано ни одной квартиры по новой схеме. По данным Центробанка, такие счета открылись в 49 субъектах из 85.

Согласно закону, с 1 июля девелоперы не могут возводить новые объекты на средства дольщиков. Застройщики обязаны брать кредиты у банков, а деньги покупателей теперь должны храниться на специальных эскроу-счетах. На новый механизм активнее всего переходят в Москве: за два месяца в городе открыли больше 10 тыс.

счетов на 13 млрд руб. Всего по России по новой схеме оформлены договоры на 30 млрд руб.

Почему регионы тянут с переходом на эскроу-счета? Проблема не только в региональных застройщиках, но и банках, считает генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко: «В регионах не очень пока работает история перехода на проектное финансирование с банками и застройщиками.

Мы по августу видим, что у нас примерно 600 компаний перешли на эскроу-счета, но все-таки это больше касается крупных городов, миллионников. Проблема в основном в неразвитости банковской системы. Кредитные организации не очень хотят участвовать в этой истории, только семь-восемь банков имеют соответствующие продукты.

В основном это Сбербанк, который на текущий момент 75-80% этого рынка и занимает. Большинство этих проектов в регионах — малый бизнес, которому тяжело соответствовать критериям банков и так далее. Вместе с тем, крупные застройщики в основном приходят к этому, причем даже по доброй воле.

Тот же ПИК, например, свои проекты переводит на систему эскроу.

Но из-за того, что часть застройщиков просто физически не смогут соответствовать критериям, в моменте могут возникнуть определенные сложности с завершением тех объектов, которые уже запущены в строительство.

Между тем, к этому у нас система старается более или менее подготовиться, есть, например, Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, создаются региональные организации. Так что, думаю, эту проблему станут заливать бюджетными деньгами. Но звоночек, скажем так, вполне системный, и он тревожный для сложившейся ситуации».

Мнение: застройщики смогут завершить 80% проектов без эскроу

Ранее в институте развития «Дом.РФ» заявили, что примерно 11% строящегося жилья может стать проблемным из-за нового закона: компании, которые возводят эти дома, не смогут перейти на новую схему и им потребуется помощь, чтобы не допустить появления обманутых дольщиков.

Как известно, на эскроу-счета не обязаны переходить те девелоперы, которые к 1 июля построили минимум 6% объекта и продали в нем более 10% квартир. Большинство игроков ускорили темпы строительства специально для того, чтобы не работать по новой схеме, этим и объясняется слабая статистика по эскроу-счетам.

Но это временная ситуация, убежден партнер Colliers International Владимир Сергунин: «Большинство девелоперов, зная о том, что в ближайшее время грядет новый закон, очень сильно гнали, старались получить максимальное количество объектов по старой схеме.

В том числе они стремились максимально быстро начать стройки, довести их до состояния, когда продано, например, не менее 10% квартир и уже построено не менее 30%. Такие цифры позволяли им оставаться в рамках старого закона. То есть это просто временное явление, новый закон приживется со временем.

Многие крупные и даже федеральные девелоперы начали работать именно по новому закону, в этом ничего страшного нет, это обычная практика. Более того, подобные правила уже достаточно давно работают в наиболее развитых городах, таких как Нью-Йорк и Лондон.

Это защищает дольщиков и дает дополнительные гарантии самим девелоперам, что у них есть обеспеченное финансирование на весь этап стройки.

  • Не думаю, что нам грозит новая проблема обманутых дольщиков, это единичные случаи, учитывая объем ввода жилья в России.
  • В 2019 году с этого рынка уже ушли большинство непрофессионалов».

Мнение: застройщики смогут завершить 80% проектов без эскроу

Между тем, президент Владимир Путин похвалил систему эскроу-счетов. «Это приведет к небольшому удорожанию, но это лучше, чем вложить деньги и остаться вообще на бобах», заявил глава государства. По оценкам аналитиков, цены на квартиры могут вырасти на 3-15% в зависимости от региона.

Яна Пашаева

Застройщики рассказали, как обойти эскроу-счета при продаже квартир в новостройках

Мнение: застройщики смогут завершить 80% проектов без эскроу

© Фото ИА «Росбалт», Иван Шалёв

В 2020 году в силу вступил закон о краудфаундинге — привлечении средств в бизнес-проекты через электронные инвестиционные площадки. Проектами могут быть и объекты недвижимости. Некоторые игроки строительного рынка предположили, что инструмент станет способом обхода эскроу-счетов, и застройщики смогут привлекать средства дольщиков именно так — вместо договоров долевого участия.

Сделать это будет непросто, рассказал «Росбалту» Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».

«На данный момент по этому закону нет практики, то есть сложно представить, как этот механизм может работать в отношении привлечения денежных средств в сфере жилищного строительства. Но уже сейчас можно предположить, что привлекать деньги физических лиц, используя данный инструмент, будет сложно, — уверен эксперт.

— Во-первых, пункт 6 статьи данного закона содержит ссылку на подпункт 4 пункта 1 статьи 22 Федерального закона от 22 апреля 1996 года N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг», согласно которому сумма денежных средств, привлекаемых эмитентом в течение одного календарного года, не может превышать 1 млрд рублей.

Этого явно недостаточно для строительства жилого комплекса, по крайней мере, в Москве».

Колочинский отмечает, что физическое лицо также не может инвестировать через платформу сумму более чем 600 тыс. рублей, а этой суммы не хватит для покупки квартиры.

По его мнению, альтернативные варианты инвестирования в жилищное строительство, которые обходят законодательство, регулирующее сферу долевого строительства, ненадежны.

«Учитывая растущую юридическую грамотность покупателей жилья, такие схемы вряд ли будут пользоваться спросом. Проблема обманутых дольщиков является острой социальной темой, случаи банкротства крупных застройщиков у всех на слуху, покупатели и без того напуганы, поэтому сомнительным вариантам инвестирования они предпочтут традиционные механизмы в рамках 214-ФЗ и 218-ФЗ», — уверен эксперт.

Директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» Виталий Виноградов соглашается с таким утверждением. По его словам, эффективным инструментом финансирования строительных проектов физическими лицами новый закон о краундфандинге сегодня стать не может.

Закон о привлечении инвестиций в нынешней редакции исключает такую возможность. Соответствующие поправки были внесены еще в прошлом году, специально, чтобы не допустить появления новых жилищных кооперативов. Таким образом, никакой реальной альтернативы эскроу-счетам у застройщиков сегодня нет и вряд ли скоро появится», — уверен Виноградов.

В 2019 году застройщики начали переход от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. С 1 января 2020 года вступил в силу федеральный закон «О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В обход эскроу. девелоперы нашли способы не использовать счета эскроу при долевом строительстве

По мнению экспертов, уход от эскроу никак не характеризует благонадежность застройщика, потому что использование специальных счетов невыгодно для каждого из них

Как рассказали в агентствах недвижимости, многие застройщики Перми нашли способы временно избежать использование счетов эскроу при долевом строительстве. Для этого есть несколько методов: реализация квартир через договоры переуступки, заключение договоров комплексного развития территории, продажа векселей.

Самый распространенный способ – договоры переуступки (подробнее см. справку). По словам директора агентства недвижимости «Ларец» Андрея Ляшкова, им пользуются многие застройщики. Называть всех он не стал, отметив, что быстрее перечислить тех, кто к этому методу не прибегнул.

«Чтобы компания могла после 1 июля 2019 года завершить начатый ранее проект по старым правилам долевого строительства, ей нужно было возвести объект на 30% и заключить договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) в отношении минимум 10% площади.

Логично, что девелоперы спешили оформлять ДДУ с аффилированными лицами, чтобы достигнуть необходимых показателей. Не сделай они этого, пришлось бы брать проектное финансирование на уже начатое строительство, пересчитывать экономику, сдвигать сроки возведения… Естественно снизилась бы и рентабельность», – прокомментировал эксперт.

«Ругать застройщиков не стоит, они просто выживают в ситуации, когда государство пытается сложить ответственность за дольщиков на банки, а банки не готовы», — говорит г-н Ляшков.

С ним согласен Александр Зайков, руководитель агентства недвижимости ADWIN. По словам эксперта, продажа квартир через договор переуступки – самый простой способ избежать использования эскроу, есть и другие методы, но они могут быть непонятны покупателям.

Через договоры переуступки продается, например, целый дом застройщика «Мегаполис». «Это говорит о том, что девелопер хочет оставить цены для потребителей на старом уровне. Компания работает на рынке долгие годы, сроки не срывала.

Поэтому говорить о том, что избежать эскроу пытаются только ненадежные застройщики, никак нельзя. Использовать спецсчета не хочет никто, кроме банков.

При эскроу банк зарабатывает на квартире три раза: заемщик берет ипотеку на квартиру, эти же средства потом помещаются на счет банка и пускаются в оборот, а застройщик берет кредит на эту сумму под процент», – рассказал Александр Зайков.

По данным управления Росреестра по Пермскому краю, за первое полугодие 2019 года с юридическими лицами было заключено на 600 договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) больше, чем за весь 2018 год: 1638 и 1025 соответственно.

Отметим, что в первом полугодии 2018 года таких договоров было всего 364. Количество ДДУ, заключенных с физическими лицами, тоже увеличилось: в январе-июне 2018 года их было 4294, а за аналогичный период текущего года – 5951.

Еще одним способом сохранить возможность достройки объектов по старым правилам участники рынка назвали заключение договоров комплексной застройки территорий.

Как пояснил руководитель отдела маркетинга и инвестиционного анализа ГК «ПМД» Артем Савельев, компаниям, которые занимаются такими проектами, нужно было к 1 июля возвести объекты на 15%, а не на 30%. Например, под такую норму подпал жилой квартал «Маасдам», который строит «Орсо групп».

В компании «Орсо групп» отметили, что возможность возведения детского сада в проекте «Маасдам» обсуждалась с властями еще весной 2018 года, до старта строительства. В тот момент не было информации об условиях работы без использования эскроу после 1 июля.

«Сейчас мы действительно получили возможность возводить объект по старым правилам благодаря договору комплексной застройки, хотя работа с банком по возможному проектному финансированию велась», – прокомментировал гендиректор «Орсо групп» Михаил Бесфамильный.

Он отметил, что раньше компания продавала квартиры по договорам переуступки, чтобы помочь инвесторам, которые вложились в проект еще на нулевом цикле, но в этом году таких случаев не было.

Некоторые компании увеличивают свою доходность с помощью продажи векселей и ценных бумаг.

«Например, крупная компания выпускает векселя под 15-20% годовых, люди их покупают, а полученные средства девелопер может вложить в стройку. Есть векселя, которые после сдачи дома можно обменять на квартиру, так раньше работала «Камская долина». Купить вексель у юридического лица законно, в документе не написано, что деньги отданы за квартиру, но люди это подразумевают. К тому же цена объекта в таком случае получается примерно на 15% ниже рыночной», – прокомментировал Андрей Ляшков.

По его мнению, через год-полтора, когда завершатся проекты, реализуемые по старым правилам, на строительном рынке распространятся серые схемы кредитования застройщиков: возникнут кооперативы паенакопления, закрытые паевые инвестиционные фонды. Покупатели будут соглашаться на сделки с такими девелоперами, потому что квартиры в их объектах окажутся значительно дешевле, чем в тех, которые возводятся с использованием эскроу.

«Обманутых дольщиков не станет, но появятся квазиобманутые, – говорит Андрей Ляшков, – деньги с них возьмут, дома не построят, а защиты государства не будет».

В то же время Михаил Бесфамильный отмечает, что не сталкивался с категоричным неприятием схемы работы с эскроу среди застройщиков. В долгосрочной перспективе при работе с этими счетами девелопер будет меньше зависим от темпов продаж, а это определенно «плюс».

«Все новые проекты, которые стартуют в «Орсо групп» после 1 июля 2019, будем строить с привлечением проектного финансирования. Мы готовы к этому.

Предполагаю, что многим было важно закончить начатые проекты по прежней схеме из-за экономической составляющей», – отметил собеседник.

Застыть на пороге

Андрей Ляшков, директор агентства недвижимости «Ларец», отмечает, что для получения проектного финансирования компании потребовалось бы доказать банку работоспособность бизнес-модели проекта, предоставить в залог земельный участок, личное имущество на ту сумму, которую он занимает, личное поручительство.

«Есть риск, что в финансировании откажут. А у девелопера уже начата стройка, заключены договоры долевого участия, допустим, на 9% площадей. Без кредита завершить проект будет не на что, а значит, появятся и проблемный объект, и обманутые дольщики.

Отмечу, что банки говорят о том, что готовы выдать финансирование, если чистая прибыль после реализации всех квартир составляет 15% и выше, но в Перми таких объектов единицы. Многие компании работают на пороге рентабельности, и их чистая прибыль – 8-9%: при себестоимости строительства 35-37 тыс.

рублей за квадратный метр цена продажи составляет 45-50 тыс. рублей за квадратный метр, если говорить о многоквартирном жилье класса «стандарт» в Перми», – пояснил Андрей Ляшков.

Не пропустите:Мнение: застройщики смогут завершить 80% проектов без эскроуВсе равно ТЦ. «Сатурн-Р» определился с планами застройки в микрорайоне Красные казармы02 августа 2019, 07:00

Заминка на старте: почему застройщики и банки не спешат открывать эскроу-счета для проектного финансирования? – Эксперты – Finversia (Финверсия)

Мнение: застройщики смогут завершить 80% проектов без эскроу

Несмотря на то, что переход жилищного строительства на механизм проектного финансирования стартует уже этим летом, застройщики не спешат открывать специализированные эскроу-счета. Это неторопливость может привести к дефициту жилья на рынке и росту его стоимости.

Осталось меньше трех месяцев до 1 июля – момента, когда жилищное строительство перейдет на схему финансирования через эскроу-счета, которые необходимо будет открывать для каждого отдельного объекта. Напомним, что такая система делает доступными деньги дольщиков для девелоперов только после окончания строительства.

Между тем, пока большинство застройщиков не проявляют особого рвения в этом отношении.

На конец прошлого года, по данным Ernst & Young, всего 183 жилых корпуса в 77 проектах в РФ реализовались с использованием эскроу-счетов. То есть, всего 1,5 млн кв.

м на всю страну или чуть больше 1% от объемов жилищного строительства в стадии реализации (по оценкам замглавы Минстроя Никиты Стасишина, это 132 млн кв. м).

Банки, в свою очередь, тоже осторожно подходят к работе с этим сегментом. Из 60 кредитных организаций, отвечающих установленным регулятором критериям, соответствующую готовность подтвердили чуть больше половины. А по факту с эскроу сейчас работает меньше десятка банков.

Недавно на круглом столе в Госдуме представитель Банка России сообщил, что на середину февраля 2019 года было подано лишь 275 заявок на открытие счетов-эскроу в девять уполномоченных банков. «Можно себе представить, как медленно идет процесс», – посетовал он.

Сложно с этим не согласиться.

Сегодня в профессиональных кругах много говорится о том, что переход на новую схему финансирования оставит за бортом большинство небольших застройщиков. Особенно это касается региональных компаний.

Впрочем, некоторые эксперты считают, что проектное финансирование отрицательно скажется даже на бизнесе крупных компаний.

Эксперты консалтинговой компании Knight Frank проанализировали финансовые модели ряда реальных девелоперских проектов в массовом сегменте и подсчитали, что их доходность из-за введения эскроу-счетов может снизиться в 1,5-2,5 раза.

В уже упомянутом отчете EY отмечается, что около 30% объектов на стадии строительства «могут быть отнесены к проектам с существенной вероятностью неисполнения обязательств». Аналогичную цифру участники рынка называют, когда оценивают долю тех своих коллег, которые могут свернуть бизнес после 1 июля 2019 года.

Хотя, официальные версии представителей госструктур более оптимистичны. В частности, глава «ДОМ.РФ» Александр Плутник заявлял в СМИ, что при переходе на новую схему финансирования строительства в помощи (чтобы «избежать появления новых обманутых дольщиков»), будут нуждаться застройщики, на которых в общей сложности приходится реализация 15 млн кв. м жилья.

То есть, примерно 11% от общего количества строящегося жилья.

Многие застройщики, которые уже перешли на эскроу-счета, столкнулись с целым рядом сложностей.

Например, при оплате квартир покупателем за счет материнского капитала, по схемам с использованием жилищных сертификатов или военной ипотеки.

Так, Пенсионный фонд пока не перечисляет денежные средства материнского капитала на эскроу-счета. Кроме того, если в ДДУ записаны несколько дольщиков, им надо выбрать между собой одного, на чье имя будет открыт счет эскроу.

Еще один актуальный вопрос касается послаблений для уже начатых проектов, условия которых были озвучены на Российском инвестиционном форуме в Сочи.

Речь идет о том, что объекты, которые до 1 июля 2019 года будут возведены не менее чем на 30%, смогут достраиваться по старым правилам долевого строительства, то есть, без открытия эскроу-счета (напомним, ранее говорилось о 70%).

Это может обернуться тем, что застройщики будут любыми средствами стараться довести начатые объекты до соответствующей стадии. Понятно, что спешка может существенно отразиться на качестве.

Более того, в дальнейшем – в условиях проектного финансирования с привлечением кредитов – сроки будут также играть определяющее значение, поскольку от них будет зависеть конечная стоимость заемных средств. И опять же возникают повышенные риски, связные с качеством строительных работ.

Также возможна проблема так называемых «смешанных» проектов. То есть тех, которые начинали реализовываться по старой схеме, а потом частично перешли на эскроу-счета.

Или, если говорить о перспективе, то те проекты, которые до 1 июля не дотянут до 30% готовности, потом могут просто не получить финансирования по новым условиям, поскольку изначально были рассчитаны на финансовую модель с привлечением средств дольщиков.

А таких проектов может быть довольно много, учитывая то, что в прошлом году многие застройщики набрали большое количество площадок с полученными разрешениями на строительство «про запас», чтобы продолжать строить по ДДУ.

Однако власти, увидев, что это будет тормозить реформу, в декабре прошлого года приняли ФЗ-478, который перестал допускать реализацию «запаса» по старым правилам.

В общем, в отношении реформы в сфере финансирования жилищного строительства остается масса вопросов, на которые пока нет ответов. Сейчас соответствующая нормативно-правовая база продолжает дорабатываться.

Пока же власти адекватно реагируют на вероятные сложности, связанные с переходом на новые схемы. Так, ориентировочные показатели по вводу жилья на 2019 год будут уменьшены с 88 млн до 72,26 млн кв. м, на 2020 год – с 98 млн до 75,53 млн, на 2021 год – с 94 млн до 79,89 млн кв. м. Впрочем, цель довести объемы строительства до 120 млн «квадратов» к 2024 году пока остается неизменной.

Появляющийся дефицит жилья, равно как и необходимость обслуживания девелоперами банковских кредитов вместо «бесплатных» денег дольщиков, приведет к росту цен на квартиры. Эксперты называют разные оценки этого удорожания, но в среднем оно может составить около 10%.

Высказывались опасения и по поводу возможного ухудшения качества строительства – пользуясь заемными деньгами застройщики будут всячески ускорять процесс возведения и сдачи домов. Однако власти неоднократно подчеркивали, что в этом отношении контроль будет усилен.

Да, определенные проблемы переходного периода, безусловно, скажутся на строительной отрасли, но дольщики (точнее – покупатели жилья) получат работающий механизм, защищающий их деньги.

Смогут ли эскроу-счета защитить дольщиков

С 1 октября 2019 года в России вступил в силу закон об эскроу-счетах. Изменение системы финансирования жилищного строительства предполагает полный отказ от прямого привлечения средств дольщиков. Как это отразится на рынке жилья в Череповце?

Строить, так на свои

Закон об эскроу-счетах — часть федерального проекта «Ипотека» нацпроекта «Жилье и городская среда».

С 1 июля 2019 года российские застройщики лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства граждан, предназначенные для приобретения жилья, теперь будут храниться на счетах эскроу (в банках). Воспользоваться ими застройщики смогут только после ввода объекта в эксплуатацию.

1 октября 2019 года закончился прием заявок от застройщиков жилья на получение заключений о соответствии критериям, которые могли позволить застройщикам возводить жилье по старым правилам — без эскроу-счетов.

Итак, закон призван защитить интересы дольщиков. Раньше как было? Застройщик возводит жилой дом, предлагая покупать квартиры «с котлована». Вроде выгодно обеим сторонам. Застройщик получает деньги дольщиков, на них и строит. Дольщик покупает квартиру «с котлована» — она дешевле. Но были риски. Дольщики нередко становились заложниками недобросовестных застройщиков.

Как делал честный застройщик: возвел дом под крышу, выполнил отделочные работы, провел в дом тепло, свет, газ — вручил ключи от квартиры. Все в срок, по договору. Но у всех на слуху проблема обманутых дольщиков, а многие и сами оказывались в их числе. И начинались мытарства. Примеров предостаточно.

Об одном таком случае писала «Речь» (номер за 15 июня 2018 года — «Застройщики закормили нас обещаниями»). Человек купил квартиру в строящемся доме. Деньги внес — стройка встала. Если и нагоняли на объект технику и рабочих, то только когда на стройке появлялся какой-нибудь чиновник. Уезжал — стройка снова останавливалась.

Тема обманутых дольщиков постоянно звучала на встречах граждан с депутатами, ее курировал губернатор, она поднималась на прямой линии с президентом. Наболело. Вот закон и приняли.

Квартиры по-новому

Мы обзвонили ряд застройщиков. К сожалению, эта тема не вызвала у них энтузиазма, и в х нам чаще отказывали, ссылаясь на занятость. Но суть правил объяснили. Как будут покупать квартиры по-новому? Ранее дольщик вносил деньги на счет застройщика (после регистрации договора в Росреестре).

Теперь застройщик не получит средства до завершения строительства и передачи покупателю ключей от квартиры. Дольщики при покупке жилья в новостройке будут подписывать договор долевого участия с застройщиком. Далее соглашение должно быть зарегистрировано в Росреестре.

После этого банк, застройщик и дольщик должны подписать трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в аккредитованной Центробанком кредитной организации, которая гарантирует сохранность средств.

В договоре будет прописан порядок оплаты объекта и сроки раскрытия специального счета.

Покупатель вносит деньги на свой счет одновременно или в указанный в договоре срок в безналичном порядке. Если квартира покупается в ипотеку, то деньги на счет переводит кредитор. Дальше остается дождаться сдачи дома и получения ключей. После сдачи дома банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.

Кто в выигрыше

Что дадут перемены покупателю? Новая схема должна дать дополнительные гарантии сохранения средств дольщиков от возможных форс-мажоров.

Если застройщик обанкротится, то покупатель не потеряет деньги, так как они заморожены на эскроу-счете в уполномоченной Центробанком кредитной организации.

Покупатель сможет вернуть себе эти деньги или оставить их на счете и потребовать передачу квартиры через суд, если дом построен. Если проект не завершен, то дольщики могут подыскать нового застройщика для завершения проекта.

А чем обернется введение эскроу-счетов для других участников процесса? За ми мы обратились к нашему эксперту рынка недвижимости. Как он относится к новшеству?

— Мое личное мнение — категорически отрицательное, — комментирует «Речи» Юрий Румянцев, президент Палаты недвижимости Вологодской области, директор агентства недвижимости «Профессионал». — Объясню почему. На этом законе заработают банки. Причем деньги будут делать из воздуха. Судите сами. Застройщик, чтобы построить дом, пойдет в банк и возьмет кредит под проценты. Дольщик, чтобы купить квартиру, пойдет в банк, возьмет кредит (чаще это ипотека) под проценты и положит их… куда? В банк. Застройщик не имеет права пользоваться деньгами дольщика, пока он не построит дом. Платят годы обе стороны — и платят банку. Как воспринимают застройщики эскроу-счета? Я спрашивал мнение некоторых череповецких застройщиков. Снизят объемы строительства. Один из них мне объяснил: «Если раньше я построил бы пять подъездов дома, то теперь смогу только один. На остальные у меня не будет денег». Сократятся объемы строительства, вырастут цены на жилье.

Как мы поняли, большого энтузиазма новый закон не вызвал ни у кого. Дольщикам все равно, где хранить деньги на квартиру (взятые чаще по ипотеке). Проценты банку за использование денежных средств они так и так будут платить. Защитит ли их закон, пока неизвестно. Практики-то нет. Застройщику придется также платить банку.

В ходе подготовки статьи мы услышали и такое мнение: «Зачем писать закон, если недобросовестные застройщики известны всем. Череповец — не исключение. Их и нужно убирать, а не писать новые законы».

О ценах

Пока заметного изменения цен на жилье в Череповце нет, как утверждают риелторы.

— Рано еще говорить о каких-либо изменениях цен, — комментирует «Речи» Ирина Смирнова, риелтор агентства недвижимости. — Вы поймите, у людей и без того не так много денег, чтобы покупать жилье в новостройке. Сейчас чаще спрашивают жилье на вторичном рынке. Популярны районы за Шексной, Советского проспекта, улицы Первомайской. Но там жилье дорогое. Кого эти цены не устраивают, спрашивают квартиры на улицах Бардина, Ломоносова, где квартиры могут стоить в два раза дешевле.

Мы заглянули в Интернет, поинтересовались ценами на жилье сейчас. Квартира-студия (29 кв. м) в новом доме за Шексной — 1 млн 115 тыс. руб. Срок сдачи — декабрь 2019 года.

Аналогичные предложения были прошлой осенью. Однокомнатная квартира (32,14 кв. м) в центре города предлагается за 1 млн 300 тыс. руб. Правда, срок сдачи — декабрь 2020-го. Двушка в Заречье (65 кв. м) в готовом кирпичном доме — 4 млн руб. Такие же были в прошлом году. Ждет ли нас скачок цен из-за эскроу-счетов, увидим до следующего года.

Татьяна Ковачева

Застройщики смогут построить 8,2 млн кв. метров жилья без эскроу-счетов

26 июн. 2019 г. 10:49

По ее словам, выданные ЗОСК коснутся недвижимости общей площадью более 8,2 млн кв. метров. Жилье в этих новостройках предназначено более чем для 60 тыс. дольщиков.

ЗОСК выдаются в порядке очереди – первыми заключения получили компании, обратившиеся в Москомстройинвест с заявлениями раньше остальных. Среди них крупнейшие застройщики города: ГК ПИК, ПСН, Лидер-Инвест, Донстрой, ИНГРАД, Capital Group и др.

«В Комитет поступило свыше 300 обращений на получение ЗОСК. Большинство застройщиков, желающих достраивать объекты по «старой» схеме, предоставило необходимую документацию. Но пока не все девелоперы проявили должную активность. Согласно нашим подсчетам, по 471 разрешению на строительство применима «старая» схема, учитывая готовность объектов», – сказала Анастасия Пятова.

Она пояснила, что всего в столице действует свыше 600 разрешений на строительство. Таким образом, по нынешней схеме (без эскроу-счетов) могут быть завершены почти 80% строек. Готовность других объектов пока слишком низкая, и они, в целях защиты покупателей, будут строиться с использованием эскроу-счетов.

В Москомстройинвесте напомнили, что для завершения работ по «старой схеме» инвестор обязан заключить не менее 10% договоров долевого участия (ДДУ) в строящемся объекте (расчет ведется от реализуемой площади, указанной в проектной декларации).

Также степень готовности проекта должна составлять не менее 30% с учётом не только строительного конструктива, но и финансовой готовности. В некоторых случаях по законодательству степень готовности может быть снижена до 15%, если, к примеру, в рамках проекта строятся социальные объекты, или до 6%, если компания достраивает проблемный объект.

«Комитетом проведена масштабная разъяснительная работа с представителями застройщиков. Прошла серия семинаров по вопросам перехода на проектное финансирование.

На интернет-странице Комитета в разделе «Деятельность» размещена подробная справочная информация для корректного заполнения документов – методические рекомендации, перечень типичных ошибок, презентации, памятки, а также видеозапись обучающего семинара», – пояснила Пятова.

  • Более половины застройщиков достроят по старым правилам
  • Застройщики столицы создали запас прочности
  • Треть застройщиков подали заявления на достройку без эскроу

Автор текста Информационная служба портала Стройкомплекса

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *