Минстрой: после перехода на эскроу-счета жилье подорожает на 5-6%

Минстрой: после перехода на эскроу-счета жилье подорожает на 5-6%

Официальный норматив стоимости квадратного метра (общей площади жилого помещения) устанавливается федеральным министерством строительства и жилищно–коммунального хозяйства каждый квартал. Показатель среднерыночной стоимости используется главным образом для расчета величины безвозмездных субсидий на приобретение или строительство жилых помещений гражданами за счет средств федерального бюджета. То есть для расчета размеров социальных выплат для приобретения жилья на льготных условиях. «Фактически данный норматив не отражает рыночных реалий. Как правило, он существенно ниже рыночного и означает лишь цену, по которой город выкупает квартиры для социальных нужд. А значит, его увеличение лишь отражает индексацию властями стоимости выкупа квартир для города», — уверена Юлия Голубева, руководитель аналитического центра ГК «ФСК Северо–Запад».

При покупке квартиры физическими лицами, не претендующими на государственные субсидии, министерские значения цен роли не играют.

Однако они очень важны для тех, кто вправе рассчитывать на помощь государства в приобретении жилья, и для тех, кто участвует в официальных жилищных программах (например, сдает свою квартиру государству и получает за это компенсацию, как граждане, выезжающие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей). Именно на основе этих норм рассчитываются причитающиеся выплаты и компенсации.

Нормативы также принимаются в качестве стартовой цены на тендерах по выкупу жилья, построенного за счет госбюджета. С начала года комитет имущественных отношений (КИО) потратил почти 3 млрд рублей на приобретение 650 квартир. Контракты на 805,7 млн рублей получила «Группа ЛСР», оставшуюся сумму (более 2,1 млрд) освоит «Дальпитерстрой». Стоимость 1 м2 составляла 73 074 рубля.

Рост нормативов демонстрирует ожидание федеральных властей — «цены на жилье будут только расти». И эти ожидания уже подтверждаются реальными цифрами.

Так, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», с начала 2019 года в Петербурге средние цены на «масс–маркет» выросли на 4,3% и составили 109 тыс. рублей за 1 м2. В пригородах цена поднялась на 5%, до 73,6 тыс. рублей.

По оценкам «СПб Реновации», рост цен на первичном рынке города за 6 месяцев составил 5%. За год (с июня 2018–го по июнь 2019–го) цена увеличилась на 10%.

Большинство опрошенных экспертов связывают это с переходом на работу по новым правилам.

Несмотря на то что новые требования работы через эскроу–счета коснулись далеко не всех (подавляющее большинство проектов финансируются по старым правилам), застройщики констатируют рост цен на квартиры в новостройках. «Он продолжался на протяжении всего первого полугодия.

Вероятно, норматив стоимости был повышен по совокупности факторов, включая в том числе и рост затрат застройщиков в связи с переходом на эскроу–счета», — объясняет Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation.

Повышение цены квадратного метра было вызвано увеличением спроса на первичном рынке недвижимости, толчком к которому послужила информация об изменениях в 214–м законе.

«Количество открытых эскроу–счетов еще недостаточно для того, чтобы серьезно влиять на среднюю стоимость, но до конца года проектное финансирование начнет внедрятся шире», — добавляет директор по продажам ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. «Влияние 214–ФЗ пока незаметно по сравнению с инфляцией.

Оно проявится через 2–3 года, когда большинство девелоперов будут продавать квартиры по эскроу–счетам. И уже сегодня можно сказать, что это приведет к росту цен — на 10–15% в среднем, а не на 3–4%, как прогнозировалось», — полагает исполнительный директор АО «Ойкумена» Роман Мирошников.

Пока рост цен на жилье — это в чистом виде экономический показатель, и сейчас он в меньшей степени связан с изменениями в законодательстве, так как большинство застройщиков продают квартиры по договору долевого строительства.

Строить стало дороже

Ряд экспертов связывают рост цен на жилье исключительно с увеличением себестоимости строительства на протяжении 4 лет. «Всегда удивляло, почему этот рост не учитывался при установке норматива стоимости.

В этом году, да, затраты строителей повысятся, учитывая еще и банковские проценты, однако что легло в основу прироста норматива стоимости — сказать сложно. В любом случае данная стоимость достаточно низка. Особенно если мы говорим об указанной для Ленинградской области. Уложиться в 46 тыс.

рублей, притом что строители возводят детские сады, школы, дороги, инфраструктуру, а также прокладывают десятки километров инженерных сетей для подключения жилого проекта к ресурсам, выглядит фантастически», — уверена Ольга Ульянова, директор по маркетингу и рекламе ГК «Полис Групп».

С ней согласна Надежда Калашникова, директор по развитию «Л1»: «Помимо экономических факторов, таких как увеличение стоимости материалов, транспортных расходов и услуг подрядных организаций, удорожание было вызвано и предстоящей отменой долевого строительства. В дальнейшем цены будут только расти.

Вступление в силу с 1 июля поправок к закону непременно скажется на стоимости недвижимости». «Стоимость квадратного метра почти не росла в последние 2 года при достаточно ощутимом росте себестоимости строительства. Этот дисбаланс должен был своевременно уравновеситься», — добавляет Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI.

«Рост цен на недвижимость в принципе нормальное явление. Не могу согласиться, что его темпы слишком высоки. Если взять среднее по рынку Петербурга, то, по нашим данным, с начала года фактический рост составил порядка 3 тыс. рублей за квадратный метр.

Это не является ужасающей динамикой. Более того, в апреле наблюдался даже небольшой откат в средней цене. Однако средняя на то и средняя, что отражает лишь приблизительное состояние рынка.

В отдельных проектах стоимость метра действительно поднималась куда более значительно», — рассказывает Сергей Мохнарь.

Минстрой: после перехода на эскроу-счета жилье подорожает на 5-6%

Прогноз погоды

Все участники рынка согласны с одним: рост цен неизбежен, но стоимость квадратного метра будет корректироваться постепенно. «Объем предложений на рынке жилья по–прежнему остается на высоком уровне, значительная часть объектов будет достраиваться по старым правилам еще около полутора лет.

Кроме того, не ожидается заметного роста доходов населения, а ипотека под 8% (не считая программ для семей с детьми) по–прежнему недоступна.

Совокупность этих факторов может ограничить планы застройщиков по резкому повышению цен», — предположил Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

«До конца года в целом по рынку цена на квартиры будет расти, однако реальных перспектив для глобального повышения нет. При условии радикального увеличения цены и нынешней ставке по ипотеке продажи могут существенно замедлиться, в чем рынок, конечно, не заинтересован», — думает Марина Агеева, директор по маркетингу ГК «Красная стрела».

«Переходный период, когда часть объектов будут продаваться еще без эскроу–счетов, сгладит темпы роста цен и позволит избежать резкого скачка. Мы ожидаем, что в течение ближайших 2 лет цена квадратного метра вырастет на 15%.

Основным драйвером спроса должна стать ипотека, все покупатели ждут снижения ставок», — соглашается Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга РСТИ.

Минстрой: после перехода на эскроу-счета жилье подорожает на 5-6%

В контексте

Впервые о социальном (бесплатном) жилье для нуждающихся в России заговорили в 1917 году. Именно тогда Ленин опубликовал ряд статей о способах решения жилищного вопроса: «Пролетарскому государству надо принудительно вселить крайне нуждающуюся семью в квартиру богатого человека… на время, пока мы не построим хороших квартир для всех, обязательно потесниться».

Годом позднее были один за другим подписаны декреты об отмене частной собственности на землю и на недвижимость в городах, а контроль за распределением жилья передан государству.

Госконтроль подразумевал учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и распределение между ними жилья согласно «классовому принципу». Фактически это означало введение очереди на жилье.

Так и родился пресловутый «жилищный вопрос, который всех испортил».

В 1919–м молодое государство принимает санитарные нормы жилой площади — 18 аршинов (9 м2) на человека, сразу же появляются понятия «излишки» или «лишние метры», которые подлежат изъятию и перераспределению.

В начале 20–х годов прошлого века принята новая жилищная политика, признающая право самостоятельной эксплуатации жилья за коллективами жильцов, арендаторами и домовладельцами.

Наблюдается даже частичное восстановление частной собственности и аренды на квартиры.

Лишние метры перестают изымать, но облагают дополнительным налогом. За их неуплату и за нарушение правил эксплуатации можно лишиться жилья. В 1924 году гражданам предоставляется право объединяться в жилищные кооперативные товарищества трех видов.

На метры сверх санитарной нормы, несвоевременную оплату и более низкую квартплату могли рассчитывать: больные, требующие изоляции, ученые, госслужащие, военно–морские офицеры, члены общества бывших политических каторжан и «вольно практикующие врачи».

В 1925 году вводится институт прописки: «Каждое лицо, прибывшее на жительство… на срок более 3 дней, обязано немедленно заявить о своем пребывании домовому управлению…».

Читайте также:  В России начали действовать электронные ипотечные закладные

В 1926 году новая политика сменяется тоталитарной: отменяется право сдачи в аренду, запрещается самоподселение, излишки площади изымаются.

Тогда же начинается строительство коллективных домов и выселение нетрудового элемента.

В 1937 году упразднены все жилтоварищества (в распоряжении которых до этого находилось около 90% жилфонда), и жилье переходит в распоряжение местных советов и исполкомов.

С 1955 года власть начинает бороться с «излишествами» в массовом сегменте. Принимается решение максимально снизить стоимость строительства нового жилья, чтобы возвести как можно больше отдельных квартир. Наступает время хрущевок — «экономичных благоустроенных квартир для заселения одной семьи». В начале 1960–х возвращаются жилищные кооперативы, и приходит эра брежневок и «кораблей».

Следующий этап в развитии соцжилья — 1991 год, когда принимают закон «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». В конце 1990–х правительство Москвы утверждает постановление о расселении коммуналок, спустя 5 лет аналогичный документ принимает и Петербург.

В 2004–м ТСЖ и жилищные кооперативы вновь обретают возможность управления домами. Субъекты РФ получают возможность закупать жилье для социально незащищенных граждан самостоятельно.

Переход на банковское кредитование повысит себестоимость и среднюю цену жилья. Но скачкообразного роста цен в ближайшее время не будет. Во–первых, в портфелях застройщиков еще много объектов, реализуемых без эскроу–счетов.

Во–вторых, есть фактор платежеспособного спроса — покупатели пока финансово не готовы к серьезному повышению цен.

Застройщикам необходимо сохранить темпы продаж на приемлемом уровне, ведь даже эскроу–счета должны пополняться с самого начала стройки, чтобы банки снизили ставку для застройщика.

Мы уже сейчас наблюдаем в целом по рынку, что спрос не растет, а часть застройщиков проводит специальные акции, скидки. Спрос, конечно, оживится, когда ставка по ипотеке начнет снижаться, что приведет к новому витку роста цен. Мы полагаем, что средняя цена 1 м2 в течение 2019–2020 годов вырастет на 10–12%, максимум на 15%.

Минстрой: после перехода на эскроу-счета жилье подорожает на 5-6%

Оксана Кравцова

генеральный директор ГК «Еврострой»

Вероятнее всего, корректировка вызвана большим разрывом между реальной стоимостью жилья на первичном рынке и оценкой Минстроя при формировании бюджета на госзакупку квартир для социальных программ.

Планомерное повышение норматива стоимости квадратного метра позволит приблизиться к реальной оценке среднего показателя цены на рынке недвижимости. С учетом новых затрат застройщиков, вызванных переходом на эскроу–счета, мы ожидаем дальнейший рост цен во втором полугодии.

Показатель будет зависеть от стратегии самих застройщиков и в том числе от объема предложения и вывода на рынок новых объектов.

Минстрой: после перехода на эскроу-счета жилье подорожает на 5-6%

Ольга Трошева

руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Что стало с ценами на новостройки после перехода на эскроу?

botsman141/Depositphotos

Квартиры в новостройках России подорожали на 4% после перехода на эскроу

В октябре средняя цена предложения на рынке новостроек России оказалась на 4% выше, чем в июне. Если в июне она равнялась 70 532 руб., то в октябре достигла 73 342 руб. за кв. м.

Цены на новостройки выросли в 60 городах

Как проходят сделки с эскроу-счетами?

При этом значительный скачок цены предложения произошел только в августе: на 2,3% за месяц. В остальные месяцы рост был умеренным: на 0,5% в июле, 0,4% в сентябре и 0,7% в октябре.

Domofond.ru

В 61 крупном городе из всех принявших участие в исследовании цены на новостройки выросли в диапазоне от 0,3 до 8,4%. В 10 городах снизились на 0,1–2,6%.

Иркутск и Новосибирск — лидеры по росту цен на новостройки

Десятку городов — лидеров по росту цен на квартиры в новостройках возглавляет Иркутск с ростом на 8,4%: с 60 426 руб. за кв. м в июне до 65 479 в октябре. Второе место у Новосибирска, где цены поднялись на 7,3% (до 68 360 руб. за кв. м).

  • Замыкают десятку лидеров Москва (+5,5%), Балашиха (+5,2%) и Набережные Челны (+5%).
  • Все, что нужно знать о новой схеме продажи новостроек
  • Как правильно инвестировать в недвижимость?

Города — лидеры по росту цен в новостройках после перехода на эскроу

Место в рейтинге Город Регион Цена в июне 2019 г., руб/кв. м Цена в октябре 2019 г., руб/кв. м Динамика
1 Иркутск Иркутская область 60 426 65 479 8,4%
2 Новосибирск Новосибирская область 63 691 68 360 7,3%
3 Пермь Пермский край 59 685 63 711 6,7%
4 Хабаровск Хабаровский край 81 061 85 942 6,0%
5 Барнаул Алтайский край 48 088 50 927 5,9%
6 Ярославль Ярославская область 49 442 52 307 5,8%
7 Санкт-Петербург Санкт-Петербург 120 756 127 618 5,7%
8 Москва Москва 231 121 243 753 5,5%
9 Балашиха Московская область 87 015 91 515 5,2%
10 Набережные Челны Татарстан 54 389 57 087 5,0%

Города, где цены на новостройки снизились

Самое значительное снижение средней цены в новостройках произошло в Улан-Удэ. За 4 месяца квартиры в новостройках в столице Бурятии «подешевели» на 2,6%, с 51 778 до 50 449 руб. за кв. м. Второе место по снижению заняла Пенза (-2%). В Саранске с момента перехода на эскроу цены упали на 1,6%.

Все расходы при покупке квартиры в новостройке

Дадут ли мне ипотеку без официальной работы?

10 городов, где цены на новостройки снизились после перехода на эскроу

Место в рейтинге Город Регион Цена в июне 2019 г., руб/кв. м Цена в октябре 2019 г., руб/кв. м Динамика
71 Улан-Удэ Бурятия   51 778      50 449    -2,6%
70 Пенза Пензенская область   50 158      49 134    -2,0%
69 Саранск Мордовия   46 658      45 909    -1,6%
68 Грозный Чечня   47 076      46 788    -0,6%
67 Севастополь Крым   80 782      80 350    -0,5%
66 Нижний Тагил Свердловская область   42 924      42 702    -0,5%
65 Владикавказ Северная Осетия   40 716      40 581    -0,3%
64 Белгород Белгородская область   60 658      60 547    -0,2%
63 Екатеринбург Свердловская область   73 686      73 581    -0,1%
62 Омск Омская область   45 979      45 941    -0,1%

Цены в городах-миллионерах

Почти во всех городах-миллионерах цены на квартиры в новостройках после перехода на проектное финансирование выросли. Лидером стал Новосибирск: здесь «квадрат» с июня по октябрь подорожал в среднем на 7,3%. На втором месте Пермь, где новостройки выросли в цене на 6,7%. На третьем Санкт-Петербург с ростом на 5,7%.

Стоимость предложения практически не изменилась лишь в Омске и Екатеринбурге. В этих городах октябрьские цены оказались на 0,1% ниже, чем цены июня. В Омске квадратный метр в новостройках стоит 45 941 руб., в Екатеринбурге – 73 581 руб.

Как различается площадь однушек по России?

Из города – за город: какой дом можно купить, продав квартиру

Динамика стоимости квартир в новостройках в городах-миллионерах

Место в рейтинге Город Регион Цена в июне 2019 г., руб/кв. м Цена в октябре 2019 г., руб/кв. м Динамика
2 Новосибирск Новосибирская область 63 691 68 360 7,3%
3 Пермь Пермский край 59 685 63 711 6,7%
7 Санкт-Петербург Санкт-Петербург 120 756 127 618 5,7%
8 Москва Москва 231 121 243 753 5,5%
11 Уфа Башкортостан 66 974 70 290 5,0%
17 Нижний Новгород Нижегородская область 71 608 74 941 4,7%
20 Краснодар Краснодарский край 52 220 54 284 4,0%
22 Волгоград Волгоградская область 45 622 47 408 3,9%
27 Ростов-на-Дону Ростовская область 51 916 53 429 2,9%
29 Челябинск Челябинская область 39 891 41 041 2,9%
35 Воронеж Воронежская область 49 335 50 562 2,5%
36 Красноярск Красноярский край 55 421 56 783 2,5%
38 Казань Татарстан 80 430 82 272 2,3%
50 Самара Самарская область 54 173 54 877 1,3%
62 Омск Омская область 45 979 45 941 -0,1%
63 Екатеринбург Свердловская область 73 686 73 581 -0,1%
Читайте также:  Обязан ли я страховать внутреннюю отделку при ипотеке?

В значительной части крупных городов России переход на эскроу-счета не вызвал резкого повышения цен в новостройках. Темпы роста в среднем по стране оказались ниже, чем прогнозировали некоторые эксперты. В то же время в ряде городов-миллионеров, подмосковной Балашихе, Иркутске, Хабаровске, Барнауле и Ярославле стоимость квадратного метра увеличилась на 5—8% за четыре месяца, что довольно много, причем в большинстве случаев скачок произошел в июле и августе, а в сентябре-октябре ситуация стабилизировалась.

Рейтинг городов России по росту цен на жилье в новостройках (июнь–октябрь 2019 г.)

Город Регион Цена в июне 2019 г., руб/кв. м. Цена в октябре 2019 г., руб/кв. м. Динамика
1 Иркутск Иркутская область 60 426 65 479 8,4%
2 Новосибирск Новосибирская область 63 691 68 360 7,3%
3 Пермь Пермский край 59 685 63 711 6,7%
4 Хабаровск Хабаровский край 81 061 85 942 6,0%
5 Барнаул Алтайский край 48 088 50 927 5,9%
6 Ярославль Ярославская область 49 442 52 307 5,8%
7 Санкт-Петербург Санкт-Петербург 120 756 127 618 5,7%
8 Москва Москва 231 121 243 753 5,5%
9 Балашиха Московская область 87 015 91 515 5,2%
10 Набережные Челны Татарстан 54 389 57 087 5,0%
11 Уфа Башкортостан 66 974 70 290 5,0%
12 Новокузнецк Кемеровская область 47 513 49 853 4,9%
13 Тула Тульская область 56 731 59 503 4,9%
14 Тюмень Тюменская область 60 971 63 870 4,8%
15 Архангельск Архангельская область 70 655 73 984 4,7%
16 Киров Кировская область 46 666 48 858 4,7%
17 Нижний Новгород Нижегородская область 71 608 74 941 4,7%
18 Курган Курганская область 36 341 37 861 4,2%
19 Ижевск Удмуртия 53 659 55 853 4,1%
20 Краснодар Краснодарский край 52 220 54 284 4,0%
21 Владимир Владимирская область 40 623 42 217 3,9%
22 Волгоград Волгоградская область 45 622 47 408 3,9%
23 Вологда Вологодская область 43 978 45 482 3,4%
24 Подольск Московская область 66 454 68 599 3,2%
25 Чебоксары Чувашия 44 492 45 898 3,2%
26 Кемерово Кемеровская область 43 531 44 878 3,1%
27 Ростов-на-Дону Ростовская область 51 916 53 429 2,9%
28 Брянск Брянская область 33 778 34 762 2,9%
29 Челябинск Челябинская область 39 891 41 041 2,9%
30 Новороссийск Краснодарский край 58 862 60 553 2,9%
31 Калининград Калининградская область 54 824 56 396 2,9%
32 Тамбов Тамбовская область 42 857 44 057 2,8%
33 Череповец Вологодская область 42 833 43 937 2,6%
34 Сочи Краснодарский край 120 285 123 340 2,5%
35 Воронеж Воронежская область 49 335 50 562 2,5%
36 Красноярск Красноярский край 55 421 56 783 2,5%
37 Рязань Рязанская область 46 094 47 169 2,3%
38 Казань Татарстан 80 430 82 272 2,3%
39 Сургут Ханты-Мансийский АО 72 258 73 772 2,1%
40 Саратов Саратовская область 33 777 34 481 2,1%
41 Ставрополь Ставропольский край 43 897 44 806 2,1%
42 Симферополь Крым 71 830 73 285 2,0%
43 Махачкала Дагестан 36 626 37 347 2,0%
44 Оренбург Оренбургская область 39 204 39 911 1,8%
45 Кострома Костромская область 47 099 47 812 1,5%
46 Тольятти Самарская область 40 600 41 172 1,4%
47 Смоленск Смоленская область 39 883 40 439 1,4%
48 Иваново Ивановская область 41 812 42 366 1,3%
49 Калуга Калужская область 49 921 50 574 1,3%
50 Самара Самарская область 54 173 54 877 1,3%
51 Ульяновск Ульяновская область 47 376 47 930 1,2%
52 Волжский Волгоградская область 38 273 38 709 1,1%
53 Чита Забайкальский край 63 931 64 589 1,0%
54 Тверь Тверская область 47 546 48 034 1,0%
55 Томск Томская область 55 841 56 393 1,0%
56 Курск Курская область 45 459 45 835 0,8%
57 Йошкар-Ола Марий Эл 38 184 38 499 0,8%
58 Петрозаводск Карелия 55 373 55 738 0,7%
59 Липецк Липецкая область 43 168 43 354 0,4%
60 Магнитогорск Челябинская область 31 432 31 527 0,3%
61 Нижневартовск Ханты-Мансийский АО 52 507 52 644 0,3%
62 Омск Омская область 45 979 45 941 -0,1%
63 Екатеринбург Свердловская область 73 686 73 581 -0,1%
64 Белгород Белгородская область 60 658 60 547 -0,2%
65 Владикавказ Северная Осетия 40 716 40 581 -0,3%
66 Нижний Тагил Свердловская область 42 924 42 702 -0,5%
67 Севастополь Крым 80 782 80 350 -0,5%
68 Грозный Чечня 47 076 46 788 -0,6%
69 Саранск Мордовия 46 658 45 909 -1,6%
70 Пенза Пензенская область 50 158 49 134 -2,0%
71 Улан-Удэ Бурятия 51 778 50 449 -2,6%
В среднем по России 70 532 73 342 4,0%
  1. Не пропустите:
  2. Как растут цены после открытия станций метро?
  3. Что точно придется переделывать в ремонте от застройщика?
  4. Как купить новостройку: 23 полезные статьи
  5. Интуиция и выбор квартиры

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Аналитики: Из-за введения эскроу-счетов сделки «на уровне котлована» подорожают на 9% – Рынки – Finversia (Финверсия)

Стартующий в 2019 году механизм строительства и продажи жилья через эскроу-счета не повлияет на цены готовых квартир, но сделки «на уровне котлована» подорожают на 9%, прогнозируют в PwC. Застройщики настроены более пессимистично.

Консалтинговая компания PwC представила результаты анализа влияния использования эскроу-счетов на себестоимость строительства и рентабельность продаж жилья.

Механизм эскроу-счетов станет обязательным в России для всех жилых проектов, первая квартира в которых будет продана после 1 июля 2019 года.

Это означает, что у застройщика не будет доступа к деньгам дольщиков до тех пор, пока дом не построен, а строительство будет финансироваться за счет банковского займа.

Аналитики сравнили эту схему с той, которая существует сейчас, когда застройщики заключают договоры долевого участия напрямую с покупателями и возводят объекты в том числе за счет средств дольщиков.

Для денег дольщиков, поступивших на счета застройщиков после 1 июля этого года, стало обязательным банковское сопровождение — банк контролирует, чтобы не имело место нецелевое использование средств.

В PwC проанализировали, как новая схема повлияет на стоимость строительства домов для застройщиков и как скажется на ценах для покупателей. Результаты расчетов и мнение девелоперов о них — в материале РБК.

Как аналитики PwC проводили исследование

Аналитики PwC рассмотрели влияние новых правил строительства на проекты двух типов — точечной застройки и комплексного освоения территорий (КОТ). В качестве анализа был взят гипотетический точечный проект площадью 10 тыс. кв. м, который строится два года, и проект комплексного освоения территорий на 300 тыс. кв. м, рассчитанный на шесть с половиной лет.

Для обоих типов учтено, что квартиры на начальных стадиях строительства продаются дешевле — дисконт составляет, по данным аналитиков, 19% к цене готовой квартиры.

При этом, по условиям анализа, цена продажи готовых квартир в проектах, которые продаются по нынешним правилам и по новым, — одинаковая.

В исследовании предполагается, что в проектах обоих типов у застройщика есть права на землю и 10% собственных средств от себестоимости проекта на его финансирование.

В PwC пояснили, что в исследовании использовали данные собственной аналитики по рынку жилья и данные Единой информационной системы жилищного строительства, оценивая средние значения себестоимости и рентабельности по России.

Как эскроу-счета повлияют на затраты застройщиков

Применение эскроу-счетов увеличит срок кредитной нагрузки из-за того, что застройщики не смогут распоряжаться деньгами дольщиков напрямую.

Ставка кредитования банков при применении эскроу-счетов будет зависеть от того, сколько денег поступило от дольщиков: чем больше денег поступит на счет, тем меньше будет ставка.

Читайте также:  Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. должен ли я платить налог?

Согласно данным исследования, ставка по кредиту при использовании эскроу-счетов будет составлять 4–6% для доли кредита, обеспеченной средствами дольщиков, и 10–12% для остальной части кредита.

По данным PwC, сейчас 70% квартир в точечных проектах и 55–70% в комплексных продается на стадии строительства, остальные реализуются, когда дом уже готов. Аналитики допустили, что темпы продаж на этапе строительства после введения механизма эскроу-счетов останутся прежними.

В итоге среднее увеличение расходов за счет платежей по кредиту для проектов точечной застройки аналитики оценивают в 4,7%, комплексной — в 3,8%.

В Сбербанке РБК подтвердили, что диапазоны процентных ставок, выбранные PwC для расчетов в исследовании, соответствуют тем условиям, которые сейчас предлагают банки.

«На процентную ставку помимо показателей эффективности проекта будет влиять и структура сделки — предоставляется ли отсрочка по процентным платежам или нет, срок кредита и срок до ввода объекта в эксплуатацию.

При этом средневзвешенная ставка по кредиту с применением счетов эскроу за весь период строительства в среднем ниже на 35% по сравнению с рыночной ставкой. И чем активнее продажи на инвестиционной стадии, тем ниже средневзвешенная ставка», — говорит вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов.

При использовании эскроу-счетов больше не нужно будет платить взносы в Фонд защиты дольщиков, которые сейчас составляют 1,2% от цены продажи квартиры по договору долевого участия.

Уменьшение себестоимости вследствие этого в PwC оценивают в 0,8–0,9%.

Итоговый рост себестоимости с учетом обслуживания кредитов и за вычетом взносов в фонд дольщиков в PwC оценили в 3% для точечных проектов и 3,8% для комплексных.

Как новые правила повлияют на цены на рынке

Сейчас, по подсчетам PwC, рентабельность (рассчитывается как отношение финансового результата после финансирования, административных, хозяйственных и коммерческих расходов к доходам от продаж) точечных проектов составляет 12,6%, КОТ — 9,6%.

Аналитики PwC приходят к выводу, что рентабельность проектов для застройщиков может не измениться после введения эскроу-счетов. Но сохранить ее уровень будет возможно, только повысив цены на квартиры при их продаже на этапе строительства.

Поскольку в исследовании делается допущение, что стоимость готовых квартир и сейчас, и после введения нового механизма останется прежней, чтобы сохранить рентабельность для проектов точечной застройки, застройщикам нужно будет увеличить стоимость продаж на начальных этапах строительства на 9% (то есть давать дисконт от цены готовой квартиры не 19%, а 10%).

«Чтобы компенсировать рост себестоимости и вернуть уровень рентабельности к отраслевому, застройщики могут увеличить цены на ранних этапах продажи (в первые два-три квартала) на 5–10%, при этом цена продажи на более поздних стадиях строительства не изменится, в том числе за счет снижения ставки по кредиту. Эта практика ценообразования сопоставима с европейскими странами, применяющими механизм эскроу в жилом строительстве», — говорит руководитель практики консультационных услуг в сфере недвижимости PwC в России Андрей Тонконогов.

Почему застройщики настроены более пессимистично

В девелоперской ГК «Гранель» называют исследование «оптимистичным». Директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет обращает внимание, что в исследовании не учтен рост ставки НДС до 20% с 1 января следующего года. Ориентировочное увеличение себестоимости строительства с учетом роста налога Цвет оценивает в 6–10%.

Андрей Тонконогов соглашается, что повышение ставки НДС повлияет на стоимость строительства; но чтобы сказать, как именно, нужно провести отдельное исследование. «Для того чтобы показать чистый эффект влияния эскроу, мы не закладывали НДС во второй сценарий», — поясняет он.

Директор по маркетингу ФСК «Лидер» Ксения Цаплина оценивает повышение себестоимости строительства при использовании счетов эскроу в 3–7%. «Дельта зависит от готовности проекта и метода его возведения», — говорит она.

В ГК «ПИК» обращают внимание, что анализ изменения доходности производится исходя из предположений о росте стоимости квадратного метра, а не изменения расходной части проекта.

«Таким образом, негативный эффект от роста себестоимости строительства частично нивелируется предположением о дополнительном росте цен на квартиры.

Данный подход в целом приводит к гораздо менее точным результатам, а в текущих реалиях, к сожалению, вообще сложно предсказать, насколько это будет возможно, принимая во внимание структуру спроса и прогноз по изменению реальных доходов населения», — поясняет вице-президент ГК «ПИК» Александр Прыгунков.

В ФСК «Лидер» прогнозируют, что после повышения стоимости квартир спрос сократится на 7–10%.

Хотя эскроу-счета станут обязательны для новых проектов с 1 июля, это не означает резкого роста цен на все жилье. Сейчас в стадии строительства находится 130 млн кв. м жилья, которые подчиняются старым правилам и обеспечат переходный период в два-три года.

Переход на эскроу-счета привел к повышению цен на новостройки во всех крупных российских городах — Финансовая газета

Специалисты портала «Мир квартир» зафиксировали рост цен на первичном рынке во всех крупных городах страны с населением более 300 тыс. человек.

Сильнее всего росли в первом полугодии квадратные метры в Пензе (+18,2%), Туле (+17,8%), Омске (+17,6%), Самаре (+17,3%) и Твери (+17,2%). Даже постоянно дорожающий Сочи занял на этот раз лишь 7-е место с 15,3%, уступив Новокузнецку (+16,3%).

Средняя цена лота самым впечатляющим образом взлетела в Новокузнецке (+21,4%), Пензе (+19%), Новосибирске (+18,4%), Твери (+18,1%) и Самаре (+18%).

В Москве прирост квадратного метра составил 7%, достигнув средней цены в 214 845 руб./кв. м (без учета элитного сегмента), прирост средней цены предложения квартиры – 6,4%, достигнув 12,5 млн руб. В Московской области метр дорос до 94 857 руб. (+5,6% за полгода), средний лот – до 5,1 млн (+7,4%).

Санкт-Петербург прибавил 10,3% за «квадрат» и 9,2% за общую цену квартиры, Ленобласть – 9,2% и 9,8%.

Самый слабый рост цены метра отмечен в Липецке (+0,2%), Улан-Удэ (+0,4%), Кургане (+1,7%), Саранске (1,9%) и Белгороде (+2,1%). По средней цене предложения нашлись даже два города, где цена снизилась: в Саранске на 3,3% и в Ульяновске на 0,1%.

В среднем по стране прирост квадратного метра составил 9,1%, что в абсолютном значении равняется 59 521 руб., прирост цены средней квартиры – 10,3% (3,4 млн руб.).

Подорожание недвижимости началось еще в прошлом году на фоне ожидания изменений в законодательстве, регулирующем долевое строительство, а в первой половине этого года «выстрелило» по-настоящему, отмечают специалисты. Цены на новостройки, с одной стороны, подогревались высоким спросом, а с другой – росли на ожиданиях застройщиками роста себестоимости строительства.

Это связано с тем, что с введением эскроу-счетов в схему долевого строительства застройщики лишились возможности использовать бесплатные деньги дольщиков и теперь вынуждены будут платить за банковские кредиты. Часть своих потерь они переложили на плечи конечного потребителя.

«Особенно быстро цены росли весной, потому что вошли в активную строительную стадию проекты, начатые в преддверии реформы, – обращает внимание генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.

– Одновременно правительство разрешило достраивать дома, достигшие 30-процентной степени готовности, по старой схеме – без использования эскроу-счетов, и стройки в апреле − июне еще больше ускорились, чтобы к 1 июля достичь этих 30%.

А с ростом строительной готовности квадратные метры всегда дорожают».

По прогнозу «Мира квартир», темпы роста цен могут несколько снизиться во второй половине года, так как пик спроса на новостройки пройден: удовлетворен отложенный спрос, повысилась ипотечная ставка. Многие покупатели, не «потянув» новые цены на первичном рынке, ушли на вторичный.

«Часть застройщиков попытается подстроиться под падающий спрос, предлагая скидки, однако многим законодательство так выкрутило руки, что экономика их проектов просто не позволит им демпинговать, – говорит Павел Луценко.

– Что касается спроса, он снова начнет оживляться, если ипотечная ставка опять станет снижаться, и это станет новым толчком к подорожанию новостроек.

В зависимости от этого последнего фактора мы ожидаем роста цен от 15 до 18% по итогам года».

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *