Данный договор приобретает юридическую силу только после регистрации в Росреестре, начиная с даты его регистрации и до передачи помещения собственнику.
При составлении договора с первым клиентом, застройщик должен иметь зарегистрированную в страховой организации страховку и предоставить ее для ознакомления будущему дольщику. Кроме этого, после заключения договора застройщик обязан ознакомить с условиями договора страхования всех участников строительства.
Если произошел страховой случай, дольщик вправе потребовать возмещение материального ущерба в течение двух лет после передачи ему в собственность жилья.
Договор страхования ответственности имеет ряд значимых особенностей. К примеру, минимальная сумма страховки должна превышать цену договора. Она рассчитывается с учетом стоимости объекта в регионе, где должен возводиться объект. В такой страховке не предусмотрена франшиза, с помощью которой можно определить финансовую часть убытков, не подлежащих возмещению.
Если произойдет досрочная приостановка действия договора или его расторжение, то это не освобождает компанию-застройщика от выполнения обязательств, в случае страхового случая.
Условия и правила
Согласно закону, до 2016 года собственный капитал компании-застройщика должен был составлять не менее 5% от стоимости площадей (жилых, нежилых) построенного объекта. Если данная норма не соблюдалась, то застройщик должен был иметь поручителя. Причем минимальная сумма их капитала в совокупности должна была составлять не менее 1 млрд. рублей. Это положение создавало некоторые трудности компаниям, не имеющим такого капитала, и застройщикам.
С апреля 2016 года Министерстве строительства и ЖКХ озвучили новые нормы уставного капитала застройщика. Теперь они напрямую зависят от общей площади возводимого здания.
Застройщик не должен привлекаться ранее к судебным процессам, связанным с банкротством или ликвидацией, а также не иметь иных проблем с законом. Также подрядчик не должен иметь задолженности за предыдущий год.
Что касается руководства, то этот пункт тоже претерпел изменения, теперь главный бухгалтер и руководитель не должны иметь судимость.
Если как минимум одно из перечисленных нарушений присутствует, это лишает подрядчика права на использование денежных средств дольщиков.
С 2021 г. все застройщики обязаны создать сайт для размещения на нем документов и обозначенной законодательством информации. В список документов, обязательных к опубликованию, входят: разрешительные акты на землю, разрешительные документы на застройку определенного участка, текст договора о долевом строительстве, пакет проектной документации и др.
В проектной декларации требуется указывать широкий перечень технических характеристик строящегося объекта, контакты для обратной связи, а также полную информацию о компании-застройщике. Эта декларация будет доступной, поскольку ее заполнять нужно в электронной форме на сайте.
Страховое соглашение заключают застройщик и страховая компания. Если обязательства не выполнены либо дом не сдан в срок, указанный в договоре, то все дольщики получат компенсацию. Размер начислений оговаривается в процессе заключения страхового полиса, в его подтверждение соответствующая информация вносится в раздел документа.
Страхование ответственности несет определенные убытки для застройщика, поэтому ему придется компенсировать: ущерб за нарушение норм безопасности в ходе строительных работ, несвоевременную сдачу объекта и т.д.; услуги юридических компаний или судебные издержки, если дольщикам придется отстаивать свои права.
Какие необходимы документы
Чтобы оформить страховой договор и произвести оценку тарифа, следует представить ряд документов:
- Договор/проект ДДУ (долевого участия).
- Заявление.
- Правоустанавливающую документацию на землю.
- Разрешение на ведение строительства объекта на определенном участке.
- Градостроительный план земельного участка.
- Бухгалтерскую отчетность за три года (ф.1 и ф.2).
- Проектную декларацию (включая паспорта руководителя компании и главного бухгалтера, ИНН, устав, ОГРН организации).
Страховая компания вправе запросить дополнительные данные, к примеру, договоры займа, кредитования, договор Генподряда и пр.
Что является страховым случаем
Основной риск компании-застройщика при долевом строительстве – невыполнение обязательств перед участниками строительства.
Ситуации, которые относятся к страховым случаям:
- Неполучение квартиры.
- Отказ застройщика от возврата денег, вложенных в строительство.
- Прерывание (прекращение) строительных работ.
- Банкротство застройщика.
Перечень рисков не ограничен. К примеру, можно оформить страховой договор от стихийных бедствий, пожара, форс-мажорных ситуаций и т.д. Закон в этом случае ограничивает максимальный размер компенсации.
Выплаты: когда выплачивают, в каком размере и что для этого нужно
Выплата компенсации от Фонда происходит на основании Федерального Закона № 218 ст.13 в установленном порядке (Постановлении правительства за № 1233).
Собрание жильцов проводится только после признания компании-застройщика банкротом. Чтобы вернуть уплаченные средства, дольщики обязаны принять решение о получении компенсации и направить соответствующий документ в Фонд.
- В течение двух недель со дня принятия дольщиками данного решения, Фонд должен опубликовать на своем сайте информацию об обращениях от дольщиков с требованиями выплаты средств по долевому строительству, в частности, о порядке обработки и приема таких заявлений.
- К заявлению дольщик должен обязательно приложить копию документа, удостоверяющего личность и выписку из реестра кредиторов.
- Прием заявлений осуществляется до даты окончания управления делами застройщика либо позже этой даты (только в случае пропуска установленного срока по уважительным причинам).
- Выплата средств осуществляется на реквизиты, указанные в заявлении, в течение 10 дней с подачи участником долевого строительства необходимых документов.
Выплата средств на основании договора со страховщиком производится в срок, не превышающий один месяц с момента получения страховщиком документов от дольщика. Он должен обратиться к страховщику до даты завершения конкурсного управления.
При покупке жилья инвестор должен учитывать, что государством застраховано только 120 кв. м помещения, исходя из среднерыночной стоимости за квартиру.
Дольщик, приобретая элитную недвижимость или пентхаус, вправе попросить застройщика предоставить документацию о добровольном страховании возводимого объекта. Также он может обратиться за компенсацией, в случае признания компании банкротом (на основании судебного решения).
Минимальный размер компенсации по данному виду страхования устанавливается исходя из стоимости договора. Компания-страховщик обеспечивает выплаты лишь в пределах указанной суммы. Размер компенсации не должен быть меньше суммы, которая напрямую зависит от площади помещений (общей), передаваемой дольщику и стоимости 1 м2 жилой площади в данном регионе.
Страховые компании, которые вправе страховать застройщиков
Страхование застройщиков – довольно убыточная услуга. Именно поэтому большинство страховых организаций предпочитают не осуществлять свою деятельность в данном сегменте страховых услуг. В 2021 году ЦБ Российской Федерации назвал 10 страховых учреждений, который вправе заключать договора о гражданской ответственности компаний-застройщиков.
| № | Страховая компания | Лицензия на страховую деятельность | ИНН страховщика |
| 1 | Страховое акционерное общество «ВСК» | СИ № 0621 | 7710026574 |
| 2 | Акционерное общество «Страховая Компания «ПАРИ» |
СИ № 0915 | 7704041020 |
| 3 | Страховое публичное акционерное общество «Ингосстрах» |
СИ № 0928 | 7705042179 |
| 4 | Открытое акционерное общество «АльфаСтрахование» |
СИ № 2239 | 7713056834 |
| 5 | Общество с ограниченной ответственностью «Абсолют Страхование» |
СИ № 2496 | 7728178835 |
| 6 | Закрытое акционерное общество «Страховая компания «РСХБ-Страхование» |
СИ № 2947 | 3328409738 |
| 7 | Акционерное общество «Государственная страховая компания «Югория» |
СИ № 3211 | 8601023568 |
| 8 | Общество с ограниченной ответственностью Страховая компания «ВТБ Страхование» |
СИ № 3398 | 7702263726 |
| 9 | Общество с ограниченной ответственностью «БИН Страхование» |
СИ № 3487 | 7717115093 |
| 10 | Некоммерческая организация «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» |
СИ № 4314 | 7722401371 |
| Актуальность таблицы: весна 2019 г. |
- Ознакомиться с актуальным списком страховых учреждений, уполномоченных страховать гражданскую ответственность застройщиков, можно на сайте ЦБ.
- Помимо этого, есть утвержденный перечень кредитных организаций (их более 200), которые вправе быть поручителями при составлении договора страхования.
При страховании существует единственная серьезная проблема – вероятность банкротства компании-страховщика. Однако если организация успешно работает более 5 лет на рынке страховых услуг и имеет многочисленные положительные отзывы, ее можно без сомнения рассматривать, как надежного партнера.
Что влияет на стоимость страховки
Стоимость страхового договора – это не фиксированная величина, поскольку она зависит от многих факторов.
На стоимость страховки влияет:
- Района/регион, где возводится объект.
- Деловая история застройщика (финансовое положение, репутация).
- Юридическая история компании (наличие судебных тяжб в сфере строительства).
- Количество и условия сданных в эксплуатацию объектов.
Эти факторы являются основными и обязательно учитываются при формировании стоимости страховки.
Компенсационный фонд – как альтернатива страхованию
Как показала практика за 2015-2016 г.г., механизм страхования ответственности компании-застройщика работает неудовлетворительно, и участники долевого строительства редко могут получить компенсацию по данной страховке.
Поэтому с 2017 года поправки в закон обязывают застройщиков при запуске строительных проектов взамен страхования ответственности перед дольщиками, регулярно отчислять взносы в созданный компенсационный фонд долевого строительства.
Средства этого фонда должны использоваться для выплат возмещений дольщикам (если компания-застройщик объявлена банкротом) или достройки проблемных объектов. При этом, действующие договоры страхования имеют юридическую силу.
Кроме этого, поправки в ФЗ-214 добавили альтернативу данному виду страхования – проведение денежных расчетов через специальные счета эскроу. В данном случае выступает посредником финансовое учреждение и в случае банкротства застройщика, гарантирует возврат с этих счетов денежные средства дольщику.
Поручительство банка – это еще одна возможность страхования ответственности строительной компании. Банк берет на себя обязательства страхователя, соответственно, гарантирует компенсацию средств инвестору, если застройщик не выполнит своих обязательств.
Приводим таблицу допущенных кредитных организаций:
Актуальность: весна 2021г.
В таблице можете воспользоваться фильтром поиска. Начните вводить первые буквы наименования кредитной организации в поле, под «Наименование банка».
| 1 | АО ЮниКредит Банк | 1 |
| 2 | АО «РН Банк» | 170 |
| 3 | ООО «ХКФ Банк» | 316 |
| 4 | АО «АБ «РОССИЯ» | 328 |
| 5 | Банк ГПБ (АО) | 354 |
| 6 | ООО Банк «Аверс» | 415 |
| 7 | ПАО «Бест Эффортс Банк» | 435 |
| 8 | ПАО «Банк «Санкт-Петербург» | 436 |
| 9 | ПАО «ЧЕЛИНДБАНК» | 485 |
| 10 | ПАО «ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК» | 493 |
| 11 | АО БАНК «СНГБ» | 588 |
| 12 | ПАО «МИнБанк» | 912 |
| 13 | ПАО «Запсибкомбанк» | 918 |
| 14 | ПАО «Совкомбанк» | 963 |
| 15 | Банк ВТБ (ПАО) | 1000 |
| 16 | АО «АЛЬФА-БАНК» | 1326 |
| 17 | РНКБ Банк (ПАО) | 1354 |
| 18 | Банк «Возрождение» (ПАО) | 1439 |
| 19 | ПАО АКБ «Связь-Банк» | 1470 |
| 20 | ПАО Сбербанк | 1481 |
| 21 | «СДМ-Банк» (ПАО) | 1637 |
| 22 | Креди Агриколь КИБ АО | 1680 |
| 23 | ООО «Русфинанс Банк» | 1792 |
| 24 | «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (ПАО) | 1810 |
| 25 | ПАО «МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК» | 1978 |
| 26 | ПАО «САРОВБИЗНЕСБАНК» | 2048 |
| 27 | ПАО Банк «ФК Открытие» | 2209 |
| 28 | АО «Банк Интеза» | 2216 |
| 29 | ПАО КБ «Центр-инвест» | 2225 |
| 30 | ПАО РОСБАНК | 2272 |
| 31 | АКБ «БЭНК ОФ ЧАЙНА» (АО) | 2309 |
| 32 | АО «Банк ДОМ.РФ» | 2312 |
| 33 | ИНГ БАНК (ЕВРАЗИЯ) АО | 2495 |
| 34 | АО АКБ «НОВИКОМБАНК» | 2546 |
| 35 | АО КБ «Ситибанк» | 2557 |
| 36 | Банк «КУБ» (АО) | 2584 |
| 37 | ПАО «АК БАРС» БАНК | 2590 |
| 38 | КБ «Дж.П. Морган Банк Интернешнл» (ООО) | 2629 |
| 39 | АО «Тинькофф Банк» | 2673 |
| 40 | АО «ОТП Банк» | 2766 |
| 41 | АО МС Банк Рус | 2789 |
| 42 | АО РОСЭКСИМБАНК | 2790 |
| 43 | АО «Нордеа Банк» | 3016 |
| 44 | АО «СЭБ Банк» | 3235 |
| 45 | ПАО «Промсвязьбанк» | 3251 |
| 46 | ПАО Банк ЗЕНИТ | 3255 |
| 47 | Банк «ВБРР» (АО) | 3287 |
| 48 | ООО «Эйч-эс-би-си Банк (РР)» | 3290 |
| 49 | АО «Райффайзенбанк» | 3292 |
| 50 | АО «Данске банк» | 3307 |
| 51 | ООО «Дойче Банк» | 3328 |
| 52 | АО «Денизбанк Москва» | 3330 |
| 53 | АО «КОММЕРЦБАНК (ЕВРАЗИЯ)» | 3333 |
| 54 | АО «Мидзухо Банк (Москва)» | 3337 |
| 55 | АО «КБ ДельтаКредит» | 3338 |
| 56 | АО «МСП Банк» | 3340 |
| 57 | АО «Россельхозбанк» | 3349 |
| 58 | АО «СМП Банк» | 3368 |
| 59 | «Натиксис Банк АО» | 3390 |
| 60 | «БНП ПАРИБА БАНК» АО | 3407 |
| 61 | АО «Тойота Банк» | 3470 |
| 62 | АйСиБиСи Банк (АО) | 3475 |
| 63 | ООО «Чайна Констракшн Банк» | 3515 |
Актуальный список кредитных организаций вы можете найти по ссылке на сайте ЦБ. Чтобы найти банки соответствующие требованиям ЦБ на открытие счетов эскроу, воспользуйтесь поиском по странице. Для этого будучи на странице нажмите сочетание клавиш «CTRL» + «F» и напишите «эскроу».
За страхование СМР заплатит заказчик
Страховщики готовятся к возвращению на строительный рынок страхования строительно-монтажных рисков (СМР). С 5 октября 2020 года вступил в силу приказ Минстроя России от 04.08.2020 № 421/пр, вернувший в перечень затрат при определении стоимости строительства, расходы на страхование СМР.
Саморегулируемая организация «Всероссийский союз страховщиков» (ВВС) уже сообщила о разработке проекта внутреннего стандарта ВСС «Условия страхования строительно-монтажных работ и гражданской ответственности перед третьими лицами при проведении строительно-монтажных работ». Стандарт разрабатывается для расчета страховых взносов и премий при страховании строительно-монтажных работ на объектах, строительство которых ведется с использованием бюджетных средств и/или счетов эскроу.
По словам вице-президента ВСС Светланы Гусар, разработка единых условий страхования СМР направлена на то, чтобы сделать его более прозрачным для государственных заказчиков и подрядчиков. В ближайшее время проект внутреннего стандарта СРО страховщиков будет направлен на согласование в НОСТРОЙ и Минстрой России.
-Расходы на страхование СМР совсем невелики, особенно — на фоне других затрат на строительство. При этом страхование позволяет переложить непредвиденные расходы, вызванные аварией, на страховщика и, что немаловажно в современных экономических условиях, позволит снизить затраты бюджета государства по возмещению непредвиденных расходов, — сказала Светлана Гусар.
Может быть в объемах отдельной стройки затраты и невелики, но при исключении затрат на СМР из рекомендуемого перечня затрат на стройки по госзаказу в 2014 году страховые компании потеряли рынок объемом в 40 млрд руб.
Как пояснил изданию Ъ гендиректор страхового брокера «РТ Страхование» Николай Галушин, после шестилетнего перерыва тарифы на страхование СМР будут существенно снижены.
Эксперт оценил потенциальный объем премий страховщиков всего в 10-20 млрд руб.
По его мнению, ранее подрядчики имели возможность завышать сметные затраты на страхование, но в новой реальности страхование рисков ляжет на застройщиков, а их аппетиты теперь контролируют банки.
-По сути, интересы застройщиков и страховщиков сошлись, раздувать сметы по госстройкам уже не получится так, как раньше, поэтому Минстрой вернул строку «страхование» в приказ,— считает Галушин.
В свою очередь, президент ВСС Игорь Юргенс уверен, что принятая минстроем мера повысит финансовую устойчивость подрядных организаций, т.к. при наступлении значимого убытка самостоятельно его компенсировать или достроить объект за свой счет подрядчики не могут.
-Включение расходов на страхование в перечень позволит повысить финансовую устойчивость строительных подрядчиков, что, безусловно, крайне важно в текущих условиях и неопределенности из-за коронавируса, — говорит Игорь Юргенс.
Станет ли страхование СМР действенной мерой по снижению финансовых рисков участников долевого строительства и государственных заказчиков покажет время. Но для застройщиков плюсы очевидны – нет сомнений, что введение страхования СМР станет еще одним инструментом для снижения стоимости проектного финансирования.
Напомним, что кроме затрат на страхование, по новой методике определения сметной стоимости строительства утвержденной Приказом Минстроя России от 04.08.2020 № 421/пр в сметы также могут быть включены затраты на оплату процентов за пользование кредитами и займами и затраты на обязательные противоэпидемиологические мероприятия.
Страхование ответственности застройщика. Страховые выплаты при банкротстве застройщика
При всей исключительной важности своевременного получения гражданами обещанного им застройщиками жилья современный процесс строительства многоквартирных домов сопровождается многочисленными рисками – от экономической ситуации в стране, влияющей на уровень цен товаров и услуг, необходимых для строительства, до бюрократических проволочек с получением разрешений на ввод объектов в эксплуатацию на уровне местных властей. Всё это в целом негативно влияет на возможность обеспечения жильем населения.
В связи с этим на законодательном уровне устанавливаются обязательные меры по обеспечению застройщиками своих обязательств. В частности, Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (далее – Закон № 214-ФЗ) до недавнего времени были предусмотрены два обязательных способа обеспечения исполнения обязательства по передаче жилого помещения:
-
Залог (признание находящимися в залоге у дольщиков земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, и самого строящегося на нем многоквартирного дома).
-
Договоры поручительства или страхования – на выбор застройщика.
Важно, что первый и второй варианты обеспечения действовали только совместно, а выбирать застройщик мог только из вторых двух способов.
30 июля 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 29.07.
2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №218-ФЗ), согласно которому вместо страховки и поручительства гарантировать исполнение обязательств застройщиками будет государственный компенсационный фонд, формирующийся за счет обязательных отчислений застройщиков. Данный компенсационный фонд станет заменой добровольного страхования ответственности застройщиков, которое теперь станет дополнением к обязательным взносам в фонд.
В связи с тем, что в силу определенных причин заключенные до настоящего времени договоры долевого участия в строительстве обеспечены именно договорами страхования, рассмотрим наиболее важные элементы конструкции таких договоров, порядок получения страхового возмещения, а также основные изменения в правовом регулировании данного вопроса.
Стороны договора страхования ответственности застройщика
Договор страхования ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта долевого строительства заключается застройщиком (страхователем) и страховой компанией, обладающей рядом обязательных характеристик (осуществление страховой деятельности не менее пяти лет, наличие не менее одного миллиарда рублей собственных средств, не менее чем 120 миллионов рублей уставного капитала, отсутствие предписаний ЦБ РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности и др.), соответствие которым строго проверялось Центральным банком.
Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору осуществляется в пользу выгодоприобретателей – участников долевого строительства.
Выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства объекта долевого строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору с уведомлением об этом страховщика в письменной форме.
Страховой случай
- Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденные:
- — решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии с Законом 214-ФЗ;
- — решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
Срок действия страхования
Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. При этом выгодоприобретатель сохраняет право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.
Страховая сумма
Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в субъектах Российской Федерации, определенной Минрегионом России на дату заключения договора страхования (например, в 3 квартале 2017 года стоимость квадратного метра составляла 90 400 руб. / кв. м. в Москве и 54 479 руб. / кв. м. по Московской области).
Порядок выплат
Порядок страховой выплаты при страховании ответственности застройщика регулируется договором страхования и правилами страхования, которые утверждаются страховщиком и являются неотъемлемой частью договора страхования.
Участник долевого строительства (выгодоприобретатель) должен обратиться в страховую организацию или в общество взаимного страхования (ОВС) в пределах срока исковой давности при обращении взыскания на предмет залога в соответствии с Законом 214-ФЗ или до завершения конкурсного производства в отношении застройщика, предъявив соответственно решение суда об обращении взыскания на предмет залога или решение арбитражного суда о признании должника банкротом.
Федеральным законом от 29.11.2007 № 286-ФЗ «О взаимном страховании» предусмотрено, что выплата страхового возмещения выгодоприобретателю должна осуществляться в срок, не превышающий тридцати дней с даты представления документов выгодоприобретателем, независимо от наличия и размера задолженности общества по уплате страховой премии.
Страхование ответственности застройщика — договор, по 214 ФЗ, страховые компании, при долевом строительстве
Одно из основных обязательств застройщика – передать в срок долевым собственникам по договору объект соглашения. Объектом выступают жилые помещения, которые один из контрагентов берется построить.
Исполнение обязательств по передаче жилых помещений может гарантироваться страхованием ответственности застройщика.
В 2014 году в ФЗ №214 вступили изменения, которые сделали страхование ответственности застройщика обязательным. Страхованием данного вида ответственности застройщики занимаются самостоятельно.
Они могут выбрать следующий метод гарантийной защиты:
- страхование с участием общества взаимного страхования, которое действует на основании лицензии и мало чем отличается от большинства страховых компаний;
- страховая защита, в которой поручителем выступает банковское учреждение;
- страхование с участием компании, работающей на основании лицензии.
Вступление в общество обязательного страхования не является простым и безопасным в материальном плане процессом.
Все здесь несут солидарную ответственность в случае банкротства одного из участников и должны платить членские взносы. Существует также ряд других рисков.
Страхование с участием банка в роли поручителя невыгодно в первую очередь процедурой. Длительное время необходимо собирать документы, да и оформление происходит небыстро.
Обязательно уплачивается залог в размере 30% от рыночной стоимости объекта, который будет гарантией для финансового учреждения.
Объем денежных средств лимитирован, а ставка начинает отсчет с 1% годовых от суммы поручительства. Законодательство также устанавливает ограничения и для банка, который берет застройщика на поруки.
Финансовое учреждение должны работать не менее 5 лет, обладать уставным капиталом от 200 млн. рублей и собственное имущество в размере 1 млрд. рублей.
Таким требованиям соответствует очень мало банков в РФ. Все они отличаются закрытостью и консервативностью. Как правило, для застройщика намного выгоднее получить от банка кредит, чем оформить поручительство.
Банки и сами не делают поручительство для застройщиков выгодным ходовым продуктом. При наступлении страхового случая они во многом рискуют и обретают много проблем относительно взыскания задолженности.
Наиболее выгодным методом страхования можно считать оформление договора со страховой компанией. Благодаря существующей большой конкуренции между страховщиками, много программ выглядит поистине выгодными предложениями для страхователя.
Во-первых, страховые компании предлагают приемлемые тарифы и цены. Во-вторых, при заключении договора с таким страховщиком нет нужды в том, чтобы искать деньги на залог.
Ставка страхования остается неизменной на протяжении всего срока гарантийной защиты, независимо от изменений существенных условий договора.
По договору страхования услуги оплачиваются по факту выполненных работ. Еще одно большое преимущество страхования с участием страховых компаний – быстрота и удобство оформления гарантийного соглашения.
Страхователь может спрогнозировать риски и расходы и снизить их уровень при длительном сотрудничестве со страховой компанией.
Относительно сторон соглашения можно сказать то, что страхователем выступает всегда застройщик. Страховщик выбирается в зависимости от способа страхования. Оптимальным вариантом будет именно договор, заключенный со страховой компанией.
Страховое соглашение относительно ответственности застройщика выгодно для дольщиков. Они выступают выгодоприобретателями в результате наступления страхового случая.
Но преимущества от оформления страховки имеет и сам страхователь. Договор страхования ответственности застройщика позволяет продолжать деятельность в сфере долевого строительства и быть конкурентно способным на рынке.
Способ страхового обеспечения застройщик выбирает самостоятельно относительно каждого жилого помещения.
Страхование ответственности застройщика по ФЗ 214
Согласно №214 застройщик за свой счет осуществляет страхование ответственности за неисполнение обязательств (ст. 15.2).
Страхователь по договору берет на себя обязательства относительно уведомления дольщиков об условиях страхования. Условия страхования определяются правилами страхования, которые утверждаются страховщиком.
Если застройщик выбирает методом страховой защиты участие в обществе взаимного страхования, то он должен оповестить дольщиков об условиях страхования и о специфических особенностях членства в обществе.
Страхование гражданской ответственности за неисполнение обязательств застройщиком осуществляется в пользу выгодоприобретателей.
Ими могут быть граждане или юридические лица, денежные средства которых привлекались для строительства. Выгодоприобретатели по договору могут быть изменяться, но об этом обязательно уведомляется страховщик.
Принимающий участие в рынке долевого строительства застройщик обязан:
- заключить страховое соглашение еще до начала поступления средств;
- предоставить необходимую информацию относительно условий защиты всем заинтересованным личностям;
- зарегистрировать составленный договор в Росреестре.
Именно Росреестр является контролирующим органом относительно оформления полисов в сфере защиты ответственности застройщика.
На каждую отдельную долю оформляется отдельный договор. Страховой суммой признается сумма реализуемой доли. Страховое соглашение оформляется в обязательном порядке до регистрации.
Информацию о страховании гражданской ответственности в компании Росгосстрах вы можете найти на этой странице.
Правила
Правила страхования ответственности застройщика устанавливаются страховой компаний или обществом, а также ФЗ №214.
Объектом страхования выступают материальные интересы застройщика и третьих лиц, которые подвергаются риску в процессе выполнения договорных положений.
Страховым случаем является неисполненное или исполненное неподобающим образом гарантийное обязательство относительно по сдаче жилого помещения.
Подтверждается это следующим набором документов:
- решением суда о взыскании на предмет залога, если банк был поручителем для застройщика;
- решением арбитражного суда о признании должника банкротом;
- выпиской из реестра требований кредиторов о размере, порядке и правилах удовлетворения кредиторских требований.
По законодательству застраховать можно как весь дом, созданный застройщиком, так и каждую квартиру отдельно. Весь дом страховать не выгодно, поэтому на практике это делается редко.
Во-первых, для этого застройщику нужно иметь большую сумму и не бояться риска того, что все квартиры не будут раскуплены.
Во-вторых, неясно кто вообще будет выгодоприобретателем по договору, если застрахован весь дом, а дольщиков еще нет.
Ну, и наконец, еще два весомых аргумента в пользу страхования отдельных квартир: только при наличии дольщиков можно зарегистрировать договор и большая часть квартир продается только после ввода дома в эксплуатацию.
Правила страхования ответсвенности застройщиков.
Условия договора
Минимальная страховая сумма по договору зависит от цены соглашения, тарифных ставок, но не может быть меньше рассчитанной суммы для общей площади жилого помещения, которое подлежит передаче по договору дольщику.
За страхователем остается право уплаты страховой суммы единовременно и в рассрочку. Моментом вступления договора в силу является момент зачисления первого страхового взноса.
В подобном страховом соглашении не устанавливается франшиза. Страховщик также обязуется отправлять дольщикам информацию относительно размеров произведенного страхового возмещения. Страховщик имеет право на обращение с регрессом к застройщику после проведения страховых выплат.
Досрочное прекращение и расторжение страхового договора не лишает страховщика обязательства относительно выплаты компенсации по страховому случаю, если он произошел во время действия договора.
При досрочном прекращении и расторжении соглашения страховщик в обязательном порядке уведомляет всех долевых собственников.
Срок действия страхового соглашения зависит от срока строительства. Он рассчитывается на основании проектной декларации и ДДУ.
Договор такого рода и полис являются равнозначными понятиями. Соглашение о страховании ответственности застройщика подлежит обязательной регистрации, без которой он недействителен.
Что является страховым случаем
Страховым риском выступает риск неисполнения обязательств застройщиком перед дольщиками относительно передачи жилого помещения.
Страховыми признаются следующие случаи:
- прерывание строительства;
- банкротство застройщика;
- неполучение дольщиками жилья;
- невозврат вложенных материальных ресурсов на строительство.
Объем рисков, которые может застраховать одна компания, не лимитирован. Законом ограничивается только максимальный размер премий.
В каких компаниях можно оформить
Страхование застройщиков является невероятно убыточным, множество компаний не торопятся делать упор на это направление. Тем не менее, ЦБ РФ составил список организаций, которые могут заниматься страхованием ответственности застройщиков. В него вошли 27 страховых компаний.
Ими являются:
- БАЛТ-Страхование;
- ВСК;
- ВТБ;
- Восхождение;
- ГУТА;
- Диамант;
- СК Екатеринбург;
- Инвестстрах;
- Интерполистраст;
- ИСК Евро-полис;
- Купеческое;
- Лексгарант;
- Мастер-гарант;
- МЕСКО;
- МСЦ;
- НАСКО Татарстан;
- Пари;
- Помощь;
- Приоритетное страхование;
- Проминстрах;
- Респект-полис;
- СБГ;
- Страховая инвестиционная компания;
- Строительная страховая группа;
- Универс-гарант;
- Факел.
В список также вошли более 200 кредитных организаций, которые могут выступать поручителями для застройщиков.
При долевом строительстве
Дольщики являются третьими лицами по договору, в чью пользу заключается само соглашение. Они выгодоприобретатели при наступлении страхового случая.
Застройщик берет на себя обязательство относительно своевременной сдачи жилых помещений долевым участникам. Страховщик обязуется уведомлять о смене условий и порядке выплаты денежных сумм страхователем.
Дольщики могут меняться, но об этом уведомляется страховщик в обязательном порядке. С каждым долевым участником договор составляется отдельно.
Застройщик будет отвечать в отдельности перед каждым участником за неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на него обязательств.
Тарифы
| Тарифы | Среднестатистические | Для крупных застройщиков |
| Текущие ставки в 2015 году. В результате крупномасштабного и длительного сотрудничества тарифы могут падать на 10-30% | 0,5-0,8% | 0,35-0,4% |
Правилами каждой страховой компании определяется базовый тариф, а также понижающие и повышающие коэффициенты.
Коэффициенты зависят от степени риска и в процессе действия договора могут меняться, если риски возрастут или понизятся.
Страховая премия определяется исходя из существующих тарифов и срока действия договора. Последний равен сроку строительства.
Тарифные ставки рассчитываются в процентах годовых, потому что существует риск полного неисполнения обязательств страховщиком.
Страховые компании всегда предлагают полисы, где тарифы связаны со сроком действия договора. Именно поэтому можно определить, не является ли страховщик мошенником.
Ни одна страховая компания с серьезными намереньями сегодня не будет страховать застройщика без привязки тарифов к сроку действия соглашения.
Проверить действительность страховки можно в основном контролирующем органе – Росреестре. Страховщик в рамках своих обязательств будет нести ответственность на протяжении всего срока действия договора и даже по окончании 2 лет после его завершения.
Страхование ответственности застройщика сегодня уже не является необходимостью. Это обязательное условие для каждого застройщика, который хочет быть конкурентоспособным на рынке предлагаемых им услуг.
Что говорится в договоре страхования гражданской ответственности перед третьими лицами, читайте здесь.
Что такое помощь на дорогах, рассказывается в этой статье.
Новые правила страхования ДДУ не отменят, но страховые гиганты выйдут на этот рынок
22.10.2015
В Минстрое России под председательством Михаила Меня состоялось совещание, посвященное последствиям ввода новых требований при страховании гражданской ответственности застройщиков по договорам участия в долевом строительстве.
Итог совещания однозначен: новые правила никто отменять не собирается, но при этом крупнейшие компании страхового рынка России выразили готовность страховать риски граждан при долевом строительстве, хотя они до сих пор отсутствуют в списке Центробанка, который назвал пока только 20 страховых компаний, отвечающих новым повышенным требованиям.
«Для защиты прав участников долевого строительства с 1 октября были введены новые требования к страховым организациям, которые заключают договора страхования застройщика, в том числе, и к размеру собственных средств компании.
Одновременно вступили в силу требования со стороны Центрального Банка РФ», — напомнил Михаил Мень во время встречи с руководителями крупнейших страховых компаний страны. В результате в настоящее время новым требованиям ЦБ отвечают только 20 страховых организаций.
«Участники рынка заранее знали, что требования изменятся. Но, к сожалению, все равно не все застройщики оказались готовы к новым реалиям», — сказал министр.
При этом застройщики должны понять, что, если их страховая компания не попала в данный список, им необходимо заключить новый договор страхования.
На совещании прозвучала мысль, что со стороны крупнейших страховых компаний есть заметный интерес к рынку долевого строительства, поскольку емкость этого рынка составляет не менее 2 трлн руб.
Разработчик закона, столь усложнившего жизнь застройщикам депутат Госдумы Александр Хинштейн признал, что при разработке законопроекта было понимание возможных рисков, но главная цель работы над изменениями в законодательстве была достигнута – средства граждан, ставшие источником финансирования жилищного строительства, будут лучше защищены.
При этом с введением новых требований с рынка ушли недобросовестные страховые компании, а те, что остались, формируют здоровую конкурентную среду – уверен председатель правления Общества взаимного страхования (до недавнего времени единственной страховой компании, страхующей договоры долевого участия), президент компании «Мортон» Александр Ручьев.
Генеральный директор АО «АИЖК» Александр Плутник рассказал, что в настоящее время страховая компания Агентства обсуждает с другими участниками рынка возможные механизмы перестрахования.
Представители страховых компаний, в свою очередь, обратили внимание на проблему непрозрачности деятельности застройщиков, которая мешает в работе страховых и перестраховочных компаний. Развитие видов страхования без повышения прозрачности участников строительного рынка ограничено, признали страховщики.
В ответ на это статс-секретарь, замглавы Минстроя России Наталья Антипина напомнила, что в ведомстве был разработан законопроект, направленный на повышение информационной открытости застройщиков, который расширит и конкретизирует требования к раскрытию информации строительными компаниями о себе и своих проектах. Законопроект позволит повысить прозрачность привлечения застройщиком средств граждан.
По материалам Минстроя России