Граждане стали брать в банках меньше ипотечных кредитов. Суммы займов при этом выросли вместе с увеличением сроков их выплаты. Причина в повышении ипотечных ставок, считают специалисты. Впрочем, есть мнение, что цикл роста ставок завершен и ближе к концу года ипотека станет доступнее.
По данным Банка России, за январь-март в России было выдано 284 тысячи ипотечных кредитов на сумму 618 миллиардов рублей.
Годом раньше за три первых месяца жители страны заняли у банков на решение жилищного вопроса 299 тысяч кредитов, а их объем оценивался в 582 миллиарда рублей.
Таким образом, число выданных ипотечных кредитов в начале этого года снизилось в годовом выражении на 5 процентов, но в пересчете на деньги граждане взяли в банках на 6 процентов больше.
«Ипотечные ставки вновь начали расти, что не замедлило сказаться на желании россиян приобретать жилье в кредит», — отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».
По ее словам, особую тревогу вызывает тот факт, что снижение числа ипотечных сделок, причем резкое, произошло в марте. Как правило, именно январь и февраль демонстрируют худшие показатели, а в марте обычно уже наблюдается рост активности клиентов в связи с окончанием праздников и началом весны. В этом году было иначе.
Что выгоднее в Москве: аренда или ипотека
Рост ипотечных ставок начался в октябре 2018 года и в январе-марте продолжился. Стоимость жилищных кредитов увеличивалась, как для покупателей строящегося, так и готового (в том числе вторичного) жилья. Так, в январе банки выдавали ипотеку в среднем под 9,87 процента годовых, в феврале — под 10,15 процента, а в марте — уже под 10,42 процента.
В последний раз столь высокая стоимость ипотеки в России наблюдалась полтора года назад, в августе 2017 года, когда банки выдавали ипотеку в среднем под 10,58 процента годовых.
Минимум же отмечался в сентябре-октябре 2018 года. Тогда средний показатель не превышал 9,41 процента годовых.
Таким образом, за полугодие жилищный кредит подорожал на один процентный пункт, что отразилось на ипотечных сделках.
Вместе с тем продолжает увеличиваться средний размер кредита, который берут покупатели жилья. По итогам марта он достиг 2,20 миллиона рублей, тогда как годом раньше был в пределах 1,98 миллиона рублей.
Одновременно растет и срок выплаты ипотеки. По итогам марта 2019 года он составил 216 месяцев против 191 месяца в марте 2018-го.
Так что, если год назад получатели ипотеки, беря кредит, рассчитывали вернуть его за 15,9 года, то сейчас закладывают на это около 18 лет.
Несмотря на явное замедление роста ипотечного сектора, тревогу бить пока рано, считают эксперты.
Мария Литинецкая напоминает, что в 2017 году первый квартал также показал снижение числа ипотечных сделок на 5 процентов и их объема на один процент в годовом выражении, а в последующий период начался резкий рост. «В любом случае общий объем кредитования все равно остается очень высоким», — указывает Литинецкая.
Ниже 10 процентов ставки по ипотеке могут упасть к концу 2019 года
Ипотека в последние годы приобрела большое значение даже на рынке высокобюджетного жилья, констатирует Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group, и «В проектах новостроек бизнес-класса доля клиентов, привлекающих кредит для покупки квартиры, сейчас достигает 50-60 процентов, тогда как до 2014 года их было не больше 20-30 процентов», — указывает она.
Специалисты Дом.рф (Единый институт развития в жилищной сфере) считают, что цикл роста ипотечных ставок завершен и во второй половине года при отсутствии новых шоков в экономике они начнут снижаться.
Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра Дом.рф, давая такой прогноз, обращал внимание на то, что март стал первым месяцем, когда ни один крупный банк не повысил ставки по ипотеке.
По его мнению, это означает, что волатильность на финансовых рынках подошла к концу.
Инфографика «РГ»: Антон Переплетчиков/ Юлия Кривошапко
Льготную ипотеку урежут, семейную — расширят
Программа ипотеки с господдержкой на приобретение новостроек под 6,5% была запущена в 2020 году в качестве помощи застройщикам, банкам и населению. Спрос на жилье вырос — в итоге подскочили и цены. Программа должна была завершиться 1 июля 2021-го, но менее чем за месяц до этой даты власти анонсировали ее продление еще на год.
Основные изменения в программе ипотеки с господдержкой касаются ставки и лимита на выдаваемый кредит. Так, минимальная ставка вырастет с 6,5 до 7%, а максимальный объем займа сократится до 3 млн рублей. Последнее условие уравняет все регионы, хотя раньше для Москвы, Петербурга, Подмосковья и Ленобласти лимит составлял 12 млн рублей, а для всех остальных регионов — 6 млн рублей.
Как объяснил вице-премьер Марат Хуснуллин, сумма более 90% кредитов, выдаваемых по льготной программе, равна как раз 3 млн рублей, так что именно ее власти сочли «оптимальным пределом».
Требования к типу жилья (квартиры в новостройках) и размеру первоначального взноса (не менее 15%) остались прежними.
| До 1 июля 2021 года | После 1 июля 2021 года | |
| Ставка | 6,5% | 7% |
| Первоначальный взнос | 15% | 15% |
| Максимальный объем кредита | Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург, Ленобласть — 12 млн рублей; остальные регионы — 6 млн рублей | 3 млн рублей для всех регионов |
| Тип жилья | квартиры в новостройках | квартиры в новостройках |
Новая программа ипотеки с господдержкой продлится до 1 июля 2022 года.
«Семейная ипотека» стала доступнее
Следующая новость того же раздела — изменение условий еще одной госпрограммы — «Семейной ипотеки».
Так, если раньше на кредит с максимальной ставкой 6% претендовали только семьи, где второй и последующий ребенок родились после 1 января 2018 года или где есть ребенок-инвалид (даже единственный), то теперь такой кредит вправе получить все семьи, где есть хотя бы один ребенок, родившийся не ранее 1 января 2018 года. При этом предельный объем выдаваемого займа будет гораздо выше, чем для новой льготной ипотеки: 12 млн рублей в столичных регионах и 6 млн рублей — во всех остальных.
выгодно
Подберите оптимальный вариант ипотечной программы с Циан.Ипотекой
По словам Марата Хуснуллина, новые условия «Семейной ипотеки» позволяют дать кредиты еще 100–120 тыс. семей (для сравнения: в 2020 году их было выдано около 80 тыс.). В общей сложности обе программы помогут с получением льготных жилищных займов 250 тыс. семей на сумму 700–800 млрд рублей.
Сроки вступления новых условий в силу пока не установлены, но известно, что пока программа действует вплоть до 31 декабря 2022 года.
| Старая программа | Новая программа | |
| Кому доступна | в семье минимум двое детей, хотя бы один из них родился после 1 января 2018 года; в семье есть ребенок с инвалидностью — он может быть единственным; в программе могут участвовать усыновители | в семье есть ребенок, который родился после 1 января 2018 года; в семье есть ребенок с инвалидностью (он может быть единственным); в программе могут участвовать усыновители |
| Ставка | до 6% | до 6% |
| Что можно купить | квартиру, участок, дом; можно взять кредит на ИЖС | квартиру, участок, дом; можно взять кредит на ИЖС |
По словам гендиректора «Дом.РФ» Виталия Мутко, при дальнейшем повышении ключевой ставки средняя ипотечная ставка (не льготная) приблизится к уровню 9%.
«Выгоднее, чем сейчас, уже не будет»
Мнения экспертов по поводу обновленных программ разделились. Например, Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», приветствует решение расширить условия семейной ипотеки и продлить программу с льготной ставкой, пусть даже с урезанным лимитом.
- «Резкая отмена программы и возврат к базовым ставкам могли привести к стагнации на рынке новостроек, корректировке планов застройщиков по выводу новых проектов и, не исключено, к сокращению объемов жилищного строительства», — так аргументирует свою позицию эксперт.
- А Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, краток и прямолинеен: выгоднее, чем сейчас, уже не будет.
- За последний год около 80% ипотечных договоров для покупки квартиры в новостройках было заключено в рамках программы с господдержкой, отмечает замдиректора бизнес-юнита «Финансы» Циан Михаил Кочеров.
«Программа себя исчерпала: застройщики успешно пережили кризис и нарастили жирок: например, чистая прибыль ПИК в 2020 году увеличилась почти в два раза по сравнению с 2019-м, цены на недвижимость выросли, нивелировав весь эффект от низкой ставки по ипотеке, а почти четверть ипотечников по этой программе — спекулянты и инвесторы», — считает Михаил Кочеров.
Насчет спекулянтов и инвесторов эксперт не голословен: Счетная палата уже объявила о грядущих проверках и оценке эффективности программы ипотеки с господдержкой именно как меры поддержки населения.
Об этом в интервью ТАСС сообщила аудитор Счетной палаты Светлана Орлова. По ее словам, есть случаи, когда заемщик брал по три-четыре кредита.
К тому же, полагает аудитор, надо проверить риск большой закредитованности россиян.
Несмотря на это, резко сворачивать субсидирование ипотеки нельзя, ведь это существенный фактор политической стабильности. В итоге найдено соломоново решение: условия по льготной ипотеке перенести в семейную ипотеку (лимиты 6 и 12 млн явно на это намекают), а саму программу льготной ипотеки обезжирить, уравняв лимиты до 3 млн по всей России, разъясняет Михаил Кочеров.
Ипотечный бум начнет сдуваться
Озвученные Маратом Хуснуллиным перспективы (обещанная выдача 250 тыс. кредитов) замдиректора бизнес-юнита «Финансы» Циан считает реалистичными, хотя полного замещения льготной ипотеки не случится (по ней было выдано примерно 500 тыс. кредитов).
Спрос на новостройки сократится, а вот на снижение цен рассчитывать не стоит — скорее рынок ждет стагнация, ведь кроме спроса на цены влияют и другие факторы (например, стоимость материалов и рабочей силы).
К тому же сейчас очень высока инертность рынка — это тоже не способствует снижению цен.
Андрей Колочинский полагает, что в целом общий объем выдачи ипотеки на первичном рынке после 1 июля 2021 года все же сократится, так как программа семейной ипотеки рассчитана на узкую категорию заемщиков. В Московском регионе по новым условиям льготной ипотеки будут заключаться в основном альтернативные сделки с продажей старого жилья.
Вместе с тем некоторые семьи с детьми смогут рефинансировать свои ипотечные займы, уменьшив кредитную нагрузку, — это важно в условиях высокой инфляции и падения доходов населения.
При этом на льготных программах свет клином не сошелся. Если средняя ставка приблизится к 9% (как это предрек Виталий Мутко), для стимуляции спроса застройщики будут придумывать совместные с банками программы субсидирования ставки за счет собственных средств. Такой сценарий вероятен для низколиквидных проектов, непопулярных у покупателей жилья, считает Андрей Колочинский.
Программ лояльности со стороны девелоперов будет все больше, соглашается Алексей Лухтан. В погоне за покупателем девелоперы разнообразят свои программы по субсидированию ипотечных ставок. В итоге при средней ипотечной ставке (без льготных программ) 8% и субсидировании этих ставок застройщиком ставка в итоге составит в среднем 4–5% на весь срок кредитования, комментирует эксперт.
Он напомнил и об одном из основных недостатков новой программы с господдержкой — лимите 3 млн рублей даже на территории Московского региона. Например, средняя цена трехкомнатной квартиры в Новой Москве сегодня составляет 15–18 млн рублей.
Получается, что 85% стоимости (это 12–15 млн рублей) заемщику надо будет оплатить собственными средствами — это практически нереально для большинства покупателей.
Но в регионах, где бюджет сделки гораздо ниже, программа продолжит пользоваться стабильным спросом, считает Алексей Лухтан.
- Господдержка сделала свое дело
- Эксперты сошлись во мнении, что программа ипотеки с господдержкой выполнила свою задачу: помогла в трудную минуту — пора и честь знать.
- — Выгоднее, чем сейчас, ипотека уже не будет.
- — Окончательно господдержка не иссякнет, но условия будут не такими привлекательными для заемщиков.
- — В нынешнем виде программа льготной ипотеки спровоцировала ряд побочных эффектов, главный из них — рост цен.
— На случай, если ни одна из льготных программ покупателю не подходит, застройщики придумают выход. Но не сразу.
Шанс или проклятие: для кого льготная ипотека станет выгоднее, а кому помешает купить жильё
Изначально программа льготной ипотеки была разработана как некая помощь от государства для россиян, которые в период карантина весны 2020 года и вызванного им кризиса не могли себе позволить дорогостоящие покупки, в первую очередь жильё. В связи с падением доходов многие перестали соответствовать требованиям банков. Да и строительные компании стали чувствовать себя нелучшим образом.
Именно поэтому программа распространяла своё действие только на строящееся жильё экономкласса, а субсидирование ставки до 6,5% предполагало, что приобретение этого жилья смогут позволить себе все, кто имеет доход чуть ниже среднего по стране.
Фото © ТАСС / Станислав Красильников
Однако реализация «программы помощи» пошла не совсем по запланированному сценарию.
Кредиты под 6,5% годовых в России действительно стали массово выдавать, при этом банки в погоне за государственным субсидированием кредитовали не тех, кто нуждался в улучшении своих жилищных условий, а всех, кто мог пройти по условиям программы льготного кредитования.
В результате уже с августа 2020 года, в период начала массовой скупки любых строящихся в обеих столицах метров, цены на недвижимость устремились вверх, моментально «съев» выгоду от низких процентных ставок. А основными выгодоприобретателями льготной ипотеки стали инвесторы, которые старались вложить свои и заёмные деньги на растущем рынке.
Само собой, что вслед за новостройками, для которых была разработана правительственная программа, резко поднялись цены и на вторичное жильё, и даже на загородное. Данная ситуация не укрылась от Центробанка, чиновники которого прямо указали на необходимость сворачивания программы льготной ипотеки, так как она перестала соответствовать своей цели.
Но такой поворот совершенно не устраивает тех, кто зарабатывает именно на разогреве рынка. Ведь, согласно статистике АО «Дом.РФ», банки в 2020 году выдали 1,7 миллиона кредитов на сумму 4,3 триллиона рублей (в 2019 году — 1,37 триллиона), при этом, согласно данным портала ЦИАН, цены на всю приобретаемую гражданами РФ недвижимость выросли на 16%.
— То, что интересы строительных и девелоперских корпораций и коммерческих банков не отвечают социальным запросам россиян, — это не новость, — отметил старший юрист компании «Европейский дом права» Залимхан Магомедов.
— Проблема в другом: наши граждане сами очень часто переоценивают свои финансовые возможности и в большинстве своём совершенно не планируют свои перспективы на ближайшие пять-шесть лет, но при этом они берут кредиты в надежде, что как-нибудь справятся.
В результате если такой россиянин теряет работу (как это обычно происходит в кризис), то в его жизни наступает полный крах: банк забирает и ипотечную квартиру, и все уже уплаченные за неё средства, и первоначальный взнос.
Фото © ТАСС / «Ведомости» / Максим Стулов
Многие граждане считают вложение в квартиру неким беспроигрышным вариантом сбережения средств. Возможно, так и было, пока строительство не приобрело современный размах.
Сейчас ликвидность квартир, построенных 10–15 лет назад в спальных районах Москвы, значительно ниже, чем у рядом возведённых новостроек. А если пересчитать вложения в эти самые пятнадцатилетние квартиры в валюте, то выяснится, что итог инвестиций не плюс, а минус.
И это не считая выплаченных банкам процентов, ежемесячных расходов на коммуналку, налогов, периодических ремонтов и т.д.
Понятно, что, просто продлевая программу льготного кредитования, правительство прежде всего окажет помощь строительному сектору и банкирам, а вовсе не нуждающимся в улучшении жилищных условий. Даже само понятие «льготная ставка» весьма условно.
Штраф вместо тюрьмы. Какие преступления станут «уголовными проступками»
— На мой взгляд, поручение президента будет выполнено и программа льготной ипотеки продолжит своё существование, но несколько в ином виде, — считает начальник аналитического отдела компании «Риком-траст», кандидат экономических наук Олег Абелев.
— Очевидно, что данная программа должна — и будет — иметь именно социальный вид, а не быть неким инструментом в руках частных инвесторов. Поэтому я думаю, что в неё внесут поправки, касающиеся социальных критериев.
Например, понятия, что льготным может быть приобретение единственного жилья или что приобретаемое при помощи кредита со льготной ставкой жильё не может быть продано в течение определённого срока.
Мнение Абелева перекликается с высказываниями депутатов Госдумы из Комитета по транспорту и строительству, которые выступают за предоставление льготной ипотеки в качестве адресной и однократной меры поддержки россиян.
По мнению депутатов, меры господдержки, которыми граждане России могут воспользоваться лишь однажды, соответствуют логике всех предоставляемых льгот подобного характера — таких как налоговый вычет при приобретении недвижимости или материнский капитал на одного ребёнка.
Фото © ТАСС / Кирилл Кухмарь
Кстати, и Центральный банк РФ также не приветствует нынешний вид программы льготной ипотеки. Об этом в своём докладе упомянула председатель ЦБ Эльвира Набиуллина. Хотя при низких ставках коммерческие банки и получают более высокий доход, но Центробанк обеспокоен рисками этих льготных кредитов.
Ведь в условиях разгоняющейся инфляции очевидно, что не все льготники смогут платить по своим обязательствам, а на субсидирование ставки по этим кредитам из госбюджета было потрачено порядка 40 миллиардов рублей.
И в случае дефолта придётся тратиться ещё и на санацию банков, которые выдали много таких кредитов.
Сейчас наибольшая выдача льготных кредитов приходится на Москву, Московскую область, Санкт-Петербург, Ленинградскую область и Краснодарский край, то есть те регионы, где новые объекты и без господдержки продавались и продаются. По мнению руководителей ЦБ, это не соответствует смыслу программы, поэтому сохранять её нужно только в тех регионах, где наблюдается сложная ситуация на рынке жилья.
Новая тенденция на рынке ипотеки: отказы от одобренных заявок
Почему россияне начали массово отказываться от одобренных банком заявок на ипотечные кредиты? Что стало причиной, какие события повлияли на возникновение новой тенденции рынка.
- 2020 год привнёс много неожиданного во все сферы экономики, а тенденции рынка недвижимости стали зачастую непредсказуемы, что приводит к трудностям в прогнозировании.
- По информации экспертов, анализ появившейся недавно тенденции россиян отказываться от уже одобренной ипотеки демонстрирует, с одной стороны, страх россиян «прогадать» с условиями кредитов и упустить выгодные возможности на волне пандемических изменений, а с другой – не справиться с выплатой ипотеки из-за неожиданного снижения уровня своих доходов.
- Более 50% отказавшихся от ипотеки, среди уже получивших положительное решение, хотят сделать новую заявку на более выгодных условиях – например, взять кредит по более низкой ставке (до 7,5%).
- 20% хотели бы выплатить кредит за более короткий срок, не задумываясь о том, что реальные доходы зачастую не позволяют это сделать.
Часть отказавшихся от ипотеки (около 15%) начинают снимать жильё, а 10% ожидают снижения цен на жилую недвижимость. Самый маленький процент «отказников» вообще не может или не хочет объяснить причины отмены своего решения.
Многие аналитики связывают желание россиян отказаться от уже фактически полученного ипотечного кредита не только изменениями, которые произошли из-за пандемии, но и массовой финансовой неграмотностью.
Несомненно, что пандемия внесла коррективы в планы многих людей, которые растерялись, оказавшись в непредсказуемой ситуации, отразившейся на рынке недвижимости.
Стоит отметить, что 2020 год начался с ипотечного бума – банки выдали населению более 4,3 трлн рублей на ипотеку. Это произошло ещё до начала пандемии.
После марта многое поменялось – обвалился фондовый рынок, упали цены на нефть и курс рубля. Падение курса национальной валюты, в свою очередь, привело к росту цен на ликвидную недвижимость – люди пытались сохранить свои сбережения.
Резкое повышение активности рынка жилой недвижимости к июню 2020 было также связано с государственной программой субсидирования ставок по ипотеке. Реакция застройщиков была предсказуема – «дешёвая» массовая ипотека простимулировала подъём цен за квадратный метр (на 10–15%).
Заёмщики же теперь рассчитывают на процент ставки не выше 7,5%, что может им обеспечить только государственное субсидирование. Получился своеобразный замкнутый круг. Ранее льготная ипотека могла компенсировать заёмщикам, хотя бы частично, удорожание цены метра жилой площади, сейчас же, без льгот и с учётом поднятия цен на 15%, покупка жилья станет для многих недоступной.
Сложившаяся ситуация заставила значительную часть россиян, отказавшихся от ипотеки, продолжать снимать жильё, рассматривая этот вариант, как более выгодный и приемлемый для себя.
Тем не менее покупка недвижимости с помощью ипотечных кредитов скорее всего останется самой популярной в течение нескольких следующих месяцев. Это объясняется тем, что ставки по ним хоть и выше льготных государственных, но ниже тех, что были в предыдущие годы.
Кроме того, ожидается, что во 2-м полугодии госсубсидирование завершится или изменится. Ипотека может подорожать и из-за повышения ключевой ставки, как вынужденной меры в связи с ускорением темпов инфляции.
Между тем, цены на недвижимость продолжают расти, хоть и более медленным темпом. В такой ситуации отказавшиеся от одобренной ипотеки россияне могут оказаться в проигрыше, не получив ожидаемых, более выгодных, условий.
Если не ипотека, то что?
Про съём жилья уже написано выше – это вариант для тех, кто понял, что не потянет первоначальный взнос или выплату процента из-за понижения и непредсказуемости своих доходов.
Еще один альтернативный вариант – рассрочка. Плюсами рассрочки можно считать быстрое оформление необходимых документов у застройщика без необходимости получения одобрения в банке, а также то, что приобретённое жильё не будет в залоге у банка. В среднем первый взнос по рассрочке равен 30–50%, а срок от 6 до 12 месяцев.
Минусы рассрочки очевидны – сумма первого взноса и короткий срок выплаты полной суммы стоимости квартиры. Впрочем, такая опция подходит людям, у которых есть трудности со сбором документов, требуемых банковскими учреждениями или тем, кто, например, продаёт один объект недвижимости и быстро покупает другой.
Альтернативным вариантом может быть и услуга трейд-ин – продажа недвижимости покупателя и покупка новой на эти же средства. Всю цепочку продажи-покупки берёт на себя агентство или профильный специалист, что является основным преимуществом этого варианта приобретения жилья.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
По данным ЦБР, количество ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам-резидентам под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве, в Санкт-Петербурге в 2020 году увеличилось на 16% в денежном выражении по сравнению с 2019-м.
В ближайшие месяцы на рынке может образоваться «яма» — просто уменьшится количество потенциальных покупателей. В этом случае ключевым фактором будет являться объём предложения.
Если он будет соответствовать объёму спроса, то цены меняться не будут.
Если предложение будет превосходить спрос, то мы можем увидеть снижение цен — скорее всего, небольшое (в пределах 5–7%) и «завуалированное», в виде скидок, сезонных предложений и т.п.
По оценкам экспертов, в случае прекращения льготной ипотеки спрос может снизиться примерно на 25–30% по сравнению со вторым полугодием 2020 года.
«Хотя на фоне рекордных показателей 2020 года динамика кажется значительной, по нашим прогнозам, спрос вернётся к привычному уровню продаж предыдущих лет.
В случае продления программы сокращение спроса во втором полугодии 2021 года может составить 15–20% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года», — прогнозирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.
«Очень вероятно торможение спроса. И дело не только в отмене льготной ипотеки.
В связи с её внедрением были простимулированы не только люди с актуальным спросом, но и люди, которые планировали совершить покупку в ближайший год-два.
Получилось, что на фоне льготной ипотеки был удовлетворён и будущий спрос», — говорит директор по маркетингу сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ Ольга Семенова-Тян-Шанская.
По оценкам Марии Черной, генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург», в мае и июне нас ждёт период высокой покупательской активности: непродление программы стимулирует многих воспользоваться последней возможностью взять ипотечный кредит на льготных условиях.
«Допускаю большое количество эмоциональных сделок и покупок квартир в инвестиционных целях», — говорит она. С ней согласен Виталий Коробов, директор группы «Аквилон»: «Мы ждём всплеска продаж в последние месяцы перед отменой льготной ипотеки.
Впрочем, спрос будет избирателен, покупатели будут ориентироваться на лучшие проекты в лучших местах».
В случае сохранения программы льготной ипотеки ситуация на рынке жилья Петербурга будет зависеть от того, на какой период её продлят. «Если господдержку ипотеки продлят, то определяющим фактором станет срок.
Если льготы продлят на пару месяцев, то мы можем увидеть ещё один рекордный, но кратковременный рост спроса.
В случае завершения, очевидно, спрос упадёт на небольшой промежуток времени, но в дальнейшем стабилизируется и приблизится к средним показателям предыдущих лет», — считает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.
«Мы уже готовимся к тому, что, скорее всего, с 1 июля льготную ипотеку для Петербурга и Ленобласти отменят. Для тех, кто выбирает жильё, это лишний повод поторопиться с покупкой. Вероятно, на протяжении трёх месяцев мы получим дополнительную волну спроса за счёт всех, кто не решил свой квартирный вопрос в прошлом году.
Ажиотажа не будет, но всплеск перед отменой программы можно точно прогнозировать. После этого мы, наверное, увидим более спокойное развитие рынка.
И, возможно, рост цен на уровне инфляции даже на тех объёмах предложения, которые имеются на рынке на сегодняшний день», — рассказывала в интервью «БН» директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова.
Впрочем, некоторые эксперты полагают, что критического влияния на рынок отмена льготной ипотеки не окажет. «Все, кто хотел успеть купить квартиру в ипотеку по низкой ставке, уже успели или вот-вот успеют. Именно эта категория покупателей обусловит снижения спроса, который статистически будет заметен.
При любом варианте развития событий спрос на новую недвижимость снизится относительно III–IV квартала 2020 г. Это продлится несколько месяцев, пока будет идти стадия «привыкания» к новым ставкам, затем последует восстановление», — уверен Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». По его словам, динамика процессов напрямую зависит от ключевой ставки ЦБ.
Если она снова будет увеличена, то период охлаждения окажется более длительным и заметным.
Строительные компании будут искать варианты поддержки спроса за счёт самостоятельного субсидирования ипотечной ставки. Таким образом, можно ожидать увеличения числа подобных предложений и более активные маркетинговые действия. Цель которых — наделить дополнительной привлекательностью предложения в конкретных проектах.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Не для тебя. Почему рекорды ипотечного рынка не выгодны заемщикам?
2020 год – рекордный для ипотечного рынка России сразу по трём причинам. Во-первых, за 9 месяцев выдали больше ипотеки, чем за весь 2018 год. Во-вторых, в октябре 2020 года жители России оформили больше кредитов на жильё, чем в предыдущие месяцы. В третьих, ипотечные ставки опустились до минимальных значений. Безопасна ли такая нагрузка на кошельки граждан в разгар кризиса?
К концу октября российские банки выдали ипотеку на сумму 3,25 трлн рублей. Сравним: прошлый рекорд россияне поставили в 2018 году, оформив кредиты на 3,01 трлн рублей. В 2019 году достижение не удалось повторить – тогда банки выдали только 2,85 трлн рублей. Данными с «Выберу.ру» поделился «Дом.РФ».
Ипотека в 2020 году побила несколько рекордов. moneyman.ru.
Объёмы октября стали вторым рекордом – в этом месяце жители России оформили кредитов на 550 млрд рублей. В сентябре россияне взяли 504 млрд рублей в ипотеку, в августе и июле – 393 и 262 млрд.
Но год ещё не закончился: «Дом.РФ» считает, что к концу декабря банки могут выдать 1,5 млн ипотек на сумму 3,7 трлн рублей.
Почему люди берут ипотеку в кризис?
Главный драйвер – льготная госпрограмма ипотеки под 6,5%, которую правительство запустило в апреле.
Госипотека действует на первичном рынке, благодаря чему средняя ставка на новые квартиры снизилась до 5,9%. Программа должна была закончиться 1 ноября, но её продлили до июля 2021 года.
По «антикризисной» ипотеке банки выдали 598 млрд рублей, сообщил «Дом.РФ».
Ипотечные госпрограммы в целом сыграли большую роль в рекордной выдаче – на их долю пришлось 26% кредитов на сумму 794 млрд рублей.
С апреля по май средние ставки по ипотеке опустились с 8,3% до 7,4% благодаря госпрограммам. По данным индекса «Выберу.ру», средняя ставка по ипотеке в конце октября составила 6,39% в банках топ−10 и 7,52% в топ−100.
Индекс ипотечной ставки «Выберу.ру». Оранжевая кривая — банки из топ−100, зелёная — топ−10.
Ставка по ипотеке также снижается следом за ключевой ставкой Центробанка. За 2020 год регулятор снизили КС на 1,75 процентных пункта, действующая ставка – 4,25%.
Когда средние ставки снижаются – выгодно рефинансировать старые кредиты. Рефинансирование тоже «подогрело» спрос на ипотеку, на него пришлось 13% заявок.
Чем опасен спрос на ипотеку?
Главный недостаток – подорожание недвижимости.
По данным Национального рейтингового агентства, стоимость квартир увеличилась осенью на 10% в Москве, 17% – в Петербурге и на 7% – в регионах. В материале «Обманчивая ставка.
Почему льготная ипотека оказывается дороже, чем обычная?» мы разобрали, почему льготная ипотека оказалась более выгодной для застройщиков, чем для заёмщиков.
Другая проблема – это так называемый «мыльный пузырь», который может раздуться на «перегретом» ипотечном рынке. Сейчас люди берут кредиты, но в следующем витке кризиса заёмщики могут потерять работу. Вырастет объём просроченных долгов, и может разразиться новый кризис. На этот раз – ипотечный.
Центробанк не видит рисков, которые могут «надуть» пузырь. Но за ипотечным рынком нужно следить, заметила глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Регулятор намерен периодически «охлаждать» рынок, сдерживать рост цен на недвижимость и смотреть, чтобы люди не брали ипотеку только из-за низких ставок, в ущерб своим доходам.
Правда и мифы о деньгах в Telegram
Названы минусы предложенного Путиным продления льготной ипотеки: жилье резко подорожает — МК
Президент Владимир Путин с трибуны Петербургского международного экономического форума предложил продлить программу льготной ипотеки на год, подняв ее ставку до 7% и сократив размер кредита до 3 млн рублей. Также будет введена льготная ипотека для семей с детьми с более выгодными параметрами. Насколько новые условия льготной ипотеки окажутся привлекательными для населения, «МК» попросил оценить экспертов.
Глава государства, выступая на ПМЭФ-2021, заявил, что резко сворачивать программу льготной ипотеки нельзя, ее надо продлить на один год – то есть до 1 июля 2022 года. При этом условия льготной ипотеки, по словам президента, чуть-чуть меняются.
Ставка будет уже не 6,5%, а 7%, а предельная сумма станет единой для всех регионов – 3 млн рублей. При этом к программе добавляется семейная льготная ипотека по ставке 6%, которая будет предоставляться на семьи с одним ребенком, если он родился после 1 января 2018 года.
По программе льготной семейной ипотеки можно будет, как взять новый кредит, так и рефинансировать существующий.
Напомним: программа льготной ипотеки на новостройки по ставке до 6,5% годовых заработала в разгар пандемийных ограничений, в середине апреля 2020 года. Она должна была завершиться 1 ноября, но была продлена до 1 июля 2021 года.
Сейчас лимиты по льготным кредитам на покупку первичного жилья составляют 12 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти и 6 млн руб. для других регионов.
По оценке президента, она не только помогла 2 млн семей приобрести новое жилье, но поддержала строительную отрасль. Вместе с тем на апрель текущего года на фоне ажиотажного спроса на жилищные займы, совокупная задолженность россиян по ипотеке превысила 10 трлн рублей.
Это абсолютный рекорд для страны. Причем спрос повышался параллельно с ростом цен на квартиры: квадратные метры в среднем по стране подорожали за прошлый год на 20%.
К каким же результатам приведет продление льготной ипотеки? Этот вопрос мы задали экспертам.
Никита МАСЛЕННИКОВ, ведущий эксперт Института современного развития:
«Итог введения льготной ипотеки неоднозначен. С одной стороны, благодаря ей многим людям удалось наконец решить жилищный вопрос. Причем в регионах, что особенно важно. К тому же программа стала подспорьем для строительного сектора, который по объемам ввода недвижимости почти вышел на пандемический уровень.
Вместе с тем негативные последствия не менее значимы. Главный из них – резкое подорожание жилья: за прошлый год на 20%, с января по апрель 2021 года – уже на 17,6%.
То есть люди брали льготную ипотеку, рассчитывая приобрести вполне определенное, необходимое им количество квадратных метров жилплощади, а по факту получалось меньше.
Другой минус: бурный прирост ипотечного портфеля способствовал усилению совокупной долговой нагрузки населения до 11,9% и надуванию пузыря на рынке потребительского кредитования. То, что программу продлили, – было ожидаемо, но условия по ней окажутся для многих неприемлемыми. Однако, если сейчас ее обнулить, строительному сектору грозит спад».
Артем ДЕЕВ, руководитель аналитического департамента AMarkets:
«По итогам 2020 года объем выданных жилищных кредитов побил исторический рекорд – более 4 трлн рублей, при этом более половины займов были выданы по льготной программе.
Но ажиотажный спрос на недвижимость привел к тому, что Россия заняла 9-е место в мире по темпам роста цен на квартиры, обогнав Великобританию.
Сегодня программа льготной ипотеки продлена, но участники рынка не ожидают повторения ситуации и бумом жилищных кредитов: в условиях падения реальных доходов люди не могут бесконечно обзаводиться жильем».
Наталья МИЛЬЧАКОВА, заместитель руководителя ИАЦ «Альпари»:
«Продление сроков льготной ипотеки было вполне ожидаемым, особенно в преддверии сентябрьских выборов в Государственную думу.
В том, чтобы программа продолжалась, заинтересованы многие: часть населения, попадающая под категорию получателей льготной ипотеки, застройщики, риелторские организации, власти регионов.
Для государства это достаточно дорогое удовольствие, например, в 2020 году на субсидии банкам льготной ипотеки было выделено около 40 млрд руб.
Однако эти расходы компенсируются ростом рынка жилья, особенно нового, развитием строительной отрасли и ростом налоговых поступлений от налога на имущество в региональные бюджеты. Кроме того, без льготной ипотеки у рынка недвижимости и, особенно, нового жилья начнутся тяжёлые времена. Так что государство, продлив льготную ипотеку, пусть и на несколько скорректированных условиях, приняло вполне логичное и обоснованное решение».
Жилье для россиян станет еще более недоступным, чем было
Татьяна Голикова заявила, что для повышения рождаемости россиянам необходимо повышение доступности жилья для россиян. Если исходить из этой логики, власти совсем не заинтересованы в повышении рождаемости. Большинство молодых семей не в состоянии купить себе квартиру, а судя по тому как опять дорожает ипотека, с этим станет совсем плохо.
Курс на доступную ипотеку в нашей стране начался несколько лет назад благодаря планомерному уменьшению ключевой ставки ЦБ. Однако возрастание геополитических рисков, ухудшение общей экономической ситуации в стране, ослабление рубля и инфляционные процессы привели к тому, что впервые за последние три года регулятор был вынужден увеличить ставку на символические 0,25 процентных пункта.
Повышение ключевой ставки ЦБ стало причиной пересмотра кредитной политики основных игроков на рынке ипотечного кредитования. За последний месяц более 10 банков изменили размер ипотечных ставок по своим программам.
Сохраняются ли предпосылки для дальнейшего ухудшения условий кредитования населения? Насколько может подорожать ипотека и как ситуация на рынке ипотечного кредитования повлияет на развитии рынка недвижимости? Об этом «СП» побеседовала с управляющим партнером «ВекторСтройФинанс» Андреем Колочинским.
«СП»: — Как быстро отреагировали банки на изменение ключевой ставки ЦБ?
— Разговоры об ухудшении условий кредитования при покупке недвижимости начались еще в августе, когда Райффайзенбанк первым повысил ставки по ипотеке на 1 процентный пункт в связи с ростом долгосрочных ставок фондирования. Однако большинство игроков отрасли даже после изменения ключевой ставки ЦБ некоторое время держали ставки на прежнем уровне.
Но когда корректировки произошли в Сбербанке, традиционно задающем тренды на рынке ипотечного кредитования, стало понятно, что в ближайшее время мы будем наблюдать общее ухудшение условий. На сегодняшний день ипотечные ставки изменились во всех крупных финансовых организациях.
Однако корректировки были не столь существенными, в пределах 0,5 — 1 процентного пункта.
Как коммунальщики могут разорить собственников квартир
Новые виды наказаний придумали для жильцов многоэтажек
«СП»: — Насколько такое повышение ставок может отпугнуть потенциальных заемщиков? И для какой категории клиентов даже половина процентного пункта является решающими?
— Клиенты, которые заранее готовились к покупке жилья в кредит и морально созрели для этого непростого решения, вряд ли откажутся от своих планов.
Тем не менее нельзя отрицать, что менее платежеспособной категории населения даже 0,5 процентного пункта могут осложнить жизнь, особенно это касается клиентов с небольшим первоначальным взносом или вовсе без него.
Для категории клиентов, которые улучшают свои жилищные условия, продавая старую квартиру и приобретая новую, такое повышение не столь критично.
«СП»: — Какой сегмент рынка первичного жилья в наибольшей степени затронут изменения в сфере ипотечного кредитования?
— Наиболее чувствительным к изменению ставок по ипотеке окажется рынок массового жилья, на котором сегодня до 60−80% сделок (в зависимости от проекта) заключается с привлечением заемных средств.
Бизнес-класс, напротив, не ощутит на себе изменения, так как на долю ипотечных сделок здесь приходится не более 40%.
Да и клиенты, ориентированные на покупку высокобюджетной недвижимости, как правило, имеют доход выше среднего и не ограничены в средствах, а ипотека для них является скорее временным решением жилищных проблем, а не пожизненной кабалой.
«СП»: — На каком уровне в итоге сейчас находятся ставки? Как они могут измениться до конца года?
— Начну со Сбербанка, который теперь предлагает оформить кредит под 9,6 — 9,9% в зависимости от выбранной программы. В ВТБ ставка чуть ниже — 9,5%. В таких банках, как Зенит, Совкомбанк и Абсолют Банк ставка превышает 10%. До конца года средневзвешенный размер ипотечной ставки может приблизиться к уровню 10%, составив 9,7−9,9%.
«СП»: — В итоге как отреагировали покупатели на изменение условий ипотечного кредитования?
— Пересмотр условий выдачи кредитов на покупку жилья активизировал отложенный спрос и вызвал всплеск покупательской активности на рынке недвижимости. Люди, опасаясь более серьезного роста стоимости ипотечных кредитов в будущем, поспешили успеть сесть в уходящий поезд дешевой ипотеки.
А категория финансово грамотных заемщиков вовсе не обращает внимание на повышение ставок, так как рассчитывает на возможность рефинансировать кредит при возникновении благоприятных условий.
Кроме того, изменение ставок коснулось лишь вновь подаваемых заявок, а в большинстве финансовых организаций срок получения кредита достигает трех месяцев. То есть сейчас банки также продолжают выдавать кредиты по ранее одобренным заявкам на прежних условиях.
В канун новогодних праздников очередной всплеск сезонного спроса может привести к новым рекордам на рынке ипотечного кредитования. Однако, впоследствии такой рост может смениться спадом.
«СП»: — Помимо процентных ставок как еще меняются условия кредитования? Меняется ли, например, размер первоначального взноса?
— Сегодня в среднем первоначальный взнос по ипотеке составляет 15−20% от суммы кредита. При этом ЦБ предъявляет повышенные требования к ипотеке с низким первоначальным взносом (то есть менее 20%).
Так, в начале октября регулятор повысил коэффициенты риска по таким кредитам. В сложившейся ситуации банкам не остается другого выбора, как только повышать ставки по таким продуктам.
Поэтому в сложившихся условиях я бы не советовал оформлять кредит с низким первоначальным взносом, получится существенный размер переплаты.
«СП»: — Что будет с рынком ипотечного кредитования и рынком недвижимости в отдаленной перспективе? Можно ли расценивать увеличение ставок как временное явление?
— Предпосылки для ухудшения условий кредитования населения сохраняются. В следующем году я не исключаю возможность дальнейшего роста ставок при условии еще большего ослабления курса национальной валюты и ускорении темпов инфляции.
Общий тренд разворота ставок к росту окажет негативное влияние на рынок новостроек, который находится в сильной зависимости от ипотеки.
Под вопросом окажется и выполнение поручение президента по наращиванию объемов жилищного строительства до 120 миллионов квадратных метров в год.
Финансовая война: Россия, Китай и Турция объединились против доллара
Центральные банки ряда стран в нескольких регионах наращивают свои золотые запасы
«СП»: — Какой совет вы бы дали потенциальным покупателям жилья?
— Обдумывая решение о покупке объекта недвижимости, стоит обращать внимание не только на условия ипотечного кредитования. Нужно оценивать ситуацию на рынке в целом и его дальнейшие перспективы.
Учитывая предстоящее повышение НДС и переход к проектному финансированию и эскроу-счетам, в ближайшем будущем рост цен в сегменте новостроек окажется неизбежным. Поэтому если есть возможность приобрести недвижимость сегодня, я бы не стал откладывать решение квартирного вопроса даже с учетом изменившихся ставок по ипотеке.
В ожидании более привлекательных условий кредитования можно столкнуться с более агрессивной политикой застройщиков в области ценообразования.
Проблемы городской недвижимости: Нищих россиян попросят вон из городов