Строить школы, детские сады, дороги и отдельные здания под магазины выгодно для застройщика только тогда, когда расходы на строительство он включает в цену жилья. Сервис «Всем Подряд» разобрался, кто заставляет застройщиков возводить ДОУ и СОШ, как это влияет на цену новостроек и почему с 2021 года все будет по-другому.
Только парковки и ничего кроме
До этого года строить детские сады, школы, больницы застройщики были не обязаны. Единственный элемент благоустройства, который в принципе был обязательным — парковки. Причем, не по одной-две на семью, как многие думают, а по очень скромному коэффициенту. Сколько будет парковок у дома, зависит от региона.
Если повезет, это будет примерно 0,5-0,7 машиноместа на одну квартиру. Или 0,25 машиноместа на человека. Чаще — куда меньше: даже в СП 42.13330.2011 застройщику разрешено оставить во дворе или 330 на тысячу человек: то есть совсем мало.
Но какое-то количество парковочных мест, может даже в подземном паркинге, у дома точно будет.
Главный документ, которым руководствуется застройщик в вопросах, что и сколько строить вокруг жилого многоквартирного дома.
Детский сад, школа, больница, магазин — в чем проблема?
Больничное здание застройщик еще может включить в проект застройки, как и магазин. Оба объекта будут приносить деньги едва ли не с первых месяцев эксплуатации.
На площадку под платную клинику, которая будет обслуживать несколько тысяч человек, арендаторы находятся еще на этапе строительства.
То же с магазинами: покупать продукты у дома будут обязательно, а значит и стоимость быстро-сборной магазинной коробки отобьется очень быстро.
Со школами, больницами и, частично, с ФОК (физкультурно-оздоровительный комплекс, стадион, тренажерный зал) все не так. На школу или детский сад предъявит права муниципалитет — если у него есть деньги на содержание.
Если бюджет маленький, то коробка здания так и останется пустой: застройщику нужно будет искать оператора — организацию, у которой есть лицензия на ведение образовательной деятельности.
И будет в свежем микрорайоне платая школа, платный детский сад или спорткомплекс с кучей кружков и секций. Тоже платных.
Деньги на строительство социальных объектов были от инвесторов — тех, кто потом мог эксплуатировать эти объекты — и от государства. В той или иной форме муниципалитеты оплачивали и школы, и детские сады, и, пусть реже, больницы. С 2017 года появилась возможность брать деньги дольщиков:
С января 2017 года в Федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» изменился: согласно статье 18.1 деньги участников ДДУ можно направить на постройку школы, больницы или детского сада.
С переходом на эскроу-счета взять деньги дольщиков стало невозможно: тем не менее, застройщики продолжают включать в проектные декларации социальные объекты. Само собой — не бесплатно. Школа на 1 тыс. участников стоит примерно столько же, сколько 17-этажный жилой дом, то есть порядка миллиарда рублей.
А значит: там, где стояло бы пять условных многоэтажек, будут построены четыре и школа. Стоимость потерянных квадратных метров, вероятно, распределяется равномерно по всем будущим собственникам: переплачивать им приходится 5-10% от реальной стоимости жилья.
Если только государство (муниципалитет) не заплатит за постройку социального объекта заранее или хотя бы в среднесрочной перспективе.
Добровольно-принудительные соглашения: застройщика могли заставить построить школу и детский сад
До января 2021 года муниципалитеты не могли заставить строителей включать в проекты застройки школы и детские сады. Дело это было добровольным. И кто-то действительно старался:
Это жилой комплекс «Династия» в Москве, на Хорошевском шоссе. В ноябре 2020 он был почти готов к сдаче. В проекте предусмотрено не только благоустройство территории, собственный внутренний двор, но и подземный паркинг, а также ДОУ, дошкольное образовательное учреждение. Детский сад, как видно в документах на «Карте Строек», изначально включен в строительный проект.
Новый закон о комплексном развитии территорий
С января 2021 года Федеральным законом 494-ФЗ внесены изменения в Градостроительный кодекс.
В нем появилось понятие комплексного развития территорий и их благоустройства: теперь строить жилые комплексы без социальных объектов, дорог и зеленых зон.
Согласно данным Правительства РФ строить по-новому будут в двух десятках регионов. Теперь вместо точечных сносов аварийного жилья и точечной же застройки «свечками» — застройка микрорайонами с инфраструктурой.
Чем быстрее построишь школу, тем ближе льготный кредит или строить социальные объекты станет выгодно
В новом году важно не только построить социальный объект, но и сделать это с опережением графика. Совсем недавно премьер-министр РФ пообещал тем застройщикам, которые смогут доказать, что строительство социальных объектов у них ведется с опережением графика, получат доступ к льготным кредитам: под 3%.
Кроме крупных застройщиков новых жилых комплексов школы и детские сады строят и отдельно: в рамках проектов «Демография» и «Образование». Заказчики в этом случае — муниципалы, а деньги — из городских, областных и федеральных бюджетов.
Например, в середине 2020-го департамент государственного заказа Ярославской области заключил контракт на строительство детской поликлиники при ГАУЗ ЯО «Клиническая больница №2. В Москве и Мособласти масштабы больше.
Но и они не столько строят, сколько пристраивают новые корпуса к старым зданиям ДОУ и СОШ.
Возводить школы застройщики все же не торопятся. А муниципалитеты, в связи с этим, занимаются привычным делом: размещают тендеры на капитальный ремонт СОШ и ДОУ, строят что-то сами, в рамках все тех же федеральных проектах.
В Подмосковье, например, 11 млн рублей отдаст за ремонт школ в Одинцове «Центр муниципальных закупок Одинцовского муниципального района Московской области».
Чуть больше 4 млн рублей дают за инженерно-проектировочные работы для строительства детского сада в городском округе Луховицы (Московская область). А в Реутове за проект детского сада муниципалы дают почти 10 млн рублей.
Ремонт — не значит «дешево». Самый крупный тендер на ремонт здания школы поставлен муниципалитетом города Губкин (ЯНАО): за капремонт в школе №4 заплатят почти 60 млн рублей.
Материал подготовлен с использованием данных сервиса «Всем Подряд» и «карты Строек».
«Всем Подряд»:
|
«Карта Строек»:
|
Строительство социально значимых объектов поддержат на федеральном уровне | «АСН-инфо»
Минстрой России переименовал единый центр стройконтроля.
Подведомственная Минстрою России организация, обеспечивающая строительный контроль при возведении объектов региональной и муниципальной собственности высокой социальной значимости, получила новое наименование.
Функции строительного контроля по возведению таких объектов, финансируемых с привлечением средств федерального бюджета, с первого января 2021 года выполняет Федеральное бюджетное учреждение «Федеральный центр строительного контроля» («РосСтройКонтроль»).
Основной сферой компетенции учреждения станет контроль возведения объектов в рамках национальных проектов «Жилье и городская среда», «Экология», а также ведомственной целевой программы «Поддержка модернизации коммунальной и инженерной инфраструктуры субъектов Российской Федерации».
«Создание единого центра стройконтроля за объектами, строительство которых ведется с привлечением средств федерального бюджета – важный шаг для отрасли в целом, и для работы ведомства в частности.
Обеспечение единого подхода и системности в соблюдении всех требований станет одним из приоритетов в работе учреждения», — отметил министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин.
До января 2021 года данные функции исполняло Федеральное бюджетное учреждение «Федеральный Центр по сопровождению инвестиционных программ» (ФБУ «ФЦСИП»). Переименование произошло на основании Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунальных услуг Российской Федерации от 9 октября 2020 года, вступившего в силу 1 января 2021 года.
«Наша главная задача — контроль за качественным и своевременным строительством объектов, важных для каждого жителя России и создаваемых за счет средств федеральной казны.
Школы, детские сады, поликлиники, новые жилые комплексы и другие важные объекты строительства, создаваемые при государственной поддержке, должны быть комфортными, надежными и современными.
Соблюдение всех необходимых требований при строительстве таких объектов и станет нашей основной целью», — отметил генеральный директор ФБУ «РосСтройКонтроль» Владимир Щербинин.
Также РосСтройКонтроль сохранит за собой направление деятельности ФБУ «ФЦСИП» — экспертные и аналитические работы, организацию обучения лиц, осуществляющих строительный контроль, а также библиотечные и справочно-библиографические услуги, архивную деятельность.
Отметим, ФБУ «РосСтройКонтроль» — некоммерческая организация, осуществляющая строительный контроль при возведении объектов высокой социальной значимости региональной и муниципальной собственности, финансируемых за счет средств федерального бюджета.
Единый поставщик услуг по обеспечению строительного контроля при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте объектов, финансируемых за счет средств федерального бюджета. Входит в состав Министерства строительства и жилищно-коммунальных услуг Российской Федерации.
Организация осуществляет строительный контроль в рамках национальных проектов «Жилье и городская среда», «Экология», а также ведомственной целевой программы «Поддержка модернизации коммунальной и инженерной инфраструктуры субъектов Российской Федерации».
До января 2021 года — Федеральное бюджетное учреждение «Федеральный Центр по сопровождению инвестиционных программ» (ФБУ «ФЦСИП»).
Ипотека под 0%: как работает субсидирование ставок от застройщиков
Источник: РБК Недвижимость
Во время пандемии на рынке новостроек выросло число предложений ипотеки со сниженными ставками. Рассказываем, сколько можно сэкономить благодаря таким программам
На рынке новостроек Москвы сейчас большое разнообразие различным ипотечных программа со сниженными ставками по ипотеке. Подобные программы были и раньше, но во время пандемии коронавирусной инфекции таких предложений в рамках партнерских программ банков и застройщиков стало намного больше, а ставки достигли в некоторых случая 0%.
Такие низкие ставки, безусловно, позволяют серьезно экономить на ежемесячных платежах. Рассказываем, какие существуют дополнительные программы субсидирования ставок по ипотечным кредитам, как работают такие программы, и какая экономия получается для покупателей жилья в столичных новостройках.
Эксперты в этой статье:
- Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»
- Наталия Кузнецова, генеральный директор «Бон Тон»
- Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»
Ипотечные программы со сниженным ставкам
На столичном рынке новостроек, действительно, можно встретить предложения по ставке в 0% или чуть выше. Такие ставки начали массово появляться на рынке во время пандемии. Тогда многие покупатели боялись брать ипотеку даже по сниженным ставкам, объяснила директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Ирина Туманова.
Сейчас на рынке новостроек с ипотекой проводится более 70% сделок, поэтому застройщикам было жизненно необходимо простимулировать столь внушительную группу потребителей, говорит генеральный директор «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Во время пандемии ипотечные покупатели озаботились проблемой финансовой стабильности: ограничительные меры уменьшили запас прочности малых и средних предприятий, а наемные рабочие столкнулись с проблемой падения доходов и даже потери работы. Поэтому застройщики и банки предложили покупателям гибкие условия рассрочки, ипотеку с пониженной ставкой, полисы страхования на случай потери работы и другие акции, рассказала Наталия Кузнецова.
Как работают такие программы
Условия программ со сниженной ставкой варьируются в зависимости от застройщика, банка-партнера и конкретной новостройки.
Период субсидирования ипотечной ставки до 0% или чуть выше, как правило не превышает 6-12 месяцев. Есть также льготные программы, в рамках которых ставка субсидируется на более длительные сроки. По истечении этого периода начинает действовать ставка по льготной (6,5%) или базовой программе (порядка 8%).
«Величина первоначального взноса, требования к заемщику, максимальный срок кредитования и возможность использовать маткапитал зависят от конкретного банка. Есть и универсальные условия.
Например, если субсидируется ставка по льготной ипотеке, то предельная сумма кредита одинакова во всех программах (в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях — до 12 млн руб.).
Также различается и срок действия предложения, однако отдельные компании уже продлевали данную акцию», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
По прогнозу Наталии Кузнецовой, такие низкие ставки около 0% будут доступны до того момента, пока действует госпрограмма.
Некоторые партнерские программы банков и застройщиков позволяют в течение определенного времени — год-два — вообще не платить, либо вносить минимальные суммы. «Если мы берем среднюю сумму кредита 4 млн руб.
и средний срок кредита 15 лет по базовой ставке 6,2%, то платеж будет 34,2 тыс. руб. Если берем субсидированную до 0% ставку, то первый год будет платить 23,3 тыс. руб. Таким образом экономия за первый год будет 130 тыс. руб.
Разница существенная», — приводит пример расчета Ирина Туманова из «НДВ».
В компании «Метриум» также приводят расчет экономии на сниженной ставке: при покупке квартиры за 9,8 млн руб. (61,4 кв. м) в семейном квартале «Мир Митино» и оформлении ипотеки в ВТБ ежемесячный платеж снижается примерно на 40% (36,5 тыс. вместо 60,6 тыс. руб.) до конца года. С 1 января 2021 года размер ставки составит 6,5% годовых.
В некоторых проектах, например, от ГК ПИК покупатель мог самостоятельно выбрать один из двух вариантов — фиксированную скидку (100 тыс. руб.) или ипотеку без процентов на год. В этом случае выгода предложения зависела от стоимости лота, величины первоначального взноса, потребностей покупателя.
Проще говоря, при наличии альтернативы следует просчитать все варианты в каждом отдельном случае, говорит Мария Литинецкая.
«Средства заимствуются из скидки, которую застройщик обычно дает покупателям. Т.е. либо обычная ставка и цена со скидкой, либо сниженная ставка, но цена без скидки. Есть разные варианты: ставка может быть снижена на определенный срок (первые год-два) или на весь срок.
При снижении на короткий срок застройщик заплатит меньше, ведь он компенсирует только недополученные проценты за эти год-два. При снижении на весь срок — недополученные за весь. Выгоду нужно считать индивидуально по каждому конкретному случаю, в зависимости от программы и текущих условий по скидкам у застройщика.
Но всегда работает одно правило: чем больше сумма кредита и короче срок, тем выгоднее брать субсидированную ставку», — поясняет Наталия Кузнецова из «Бон Тон».
Ставка по ипотеке по подобным программам субсидируется частично за счет различных программ государственной поддержки покупателей жилья и частично за счет застройщика, благодаря этому заемщик получает максимально привлекательные условия кредитования, пояснили в пресс-службе девелоперской группы «Эталон».
После запуска льготного жилищного кредита целый ряд девелоперов предложили своим клиентам еще более привлекательные условия.
Так, по данным «Метриум», совместные программы с ведущими банками разработали ПИК (в проектах которого сконцентрирована треть предложения квартир массового сегмента), ГК «А101», MR Group, УК «Развитие», Группа «Самолет», ГК «Инград», ГК ФСК, «Галс-Девелопмент», «Эталон» и других компаний.
При этом такие программы есть не только в новостройках массового сегмента, но и проектах бизнес-класса и на рынке премиального и элитного сегмента, отмечает Мария Литинецкая. К примеру, программы со сниженной ставкой есть также в проектах застройщика Sminex.
Программы субсидирования ипотечных ставок есть и у банков. Например, в банке «Дом.РФ» получить ипотеку в новостройках, строящихся с использованием проектного финансирования, можно по ставке от 2,9%.
Пилотный проект запущен в мае в двух субъектах России в партнерстве со строительными компаниями ГК Prinzip (ЖК «Парк Победы», Свердловская область), ГК Rose Group (ЖК «Микрогород в лесу», Московская область). Низкая ставка действует в течение всего периода строительства объекта, после сдачи домов в эксплуатацию устанавливается обычная процентная ставка.
По условиям программы, максимальная сумма кредита — до 30 млн руб., срок — до 30 лет, первоначальный взнос — от 20%, пояснили в пресс-службе банка.
В компании «Эталон» (совместно с Сбербанком) действует программа со ставкой 2,6%, которая фиксируется на первые два года — экономия клиента составляет до 5,9%. Начиная с третьего года по седьмой год ставка устанавливается в размере 6,1%, при первоначальном взносе всего от 15% и использовании сервиса электронной регистрации Сбербанка.
dragancfm/shutterstock
Квартиры в новостройках с господдержкой в Москве
от 5 987 340 руб.
Срок сдачи: 4 кв. 2020г. — 2 кв. 2023г.
ЖК Ильинские луга
1к от 27.9 м2 от 5 987 340 руб.
2к от 84.6 м2 от 12 315 900 руб.
4к от 139 м2 от 16 958 000 руб.
В продаже 7 квартир
от 6 780 310 руб.
Срок сдачи: 4 кв. 2017г. — 3 кв. 2019г., есть сданные
ЖК Путилково
1к от 37.9 м2 от 6 780 310 руб.
2к от 57.5 м2 от 8 573 250 руб.
3к от 83.7 м2 от 11 048 400 руб.
В продаже 14 квартир
от 5 618 880 руб.
Срок сдачи: 1 кв. 2022г.
ЖК Измайловский лес
1к от 28.8 м2 от 5 618 880 руб.
2к от 59.2 м2 от 8 465 240 руб.
3к от 79.7 м2 от 11 460 860 руб.
В продаже 9 квартир
от 10 067 640 руб.
Срок сдачи: 3 кв. 2019г. — 3 кв. 2020г.
ЖК Ясеневая 14
Домодедовская 25 мин.
1к от 31.9 м2 от 10 067 640 руб.
2к от 51.7 м2 от 13 652 800 руб.
3к от 67 м2 от 15 964 920 руб.
В продаже 38 квартир
от 10 730 540 руб.
Срок сдачи: 4 кв. 2020г.
ЖК Лефортово парк
Авиамоторная 22 мин.
1к от 20.6 м2 от 10 730 540 руб.
2к от 58.1 м2 от 19 016 130 руб.
3к от 86.1 м2 от 23 203 950 руб.
4к от 93.3 м2 от 23 352 990 руб.
В продаже 29 квартир
от 5 600 010 руб.
Срок сдачи: 3 кв. 2020г. — 1 кв. 2022г.
ЖК Люберецкий
Некрасовка 23 мин.
1к от 19.8 м2 от 5 600 010 руб.
2к от 39.3 м2 от 7 150 000 руб.
3к от 63.6 м2 от 9 911 560 руб.
В продаже 65 квартир
от 5 194 980 руб.
Срок сдачи: 1 кв. 2021г. — 4 кв. 2023г.
Датский квартал
1к от 26 м2 от 5 194 980 руб.
2к от 42.9 м2 от 7 384 414 руб.
3к от 62.3 м2 от 9 657 532 руб.
4к от 82.4 м2 от 14 189 700 руб.
В продаже 505 квартир
от 6 218 130 руб.
Срок сдачи: 1 кв. 2017г. — 4 кв. 2018г., есть сданные
Маяк
Химки 15 мин.
1к от 41.9 м2 от 6 218 130 руб.
2к от 65.2 м2 от 9 217 560 руб.
3к от 87.3 м2 от 11 721 240 руб.
4к от 132.1 м2 от 13 874 330 руб.
В продаже 222 квартиры
от 11 794 460 руб.
Срок сдачи: Дом сдан
Царская площадь
ул. Ленинградский проспект
Динамо 10 мин.
1к от 38.55 м2 от 11 794 460 руб.
2к от 57.2 м2 от 15 259 620 руб.
3к от 84.8 м2 от 23 086 770 руб.
4к от 107.1 м2 от 28 381 500 руб.
В продаже 190 квартир
от 14 517 240 руб.
Срок сдачи: Дом сдан
ЖК Лица
ул. Авиаконструктора Сухого улица
1к от 51.3 м2 от 14 517 240 руб.
2к от 81 м2 от 23 020 200 руб.
3к от 122.5 м2 от 34 356 610 руб.
4к от 181.2 м2 от 51 253 690 руб.
В продаже 160 квартир
от 9 361 340 руб.
Срок сдачи: 2 кв. 2020г. — 3 кв. 2020г.
LIFE-Кутузовский
Рабочий поселок 37 мин.
1к от 44.3 м2 от 9 361 340 руб.
2к от 73.6 м2 от 15 010 903 руб.
3к от 79.8 м2 от 17 142 316 руб.
4к от 157.7 м2 от 40 817 150 руб.
В продаже 128 квартир
Кто имеет право на выплаты и бесплатные услуги в рамках социального контракта
- Что такое социальный контракт?
- Социальный контракт – это соглашение, которое заключается органами соцзащиты с гражданами и семьями, доход которых по независящим от них причинам ниже прожиточного минимума, установленного в соответствующем субъекте РФ.
- По этому соглашению орган социальной защиты населения обязуется оказать государственную социальную помощь, в том числе социальные услуги, денежную выплату, необходимые товары, а получатели помощи берут на себя определенные обязательства, например: пройти переобучение, трудоустроиться, развивать собственное дело.
Подробности об обязательствах можно узнать из приложения № 8.6 к государственной программе Российской Федерации «Социальная поддержка граждан».
Чем отличаются пособия от социального контракта?
В отличие от выплаты пособий социальный контракт направлен на то, чтобы помочь нуждающимся перейти на самообеспечение.
Выплаты по контракту должны использоваться только по целевому назначению. Так, соцконтракт на обучение с последующим трудоустройством обязует гражданина выйти на работу.
- Как можно потратить средства в рамках соцконтракта?
- На профессиональное обучение или получение дополнительного профобразования, на поиск работы и открытие собственного бизнеса.
- Кроме того, нуждающиеся семьи смогут использовать средства социального контракта на преодоление трудной жизненной ситуации: покупку товаров первой необходимости и лекарств, обуви и одежды, товаров для ведения личного подсобного хозяйства, а также на лечение, школьные товары и услуги дошкольного и школьного образования.
- Размер выплаты в рамках социального контракта зависит от условий, установленных в конкретном регионе.
- Что изменилось?
Недавно в программу были внесены изменения, благодаря которым расширились возможности использования средств социального контракта. Теперь при необходимости их можно будет направить на решение текущих проблем, например на покупку одежды, обуви и школьных товаров для детей.
При открытии ИП можно направить средства социального контракта в том числе на расходные материалы и на аренду (не более 15% назначаемой выплаты).
Были упрощены правила трудоустройства для граждан с социальным контрактом. Теперь они смогут оформиться на работу сразу, если нет необходимости проходить стажировку.
Важно!
Как мы уже отмечали, денежные средства должны быть использованы только на мероприятия, связанные с выполнением обязательств по социальному контракту. В подтверждение целевого использования денежных средств, полученных по социальному контракту, предоставляются товарные и кассовые чеки, договор купли-продажи, расписки и т. п.
- Что будет, если гражданин не выполнит условия соцконтракта?
- Это является основанием для прекращения контракта, а значит, прекратятся и положенные в его рамках выплаты.
- А если вы прекратили индивидуальную предпринимательскую деятельность по собственной инициативе в период действия соответствующего соцконтракта, то вам нужно будет возвратить деньги, полученные в качестве государственной социальной помощи.
- Как долго государство будет оказывать поддержку в рамках соцконтракта?
- Помощь назначается на срок от трех месяцев до одного года исходя из содержания программы социальной адаптации, которая будет указана в контракте.
- Этот срок может быть продлен органом социальной защиты населения по основаниям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
- Где социальный контракт уже можно оформить?
Сейчас заключено 58 тыс. социальных контрактов в 21 пилотном регионе. Это Республики Алтай, Башкортостан, Коми, Марий Эл, Мордовия, Татарстан, Тыва, Кабардино-Балкарская, Удмуртская, Чувашская; Алтайский, Пермский и Приморский края, Вологодская, Ивановская, Курганская, Липецкая, Нижегородская, Новгородская, Саратовская и Томская области.
В 2021–2022 годах субсидии из федерального бюджета будут предоставлены всем субъектам Российской Федерации.
Важно!
Субъекты РФ могут предусмотреть дополнительные параметры получения и использования контракта. Например, в некоторых регионах средства, полученные в рамках соцконтракта, можно использовать для погашения задолженности по ЖКХ.
Куда обращаться?
В центры социальной защиты населения или МФЦ по месту жительства.
Обязан ли застройщик строить детский сад и школу — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru
Не секрет, что приобретение нового жилья зачастую связана с пополнением в семействе.
Поэтому наличие социальной инфраструктуры у жилого комплекса является принципиально важным фактором при выборе объекта для многих покупателей.
Строить не просто бетонные коробки, а самодостаточную территорию со всем необходимым – требование рынка. Но обязывает ли застройщик возводить социальную инфраструктуру закон – вопрос другой.
Должна ли по закону стройкомпания возводить детсады и школы при жилом комплексе?
Решение о строительстве детского сада или о его отсутствии принимается ещё на этапе проектирования. Здесь девелопер определяет потребности своего ЖК в объектах социальной инфраструктуры.
Как отмечают эксперты, на данный момент, вопрос об обязанности застройщика возводить социальные объекты, с правовых позиций, не урегулирован. Сам факт строительства жилья не влечет за собой обязательств строить школы, детские сады и поликлиники, особенно, если земля находится в частной собственности девелопера.
| «Когда строительство идёт на государственных или муниципальных участках, между властями и девелопером заключается договор о развитии застроенных территорий. Одним из его пунктов предусматривается финансирование строительства или реконструкция объектов инженерной, социальной или коммунально-бытовой инфраструктуры Вторым возможным вариантом является возложение на девелопера социальной нагрузки – предоставление участка застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В рамках комплексного освоения договор застройщика с властями также предусматривает не только жилищное, но и «иное» строительство. Кроме того, есть схема, которая реализуется с помощью заключения инвестиционного контракта. Прямо в нем не указывается, что застройщик должен самостоятельно возводить «социалку», но он обязуется профинансировать такое строительство. Таким образом, формальных оснований для того, чтобы обязать застройщика возводить детские сады, школы и другие объекты у властей нет. Но на практике они возникают: чиновники могут создавать бюрократические «препоны» в получении и утверждении разрешительной документации, а испортить отношения с властями – значит лишить себя новых контрактов в будущем.» |
Может ли застройщик отказаться от возведения социальной инфраструктуры для своего проекта?
По словам экспертов, ДДУ не предусматривает направление денежных средств, полученных от дольщиков, на строительство детских садов и школ. Деньги на возведения подобных объектов находятся в государственных или муниципальных бюджетах, следовательно, обязать застройщика к постройке может только договор с органами власти.
| «Если застройщик не связан никакими обязательствами с дольщиками или властями относительно постройки социальной инфраструктуры, то он имеет право отказаться от ее постройки. Не существует единых норм для строительства социальных объектов рядом с ЖК, это зависит от индивидуальных требований к проекту и территории». |
Гарантирует ли реклама ЖК с детсадом и школой их реальное строительство?
Рекламные буклеты не гарантируют строительство социальной инфраструктуры. Главный документ, который обязывает застройщика возвести «социалку» – проектная декларация, опубликованная на официальном сайте ЖК.
В ней перечислены все социальные объекты, их количество, площадь и сроки строительства.
Кроме того, обязательство застройщика возвести социальную инфраструктуру может быть прописано отдельно в договоре долевого участия.
| «Застройщик имеет право расходовать средства на строительство социальной инфраструктуры только при условии последующей передачи объектов в общую собственность жильцов, на баланс муниципалитета или федерального субъекта. Таким образом, гарантией строительства таких объектов, как школа, детский сад, досуговый центр и другая инфраструктура, может являться только наличие этих объектов в проектной декларации». |
Имеют ли право застройщики возводить детские сады и школы на деньги дольщиков (214-ФЗ ограничивает возможности расходования средств не на возведение дома)?
С 1 января 2017 года 214-й федеральный закон дополняется новой статьей 18.
1, которая позволяет застройщику использовать денежные средства дольщиков для возмещения затрат, понесенных на строительство объектов социальной инфраструктуры.
Эта возможность обременена условием передачи объекта после введения в эксплуатацию в общую долевую собственность дольщиков или безвозмездной передачи государству.
Однако специалисты не уверены в эффективности такой меры для решения проблем с нехваткой образовательных учрждений в Петербурге и Ленинградской области.
| «Это дополнение проблему потенциально решает. Но сложные формулировки и неоднозначность описанных процедур вызывают сомнения в эффективности применения статьи. Эти изменения никак не повлияли на фактический источник финансирования объектов – дольщиков. Но принесет ли правоприменение этой статьи какие-либо облегчения для застройщика в работе с этими объектами пока остается загадкой. |
Может ли девелопер просто сдать часть коммерческих помещений под частные детские сады вместо того, чтобы построить отдельные здания и передать их муниципалитету?
| «Старые инвестиционные контракты предусматривали обязательную передачу городу объектов социальной инфраструктуры. Сейчас, когда инвесторы строят на принадлежащих им участкам, они не обязаны передавать эти помещения городу и могут продать или сдать нежилые площади коммерческим учреждениями. Однако получается это не всегда – спрос на такие помещения невысок, и нередко инвесторы предпочитают сдавать их городу, тем самым избавляясь от неликвидных площадей, которые надо отапливать и обслуживать». |
| «Если же застройщик ведет строительство объектов инфраструктуры на собственные средства, то он может изменить их назначение, ведь, по сути, речь идет о его собственности. Нередко таким образом «социальные» детские сады превращаются в коммерческие. Однако нужно понимать, что такие «трюки» сильно вредят репутации девелопера, поэтому они относительно редки на рынке». |
Насколько детский сад и школа увеличивает стоимость квадратного метра в жилом комплексе?
Согласно статистике, с учетом уже имеющейся поблизости инфраструктуры, цены на жилье, расположенное вблизи элитных школ, обычно на 5-10% выше. При этом эксперты отмечают, что достоверно неизвестно, связано ли это с желанием покупателей обучать детей в этих школах, или просто более высоким статусом самого района, где такие школы расположены.
| «Наличие развитой инфраструктуры рядом с новостройкой существенно влияет на стоимость жилья. Стоимость квартир рядом со школой или детским садом выше на 2%». |
Если мне не нужна школа и детсад, можно ли просить скидку?
| «Вопрос относительно скидок за неиспользованные места интересен. На мой взгляд, скидку можно просить всегда. Вопрос в другом: кто и как умеет торговаться. Я знаю случаи, когда при покупке трёхкомнатной квартиры покупателю шла в подарок «однушка» или место в паркинге. Такие примеры становятся если не нормой, то регулярной практикой, так как сейчас рынок принадлежит покупателю». |
| «Застройщик предлагает на рынке определенный комплексный продукт, который включает не только квартиру, но и общественные пространства (подъезды, чердаки, подвалы, лестничные площадки), землю под зданием, инженерное оборудование, элементы благоустройства, а также социальные объекты. Помимо квартиры, всё это передается в общую долевую собственность жильцов. В цене договора уже вложены расходы на возведение данных элементов, которые покупатель либо соглашается оплачивать, либо ищет другой подходящий себе жилой комплекс без инфраструктуры. Просить застройщика исключить стоимость «социалки» из ДДУ – все равно, что просить продавца арбуза предварительно удалить косточки из плода». |
Может ли покупатель квартиры как-то отстоять свои права, если ему перед продажей обещали все, а на деле не оказалось ничего?
Выдвигая претензии, покупатель должен опираться, прежде всего, не на то, что ему обещают, а на то, что прописывается в ДДУ. Если в договоре долевого участия и проектной декларации не содержится упоминаний о строительстве социальных объектов, хотя на сайте проекта на фоне жилого комплекса изображена постройка, сильно напоминающая ДОУ, то никаких претензий дольщик предъявить не сможет.
Часто ли застройщики нарушают обязательства по строительству соцобъектов?
| «В Ленобласти многочисленны случаи, когда законченные дома не принимались властями из-за отсутствия социальной инфраструктуры. Среди таких проектов были комплексы от компаний «Норманн» и «Петрострой». Застройщики часто не видят смысла в строительстве социальных объектов, пока все квартиры в новостройке не будут сданы. Власти в ответ препятствуют процедуре ввода жилья в эксплуатацию – до тех пор, пока девелоперы не строят обещанные учреждения». |
Период ПИКа. Крупнейшие застройщики Москвы надеются на господдержку
РИА «ФедералПресс»РИА «ФедералПресс»
В эпоху коронакризиса каждая из отраслей российской экономики требует себя признать одной из наиболее пострадавших, что, впрочем, небезосновательно. Строителям, в отличие от многих других, повезло больше остальных: по вопросам развития отрасли было проведено отдельное совещание с президентом.
Среди прочего глава государства тогда заявил, что от «эффективной, ритмичной» работы строительного комплекса зависит ситуация на жилищном рынке. Чтобы смягчить падение спроса, принято решение о конкретных мерах поддержки.
Среди них – кредитование строительной отрасли в объеме 12 млрд рублей, повышение доступности банковских кредитов, предоставление субсидий компаниям, которые сохранят рабочие места и зарплаты сотрудников и, самое главное, продолжат возводить объекты и не допустят долгостроев.
По мнению депутата Государственной думы, члена комитета по транспорту и строительству Владимира Афонского, в сложившихся условиях отрасль надо поддержать «безусловно». «Строительная отрасль – это драйвер развития экономики. Жилищное строительство сопровождается развитием банковских услуг, выдачей ипотечных кредитов.
Это целый комплекс мер, который необходим, чтобы, когда пандемия закончится, и граждане получили жилье, и строители не пострадали», – добавил народный избранник.Еще в самом начале апреля появился список из 646 системообразующих организаций российской экономики.
Среди них – 51 компания, на которую указало федеральное Министерство строительства и ЖКХ. Кто войдет в окончательный список, станет известно совсем скоро, после утверждения правительством.В перечне особо важных для российской экономики компаний оказались такие застройщики, как группа компаний «Самолет», группа компаний «ПИК» и ГК «МИЦ».
Теперь эти организации будут претендовать на государственную поддержку, и по условиям «сделки» они не смогут объявить себя банкротами.Меньше всего вопросов возникает по включению в список ГК «ПИК» – она в число системообразующих входит еще с 2014 года.
При этом об особом положении компании говорит и тот факт, что генеральный директор ПИК Сергей Гордеев присутствовал на совещании 16 апреля с Путиным и первым после президента говорил от лица представителей отрасли (хотя, конечно, в первую очередь о своей компании).
Группы компаний «Самолет», и МИЦ имеют черные пятна в своей истории.
Им неоднократно предъявлялись претензии по поводу качества построенного жилья. Например, подразделение компании «МИЦ» («МИЦ Девелопмент») еще в 2018 году обвиняли в том, что в домах быстро появляются трещины.
В беседе с «ФедералПресс» раскритиковал качество и методы работы застройщиков Московского региона профессор Международной академии архитектуры Максим Перов. По его мнению, строители занимаются возведением «человейников». «Московские застройщики живут в логике пещерного капитализма, для них не существует понятия общественного блага. У них нет ни малейшей социальной ответственности.
Их не интересует судьба построенных кварталов, судьба города», – посетовал эксперт.Подвергли критике строителей также и депутаты Московской городской думы. Только, по их мнению, распределение субсидий обозначенным компаниям не только вредно, но и заставляет задуматься о коррупционных мотивах.
Так, экс-глава фракции «Справедливой России» в МГД Михаил Тимонов напомнил, что система поддержки определенного списка так называемых системообразующих предприятий является абсолютно непрозрачной. «Критерии неясны, поэтому есть основания подозревать какую-то коррупцию во всем этом», – заявил депутат.
По его мнению, когда пандемия закончится, население Москвы выйдет из него сильно обедневшим. «Стоит ли сейчас что-либо строить? Будет ли это кто-то покупать?» – задается вопросами Тимонов.
Коллегу по Мосгордуме поддерживает депутат от КПРФ, член комиссии по градостроительству, государственной собственности и землепользованию Дмитрий Локтев. Он и вовсе утверждает, что оказываемая правительством поддержка ряду строительных компаний станет причиной постоянно нарастающего социального напряжения.
«Одной части населения можно работать, другой – нельзя, при этом в строительном бизнесе задействовано до 70 % мигрантов. Человек, который сидит дома на самоизоляции и не зарабатывает деньги, или его уволили, будет смотреть на мигранта, который как работал, так и продолжает работать. С каждым днем это будет укрепляться в головах москвичей», – предположил Локтев.
Отдельно депутат остановился на адекватности поддержки группы компаний «ПИК». Он напомнил, что ПИК продвигает идею урбан-блоков: квадратных домов с дворами внутри. «Урбан-блоки, согласно последним исследованиям, способствуют распространению вирусных инфекций, так как являются закрытыми непродуваемыми пространствами. Такой тип жилья приведет к росту жертв эпидемии.
ПИК получил возможность заниматься этой стройкой прямо сейчас. Просто вопиюще!» – воскликнул коммунист.
Не нравятся депутату и остальные проекты ПИК и ГК «Самолет». «Это жилье огромной этажности, огромной плотности, не обеспеченное социальной инфраструктурой в должном объеме. Политика этих строительных компаний в недалеком будущем приведет к социальному конфликту», – предрек Дмитрий Локтев.
Как сообщила «ФедералПресс» пресс-секретарь министра строительства и ЖКХ Ольга Фролова, список строительных компаний, которым будет выделена поддержка, определят только 24 апреля.
«Есть четкие критерии. У компании должно быть не менее 400 тысяч квадратных метров жилых и нежилых помещений на этапе стройки.
Также она должна выдержать стресс-тест длительностью в одну неделю», – объяснила Фролова.
Под стресс-тестом понимается проверка финансовой устойчивости компании.
Итоговый список нуждающихся в помощи компаний, вероятно, будет стресс-тестом и для власти.
ФедералПресс / Евгений Поторочин