Если есть необходимость приобрести жилье для проживания или с целью выгодного вложения средств, а в семейном бюджете «на счету» буквально каждая копейка, возникает вполне закономерный вопрос о том, что дешевле — вторичка или новостройка.
Простого сравнительного анализа цен недостаточно, важно учесть многие нюансы, которые потенциальный покупатель, не сталкивавшийся в жизни с тематикой приобретения жилья, может просто оставить без внимания. В настоящей статье мы поговорим о том, как правильно сделать этот нелегкий выбор и разберем некоторые аспекты покупки недвижимости разного типа.
Содержание
Выбор между вторичным рынком и покупкой жилья в новостройке – это первый важнейший шаг, который надо сделать каждому, кто планирует приобретение недвижимости.
Далее уже намного проще — можно определяться с районом, требованиями, способами поиска подходящего варианта.
Универсальные рекомендации для всех потенциальных покупателей жилья будут весьма условными, но главная из них, пожалуй, подойдет всем: если вопрос именно в цене, то расчеты надо вести с учетом всех присутствующих факторов.
По сути, у всех, кто желает купить жилье, есть четыре варианта:
- приобретение квартиры на любом из этапов строительства дома, и в этом случае экономия может оправдать ожидание ввода в эксплуатацию;
- покупка жилья по переуступке, когда дом уже достроен, что обойдется намного дороже, но можно сразу вселяться и приступать к обустройству квартиры, да и риска, связанного с несвоевременным вводом дома, в этом случае нет;
- квартира в новостройке, которая совсем недавно стала частью вторичного рынка (то есть – у первого собственника);
- жилье в доме прежних лет застройки, которое, собственно и принято называть полноценной «вторичкой».
Преимуществом первых двух вариантов является то, что покупатель становится первым собственником, и квартира изначально является юридически чистой, что избавляет от рисков, а соответственно – от расходов, связанных с привлечением юриста для проверки. Впрочем, при выборе третьего варианта история квартиры будет не слишком большой, а значит, не потребуется много времени и ресурсов на проверку документации.
Большинство квартир в домах, построенных десятилетия назад, имеют длинную историю переходов права собственности. Ее крайне важно изучить перед оформлением сделки, особенно если она заключается без юридической поддержки и помощи риелтора.
Первичный рынок: цена ожидания
До того момента, пока дом не сдан в эксплуатацию и не зарегистрировано право собственности, покупатель является не владельцем жилья, а обладателем права на получение квартиры. На первых этапах строительства иногда можно купить новую современную квартиру даже дешевле, чем жилье менее комфортное и качественное, на вторичном рынке. Более того, по мере продвижения работ стоимость квартиры (реальная рыночная) будет только возрастать. Многие начинающие инвесторы и те, кто имеет более или менее приемлемое жилье, но стремящиеся к большему комфорту, считают экономически целесообразным именно этот вариант.
Полностью готовая квартира в сданной в эксплуатацию новостройке – наиболее дорогой вариант, хотя не исключено, что в итоге он может оказаться наиболее выгодным.
Если речь идет об инвестиции в квартиру жилого комплекса, который только начинает благоустраиваться, а в перспективе – открытие станции метро и реализации интересных инфраструктурных проектов, вложение средств и сдача в аренду может принести неплохой доход. Тем более что цена квартиры со временем все равно будет увеличиваться.
Рынок вторичного жилья: быстрый переезд и риски
Покупка жилья на вторичном рынке удобна в силу того, что сделку можно оформить сравнительно быстро и в оговоренный срок переехать в квартиру или сдать ее в аренду. Можно сразу познакомиться с ближайшими соседями, прогуляться по району, оценить инфраструктуру. Риски в данном случае связаны наличием вероятности того, что при продаже:
- не учтено обременение, наложенное на недвижимость;
- прежний собственник не имел права продавать квартиру по иным причинам;
- продавцам удалось скрыть изъяны, и в итоге покупка недорогого жилья оборачивается существенными вложениями на капитальный ремонт;
- перепланировка жилья не узаконена, и в ходе работ нарушены нормативы, что влечет за собой штрафы и прочие неприятности, с которыми придется разбираться уже новому владельцу.
Все это может привести к тому, что сделка будет признана незаконной, недвижимость вернется к прежнему собственнику (из которого нужно будет как-то «вытряхивать» уплаченные деньги) или покупатель пострадает иным образом.
Оценить все риски в этом случае без должной подготовки непросто, и выбирая «вторичку» лучше сразу планировать расходы на юридическое сопровождение сделки.
Оценка параметров недвижимости: сравниваем различное?
Сравнение вариантов — покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке (по ценовому параметру) осложняется тем, что приходится сопоставлять несколько разные объекты недвижимости.
Новые и старые дома отличаются не только по площади квартир и планировке, но и по технологии строительства, используемым материалам, возможностям для дальнейшего обустройства. Иными словами – отличия заключаются в уровне комфорта проживания или потенциале его улучшения.
Кроме того, имеют значение местоположение и транспортная доступность, которая в обоих случаях может существенно отличаться.
Если рассмотреть перспективы инвестирования в новостройку на начальных этапах возведения и покупки квартиры на вторичном рынке, существенное ценовое преимущество будет на стороне нового дома. Это преимущество может достигать даже 40-50%, если в процессе ожидания семья не арендует квартиру, а имеет свою, пусть и скромную жилплощадь.
Понятно, что если сравнивать стоимость уже полностью приведенных в жилое состояние квартир в новостройке и цену недвижимости на вторичном рынке, второй вариант зачастую оказывается дороже.
Но здесь стоит учитывать, что квартиры в новых домах, как правило, просторнее, и даже самые бюджетные варианты часто выигрывают по качеству инженерных коммуникаций.
Квартиры в домах, которые совсем недавно стали частью вторичного рынка, могут быть дороже, чем жилье в «свежих» новостройках, поскольку они, по сути, объединяют преимущества обоих сегментов, и это многие покупатели понимают.
В процессе выбора многие уделяют внимание такому показателю, как предполагаемые расходы на ремонт. Здесь тоже необходимо рассматривать конкретную ситуацию.
При ремонте в новостройке, сданной без отделки, все придется начинать с нуля.
В то же время, если предполагается существенная перепланировка квартиры в старом доме, стоит учитывать финансовые и временные затраты на многоэтапные согласования.
Немаловажным пунктом является предстоящая оплата коммунальных услуг. Притом, что площадь новостроек больше, нередко их содержание оказывается даже более экономичным, качественная теплоизоляция, наличие приборов учета потребляемых ресурсов – все это позволяет неплохо экономить.
В большинстве современных домов применена горизонтальная разводка отопительной системы, что позволяет самостоятельно устанавливать температурный режим и вносить оплату по счетчику.
Итак, при сравнении квартир надо учитывать стоимость ожидания, цену самого жилья и ремонтных работ в новостройке, а также цену квартиры, расходы на проверку документов, снятие обременений и расходы на ремонт вторичной квартиры — но даже при таком сопоставлении будут иметь место погрешности.
Вопросы инфраструктуры: близость цивилизации
Долгое время считалось, что если важна отлаженная инфраструктура наличие в «шаговой доступности» магазинов, аптек, банков, школ и прочих ее элементов, лучше сразу останавливать выбор на вторичной недвижимости. Дома прежних лет застройки располагаются в обжитых районах, где уже давно есть все необходимое для удовлетворения насущных потребностей.
Если новостройки расположены на территориях, пока далеких от «цивилизации», у собственников в первое время (собственно, первые несколько лет) могут возникать некоторые инфраструктурные проблемы.
Впрочем, сложности на поверку оказываются слишком преувеличенными, поскольку при планировании жилищных комплексов большинство девелоперов планируют и решение инфраструктурных задач.
Все эти нюансы можно узнать, изучив перспективы, в любом случае, реально найти новостройку, где максимум подобных проблем уже решены.
Услуги посредников: нужны ли риелторы и юристы
Только планируя покупку квартиры, размышляя над вариантами и делая предварительные расчеты, многие будущие собственники не учитывают такой нюанс, как вероятность возникновения необходимости привлечения помощников.
Выше уже говорилось о целесообразности приобретения квартир на вторичном рынке при содействии профессионалов, готовых досконально проверить юридическую чистоту квартиры. Риелторы из агентства с безупречной репутацией окажут содействие, как в выборе варианта, так и в заключение безопасной сделки, но их вознаграждение – удар по бюджету.
Впрочем, невнимательность при попытке оформить договор самостоятельно тоже может повлечь финансовые потери, причем, гораздо более серьезные…
Квартиры в новостройках предлагаются и покупаются по иному принципу, чем вторичное жилье, и с агентствами недвижимости чаще всего рассчитываются застройщики – в рамках действующих партнерских программ. Поэтому риелторов можно привлекать очень смело, их услуги могут оказаться совершенно бесплатными, (предварительно, конечно уточнив нюансы вознаграждения).
Как правило, расходы на агентов – часть маркетинговой стратегии застройщиков и девелоперов, и покупателю ничего платить не приходится.
Ценообразование: что влияет на стоимость квартиры?
Вне зависимости от того, выбирается первичка или вторичка, на стоимость жилья оказывают воздействие следующие базовые факторы:
- район и конкретный квартал (дорогой и престижный или отдаленный);
- уровень и перспективы развития инфраструктуры;
- транспортная доступность;
- возможности и стоимость парковки;
- благоустроенность окружающей территории;
- качественные показатели дома и характеристики конкретных квартир;
- этаж, наличие и качество (количество) лифтов;
- возможности для перепланировки.
Заключение
Легче приходится тем, кто уже имеет определенную сумму или четкие перспективы кредитования: тогда вопрос сужается до вариантов жилья, которое можно себе позволить, исходя из имеющегося бюджета.
Как правило, такие покупатели, приступая к поиску, уже знают, в каком сегменте искать подходящий вариант.
Достаточно просто посмотреть квартиры в новостройках и старых домах, чтобы решить, что обойдется дешевле во всех смыслах.
Если речь идет о том, чтобы накопить на квартиру, лучше рассмотреть все варианты и определить сумму, которую необходимо собрать на тот вариант, который на данный момент кажется наиболее подходящим.
В целом же, сходные по цене предложения можно найти и на первичном, и на вторичном рынке, главное – подойти к делу осознанно и если привлекать специалистов, то отдавать предпочтение только профессионалам.
Ценовые странности: ТОП-10 районов, где новостройки дороже «вторички» — Мосдольщик
Новостройки по определению должны быть дешевле давно обжитого жилья. Это один из ключевых побудительных мотивов, из-за которого строящиеся дома часто предпочитают «вторичке», несмотря на более высокие риски. Но это правило работает не всегда. Портал МосДольщик.рф, используя данные аналитиков ЦИАН, составил рейтинг районов Москвы, где строящееся жилье заметно дороже готового. Таких оказалось так много, что могло бы стать сенсацией. Но этого не произошло: у ценовой диспропорции в пользу новостроек в большинстве случаев есть очень простое и понятное объяснение.
Рейтинг районов Москвы, где новостройки существенно дороже вторичного жилья
| Район (округ) | Средняя стоимость кв.м на первичном / вторичном рынке, тыс. руб. | Насколько новостройки дороже вторичного жилья, % |
| Сокол (САО) | 376,6 / 256,2 | 47% |
| Зябликово (ЮАО) | 237,5 / 176,5 | 35% |
| Ховрино (САО) | 251,0 / 195,5 | 28% |
| Левобережный (САО) | 278,9 / 218,1 | 28% |
| Савеловский (САО) | 299,2 / 234,8 | 27% |
| Гольяново (ВАО) | 219,9 / 176 | 25% |
| Преображенское (ВАО) | 291,4 / 235,9 | 24% |
| Ново-Переделкино (ЗАО) | 216,9 / 174,9 | 24% |
| Тимирязевский (САО) | 268,9 / 219,6 | 22% |
| Нагорный (ЮАО) | 270,9 / 223 | 21% |
Источник: данные ЦИАН
Сокол
Рекордсмен рейтинга – район Сокол, где относительные цены на новостройки почти на 50% выше, чем на вторичку.
Но есть нюанс: в районе сейчас имеется единственная новостройка.
Это ЖК «Врубеля, 4» (на иллюстрации выше), которую на месте бывшего здания ИД «КоммерсантЪ» возводит компания «Интеко». Дом позиционируется как премиум-класс, что выше чем большинство ранее имеющихся на Соколе построек. Отсюда и ценовой «рекорд». Как уточник портал МосДольщик.
рф заключение о соответствии, разрешающее начать продажи, объект получил от Москомстройинвеста в начале августа. Однако на середину сентября, когда застройщик подавал последнюю проектную декларацию, ни одного договора долевого участия (ДДУ) еще не заключено.
Сейчас здесь самое начало стройки, а ввести дом в эксплуатацию планируют в IV квартале 2022 года.
Зябликово
С районом Зябликово, который с показателем 35% занял вторую строчку рейтинга, ситуация аналогичная. В нем имеется единственная новостройка – ЖК Fresh от компании «Донстрой» (на фото выше – состояние объекта на сентябрь 2020 года). В этом районе давно ничего не строилось, поэтому не удивительно, что новостройка и по уровню и по ценнику оказалась на голову выше остальных окрестных домов. Объект находится в активной стадии строительства, и вот что интересно: сроки реализации проекта уменьшены на II квартала. Изначально сдача была намечена на I квартал 2022 года, а теперь она перенесена на III квартал 2021 года – довольно редкая для нынешнего рынка новостроек и приятная для дольщиков ситуация.
Ховрино и Левобережный
Третье и четвертое места рейтинга с одним и тем же показателем в 28% делят районы Ховрино и Левобережный. И тот и другой – это удаленные территории Северного административного округа Москвы, граничащие друг с другом и МКАД. Новостроек здесь больше, чем в двух предыдущих локациях, но в целом ситуация та же: они выше классом чем окружающая застройка. Скажем, ЖК Discovery park и ЖК Discovery, которые в Ховрине возводит компания MR group, обычно относят к бизнес-классу. То же самое можно сказать и про ЖК Aquatoria (выше приведена сентябрьская съемка новостройки), который на самом берегу Москвы-реки в районе Левобережный возводит одноименный дому застройщик.
Таким образом, никаких ценовых сенсаций на рынке новостроек не происходит, а происходит вполне логичный процесс
Спальные районы (прежде всего они, хотя не только), которые раньше воспринимались как скопление незатейливых домов, постепенно повышаются в статусе за счет появления новостроек ранее нехарактерного для них класса. Отсюда и иные цены. Вот, собственно, и все чудеса.
Где в России выгоднее покупать новостройки, а где – «вторичку» | Москва. Недвижимость
Эксперты портала Domofond.ruпроанализировали стоимость жилья на первичном и вторичном рынках в 70* городах России и выяснили, где выгоднее приобретать «вторичку», а где – квартиры в новостройках.
Новостройки дешевле «вторички» в большинстве городов
В большинстве городов России с населением более 250 тысяч человек приобретать новостройки выгоднее, чем вторичное жилье. В феврале 2018 года в 54 городах из 70 квадратный метр жилья в новостройках был дешевле, чем на вторичном рынке.
Самый большой разрыв между ценами на «вторичку» и новые квартиры– в Саратове, где квадратный метр в новостройке почти на 25% дешевле, чем на вторичном рынке. Во Владимире метр в новостройкестоит на 23% меньше, чем во вторичной квартире. Третье место этого рейтинга занялаТулас разницей 19,8%, четвертое–Севастополь (-19,7%), замкнул пятерку Подольск (-18%).
Топ-10 городов, где новостройки дешевле вторичного жилья (февраль 2018)
| Город | Цена за кв. м «вторички», руб. | Цена за кв. м в новостройках, руб. | Насколько новостройки дешевле «вторички» |
| Саратов | 41788 | 31683 | -24,2% |
| Владимир | 50165 | 38615 | -23,0% |
| Тула | 57284 | 45968 | -19,8% |
| Севастополь | 81854 | 65740 | -19,7% |
| Подольск | 81967 | 67191 | -18,0% |
| Махачкала | 47600 | 39444 | -17,1% |
| Оренбург | 44803 | 37192 | -17,0% |
| Краснодар | 52888 | 44117 | -16,6% |
| Калуга | 56797 | 47406 | -16,5% |
| Самара | 58106 | 48880 | -15,9% |
«Вторичка» выгоднее новостроек в Чите, Грозном и Москве
Лишь в 16 городах из 70 стоимость квадратного метра в новостройках оказалась выше, чем на вторичном рынке. Лидером по разнице в цене стала Чита: жилье в новом доме здесь стоит в среднем на 22,4% дороже, чем на вторичном рынке.
Вторую позицию этого рейтинга занял Грозный с разницей средней цены квадратного метра 11,1% в пользу новостроек. В топ-5 городов, где новостройки стоят больше вторичного жилья, также вошли Астрахань, Новокузнецк (новостройки дороже «вторички» на 10,9%)и Нижний Тагил (на 9,2%).
Москва заняла 9 строку: в столицеквадратный метр в новых домах стоит на 3,5% выше, чем на вторичном рынке.
Топ-10 городов, где новостройки дороже вторичного жилья (февраль 2018)
| Город | Цена за кв. м «вторички», руб. | Цена за кв. м в новостройках, руб. | Насколько новостройки дороже «вторички» |
| Чита | 48010 | 58771 | 22,4% |
| Грозный | 40919 | 45475 | 11,1% |
| Астрахань | 40088 | 44462 | 10,9% |
| Новокузнецк | 34791 | 38567 | 10,9% |
| Нижний Тагил | 36830 | 40201 | 9,2% |
| Архангельск | 64780 | 68922 | 6,4% |
| Петрозаводск | 47541 | 49732 | 4,6% |
| Улан-Удэ | 46523 | 48572 | 4,4% |
| Москва | 196855 | 203783 | 3,5% |
| Череповец | 38025 | 39065 | 2,7% |
Рейтинг городов-миллионеров по разнице в ценах на «вторичку» и новостройки
Среди городов-миллионеров только в Москве, Нижнем Новгороде и Перми цены на новостройки выше, чем на вторичное жилье. В Москве – на 3,5%, в Нижнем Новгороде – на 2,4%, в Перми – на формальные 0,3%.
В остальных городах с населением более 1 млн человек метр в новостройке обойдется дешевле. Ярче всего эта тенденция проявилась в Самаре, где средняя стоимость квадратного метра нового жилья на 15,9% ниже, чем «вторички». Покупка квартиры в новом доме выглядит особенно выгодной также в Ростове-на-Дону (-12,5% от стоимости «вторички») и Красноярске (-12,1%).
Разница в стоимости новостроек и вторичной недвижимости в городах-миллионерах (февраль 2018)
| Город | Цена за кв. м «вторички», руб. | Цена за кв. м в новостройках, руб. | Насколько новостройки дороже/дешевле «вторички» |
| Москва | 196855 | 203783 | 3,5% |
| Нижний Новгород | 63242 | 64755 | 2,4% |
| Пермь | 52592 | 52741 | 0,3% |
| Екатеринбург | 70686 | 69773 | -1,3% |
| Омск | 44433 | 43672 | -1,7% |
| Казань | 69746 | 67302 | -3,5% |
| Воронеж | 46074 | 43909 | -4,7% |
| Санкт-Петербург | 114963 | 108576 | -5,6% |
| Уфа | 64842 | 60935 | -6,0% |
| Новосибирск | 62402 | 58039 | -7,0% |
| Челябинск | 40877 | 37979 | -7,1% |
| Волгоград | 47281 | 43842 | -7,3% |
| Красноярск | 55447 | 48751 | -12,1% |
| Ростов-на-Дону | 57889 | 50664 | -12,5% |
| Самара | 58106 | 48880 | -15,9% |
О Domofond.ru
Domofond.ru – это ведущий сайт для поиска недвижимости по всей России. На сайте представлена аналитика рынка, инструменты для оценки стоимости жилья, рейтинги городов и районов на основе оценок местных жителей, отзывы жителей о своих районах, а также советы о покупке, продаже и аренде жилья, которые легко применить на практике.
Для СМИ и посетителей сайта разработаны аналитические инструменты. В разделе «Цены» http://www.domofond.ru/tsenyможно узнать средние цены на продажу и аренду жилья в любом городе России. Сервис онлайн-оценки квартир «Domofond Оценка» http://www.domofond.ru/ozenkaпоможет за несколько минут получить информацию об ориентировочной стоимости конкретной квартиры. На сайте также представлен рейтинг «Идеальный район», где собраны мнения и отзывы местных жителей о комфортности проживания в своих городах и районах: http://www.domofond.ru/city-ratingsБаза Domofond.ru включает миллионы объявлений о продаже и аренде квартир и домов во всех регионах страны.
Приложение
Разница в стоимости квадратного метра новостроек и «вторички» в 70 городах России(февраль 2018)
| Город | Цена кв. м «вторички», руб. | Цена кв. м в новостройках, руб. | Насколько новостройки дороже/дешевле «вторички» |
| Архангельск | 64780 | 68922 | 6,4% |
| Астрахань | 40088 | 44462 | 10,9% |
| Балашиха | 87501 | 77064 | -11,9% |
| Барнаул | 46797 | 43192 | -7,7% |
| Белгород | 54785 | 53886 | -1,6% |
| Брянск | 37089 | 31368 | -15,4% |
| Владикавказ | 41656 | 39321 | -5,6% |
| Владимир | 50165 | 38615 | -23,0% |
| Волгоград | 47281 | 43842 | -7,3% |
| Волжский | 38106 | 38020 | -0,2% |
| Вологда | 42696 | 41059 | -3,8% |
| Воронеж | 46074 | 43909 | -4,7% |
| Грозный | 40919 | 45475 | 11,1% |
| Екатеринбург | 70686 | 69773 | -1,3% |
| Иваново | 43223 | 39804 | -7,9% |
| Ижевск | 47079 | 48207 | 2,4% |
| Иркутск | 58345 | 52162 | -10,6% |
| Казань | 69746 | 67302 | -3,5% |
| Калининград | 56355 | 51374 | -8,8% |
| Калуга | 56797 | 47406 | -16,5% |
| Кемерово | 45367 | 42319 | -6,7% |
| Киров | 44246 | 40284 | -9,0% |
| Краснодар | 52888 | 44117 | -16,6% |
| Красноярск | 55447 | 48751 | -12,1% |
| Курган | 38151 | 35953 | -5,8% |
| Курск | 40265 | 39799 | -1,2% |
| Липецк | 43026 | 40500 | -5,9% |
| Магнитогорск | 31004 | 29696 | -4,2% |
| Махачкала | 47600 | 39444 | -17,1% |
| Москва | 196855 | 203783 | 3,5% |
| Набережные Челны | 48152 | 48783 | 1,3% |
| Нижний Новгород | 63242 | 64755 | 2,4% |
| Нижний Тагил | 36830 | 40201 | 9,2% |
| Новокузнецк | 34791 | 38567 | 10,9% |
| Новосибирск | 62402 | 58039 | -7,0% |
| Омск | 44433 | 43672 | -1,7% |
| Орел | 41148 | 37774 | -8,2% |
| Оренбург | 44803 | 37192 | -17,0% |
| Пенза | 45141 | 43553 | -3,5% |
| Пермь | 52592 | 52741 | 0,3% |
| Петрозаводск | 47541 | 49732 | 4,6% |
| Подольск | 81967 | 67191 | -18,0% |
| Ростов-на-Дону | 57889 | 50664 | -12,5% |
| Рязань | 44671 | 40021 | -10,4% |
| Самара | 58106 | 48880 | -15,9% |
| Санкт-Петербург | 114963 | 108576 | -5,6% |
| Саранск | 47896 | 46537 | -2,8% |
| Саратов | 41788 | 31683 | -24,2% |
| Севастополь | 81854 | 65740 | -19,7% |
| Симферополь | 70568 | 67209 | -4,8% |
| Смоленск | 41863 | 40431 | -3,4% |
| Сочи | 102531 | 91084 | -11,2% |
| Ставрополь | 40067 | 36795 | -8,2% |
| Стерлитамак | 39865 | 38949 | -2,3% |
| Сургут | 71057 | 63506 | -10,6% |
| Тамбов | 44406 | 40666 | -8,4% |
| Тверь | 49290 | 44123 | -10,5% |
| Тольятти | 40735 | 37619 | -7,6% |
| Томск | 53103 | 53339 | 0,4% |
| Тула | 57284 | 45968 | -19,8% |
| Тюмень | 57581 | 54399 | -5,5% |
| Улан-Удэ | 46523 | 48572 | 4,4% |
| Ульяновск | 40853 | 39392 | -3,6% |
| Уфа | 64842 | 60935 | -6,0% |
| Хабаровск | 73115 | 74872 | 2,4% |
| Чебоксары | 46597 | 40874 | -12,3% |
| Челябинск | 40877 | 37979 | -7,1% |
| Череповец | 38025 | 39065 | 2,7% |
| Чита | 48010 | 58771 | 22,4% |
| Ярославль | 50272 | 48501 | -3,5% |
*Из-за отсутствия данных в рейтинге не участвовали Владивосток, Якутски Мурманск. Полный перечень городов с разницей в стоимости кв. м жилья на первичном и вторичном рынках смотрите в Приложении.
Что лучше новостройка или вторичное жилье?
Один из ключевых преимуществ покупки первичного жилья — более низкие цены. При одном и том же бюджете в новостройке можно приобрести более просторную квартиру, с вместительной кухней и прихожей, чем в уже существующем жилом фонде. Там же вы с большой вероятностью получите уютный подъезд с консьержем, пандусами и грузовым лифтом.
Кроме того, на рынке первичного жилья огромный выбор, а новые дома отличаются современными планировками: это и так популярные сегодня студии, и различные сочетания количества комнат, их смежности или метража. Во многих новостройках есть только опорные перегородки, а это означает больше шансов отремонтировать квартиру по собственному проекту.
Карту и полный список новостроек по всем регионам России можно посмотреть на наш.дом.рф.
Еще одна существенная выгода при покупке квартиры в новом доме: вы станете ее первым владельцем и вам не придется проверять ее историю перед сделкой. Это экономит время и снижает риски, что объявятся люди, имеющие право пользования квартирой, и договор признают ничтожным.
Квартиры в новостройках, особенно эконом-класса, обычно располагаются в районе с менее развитой инфраструктурой, удалены от центра города (особенно в крупных городах).
Возможно, придется несколько лет ждать открытия линии метро или подведения новых автобусных маршрутов.
Хотя в последнее время застройщики стали уделять больше внимания инфраструктуре, стоит ознакомиться с планом застройки, чтобы убедиться, что вокруг будут необходимые объекты.
Отдельно придется потратиться на ремонт.
Квартиры в новых домах, как правило, сдаются с базовой (черновой) отделкой: вы получаете бетонную коробку с коммуникациями, а все остальное придется делать вам (шпаклевать стены, выравнивать пол, клеить обои, ставить розетки и подключать бытовую технику). Когда вы закончите, будьте готовы слышать звук дрели за стеной еще несколько лет: все ваши соседи тоже будут делать ремонт.
Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, есть риски, что дом не успеют вовремя достроить и сдать в эксплуатацию. С появлением проектного финансирования и практики использования эскроу-счетов эти риски стали ниже и права дольщиков защищены гораздо лучше.
Однако сроки сдачи жилых объектов все равно могут затянуться (только теперь дольщик может вернуть свои деньги).
Зарегистрировать право собственности на квартиру можно только после того, как она будет поставлена на кадастровый учет, то есть в уже достроенных и сданных в эксплуатацию домах.
Без права собственности невозможно, например, оформить постоянную регистрацию или получить налоговый вычет за покупку квартиры.
Жильем на вторичном рынке считается недвижимость, выставленная на продажу физическоим лицом(даже в новом, недавно построенном доме). Вы получаете в собственность квартиру в уже заселенном и обжитом доме, в районе со школами и детскими садами. Сразу после покупки можно въехать в квартиру и получить постоянную регистрацию по месту жительства.
Иногда покупка готовой квартиры позволяет сэкономить на ремонте, это зависит от состояния квартиры. Можно провести косметический ремонт в отдельных комнатах, а на капитальный ремонт могут потребоваться расходы как в новой квартире.
Минусы вторички в том, что нужно проверять юридическую чистоту квартиры перед оформлением сделки. В старых домах бывают изношены инженерные сети, что может привести к поломкам, а значит, к дополнительным тратам на ремонт. Кроме того, цены на такое жилье часто бывают завышены.
Если вы покупаете квартиру под сдачу в аренду или хотите перепродать ее, стоит особо тщательно подходить к выбору. Вложение денег в жилую недвижимость — это их заморозка на годы.
Предсказать цены на рынке недвижимости крайне сложно: они могут вырасти, могут упасть.
В этом случае выгодной продажи придется ждать много лет, а, чтобы окупить квартиру, сдавая ее в аренду, может уйти пара десятилетий.
Квартира на вторичном рынке с плохим ремонтом, но в хорошем районе недалеко от центра и с приятным видом из окна станет ликвидной, если сделать в ней ремонт.
Чем ближе к центру, тем выше стоимость жилья в новостройках по сравнению со вторичкой в тех же районах. Это преимущество вторички можно использовать, если вы хотите жилье в центре.
При выборе квартиры ориентируйтесь в первую очередь на свои желания: не всем нравятся многоквартирные высотки с управляющей компанией от застройщика, которая может выставить высокие тарифы на ЖКХ. А вторичное жилье не обязательно будет ветхим: можно приобрести «сталинку» с высокими потолками и широкими подоконниками или жилье в кирпичном доме с недавно сделанным капремонтом.
Помните, первичный рынок или вторичный — всего лишь один фактор при покупке жилья, тогда как на выбор влияет и другое: транспортная доступность, вид из окна, приятные соседи, наличие парковки для авто или парка для пробежки в пешей доступности, удаленность от места работы и пр. Взвешивайте эти факторы в совокупности, чтобы не пожалеть о своем выборе.
Где в России вторичка дешевле новостроек, а где дороже?
Эксперты провели анализ цен квартир в новостройках и на вторичном рынке. Около 13 городов-миллионеров имеют более высокую цену на вторичную недвижимость. В Москве, Нижнем Новгороде и Перми цены выше на первичном рынке.
Наибольшая разница в цене между вторичной и первичной недвижимостью наблюдается в Краснодаре. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке выше на 18%, чем в новостройках.
Самая дорогая недвижимость на первичном рынке — в Москве. Разница в цене между новостройками и вторичным рынком составляет чуть более 9%. Средняя цена квадратного метра новой квартиры в Москве — около 230 тысяч рублей, а стоимость на вторичном рынке — 211 тысяч рублей за квадратный метр.
Сразу за столицей следует Пермь с разницей в цене — 4,8%. Цена квадратного метра в новостройках — чуть больше 59 тысяч рублей, а на вторичном рынке — около 56 тысяч рублей.
Рейтинг городов России по высотности домов
Третье место занял Нижний Новгород — цена квадратного метра в новостройке почти на 4% дороже вторичного жилья. Цена на первичном рынке — около 71 тысячи рублей за квадратный метр. При этом стоимость квадратного метра на вторичном рынке составляет 68 тысяч рублей.
В Санкт-Петербурге разница составила около 9% в пользу вторичного рынка. Стоимость квадратного метра в новостройке обойдется в чуть более 120 тысяч рублей, а на вторичном рынке — 131 тысяча рублей.
Заметная разница в пользу вторичного жилья зафиксирована в Уфе. Цена квадратного метра в новостройке составляет 66 тысяч рублей, а для вторичного рынка — чуть более 72 тысяч рублей. Таким образом разница составляет чуть более 9%.
Показатель 10% в пользу вторичного жилья отмечается в Волгограде. Стоимость квадратного метра в новостройке — 45 тысяч рублей. Цена на вторичном рынке — чуть более 49 тысяч рублей за один квадратный метр.
В каком городе быстрее всего накопить на квартиру?
Вторичные квартиры заметно дороже первичных вариантов в трех городах: Краснодар (разница — 18%), Рост-на-Дону (17,9%) и Новосибирск (15,1%). Минимальная же разница наблюдается в Воронеже (разница — чуть более 1%), Челябинске (2,2%) и Омске (2,3%).
В Омске цена новостройки — 45 тысяч рублей за квадратный метр против цены на вторичном рынке в 46,5 тысячи рублей. В Челябинске средняя цена квадратного метра составляет около 40 тысяч рублей, а в Воронеже — около 48 тысяч рублей.
Недалеко от троицы с небольшим отрывом располагается Екатеринбург. Разница составила 3,6% в пользу вторичного жилья. Цена квадратного метра новостроек в городе обойдется в 71 тысячу рублей. Для вторичного рынка стоимость квадратного метра — чуть более 73 тысяч рублей.
- В результате исследования наибольшая разница заметна в Краснодаре — в пользу вторичного жилья и в Москве — в пользу новостроек.
- Эволюция Новой Москвы: что изменилось за 7 лет и в какую сторону
- domosite. ru