Эксперты назвали банки, выдающие больше всего ипотеки

Эксперты назвали банки, выдающие больше всего ипотеки

Многочисленные льготы поддерживают рынок ипотеки /Евгений Егоров / Ведомости

Аналитический центр Дом.РФ и агентство Frank RG разработали рейтинг ипотечных банков, который должен стать ежемесячным. По замыслу авторов исследование, аналогов которому пока нет на рынке, даст представление о реальных ставках в разрезе отдельных сегментов ипотечного рынка, об объемах выдачи ипотеки, а также о динамике заявок населения на выдачу ипотечных кредитов.

«Отчет фактически позволяет увидеть картину всего рынка ипотечного кредитования: кто лидирует по выдаче кредитов на новостройки, кто – в сегменте рефинансирования, кто – по кредитам на строительство индивидуальных жилых домов.

Из исследования видно, что спрос, снизившийся весной, в настоящий момент не просто восстановился, но значительно превзошел уровень до пандемии.

В августе топ-20 банков получили 605 000 заявок на ипотеку против 450 000 в марте», – говорит руководитель аналитического центра Дом.РФ Михаил Гольдберг.

Впрочем, многие эксперты считают, что с учетом высокой концентрации рынка для понимания ситуации можно было ограничиться и десятком ипотечных банков. Доля топ-20 банков в общем объеме выдачи в августе составила 96,6% (+3,3 п. п.).

Они выдали 157 000 ипотечных кредитов (+51% к августу 2019 г., +5% к июлю 2020 г.) на сумму 398 млрд руб. (+65% к августу 2019 г., +8% к июлю 2020 г.). Доля выдачи ипотеки на новостройки выросла с 32% в августе 2019 г.

до 40% в августе 2020 г.

Рост спроса на ипотеку авторы рейтинга объясняют не только реализацией программы субсидирования, но и снижением ставок в рыночном сегменте. Так, в августе средние ставки по ипотеке топ-20 банков составили: в сегменте новостроек – 8,02% (-1,73 п. п. к августу 2019 г.), на вторичном рынке – 8,26% (-1,44 п. п. к августу 2019 г.), при рефинансировании – 8,07% (-2 п. п. к августу 2019 г.).

Наиболее ориентированными на кредитование строящегося жилья названы банк «Санкт-Петербург» (75% всего объема выданных банками ипотечных кредитов), ПСБ (69%) и «Абсолют банк» (61%).

Сбербанк больше нацелен на вторичный рынок – это единственный банк из топ-10, где на вторичку приходится более половины всей выдаваемой ипотеки (59%).

В выдачах Россельхозбанка доля ипотеки на индивидуальные дома составляет 46% – в 10 раз больше среднего значения по топ-20, что авторы рейтинга объясняют программой «Сельская ипотека» (ставка для заемщика – не более 3%, оператор – Минсельхоз).

Эксперты считают рейтинг интересным инструментом для анализа рынка, особенно если он станет регулярным.

Наталия Рогожина, доцент кафедры менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, полагает, что рейтинг смогут использовать в том числе и инвесторы для проведении сравнительного анализа деятельности банков в сфере ипотечного кредитования при обосновании стратегии работы на рынке ипотечных ценных бумаг.

Но эксперты отмечают, что в рейтинге отсутствуют данные о проблемных ипотечных займах, а именно эта информация в перспективе может понадобиться для полного понимания ситуации на рынке.

«Объем просроченной задолженности, данные о котором публикует Банк России, традиционно находится на низком уровне, – говорит Екатерина Щурихина, младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА».

– С учетом активного роста ипотечного портфеля доля просрочек в нем устойчиво снижается в 2020 г. (сейчас – менее 1%), поэтому пока публикация таких данных не показательна.

Однако ситуация может измениться в следующем году, если значительный объем реструктурированных на фоне пандемии ссуд выйдет на просрочку». При этом эксперт выражает сомнение, что кредитные организации согласятся на публикацию информации по объемам просроченной задолженности в разрезе отдельных банков.

Сдержаннее всего на появление ипотечного рейтинга реагируют девелоперы, считая, что он более интересен профессиональным финансистам.

«У девелоперов и без него есть взвешенное представление о том, кто из банков входит в первую десятку и имеет самые большие обороты в ипотеке», – считает Денис Бобков, гендиректор аналитической компании «Недвижимость-профи».

Наиболее интересные сведения в рейтинге для конечных потребителей – это процент одобрения банками ипотечных заявок. «Это может стать информацией к размышлению для клиентов, которые не на 100% уверены, что они смогут удовлетворить требования топовых банков.

Потому они смогут подать анкеты в банки попроще, чтобы иметь больше шансов на одобрение», – поясняет Бобков. По данным рейтинга, средний уровень одобрения составил 68% по программе льготной ипотеки, 60% – по остальным заявкам.

Разница в среднем размере ставок, согласно рейтингу, не очень велика, особенно по льготной ипотеке, где зафиксирована ставка 6,5%. «Но даже здесь некоторые банки предлагают клиенту разработанные с застройщиком программы, по которым ставка может быть еще ниже», – уточняет Бобков.

При этом предложения с низкими ставками, по мнению экспертов, клиенты будут искать отнюдь не в рейтингах.

«Как показывает практика, первая идея, которая возникает у дозревших до ипотеки людей, – обратиться в банк, с которым их связывает зарплатный проект, – поясняет генеральный директор девелоперской компании Macon Realty Group Илья Володько.

– Что касается первичного рынка, то застройщик сегодня, как правило, предлагает клиенту широкий набор аккредитованных банков, что облегчает выбор».

Володько убежден, что положительная динамика по выдаче ипотечных кредитов круто сменится уже через 2–3 года, когда будет исчерпан платежеспособный спрос. «Сейчас динамика поддерживается только за счет снижения ставок. Но средний платеж по ипотечному кредиту – 20 000 руб. – уже несколько лет не меняется», – говорит он.

Рано или поздно настанет момент, когда даже снижение ставки не сможет поддержать спрос. «По нашим расчетам, доля людей, которые могут позволить себе взять ипотеку, составляет 30–34%.

Для 70% ставка даже 0% не имеет значения – у них нет свободных денег, чтобы выплачивать даже тело ипотеки без учета процентов», – отмечает Володько.

Эксперты назвали банки, выдающие больше всего ипотеки

Топ-5 технологий в банках: эксперты назвали главные тренды 2021 года

Банки тратят значительную часть средств на цифровизацию. Пандемия ускорила развитие технологий. Frank Media выяснил, какие технологические тренды в банковском секторе актуальны в 2021 году.

Кибербезопасность. В 2021 году и в последующие годы актуальной будет тема кибербезопасности.

«Регулятор сильно озабочен этим вопросом, и чем дальше идет процесс цифровизации банковских продуктов, тем больше возникает вопрос сохранности данных и их обработки», — говорит директор направления «Финансовые институты» S&P Сергей Вороненко. Защита информации потребует достаточно существенных инвестиций от банков в ближайшие годы, отмечает он.

Платежи. В фокусе банков в этом году будут платежи, считает старший аналитик агентства Moody’s Петр Паклин. Доля безналичных расчетов в России растет, а вследствие пандемии этот рост ускорился, подчеркивает он. Банки заинтересованы в том, чтобы проводить все больше платежей через себя и получать от них комиссионные доходы (за эквайринг, интерчейндж и другие), отмечает эксперт.

Искусственный интеллект. Вопрос развития технологий, связанных с искусственным интеллектом, также не потеряет актуальности. «Банки становятся конгломератами огромных массивов информации и сейчас мы видим проявление достаточно острой конкурентной борьбы в банковском сегменте.

Банкам нужен эффективный продукт, который позволит им в дальнейшем сокращать расходы и увеличивать прибыль», — говорит Вороненко.

Поэтому искусственный интеллект, обработка огромных массивов информации и правильное их применение с точки зрения таргетирования банковских продуктов тоже могут быть в фокусе внимания финансовых организаций.

Улучшение клиентского опыта. Банковский рынок России является достаточно зрелым, говорит руководитель группы по оказанию услуг компаниям финансового сектора Делойт СНГ Максим Налютин.

Значительный рост бизнеса за счет привлечения новых клиентов маловероятен, поэтому банки сосредоточатся на улучшении клиентского опыта для удержания текущих клиентов в своих целевых категориях, полагает он. «Становится все более важным корректное профилирование клиентского пути, в зависимости от выбранного целевого сегмента клиентов.

Так, консервативный банк, ориентированный на категорию клиентов старше 50 лет из массового сегмента, у которых нет комфорта при работе с цифровыми каналами и в целом меньше доверия к виртуальным продуктам, должен сфокусироваться на упрощении отдельных шагов customer journey.

Для банков, более ориентированных на молодых клиентов, которые активно используют технологии, будет более правильно сфокусироваться на построении максимально короткого клиентского пути с основным фокусом на использование мобильного приложения, а не интернет-банка», — рассказывает Налютин.

Цифровая ипотека. В прошлом году на фоне снижения ставок и специальных стимулирующих банки начали активно выдавать ипотеку.

«Мы ожидаем, что как минимум в первом полугодии 2021 темпы роста ипотечного кредитования останутся интенсивными, поэтому решение вопросов, связанных с более эффективным и быстрым документооборотом, позволило бы банкам высвобождать ресурсы на более быструю и качественную обработку информации», — рассказывает Сергей Вороненко.

В России процесс оформления электронной закладной еще используется не везде, а банки порой физически не справляются с потоком заявок. «Надеюсь, темпы роста ипотеки, опережающие физические возможности банков, сподвигнут их совершенствовать эту сферу», — говорит он.

Ранее S&P выпустило отчет об ускорении цифровизации в российских банках из за пандемии. Аналитики S&P отметили, что тренд на цифровизацию не завершится вместе с эпидемией. Средняя доля затрат, связанных с развитием информационных технологий, в структуре операционных расходов банков может вырасти до 15-17% в ближайшие три года по сравнению с 8-10% в настоящее время, писали они.

Развитие технологий остается на повестке дня российских банков. Перечисленные экспертами тренды указывают на те сферы, где будут сосредоточены их усилия и увеличены инвестиции в 2021 году.

Источник — Frank RG

Как избежать основных сложностей при получении ипотеки

Накопить деньги на покупку квартиры обычному человеку в России практически невозможно, поэтому, если жилье не досталось в наследство или не было подарено, приходится брать ипотеку. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» с какими сложностями можно столкнуться при получении кредита и как их избежать.

Идеальный кандидат для ипотеки — это гражданин России в возрасте от 21 до 50 лет (на момент окончания выплат ему не должно быть больше 75 лет), который является наемным сотрудником, его общий трудовой стаж за последние пять лет составляет не менее 1 года, а на текущем месте он работает не меньше полугода, рассказывает генеральный директор компании «Магистрат» (риелтор объектов ГК «Интеко») Екатерина Батынкова. «Все остальные варианты уже считаются не стандартом и требуют творческого подхода к одобрению», — добавляет она.

В числе самых распространенных причин для отказа в ипотеке в Сбербанке называют: наличие других кредитов, плохая кредитная история, недостаточный доход, а также недостоверные сведения потенциального заемщика о себе. «Попытка обмануть банк обернется отказом в ипотеке», — говорится на официальном сайте Сбербанка.

Причины отказа

По словам Батынковой, чаще всего проблемы при получении ипотеки возникают у собственников «серого» бизнеса, которые при этом не могут внести первоначальный взнос в размере 50% от стоимости квартиры.

Причем, как правило, подобные трудности возникают с каждым третьим клиентом в элитном и бизнес-сегментах: они боятся показать банку много документов, сокращая таким образом риски отношений с налоговиками.

Читайте также:  8 мостов Санкт-Петербурга, которые должен знать каждый

Впрочем, как уточняет управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая, сегодня «серый» доход — не причина, по которой заемщик не может рассчитывать на ипотеку. «В целом банки, относятся к таким заемщикам лояльно, предлагая для них программы по двум документам без подтверждения заработной платы. Можно предоставить и справку о доходах по форме банка», — поясняет эксперт.

Интересно, что часто причиной отказа в выдаче ипотеки становится небольшой первоначальный взнос — менее 20%, несмотря на то, что многие банки готовы рассматривать заявки со взносом 10-15%. «По мнению банков, если потенциальный заемщик не может контролировать расходы, чтобы собрать минимальную сумму, то он вряд ли сможет качественно обслуживать кредит», — объясняет Литинецкая.

Также бывает, когда заемщики переоценивают собственные возможности — запрашивая слишком большую сумму кредита. В такой ситуации банк, по результатам анализа дохода заемщика, может одобрить меньшую сумму, уточняют в банке «Российский капитал».

Кредитная история

Поводом для отказа в ипотеке может стать испорченная кредитная история, поэтому желательно заблаговременно проверить, все ли с ней в порядке.

Сделать это можно в бюро кредитных историй или, например, в «Сбербанк Онлайн» в разделе «Кредиты», советуют в Сбербанке. «В этом разделе можно заказать отчет о кредитной истории «Объединенного кредитного бюро».

Там будут сведения обо всех кредитах, не только о тех, что выданы Сбербанком», — поясняют в пресс-службе банка.

Однако на деле все несколько сложнее: 99% всех банков ориентируется на информацию четырех основных бюро: «Кредитное бюро русский стандарт», «Национальное бюро кредитных историй», «Эквифакс кредит сервисиз» и «Объединенное кредитное бюро».

«Остальными пользуются только небольшие банки в регионах, эти бюро можно назвать местечковыми», — отмечает коммерческий директор консалтинговой компании «Институт финансового планирования» Иван Синеев.

Кредитная история человека может быть в любом из этих четырех бюро — в одном или сразу в нескольких. Чтобы узнать, где она находится наверняка, стоит воспользоваться центральным каталогом кредитных историй Центрального банка РФ.

«Центральный каталог кредитных историй предоставляет только сведения о бюро кредитных историй, в котором (которых) хранится кредитная история, но не саму кредитную историю», — говорится на сайте ЦБ.

Каждый гражданин имеет право на бесплатное получение информации из бюро кредитных историй один раз в год, но для этого необходимо направить запрос по почте, предварительно заверив свой паспорт у нотариуса.

Ожидание ответа при этом в среднем составляет 2-3 недели. Можно получить информацию и более оперативно — за плату.

В среднем за доступ к центральному каталогу кредитных историй ЦБ нужно заплатить около 200 рублей, а за доступ к базам бюро — около 1000-1500 рублей.

Работа над кредитными ошибками

Для получения полной картины необходимо проверить все бюро, в которых содержится информация о потенциальном заемщике. «Дело в том, что иногда сведения в разных базах оказываются разными. Это банальные ошибки, но они могут послужить причиной отказа в ипотеке. Например, один из наших клиентов исправно платил по своему потребительскому кредиту.

Но когда мы проверили его кредитную историю, которая была сразу в трех бюро, то сведения оказались совершенно разными: по одной из версий просрочек платежей не было, по другой — просрочка была до 30 дней, а в третьем случае — от 30 до 60 дней! При этом активная просрочка платежа по кредиту — это однозначный отказ в ипотеке», — рассказывает Синеев.

Чтобы исправить ошибки подобного рода, необходимо обратиться в банк, по кредиту которого, якобы, существует просрочка платежа — с выпиской из бюро кредитных историй. Банк должен исправить ошибку, обычно на это уходит примерно 2 недели.

Бывают и более сложные ошибки. К примеру, один из клиентов «Института финансового планирования», мужчина 35 лет, решил взять ипотеку. Но после проверки его истории оказалось, что совсем недавно он брал несколько микрозаймов: на 200 и на 800 рублей. Безусловно, подобное поведение — это огромный минус для банка, поскольку означает, что у человека совсем нет денег.

«Когда мы сообщили мужчине об этом, он начал возмущаться, поскольку никогда таких займов не брал. В итоге выяснилось, что в бюро «склеились» кредитные истории двух людей — с одинаковыми фамилиями, именами, отчествами и местами рождения, но с разными паспортными данными.

Кроме того, к клиенту «прилепилась» и судимость пользователя с микрозаймами. В таких случаях для исправления ошибки нужно обращаться в бюро кредитных историй.

В целом же, в сложных случаях, чтобы быстрее и исправить ошибки, проще обращаться к специалистам в сфере кредитования — к профессиональным кредитным брокерам», — рассказывает Синеев.

50% от дохода

Для получения положительного решения по выдаче ипотечного кредита в банке желательно, чтобы платеж по ипотеке составлял не более 50% ежемесячного дохода, указывают в Сбербанке. «В мировой практике считается, что обслуживание ипотеки не будет вызывать затруднений, если на обслуживание кредита будет уходить не более 40% от общего дохода семьи», — добавляют в «Роскапе».

«Если финансовая нагрузка заемщика слишком велика, есть риск, что он не сможет исправно выплачивать все свои кредиты вместе с ипотекой. У клиента должны оставаться деньги на питание, оплату коммунальных услуг, налогов и прочие обязательные расходы», — объясняют это требование в Сбербанке. Сейчас в интернете есть немало специальных калькуляторов для расчета платежа.

К примеру, заработная плата клиента составляет 45 тысяч рублей в месяц, а ипотечный платеж будет составлять 36 тысяч рублей. Таким образом, на остальные расходы останется всего девять тысяч. В такой ситуации банк откажет.

Но шансы на получение ипотеки можно увеличить с помощью привлечения созаемщиков. В качестве кредитной нагрузки учитываются и другие кредиты, а также обязательные платежи (например, алименты) — все эти выплаты плюсуются к планируемому ипотечному платежу.

Чтобы избежать такой ситуации перед подачей заявки на ипотеку стоит закрыть все имеющиеся кредиты.

При этом нужно учитывать, что банки рассматривают даже кредитные карты, по которым нет долга, в качестве ежемесячного обязательного платежа в размере 10% от лимита карты, указывает Синеев. То есть, например, если лимит кредитки составляет 50 тысяч рублей, то банк прибавит к кредитной нагрузке пять тысяч рублей.

Другие же расходы, которые банк не сможет проверить, лучше не указывать, например, платежи за съемную квартиру, отмечает Литинецкая. Конечно, речь идет об арендаторах, которые снимают квартиру по краткосрочному договору, который не подлежит регистрации.

Если же договор аренды долгосрочный и зарегистрирован, то банк может обнаружить и эту информацию.

Особый случай

Иногда возникают ситуации, когда у потенциального заемщика есть и хороший рабочий стаж, и высокий уровень зарплаты, и хорошая кредитная история. Но банки все равно отказывают ему в выдаче кредита. В таком случае причина обычно заключается в выбранной квартире.

«Дело в том, что приобретаемая квартира остается в залоге у банка до тех пор, пока заемщик не выплатит всю сумму долга.

Если же залоговый объект оказывается, по мнению банка, неликвидным, когда продать его можно будет только с хорошим дисконтом», — рассказывает Литинецкая.

В «Роскапе» поясняют, что кредитор изучает состояние приобретаемого жилья, в том числе проверяется наличие недопустимых перепланировок, которые могут привести к разрушению здания, историю его купли-продажи предыдущими владельцами. А если это первичный рынок — на решение также могут повлиять задержки в строительстве или сдаче дома, в котором приобретается квартира.

Сопровождение и лайфхаки

Чтобы упростить себе жизнь при получении ипотеки можно обратиться к профессионалам, которые оказывают помощь.

Нередко застройщики берут на себя все взаимодействие с банками. Обычно механизм примерно таков: «После консультации ипотечный брокер девелопера озвучивает клиенту перечень необходимых для отправки в банк документов.

У клиента нет необходимости посещать отделения банков для подачи заявки — мы направляем заявку сами. Получив одобрение, мы начинаем процедуру согласования конкретного объекта с банком, что занимает 1-3 дня.

Задачи клиента за это время — подготовить первоначальный взнос и получить у нотариуса доверенность на регистраторов компании и согласия супруги или заявления об отсутствии брачных отношений. После этого по согласованию с покупателем назначается дата сделки в банке.

Далее клиенту остается только подписать договор приобретения и передать своему персональному менеджеру сформированный банком комплект документов для регистрации сделки в Росреестре», — описывает процедуру Батынкова.

Но зачастую люди подают заявление на рассмотрение определенной суммы в банк самостоятельно. Многие покупатели обращаются и получают решение сразу в нескольких банках, а уже потом занимаются поиском подходящего объекта. При этом не должно быть больше 5 обращений в месяц, уточняет Синеев. Так что лучше не увлекаться.

В среднем положительное решение действует два месяца. Если покупатель выбрал квартиру у определенного девелопера, но его ипотека одобрена в банке, с которым эта компания не работает, клиенту обычно идут навстречу.

В риелторских компаниях также есть свои ипотечные брокеры, которые решают проблемы клиентов, в том числе нестандартных. «Недавно к нам обратился молодей человек 20 лет, чтобы купить студию в Подмосковье.

Наш клиент два года как получал высшее образование заочно и одновременно работал почти год. За это время он скопил минимальный первоначальный взнос в размере 15% от стоимости жилья. Но этого оказалось недостаточно.

Мы подавали документы в несколько банков, но ни один из них не предоставил ипотеку. Тогда мы предложили молодому человеку создать положительную кредитную историю. Для этого он взял в кредит на три месяца ноутбук стоимостью 35 тысяч рублей.

Через три месяца заем был успешно выплачен. В итоге из пяти банков, ранее отказавшихся в выдаче кредита, два изменили свое решение», — делится воспоминаниями Литинецкая.

Если отказали

Если отказали в ипотеке, это не трагедия. Заявку можно подавать вновь в тот же банк, но часто после определенного срока, или моратория. Обычно он составляет 2-3 месяца.

«Помните, что Уолту Диснею для основания Диснейленда пришлось выслушать 303 отказа от различных банков, прежде чем он добился желаемого», — успокаивают на сайте Сбербанка.

Однако стоит учитывать, все обращения в банк на получение ипотеки фиксируется в кредитной истории, и слишком большое количество отказов может снизить кредитный рейтинг заемщика, добавляет Синеев.

Читайте также:  Нужно ли платить взносы в снт, если земля в собственности?

РИА Новости https://realty.ria.ru/home_advice/20180613/1522613203.html

В каких банках чаще всего одобряют ипотеку?

Приняв решение приобрести новое жилье в кредит, покупатель начинает поиски финансовой организации, готовой согласовать ссуду. Чтобы понять, какие кредиторы больше выдали ипотечных займов в текущем году, нужно рассмотреть все критерии их одобрения, т.е. на что служба безопасности и менеджеры готовы закрыть глаза и выдать требуемую сумму денег.

Эксперты настаивают на том, что оформлять жилищный кредит в условиях кризиса крайне выгодно для человека, так как в сложившихся обстоятельствах банкиры готовы предложить лояльные проценты и понизить планку оценки заемщиков, а некоторые могут даже похвастаться практически 100 процентным одобрением заявок.

Кто выдает больше ссуд

Если брать во внимание статистику 2016 года, отзывы кандидатов по займам, а также условия и требования к кандидатам, то складывается следующая картина:

На первом плане это ПАО «Московский кредитный банк», АО «КБ ДельтаКредит» и ПАО «ТрансКапиталБанк». Менеджеры максимально лояльны к людям, которые нарушили свои станут, но с теми, кто погасил просрочку, выплатил ссуду будут рады подписать договор.

Обратную связь дают «ВТБ 24» и «Банк «Возрождение», если плательщик объясняет веские причины для выхода на просрочку в прошлом. А вот ПАО «Промсвязьбанк», ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» и АО «Газпромбанк», не объясняя причин, сразу дадут отказ.

Большинство придерживаются правила половины, когда 50% дохода уходит на выплату займа, а другая часть остается на жизнь. Государственные компании «Сбербанк России», «ВТБ 24», а также «Газпромбанк» применяют гибкую схему оценки. Возможно, что даже шкала по скорингу останется на отметке 70% – в счет кредита.

Чаще всего одобряют ипотеку в организациях ЗАО «Сургутнефтегазбанк» и ПАО «АКБ «Металлинвестбанк». Они готовы выдать ипотечные займы без первоначального взноса согласно информации с официального сайта на май 2017 года. Сроки максимальные – 30 лет.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

Ставки предлагают от 12,95%. Действуют партнерские программы по новостройкам, что позволяет получить ссуду на максимально выгодных условиях. Продукты с небольшим первоначальным взносом есть и в «Сбербанке России», «ВТБ 24», а также в «Газпромбанке» и «Возрождение».

Почти все организации из списка активно аккредитуют новые проекты по новостройкам, хотя государственные учреждения затягивают по времени, зато принимают во внимание любые программы.

Как 100% получить одобрение

Кредитная история всегда ставится на первое место. Ряд банков готовы на нее закрыть глаза, но при этом предлагают не самые выгодные проценты, возможно, высокий первоначальный взнос. В этом случае желательно заранее погасить просрочку, закрыть ссуду, собрать «оправдательный пакет» документов.

Последний шаг поможет реабилитироваться перед учреждением, показать, что человек исправился и готов в будущем вовремя погашать платеж. Все сведения о клиентах хранятся на электронных и бумажных носителях в Бюро.

Реальная оценка своего финансового состояния

Речь тут идет только об официальном доходе. Если зарплаты не хватает, то необходимо искать финансовых поручителей, созаемщиков, дополнительно закладывать альтернативную недвижимость.

Правильно составленные документы также играют большую роль при одобрении заявки. Следует заранее ознакомиться со списком требоаний, внимательно заполнить анкету на ипотеку, указать в ней только реальные данные.

Процедура согласования займа сложна. И если не подойти к делу с максимальной ответственностью, то не поможет даже список банков, где чаще всего выдали кредит на жилье. При правильном подходе можно получить стопроцентное одобрение практически в любом учреждении.

Эксперты назвали роковые ошибки ипотечных заемщиков — МК

Люди берут ипотеку, как правило, на длительный срок — до 30 лет. Все эти годы заемщику придется платить банку и страховой компании значительные суммы.

И даже мизерный с виду просчет или невнимательность уже на этапе оформления кредита могут привести к серьезным финансовым потерям.

А стремление поскорее купить собственное жилье, не озаботившись финансовой подушкой безопасности, часто вгоняет людей в кредитное рабство. Эксперты назвали основные ошибки покупателей жилья и рассказали, как их избежать.

Специалисты рекомендуют будущим ипотечникам начинать с выбора банка. Зачастую заемщики автоматически выбирают банк, на карту которого получают зарплату, рассчитывая на легкое одобрение кредита и более выгодную ставку, но в результате лишают себя более интересных возможностей.

«Помните, что процентная ставка — не единственное, что нужно принимать во внимание, — говорит, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.

— Существуют еще скрытые комиссии и платежи за обслуживание кредита (выдача справок с информацией по обслуживанию кредиту, возможная перепланировка в ипотечной квартире, изменение даты платежа и прочее).

Про них тоже лучше узнать заранее, равно как и про минимальный размер первоначального взноса. Разумеется, не стоит безоговорочно доверять тому, что изложено на официальном сайте банка, ищите независимые источники».

У всех на слуху льготная ипотечная ставка под 6,5% на приобретение жилья в новостройке. Но ведь есть еще программы поддержки семей с детьми, молодых специалистов, военная и социальная ипотека.

А снижение спроса на жилье в январе сподвигло банкиров и застройщиков придумывать еще более действенные способы привлечения покупателей. Например, в рамках программы «Семейная ипотека» в одном из российских регионов предлагается кредит на 30 лет по ставке 0,1% годовых.

Получается, что переплата за весь период кредита составляет около сотни тысяч рублей. Правда, купить квартиру можно не в любой новостройке, а в одном из шести жилых комплексов конкретного застройщика. Участниками проекта могут стать семьи, в которых после 1 января 2020 года родился первый ребенок.

Срок действия предложения — до конца 2022 года. Максимальная сумма ипотеки составляет 9 миллионов рублей. Первоначальный взнос — от 15%. Нет ли подвоха в столь заманчивом предложении?

— Это стандартная рекламная акция для привлечения новых покупателей, — объясняет руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов. — Застройщик пытается выиграть конкуренцию у других жилых комплексов.

Ипотечная ставка 0,1% означает, что для банка финансовая модель реализации этого проекта обладает необходимым запасом, чтобы продать несколько квартир с практически нулевыми выплатами по обслуживанию кредита.

Не исключено, впрочем, что компенсация низкой ставки частично или полностью ложится на застройщика. Однако в масштабе всего проекта эти расходы совсем невелики. И окупятся с лихвой.

— Застройщик будет транслировать в рекламе ставку 0,1% годовых как уникально низкую, что привлечет гораздо больше клиентов, чем реклама ипотеки по стандартной ставке, — рассуждает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

— Конечно, далеко не все покупатели смогут пройти по этой программе. Но, среагировав на рекламу, они уже будут рассматривать этот проект, и у застройщика появится прекрасный шанс предложить им альтернативный вариант — здесь вступает в силу искусство продаж.

— В 2020 году мы увидели всплеск продаж в силу исключительных обстоятельств, когда разумней было вложить свои накопления. Теперь же, в условиях снижения спроса, банки и застройщики будут выбирать наиболее перспективные покупательские группы для спецпредложений. Семьи, получающие поддержку от государства, — одна из таких групп, — говорит генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.

«Семейная ипотека», несмотря на очевидную привлекательность, сопряжена с рядом дополнительных ограничений.

«Участники программы обязательно должны быть прописаны в регионе, причем уже имеющаяся в их собственности жилплощадь не может превышать 18 квадратных метров на человека.

Прибавим к этому ряд дополнительных согласований с местными органами власти, которые увеличивают период оформления сделки и тем самым вынуждают клиентов пользоваться опцией платного бронирования», — говорят специалисты пресс-службы Группы «Эталон».

Планируя брать ипотеку, учитывайте такой немаловажный и бьющий по кошельку фактор, как необходимость ежегодной оплаты страховки. Минимально обязательны два вида страхования: жизни и здоровья заемщика и самого жилья (от рисков утраты или повреждения). Без них вам либо не дадут кредит, либо увеличат ставку на 1-2%, что в итоге выйдет дороже.

— Чем больше сумма и срок вашего кредита, тем больше вы заплатите за страхование. Обычно банк предлагает организации, аффилированные с ним, и заемщик послушно с этим соглашается. Но навязать определенные компании кредитная организация не может. Никто не мешает вам сравнить условия страхования, выбрав наиболее выгодный вариант, — рекомендуют эксперты.

Не все заемщики разумно оценивают и досрочное погашение кредита. Люди думают, что лучше накопить большую сумму и разово ее внести, скажем, лет через пять после взятия ипотеки.

«Были времена, когда банки грозили штрафами за досрочное погашение, поскольку не хотели терять ожидаемую доходность, — напоминает Надежда Коркка.

– Но теперь это запрещено законодательно, и заемщик вправе хоть каждый месяц вносить даже минимальные дополнительные суммы, сокращая тем самым не только размер переплаты по кредиту, но и его срок».

Но главная ошибка — переоценка своих финансовых возможностей. Человек рассуждает: если сосед, или коллега, или приятель смогли взять ипотеку и теперь припеваючи живут в новой квартире, чем я хуже? Срабатывает стадное чувство.

— Прежде чем брать ипотеку, серьезно обдумайте семейный бюджет, — советует Надежда Коркка. — Ежемесячный платеж не должен превышать 40-50% от доходов семьи. Иначе вы не сможете поддерживать привычный уровень жизни. Наличие ипотеки вовсе не предполагает, что вы должны начать хуже питаться и лишать себя ежегодного отпуска, экономя на здоровье.

— Горячку по поводу дешевой ипотеки нужно прекращать. Низкая ставка создает видимость доступности жилья, но не делает его доступным в реальности.

Еще более критично, когда человек берет дополнительный кредит на сумму первоначального взноса. Потеряв работу или заболев, люди нередко теряют и квартиру.

И в таком случае уже не имеет значения, под какую ставку они брали ипотеку, — заключает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

Эксперт рассказала, кому банк никогда не даст ипотеку — Ипотека и финансы

30.03.2019 | 08:00 50724

Кого банки считают идеальным клиентом? Какие факторы могут стать препятствием для получения ипотечного кредита? Каковы секреты оценки банком потенциальных заемщиков?

Об этом на семинаре, организованном учебным центром ГК «Юринфо», рассказала Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке банка «Открытие». Семинар прошел при информационной поддержке портала BN.ru. Модератором по традиции выступил вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Штепан.

В поисках идеального заемщика

Конечно, в каждом ипотечном банке свой портрет идеального заемщика, но все же общие черты найдутся. Среднестатистические показатели, по словам Татьяны Хоботовой, таковы.

Мужчины и женщины в возрасте от 27 до 50 лет с высшим образованием. Большое число банков декларирует возраст и от 21 года, но к мужчинам, которые уже отслужили или вышли из призывного возраста, отношение лучше.

Читайте также:  За 2 года в москве стало на 55% больше коворкингов

К работодателю (подразумевается, что заемщик – наемный работник) тоже предъявляются требования: срок ведения бизнеса более двух лет, не перерегистрировался несколько раз, есть сайт компании, численность персонала от 50 человек, стабильная сфера деятельности.

Трудовой стаж кандидата на ипотеку, как говорят все банки, должен быть не менее года. На самом деле им гораздо интереснее иметь дело с работником, у которого стаж более пяти лет и нет перерывов более двух месяцев.

Опять же его квалификация должна соответствовать той сфере деятельности, в которой он работает, при этом приветствуется карьерный рост.

Хорошо, если этот наемный сотрудник является топ-менеджером или менеджером среднего звена, входит в административный персонал, но главное – чтобы он был высококлассным специалистом.

Желательный официальный уровень дохода заемщика – 50-100 тыс. руб. для Москвы и Петербурга и от 35 тыс. руб. для других регионов России. По статистике 2018 года, нормальный для банка доход на семью из двух человек в Питере – 71 тыс. руб.

Что касается кредитной истории, то плюсом будет наличие закрытых кредитов без просрочек с суммами от 100 тыс. до 200 тыс. руб., отсутствие свежих, то есть недавно взятых, кредитов на маленькие суммы.

Хорошо, если заемщик имеет в собственности квартиру, машину, доли в квартире или какие-то другие приобретенные активы. А также депозит или просто наличные деньги. Их не надо подтверждать документально, но если в анкете этот пункт не проигнорирован, а заполнен, банком это приветствуется.

Стоп машина

Понятно, что если все банки будут ждать своего идеального клиента, то их ипотечные портфели сильно истощатся. А потому им приходится лавировать между тем, что хочется, и тем, что есть. Поэтому платежеспособность заемщика оценивается по совокупности положительных и так называемых стоп-факторов (у каждого банка они свои).

Конкретные примеры оценки заемщиков, которые привела Татьяна Хоботова, мы опишем ниже. А сейчас пока перечислим основные стоп-факторы, которыми оперируют банки.

Плохо, если заемщик моложе 25 или старше 55 лет и при этом не имеет созаемщиков. Среднее или среднее специальное образование не очень приветствуется, но если человек работает давно и по специальности – нормально.

Срок ведения бизнеса у работодателя менее года, сегмент компаний микро, численность менее 20 человек, нет сайта, сфера деятельности, входящая в стоп-лист (и об этом поговорим отдельно). Трудовой стаж менее двух лет, перерывы в стаже более шести месяцев (в каких-то банках даже и три месяца).

Впрочем, в дополнении к анкете можно объяснить, что человек где-то подрабатывал без оформления или пытался создавать свое ИП, то есть была какая-то занятость, такая информация может быть принята банком в расчет.

Но вот если текущая сфера деятельности или должность совсем не соответствует предыдущему опыту работы – это уже очевидный стоп-фактор. Наконец, если заемщик относится к низкоквалифицированному персоналу (уборщицы, официанты и т. п.) – это тоже минус с точки зрения банка.

Ипотека-2019: к чему стоит подготовиться будущему заемщикуЧто ждет покупателей недвижимости в >>Есть и такая «фишка»: если неофициальный доход потенциального заемщика (то есть без 2-НДФЛ, по справке банка) выше среднего по региону, то этот факт заставит банк насторожиться: завтра заемщик своей «синекуры» лишится и работу на ту же зарплату не найдет.

Если совокупный доход созаемщиков в Москве менее 50 тыс. руб., в Санкт-Петербурге – менее 40 тыс., а в других регионах менее 30 тыс. руб. – это тоже стоп-фактор.

Отрицательная кредитная история или ее отсутствие, а также наличие кредитов на маленькие суммы (микрокредитование) – тоже фактор отрицательный. Как и то, что у кандидата в заемщики нет никаких активов (накоплений), а в качестве первоначального взноса он планирует использовать материнский капитал и средства от продажи имеющейся квартиры.

Кто в группе риска

Об этом говорят нечасто, но у банков есть список «нежелательных» сфер деятельности, в которых занят потенциальный заемщик. То есть вы, конечно, можете там работать, но тогда обойдитесь как-нибудь без ипотеки.

Как взять ипотеку, когда нет денег. Шесть вредных советовСтоит ли претендовать на получение ипотечного >>Банки не любят наемных сотрудников, которые трудятся в игровых клубах или казино (для Петербурга это неактуально, но в России существуют игровые зоны). В черном списке также телохранители, бармены, официанты и – внимание! – сотрудники агентств недвижимости. В последнем случае имеются в виду агенты, доход которых формируется за счет оказания риэлторских услуг и которые при этом нигде не оформлены – ни по трудовой в агентстве, ни как ИП. Кстати, те, кто работает по найму у индивидуальных предпринимателей, не имеющих печати, – тоже в группе риска. Кроме того, сюда относятся члены экипажей морских судов, выполняющих международные перевозки.

Для индивидуальных предпринимателей и владельцев юридического лица «запретных» сфер деятельности еще больше. Надо запастись терпением и набрать полную грудь воздуха, чтобы осилить весь этот список.

Стоит ли брать ипотеку в обход банковВсе чаще авторами рекламных предложений по предоставлению ипотечных кредитов >>Итак, те же казино и игорные заведения, в том числе производство игровых автоматов; шоу-бизнес (организация гастрольно-концертной деятельности, продюсирование, производство фильмов, клипов и т. п.); деятельность в сфере культуры и искусства, спортивный менеджмент; оптовая торговля ломом и цветными металлами; производство лекарственных препаратов; посреднические услуги, то есть предпринимательская деятельность в интересах другого лица, на основе договоров поручения либо агентских договоров при отсутствии постоянных объемов складских запасов; производство табачных изделий и спиртных напитков крепостью более 20% (ведущие банки – государственные, так что в данном случае это своеобразная социальная дань); операции с ценными бумагами и финансовыми инструментами; производство вооружений и продукции военного назначения, за исключением производства и реализации продукции для рынка гражданского вооружения (охотничьих хозяйств, спортивных стрелковых клубов и прочее); микрофинансовые организации, различные фонды и лизинговые компании, кредитные потребительские кооперативы, финансовые услуги; научно-исследовательская деятельность; ломбарды; сельскохозяйственное производство, животноводство, рыбоводство, хранение зерна (за исключением всех видов переработки сельскохозяйственной продукции и, конечно, за исключением Россельхозбанка, для которого здесь все – свои клиенты); строительство многоэтажных/многоквартирных жилых объектов/коттеджей для дальнейшей перепродажи. Можно выдохнуть.

Какую кредитную историю считать отрицательной

Критерии таковы.

Для всех кредитов (действующих или закрытых) независимо от срока давности – это наличие просроченной задолженности в кредитных организациях продолжительностью 90 календарных дней и более.

Либо наличие просроченной задолженности в кредитных организациях продолжительностью 60 дней и более в течение года, предшествующего дате рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита.

Как исправить кредитную историю и получить ипотечный заемДаже если ваши доходы позволяют вам >>Для тех кредитов, что еще не погашены: наличие просроченной задолженности в кредитных организациях продолжительностью 30 дней и более, текущая просроченная задолженность более 3 тыс. руб. (в некоторых банках даже 1 тыс. руб.)

Однако текущую просроченную задолженность менее 30 дней для оформления кредитной заявки потенциальному заемщику необходимо погасить.

Собственник под лупой

Собственный бизнес в глазах банка имеет индивидуальный предприниматель либо учредитель юридического лица (соучредитель с долей иногда даже более 1%, но чаще 25%), в том числе семейный бизнес.

Банки не очень жалуют таких заемщиков. Но есть смягчающие обстоятельства. Например, сумма кредита невелика. Или, наоборот, велик первоначальный взнос. И бизнес зародился не вчера, а существует уже хотя бы несколько лет.

Еще плюс – когда официальный доход по декларации достаточен для погашения кредита. Или же релевантный доходу компании оборот по текущим счетам подтвержден соответствующими выписками.

Ну и понятно, что сфера деятельности компании не должна входить в тот список нежелательных, который приведен выше.

Безусловно, приветствуется наличие у потенциального заемщика активов и кредитной истории, сопоставимой с заявленными доходами.

Важно: если со- или учредитель оформлен в своей компании на какой-нибудь должности и имеет официальный доход как наемный работник, то именно в этом качестве, при представлении справки 2-НДФЛ, банк его и может рассмотреть. Плюсом может являться и то, что юридическое лицо находится на зарплатном обслуживании, ведет операционную деятельность, держит вклады в данном банке.

Ипотечные лайфхаки

Татьяна Хоботова привела четыре конкретных примера оценки заемщиков банком «Открытие». Все четверо не соответствовали описанию идеального клиента, однако двое получили одобрение заявки, а двое – отказ.

Первый клиент, 38 лет, с высшим образованием, – заместитель генерального директора с ежемесячным доходом (согласно справке по форме банка) около 140 тыс. руб. Взаимоотношений с их банком не было, но кредитная история хорошая.   

Вроде бы все замечательно. Однако компания-работодатель – частная и совсем небольшая. Трудовая книжка заведена в 27 лет, и первая же должность – директор в такой же мелкой компании.

При этом запрашиваемый кредит – 70% от стоимости жилья.

Совокупность отрицательных факторов (а к ним относится и чересчур высокий доход для данного региона) перевесила набор положительных, в результате – в ипотечном кредите отказано.

Клиент номер два. Возраст 41 год, бригадир со средним специальным образованием и доходом около 55 тыс. руб. (тоже справка по форме банка), трудовой стаж стабильный. Взаимоотношений с банком нет, кредитная история отсутствует.

При этом работодатель – опять же небольшая частная компания. А первоначальный взнос в размере 50% от новой покупки планируется внести после продажи имеющейся недвижимости, то есть личных накоплений, очевидно, нет. Результат – отказ.

Следующий пример. Вроде бы почти все то же самое, что и у первого клиента: 35 лет, взаимоотношений с банком нет, хорошая кредитная история, высшее образование, менеджер с доходом около 163 тыс. (тоже не 2-НДФЛ).

Но работодатель – средняя компания, трудовая деятельность очень стабильная и, что важно, в рамках полученного образования. Да и кредит просит на 50% от стоимости квартиры. Итог – клиент одобрен, положительные факторы победили.

Наконец, четвертый кандидат в заемщики. Главный бухгалтер небольшой компании в возрасте 36 лет. Ни кредитной истории, ни взаимоотношений с банком. Уровень образования – два высших. Тип дохода – справка по форме банка (около 108 тыс.

руб.). Трудовая деятельность – опять же стабильная и в рамках полученного образования. Первоначальный взнос – 30% от стоимости жилья. Клиент одобрен: в его пользу сыграли высшее образование, уровень должности и стабильный трудовой стаж.

Игорь Воронин    Алексей Александронок   

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *