Курс валют предоставлен сайтом old.kurs.com.ru
Согласно статистике Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость, на данный момент соотношение между ипотечными заемщиками на первичном и вторичном рынках жилья по Москве в целом составляет 52% и 42% соответственно (остальные 6% – заявки, связанные с рефинансированием и приобретением под залог квартиры любого другого объекта недвижимости, например, земельного участка). На российском рынке недвижимости перевес в данной пропорции – 34% и 62% – на стороне вторичного сегмента. При этом специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают постепенное изменение этого соотношения на столичном рынке жилья в пользу «вторички». Причин несколько: возможность быстрого переезда в приобретенную квартиру (поэтому лоты на вторичном рынке пользуются большей, чем новостройки, популярностью у семей, состоящих из 3-4 человек, в особенности с маленькими детьми), снижение ключевой ставки Центробанка и, соответственно, ставок по кредитам на объекты вторичного рынка, а также продолжающееся падение цен на вторичную недвижимость и, как следствие, уменьшение стоимости входного билета в этот сегмент. Так, если год назад доля сделок с бюджетом до 6 млн рублей на московской «вторичке» составляла 20%, то на данный момент она равна уже 30%. Еще одно важное наблюдение, зафиксированное специалистами ИНКОМ-Недвижимость, – постепенное увеличение размера ипотечного кредита в этом сегменте: с 3 505 000 рублей в августе 2016-го до 3 590 000 рублей в августе текущего года.
При этом, согласно прогнозам экспертов ИНКОМ-Недвижимость, в 2018 году ключевая ставка Центробанка может опуститься до 7% годовых, а средний размер ставки на приобретение вторичного жилья в столице – соответственно, до 8,5% или даже 8%.
Причем если раньше многие потенциальные ипотечные заемщики откладывали выход на сделку, надеясь в том числе и на уменьшение ставок до 10%, то ждать снижения еще и до 8% в массе своей они уже не будут – все, что ниже 10%, воспринимается ими как психологически приемлемая ставка по сравнению с прежними показателями.
В результате в следующем году предположительно объем средств, выдаваемых банками ипотечным заемщикам, в целом увеличится на 15%, а доля ипотечных сделок на вторичном рынке столичной недвижимости вырастет до 35%-40%.
- Специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают в качестве одного из главных трендов, повлиявших на увеличение доли сделок с привлечением ипотеки, снижение процентных ставок по кредитам – оно вызвано не в последнюю очередь конкуренцией банков за ипотечных заемщиков, более надежных в финансовом отношении по сравнению с клиентами, оформляющими потребительские кредиты. Помимо этого среди действий банков, направленных на упрощение условий кредитования и привлечение ипотечных заемщиков, можно выделить, в частности, следующие инициативы:
- – сокращение размера первоначального взноса по некоторым ипотечным программам; – введение ипотечных программ, для оформления которых требуется минимальный пакет документов; – возможность предоставления разных видов документов, подтверждающих доходы ипотечных заемщиков, – справка 2-НДФЛ, справка по форме банка, налоговая декларация (ее предъявляют индивидуальные предприниматели);
- – возможность проведения межрегиональных ипотечных сделок (то есть без привязки к региону получения дохода или проживания клиента).
Кроме того, специалисты Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость констатируют, что продолжает развиваться тенденция предоставления банками ипотечных продуктов без первоначального взноса.
Если ранее подобная программа (базовая ставка – 13,5% годовых, для клиентов ИНКОМ-Недвижимость – 12,5%) предлагалась заемщикам только в Металлинвестбанке, то сейчас аналогичное предложение есть и в портфеле Сургутнефтегазбанка (базовая ставка – 12,5%, для клиентов ИНКОМ-Недвижимость – 12,4%).
При этом, несмотря на смягчение условий кредитования, банки все так же отдают предпочтение, условно говоря, «белым» ипотечным покупателям – то есть людям с официально подтвержденным необходимым уровнем дохода, в то время как заявки клиентов, получающих «серую» зарплату, банки одобряют в меньшем количестве случаев.
Поэтому в соответствии с ростом числа ипотечных операций увеличилось количество клиентов, подтверждающих размер своей зарплаты справкой по форме банка: в этом документе – при согласии на то руководителя потенциального заемщика – указываются сведения о размере неофициального дохода лица, подавшего заявку на предоставление ипотечного кредита.
Согласно статистике Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость, в Москве в целом соотношение между ипотечными покупателями на первичном и вторичном рынках жилья составляет 52% и 42% соответственно, оставшиеся 6% – заявки, связанные с рефинансированием и приобретением под залог квартиры любого другого объекта недвижимости, например, земельного участка (в то время как на российском рынке недвижимости данная пропорция составляет 34% / 62% с перевесом в пользу вторичного сегмента). Однако, по мнению специалистов компании, на столичном рынке недвижимости наблюдается тенденция постепенного изменения этого соотношения в пользу «вторички». Объяснить это можно тем, что в некоторых банках ставки по кредитам на объекты вторичного рынка опустились ниже, чем на жилье в новостройках. Кроме того, ипотечные покупатели на «вторичке» получают возможность сразу переехать в готовое жилье, в то время как собственникам квартир в новых домах, например, приходится ждать окончания строительства, заниматься отделкой жилплощади (если подобная опция не предоставляется застройщиком), а затем терпеть неудобства, связанные с ремонтом в других квартирах, усадкой здания и т.д. Поэтому анализ картины предпочтений ипотечных покупателей показывает, что семьи, состоящие из 3-4 человек (в особенности с маленькими детьми), чаще всего делают выбор в пользу лотов именно на вторичном рынке, стремясь быстрее обустроиться на новом месте, в то время как заемщики, не состоящие в браке, в большей степени отдают предпочтение объектам на первичном рынке недвижимости.
При этом, по оценкам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, банкам выгоднее кредитовать сегмент новостроек, где они получают двойную прибыль – как от девелоперов, которым предоставляются средства для строительства новых объектов, так и от покупателей.
Кроме того, при кредитовании застройщика банк, владея информацией о его финансовом положении и, впоследствии, о темпах продаж квартир в его проектах, может просчитать гипотетически возможные риски банкротства девелопера при предоставлении ему кредита в дальнейшем.
Однако у покупателей жилья, относящегося ко вторичному его сегменту, есть важное преимущество – наличие готового объекта.
Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «Когда банк выдает кредит на приобретение объекта на вторичном рынке жилья, то в качестве залога он получает конкретный товар – готовую квартиру.
Поэтому кредитование покупателей вторичного жилья – это, образно говоря, тот хлеб насущный, который всегда стабильно подпитывает банковское сообщество. А новостройки – хлеб и с маслом, и с колбасой.
Правда, он иногда может оказаться черствым: банкам кредитование девелоперских проектов позволяет больше заработать, но при этом есть риск возможного банкротства застройщика, особенно при нынешней конъюнктуре рынка, когда девелоперам приходится предоставлять покупателям значительные скидки уже на старте продаж. Вызвано это значительным превышением предложения над спросом на первичном рынке недвижимости и растущей конкуренцией девелоперов не только со вторичным сегментом, но и друг с другом из-за все возрастающей плотности застройки в столице».
Власти, понимая значимость рынка недвижимости для развития экономики в целом, также предпринимают определенные инициативы для повышения доступности ипотечного кредитования – это выражается, в частности, в продолжающемся снижении ключевой ставки Центробанка.
Если в начале текущего года данный показатель был равен 10% годовых, то в результате постепенного – на 0,25-0,5% – снижения он опустился до нынешнего значения в 8,5%. Причем у этого показателя есть потенциал для дальнейшего уменьшения.
«Ожидания банковского сообщества в отношении размера ключевой ставки Центробанка заключаются в следующем: до конца 2017 года она опустится до 8%, а в 2018-м вполне может сократиться и до 7% – при условии стабильности цен на нефть и, как следствие, уровня инфляции, который сейчас даже ниже, чем запланированные 4% за год.
Соответственно, уменьшатся и ставки по ипотечным кредитам: если сейчас средний размер ставки на приобретение вторичного жилья в столице равен 10%, то в следующем году теоретически она может снизиться до 8,5% или даже до 8% – цифра, по нашим расчетам, допустимая, однако это граница, ниже которой данный показатель на российском рынке недвижимости вряд ли опустится в обозримом будущем. При этом если раньше многие потенциальные ипотечные заемщики (по нашим подсчетам, чуть ли не каждый третий на московской «вторичке») откладывали решение о приобретении жилья, надеясь на более выгодные условия кредитования и снижение ставок до 10%, то ждать сокращения еще и до нового «порога ожидания» в 8% в массе своей они уже не будут. Этот прогноз подтверждает текущий рост доли ипотечных операций, а также, согласно наблюдениям сотрудников банков, увеличение числа заявок на предоставление кредитов для покупки жилья. Потому что все, что ниже 10%, – психологически вполне приемлемая ставка для выхода на рынок ипотечных покупателей, здраво рассуждающих, что обслуживать кредит, выданный хотя бы под 9,5% годовых, гораздо легче, чем, скажем, под 14%», – комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость.
Согласно прогнозам эксперта, в целом объем средств, предоставляемых банками ипотечным заемщикам для приобретения жилья, по итогам следующего года увеличится по отношению к текущему на 15%. Что же касается числа ипотечных сделок, то в 2018-м во вторичном сегменте недвижимости оно тоже возрастет.
Так, если сейчас доля ипотечных сделок на московской «вторичке» находится на уровне 30%, то в следующем году, по мнению Сергея Шломы, она увеличится до 35-40%.
Помимо снизившихся ставок по кредитам потенциальных ипотечных покупателей простимулирует еще и дальнейшее плавное снижение цен на вторичную недвижимость и, как следствие, уменьшение стоимости входного билета в этот сегмент.
Так, по наблюдениям эксперта, если год назад доля реально прошедших сделок с бюджетом до 6 млн рублей на вторичном рынке столичного жилья составляла 20%, то в настоящее время в этом ценовом диапазоне заключается уже около 30% сделок.
Согласно статистике Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость, в сегменте вторичного жилья столицы средний размер ипотечной ставки в данный момент находится на уровне 10% против 12,5% в августе прошлого года, а средний размер ипотечного кредита в годовом выражении, напротив, вырос – с 3 505 000 рублей до 3 590 000 рублей.
До 70% ипотечных кредитов берут на покупку жилья на вторичном рынке
Максим Стулов / Ведомости
В отличие от рынка новостроек, вторичный рынок жилья не избалован государственным вниманием и поддержкой для тех, кто покупает с помощью ипотеки. Нет и «субсидий от застройщиков», которые стимулируют продажи строящегося жилья.
Есть только банк и заемщик. Между тем, по данным кредиторов, около 70% ипотек выдается на приобретение квартир на вторичном рынке. В структуре всех сделок на вторичном рынке на ипотечные приходится от 40 до 80%, оценивают риелторы.
Все чаще по ипотеке приобретают премиальную недвижимость – по такой схеме проходит каждая пятая сделка, по данным «Миэля», в НДВ говорят о 8 сделках из 10. Часто это делается для того, чтобы не привлекать внимания к дорогой покупке, оплаченной разовым платежом.
Соотношение клиентов из возрастной группы 40+ и 25‒40 лет составляет сейчас 30% против 70%, пять лет назад их было поровну, говорят в «Инкоме».
С точки зрения банка работа на первичном и вторичном рынках отличается. Если в первом случае кредитор изначально оценивает проект и уже потом заемщика, то во втором – наоборот, сначала одобрение должен получить человек.
По словам управляющего директора «Абсолют банка» Ивана Любименко, в среднем от получения решения до сделки на первичном рынке проходит 20 дней, на вторичном – 30‒40. Больше и пакет документов. «Риски для банка примерно равны», – добавляет Игорь Селезнев, начальник управления ипотечного кредитования МКБ.
Но Любименко считает, что по кредитам на новостройки клиенты платят немного лучше.
По данным Управления Росреестра по Москве, всего за 2019 г. было зарегистрировано 89 979 договоров ипотечного жилищного кредитования. По статистике Центробанка, физическим лицам-резидентам в столице за 12 месяцев выдали 81 330 ипотечных жилищных кредитов (включая 23 в валюте).
Из них 37 188 – под залог права требования по договорам участия в долевом строительстве. Входят ли в последнюю категорию сделки, заключенные на первичном рынке по договорам уступки требования, не уточняется. Если входят, то количество ипотек, выданных на вторичном рынке жилья Москвы, можно оценить как 44 142 штуки, или 54%.
В целом по России этот показатель выше ‒ 73% (1 281 353 жилищных ипотечных кредита в рублях и 339 285 – под залог прав требования по ДДУ). «По данным ЦБ нельзя корректно определить доли первичного и вторичного рынка.
Например, если у застройщика покупают готовое жилье, это может считаться продажей на вторичном рынке собственником, хотя это, по сути, первичный рынок», ‒ комментирует аналитик Юрий Кочетков. Но справедливость подобной оценки косвенно подтверждается статистикой банков.
Так, в Сбербанке доля кредитов, выданных на покупку квартиры на вторичном рынке, в 2019 г. составила 75,6%. В «Абсолют банке» на вторичном рынке было выдано 69% ипотек (в Московском регионе – 58%). В среднем на покупку квартиры в Москве занимают 5,2‒5,5 млн руб. (по данным МКБ и «Миэль»).
Жилья на вторичном рынке по определению больше, чем новостроек. По данным ЦИАН, в Москве это 58 146 и 42 269 квартир (и апартаментов), в базе портала «Мир квартир» – 140 482 и 104 896 соответственно. Доля предложения жилья на вторичном рынке в базах почти одинакова: 57,9% в базе ЦИАН и 57,3% у «Мира квартир».
Александр Крапин, президент ГК RWAY: «Наибольшим спросом на вторичном рынке пользовались квартиры в домах, построенных начиная с 2000-х гг., в таких районах, как Раменки, Хамовники, Некрасовка и Южное Бутово, на них приходится более 37% от общего числа квартир, выбывших с открытого рынка с декабря 2019 г. по январь 2020-го.
Наше исследование спроса в Москве (без учета ЗелАО и ТиНАО) в этот период также показало, что более половины выбывших квартир, расположенных в домах 2000‒2019 гг. постройки, предлагались по ценам не более 300 000 руб./кв. м. Значительная доля приходится на 4-комнатные (38%), из которых более половины расположены в ЗАО и ЦАО. В целом в 2020 г.
ликвидность московских квартир сохранится на уровне 2019 г. с незначительным ростом срока экспозиции. Одинаково быстро с рынка могут уйти как бюджетные предложения у МКАД по обе стороны, так и дорогие и большие по площади квартиры. Существенный фактор – объем вторичного рынка.
Примером служат районы массовой застройки, где много инвестиционных квартир, в результате высокий уровень конкуренции приводит к увеличению сроков их реализации».
В отличие от новостроек, реализацию которых более жестко контролирует государство, жилье от частных собственников обращается по рыночным законам. «Ипотека в данном случае тоже исключительно коммерческий продукт и зависит от спроса со стороны потребителя и выгоды для банка», ‒ считает руководитель отдела компании «НДВ ‒ супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.
В 2019 г. при средней ставке в 10,6% Сбербанк выдал 493 663 ипотечных кредита для покупки квартиры на вторичном рынке, из них 55 117 ‒ в Москве и области. Это меньше, чем в 2018 г. (57 858 и 62 940 соответственно), когда средняя ставка составляла 9,5%, но больше, чем в предыдущие годы.
Спрос в целом коррелирует с динамикой ставок по кредиту. «В 2012‒2014 гг. около 30‒35% сделок на вторичном рынке жилья в нашей компании проходили с использованием ипотеки. В ажиотаже доходило до 40%. В середине лета 2015 г. лишь каждая пятая сделка проходила с привлечением кредита, затем спрос начал восстанавливаться, и в январе 2020 г.
в компании 42% сделок были ипотечными», – описывает кривую спроса директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Сергей Шлома. По его предположению, на статистику влияет состав покупателей: у компании это люди постарше, которые не хотят связывать себя кредитными обязательствами, опасаясь не справиться с такой нагрузкой.
Покупатели моложе 40 лет более лояльно относятся к идее оформить кредит, добавляет он.
В компании «Миэль ‒ сеть офисов недвижимости» этот показатель за тот же период составил 71% от общего числа сделок. В «НДВ ‒ супермаркет недвижимости» долю ипотечных сделок на вторичном рынке Москвы оценивают в 70‒80%.
Введение ипотеки с господдержкой для новостроек оттянуло покупателей-заемщиков с вторичного рынка, но лишь поначалу. Доля ипотечных кредитов для приобретения жилья на вторичном рынке, выданных Сбербанком, уменьшилась с 71,6% в 2014 г. до 62,1% в 2015-м, но к 2019 г. выросла до 75,6%.
Массового перехода на рынок новостроек покупателей с заемными средствами не отмечают и в «Инком-недвижимости». «Многие не имеют возможности использовать преимущества госпрограмм и покупать что-то в строящемся доме.
Или люди выбирают квартиру рядом с прежним местом жительства, ‒ объясняет Шлома. – Если по соседству нет подходящего по цене ЖК, то с большой вероятностью варианты будут искать на вторичном рынке». Тем более что разница в ставках, существенная в 2015 г.
, уменьшалась и только в прошлом году вновь немного повысилась (до 0,43 п. п. у Сбербанка, например).
«Это своеобразная мера поддержки строительной отрасли, ‒ комментирует Мищенко. ‒ Новое жилье довольно часто покупают за деньги, вырученные от продажи имеющейся квартиры, а ее не продашь, если нет платежеспособного спроса, и его стимулируют более доступной ипотекой.
В 2019-м потребовались новые меры взбодрить покупателей новостроек, и вновь условия для первичного рынка сделали максимально привлекательными». По данным Дом.РФ, в начале апреля средневзвешенная ставка для новостроек была 8,9%, для вторичного рынка – 9,09%.
Сейчас застройщики вновь говорят о необходимости субсидировать ставки как о мере господдержки для спроса (и для продаж) или сами объявляют новые программы субсидирования. На вторичном рынке подобных мер ожидать не приходится.
В целевых показателях нацпроекта «Жилье и городская среда» на 2020 г. ставка по ипотеке должна была снизиться до 8,7%.
Рынок приблизился к этой планке уже в начале года, но дальше на экономический кризис наложился эпидемиологический.
По данным «Авито недвижимости», в I квартале спрос и предложение увеличивались на рынке вторичной недвижимости практически во всех регионах России – люди спасали рубли в недвижимости. А ставки по кредитам начали расти.
По данным Дом.РФ, за неделю с 28 марта по 3 апреля ‒ на 0,07 п. п. в среднем по топ-15 банков. У самого Дом.РФ и «Абсолют банка» лучшая ставка (минимально возможная с учетом всех вычетов для кредита любого размера) по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 1 п. п.
до 9,1% и 10,75% соответственно, в Совкомбанке ‒ на 1,4, Юникредитбанке – на 1,5, банке «Открытие» – на 1,6 (до 9,85%), а в Промвсязьбанке ‒ на 1,7 п. п. (до 9,5%). Рост в пределах 1% отмечен в Альфа-банке, Росбанке, Россельхозбанке, Райффайзенбанке и банке «Уралсиб».
А в ВТБ, Сбербанке, Газпромбанке и банке «Возрождение» ставки остались на прежнем уровне. В результате в начале апреля 2020 г. минимальные лучшие ставки банков из топ-15, по данным аналитиков Дом.
РФ, оказались у Газпромбанка (7,5%), ВТБ (7,9%), банка «Возрождение» (7,95%), Сбербанка (8,5%). В остальных ставки превысили 9%.
Росреестр: Количество сделок на вторичном рынке России за 3 квартала 2020 года выросло более чем на 50%
30.11.2020
Количество сделок по договорам купли-продажи, зарегистрированных Росреестром на вторичном рынке недвижимости, по итогам трех кварталов 2020 года выросло более чем на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составило 2,5 млн.
Положительную динамику показывает и регистрация ипотеки. За три квартала 2020 года Росреестр зарегистрировал 2,3 млн ипотек, что на 7% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
При этом только в сентябре 2020 года число документов составило 348,7 тыс., что почти на 52% больше, чем в сентябре годом ранее.
Это говорит о восстановлении и продолжающемся росте рынка недвижимости.
Как ранее на встрече с Президентом РФ Владимиром Путиным доложил руководитель Росреестра Олег Скуфинский, эффективным механизмом и дополнительным стимулом для восстановления рынка ипотеки стали программы ипотечного кредитования с господдержкой. Среди них ипотека под 6,5%, «Сельская ипотека» и «Дальневосточная ипотека».
При этом выросла доля электронной регистрации ипотеки — с 9% (в начале года) до 40%, вдвое превысив показатель нацпроекта «Жильё и городская среда», установленный на 2021 год.
Сегодня ведомство плотно работает с кредитными организациями для увеличения доли электронной регистрации ипотеки.
До конца следующего года этот показатель планируется довести до 80%, то есть практически сделать регистрацию ипотеки в режиме онлайн по всей стране.
Уверенный рост демонстрирует и регистрация договоров долевого участия (ДДУ). В сентябре 2020 года этот показатель составил 79,7 тыс., что почти на 59% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
При этом на порядок выросла доля электронных ДДУ: если в 2019 году она составляла в среднем 20%, то в апреле 2020 года этот показатель увеличился до 50%. В настоящее время в Росреестр ежедневно поступает на регистрацию свыше 40% заявлений на регистрацию ДДУ в электронном виде.
Это результат работы, проведенной Росреестром со всеми участниками рынка недвижимости, в том числе с застройщиками.
Как отметил руководитель Аппарата Национального объединения застройщиков жилья Кирилл Холопик, рост регистрации ДДУ вызван целым рядом объективных причин.
«Среди них господдержка ипотеки, уменьшение доходности депозитов, внедрение счетов эскроу, исключающих для дольщика риски потери денег при долевом строительстве.
Крайне важную роль при этом сыграла бесперебойная работа Росреестра в том числе в период ограничений, вызванных пандемией.
Отрасль быстро нарастила долю сделок в электронном формате, что позволяет не только ускорить и упростить регистрацию, но и исключает необходимость посещения гражданами мест скопления людей, в частности, МФЦ», — сказал он.
Число ипотечных сделок выросло почти на 40% за год
- По итогам 2018 года в Московском регионе с помощью ипотеки было заключено 80 тыс. сделок с физическими лицами (+39% за год), В агломерации Санкт-Петербурга – 56,8 тыс. займов (+37% за год);
- Доля ипотечных сделок в общем объеме продаж за год выросла на 6 п.п. в Московском регионе (с 50 до 56%) и на 3 п. п. в Петербургском регионе (с 50 до 53%);
- Средняя ипотечная сделка дорожает быстрее роста цен на рынке в целом. В Московском регионе средняя цена ипотечной квартиры выросла на 10% (при росте цены сделки на 7%), в агломерации Санкт-Петербурга: на 8% (при росте цены сделки на 5%);
- В 2018 году лидерами по количеству выданных ипотечных кредитов в Московском регионе стали: «Сбербанк России» (33,5 тыс. сделок), ВТБ (24,0 тыс. сделок) и «Возрождение» (3,6 тыс. сделок);
- Лидерами по количеству выданных ипотечных кредитов в агломерации Санкт-Петербурга в 2018 году стали: «Сбербанк России» (22,6 тыс. сделок), ВТБ (14,3 тыс. сделок) и «Банк Санкт-Петербург» (6 тыс. сделок);
- Среди крупнейших кредиторов наибольший рост объёма ипотечных сделок в столичных регионах за год зафиксирован у банка «Россельхозбанк» – более чем в 2 раза;
- В 2018 году банки «Сбербанк России» и ВТБ предоставили ипотеку более чем в 80% жилых комплексах Московского региона.
- В Петербургском регионе по итогам 2018 года банки «Сбербанк России» и «Банк Санкт-Петербург» предоставили ипотеку более чем в 72% жилых проектах.
Ипотека по-прежнему является одним из основным инструментом приобретения жилья. В 2018 году основным драйвером роста объема выданных жилищных кредитов стал информационный фон, связанный нахождением ипотечных ставок на «рекордно низких уровнях» (в 1-3 кварталах) и с ее «неизбежным ростом» (во 4 квартале).
Московский регион
По итогам 2018 года на первичном рынке Московского региона было совершено около 80,0 тыс. ипотечных сделок (здесь и далее под сделкой понимается покупка квартиры или апартамента на первичном рынке по ДДУ), по сравнению с 2017 годам показатель вырос на 39%.
Доля сделок с привлечением банковского финансирования в общем объёме продаж выросла на 6 п.п. (с 50% до 56%) по сравнению с результатами 2017 года.
В прошедшем году более половины сделок совершено с использованием ипотечного кредитования в 44% жилых комплексов Московского региона (в 2017 году – таких ЖК было лишь 31% от общего числа).
Средняя длительность срока, на который заемщики брали ипотеку в 2018 году, составила 16,4 года. По сравнению с 2017 годом показатель вырос на 5%.
В прошедшем году покупатели отдавали предпочтение двухкомнатным квартирам, средняя площадь лота, взятого в кредит в Московском регионе в 2018 году, составляет 51,5 кв. м, за год показатель вырос на 2%. При этом средняя стоимость «ипотечного» жилья выросла на 10%: с 5,75 до 6,35 млн руб.
На топ-10 банков-лидеров по объемам выдачи ипотеки на первичном рынке Московского региона пришлось 91% сделок, по сравнению с 2017 годом концентрация не изменилась. Тройка лидеров не меняется третий год подряд.
На первом месте по количеству выданных ипотечных кредитов стал «Сбербанк России», который выдал 33,5 тыс. займов (+31% за год). На второй позиции банк ВТБ, который за 2018 год предоставил около 24,0 тыс. жилищных кредитов (+44% за год). Следом с большим отрывом идёт банк «Возрождение» – 3,6 тыс.
сделок на первичном рынке Московского региона. На тройку лидеров приходится 76% ипотечных сделок.
По сравнению с 2017 годом рейтинг крупнейших кредиторов покинул «Промсвязьбанк» (925 ипотечных кредитов), который спустился с 10-го на 11-е строчку. В 2018 году в топ-10 попал банк «Открытие» (перешел с 17-го на 10-е место), увеличив объем ипотечных сделок в 3 раза: с 325 до 946 штук (в основном, за счет наращивания объемов выдачи проектах на территории старой Москвы).
Сильнее всего нарастил выдачу ипотечных кредитов «Россельхозбанк» – плюс 209%: с 866 сделок в 2017 году до 2672 по итогу 2018 года. Такой существенный рост обеспечили ипотечные сделки в проектах компании «А101 Девелопмент» и «ПИК».
Табл. 1: Топ-10 банков-лидеров по объему выдачи ипотеки на первичном рынке жилья Московского региона по итогам 2018 года
| № | Банк | Кол-во ДДУ по итогам 2018 года, шт. | Изменение, 2018/2017 |
| 1 | Сбербанк России | 33 451 | +31% |
| 2 | ВТБ | 24 039 | +44% |
| 3 | Возрождение | 3 584 | +47% |
| 4 | Россельхозбанк | 2 672 | +209% |
| 5 | Абсолют | 2 553 | +59% |
| 6 | Газпромбанк | 2 440 | +59% |
| 7 | ДельтаКредит | 1 182 | +14% |
| 8 | Райффайзенбанк | 1 127 | +22% |
| 9 | УРАЛСИБ | 950 | +4% |
| 10 | Открытие | 946 | +191% |
| Прочие банки | 7 013 | +32% |
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Банки «Сбербанк России» и ВТБ охватывают наибольшее количество жилых комплексов Московского региона. В 2018 году они предоставили ипотеку в 85% (+7 п. п. за год) и 81% (-6 п. п. за год) новостроек соответственно.
Следом идут банки «Возрождение» и «ДельтаКредит» – 57% (+1-2 п. п. за год). Среди крупнейших кредиторов наименьшее покрытие наблюдается у банков «Россельхозбанк» и «Райффайзенбанк» – проникновение в 39% (+8 п. п. за год) и 38% (-1 п. п.
за год) от числа жилых комплексов соответственно.
На рынке новостроек Москвы в старых границах по объему ипотечных сделок второй год подряд лидируют: «ВТБ» (9,3 тыс. сделок), «Сбербанк России» (8,7 тыс. сделок), «Газпромбанк» (1,2 тыс. сделок).
На первичном рынке Новой Москвы топ-10 банков возглавляет «Сбербанк России» (7,3 тыс. сделок), затем идут ВТБ (4,5 тыс. сделок) и с большим отрывом «Россельхозбанк» (1,2 тыс. сделок). В Московской области тройка лидеров выглядит так: «Сбербанк России» (17,5 тыс.
сделок), «ВТБ» (10,3 тыс. сделок), «Возрождение» (2,3 тыс. сделок).
Санкт-Петербург и Ленинградская область
По результатам 2018 года объем ипотечных кредитов на рынке новостроек агломерации Санкт-Петербурга вырос на 37% и составил 56,8 тыс. займов.
Доля сделок с привлечением банковского финансирования от общего объема продаж в рассматриваемой локации составила 53%, плюс 3 п. п. за год.
Также растет доля новостроек, где более половины сделок осуществлялись с использованием ипотечного кредитования: с 34% в 2017 году до 42% по итогам 2018 года.
В 2018 году средняя длительность срока, на который заемщики брали кредит на жилье в новостройках, составила 15,4 года, что на 1 год меньше, чем в Московском регионе. По сравнению с 2017 годом показатель вырос на 6%.
В прошлом году в Петербургском регионе более 70% ипотечных сделок пришлось на студии и однокомнатные квартиры. Средняя площадь жилья, взятого в кредит, составила 42,2 кв. м, за год показатель вырос на 1%. При этом средняя стоимость «ипотечного» лота выросла на 8%: с 3,66 до 3,96 млн руб.
На десятку лидеров по объему выдачи ипотеки в Санкт-Петербурге и Ленинградской области пришлось 91% займов (минус 3 п. п. за год). Банки, занимающие первые три позиции в рейтинге, не меняются уже 5 лет подряд.
Первые две строчки, как и в Московском регионе, занимают «Сбербанк России» (22,6 тыс. займов) и ВТБ (14,3 тыс. займов). На третьем месте «Банк Санкт-Петербург», за 2018 год банк заключил 6,0 тыс. ипотечных сделок.
В московском рейтинге данный банк занимает только 30 строчку с 23-я сделками. На них приходится 76% сделок.
По сравнению с 2017 годом рейтинг топ-10 банков не изменился. С 5-й на 4-ю строчку поднялся «Россельхозбанк», увеличив количество жилищных кредитов в 2018 году в 2,4 раза.
Табл. 2: Топ-10 банков-лидеров по объему выдачи ипотеки на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области по итогам 2018 года
| № | Банк | Кол-во ДДУ по итогам 2018 года, шт. | Изменение, 2018/2017 |
| 1 | Сбербанк России | 22 630 | +14% |
| 2 | ВТБ | 14 295 | +94% |
| 3 | Банк Санкт-Петербург | 5 986 | +5% |
| 4 | Россельхозбанк | 2 581 | +140% |
| 5 | Газпромбанк | 1 516 | +71% |
| 6 | Промсвязьбанк | 1 179 | +0% |
| 7 | Райффайзенбанк | 1 027 | +40% |
| 8 | АК Барс | 985 | +38% |
| 9 | Абсолют Банк | 922 | +39% |
| 10 | ДельтаКредит | 806 | +9% |
| Прочие банки | 4 849 | +96% |
Источник: Аналитический центр ЦИАН
По результатам 2018 года банки «Сбербанк России» и «Банк Санкт-Петербург» заключили ипотечные сделки в наибольшем количестве новостроек Петербургского региона – 87% (за год не изменилась) и 72% (+3 п. п. за год) проектов соответственно.
Следом по показателю проникновения идут ВТ» (69%, -5 п. п. за год) и «Россельхозбанк» (56%, + 3 п. п. за год). Среди крупнейших кредиторов наименьший охват наблюдается у банков «Промсвязьбанк» и «Открытие» – 36% (-3 п. п. за год) и 32% (+19 п. п.
за год) жилых комплексов соответственно.
На рынке жилья Санкт-Петербурга рейтинг банков по количеству жилищных кредитов в 2018 году возглавили «Сбербанк России» (15,0 тыс. сделок), ВТБ (10,9 тыс. сделок), «Банк Санкт-Петербург» (4,2 тыс. сделок). В топ-10 по Ленинградской области три первые строчки занимают аналогичные банки. В 2018 году на них пришлось 7,6, 3,4 и 1,8 тыс. займов соответственно.
Эксперты подвели итоги 2020 года на рынке ипотеки в России
Мир квартирМир квартир
Относительно докризисного 2014 года количество заемщиков увеличилось на 69%. Но сумма требующихся им для покупки жилья заемных средств за этот же период выросла в 2,5 раза.
Субсидирование ставок спасло рынок ипотеки
В первом полугодии 2020 года спрос на ипотеку не демонстрировал внушительного роста. Относительно аналогичных месяцев 2019 года количество выданных кредитов росло на 1-8%. Ситуация кардинально поменялась во втором полугодии, когда многие потенциальные заемщики осознали выгоды от снижения ставок, а большинство коронавирусных ограничений сняли власти.
Во второй половине года спрос быстро увеличился. Лучшим месяцем стал декабрь, когда россияне получили 212 тыс. кредитов на 560 млрд рублей. В среднем каждый месяц с июля по декабрь банки выдавали по 185 тыс. кредитов на сумму 476 млрд рублей. В 2014 году в такой же период в среднем кредиторы предоставляли 93 тыс. ипотеки на сумму 165 млрд рублей.
Спрос на ипотеку вырос из-за программы субсидирования, благодаря которой ставки сократились примерно до 6%. Власти компенсируют банкам недополученную прибыль из-за снижения рыночной ставки с уровня примерно 9% до 6,5%. Без этой меры даже при отсутствии кризиса, связанного с коронавирусом, рынок ипотеки скорее всего продолжил бы стагнировать, как это было в 2019 и начале 2020 года.
Кредит стал более обременительным
В крупных городах страны квартиры подорожали примерно на 15-20%. Новостройки росли в цене еще быстрее. К примеру, в Москве средняя стоимость квадратного метра нового жилья бизнес-класса за год возросла на 24%, а массовых новостроек – на 19%.
Из-за этого кредит стал более обременительным, особенно для тех заемщиков, которые пришли на рынок в конце года. Если в начале 2020 года банки выдавали заемщикам в среднем по 2,43 млн рублей, то в декабре уже 2,65 млн.
Однако ежемесячный платеж в условиях стагнации доходов заемщики не хотели увеличивать, что выразилось в повышении срока кредитования. В декабре россияне занимали у банков деньги на покупку жилья в среднем на 225 месяцев или 18,8 лет.
Для сравнения, в мае срок кредитования составлял 217 месяцев (18,1 лет).
Примечательно, что такая динамика наблюдается на фоне беспрецедентного снижения ипотечных ставок. В декабре 2019 года кредит на покупку жилья (вторичного и первичного) в среднем выдавался под 9% годовых, а в декабре 2020 года – под 7,36%. То есть несмотря на снижение стоимости кредита, рост цен на жилье вынудил покупателей брать кредит в среднем на 8 месяцев дольше.
Доля ипотеки на новостройки сокращается
Несмотря на то, что госпрограмму субсидирования ипотеки власти реализовали для поддержки строительного сектора, доля ипотечных кредитов, полученных под покупку квартиры в строящихся домах к концу года, заметно снизилась.
В декабре 2019 года 25% кредитов были выданы под залог прав участника долевого строительства, иными словами – на покупку квартиры у застройщика в еще не готовом доме. Остальные кредиты, соответственно, приходились на договоры купли-продажи, в основном на вторичные квартиры, но в том числе и на жилье в готовых домах от застройщика.
В мае, после начала субсидирования ставок, которое действовало только при покупке жилья от застройщика, доля ипотечных сделок с новостройками подскочила до 34%. В июне показатель достиг 35%, а затем начал устойчиво снижаться: в июле и августе – до 33%, в сентябре – до 28%, в октябре – до 27%, в ноябре – до 25%, в декабре – до 24%.
Хотя в целом спрос на новостройки в кредит увеличился по числу сделок на 44% (до 483 тыс.) и на 64% по объему (почти до 1,5 трлн рублей), к концу года заемщики стали чаще приобретать вторичное или готовое жилье.
Это связано с тем, что средний кредит на новостройки стал значительно больше за год. Он увеличился с 2,93 млн в декабре 2019 года до 3,35 млн рублей в декабре 2020 года.
Срок кредитования при этом вырос до 229 месяцев (19,1 лет), хотя, к примеру, в мае он составлял 214 месяцев (17,8 лет). Ставка по кредитам на новостройки снизилась за год с 8,28% до 5,82%.
41% кредитов выданы в 10 регионах России
Спрос на жилье в кредит по-прежнему сконцентрирован в населенных и экономически успешных регионах России. В 2020 году 41% ипотеки выдали в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Тюменской области, Татарстане, Свердловской области, Башкортостане, Краснодарском крае, Челябинской и Новосибирской областях. В 2019 году жителям этих регионов одобрили 40% кредитов, выданных в России.
Характерная в целом для страны тенденция к сокращению доли ипотечных сделок со строящимся жильём наблюдалась не во всех лидирующих по объему кредитования регионах.
В Краснодарском крае доля кредитов на покупку таких квартир выросла с декабря 2019 года к декабрю 2020 года с 34% до 35%, в Тюменской области – с 19% до 22%, в Челябинской области – с 13% до 15%.
Тем не менее этот показатель за аналогичный период сократился в Москве с 42% до 37%, Московской области – с 32% до 26%, Санкт-Петербурге – с 45% до 36%, Башкортостане – с 24% до 19%, Свердловской области – с 23% до 22%, Новосибирской области – с 25% до 23%. Не изменилась доля новостроек в ипотечном спросе только в Татарстане (20%).
«Основной вывод, который можно сделать по итогам 2020 года – программу субсидирования ипотеки необходимо продолжать, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Даже несмотря на трудные экономические условия, снижение ставок стимулировало инвестировать банки и население в строительство 4,3 трлн рублей – а это около 4% ВВП в 2020 году. По первой оценке, Росстата за 2020 год, ВВП страны сократился на 3,1%. То есть если бы не ипотечное кредитование строительства, мы имели бы еще более глубокий экономический спад. В 2021 году необходимо не только продолжить программу субсидирования, но и снизить ипотечные ставки, чтобы дополнительно простимулировать население приобретать жилье и помочь экономике быстрее восстановиться».