Что делать если арендатор не платит за аренду в 2021 году? Как заставить недобросовестного арендатора заплатить и покинуть помещение? Можно ли взыскать арендные платежи через суд?
Статья будет полезна тем, у кого имеется дополнительная недвижимость и возникли проблемы с её оплатой. В конце статьи Вас ждет приятный бонус! Вы узнаете где в Новосибирске получить профессиональные юридические услуги по взысканию арендных платежей через суд.
Арендатор не платит арендные платежи: Как его выселить если не заключался договор?
На сегодняшний день трудно найти арендодателя, который бы не сталкивался с ситуацией при которой арендатор не платит арендную плату. Более того в некоторых случаях арендатор не освобождает помещение и игнорирует арендодателя.
Причины такого поведения могут быть различны. Хороший вариант, при котором арендатор пытается договориться с арендодателем об отсрочке платежа.
В таких случаях советуем взять с должника расписку или составить письменное соглашение о рассрочке платежа.
Но не редки случаи, когда арендаторы просто на просто «смываются» оставив за собой горы мусора и массу неприятных ощущений. Или что еще хуже если наглый квартиросъемщик не желает покидать съемное жилье.
В ситуациях, когда договор аренды не заключался проживать в квартире съемщик права не имеет. В этом случае выселить бессовестного поселенца не составит труда. Воспользуйтесь следующей инструкцией:
- Обратитесь в ближайший отдел полиции и попросите сотрудников приехать на адрес квартиры. Совместно с прибывшими правоохранителями предварительно предъявив им документы подтверждающие право собственности на объект недвижимости попросите арендатора немедленно покинуть занимаемое помещение. Если он откажется, то попросите сотрудников полиции разобраться в ситуации.
- Есть и другой способ – лично вынести вещи съемщика за дверь, а также сменить замки. Однако при обращении арендатором в органы, за подобное поведение можно получить наказание за самоуправство и причинение вреда личному имуществу.
Арендатель не платит: Как выселить арендатора за неуплату по договору?
В том случае, когда договор составлен официально и нарушений со стороны арендодателя нет, выселить с жилплощади нежелательных арендаторов раньше срока можно на основании нарушений договора (см. ст. 687 ГК РФ).
Однако данное разбирательство будет проходить через суд, где собственнику придется отстаивать свою позицию и приводить реальные аргументы. Такими аргументами являются:
- Систематические нарушения прав и интересов соседей;
- Использование арендованного помещения не по назначению;
- Не уплата арендных платежей в течении полу года, а по краткосрочным договорам в течении двух месяцев;
- Нанесение ущерба имуществу арендодателя
Это основания для одностороннего расторжения договора аренды арендодателем. Если оснований для расторжения договора нет, то вы не вправе в одностороннем порядке его прекращать или изменять (ст. 310 ГК РФ). Тоже самое, когда арендатель не платит всего несколько дней или даже месяц.
Выселение арендатора через суд и взыскание арендных платежей
У Вас стандартная ситуация — Определенный арендатор, неопределенная задолженность по арендной плате и вопрос поставленный известным классиком: ЧТО ДЕЛАТЬ?
Перейдем к решению вопроса о выселении и взыскании денежных средств с арендатора. Первым, что необходимо сделать — это составить и направить арендатору грамотную претензию. Даже если договором не предусмотрен претензионный порядок мы рекомендуем его соблюдать.
Лучше всего предварительно проконсультироваться по этому вопросу с юристом. Кроме того, у юриста вы также сможете заказать составление грамотной претензии к арендатору. От правильности её составления может зависеть многое. Например, если претензия будет составлена юридически грамотно, то вопрос с большой долей вероятности будет разрешен досудебно.
Составленная претензия может быть передана лично в руки арендатору (в этом случае на вашем экземпляре арендатор должен поставить дату принятия, свою подпись и расшифровку). Также претензию можно направить почтой заказным письмом с уведомлением по адресу регистрации адресата.
Плюсы соблюдения претензионного порядка:
- арендатор узнает о Вашем намерении обратиться в суд для принудительного взыскания долгов;
- убедившись в серьезности намерений арендатор скорее всего погасит образовавшуюся задолженность.
Судебное взыскание арендных платежей в 2021 году
Взыскать арендную плату через суд — непростая задача. В ситуации, когда арендатор на платит лучше всего обратиться к профессиональному юристу или адвокату, который поможет Вам взыскать долги.
Пошаговая инструкция по судебному взысканию арендных платежей.
- 1. Составление и подача искового заявления
- 2. Участие в судебных заседаниях
- 3. Получение решения суда
- 4. Получение и предъявление исполнительного листа
Составление иска о взыскании арендных платежей
В ситуации, когда удалось найти точки соприкосновения и договориться об отсрочке или рассрочке арендных платежей все не так уж и плохо. Но бывает, что арендатор совсем не исполняет условия по договору и не идет на компромисс.
В таких случаях единственный вариант — обращение в суд за взысканием арендных платежей. Инициирование судебного разбирательства начинается с подачи искового заявления.
Исковое заявление должно быть составлено юридически грамотным языком и соответствовать требованиям закона.
Согласно ст. 131 ГПК РФ, в иске должна содержаться следующая информация:
- Наименование судебной инстанции в которую подаётся заявление;
- ФИО, адрес, телефон и иные контактные данные лица, обращающегося в суд (истца);
- ФИО, адрес и контактные данные лица, к которому предъявляются требования (ответчика);
- В чем заключается нарушение или угроза нарушения прав, свобод или законных интересов заявителя;
- Обстоятельства, на которых основываются требования истца и их четкое обоснование;
- Цена иска и расчет взыскиваемых денежных сумм;
- Сведения о соблюдении досудебного (претензионного) порядка разрешения спора;
- Просьба суда об удовлетворении конкретных требований;
- Дата, подпись и её расшифровка (истца или его представителя).
К иску о взыскании арендных платежей, должен быть приложен ряд документов (ст. 132 ГПК РФ):
- Договор аренды и все приложения к нему
- Доказательства соблюдения досудебного порядка (копия претензионного письма)
- Квитанция об уплате госпошлины
- Иные документы, способные подтвердить обоснованность исковых требований
- Оригинал почтовой квитанции в подтверждение направления копии иска сторонам по делу
Исковое заявление подается в суд по месту нахождения арендованной квартиры. Если цена иска ниже ста тысяч рублей, то иск прередается в мировой суд, если выше, то в районный (городской) суд.
Документ может быть подан как через канцелярию суда, так и направлен почтой в адрес суда.
При поступлении в суд искового заявления судья в течении 5-ти дней принимает решение о возбуждении дела и назначении судебного слушанья.
Судебное слушанье по взысканию арендных платежей
Если выселить нежелательных поселенцев в досудебном порядке не удалось и пришлось обратиться в суд, то к судебному заседанию стоит очень хорошо подготовиться.
Учтите, что рассмотрение дела проходит в течении двух и более месяцев, а возможность подать апелляцию ответчик имеет право в течение месяца. Однако и здесь есть подводные камни. В течении судебного процесса выселить съемщика не получится.
И все же, чем быстрее истец соберет доказательства (жалобы соседей, ведомость платежей с датами, акты правонарушений) и обратится в суд, тем быстрее пойдет судебный процесс.
Перед судебным заседанием ознакомьтесь с судебной практикой по делам о взыскании арендных платежей. Изучите нормы права, которые регулируют спорные правоотношения. Не лишним будет получить консультацию опытного юриста или адвоката. Желательно вообще нанять юриста, которые будет представлять ваши интересы в суде.
В судебном заседании на арендодателя возлагается обязанность доказать факт заключения договора аренды, а также факты его нарушений. Именно Вы должны доказать, что Арендатор не платит арендные платежи.
А ответчик в свою очередь может доказывать факт добросовестного исполнения договорных обязательств. Судья в ходе процесса будет задавать уточняющие вопросы, допрашивать свидетелей и исследовать имеющиеся доказательства. Судебных заседаний по таким делам может быть не мало.
В итоге судья удалится в совещательную комнату по возвращению с которой огласит принятое решение.
Что делать с оставленным в арендованном помещении имуществом?
Не редки ситуации, когда в арендованных помещениях остается имущество. Итак, разберемся что с ним делать? До момента прекращения (расторжения) договора имущество трогать нельзя. Всякие действия будут нарушать права арендатора, а его интересы как мы уже указывали выше охраняются.
С момента прекращения (расторжения) договора аренды право владение и пользования имуществом находящемся в помещении и принадлежащим арендодателю ему возвращается. В том случае если на момент прекращения договора аренды в помещении осталось имущество арендателя, то вы вправе:
- Удерживать это имущество до исполнения обязанностей по оплате (ст. 359 ГК РФ)
- Реализовать это имущество в счет погашения долга (ст. 360 ГК РФ)
- Передать имущество третьим лицам на ответственное хранение
Во всех случаях имущество должно подлежать оценке. Оценку имущества лучше производить в специальных организациях. Важно понимать, что удержанию подлежит имущество, которое оказалось у арендодателя на законных основаниях! Грубым нарушением будет удержание имущества арендатора во время действия договора, до того, как его юридическая сила будет прекращена.
Арендатор не платит аренду | Адвокат Мугин Александр
Надо признаться, что ситуация, когда арендатор не платит арендную плату или платит ее не в полном объеме в наше время встречается все чаще. Мало того, в некоторых случаях, арендатор не платит и не освобождает помещение.
Причины, по которым арендатор не платит аренду, могут быть самые разные.
Арендатор может отказываться платить, мотивируя свое решение какими-либо нарушениями со стороны арендодателя, тем, что арендодатель не известил арендатора об изменении ставки арендной платы по договору, тем, что не пользовался имуществом из-за каких-либо недостатков, отсутствием денежных средств или может не платить в силу иных обстоятельств.
Соответственно арендодатель может мириться с данным положением дел, а может защитить свои имущественные интересы.
В настоящей статье мы будем исходить из того, что договор аренды между арендодателем и арендатором заключен в надлежащей форме, он является действующим, никем не оспорен и по условиям договора в аренду передано, скажем, помещение, ну или любое иное недвижимое имущество. Тяжело в рамках одной статьи описать все возможные ситуации или сразу очертить круг вводных, поэтому будем импровизировать по ходу повествования.
Рассмотрим вариант, когда арендная плата не выплачивается в отсутствие каких-либо виновных действий со стороны арендодателя.
Что делать, если арендатор не платит аренду
Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.
Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.
Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.
Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.
Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время.
Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается.
Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.
Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендатору
В результате достигаются сразу две цели.
Во-первых, получив претензию арендатор, с большой долей вероятности на нее ответит. Возможно вы получите письменные заверения об оплате к определенному сроку, что уже не просто слова.
Во-вторых, в случае, если расторжение вашего договора возможно только в судебном порядке, а договором аренды предусмотрен претензионный порядок (а я встречал и двухмесячные сроки на рассмотрение претензий), направляя претензию срок на рассмотрение претензии начинает течь, соответственно при негативном сценарии развития событий вы сэкономите время.
Поймите, что направление претензии арендатору – это не обращение в суд, а попытка мирного урегулирования спора.
Ранее я уже писал статью о том, как писать претензии. С тех пор ничего не поменялось.
Когда после получения арендатором претензии задолженность по договору аренды погашена – проблема решена, конфликт исчерпан.
Обратите внимание, что ст.
614 и сложившаяся судебная практика, дает право арендодателю требовать досрочного внесения арендной платы, например, за два месяца вперед, если арендатор систематически нарушает условия договора о сроке оплаты, либо платит арендную плату в меньшем размере (частями). Отказ оплатить аренду досрочно также предоставляет вам право отказаться от исполнения договора аренды или обратиться в суд с требованием о расторжении, если договором не предусмотрен внесудебный порядок прекращения договора аренды.
Если арендатор не платит арендную плату, покинул помещение, освободил от своих вещей арендодателю необходимо принять решение простить долг или взыскивать задолженность по договору аренды. Взыскание задолженности по арендной плате в суде осуществляется в общем порядке без каких-либо особенностей.
- Если же арендатор не платит арендную плату и продолжает пользоваться вашим помещением, а арендодатель принял решение выгнать арендатора, то арендодатель, в зависимости от условий договора аренды, может:
- – предложить арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды (предложение о расторжении по соглашению сторон можно включить и в претензию арендатору);
- – направить письмо арендатору о расторжении договора, в случае если договором предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке;
- – обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендатор отказывается подписывать соглашение о расторжении.
- Как видно досрочное расторжение договора возможно по соглашение сторон, в случае, если такое право предоставлено арендодателю договором или в судебном порядке.
При расторжении договора по соглашению сторон вопросов возникать не должно. Если договор был изначально заключен на срок не менее года и зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе – несете соглашение в регистрирующий орган.
Что касается одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, то в уведомлении о расторжении аренды целесообразно прописать конкретный срок, с которого договор считается прекращенным, если соответствующего условия нет в договоре аренды.
Это может быть и дата получения письма о расторжении аренды, либо дата по истечении какого-либо периода с момента уведомления арендатора о расторжении договора.
Также, если договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – несете свое уведомление о расторжении аренды с документами, подтверждающими вручение письма арендатору, в территориальное подразделение регистрирующего органа, осуществившего регистрацию договора и снимаете обременение в виде аренды.
В случае расторжения договора аренды в судебном порядке договор будет считаться действующим все время, пока не вступит в законную силу соответствующее решение суда о расторжении договора.
Арендатор все это время вправе пользоваться имуществом и должен платить арендную плату.
О судебном расторжении договора аренды также можно почитать в моей статье «Расторжение договора по инициативе арендодателя».
Как застраховать интересы арендодателя
Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.
Как известно, гражданский кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), субаренда, проведение ремонта и т.д.).
Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.
Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).
Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.
Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.
Как выселить арендатора
В ряде особо тяжелых случаев, арендатор отказывается в добровольном порядке освобождать помещение. Выгнать арендатора не всегда задача из легких.
Если арендаторы не платят и не съезжают, то в зависимости от ситуации арендодатель встает перед выбором, действовать быстро и жестко или цивилизованным путем.
Выселить арендатора, отключая свет, воду, выставляя имущество арендатора на улицу, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба.
Более того, существует риск привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство (ст. 330 УК) или даже кражу или грабеж.
Необходимо крайне осторожно обращаться с чужим имуществом, чтобы избежать дополнительных проблем с арендатором.
Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу.
Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год.
И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.
Получив соответствующее решение суда вы, уже с судебными приставами, сможете освободить свои помещения не рискуя быть привлеченным к ответственности.
Напоследок пожелаю вам хороших, платежеспособных арендаторов. В случае возникновения вопросов по взысканию задолженности по арендной плате или необходимости в юридической помощи по иным вопросам прошу обращаться через форму или звонить 8 495 979 7123
Возможно вам также будет интересна статья “Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры“.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Что делать если арендатор не вносит арендную плату
Выполнение договора – самый важный этап договорных отношений. Однако, к сожалению, достаточно часто стороны сделки оказываются недобросовестными. Для договора аренды распространённой является ситуация неоплату нанимателем арендной платы. Поэтому для наймодателя достаточно важно понимать алгоритм действий в такой ситуации.
Варианты санкций за невнесение арендной платы
Обязанность арендатора вносить арендную плату в форме и в сроки, установленные условиями сделки, определяется ст.614 Гражданского кодекса РФ.
Положения этой же статьи устанавливают один из вариантов действий наймодателя в случае невнесения арендной платы – требование досрочной оплаты найма.
Этот способ подойдёт, в первую очередь, тем наймодателям, которых, в принципе, устраивает наниматель и условия заключённого договора, однако получать арендную плату они хотят в установленный срок.
При этом, причина невнесения арендной платы, в принципе, не важна. Даже если она была уважительной, это не отменяет права арендодателя. Исключение составляют условия, установленные самим договоров найма как уважительные (например, форс-мажор).
Понятие внесения двух арендных платежей фигурирует ещё в одном способе санкций касательно нанимателя за неуплату – расторжение договора. Договор, согласно общему правилу, завершает своё действие в срок, установленный самими условиями сделки. Однако сторонам предоставляется право на досрочное его расторжение.
Согласно ст. 619 ГК РФ арендатор имеет право требовать досрочного расторжения сделки в случае, если наниматель не вносит арендные платежи в установленный договором срок более двух раз подряд. То есть, в этом случае, санкцией выступает расторжение договорных отношений.
Процедура досрочного расторжения договора за невнесение арендной платы
Ст.619 ГК РФ устанавливает право арендодателя на досрочное расторжение договора в случае невнесения арендной платы. Однако законом также установлена и процедура такого досрочного расторжения – наймодатель не может просто так отобрать арендуемое имущество. Процедура расторжения договора аренды на основаниии неуплаты состоит из трёх простых шагов:
- отправка уведомления о нарушении договора;
- отправка уведомления о расторжении договора;
- расторжение договора в добровольном или судебном порядке.
Итак, первое, что должен сделать арендодатель, – отправить арендатору уведомление о том, что последний не вносит платежи в установленный условиями сделки срок с требованием устранить нарушения договора. При этом срок, в который последний должен устранить нарушения, устанавливается именно в уведомлении.
Оптимальным вариантом является обозначение в договоре срока, в который та или иная сторона должна устранять нарушения после получения уведомительного письма. Законом установлен разумный срок, который является оценочным понятием и может трактоваться стороны (или, в дальнейшем, судом) по-разному.
Если арендатор не устранил нарушения договора в установленный срок, наймодатель может отправить ему уведомление о расторжении договора.
После получения такого уведомления у нанимателя всё ещё есть шанс сохранения договорных отношений и внесения арендной платы.
Если же этого не происходит – арендодатель вправе требовать возвращения арендованного имущества и обращаться в суд с иском о расторжении договора и взыскании арендных платежей.
Судебный порядок расторжения договора не считается оптимальным, так как является затратным в плане денежном и временном для обеих сторон. Однако в отдельных случаях такой способ может быть единственновозможным.
Отказ от возврата арендованного имущества
На практике распространённой является ситуация не только невнесения арендных платежей нанимателем, но и невозврата арендованного имущества. Согласно положениям ст.
622 ГК РФ после окончания срока действия договора (в том числе, в случае его досрочного расторжения) наниматель обязан вернуть наймодателю имущество в том виде, в котором оно было получено в пользованием (с учётом нормального износа).
Если этого не происходит, арендодатель вправе требовать выплаты арендных платежей за всё время просрочки возврата.
Предположим, арендатор не вносил арендные платежи, на основании чего договор был расторгнут. Однако возвращать арендованное имущество он не собирается. В таком случае целесообразно будет обратиться в суд с иском об устранении преград в пользовании имуществом и взыскании денежных средств. Структурно такой иск будет состоять из двух частей:
- прошение об устранении преград в пользовании имуществом арендодателя (арендованным);
- прошение о взыскании денежных средств за всё время просрочки возврата имущества.
При этом закон не ограничивает срок, за который могут подлежать взысканию арендные платежи – средства должны быть оплачены за весь срок просрочки возврата.
Также в самом договоре аренды может быть установлено право арендодателя на начисление штрафных санкций (неустойки). Наиболее разумным является начисление неустойки в случае наличия упущенной выгоды арендодателя.
В таком случае последний имеет право требовать возмещения абсолютно всех убытков, понесённых в результате неправомерных действий нанимателя.
К таким убыткам могут относиться упущенная выгода и другие виды прямых убытков.
Важным моментом при включении упущенной выгоды в сумму иска является доказательность наличия таких убытков. Примером может быть оферта к заключению договора аренды этого же имущества, полученная от третьего лица. В таком случае, сумма упущенной выгоды будет равна сумме, которую предлагал в качестве арендной платы наймодателю новый потенциальный наниматель.
К иску о расторжении договора, устранение преград в пользовании имуществом и взыскании денежных средств необходимо прикрепить максимальное количество доказательств правоты арендодателя. Такими доказательствами могут выступать:
- уведомления о расторжении договора и устранении нарушений;
- сам договор аренды;
- письма с требованиями возврата арендуемого имущества;
- документы, подтверждающие наличие упущенной выгоды.
Чем более доказательным будет иск – тем более высокой является возможность его удовлетворения.
Таким образом, можно выделить следующие виды санкций за невнесение арендной платы:
- досрочное расторжение договора;
- досрочное внесение арендной платы;
- расторжение договора с начислением штрафных санкций.
Все эти санкции могут быть применены арендодателем и являются абсолютно законными.
Что делать собственнику, если арендатор не платит за аренду — Право на vc.ru
Екатерина Ряднова
Просрочки арендаторов с арендными платежами — распространенная ситуация, с которой сталкиваются все арендодатели. Сторонам договора редко удается мирно урегулировать такой спор. Что делать собственнику для защиты своих интересов в разных ситуациях?
В первую очередь собственник обязан направить арендатору письменное предупреждение об оплате долга в разумный срок (рекомендуем дать арендатору не менее семи дней на добровольное исполнение обязательств).
Дальнейшие события будут зависеть от поведения и воли сторон. Если арендатор погасит долг, а арендодатель захочет сохранить отношения, то конфликт будет исчерпан.
В противном случае владельцу следует переходить к следующему этапу — расторжению договора аренды, которое может происходить следующими способами.
- Расторжение договора по инициативе арендодателя. Такое условие должно заранее согласовываться сторонами в договоре и содержать ссылку на конкретные обстоятельства, при которых владелец имеет право на односторонний отказ (например, разовая задержка оплаты после определенного срока). Способ наиболее удобен для арендодателя, поскольку позволяет быстро освободить помещение и передать его в аренду другому лицу.
- Расторжение договора по соглашению сторон. В этом случае арендодатель должен заранее направить контрагенту письменное предложение расторгнуть договор. Если арендатор откажется или проигнорирует предложение, то собственник по истечении указанного в предложении срока (если он не указан, то после 30 дней), может переходить к третьему способу.
- Расторжение договора в судебном порядке. До обращения в суд владелец обязан соблюсти досудебный порядок урегулирования спора (см.выше). В противном случае суд откажет в удовлетворении иска. По закону непременным условием расторжения арендного договора в судебном порядке является задержка с оплатой более двух раз подряд. Однако стороны могут установить в договоре и другие основания для расторжения.
Иногда после расторжения договора арендатор отказывается добровольно выезжать из офиса или склада. В таком случае владельцу нужно обратиться в суд с иском об освобождении помещения. Получив решение суда, он сможет освободить помещение с приставами и взыскать с арендатора убытки.
Как и в первом случае, владельцу нужно направить контрагенту письменное предложение добровольно погасить долг и расторгнуть договор (в одностороннем порядке, по соглашению сторон или в суде). Если письмо будет проигнорировано, то для взыскания денег арендодателю нужно будет обращаться в суд.
Тот факт, что арендатор перестал пользоваться помещением до истечения срока договора, не освобождает его от арендной платы. Данное правило сформулировал ВАС РФ и подтверждает устойчивая судебная практика.
Так, владелец склада пытался в суде взыскать долг с арендатора — логистической компании. Она ссылалась на то, что не пользуется арендованными помещениями, так как они технически не пригодны для эксплуатации, а часть площадей занимает другое юрлицо-субарендатор.
Но компания принимала помещение без каких-либо технических замечаний, исправно оплачивала аренду, а о недостатках объекта заявила лишь после 21 месяца после заключения договора. Суд решил, что неиспользование помещения арендатором не имеет правового значения, и удовлетворил требования собственника.
При прекращении договора арендатор обязан вернуть собственнику объект в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. Помещение должно быть свободным от имущества арендатора (зачастую стороны указывают это в договоре; аналогичной позиции придерживаются и суды). Пренебрежение этим правилом со стороны арендаторов нередко помогает владельцам защищать свои интересы.
После расторжения договора арендодатель вправе удерживать оставшееся в помещении имущество должника.
Для применения этого правила оно должно находиться у арендатора на законных основаниях, обеспечиваемое им обязательство должно иметь предпринимательский характер (то есть связано с внесением арендной платы должником, а не с личными, семейными или домашними нуждами), а стороны должны быть зарегистрированы в качестве ИП или коммерческой организации. Захват вещей должника помимо его воли незаконен.
Незаконное удержание имущества или недопущение арендатора в помещение до расторжения договора служат основанием для взыскания ущерба с собственника или уменьшения арендной платы за период, когда помещение не использовалось арендатором. Таким образом, законным считается удержание имущества только после срока истечения аренды. Если в договоре прописывается другое, то это признают недействительным.
К удержанию вещей применяются правила о залоге, поэтому собственник должен соблюсти ряд обязательных условий. Так, он обязан уведомить контрагента об удержании, направив письмо по его юридическому адресу, и составить опись вещей (заранее сообщив о месте и времени ее составления). Если арендатор уклоняется от этого шага, то осмотр и описание имущества производятся без него.
Арендодатель обязан обеспечить сохранность имущества (упаковать его, опечатать помещение, обеспечить охрану), поскольку залогодержатель отвечает за утрату или повреждение залога. В противном случае с владельца могут взыскать убытки. Также владелец должен оценить удержанное имущество.
Его стоимость должна быть сопоставима с долгом (иначе могут взыскать убытки). Соразмерность в каждом случае определяется индивидуально. Однако при долге в 50 тысяч рублей суд не сочтет соразмерным удержание вещей арендатора стоимостью 1 млн рублей.
Данный вывод подтверждается примерами из судебной практики.
Компания по торговле продуктами обратилась в арбитражный суд с иском об истребовании из незаконного владения арендодателя торгового оборудования. Владелец удержал имущество арендатора стоимостью более 5 млн руб., при этом долг истца составлял 800 тысяч рублей. Суд решил, что способ самозащиты арендодателя явно несоразмерен допущенному нарушению.
Если арендатор не хочет возвращать свое имущество и погашать долг, то перед арендодателем встает вопрос продажи вещей.
Процедура пройдет просто, если в договоре прописано условие «требования арендодателя могут погашаться за счет имущества арендатора», с точным перечнем вещей для взыскания во внесудебном порядке.
В противном случае владелец должен обратиться в суд, дождаться положительного решения и продажи имущества с торгов, что займет длительное время.
Для защиты собственники могут использовать обеспечительный платеж. Он обеспечивает своевременную арендную плату, возмещение убытков и оплату неустойки при нарушении договора. Для этого в договоре нужно прописать несколько условий: размер платежа и срок его внесения; обстоятельства, при которых он засчитывается; условия его возврата.
Зачастую в договоре указывается, что аванс может одновременно использоваться как арендный платеж.
Например, стороны договариваются о том, что аванс арендатора за последний месяц аренды собственник может использовать для возмещения своих убытков или неустойки.
Поэтому при возникновении спора арендодатель зачтет сумму аванса для оплаты долга, после чего повторно потребует от арендатора внести аванс за последний месяц.
Собственнику нужно грамотно составлять договор с арендатором, тщательно хранить всю арендную документацию и не допускать недобросовестного поведения или злоупотребления правом со своей стороны.
Взыскание задолженности по договору аренды | юристы | БОЛЬШОЕ ДЕЛО
Договора может и вовсе не быть. И даже в этом случае вы можете взыскать долг. Но об этом мы расскажем чуть позже.
Итак, помимо реквизитов сторон и характеристик помещения в договоре аренды должны быть прописаны:
Срок аренды. Как правило, это 11 месяцев Ведь договор, заключенный на более длительный срок, нужно регистрировать в Росреестре. Большинство арендодателей не желают «заморачиваться» этим, поэтому просто перезаключают договор каждый год.
Сумма арендного платежа и дата внесения. Например: «До 10 числа каждого месяца арендатор обязуется внести арендную плату в размере 30 тысяч рублей».
Долг по договору аренды – это не только пропущенные платежи, но и неустойка. Её размер может быть прописан в договоре (как правило, это 0,01%). В ином случае неустойка рассчитывается исходя из ключевой ставки ЦБ (статья 395 ГК РФ).
В идеале к договору должен прилагаться акт приёма-передачи помещения.
Ваши действия при взыскании задолженности отчасти будут зависеть от того, действует ли договор на данный момент.
Помимо неустойки вы можете взыскать и убытки. В данном случае убыток – в упущенной выгоде. Ведь вы не можете сдать помещение, пока в нём находится должник. И он не платит, и новых арендаторов не впустить – однозначно вы теряете деньги.
Ситуация первая: срок договора истек, за арендатором остался долг
Возможно, арендатор даже исчез из «поля зрения» и не отвечает на звонки. Видимо, добровольно погашать долг он не собирается. Но не спешите идти в суд. Сначала нужно соблюсти досудебный порядок взыскания, иначе ваш иск даже не примут к рассмотрению.
В первую очередь, нужно отправить должнику претензию. В ней вы указываете сведения по договору, сумму задолженности и выставляете требование об оплате. Эту претензию вместе с копией договора необходимо отправить по почте заказным письмом. Обязательно составьте опись вложений. Так вы точно сможете доказать в суде, что отправили именно претензию.
В течение 30 дней ждем ответа на претензию (если в договоре не прописан другой срок). Арендатор может написать в ответ мотивированное возражение. Но если ваши требования законны – убедительные аргументы он вряд ли предоставит. Если от арендатора не поступило ни денег, ни возражений – идем в суд.
Если арендатор должен менее 500 тысяч рублей, вы можете взыскать долг через приказное производство. Если все документы в порядке – это самый быстрый способ. Судебный приказ выносится в течение 5 дней. И у должника есть всего 10 дней на его отмену.
Судебный приказ — это простой и быстрый способ взыскать деньги. Но ненадёжный. Должнику достаточно всего лишь подать заявление о несогласии с приказом. И приказ отменяется.
Теперь придётся идти в суд. При этом не забудьте, что госпошлину за судебный приказ платить придётся, хоть она и меньше госпошлины за иск. Но все равно.
Если приказ будет отменён, то сумму госпошлины вы, считайте, потеряли.
Если долг по аренде менее 400 тысяч рублей (для ИП) или менее 800 тысяч рублей (для юрлиц), дело может рассматриваться в порядке упрощённого судопроизводства. Максимальный срок рассмотрения — 2 месяца. Суд не вызывает ни истца, ни ответчика. Но если в ходе рассмотрения у суда возникнут вопросы, дело «переедет» в общее судопроизводство.
Если сумма долга – более 800 тысяч рублей, дело сразу рассматривается в порядке общего судопроизводства. В этом случае и сроки рассмотрения другие – до 6 месяцев.
Ситуация вторая: срок договора не истек, арендатор не платит и не съезжает
Если арендатор пропустил более двух платежей, вы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив об этом должника (это оговорено в законе). А значит, нет необходимости дожидаться окончания срока аренды, чтобы потребовать от арендатора съехать.
Но вам нужно не только «выселить» должника, но и получить от него свои деньги.
Поэтому отправляем должнику два документа:
- уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке;
- досудебную претензию.
Далее действуем так же, как и в первой ситуации – ждем реакцию должника. Если её не последовало, идем в суд. В этом случае составляется так называемое сложное исковое заявление. Ведь мы одновременно и договор расторгаем, и долг взыскиваем, и просим освободить помещение.
Ситуация третья: срок договора не истек, должник «втихую» съехал
В один прекрасный день, придя в своё помещение, вы видите, что должника и след простыл. Нет ни оборудования, ни товара, ни других каких-либо его вещей. Уход «по-английски» в таких случаях, как правило означает, что добровольно арендатор гасить долг не собирается.
Поэтому как и в описанных выше ситуациях:
- отправляем досудебную претензию и уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке (это обязательно, ведь формально арендатор еще имеет право пользоваться помещением);
- если должник на претензию не отреагировал, идем в суд.
Ситуация четвертая: должник съехал, но оставил своё имущество
Советуем в этой ситуации быть очень внимательными. Ведь с чужим имуществом шутки плохи. Пока вещи, товар, оборудование арендатора находятся на вашей территории, вы несете ответственность за их сохранность. Если это имущество пропадет или будет попорчено, должник может потребовать с вас возмещение убытков.
Лучше составить опись имущества. Этим вы «убьете двух зайцев»:
- обезопасите себя от обвинений должника в порче или пропаже имущества;
- получите возможность использовать имущество арендатора как залог.
В этой ситуации вы отправляете должнику следующие документы:
- досудебную претензию (где указываете, что оставляете имущество арендатора в качестве залога);
- копию акта описи имущества;
- уведомление о расторжении договора (если срок его действия еще не истек).
Если от арендатора не поступит «ни ответа, ни привета» — идем в суд.
Ситуация пятая: договора нет, а долг по аренде есть
Да, бывает и так. Сдали помещение на «словах», нигде не закрепив арендные отношения, а в итоге арендатор не платит. Это не безнадежная ситуация, но основную роль здесь играют доказательства.
Вы должны убедить суд в том, что по факту должник пользовался вашим помещением. Ведь он может это и отрицать, чтобы уйти от оплаты.
И в этом случае речь идет уже о незаконном обогащении, на что и стоит делать упор в суде.
Вам могут помочь такие доказательства, как:
- фотографии ваших помещений с имуществом должника;
- показания свидетелей;
- электронная переписка или другие доказательства делового общения с арендатором.
Нет договора – нет и стоимости аренды. В такой ситуации нужно взыскивать долг исходя из среднерыночных цен. Поэтому советуем изучить объявления о сдаче в аренду аналогичных вашему помещений.
Если с доказательствами проблем нет, то и остальное не вызовет затруднений. Ведь выше мы уже рассказали, как взыскивать долг по аренде через суд.
Прежде чем идти в суд удостоверьтесь, имеете ли вы право требовать арендную плату
Речь идет о послаблениях для бизнеса в связи с пандемией коронавируса. Если долг или часть долга по аренде образовались с марта по октябрь 2020 года — удостоверьтесь, что ваш арендатор не из «льготников».
Узнать это вы можете по ИНН. Вбив его в поиск, вы найдете информацию об арендаторе. В данном случае нас интересуют коды деятельности (ОКВЭД).
Постановлением Правительства РФ №4343 от 03.03.2020 г. утвержден перечень отраслей, пострадавших от COVID-19. Если в этом перечне есть ОКВЭД вашего арендатора, он вправе требовать отсрочку платежа до 1 октября 2020 г. или уменьшение арендной платы.
Арбитражный суд Ростовской области отказал истцу в выдаче судебного приказа, который не проверил ОКВЭД и не указал в заявлении факт о том, что должник имеет право на арендные каникулы и снижение платы (определение по делу № А53-12166/2020).
При взыскании задолженности в такой ситуации учитываются не только ОКВЭД должника, но и другие обстоятельства:
- период заключения договора (до или после введения коронавирусных ограничений);
- арендодатель должен был уведомить арендатора о праве на арендные каникулы и получить согласие или отказ;
- арендодатель обязан был заключить соглашение об отсрочке в течение 30 дней со дня получения соответствующего запроса от арендатора;
- наличие досудебных переговоров о снижении арендной платы.
Выводы
Чтобы взыскать долг по аренде, сначала нужно отправить должнику досудебную претензию. Если арендатор на претензию не отреагировал, можно идти в суд.
Если арендатор пропустил два и более платежа, вы можете расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого нужно отправить должнику соответствующее уведомление.
Если в вашем помещении осталось имущество должника, вы несете ответственность за его сохранность. Но зато это имущество вы можете использовать как залог (если составите опись).
Если договор аренды не заключался, вы все равно можете взыскать долг. Главное, собрать доказательства арендных отношений.
Автор публикации: Юлия Огуреева