Переход на проектное финансирование строительства жилья приведет к подорожанию квартир в новостройках минимум на 8%. С таким прогнозом выступила генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева.
Валерия Малышева
Валерия Малышева
Источник: Ленстротрест
Она уверена, что новый тип финансирования неизбежно приведет к росту себестоимости жилых проектов. Законодательные изменения должны вступить в силу 1 июля 2019 года.
Используя эскроу-счета, строительные компании в среднем будут платить на 4-5 тысяч рублей больше с каждого квадратного метра. Таким образом, квартиры неизбежно подорожают.
Повышение стоимости квартир в новостройках происходит уже сейчас, заявила Валерия Малышева.
«Неопределенность, связанная с предстоящими законодательными изменениями, способствует повышенному спросу на рынке. На фоне такой покупательского активности застройщики с конца 2018 года планомерно увеличивают цены на жилье.
В течение первого полугодия текущего года рост стоимости квадратного метра продолжится, поскольку ясности в ситуации после 1 июля у покупателей не появится. Во втором полугодии возможно некоторое затишье.
В целом рост цен на строящуюся недвижимость при переходе на проектное финансирование строек и аккумулирование средств дольщиков на эскроу-счетах составит минимум 8%», – пояснила она.
По словам эксперта, на стоимость нового жилья также будет влиять ценовая политика крупных девелоперов, которые обладают большими земельными банками и льготными условиями работы. Они смогут сдерживать цены на жилье, что увеличит разрыв между застройщиками. Не все смогут адаптироваться к новым условиям.
Как сообщалось, в России 117 застройщиков уже реализуют 214 проектов жилищного строительства по новой системе финансирования. В этих объектах открыты продажи квартир с использованием эскроу-счетов.
С 1 июля 2019 года все компании, у которых строительная готовность объектов в России составляет менее 30%, а число заключенных договоров долевого участия – меньше 10%, обязаны перейти на новую модель финансирования долевого строительства.
Владимир Якушев, министр строительства РФ, уверен, что все контролирующие процедуры должны быть отменены после перехода на проектное финансирование.
источник:
АСН-инфо
Проектное финансирование строительства жилья
Переход от долевого к проектному финансированию защитит дольщиков, но строительный бизнес ждут серьезные трудности, с которыми справятся не все девелоперы, считают эксперты
Татьяна Тимирханова/Интерпресс/ТАСС
В переходе на проектное финансирование жилищного строительства есть плюсы и минусы. Но главная суть реформы — решить проблему обманутых дольщиков, которая является несомненным ее плюсом.
Впрочем, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость» игроки рынка недвижимости считают, что она имеет больше преимуществ для покупателя, чем для застройщика.
Для строительного бизнеса реформа станет серьезным тестом на адаптацию, который пройдут, к сожалению, не все девелоперы.
Девелоперы и риелторы взвесили все за и против перехода на новую модель финансирования строительства новостроек, действие которой начнется уже 1 июля 2019 года.
- Так безопасно. Продажи через эскроу-счета защитят покупателей новостроек
- Покупателям новостроек гарантируются страховые выплаты в размере не более 10 млн руб.
- Рынок будет более цивилизованным и прозрачным: уйдут ненадежные, неопытные и непрофессиональные компании
- Банки не допустят нецелевого использования застройщиками финансов, растрат, неэффективных вложений
- Эта схема давно используется в ряде европейских стран и доказала свою эффективность
Олег Мамаев, президент «Лидер Инвест»:
— Переход на механизм проектного финансирования — это ключевой шаг к цивилизованной работе на рынке жилищного строительства. Участникам рынка придется стать максимально открытыми и прозрачными, что в целом пойдет на благо отрасли.
Теперь граждане защищены от рискованных вложений, жилищный сектор имеет надежную схему финансирования, которая страхует покупателя, а добросовестные застройщики будут избавлены от необходимости делиться прибылью, чтобы оплатить последствия работы непрофессионалов.
Людмила Корнева, директор инвестиционного департамента «Интеко»:
— Проектное финансирование позволит решить проблему обманутых дольщиков, даст им гарантии сохранности вложенных средств. Государством будет достигнута важная социальная цель. В процессе приобретения жилья увеличивается роль банков.
Теперь они берут на себя часть рисков, связанных с реализацией девелоперских проектов, а также дают покупателям дополнительные гарантии. На рынке произойдет вымывание неэффективных, низкомаржинальных проектов.
Застройщики будут повышать качество и конкурентоспособность своего продукта, что даст отрасли дополнительный стимул для развития.
Евгений Романенко, финансовый директор компании «Талан»:
— Существенно снизятся риски для отрасли, что отразится на стоимости фондирования. У застройщиков появляется защита от внешних шоков, так как банк будет выступать своеобразным буфером. Банки станут снижать ставки по ипотеке в целях наполнения собственных эскроу-счетов.
Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group:
— Новостройки поступят в продажу в готовом виде, по реальному результату. Конкуренция готовых продуктов приведет к повышению их качества.
С рынка уйдут ненадежные, неопытные и непрофессиональные компании, подрывающие репутацию отрасли среди потенциальных клиентов. Взаимодействие с банками повысит дисциплину девелоперов.
Соответственно, срыв сроков, низкое качество, неликвидность продукта постепенно станут искореняться из практики.
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:
— Теперь инвестиции граждан защищены агентством по страхованию вкладов, соответственно, надежность вложений практически гарантирована, правда в определенных пределах.
Страхование защитит преимущественно покупателей жилья в массовом сегменте: страховые выплаты не превысят 10 млн руб. Это поспособствует появлению на рынке новых клиентов, которые сейчас ориентируются на вторичку.
Проектное финансирование предполагает банковский контроль, которой не допустит нецелевого использования финансов, растрат, неэффективных вложений.
Наталья Шаталина, генеральный директор «Миэль-Новостройки»:
— Это шаг в сторону цивилизованного рынка недвижимости, такая схема давно используется в ряде европейских стран и доказала свою эффективность. Произойдет перераспределение рисков в сторону застройщика и банка, снижение рисков для покупателя, что поможет решить проблему обманутых дольщиков комплексно.
- Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука жилья»:
- — Достаточно жесткий механизм работы проектного финансирования, когда застройщики должны удовлетворять всем требованиям банков, а также в последующем все их действия на стройке будут проверяться банковским подразделением, финансирование выдаваться порционно под конкретные работы, что приведет к уменьшению количества недобросовестных застройщиков.
Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
— Застройщик будет заинтересован строить максимально быстро и в срок, ведь средства дольщиков для него станут доступны только после ввода объекта в эксплуатацию. Также с эскроу застройщик не зависит от денежного потока, который обеспечивался покупателем. Банк выделит ему средств ровно столько, сколько необходимо для завершения проекта.
- Новостройки могут стать дороже. В первую очередь — на начальной стадии строительства
- Это приведет к уходу с рынка многих девелоперских компаний — возможна угроза дефицита предложения новостроек и монополизации рынка крупными застройщиками
- Банкам, возможно, не будет хватать денег на финансирование всех строек
- Возможны сбои во взаимодействии банков и девелоперов. Особенно в начале реформы
- Проектное финансирование не гарантирует отсутствия банкротств застройщиков, а также уполномоченных банков
Олег Мамаев, президент «Лидер Инвест»:
— Проектное финансирование обойдется девелоперу почти в два раза дороже, чем средства дольщиков. Это скажется как на себестоимости жилья, так и на его цене для покупателя. Насколько вырастут цены, пока говорить рано.
На развитых рынках Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга это может вылиться лишь в ограничение скидок со стороны девелопера. Если раньше он мог позволить себе предоставить скидку в 7–8%, то теперь — не больше 3%.
Крупные застройщики смогут расплатиться дисконтом или поделиться своей маржой, чтобы не отпугнуть покупателя ценами.
Людмила Корнева, директор инвестиционного департамента «Интеко»:
— Новая система предполагает удорожание инвестиционных затрат девелоперов. Как следствие, высока вероятность повышения цен на жилье на 10–12%.
В первые месяцы действия нового закона возможны сбои во взаимодействии банков и застройщиков. Риск этого особенно высок в регионах.
Маржинальность проектов в Москве и Санкт-Петербурге достаточно высока и сможет выдержать дополнительную нагрузку. В свою очередь, региональные проекты будут балансировать на грани убыточности.
Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group:
— Санация отрасли приведет к снижению конкуренции. В Москве уже свыше 50% продаж строящегося жилья приходится на семь девелоперских компаний, хотя на этом рынке работает порядка 150 застройщиков. В долгосрочной перспективе монополизация может привести к росту цен.
Жилищное строительство автоматически попадает в зависимость от кредитно-денежной политики Центрального банка, Минфина и правительства. Застройщики в некоторых регионов могут остаться без кредита. А именно в провинции остро стоит проблема обновления жилищного фонда.
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:
— Риск повышения зависимости застройщиков от банков. После реформы банки станут практически безальтернативным кредитором, если не считать собственных средств застройщика.
Девелоперских компаний много — свыше трех тысяч, а уполномоченных банков около шести десятков. Нетрудно догадаться, что на рынке банковского финансирования у застройщиков и кредиторов будут неравные позиции.
Также вероятность краха уполномоченного банка может привести к нарушению графика строительства.
Наталья Шаталина, генеральный директор «Миэль-Новостройки»:
— Переход на проектное финансирование приведет к укрупнению рынка, концентрации проектов у ряда крупных застройщиков.
В итоге из-за низкой конкуренции возможно появление большого количества однотипных проектов и снижение качественных характеристик проектов в целом.
Также цены вырастут, особенно на начальной стадии строительства, а покупатели лишатся возможности купить квартиру с дисконтом по отношению к среднерыночным значениям.
Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука жилья»:
— Проектное финансирование не гарантирует отсутствие банкротств застройщиков. Вместе с тем банки могут поначалу не справляться с потоком проектного финансирования, так как отрасль строительства жилья значительная. Отсутствие строительной экспертизы у банков может сказаться на усложнении процесса строительства в части его оперативного управления, то есть возникает риск бюрократизации работы.
Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
— Градус тревожности, связанный с покупкой квартиры в новостройке, этот законопроект снизит, но 100% защиты дольщику не гарантирует. К примеру, государство не дает гарантии по поводу того, что банк, в котором лежат деньги участника долевого строительства, не обанкротится.
Стройки, может, и не встанут, но проблемы идут по нарастающей
24.03.2019
Жилищное строительство
В проекте постановления Правительства, подготовленного Минстроем России, заложены критерии для жилья, которое будет достраиваться по старым правилам без перехода на проектное финансирование.
Эти критерии: готовность стройки на 30%, количество заключенных договоров долевого участие – не менее 10% от общего количества квартир. Но как повлияет это на деятельность строителей, и есть ли у них уже опыт работы с эскроу-счетами? Об этом мы спросили ведущих экспертов рынка недвижимости.
Решит ли проблему застройщиков постановление Правительства о том, что объекты в 30% готовности можно достроить по старым схемам? И если не решит, то почему?
Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»: «На мой взгляд, полностью проблему не решит, но однозначно сделает переходный период более мягким, не таким стрессовым для отрасли.
Ведь резкий переход мог серьезно затруднить получение финансирования в силу неготовности всех участников процесса, отсутствия отлаженной системы, и мог бы повлечь массовые остановки и перебои в строительстве даже у крупных компаний.
В настоящее время на московском рынке под критерий 30% строительной готовности подходят порядка 69% всех реализуемых корпусов, т.е. обязательным получение проектного финансирования будет примерно для 31% корпусов, а также для всех новых проектов».
Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК «Лидер»: «Соглашусь, в массовом масштабе это постановление проблему не решит. Но при этом сделает застройщикам менее болезненным переходный этап. Пока что наша компания не перешла на работу с эскроу-счетами, поэтому опыта работы с ними у нас пока нет, на текущий момент мы находимся на подготовительном к этому процессу этапе».
Екатерина Тейдер, директор направления девелопмента Becar Asset Management: «Озвученные условия были предполагаемы, но они не изменят необходимость использования проектного финансирования.
Те, кто получил разрешение на строительство ранее, в момент анонсирования грядущих поправок в законодательство, и своевременно начал проводить строительно-монтажные работы, как раз должны к лету этого года возвести 30% объектов.
Тем, кто получил исходно-разрешительную документацию, но затянул с реальным началом строительства, придется работать по новым условиям».
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE: «Предложенные властями критерии, безусловно, снижают напряженность в ожиданиях застройщиков, потому что перевод текущих проектов на принципиально новую модель стал бы для строительного бизнеса большим стрессом. Полагаю, что более гибкий подход позволит избежать излишнего давления на застройщиков и непредвиденных издержек. В целом по стране, на мой взгляд, порядка 90% девелоперов смогут завершить текущее строительство по старым правилам. Остальным придется переходит на проектное финансирование – это коснется проектов, запущенных в самом конце 2018 или в начале 2019 года. Конечно, объекты, не получившие проектного финансирования, не останутся без внимания, потому что власти и глава государства уже не раз подчеркивали, что хотят решить проблему обманутых дольщиков быстро».
Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон»: «Пока можно говорить только о проекте постановления, т.к. окончательные параметры еще могут поменяться. Если же за основу взять существующий проект, то налицо серьезные изменения в вопросе перехода на эскроу-счета.
От лица официальных спикеров появлялась информация, что «граница высокой степени готовности» пройдет по отметке 90-95%, однако затем риторика начала значительно смягчаться и цифры упали до 30%.
В первую очередь такое значительное изменение – следствие возможного банкротства «смешанных проектов». Проведенный Минстроем анализ показал, что до 30% строительных проектов не смогут получить банковское финансирование по новым правилам.
Реализация жесткого формата реформы к концу 2019 года удвоила бы количество обманутых дольщиков.
Кроме того, проекты комплексного освоения территорий и развития застроенных территорий будут иметь «границу критериев» — 15% готовности, а стратегические застройщики сохранят право на прямое привлечение при 6%. При таком подходе большая часть строящихся домов сохранят право привлекать средства дольщиков по старым правилам.
Можно констатировать, что Правительство пересмотрело позицию форсировать переход на эскроу-счета и вернулось к стратегии более плавной реализации реформы долевого строительства».
Наталья Козлова, коммерческий директор TektaGroup: «На мой взгляд, более полезным для застройщиков критерием станет реализация 10% заявленных в проекте новостройки квартир. Как показывает практика, в первые 3-6 месяцев продаж их приобретается именно такая доля.
Более того, застройщик может вывести в продажу определенный пул недорогих квартир, чтобы привлечь дополнительный интерес клиентов или запустить дисконтные акции. В совокупности эти меры могут ускорить продажи на старте и добиться соответствия критерию.
Полагаю, такая возможность есть у подавляющего большинства девелоперов».
Кирилл Игнахин, генеральный директор LevelGroup: «Более 70% объектов, представленных сегодня в предложении на рынке новостроек, находятся на стадии активных строительных работ: монтаж этажей, отделка, внутренние работы.
Таким образом, большинство застройщиков фактически получают возможность завершить текущие проекты новостроек по старым правилам. Критерий строительной готовности на уровне 30%, освобождающий от перевода реализующихся проектов на проектное финансирование, позволит спокойно закончить большую часть всего строящегося в Москве жилья.
И большая часть застройщиков, особенно с крупным портфелем, никаких проблем не испытает: банковский кредит и открытие эскроу-счетов им придется применять только для совершенно новых проектов.
Небольшая часть девелоперов – это примерно 10-15% от общей площади застройки в Москве, конечно, попадает в зону риска, но они могут рассчитывать на кредиты Фонда защиты прав дольщиков, который, по словам Владимира Якушева, докапитализируют для этой цели».
Есть ли у застройщика уже опыт открытия эскроу-сетов и получения проектного финансирования, и какие впечатления?
Наталья Шаталина: «Согласно информации, которую предоставляет банковское сообщество, большинство застройщиков уже открыли счета эскроу, однако пользуются ими единицы. Например, о переводе проекта на схему продажи через эскроу-счета «Дмитровский парк» заявлял ПИК».
Екатерина Тейдер: «Процедуру открытия счета и получения проектного финансирования сложно назвать простой, она требует существенного временного периода и пакета документов. Но самое главное – за его привлечение надо платить, а эта оплата впоследствии перейдет на стоимость строительства, и значит на покупателей жилья».
Мария Литинецкая: «Пока что новая модель почти не применяется, хотя юридически такая возможность появилась еще год назад. За это время практически не было застройщиков, которые добровольно перешли бы на новую модель привлечения средств дольщиков.
Скорее всего, возможные проблемы будут решаться девелоперами по мере их поступления. Мы также фиксируем, что некоторые застройщики решили приостановить запуск новых проектов – они хотят посмотреть за тем, как поведет себя рынок, покупатели, государство и банки».
Дмитрий Логинов: «Пока застройщики предпочли остаться на старой схеме финансирования строительства без использования счетов эскроу. В феврале 2019 года вышел отчет российского подразделения Ernst&Young, согласно которого на конец 2018 года в России было всего 77 проектов на 1,5 млн кв. м.
Для понимания, весь объем рынка жилищного строительства составляет 130 млн кв. м. Пока можно говорить о реализации отдельных пилотных проектов, которые занимают 1-2% рынка.
В начале года было очень много разговоров о массовом переходе на использование эскроу-счетов с 1 июля, но «мягкий» формат критериев Правительства позволит многим застройщикам сохранить старую финансовую модель.
Таким образом, ближайшие 1-1,5 года продолжится процесс плавного перехода строительной отрасли на ДДУ с эскроу-счетами, а ощутимые результаты реформы в виде сокращения количества обманутых дольщиков можно ожидать только через 3-4 года».
Наталья Козлова: «Проектное финансирование весьма распространено, и наша компания среди прочих также его использует. Взаимодействие с банками в открытии кредитных линий хорошо известно застройщикам, а более тщательный контроль со стороны кредитов практикуется уже полгода.
Полагаю, в этом отношении у девелоперов, имеющих опыт сотрудничества с банками, не возникнет сложностей, особенно если они уже заработали репутацию надежных партнеров. Более сложная задача – сдерживание роста себестоимости строительства из-за повышенных ставок по кредитам при отсутствии средств дольщиков, которые могли это компенсировать ранее.
Я полагаю, что с этим справятся далеко не все застройщики».
Кирилл Игнахин: «Пока что использование эскроу-счетов в России – исключительная редкость. Всего открыто 600 таких счетов, хотя ежегодно в стране заключается порядка 600-700 тыс. договоров участия в долевом строительстве, которые в будущем должны предполагать передачу средств в банк, а не застройщику.
«Пилотные» программы проектного финансирования и использования эскроу-счетов с участием Сбербанка и банка «Российский капитал» в целом прошли успешно.
Однако я не спешил бы с прогнозами развития ситуации, когда такая практика распространится на всю страну, так как в российском девелопменте работают совершенно разные по масштабу, экономической модели и размеру портфеля компании».
Сколько объектов не получат проектного финансирования, сколько получат, и каковы последствия этого перехода?
Наталья Шаталина: «Оценить количество проектов, у которых могут быть проблемы, тяжело, в Минстрое говорят, что сложности могут быть у 30% застройщиков, в основном речь идет о небольших компаниях.
Правительство пытается разработать меры оказания помощи, поддержки компаний, которые могут оказаться под ударом, в том числе и возможность привлечения небанковского финансирования.
Вероятнее всего, рынок ждет укрупнение, перераспределение проектов в пользу крупных застройщиков, которые не испытывают проблем с ликвидностью и пользуются хорошей репутацией как у покупателей, так и у банковского сообщества».
Ольга Тумайкина: «В результате перехода застройщика на другую систему финансирования возрастут расходы на обслуживание кредита и пр. В результате чего вырастет себестоимость строительства и, как следствие, цены на новостройки для потребителя. По нашим прогнозам, в течение следующего года жилье в новостройках может подорожать где-то на 10%».
Екатерина Тейдер: «Для начала застройщики будут вынуждены переоценить экономику проекта, если они заявили проект, но не начали его строить. Проектное финансирование точно получат не все.
С критериями банков связана реструктуризация некоторых крупных компаний, а у мелких застройщиков гораздо меньший диапазон возможностей по предоставлению залогов и другим инструментам.
Мелкие застройщики, у которых не будет возможности получения проектного финансирования, будут вынуждены уйти с рынка.
Скорее всего, в начале работы с эскроу-счетами у всех девелоперов будут возникать сложности, связанные с тем, что готовыми к этим процедурам должны быть и банки, для которых это нововведение означает организацию дополнительных внутренних структур. Сейчас банки только начали детально прорабатывать необходимые для этого механизмы».
Наталья Козлова: «После завершения реформы без проектного финансирования рискуют остаться около трети российских застройщиков. В основном это коснется небольших региональных компаний.
Если мы говорим о Москве, где рынок девелопмента достаточно консолидирован, а проекты застройки привлекательны для инвесторов, я полагаю не больше 10% компаний попадут в зону риска.
Однако среди них в основном далеко не «топовые» игроки, так что в целом на ситуации в отрасли их проблемы не отразятся».
Галина Крупен
Этот материал опубликован в мартовском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.
Изменение строительного рынка при переходе к проектному финансированию | Научно-исследовательский журнал
Аннотация: В статье рассматривается изменения, затрагивающие всех участников строительной отрасли и анализ будущих тенденций.
Abstract: The article discusses the changes that affect all participants in the construction industry and an analysis of future trends.
Ключевые слова: строительный рынок, долевое финансирование, проектное финансирование, банковские инвестиции.
Keywords: construction market, equity financing, project financing, bank investments.
Президент России поручил разработать меры по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием. Запланированный переход к проектному финансированию рассчитан на 3 года.
Фактически это означает, что застройщик, планирующий создание нового объекта жилой недвижимости, не сможет привлекать средства дольщиков. Подобная практика ограниченного участия физических лиц в жилищном строительстве действует во многих зарубежных странах и предполагает финансирование строительства за счет банков.
По данным на конец 2017 года, более 80 % новостроек возводятся за средства физических лиц, по схеме долевого финансирования. Эта схема предполагает, что строительство жилья ведется на средства дольщиков — частных лиц, которые, по сути, разделяют все риски с застройщиком. По всей стране на третий квартал 2017 года зарегистрировано около 1,1 млн.
действующих договоров долевого участия (ДДУ). По данным Банка России, задолженность граждан по ипотеке, взятой под залог договоров долевого участия, составляет около 1 трлн. руб., а с учетом средств первого взноса эта сумма возрастает до 1,5 трлн. руб. Еще 20% — в основном реализация квартир в готовых домах по предварительным договорам купли-продажи и иные способы.
Целью перехода на проектное финансирование является решение проблемы обманутых дольщиков. Согласно данным Общероссийского Объединения граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, количество жертв доходит до 2 миллионов человек.
Люди не будут рисковать деньгами, и ждать завершения стройки, а будут покупать жилье уже в готовых сданных объектах, которое можно перевести в собственность[6].
Основной проблемой при проектном финансировании является взаимодействие банка и застройщика. Банковский процент, под который будут взяты средства на строительно-монтажные работы, значительно изменят стоимость квадратного метра.
Помимо расходов, которые застройщик закладывает в стоимость объекта, добавятся расходы на банковское ведение и проценты. Так как при принятии проектного финансирования все продающиеся объекты на рынке будут сданы, то резко вырастет стоимость новостроек.
Стоимость вторичного жилья сократится, поскольку сейчас его приоритетно покупают из-за возможности скорого заселения.
Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Михаил Мень отметил, что инвестиции частных лиц в жилищное строительство составляют порядка 3,5 трлн. руб. на текущий момент.
«Прежде всего, мы должны получить ответ от банковского сектора: за какой срок и по какой цене денег банки смогут заместить эти 3,5 трлн. руб.
По силам ли банковской системе такой объем финансирования? И если да, то за какой период? Необходимо посчитать, прежде чем переходить к более цивилизованному отношению, когда строительство жилья финансируются не гражданами, а банками» [4].
Строительство новых жилых объектов недвижимости приоритетно ведется по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.
2004 №214-ФЗ, что гарантирует дольщикам их сдачу, поскольку при сложностях у застройщика строительство продолжится из госбюджета. При проектном финансировании строительная отрасль снизит расходы и риски госбюджета, так как в случае невыполнения обязательств застройщиков возьмут на себя банковские организации и страховые компании.
Данная мера позволит сократить расходы на поддержку отрасли.
Поскольку проектное финансирование еще не вступило в силу, то условия взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новостроек не определены.
На иностранных рынках недвижимости при данной схеме банк вкладывает средства в реализацию жилых проектов, которые и выступают обеспечением долговых обязательств, а возврат средств кредитной организации происходит не за счет активов застройщика, а за счет денежных потоков, формируемых новым проектом. Строительная компания в данном случае выступает практически подрядной организацией, так как полный объем средств порционно выдается банком.
Важным аспектом выступит взаимодействие покупателей через ипотечный кредит. По прогнозам ряда аналитиков в ближайшие годы мы увидим рост цен на недвижимое имущество.
Если кредитная процентная ставка останется на том же уровне, то стоимость квартир вырастет в среднем на 10 – 30 %. Стоимость жилья будет напрямую зависеть от процентных ставок, на которых будет кредитоваться население.
Субсидирование и государственные программы поддержки населения дадут ощутимую поддержку населению в переходный период.
Финансовая грамотность населения России все еще находится на относительно низком уровне.
Даже при достаточном количестве денег для последующих инвестиций, граждане просто не знают, куда они могут их вложить. Вложение в новый бизнес или производство имеет значительный риск.
Помимо прочего необходимы значительные человеческие усилия, как временные, так и финансовые перед тем, как появится первая прибыль.
Вложение в ценные бумаги или валюту так же достаточно сложный и непредсказуемый процесс для простого обывателя. Мало кто обращается к профессиональным компаниям, которые занимаются трейдингом. Поэтому многие теряют деньги на таких вкладах. А опыт прошлых лет с такими аферами, как «МММ» сдерживает более взрослые поколения.
Банковские вклады более стабильны, но доход по ним в 2017 год не превышают 8 % годовых. Поэтому наиболее популярным путем инвестиции населения России это вклады в недвижимость.
В период масштабной волны кризиса 2014 года, названной «Черный вторник», население инвестировало свои денежные средства во все товары и услуги, что имели длительную полезность или могли резко подняться в цене. Так рынок недвижимости перенес резкую волну спроса на объекты. Это привело к тому, что спрос был максимально исчерпан.
В 2018 году люди, все так же инвестируют в недвижимость на ранних этапах застройки. При инвестиции в усредненную однокомнатную квартиру средних параметров на рынке Краснодара на раннем этапе, инвестор приобретет ее за 1 800 тыс. рублей со сроком сдачи через 3-4 года.
К моменту сдачи вокруг данного комплекса уже будет готовая инфраструктура и стоимость значительно увеличится, в среднем до 2 500 тыс. руб. Так инвестор получит прирост в 700 тыс. рублей за 4 года, который он бы не смог получить в банке. Это связано с ценностью недвижимости в «сданном» доме.
При переходе к проектному финансированию и продаже уже готовых объектов, выгодность такого пути инвестирования значительно сократится.
Первым этапом перехода от долевого строительства к проектному финансированию стало появление Фонда защиты прав дольщиков, пояснили в Министерстве строительства [2]. Вторым этапом станет вступление в силу с 1 июля 2018 года норм Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.
07.2015 №218-ФЗ, которые подразумевают изменения в законодательство о долевом строительстве. Также на этом этапе планируется создание единой системы контроля за долевым строительством в регионах. На следующем этапе в целом будет оцениваться, как банки станут вести финансирование строительства жилья.
«Если в этой сфере оно себя оправдает, то в перспективе, с учетом грамотной оценки рисков и снижения стоимости кредитных ресурсов, это даст возможность поэтапной замены долевого строительства на проектное финансирование с учетом сохранения доступности жилья», — прокомментировал Михаил Мень[1].
Пакет законопроектов по дополнительному регулированию долевого строительства, которые должны усилить контроль и ответственность застройщиков и органов надзора за ними, находится на рассмотрении в Госдуме.
Поправки разработаны группой депутатов во главе с председателем Госдумы Вячеславом Володиным и вносят изменения в закон о долевом строительстве и Кодекс об административных правонарушениях. До конца 2018 года предполагается рассмотреть возможность изменения нормативных актов Банка России в целях изменения подходов к кредитованию застройщиков.
Кроме этого, планируется разработать механизм гарантирования, предусматривающий предоставление поручительства или выдачу независимой гарантии единым институтом развития в жилищной сфере[5].
Дом.РФ: доступность проектного финансирования в России не зависит от размера застройщика
МОСКВА, 5 декабря. /ТАСС/. Более 20% жилья возводится в России с применением счетов эскроу, при этом все девелоперы вне зависимости от площади строящегося жилья имеют равный доступ к проектному финансированию. Об этом говорится в исследовании аналитического центра Дом.РФ «Обзор рынка многоквартирного жилищного строительства Российской Федерации».
Ранее малые региональные застройщики высказывали опасения об отказах в банках в предоставлении проектного финансирования, в частности, из-за небольшого объема кредитования.
«Не выявлено зависимости между доступностью проектного финансирования с использованием счетов эскроу и размером (площадью строящегося жилья) застройщика. Уровень проникновения [механизма счетов эскроу] в сегменте крупных, средних и малых застройщиков составляет 21-25%», — говорится в исследовании.
Так, у восьми крупных девелоперов доля строящегося жилья с привлечением проектного финансирования составляет 24,6%, в группе средних строительных компаний — 23% (490 компаний), среди малых застройщиков — 21,5% (2 тыс. компаний). Доля проектов с использованием счетов эскроу у двух системообразующих застройщиков (ПИК и ЛСР) составляет 11,8%. Этот статус дает компаниям льготные условия при переходе на счета эскроу.
Статистика по регионам
Кроме того, анализ не выявил зависимости между размером населенного пункта и уровнем использования счетов эскроу. В крупных и малых городах и других населенных пунктах уровень сопоставим и составляет 20-23%. Всего, согласно исследованию, на 1 декабря в России велось долевое строительство 113,1 кв. м жилья. С использованием счетов эскроу возводится 21,5% жилья (24,3 млн кв. м).
Лидерами по объему строительства жилья являются Москва (16,4 млн кв. м), Санкт-Петербург (13,6 млн кв. м) и Московская область (12,3 млн кв. м). При этом в четырех регионах — Еврейской автономной области, Карачаево-Черкесии, Магаданской области и Чукотском автономном округе — долевое строительство жилья не ведется.
Как подсчитали в аналитическом центре ДОМ.РФ, десять крупнейших застройщиков возводят 22,2 млн кв. м жилья, или 20% от общего объема строительства. К таким девелоперам, в частности, относятся ГК «ПИК» (7,4 млн кв. м), Группа ЛСР (3,6 млн кв. м), SetlGroup (2,9 млн кв. м), Ingrad (1,5 млн кв. м), ЦДС (1,4 млн кв. м).
Кредитование застройщиков
Согласно исследованию, из 24,3 млн кв. м жилья, которое строится по счетам эскроу, на проекты площадью 13,9 млн кв. м кредиты выдал Сбербанк, на 3,2 млн кв. м — ВТБ и на 2,6 млн кв. м — Банк ДОМ.РФ.
Генеральный директор Института развития строительной отрасли Кирилл Холопик, комментируя исследование аналитического центра ДОМ.РФ, отметил, что строительная отрасль поначалу отнеслась к введению проектного финансирования с настороженностью, но на сегодняшний день можно уверенно утверждать, что переход на новую модель финансирования успешно состоялся.
«Что важно, всем застройщикам обеспечен равный доступ к проектному финансированию Второй ключевой аспект — утверждения о том, что в небольших городах банки отказываются кредитовать стройку, не находят статистического подтверждения.
Из моментов, которые стоит держать на контроле, — количество банков, участвующих в кредитовании застройщиков. На сегодня это 24 банка, но 80% приходятся на трех игроков — «гиганты» Сбербанк и ВТБ и созданный в этом году отраслевой Банк ДОМ.
РФ», — сказал ТАСС эксперт.
По мнению директора Центра стратегий и программ Института статистических исследований и экономики знаний ВШЭ Павла Рудника, с помощью проектного финансирования правительству России удалось выбрать оптимальное решение для защиты прав граждан, приобретающих квартиры, и комфортных условий для девелоперов. «Региональные застройщики, которые в основном как раз некрупные, будут в равных условиях с крупными застройщиками, не будет каких-либо преференций или заведомо более выгодных условий», — отметил собеседник агентства.
Промежуточные итоги перехода на проектное финансирование с использованием счетов эскроу внушают оптимизм, считает президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. По ее словам, большой задел начатых проектов по жилищному строительству говорит о том, что в следующем году вряд ли можно ожидать существенного падения объемов ввода жилья.
«У застройщиков существовало опасение, что будет сложно получить достаточное проектное финансирование, чтобы достроить объекты. Но по данным исследования мы видим, что в проектах примерно на 25 млн кв. м застройщики рассчитывают на привлечение проектного финансирования.
Объем такого финансирования должен составить около 1 трлн рублей. По данным Банка России, на конец октября предоставлено кредитов более чем на 640 млрд рублей. То есть до конца года необходимо дать еще порядка 360 млрд рублей, что вполне реализуемо», — сказала ТАСС Косарева.
О переходе на проектное финансирование
С 1 июля 2019 года российские застройщики лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую.
Средства граждан, вложенные в приобретение жилья, будут храниться на банковских счетах эскроу, строительство при этом будет вестись за счет банковских кредитов.
Воспользоваться деньгами дольщиков застройщики смогут только после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности на первую квартиру.
В новость были внесены изменения (13:07 мск) — добавлены подробности по тексту.
Олег Шишкин: «Основная сложность для застройщиков – отсутствие опыта работы с банками»
– Насколько активно в банк поступают запросы на проектное финансирование? Сколько одобрено заявок? Были ли отказы? Если да, по каким причинам?
– Для нас работа с застройщиками является одним из приоритетных направлений. Мы ставим перед собой амбициозную задачу стать одним из ключевых банков для девелоперов, работающих в сфере жилищного строительства.
Мы активно работаем в сфере финансирования строительных проектов в рамках нового законодательства как в Москве и Санкт-Петербурге, так и в регионах. Так, уже реализуются проекты с нашим участием в Красноярске, Белгороде и Казани. Среди наших партнеров есть и федеральные, и региональные компании, и принципы нашей работы с застройщиками едины для всех.
Среди одобренных заявок основную долю занимает комплексная застройка в городах-миллионниках.
Проекты в Мос-кве и Санкт-Петербурге характеризуются более высокой рентабельностью и, соответственно, высокой устойчивостью к снижению цен или темпов продаж, таким образом, они чаще соответствуют требованиям банка к экономической эффективности и риск-метрикам проектов.
Отказов как таковых обычно не бывает, они возможны лишь в исключительных случаях, например, если есть какие-то исторические проблемы с бенефициаром или документацией. Если проект не соответствует требованиям к риск-метрикам и экономической эффективности, мы сообщаем клиенту требования, при выполнении которых мы будем готовы профинансировать такой проект.
Кредитный лимит банка по одобренным заявкам в рамках нового законодательства измеряется десятками миллиардов рублей.
– В чем, в целом, основные сложности застройщиков при оформлении заявки и получении проектного финансирования?
– Основная сложность для застройщиков при работе с эскроу – это отсутствие опыта взаимодействия с банками.
Однако эта проблема характерна в большей степени для небольших компаний, реализующих не более трех проектов одновременно.
До принятия изменений в 214-ФЗ в основном только крупные холдинги пользовались банковскими кредитами, остальные застройщики финансировали проекты, используя только средства дольщиков.
С другой стороны, необходимо отметить, что проектное финансирование – это весьма непростой банковский продукт со множеством специфических нюансов. Сложность в его реализации обнаруживается и со стороны банков.
Номинально с эскроу-счетами в России на сегодняшний день имеют право работать 96 банков. Однако фактически с застройщиками работает значительно меньшее их число ввиду того, что помимо финансовой экспертизы необходимо также наличие экспертизы в области инжиниринга и оценки.
– Каковы принципиальные установки банка, которым должен соответствовать проект, чтобы получить кредит?
– Основными критериями одобрения заявок застройщиков на предоставление проектного финансирования являются экономическая эффективность и финансовая устойчивость рассматриваемых проектов.
При рассмотрении кредитной заявки банк не только анализирует финансовую отчетность заемщика, но и оценивает экономическую эффективность непосредственно самого проекта, включая анализ себестоимости, сроков строительства, цен и темпов продаж.
На основании этого комплексного анализа и принимается решение о финансировании. В дальнейшем в процессе строительства эксперты банка оценивают фактическую реализацию проекта: строительную готовность, соответствие строящегося объекта заявленным на старте и согласованным характеристикам.
При выполнении застройщиком всех этих обязательств финансирование предоставляется в соответствии с утвержденным заранее графиком. Таким образом, банк в некотором смысле выполняет и финансовую, и надзорную функцию.
Если же говорить о специальных продуктах, то мы структурируем их отдельно под потребности каждого клиента с учетом специфики того или иного проекта.
Например, мы готовы снизить объем собственного участия девелопера ниже 15% при условии, что проект может выдержать снижение цен и темпов продаж более чем на 15%.
Кроме этого, мы рассматриваем варианты финансирования приобретения новых площадок через выдачу кредита под будущую прибыль одного или нескольких уже реализующихся проектов.
Также мы предоставляем совместный с розничным блоком банка «гибридный» продукт, существенно снижающий процентную ставку по ипотеке покупателя во время строительства дома за счет поступления денежных средств на эскроу-счета. Естественно, обязательным условием данного продукта является наличие ипотеки дольщика в нашем банке. Условия по такому ипотечному продукту для заемщика, как правило, значительно более привлекательны, чем среднерыночные.
– Делает ли банк рекомендации застройщикам по маркетинговой политике, рыночному позиционированию объекта и т. п.?
– В большинстве случаев застройщики, являющиеся партнерами банка, обладают широкой рыночной экспертизой, и им удается успешно позиционировать свои объекты на рынке, поддерживая таким образом стабильные темпы продаж.
Вместе с этим в процессе анализа кредитной заявки девелоперы получают от банка экспертную оценку экономической эффективности и финансовой устойчивости проекта.
Наша добавленная стоимость как финансового партнера заключается в том числе и в предоставлении клиенту-застройщику стороннего мнения – second opinion – по реализуемому проекту, в том числе по вопросам позиционирования и маркетингового продвижения строящегося объекта.
– Застройщики часто говорят, что власти требуют от них строительства социальных объектов, дорог, озеленения и пр., и все эти расходы сложно «укладываются» в требования банков по проектному кредитованию. Как Вы считаете, насколько актуальна эта проблема?
– Требования по строительству социальных объектов, а также по взятию на себя прочих обременений, являются нормальной и широко распространенной практикой в жилом девелопменте. Таким образом, важно просто корректно учесть затраты на эти статьи в бюджете проекта, который застройщик составляет для себя и предоставляет в банк.
Со стороны банка уже сложилась достаточно обширная практика по оценке и анализу корректности расходов на такие объекты, поэтому никаких проблем в связи с этим, как правило, не возникает.
– Ставка по кредиту у всех банков «плавает» в зависимости от объема средств на эскроу-счетах. По Вашей оценке, если брать усредненно, какова будет средневзвешенная ставка за весь период реализации проекта?
– Основной страх девелоперов перед новой схемой заключается в возможности критического удорожания проекта за счет увеличенных процентов по кредиту. Строго говоря, это не так.
Стоимость банковского кредита зависит от фактических продаж площадей в объекте строительства: чем быстрее застройщик строит и продает квартиры, тем дешевле обходится ему проектное финансирование.
В формуле расчета ставки по кредиту есть зависимость от суммы, задепонированной покупателями на эскроу-счетах в каждый момент времени, и соотношения этой величины с суммой задолженности по кредиту.
Поэтому при базовой ставке в 11% годовых средневзвешенная, с учетом обычной практики реализации проектов строительства жилья, составляет 6-7% годовых. При этом существуют ситуации, когда мы можем снизить ставку по кредиту до уровня 0,01% годовых. Это происходит, когда средства на эскроу-счетах существенно превышают сумму задолженности по кредиту.
– Началась ли работа с эскроу-счетами для граждан? Возникают ли какие-то проблемы в этой сфере?
– Покупатели квартир уже активно открывают эскроу-счета в отделениях банка «Открытие». У нас уже есть довольно широкий позитивный опыт реализации продаж через эскроу как в Москве, так и в регионах.
Важно подчеркнуть, что переход на продажи новых объектов строительства через эскроу-счета не усложняет процесс для покупателя. В нашем банке открыть счет эскроу не сложнее, чем простой расчетный счет: дольщику достаточно иметь с собой только паспорт и подписанный договор долевого участия.
Процесс выглядит следующим образом: сначала клиент посещает офис застройщика, где после выбора квартиры и определения коммерческих условий заключает договор долевого участия.
Затем он посещает отделение банка, открывает счет эскроу и пополняет его на соответствующую сумму (как с ипотекой, так и без нее).
Переход отрасли на новую схему финансирования ускоряется с каждым днем. Мы ожидаем, что в Москве и Санкт-Петербурге уже к середине следующего года доля новых сделок с использованием эскроу-счетов достигнет 85%.