Без кредитов покупают больше 1-комнатных, а в ипотеку — 2-комнатных квартир

• Купить квартиру без денег — реально ли это ?
• Обзор вариантов, как купить квартиру без ипотеки ?
• Как накопить на квартиру без ипотеки ?
• Советы, как накопить на квартиру с маленькой зарплатой ?

Вопросом, как купить квартиру без ипотеки, задаются люди, которые не хотят на долгие годы влезать в кабалу ипотечного кредита и переплачивать большую сумму банку. О различных способах приобретения жилья без ипотеки вы узнаете из статьи.

, как взять ипотеку без подтверждения дохода.

Купить квартиру без денег — реально ли это ?

Покупку квартиры с помощью ипотеки можно считать одной из тенденций нашего времени. Многие уверены, что оформление ипотечного кредита — единственный способ приобретения собственного жилья. Но как правило, это не так.

Если у вас есть от 1,5 до 10 миллионов рублей или эквивалент этой суммы в валюте, то ипотека ни к чему — находите подходящий вариант, оформляете сделку и можете переезжать в собственную квартиру.

Но что делать, если таких денег нет, а жилье нужно? Конечно, можно пойти в банк за ипотекой, как это делает подавляющее большинство людей. Но нужно учесть, что квартира остается в залоге у банка, пока вы полностью не выплатите ипотечный кредит. Вы ограничены в правах собственности, и в случае неуплаты кредита банк может отобрать квартиру. Это первый серьезный момент.

Второй существенный минус — это та сумма, которую вы отдадите банку в виде процентов по кредиту. Давайте посчитаем.

Пусть стоимость приобретаемой квартиры — 5,5 миллионов рублей.
Первоначальный взнос — от 10% стоимости квартиры, в нашем случае от 550 тысяч рублей. Например, вы вносите 1 миллион. рублей. На 4,5 миллиона рублей оформляем ипотеку. Для расчетов воспользуемся ипотечным калькулятором Сбербанка.

• При оформлении ипотечного кредита на 15 лет:
• 
• За 15 лет банку будет выплачено 9206460 рублей — сумма, превышающая взятую в кредит больше чем в 2 раза.
• При оформлении ипотечного кредита сроком на 20 лет получается:
• 
• За 20 лет банку будет выплачено 11147760 рублей — сумма, превышающая взятую в кредит почти в 3 раза.
• Получаем:

• чем меньше срок кредитования, тем больше ежемесячный платеж по кредиту;
• чем больше срок, тем больше переплата в виде процентов.

Если откладывать указанные суммы ежемесячных платежей, то накопить 4,5 миллиона можно за 7-8 лет.

Если при этом пользоваться предложениями банков по размещению вкладов под повышенные проценты, накопить требуемую сумму можно и быстрее. И миллион, который ушел бы на первоначальный взнос, останется у вас.

Правда, здесь тоже есть существенный минус: в ипотечную квартиру можно сразу заселиться, а в случае накопления денег вам нужно где-то жить.

Обзор вариантов, как купить квартиру без ипотеки ?

Анализируя минусы ипотечного кредита, мы получили первый способ покупки квартиры — накопление. Откладывая ежемесячно 45-55 тысяч рублей и используя банковские депозиты, за 5-7 лет можно накопить 3-5 миллионов рублей.

Если вы вовремя задумаетесь о покупке квартиры (например, когда еще нет детей и ваше финансовое положение достаточно устойчиво), то сможете приобрести жилье, не влезая в долгосрочную ипотечную зависимость от банка.

Если у вас есть обеспеченные друзья или родственники, можно попробовать занять деньги на покупку квартиры. В этом случае жилье появится у вас раньше, чем вы сможете накопить нужную сумму. Причем приобретенная недвижимость может стать в этом хорошим подспорьем для возврата долга, если использовать ее под сдачу.

Если у вас есть деньги, но немного не хватает, можно дополнить эту сумму средствами потребительского кредита. Плюс в том, что в этом случае приобретенное жилье будет принадлежать вам, а не банку. А долги и кредит будете постепенно выплачивать. Правда, процент по потребительскому кредиту обычно выше, чем по ипотеке.

• Государственные субсидии и/или материнский капитал.

Не стоит сбрасывать со счетов и действующие государственные программы жилищного субсидирования, в том числе беспроцентная ипотека.

Такие программы доступны определенным категориям граждан РФ — молодым, многодетным, малообеспеченным семьям, ученым, военным и пр. В этом случае сумма, требуемая на приобретение жилья, снижается в несколько раз.

Кроме того, на приобретение жилья можно использовать материнский капитал. В некоторых регионах эта сумма может стать значительной частью стоимости жилья.

• Рассрочка от застройщика.

Договор заключается непосредственно с застройщиком на этапе строительства жилья. Вы вносите первоначальный взнос в размере 20-30% стоимости квартиры, остальную сумму выплачиваете в рассрочку, пока не завершится строительство дома.

• Рента или пожизненное содержание.

С пожилыми людьми, имеющими жилплощадь и нуждающимися в поддержке и/или уходе, заключается договор ренты или договор пожизненного содержания.

Первый предполагает, что вы ежемесячно выплачиваете собственнику жилья не менее двух минимальных размеров оплаты труда (МРОТ). Второй — пожизненный уход за владельцем недвижимости. Такие договора выгодны обеим сторонам.

Но в случае возникновения конфликтной ситуации договор может быть досрочно расторгнут через суд.

Может быть использована для улучшения и/или увеличения имеющейся жилплощади. По сути это обмен с доплатой. Но поскольку сейчас квартиры находятся в собственности, то в ходе сделки будут заключаться синхронные договоры купли-продажи. Величина доплаты зависит от многих факторов: например, от региона расположения жилья, от места нахождения квартир в населенном пункте и т. д.

• Долгосрочная аренда с последующим выкупом.

Квартиру покупает, например, организация, а вы заключаете с ней договор по аренде с выкупом. Срок аренды может быть более 10 лет.

По условиям договора недвижимость переходит в собственность покупателя после внесения им полной стоимости квартиры за установленный период.

Покупатель вносит платеж, который включает сумму в счет покупки недвижимости и ежемесячную арендную плату за пользование ей. Получается, что вы одновременно и покупаете, и арендуете жилье.

Есть довольно много способов купить квартиру без ипотеки. Чтобы определить, какой подойдет именно вам, нужно как следует проанализировать свои возможности, в частности финансовое положение.

про социальную ипотеку.

Как накопить на квартиру без ипотеки ?

Итак, купить квартиру без ипотеки вполне возможно. Но большинство способов предполагает наличие у вас достаточно большой денежной суммы. Возникает вопрос, как ее накопить.

Вот основные шаги, которые для этого следует предпринять:

1. Взять бумагу и ручку и/или воспользоваться программой Excel и проанализировать все свои (или семейные) доходы и расходы. Необходимо понять размер и источники денежных поступлений в семейный бюджет, а также основные статьи расходов.
2. Некоторое время понаблюдайте за своими повседневными расходами, фиксируя все траты в блокноте или в мобильном приложении.
3. Продумать, как можно увеличить доход (подработка, фриланс, переход на другую работу) или снизить расходы (закрыть небольшие кредиты, пересмотреть траты).
4. Продумайте схему, как копить деньги. Она будет зависеть от периодичности денежных поступлений в ваш бюджет. Не обязательно откладывать деньги большими суммами, главное — делать это регулярно.
5. Избавьте себя от искушений потратить накопленную сумму не по назначению. Для этого лучше всего ограничить доступ к этим средствам.

Самые распространенные способы:

• открыть в банке пополняемый вклад без возможности снять деньги;
• переводить отложенные деньги в иностранную валюту.

Советы, как накопить на квартиру с маленькой зарплатой ?

1. Если у вас небольшая зарплата, следует в первую очередь внимательно изучить государственные программы жилищного субсидирования. Возможно, вы подойдете под какую-либо категорию льготников. Это означает, что на приобретение жилья потребуется гораздо меньшая сумма.
2. Изучите рынок недвижимости в регионе: в каких районах строится новое жилье, какой уровень цен.
3. Определиться с приобретаемой недвижимостью и ее ценой. На этом этапе нужно поставить себе конкретную цель, к которой вы будете стремиться.
4. Тщательно анализируйте свои расходы, выявляйте способы экономии. Цель — избавиться от ненужных трат. Кстати, это отличный повод избавиться от вредных привычек, таких как, например, курение и употребление алкоголя. Прибавится как здоровье, так и сумма накоплений.
5. Начинайте откладывать деньги — от 10 до 40% от доходов. Делать это нужно ежемесячно, без пропусков. Такая схема очень дисциплинирует и позволит быстрее накопить требуемую сумму.
6. Определите, где и как хранить отложенную сумму. Выбирите банк, откройте счет с возможностью пополнения, но с ограничениями снятия с него денежных средств. Это делается для того, чтобы не было соблазна истратить накопленную сумму не по назначению.
7. Изучите возможности увеличения доходов. Можно попробовать найти удаленные варианты заработка. Это не помешает основной работе и будет хорошим подспорьем в накоплении.
8. Когда накопится достаточная сумма, покупайте первое доступное жилье. Это может быть и комната в коммуналке, и небольшая студия, и малогабаритная квартира. Если вам уже есть где жить, некоторое время приобретенное жилье можно сдавать.
9. Изучите способы вложения денежных средств с целью увеличения доходов. Это может быть инвестирование, покупка драгоценных металлов, ценных бумаг, акций отечественных и зарубежных компаний. Главное — не рисковать напрасно.
10. При дальнейшем накоплении продайте ранее приобретенное жилье и купите новое большей площади или в более престижном районе. Такую операцию можно провернуть несколько раз, постепенно приближаясь к намеченной цели.

Многие люди мечтают о собственной квартире. Даже если сейчас вам есть где жить, недвижимость никогда не будет лишней. Это актив, который с годами растет в цене и позволяет получать ежемесячный доход за счет аренды. Чем раньше вы задумаетесь о приобретении жилья, тем больше времени и возможностей будет на то, чтобы накопить нужную сумму и купить квартиру без ипотеки.

, как продать квартиру в ипотеке.

Почему не стоит сразу брать двушку в ипотеку? Экономия на миллионы

Я недавно продал свою двухкомнатную квартиру двоим ипотечникам.

Ребята купили ее без первоначального взноса, т.е. взяли всю сумму в банке. 2 800 000 рублей на 20 лет под 9,1 %. Почему они это сделали я не знаю, но можно считать это финансовым самоубийством.

Давайте посчитаем вместе.

Ежемесячный платеж по ипотеке составит 25 372 рубля, переплата за 20 лет 3 289 445 рублей. Если вычесть влияние инфляции 4 % в год, то 1 514 523 рубля переплаты.

Какая альтернатива?

По моему мнению, им стоило сначала купить однокомнатную квартиру, а затем уже расширяться и вот почему.

Купить однокомнатную квартиру в хорошем состоянии они сейчас могут за 1 900 000. Взяв кредит под тот же процент 9,1 % они могли бы его выплатить за 9 лет при платеже 25 832 рубля, а переплата бы составила 889 892 рубля или 641 959 рублей за вычетом инфляции. Запомним эту сумму. Она пригодится ниже.

Для покупки двушки им бы потребовался новый ипотечный кредит. Первоначальный взнос у них уже есть и нужно взять в кредит разницу между ценой двушки и однушки. Для удобства приведем цены недвижимости обратно к текущему уровню. Они бы продали однушку за 1 900 000 и взяли двушку за 2 800 000. Т.е. нужно взять в ипотеку 900 000 рублей.

Сумма платежа за 9 лет с учетом инфляции снизилась до 20 596 текущей стоимости денег. При таком платеже они бы выплатили вторую ипотеку за 5 лет. Переплата за этот кредит составила бы 218 110 рублей или 185 251 рубль за вычетом инфляции.

Какова же итоговая разница?

Итак, переплата за два кредита составляет 641 959 и 185 251, суммарно 827 210 рублей. Важно учесть, что владельцами двухкомнатной квартиры ребята могли бы стать уже на 14 году а не на 20 как в первой схеме покупки квартиры.

Разница между первой схемой и второй составляет 687 312 рублей сегодняшних денег и 6 лет работы на банки.

Потери при покупке двушки могут составить и больше миллиона. А если сразу брать трешку? Несколько миллионов?

Сводная таблица по трем кредитам приведена ниже.

Надеюсь, я наглядно показал, что не стоит сразу покупать двушку, если у Вас нет большей части суммы на ее покупку.

Ставьте лайк и подписывайтесь на канал. Будем вместе искать финансовую выгоду.

Ставка — выше, лимит — меньше, родителям — больше льгот

Екатерина Мирошкина

экономист

1 июля должна закончиться программа льготной ипотеки на покупку новостроек — та, что не зависит от наличия детей и пока выдается под 6,5% с господдержкой.

Президент объявил, что эту программу все-таки продлят еще на год, но на других условиях: ставка вырастет до 7%, а максимальная сумма кредита составит 3 000 000 Р во всех регионах.

Изменения коснутся льготной программы, для которой нужно только гражданство РФ. Семейное положение, наличие детей, регион покупки квартиры не имеют значения.

Узнайте, как не потерять миллионы из-за ошибки при покупке жилья и сэкономить на риелторе Изучить программу

Сейчас кредит можно взять под 6,5%. Повышение выглядит незначительным: для кредита в размере 3 млн рублей переплата за 20 лет вырастет на 214 тысяч, а ежемесячный платеж окажется на тысячу рублей больше.

До 1 июля 2021 года она зависит от региона:

• 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей;
• 6 млн рублей для других регионов.

Первоначальный взнос — от 15%. При минимальном взносе в регионе можно купить квартиру за 7,05 млн рублей. Столько стоит трехкомнатная квартира в хорошем районе. При этом достаточно иметь немногим более миллиона рублей накоплений. Это сейчас.

С 1 июля в кредит под 7% можно будет взять максимум 3 000 000 Р. Это значит, что для покупки такой же трешки в региональном центре придется заплатить около 4 млн своими деньгами.

При минимальном взносе по карману окажется только однокомнатная квартира в хорошей новостройке за 3,5 млн рублей. Или жилье побольше, но не в самом комфортном районе.

Рассчитывать нужно минимум на 20% первоначального взноса: так выше шансы, что банк не посчитает кредит рискованным и одобрит заявку.

Кроме той льготной программы, что не зависит от семейного положения, есть другая — тоже на новостройки, но только при наличии детей.

Пока она доступна только семьям как минимум с двумя детьми, если хотя бы один родился начиная с 2018 года. С июля 2021 года эту программу, по словам президента, планируют улучшить.

Ипотеку под 6% и даже дешевле смогут брать семьи с одним ребенком. Сейчас так можно, только если у ребенка инвалидность.

Это те заемщики, кому раньше была доступна только льготная ипотека под 6,5%. Они смогут брать кредит с учетом прежних лимитов — 6 или 12 млн рублей в зависимости от региона, тоже на новостройки и при этом даже для рефинансирования. Хотя для обычной льготной ипотеки оно недоступно.

Такие изменения — отличная новость для семей, где уже есть или планируется ребенок. Их не коснется повышение ставки и снижение максимальной суммы кредита. Они просто будут участвовать в другой программе — и платить даже меньше, чем планировали. А те семьи, что взяли кредит под 6,5%, смогут его рефинансировать под 6%. Но пока это только анонс, нужно ждать нормативных документов.

Когда год назад в России вводили эту программу, предполагалось, что она поддержит застройщиков и подрядчиков и позволит россиянам улучшить жилищные условия за счет беспрецедентно доступной для нашей страны ипотеки.

Застройщиков программа и правда поддержала. Объемы сданного жилья выросли в полтора раза, спрос на новостройки взлетел — а вместе с ним и цены. В некоторых регионах стоимость квадратного метра увеличилась на 15—18%, а в среднем новостройки подорожали на 12%. Экономия на ставке досталась застройщикам и банкам.

Допустим, квартира стоила 3 500 000 Р. Взнос — 1 000 000 Р, ставка — 7,7%. Переплата за 15 лет — 1,7 млн рублей. Платеж — 23 000 Р в месяц.

Ставка снижена до 6,5%. Но сопоставимая квартира стоит теперь 4 100 000 Р. При таком же взносе и сроке переплата составит 1,7 млн рублей. Платеж — 27 000 Р в месяц. Банк получил субсидию, застройщик — больше прибыли. Заемщик не получил ничего.

Квартиры на начальном этапе строительства зачастую сравнимы с ценой вторичного жилья в соседнем доме — только с хорошим ремонтом и даже мебелью. А разница в ставках — 1,5%.

На резкий рост цен уже обращал внимание президент. Но и после его требования разобраться ничего не изменилось. Поэтому сдерживать удорожание и спрос теперь будет обновленная программа.

Спрос. После 1 июля ажиотажный спрос на новостройки однозначно уменьшится. Их перестанут покупать инвесторы, станет меньше сделок с дорогими квартирами. Спросом в рамках этой программы будут пользоваться однокомнатные квартиры и студии — но и для их покупки нужно иметь первоначальный взнос, желательно более 15%.

Это немного сдержит рост цен. Но рассчитывать, что они не будут расти или даже пойдут вниз, вряд ли стоит. Большие квартиры покупают семьи с детьми — а для них обещали улучшить условия семейной ипотеки. Так что часть заемщиков из одной программы просто попадут в другую. А застройщики по-прежнему найдут, кому продавать двушки и трешки.

Что выгоднее ипотека или кредит на покупку жилья

Лизинг или кредит что выгоднее

В данной статье будут рассмотрены наиболее удобные варианты оформления покупки через лизинг или автокредит.

Коллекторы по чужому кредиту

Поступают звонки коллекторов по чужому долгу, я не знаю человека, которого они ищут, но все равно звонят. Что делать и куда жаловаться? Мария.

Кредит на покупку бизнеса

Рассказываем, как получить кредит на покупку или развитие бизнеса и какие банки предоставляют услугу.

Банк продал долг коллекторам

Когда долг просрочен банк может передать его коллекторам, правомерно ли это со стороны банка.

Сколько кредитов можно взять

Все больше людей берут кредиты в финансовых организациях. Сколько кредитов можно взять в одни руки? Подробные ответы в материале.

Кредит рефинансирование с большой нагрузкой

Здравствуйте! Я подавала заявку на рефинансирование в несколько банков. Но мне везде отказывают из-за высокой кредитной нагрузки. Подскажите, куда еще мне можно обратиться?

Сколько действует справка 2 ндфл

Справка 2-НДФЛ для каждого работающего человека — это способ подтвердить свой доход. Образец документа единый и не зависит от отрасли и сферы деятельности компании.

Дадут ли поручителю кредит

Расскажем, может ли поручитель взять кредит для себя и одобрит ли банк кредит, если вы являетесь поручителем.

Документы для онлайн займа

Разберем, какие документы необходимы для получения микрозайма, в каких случаях и на что влияют предоставленные бумаги.

Справка о доходах ИП

Индивидуальные предприниматели, так же как и обычные люди оказываются в ситуации, когда нужно подтвердить свои доходы. Как это сделать, и какие справки необходимо предоставить.

Как пожаловаться на Ренессанс Кредит

Почти каждый клиент Ренессанс Кредит рано или поздно сталкивался с спорной ситуацией. В каких случаях и как можно подать жалобу на банк?

Как пожаловаться на Хоум Кредит

Почти каждый клиент Хоум Кредит рано или поздно сталкивался с спорной ситуацией. В каких случаях и как можно подать жалобу на банк?

Кредит под франшизу в 2021 году, условия 5 банков и необходимые документы для покупки франшизы в кредит

Хочу купить франшизу и начать малый бизнес с нуля. В какой банк обратиться и как правильно оформить кредит на покупку франшизы? И вообще, стоит ли брать кредит на открытие бизнеса по франшизе на старте? Матвей.

Объединить кредиты в один

Не всегда удобно платить несколько кредитов одновременно. Разберем плюсы и минусы объединения всех кредитов в один.

Что будет, если не отдавать микрозайм

Когда заемщики имеют право не выплачивать долг? Что будет предпринимать кредитор, если должник не выполняет взятые на себя обязательства? Предлагаем разобраться.

Что лучше кредит или кредитная карта в {this_year} году

Предлагаем разобраться в отличиях кредитной карты от кредита наличными и потребительского кредита, а также выяснить, что выгоднее.

Две квартиры в ипотеку в одни руки

Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

Содержание:

Некоторые клиенты берут кредиты на покупку двух квартир. С помощью двух займов на покупку квартир можно решить жилищную проблему детей и родителей, а также выгодно вложить свои накопления. Как взять две ипотеки одновременно? Нужно доказать банку свою состоятельность. Что ждет человека, выбравшего этот путь, расскажем далее. 

Требования банка к клиенту

При рассмотрении заявки на жилищный кредит банковский специалист в первую очередь проверяет наличие постоянного и достаточного дохода у будущего ипотечника. Один человек может взять любое количество кредитов — это не противоречит российскому законодательству. Если зарплата позволяет, то можно взять ипотеку на две квартиры. 

Есть ситуации, когда доход у человека есть, но одобрение второго займа получить сложнее: 

• нет официального работодателя; 
• заработок на деятельности собственного ИП; 
• иностранное гражданство; 
• плохая кредитная история. 

Чтобы банк согласился выдать два ипотечных займа при наличии стоп-факторов, требуется индивидуальный подход. Универсального способа убедить кредитора не существует. Две ипотеки — два банка? 

Если у вас уже есть одобренная ипотека, обратитесь к первичному кредитору за вторым займом. Общение с уже знакомым банком выгодно для клиента: 

• лояльность при рассмотрении новой заявки; 
• клиент комфортнее чувствует себя при обращении в знакомую организацию; 
• бонусы в виде специальных условий кредитования. 

Есть ситуации, когда клиент вынужден обратиться в другой банк за жилищным кредитом: 

• заемщик планирует участвовать в программе кредитования с господдержкой, первичный кредитор не работает по выбранной госпрограмме; 
• заемщик собирается покупать квартиру в другом городе, у первичного кредитора нет филиала в нужном регионе России. 

Тогда нужно выбирать другой банк, собирать полный пакет документов и заново проходить все этапы получения ипотеки. По данным Росстата, более половины ипотечных кредитов россияне получили в Сбербанке.

В 2017 и 2018 году банк снизил минимальный порог первоначального взноса до 15% и предложил клиентам выгодные ставки. Поэтому многие не раздумывают, куда идти за кредитом. Однако за счет повышения конкуренции коммерческие банки более лояльны к новым клиентам.

Поэтому не спешите, сравните несколько кредитных предложений от разных кредиторов. 

Как гарантированно взять две квартиры в ипотеку одновременно 

Чтобы получить две ипотеки одновременно, вы должны иметь следующие козыри в рукаве: 

• Созаемщика с высокой официальной зарплатой. Идеальный созаемщик — муж или жена 
• Высокий первоначальный взнос от 40% 
• Образцовую кредитную историю без просрочек и штрафов
• Готовность оплатить комплексную страховку. Это дополнительно увеличит общую стоимость займа, но поможет добиться поставленной цели. 

Оформлять две ипотеки одновременно сложно. Две квартиры — это 2 продавца, 2 пакета документов по недвижимости для банка, необходимость решать в 2 раза больше организационных вопросов.

Не хотите тратить на это свое время и силы? Ипотечный брокер «Ипотека Live» избавит вас от бумажной волокиты и необходимости сидеть в очереди к кредитному менеджеру.

 Все банки России в нашей базе, гарантия одобрения заявки и максимальная экономия на процентах — вот преимущества работы с «Ипотека Live». 

Занижение стоимости квартиры при ипотеке

Занижение цены на недвижимость. Что это?

О занижении стоимости квартиры при ипотеке говорят в тех случаях, когда в договоре купли-продажи указывается цена, которая заведомо ниже ее реальной рыночной стоимости.

Например, рыночная стоимость ипотечной квартиры – 3 млн. рублей, а по договору она продается за 950 тыс. рублей.

При этом фактически продавец получает от покупателя реальную сумму сделки, а заниженная остается только в документах.

Зачем занижают стоимость квартиры при ипотеке?

Занижение цены на приобретаемую недвижимость выгодно в первую очередь тем, кто продает квартиру на вторичном рынке. Причина – в особенностях налогообложения.

Налоговое законодательство РФ предусматривает уплату НДФЛ в размере 13% от стоимости квартиры свыше 1 млн. рублей, проданной  в течение 3-х или 5-ти лет (в зависимости от оснований) с момента ее приобретения. Например, при продаже квартиры стоимостью 2,5 млн. рублей необходимо заплатить налог на разницу с суммы 2,5 млн. – 1 млн. = 1,5 млн. руб. х 13%.

С 2020 года вступили изменения в Налоговый кодекс, которые расширили перечень обстоятельств, по которым срок владения недвижимым имуществом для применения льготы по уплате НДФЛ составляет 3 года.

  Помимо недвижимости, полученной в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и/или близкого родственника, в порядке приватизации или по договору ренты, добавилась собственность  в виде единственного жилья налогоплательщика.

Последствия и риски занижения стоимости квартиры при ипотеке

На сегодняшний день ни в одном законе не предусмотрена ответственность за занижение цены продаваемой недвижимости. По сути, все риски — только финансовые и только покупателя. В чем риск?

Все просто. Если впоследствии суд признает сделку недействительной по разным причинам, то все придется вернуть в то состояние, в котором стороны находились до подписания оспоренного договора купли-продажи. То есть квартира вернется к продавцу, а деньги к покупателю.

Только вот квартира вернется целиком (от нее ведь не отрежешь кусочек и не заберешь с собой), а деньги вернутся только те, которые прописаны в договоре и никак иначе.

Конечно, такие случаи редки, но в практике случаются, а доказать факт занижения стоимости продажи, чтобы получить разницу между реальной и заниженной стоимостью жилья, в подавляющем большинстве случаев не представляется возможным.

Помочь в таком случае может страховка. Сейчас очень распространена такая страховая услуга как страхование риска утраты права собственности.

Кроме того, с 2020 года стало сложнее избежать налогообложения при помощи занижения стоимости квартиры в договоре купли-продажи.

В рамках борьбы государства с так называемой серой налоговой оптимизацией, в связи с огромной долей сделок на вторичном рынке жилья, суммы по которым не превышали 1 млн. рублей, были внесены изменения в статью 214.10 ч.2 Налогового кодекса.

Согласно новой редакции данной статьи, теперь при продаже квартиры, приобретенной позже 1 января 2016 года, НДФЛ будет исчисляться исходя из ее кадастровой стоимости с учетом поправочного коэффициента 0,7. Т.е. по сути занижать сумму сделки становится бессмысленным более, чем на 30% от кадастровой стоимости жилья.

Например: если по договору купли-продажи стоимость квартиры указана как 1 млн. рублей, а его кадастровая стоимость составляет 5 млн. рублей, но налог нужно будет всё равно заплатить исходя из налогооблагаемой базы (5 млн. х коэфф. 0,7) — 1 млн руб. налоговый вычет = 2,5 млн рублей. Таким образом, НДФЛ по сделке составит 2,5 млн. руб. х 13% = 325 000 руб.

Занижение цены на недвижимость при ипотеке. Возможно ли?

При оформлении ипотечного кредита покупателю, в принципе, все равно, занижена цена или нет. Ведь он занимает деньги в полном объеме. Но вот при занижении цены приобрести, например, квартиру в ипотеку может быть проблематично.

На сегодняшний день банки прекрасно осведомлены о стоимости жилья на вторичном рынке, где уже даже так называемые «хрущевки» старого жилфонда стоят более 1 млн. рублей. Поэтому специалисты служб кредитования сразу по представленным в банк документам видят, что стоимость квартиры занижена.

Если продавец недвижимости настаивает на занижении стоимости в договоре, мы всегда рекомендуем честно предупреждать банк о том, что сделка оформлена по заниженной стоимости.

Банки сейчас, в отличие от прежних лет, в принципе не особенно против таких ситуаций, поскольку работают в условиях жесткой конкуренции и борются за каждого клиента.

И не соглашаясь на занижение цены, они рискуют остаться со своими кредитами наедине, без заемщиков.

Какие банки соглашаются на занижение стоимости квартиры при ипотеке?

Оговоримся сразу – на занижение цены в договоре купли/продажи при оформлении ипотечного кредита соглашаются практически все банки. Но существуют нюансы.

Одна группа банков выдает такие кредиты без всяких ограничений и дополнительных плат. Среди таких банков можно выделить: Абсолют Банк, Москоммерцбанк и «Внешторгбанк – розничные услуги».

Вторая группа банков согласна на занижение стоимости квартиры, но при определенных условиях, среди которых может быть:

• увеличение первоначального взноса;
• повышение годовой процентной ставки;
• введение дополнительных комиссий при выдаче кредитов.

В эту группу можно отнести такие банки, как РосЕвроБанк, Городской ипотечный банк и «Сосьете Женераль Восток». По заявлениям этих банков, они относятся к каждому клиенту индивидуально, поэтому вы все сможете узнать сами и договориться.

Третья группа банков — это банки, которые тщательно скрывают свое отношение к занижению стоимости квартиры при ипотеке, но все-таки могут предложить что-то своим клиентам.

Так, например, вам могут предложить указать в ипотечном договоре не стоимость квартиры, а сумму кредита.

Это  Райффайзенбанк, Росбанк и ДельтаКредит (в 2019 году реорганизован путем присоединения к ПАО Росбанк с образованием филиала ПАО Росбанк «Росбанк Дом»).

Как оформить занижение стоимости квартиры при ипотеке

Ну, и последний вопрос — как делается занижение цены при ипотеке?

На самом деле достаточно просто: в кредитном договоре прописывается две суммы. Первая сумма — это цена недвижимости, прописанная в договоре, а вторая называется «неотделимые улучшения». Под этой формулировкой может скрываться все, что угодно: ремонт, перепланировка и т.д. И все это вполне законно, ведь банк имеет полное право выдать ссуду, которая будет больше, чем само приобретаемое жилье.

Итак, занижение цены при купле/продаже недвижимости, как при ипотечных, так и при других сделках — это объективная реальность с которой приходится мириться. Остается добавить, что занижать или не занижать стоимости квартиры при ипотеке — решать только вам, и, соответственно, все риски за свое решение нести тоже вам.

Какое жильё можно купить в ипотеку

Ипотечный кредит можно взять на покупку различной недвижимости. В зависимости от выбранного объекта банк определяет перечень документов, необходимых для оформления займа, а также порядок проведения сделки. Рассмотрим, какие варианты жилья доступны для приобретения в ипотеку.

Доступные варианты недвижимости

Банки оформляют ипотеку на следующее недвижимое имущество:

• •частные жилые дома и таунхаусы;
• •квартиры и апартаменты в многоквартирных домах;
• •дачные дома, гаражи;
• •парковочные места
• •здания и сооружения для ведения коммерческой деятельности

Альфа-Банк предоставляет ипотечные кредиты на:

• •квартиры и апартаменты в многоквартирных домах
• •построенные частные жилые дома совместно с земельным участком;
• •таунхаусы

Можно ли купить в ипотеку земельный участок? Да, если он не является муниципальной или государственной собственностью, а его площадь превышает минимальные размеры, установленные нормативами отдельных российских субъектов. Например, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области минимальный размер земельного участка для индивидуального жилого строительства составляет 300 м².

Земельные участки: особенности ипотеки

При оформлении ипотеки на землю право залога распространяется только на участок, не затрагивая находящиеся на нём здания и сооружения. Но многие банки выдают ипотечный кредит одновременно и на земельный участок, и на расположенные на его территории объекты.

Чтобы получить земельную ипотеку, могут понадобиться:

• •акт с указанием принадлежности участка к категории земель ИЖС;
• •кадастровый план с указанием номера и месторасположения участка, план межевания территории;
• •правоустанавливающие документы (со стороны продавца);
• •отчёт об оценке с указанием реальной стоимости участка;
• •справка из БТИ об отсутствии построек на заявленном участке.

В процессе рассмотрения заявки банк вправе запрашивать дополнительную документацию, например, разрешение от органов опеки и попечительства или нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу.

Ипотека на дом или дачу

В ипотеку также можно купить частный дом. Существуют ли у этой покупки особенности? Многие банки одобряют такие кредиты только при наличии другого залогового имущества. Так, кредиторы охотнее выдают ипотеку, если потенциальный заёмщик предоставил в качестве залога квартиру или комнату.

Сложность оформления ипотеки на загородную недвижимость связана с решением земельных вопросов. Кроме того, ликвидность частных домов зачастую ниже, чем у городских квартир. Такие сделки связаны с большими рисками, поэтому взять ипотеку на покупку или строительство такого жилья можно далеко не во всех банках.

Ипотека на строительство индивидуального жилого дома имеет ряд особенностей:

• •понадобится утверждённый проект, смета, а также документация о ведении всех этапов строительства;
• •участок должен относиться к категории земель, где разрешено строительство индивидуальных домов для постоянного проживания (ИЖС);
• •может потребоваться залог в виде другой недвижимости.

Земельный участок под возведение объекта должен принадлежать заёмщику на правах собственности. Готовый жилой дом можно строить только в регионе, где представлены офисы банка-кредитора.

Некоторые банки выдают кредиты на строительство дома траншами после завершения каждой стадии строительства.

Альфа-Банк выдаёт ипотечные кредиты только на уже готовые загородные дома вместе с земельным участком. Кредиты на строительство дома или только на участок не выдаются.

Требования к жилому дому:

1. Находится в собственности продавца (при этом право собственности должно быть зарегистрировано как на объект недвижимости, завершённый строительством);

2. площадь жилого дома не менее 60 кв. м и не более 300 кв. м;

3. материал стен — кирпич/бетон (в т. ч. материал на основе бетона: газоблок, пеноблок, твинблок и т. п.), брус/клееный брус;

4. год постройки — не более 20 лет до даты проведения оценки (для дома из бруса/клееного бруса год постройки — не ранее 2000 года);

5. наличие остекления оконных проёмов, установлены входные двери;

6. оборудование следующими инженерными коммуникациями:

• •подключение к электросети, осуществлена разводка электропроводки;
• •подключение к центральному отоплению или оборудование автономной газовой системой отопления (установлен газовый отопительный котёл, работающий на магистральном газе), осуществлена разводка труб для теплоносителя и установлены радиаторы отопления;
• •подключение к всесезонному водопроводу или к скважине, осуществлена разводка труб водоснабжения;
• •подключение к канализационной сети или локальному очистному сооружению, осуществлена разводка канализационных труб.

Требования к земельному участку:

1. находится в собственности продавца;

2. категория использования земельного участка — земли населённых пунктов/поселений/сельскохозяйственного назначения. Разрешённое использование земельного участка — любой из видов использования для соответствующей категории, предусмотренный законодательством РФ и разрешающий возведение жилого строения;

3. не должен находиться в водоохранной, резервной зоне или зоне национального парка;

4. площадь земельного участка не должна быть ограничена габаритами жилого дома и превышать 5000 кв. м.

Можно ли купить две квартиры в ипотеку?

Чтобы взять сумму, достаточную для покупки двух квартир, нужно иметь требуемый уровень дохода и подтвердить свою платёжеспособность перед банком. Оформление ипотечного кредита на два объекта имеет ряд особенностей.

Это связано с нюансами оформления подобных сделок: на каждую квартиру оформляют отдельную заявку и отдельное ипотечное соглашение, готовят два пакета документов и т. д.

Оформить ипотеку можно как в двух разных банках, так и в одном.

При покупке двух квартир в ипотеку банк-кредитор будет проверять оба объекта, что потребует больше времени. Также нужно делать две отдельные страховки и вносить большую сумму в качестве первоначального взноса.

Принимая решение о выдаче ипотеки на два объекта, банк учитывает платёжеспособность заёмщика. Если дохода недостаточно для одобрения, стоит привлечь созаёмщиков. Так, в Альфа-Банке рассматривают ипотечные заявки с привлечением от одного до трёх дополнительных заёмщиков. Другие критерии принятия решения банком:

• •кредитная история, своевременность погашений предыдущих кредитов, длительность задержек, если они были;
• •наличие официального трудоустройства, длительность работы на одном месте, система начисления заработной платы;
• •число лиц, находящихся на иждивении;
• •размер первоначального взноса, сумма долга по первому ипотечному кредиту;
• •актуальная рыночная стоимость залогового имущества.

Требования к качеству жилья

Поскольку квартира или другая недвижимость является предметом залога, она должна соответствовать критериям:

• •находиться на территории России;
• •не иметь несогласованных перепланировок и переоборудований;
• •не стоять в планах на снос по программе реновации;
• •иметь износ не более 65%;
• •быть подключённой к центральным инженерным сетям;
• •не находиться в залоге, под обременением или арестом.

Загородные дома должны быть удалены от крупных населенных пунктов не более чем на 50-100 км и не относиться к памятникам архитектуры.

Альфа-Банк предлагает ипотеку на квартиры в новостройках и вторичное жильё по минимальной ставке от 5,99% годовых. Всё, что вам нужно на первом этапе — оставить онлайн-заявку и дождаться одобрения.

Кредитные программы Альфа-Банка доступны гражданам РФ от 21 года до 70 лет с общим трудовым стажем не менее года.

Выдаём ипотеку наёмным работникам, индивидуальным предпринимателям и владельцам бизнеса, а также специалистам, ведущим частную практику.

Страхование недвижимости

Одним из ключевых особенностей оформления ипотечного кредита является приобретение страховки. Страхование недвижимости снижает риски банка и заёмщика в случае непредвиденных ситуаций: порчи залогового имущества, ухудшения здоровья заёмщика и т. д.