Проектное финансирование отличается тем, что инвестор (как правило – банк) вкладывает деньги в определенный проект (обычно это масштабное строительство — новый жилой район, жилой комплекс и т.д.).
Инвестор (банк) полностью контролирует расходование средств застройщиком и получает выгоду уже после реализации объекта. До полного погашения задолженности застройщиком, объект финансирования находится в залоге у банка, тем самым банк обеспечивает себе гарантии возврата средств.
Появляется дополнительный этап при покупке жилья — под каждую конкретную сделку банк дает согласие на отчуждение собственности и выход квартиры из залога. Только после получения такого согласия, Росреестр регистрирует договор долевого участия.
Как нам сообщили в компании «Гранд-Строй», применяющей проектное финансирование в строительстве ЖК Yolkki Village, срок передачи ключей не увеличивается и документальное сопровождение сделки для дольщика не усложняется.
Как выводят деньги со стройки?
Эксперты считают, что проектное финансирование препятствует нецелевому расходованию средств. А методов, которыми можно вывести деньги со стройплощадки множество:
Фиктивные (мнимые) сделки. Например, компания заключает договоры на поставку расходных (отделочных) материалов или выполнение каких-либо работ, которые фактически не производятся. Часто для таких целей застройщиком создается еще одно юридическое лицо (так называемая фирма-«однодневка»).
Расходы на рекламу – распространенный вид обналичивания денежных средств.
Денежные средства выводятся через участие в благотворительной деятельности.
Вывод денежных средств через оффшоры путем заключения договоров на фиктивные услуги (работы, поставки и пр.) с компаниями, находящимися в других странах.
Летом 2016 года в Москве были выявлены факты нецелевого использования денежных средств застройщиком АО «Глобинвестстрой», который строил жилой комплекс по адресу Новогиреевская ул., вл. 5.
В отношении руководства застройщика заведено уголовное дело, дольщики обращаются в суд с исками о признании их потерпевшими и требованием возвратить вложенные в строительство денежные средства.
Деятельность застройщика приостановлена.
В г. Омск уголовным делом на руководство застройщика (а именно местного депутата Х. Шушубаева) обернулось строительство целого микрорайона «Ясная поляна». Более 300 дольщиков с 2007 года ждут свое жилье. Около 100 млн.
рублей, собранных с дольщиков, были переведены на подконтрольные застройщику ООО «РоКАС» фирмы, это установлено следствием. Руководство застройщика также обвиняется в растрате средств, подлоге документов, получении кредита по фиктивным документам.
Уголовное дело на данный момент не закончено.
Избежать таких историй было бы возможно, если бы строительство велось на основе проектного финансирования, когда банк полностью контролирует расходы. Для контроля за ходом реализации проекта, стороны подписывают специальное соглашение, где и содержатся все права банка и определяется объем доступа к любой информации, по проекту.
Как правило, застройщик предоставляет банку отчеты о ходе работ, в которых содержится вся информация о проведенных работах, платежные документы и иная бухгалтерская информация (акты взаимных расчетов, счета-фактуры, расходные ордера и т.д.).
Застройщик обязан отчитываться о заключенных сделках, подписываемых соглашениях, любых отклонениях от плана ведения проекта. Также соглашение о проектном финансировании содержит условия о соблюдении застройщиком всех норм и правил, относящихся к строительной деятельности.
Контролируется банком план и порядок поставок для стройки, график проведения работ и даже выбор застройщиком фирм-поставщиков материалов для строительства.
Плюсы и минусы проектного финансирования
Таким образом, проектное финансирование имеет следующие положительные стороны:
Застройщик получает от банка довольно внушительный объем денежных средств (до 80% затрат на строительство), что защищает строительную компанию от банкротства. В залоге у банка – только объект финансирования.
Все риски строительства несут совместно стороны договора о проектном финансировании, а значит, наименее вероятен вариант «долгостроя».
С 1 января 2017 года планируется закрепить законодательно схему хранения денег дольщиков на специальных счетах до окончания строительства. Даже в случае банкротства застройщика, вернуть деньги возможно в любой момент.
Банку выгодна быстрая реализация объекта и здесь опять плюс для дольщиков — банки предлагают ипотечное кредитование с привлекательными процентами для заемщиков, как правило, такая выгода ниже обычных ставок на 1-3%.
Александра Чайкина, руководитель PR-отдела компании «Гранд-Строй», одним из важнейших плюсов отметила следующее: «Покупать квартиру у застройщиков, которые заключили договор о проектном финансировании со стабильными банками, намного надежнее.
В этом случае строительство не зависит от темпов продаж, ведь деньги на него уже дал банк. Кроме того, выдавая кредит, банк заранее анализирует все риски и выдает кредиты только тем застройщикам, которых он посчитает кредитоспособными.
В случае с ЖК Yolkki Village финансовым партнером выступил ПАО «Россельхозбанк», 100% акций которого принадлежат государству.».
Основными минусами проектного финансирования являются:
Высокие проценты по кредиту, длительное рассмотрение заявки банком, т.к. банк проводит тщательную проверку бизнес-плана проекта, финансовую устойчивость застройщика, оценивает всевозможные риски и затраты. В связи с этим, проводится огромная работа еще до начала проекта.
Помимо постоянного контроля строительства банком, возможны и другие моменты. «Договор с банком-партнёром может содержать множество дополнительных нюансов.
К примеру, там может быть установлена цена за квадратный метр, ниже которой застройщик не имеет права продавать, независимо от изменения ситуации на рынке.
Все эти особенности необходимо обсуждать с банком с привлечением опытных юристов еще на стадии оформления партнерских отношений. При разумном подходе все трудности будут сведены к минимуму» — говорит Александра Чайкина.
Главным же минусом для дольщиков, по мнению экспертов, можно считать увеличение стоимости жилья, т.к. при такой схеме учитывается и процент банка, финансирующего проект.
Как дольщику узнать на какие деньги строится его новостройка?
Каким образом финансируется строительство того или иного объекта, в том числе о проектном финансировании, о финансовом состоянии застройщика, о рисках и страховании этих рисков (если таковое имеется) покупатель может узнать из проектной декларации. Проектная декларация публикуется на официальных сайтах застройщика или самого объекта, а также должна быть предоставлена застройщиком для ознакомления любому лицу по первому требованию.
Вывод
Проектное финансирование в нашей стране находится на начальном этапе. По мнению экспертов, такая форма финансирования является для конечного потребителя некой гарантией качества и сдачи объекта. Но кредитными организациями сегодня проектное финансирование используется неохотно, т.к.
выгоду от такого инвестирования банк получает, как правило, не ранее, чем через 5-7 лет после вложения средств.
Лидерами проектного финансирования являются сейчас лишь крупнейшие банки и даже они в кризис «осторожничают» с лимитами на проектное финансирование: либо сокращают объёмы, либо не увеличивают.
В пресс-службе Северо-Западного Сбербанка нам сообщили о том, что общий объем кредитных линий, открытых на цели финансирования жилой недвижимости в Петербурге и области, по состоянию на 2015 год составлял порядка 18 млрд рублей, дополнительно в 2016 году было одобрено финансирование ряда крупных жилых проектов на сумму свыше 5 млрд рублей.
В пресс-службе «ВТБ 24» нам назвали 4 примера крупнейших проектов, которые финансирует банк. Проекты принадлежат компаниям «КВС», «Setl City», «RBI» и РосСтройИнвест. Общая сумма финансирования — почти 9 миллиардов рублей. В прошлом году сумма займов этих застройщиков составила немногим более 6 миллиардов.
Проектное финансирование строительства
Покупка недвижимости – серьезная инвестиция как для организации, так и для рядового гражданина, особенно если приобретается новострой.
Нововведения в российском законодательстве постепенно переводят рынок новостроя с долевого на проектное финансирование.
В чем заключается новшество, какие риски на себе несет оно для покупателей и застройщиков, как скажется на рынке, чем пугает экспертов, рассмотрим в данной статье.
Как производится банковское регулирование операций проектного финансирования?
Что было до
Покупать недвижимость дешевле, когда она еще не построена, – это аксиома.
Инвестируя деньги в новострой, покупатель приближает заветный день владения ключами и при этом экономит, а застройщик получает необходимые средства немедленно и не платит с них проценты заемщику, а значит, может реализовать жилье дешевле. Такое финансирование строительства называется долевым, именно оно доминировало на рынке недвижимости РФ до последнего времени.
Как учитываются банковские комиссии по кредитному договору на проектное финансирование?
Естественно, при оплате еще не существующих зданий риск достаточно велик. Дольщики, внесшие свою часть денег, могут остаться без жилья или получить его значительно позже договорного срока, если стройка по каким-либо причинам окажется «замороженной».
За 20 последних лет число обманутых плательщиков сильно выросло, Минстрой называет цифры от 46 тыс. до 200 тыс. человек – и это только в Московской области.
Назрела необходимость радикального пересмотра законодательства в этой сфере, а именно в сторону иного распределения рисков и повышения ответственности застройщиков.
Какие существуют способы обеспечения исполнения обязательств в рамках проектного финансирования в сфере строительства?
Как решил закон
В октябре 2017 года, проводя совещание по проблеме обманутых дольщиков, Президент РФ принял решение о переходе от долевого финансирования строительства к проектному. О начале действия этой программы было принято Постановление Правительства РФ от 15.02.2018 № 158 «О программе «Фабрика проектного финансирования»», которая и должна создать обновленный механизм инвестирования.
Новая схема должна заработать в ближайшие три года.
Новшества и особенности проектного финансирования
Суть проектного финансирования
Если в долевом строительстве были только два активных участника – дольщик (будущий владелец жилья) и застройщик (девелопер), то в проектном между ними появляется посредник, гарантирующий взаимную ответственность.
Ключевые особенности проектного финансирования
- Средства на застройку девелопер получает от кредитного учреждения – инвестора либо использует свои собственные.
- Прежде чем дать кредит, банк изучит компанию-застройщика и отсеет подозрительных или ненадежных партнеров, не соответствующих установленным требованиям.
- Проинвестировав стройку, банк получает возможность контроля расходов для профилактики нецелевого использования.
- Для получения средств создается специальная организация – проектная компания, специально под данный конкретный проект.
- Заем будет выдан только тогда, когда будут утрясены все организационные вопросы: подбор кадров, получение разрешений, договоренности с поставщиками и т.п., то есть составлен убедительный бизнес-план.
Плюсы и минусы проектного финансирования
Для покупателя жилья ситуация окажется практически неизменной: как и прежде, он может заключить договор, по которому вносит свою долю средств. Разница в том, что его деньги попадут не к застройщику, который потратит их по своему усмотрению, а в кредитную организацию, которая выдаст их девелоперу только под тщательно разработанный план и проконтролирует распределение.
Плюсы для покупателей жилья
Для плательщиков проектное финансирование предлагает в основном преимущества.
- На рынке будет уже готовое жилье, а не недострой, покупатель сразу же может вступить в право собственности.
- Убраны риски недостроя, долгостроя или переплаты за конечный результат (вернее, эти риски переложены на девелопера или инвестирующий банк).
- Повышение предложения за счет насыщения рынка новостроев.
- Сбалансирование цен на аренду жилья.
Возможные минусы для покупателей
Риски для будущих собственников минимизированы, в этом и заключалась цель введения проектного финансирования.
Главный момент, который может оказаться неприятным для плательщика средств: не получится, как раньше, «вложить» деньги в жилье с целью их сохранения.
Многие россияне платили взносы за квартиру, а когда она была готова, то ее цена увеличивалась по сравнению с оплатой в 2-3 раза. Готовое жилье можно было продать и заработать значительную сумму.
С проектным финансированием разница в стоимости будет всего 15-20%, то есть недвижимость перестанет быть выгодной статьей «вложения» сбережений.
Также эксперты прогнозируют некоторый рост стоимости жилья – это необходимо, чтобы компенсировать переложенные на застройщиков и кредиторов риски.
Потерять часть денег плательщик может, если обанкротится не застройщик, а банк, давший кредит: страховые выплаты по счетам, которые покрываются Агентством по страхованию вкладов, лимитированы 1,4 млн руб.
ВАЖНО! Возможно, лимит страхового покрытия возрастет до 10 млн руб. Эту поправку прорабатывает в настоящее время Министерство финансов РФ.
Плюсы для застройщиков
Девелоперы не слишком довольны новым законом, поскольку он практически не оставляет возможности обогатиться за счет дольщиков. Но добросовестные компании, не имеющие целью обман и наживу, видят в проектном финансировании немало плюсов:
- строительный проект будет гарантированно профинансирован полностью;
- крупные компании, устойчивые с точки зрения финансов, не будут чувствовать конкуренции в лице мелких девелоперов;
- Центробанк РФ обещал снизить ключевую ставку, что уменьшит проценты по строительным кредитам;
- заемщик не вынимает средства из своего бизнеса: доля собственных средств в проектной компании, которая организуется как отдельное юрлицо, обычно не превышает 20%;
- можно брать долгосрочные кредиты без риска для своих основных средств.
Возможные сложности для застройщиков
Проект перехода на альтернативное долевому финансирование еще не прошел практическую «обкатку», эксперты считают его «сыроватым». Многие детали выяснятся в процессе внедрения. Что пугает девелоперов:
- застройщиков станет меньше (не все выдержат строгий банковский отбор), а значит, вырастет риск монополизации;
- дополнительная зависимость от банковских структур (контроль, жесткие требования к ведению документации и т.п.);
- необходимость выплаты процентов по взятому кредиту;
- не все банки могут сопровождать проектное строительство, а у многих из них в современный период нестабильной экономики отзывают лицензии;
- риск долгостроя и конечного удорожания лежит на самом застройщике;
- покупать участки под строительство в кредит на средства дольщиков нельзя: банк кредитует строительство только после погашении кредита на землю, если таковой был;
- схема «один проект – один застройщик» существенно затрудняет комплексное проектирование и строительство;
- неясен вопрос выплаты процентов по кредиту – если банк потребует их сразу, откуда застройщику взять эти средства, ведь квартиру он продаст лишь после окончания проекта.
Ближайшие перспективы
Вступая в силу с 1 июля 2019 года, Постановление Правительства о переходе на проектное финансирование строительства рассчитано на трехлетний период. Поскольку многие подводные камни выявятся только при масштабной реализации программы «Фабрика проектного финансирования», то возможны дополнительные изменения и установка новых «правил игры».
- Есть мнение, что условия для девелоперов будут несколько смягчены и у них останется возможность продавать недвижимость еще в недостроенном состоянии.
- Нужно решить и проработать ряд спорных моментов, таких как необходимую отсрочку требования процентов по кредиту до завершения строительства либо выдачу банком задатка из средств дольщиков.
- По крайней мере, до завершения реформы будут использоваться не только проектное, но и другие формы финансирования строительства, а дальше время все расставит по своим местам.
Развитие проектного финансирования в России | Современные технологии управления
Проектное финансирование за рубежом
В 70-90-ые годы 20 века проектное финансирование интенсивно развивалось в электроэнергетике и других отраслях общественной инфраструктуры, широко применялось для финансирования мирового распространения мобильной телефонии.
Важнейшими драйверами развития проектного финансирования в конце 20-го – начале 21века стала интернационализация глобального финансового рынка и рынка инвестиций и приватизация предприятий общественной инфраструктуры (в частности – ЖКХ) в большинстве развитых рыночных стран.
По данным международного журнала «Project finance and Infrastructure Finance» объем сделок проектного финансирования в мире вырос с 2001 г по 2008г. более, чем в 3 раза и составил на конец 2008 г. 193,5 млрд. долл. США. В 2008 г.отмечен максимальный объем сделок на рынке проектного финансирования начиная с 2001 г..
В 2009г. в результате глобального финансово-экономического кризиса объем проектного финансирования в мире сократился на 41% и составил в 2009 г. 115 млрд. долл. США. Лидирующий сектор экономики по применению проектного финансирования – энергетика. На долю этого сектора приходится 40% объема глобального рынка проектного финансирования. 38% приходится на долю инфраструктуры.
По результатам 2009 г. на долю Западной Европы приходилось 22% рынка проектного финансирования, Азии – 31%, Северной Америки – 11%, Средней Азии и Африки -11%, прочие -25% (в том числе 2 наиболее крупных проекта, реализуемых в Бразилии).
Проектное финансирование в России
В России проектное финансирование начало развиваться с середины 90-х гг. 20 века. В 90-ые гг. Россия участвовала в нескольких международных проектах на принципах проектного финансирования (Морской старт, Голубой поток, Сахалин-2).
В этот период во многих российских коммерческих банках были созданы подразделения проектного финансирования, которые в основном занимались инвестиционным кредитованием. При этом в качестве заемщика рассматривалось действующее предприятие, которому требовалось финансирование инвестиционного проекта.
Вся процедура рассмотрения заявки и принятия решения о кредитовании предприятия в этом случае осуществлялась в соответствии с нормативными документами Банка России и действующими в банках регламентами кредитования.
Наибольшего прогресса в развитии инвестиционного кредитования и в последующем проектного финансирования добились Сберегательный банк РФ, ВТБ, Росбанк. В настоящее время (2010-2011 гг.
) проектное финансирование, соответствующее современному определению, принципам и моделям, применяется в большинстве крупных коммерческих банков России, а также в институтах развития — госкорпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности», Евразийском банке развития.
Проектное финансирование, активно применяемое за рубежом, в российской практике применяется пока недостаточно.
Причин тому несколько. К ним относятся:
- упрощенное понимание термина «проектное финансирование»,
- отсутствие необходимой законодательной базы проектного финансирования, применения международных стандартов ответственного финансирования;
- недостаточное развитие и емкость российского фондового рынка и применения проектных ценных бумаг,
- отсутствие у банков возможности формировать «длинные» обязательства,
- ограниченность спектра финансовых инструментов, используемых для финансирования инвестиционных проектов.
- Определение проектного финансирования
- Чаще всего в литературе и в практике работы с инвестиционными проектами под термином «проектное финансирование» упрощенно понимается кредитование проектной компании, созданной для реализации инвестиционного проекта.
- Такое упрощенное толкование приводит к нескольким негативным последствиям.
- Во-первых, у банков отсутствует стимул к применению новых инструментов финансирования, сокращается спрос на финансовый инжиниринг, применение ценных бумаг и их производных.
- Во-вторых, рассмотрение проектного финансирования лишь как вида кредитования сокращает глубину анализа проектных рисков при проектном финансировании и сужает возможности применения инструментов, обеспечивающих их сокращение.
- Современное определение проектного финансирования намного глубже и отражает основные особенности этой формы финансирования проектов.
- Ниже приведены несколько определений проектного финансирования:
- целевое кредитование заемщика для реализации инвестиционного проекта без регресса или с частичным регрессом кредитора на заемщика: обеспечение – денежные потоки проекта;
- способ мобилизации различных источников финансирования и комплексного использования различных инструментов и оптимального распределения рисков;
- финансирование отдельной хозяйственной единицы, при котором кредитор готов на начальном этапе рассматривать финансовые потоки и доходы этой хозяйственной единицы как источник погашения займа, а активы этой единицы — как дополнительное обеспечение по займу (Nevitt P.K.);
- метод привлечения долгосрочного заемного финансирования для крупных проектов посредством “финансового инжиниринга”, основанный на займе под денежный поток, создаваемый только самим проектом (Yescombe E.R.)
Наиболее известными зарубежными специалистами в области проектного финансирования являлись Nevitt P.K. и Benjamin Esty.
Все приведенные определения подчеркивают отдельные особенности проектного финансирования, но не дают системного представления о проектном финансировании как специфической форме финансирования проектов. Перечислим эти особенности и сформулируем современное определение проектного финансирования.
Важнейшая особенность проектного финансирования состоит в том, что для реализации конкретного проекта создается специальная проектная компания (SPV, SPE), которая привлекает ресурсы (не только денежные) для реализации проекта, осуществляет реализацию проекта и рассчитывается с кредиторами и инвесторами проекта из средств (денежного потока), генерируемых самим проектом.
Вторая особенность проектного финансирования заключается в практическом отсутствии активов для обеспечения возврата получаемых заемных средств на начальном этапе инвестиционной стадии проекта.
Обеспечением возврата заемных средств, привлекаемых SPV, является денежный поток, генерируемый проектом. По мере освоения средств на инвестиционной стадии проекта создаваемые (приобретаемые) активы могут оформляться в качестве залогового обеспечения.
Именно эта особенность позволяет отнести проектное финансирование к наиболее рискованным формам финансирования проектов.
Третья особенность проектного финансирования состоит в использовании провайдерами финансовых ресурсов для проекта различных финансовых инструментов (долевых, долговых, производных) и разнообразных типов договоров.
В структуре мировых сделок проектного финансирования кредиты составили (за 2009 г.) 73,5%, облигационные займы -3,5%, участие в капитале проектных компаний – 23%.
Объем сделок, структурированных на принципах PFI/PPP — государственно-частного партнерства (долее — ГЧП), составил 29,1 млрд. долл. США (25%).
Учитывая перечисленные три особенности можно дать следующее определение проектного финансирования: — мультиинструментальная форма финансирования специально созданной для реализации проекта компании (SPV), при которой будущие денежные потоки проекта являются основным обеспечением возврата заемных средств и выплаты доходов инвесторам.
Проектное финансирование основано на прогнозах БУДУЩЕГО развития проекта и проектной компании, зависит от эффективности функционирования проектной компании и эффективной реализации проекта. В проектном финансировании важны стратегия развития соответствующего бизнеса и стратегический менеджмент проекта..
Поэтому косвенным результатом применения проектного финансирования является развитие стратегического менеджмента проектов и компаний.
Что тормозит развитие проектного финансирования в России
Современное проектное финансирование требует применения большого количества различных финансовых и нефинансовых инструментов, разнообразной правовой базы контрактов и договоров, проведения конкурсов, тендеров, что обуславливает значительные затраты проектной компании на правовую проработку проекта и юридическое сопровождение. Дополнительные расходы ограничивают круг инвестпроектов, для реализации которых целесообразно применять проектное финансирование, проектами большой капиталоемкости, сложности, с большим сроком реализации.
Для финансирования таких проектов необходимы «длинные деньги», «длинные гарантии», отсутствие которых на российском финансовом рынке также тормозит развитие и проектного финансирования, и инвестиционного кредитования, и ГЧП..
«Длинные деньги» – это ресурсы, формируемые пенсионными накоплениями населения, страховыми резервами страховых компаний, средства Фонда национального накопления РФ и Резервного фонда РФ.
«Длинные гарантии» органов государственного или муниципального управления ограничены действующим Бюджетным Кодексом.
- Учитывая запланированную реформу в области формирования госбюджета и сокращения госрасходов прежде всего за счет сокращения госинвестиций в национальную экономику, необходима либерализация инвестиционной политики пенсионных фондов и страховых компаний, а также внедрение механизмов целевых долгосрочных внутренних займов государства у Банка России для реализации приоритетных программ развития и модернизации российской экономики.
- Сжатие господдержки развития российской экономики несомненно отразится на темпах ее развития и приведет к стагнации всех рыночных механизмов обеспечения реализации крупных инвестпроектов, включая и проектное финансирование и ГЧП.
- Тем более важно в этих условиях развитие законодательной базы проектного финансирования и ГЧП, от состояния которой напрямую зависят перспективы реализации крупных инвестпроектов на принципах проектного финансирования даже в условиях сокращения госинвестиций.
- Существующее в российском праве регулирование отношений в сфере проектного финансирования в настоящее время можно охарактеризовать как недостаточное и фрагментарное.
Основными законами, регулирующими отдельные элементы в сфере проектного финансирования, являются Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 19.07.2007 № 197-ФЗ. «О залоге», Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон от 26 декабря 1995 г.
№ 208-ФЗ «Об акционерных обществах», Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О банкротстве, Федеральный закон от 25 февраля 1999 г.
№ 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изменениями и дополнениями).
Завершена сделка по привлечению проектного финансирования для строительства Амурского газоперерабатывающего завода
24 декабря 2019, 15:20Амурский ГПЗIR-релизыВосточная программа
- Общий объем заемных средств — 11,4 млрд евро.
- Финансирование предоставляют 22 банка из Европы, Азии и России.
- Сделка — беспрецедентная в истории «Газпрома» и одна из крупнейших в Европе за последние годы.
ООО «Газпром переработка Благовещенск» и ПАО «Газпром» завершили подписание кредитно-обеспечительной документации в рамках сделки по организации проектного финансирования для строительства Амурского газоперерабатывающего завода (ГПЗ).
Общий объем привлекаемого финансирования — 11,4 млрд евро. Средства предоставляют 22 европейских, азиатских и российских банка. Заемщиком выступает «Газпром переработка Благовещенск».
Со стороны европейских и японских кредитных организаций в сделке участвуют 14 банков. Они выделяют до 3,66 млрд евро под страховое покрытие западных экспортно-кредитных агентств сроком на 17 лет.
«Газпром переработка Благовещенск» — первая российская компания, которая привлекает проектное финансирование под покрытие агентств на такой длительный срок.
Еще 1 млрд евро сроком на 15 лет предоставляется без покрытия.
Со стороны китайских организаций проект финансируют Bank of China, China Construction Bank Corporation и China Development Bank. Среди них крупнейший кредитор — China Development Bank. Эти финансовые институты открывают кредитную линию в объеме 3,4 млрд евро сроком на 15 лет.
Российские организации — Газпромбанк (АО), Сбербанк России, Банк ВТБ, банк «Открытие» и Государственная корпорация развития «ВЭБ.РФ» — предоставляют мультивалютные кредитные линии в объеме 1,08 млрд евро и 170 млрд руб. Около трети от общей суммы — под страховое покрытие Российского агентства по страхованию экспортных кредитов и инвестиций (ЭКСАР).
По объему проектного финансирования эта сделка — беспрецедентная в истории «Газпрома» и одно из крупнейших привлечений на долговом рынке Европы за последние несколько лет.
«Амурский ГПЗ станет одним из самых мощных газоперерабатывающих заводов в мире. Его строительство идет полным ходом — на сегодняшний день проект готов уже на 54%.
Завершение сделки по привлечению проектного финансирования — значимое событие для реализации проекта. Теперь его поддерживают наши давние надежные партнеры из Европы, Азии и России. И что особенно важно — мы впервые в своей истории привлекли проектное финансирование от китайских банков.
Уверен, сделка станет фундаментом для укрепления и развития взаимовыгодного сотрудничества на ключевых для „Газпрома“ финансовых рынках на долгосрочную перспективу», — сказал Председатель Правления ПАО «Газпром» Алексей Миллер.
Строительство Амурского ГПЗ ведется в районе г. Свободного Амурской области.
Проектная мощность завода составит 42 млрд куб. м газа в год. ГПЗ будет включать крупнейшее в мире производство гелия.
Завод будет состоять из шести технологических линий. Ввод в эксплуатацию первых двух запланирован в 2021 году. Остальные линии будут вводиться последовательно до конца 2024 года. Таким образом, с 2025 года завод планируется вывести на полную проектную мощность.
Товарной продукцией ГПЗ, помимо природного газа и гелия, будут этан, пропан, бутан, пентан-гексановая фракция.
Инвестор и заказчик проекта — ООО «Газпром переработка Благовещенск» (входит в Группу «Газпром»). Управление строительством осуществляет генеральный подрядчик НИПИГАЗ (Группа СИБУР).
Управление информации ПАО «Газпром»
| «Газпром» в социальных сетях |
Банковское проектное финансирование. Право на выживание
Есть такое понятие – финансиализация. Не сказать, что оно новое и только появившееся, в трудах К. Маркса найдете упоминания. Обозначает оно превосходящее развитие финансового сектора по сравнению с реальным сектором экономики.
И в этом смысле глобальный финансовый кризис 2008 – 2009 г.г. яркий пример.
Он дал нам понимание, что важно выстраивать систему иным образом, сближая финансовую сферу и реальный сектор, давая возможность финансовой сфере служить реальной экономике.
Поэтому в условиях, когда мы вновь столкнулись с кризисным состоянием впору (а может уже поздно?) думать о тех инструментах, которые могут помочь экономике в долгосрочной перспективе.
Об инструментах, где финансовая система не занимает центральное звено, вокруг которого происходят все процессы жизнедеятельности, а воспринимается как объект вспомогательного назначения, опосредующий взаимодействие различных субъектов.
Речь идет о проектном финансировании. Банковское проектное финансирование – один из вариантов, наряду с корпоративным (как оно обозначается в литературе) и финансированием с участием государства (концессии, ГЧП).
Россия не та страна, где в изобилии кредитуются крупные инфраструктурные инвестиционные проекты. Правительство, вероятно, понимая это, еще в 2014 году разработано и приняло Программу поддержки инвестиционных проектов, реализуемых на территории Российской Федерации на основе проектного финансирования».
[1] Однако широкого распространения проектное финансирование на основе указанной программы не получило, хотя ряд долгосрочных инфраструктурных проектов и были профинансированы в 2015-2016 гг. со стороны «Газпромбанк» (АО), Банк ВТБ (ПАО), ПАО «Сбербанк» под государственные гарантии.
Кстати, если смотреть аналитические материалы того же НАКДИ, то пара из перечисленных банков занимает лидирующие позиции по финансированию проектов.
Позже, в 2018 году Правительство РФ принимает вторую программу «Фабрика проектного финансирования»[2] (Фабрика, Фабрика проектного финансирования), которая дает возможность получения субсидий из федерального бюджета на возмещение расходов в связи с предоставлением кредитов и займов в рамках реализации этого механизма и государственных гарантий Российской Федерации по облигационным займам, привлекаемым специализированным обществом проектного финансирования. А само проектное финансирование инвестиционных проектов осуществляется на основании договоров синдицированного кредита (займа).
Правда, Фабрика проектного финансирования не только про предоставление субсидий и гарантий, но и про то, что есть оператор, которым является Государственная корпорация развития «ВЭБ.РФ», наряду с этим ВЭБ.РФ также является управляющим в синдикате. Иные участники синдицированного кредита – это коммерческие банки и международные финансовые организации.
Стиль изложения сейчас, возможно, смахивает на какое-то расследование, но в действительности без фактических обстоятельств исторического плана, а все-таки 6 лет, отсчитываемые с 2014 года, можно воспринимать уже как историю, невозможно будет дальше читателю понять подлинный смысл текста.
Втб и гк «инград» заключили сделку по проектному финансированию для строительства жк riversky на сумму 21,7 млрд.руб. в формате эскроу
Банк ВТБ и Группа компаний «Инград» подписали соглашение о предоставлении проектного финансирования для реализации строительства ЖК RiverSky на Симоновской набережной с использованием эскроу-счетов.
Девелоперу открыта кредитная линия в сумме 21,7 млрд. рублей, которые будут направлены на строительство 8 корпусов жилого квартала бизнес-класса общей площадью 186 тыс. кв. метров в Даниловском районе столицы.
Юрий Соловьев, первый заместитель президента-председателя правления ВТБ, подчеркнул: «Группа компаний «Инград» — один из лидеров среди девелоперов России, и заключенная сегодня сделка является серьезной основой для развития стратегического сотрудничества между нашими компаниями. Помимо того, что на сегодня это одна из крупнейших сделок на рынке по финансированию строительства жилья по проекту, реализуемому с нуля в формате эскроу, в сделке было использовано много уникальных решений, которые делают проект более эффективным для девелопера».
«Очень важно, что наш флагманский проект поддержал ВТБ – банк с государственным участием.
Наше партнерство гарантирует своевременную реализацию проекта RiverSky, который мы осуществляем совместно с городом в рамках восстановления территории Симоновской набережной и редевелопмента прилегающей бывшей промышленной зоны.
Мы уверенно движемся вперед в этом проекте, в том числе и благодаря нашей успешной работе с ВТБ», – прокомментировал президент Группы компаний «Инград» Павел Поселёнов.
ЖК RiverSky — это флагманский проект ГК «Инград» с авторской архитектурой, современной инженерией, продуманными планировочными решениями и уникальными форматами жилья. Он реализуется в живописном месте исторической части Москвы — вблизи ансамбля Симонова монастыря, на набережной Москвы-реки. Ввод в эксплуатацию всего жилого квартала планируется не позднее 4-го квартала 2021 года.
Группой компаний «Инград» будет построен еще один жилой квартал и проведено благоустройство Симоновской набережной, а также создан большой спортивный кластер, в рамках которого будет реконструирован стадион «Торпедо» имени Эдуарда Стрельцова.
ГК «Инград» — крупная инвестиционно-девелоперская компания, которая ведет свою деятельность с 2012 года. Группа компаний «Инград» специализируется на строительстве жилых кварталов комфорт и бизнес-класса. В настоящее время INGRAD ведет реализацию девятнадцати проектов в Москве и Московской области. Компанию контролирует «Концерн «РОССИУМ» Романа Авдеева.
В 2019 году компания впервые вошла в ежегодный рейтинг 200 крупнейших частных компаний России по версии Forbes. При этом ГК «Инград» возглавила пятёрку самых быстро растущих участников рейтинга.
Так, ГК «Инград» стала лидером отрасли по росту выручки в 2018 году, показав значительную положительную динамику (+251%).
Выручка компании увеличилась с 15,1 млрд рублей в 2017-м до 53 млрд рублей в 2018 году.
Компания занимает четвертое место в рейтинге застройщиков по объему текущего строительства в России по состоянию на 1 октября 2019 года. Общий объем текущего строительства составляет 1,44 млн кв. м.
Проектное финансирование жилья: надежнее, меньше, дороже
22.04.2018
Жилищная политика
Переход на проектное финансирование повлечет за собой увеличение стоимости квадратного метра минимум на 15-20%
Президент России, Правительство и Минстрой России в один голос говорят о том, что долевое строительство изжило себя как ненадежный инструмент, а решить проблему обманутых дольщиков поможет проектное финансирование. Но насколько этот новый инструмент лучше уже испытанного? Разбираться в проблеме помогали руководители крупнейших компаний – застройщиков рынка жилья.
Действительно ли проектное финансирование лучше долевого строительства?
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE: «Проектное финансирование однозначно более надежно, чем долевое строительство.
Успех строящегося проекта, в котором девелопер опирается исключительно на средства от продаж, прямо зависит от спроса покупателей. Активность клиента определяется массой разных факторов, многие из которых не зависят от воли застройщиков. В этом и есть главный риск долгостроя.
Проектное финансирование исключает этот риск, так как оно ликвидирует зависимость застройщика от конъюнктуры рынка новостроек. Во всяком случае, строительство объекта будет завершено, пусть даже и с убытками, если проект окажется невостребованным.
Тем не менее даже если за все время только один клиент приобретет в таком доме квартиру, он не останется на улице».
Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»: «Эти две системы нельзя сравнивать. Долевое строительство для текущего состояния рынка вполне оправдано.
Приобрести квартиру в строящемся доме по стоимости дешевле готового жилья для многих граждан – это шанс улучшить жилищные условия. Переход на проектное финансирование повлечет за собой увеличение стоимости квадратного метра минимум на 15-20%, т.е.
на текущую разницу между строящимся жильем и готовым, но зато с меньшими рисками».
Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group: «Я полагаю, что данные модели финансирования проектов строящегося жилья вполне могли бы сосуществовать, как это происходит во всем мире.
В развитых странах покупатель может внести залог на раннем этапе строительства, который составляет от 20% до 40% от стоимости приобретаемой квартиры, а оставшуюся часть оплачивает по завершению проекта.
Девелопер возводит здание либо на собственные средства, либо привлекает для этих целей кредиты в банке. Сегодня на отечественном рынке новостроек сочетаются все схемы источников финансирования: и собственные средства, и кредиты, и привлечение дольщиков.
Они органично дополняют друг друга. Это позволяет удерживать себестоимость и снижать риски по стабильному финансированию строительства».
Айдар Галеев, Руководитель Департамента стратегического консалтинга компании RRG: «Проектное финансирование одновременно может быть и лучше, и хуже долевого строительства. К плюсам можно отнести то, что оно снимает проблему обманутых дольщиков.
Нет долевого строительства – нет дольщиков. Это логично. Кроме того, банки получают дополнительный рынок, увеличивают объемы кредитования, получают дополнительные процентные доходы.
Также банки более жестко оценивают строительные проекты, увеличивается качество оставшихся проектов. Не умеющие выстроить нужные отношения с банками девелоперы уходят с рынка, происходит консолидация рынка.
В перспективе прибыли оставшихся девелоперов, а точнее девелоперов, аффилированных с банковскими структурами, растут. Конкуренция снижается, все логично.
К минусам относится рост стоимости жилья – за счет процентов банкам, уменьшения объемов строительства, уменьшения конкуренции и т.п. вещей.
Еще и уход части девелоперов с рынка, потеря прибылей и рабочих мест, уменьшение конкуренции между оставшимися девелоперами.
Также уменьшение возможностей инвестирования для физических лиц и иных небольших инвесторов – за счет приобретения квартир на начальном этапе по более низкой цене.
Аналогия «обманутых дольщиков» — обманутые вкладчики, которых было бы на порядок в большем объеме, если бы не было государственной системы страхования банковских вкладов.
Данная система, а с ней и банковская система, поддерживается за счет массированных вливаний государства/Центрального банка. Но вливать государственные деньги в строительную систему напрямую, как в банковскую, как бы нельзя.
Поэтому придуман способ возможного косвенного вливания этих денег через банковскую систему.
Есть вариант, что необходимые деньги банки получат за счет механизма эскроу-счетов, когда те же самые дольщики будут вносить деньги в банк, а банки уже сами будут финансировать стройки.
То есть банки станут своего рода посредниками между деньгами физических лиц и застройщиками.
В этом варианте в случае банкротства застройщиков и проблем банков государство/Центральный банк смогут спокойно приходить на помощь.
Но эта почти гарантированная помощь грозит привести к тому, что дольщикам станет неинтересна надежность и репутация застройщика – деньги же все равно вернут, а банкам – качество и эффективность финансируемых проектов – государство же все равно поможет. Практика показывает, что в долгосрочном периоде — это тупиковый путь для развития экономики.
Как в итоге все будет реализовано пока не ясно. Но эти риски есть…».
Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»): «Финансирование проекта за счет привлеченных кредитных средств имеет как преимущества, так и недостатки. Поэтому однозначного ответа на вопрос – что же лучше, нет.
С одной стороны, наличие банковского кредита позволяет девелоперам отказаться от существенного демпинга для привлечения спроса. Ведь, как известно, именно на старте проекта застройщику важно грамотно запустить продажи, обеспечив стабильный спрос с первых дней.
Для этого в ход идут объявленные низкие цены, скидки и пр. Таким образом, ради привлечения финансов от дольщиков инвестор вынужден урезать маржинальность, по крайней мере, на начальных этапах.
Стабильное банковское финансирование дает девелоперу большую свободу в плане ценообразования, ведь застройщик не зависит в данном случае от средств дольщиков.
С другой стороны, хотя деньги от реализации проекта и поступают в разных объемах, на них не начисляются проценты, а значит, итоговая доходность с каждого квадратного метра будет выше. В поисках золотой середины многие игроки предпочитают сочетать оба источника финансирования, заранее открывая кредитную линию, порой даже не использовав до конца возможный лимит».
Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group: «Слово «лучше» имеет разный смысл для заинтересованных сторон.
Проектное финансирование позволит решить проблему с обманутыми дольщиками, дать им гарантии сохранности вложенных средств. Государством будет достигнута важная социальная цель.
Однако за счет чего это будет сделано? За счет того, что на девелоперов ляжет серьезная финансовая нагрузка, вырастет себестоимость проектов.
Покупка на этапе строительства в идеале станет надежной и безопасной для покупателей, но все дополнительные расходы застройщиков отразятся на цене квадратного метра, — вряд ли они в массовом порядке пойдут на уменьшение маржинальности. То есть покупателям в итоге придется заплатить за собственное спокойствие.
Безусловно, проектное финансирование в том виде, в каком оно существует в развитых странах, выгодно для банков. Люди на этапе строительства платят не больше 5-10%, а остальное вносят на специальный депозит в банке. Банк за счет этих бесплатных для себя средств кредитует застройщика.
Таким образом, государство следит за качеством строительства и целевым расходованием средств. У нас такой механизм тоже, наверное, когда-то появится, но не только девелоперы, но и наши банки к этому пока не готовы. С учетом размеров России и количества строек перевести 100% из них на такую схему невозможно, — банки просто не справятся.
В экономике нет такого количества длинных денег, за счет которых банки смогли бы финансировать все стройки».
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group: «Проектное финансирование означает повышение защищенности строителей и покупателей новостроек, но при этом вырастают издержки. Деньги от банка по определению более дорогие, чем от покупателей.
По существу, средства дольщиков застройщик получает бесплатно, поэтому их использование никак не отражается на себестоимости строительства. Банковский кредит необходимо обслуживать, выплачивать основной долг и проценты.
Соответственно, эти расходы приведут к увеличению себестоимости строительства, что может отразиться на цене «квадрата» для конечного потребителя.
С этой точки зрения наш рынок пока не в полной мере готов к столь радикальной реформе – рентабельность девелоперского бизнеса невысока, как и платежеспособность покупателей. Долевое финансирование было своеобразной адаптацией к этим реалиям российского рынка новостроек».
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»: «Не соглашусь с мнением о том, что финансирование за счет средств дольщиков проигрывает проектному финансированию.
Очевидно, что строительство на кредитные средства в первую очередь означает внедрение в схему застройщик-дольщик третьего лица – контролирующего органа в лице банка, который будет вести надзор над строительной площадкой и заранее выявлять проблемные объекты, пока количество обманутых покупателей не достигло критической массы. Таким образом, от обязательного проектного финансирования выигрывают дольщики и проигрывают добросовестные застройщики, которые и без дополнительного банковского надзора выполняли свои обещания. Теперь же всем без исключения приходится выстраивать экономику проекта с учетом перспективных переплат по кредитам. Вряд ли это можно назвать плюсом».
Как сильно упадет ввод и спрос и насколько подорожает жилье при отказе от долевого строительства?
Мария Литинецкая: «Девелоперы и кредиторы при помощи государства, на мой взгляд, все же сумеют разработать оптимальную схему финансирования, при которой застройщики не пострадают от роста себестоимости из-за обслуживания кредита, а потребители – из-за роста цен.
В дорожной карте реформы, разработанной Минстроем, уже прописано, что деньги покупателей на эскроу-счетах можно будет использовать для фондирования строительства, но только при контроле и ответственности за них банка. Это позволит кредиторам сократить стоимость заемных средств для девелопера.
Если власти не будут торопиться с проведением реформы и дадут участникам рынка медленно, но рационально разработать устраивающий всех механизм, себестоимость строительства вырастет не более чем на 3-5% в расчете затрат на строительство одного квадратного метра.
Такое изменение цен, особенно растянутое во времени, скорее всего, покупатель даже не заметит».
Роман Сычев: «Отказ от долевого финансирования, скорее всего, приведет к росту цен на первичное жилье. Но все будет зависеть от ставок (стоимости денег) по проектному финансированию и стоимости транзакционных издержек, связанных с таким финансированием.
Механизм привлечения покупателей будет происходить через эскроу-счета, предполагающие посредничество банка между дольщиком и застройщиком.
При этом расходы на обслуживание эскроу-счетов, скорее всего, будут переложены на плечи застройщика через кредитную ставку по проектному финансированию строительства, а девелопер, в свою очередь, учтет эти расходы в себестоимости, что отразится на розничной цене для покупателей.
Более того, начисление процентов по таким счетам не предусмотрено, а учитывая сроки возведения объектов и сдачи их в эксплуатацию, хранение денежных средств на таких счетах будет длительным. Кроме того, эскроу-счета и проектное финансирование станут прерогативой уполномоченных банков, что возможно снизит их гибкость в ценовой политике по кредитам. Вместе с тем вырастет защищенность средств покупателя, ведь деньги будут застрахованы – до 8 млн руб.».
Айдар Галеев: «Эти показатели сложно оценить – они зависят от слишком многих факторов.
Сейчас существуют оценки, что с рынка уйдут до 70% застройщиков, а объемы строительства жилья упадут на 50%. В крайнем варианте, а это, если все будет идти, как идет сейчас – без роста экономики и сохранения высоких рисков в строительстве, эти прогнозы могут сбыться.
При этом надо понимать, что это падение будет года через 2-3, когда большое количество проектов, которое началось в последнее время и которые можно финансировать по прежней схеме, будут подходить к концу.
Если все будет, как сейчас, прирост стоимости жилья может составить до 10-15%».
Евгения Акимова: «С переходом к проектному финансированию в первую очередь сократится количество застройщиков на рынке.
Те игроки, которые заранее понимают, что вряд ли смогут рассчитывать на получение кредита, уже сейчас замораживают разработку площадок, продавая их, либо консолидируют усилия, объединяясь с другими застройщиками. По нашим прогнозам, объем новых проектов уже в 2020 г.
может снизиться в московском регионе на 20-30%, что в итоге приведет к сокращению предложения и, как следствие, планомерному росту цен на фоне снижения уровня конкурентного окружения. На удорожание повлияет и необходимость платить проценты за пользование кредитами.
Да, власти говорят о возможных льготных ставках под 6% годовых за счет выдачи средств эскроу-счетов, но пока не ясно, готовы ли сами банки нести подобные риски. В любом случае рост стоимости квадратного метра будет прямо пропорционален ставкам по проектному финансированию и составит, по нашим прогнозам, минимум 5-7%».
Екатерина Румянцева: «Сейчас это предсказать очень трудно, поскольку на рынке будут действовать разнонаправленные факторы, как положительно, так и негативно влияющие на объем предложения и уровень покупательского спроса.
Объективно девелоперам станет труднее работать, увеличится кредитная нагрузка, цены вырастут. На данный момент около 70% привлекаемых средств на возведение жилых комплексов составляют деньги дольщиков. В новых условиях соотношение изменится: 10% долевых средств и до 90% банковских кредитов.
С другой стороны, на днях Президент России Владимир Путин в послании Федеральному Собранию поставил задачу ежегодно строить 120 млн кв. м жилья, а это выше существующего уровня на 40 млн кв. метров! Каким-то образом Правительству придется эти указы выполнять.
Ипотечные и другие государственные программы какое-то время поддержат спрос на стабильном уровне, но долго так не может продолжаться. Рынок недвижимости ждут большие перемены».
Александр Зубец: «Ввод нового жилья в результате перехода к проектному финансированию будет снижаться планомерно, по мере ухода из отрасли застройщиков, не справившихся с новыми «правилами игры» ведения бизнеса.
Таким образом, объем нового строительства упадет, по моим оценкам, только после 2020-2021 гг. Снижение может составить 30-40%. А вот рост цен при этом достигнет 10-15% в первую очередь из-за необходимости выплат процентов по кредитам».
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: «При переходе на проектное финансирование банки становятся полноправными участниками строительного процесса.
Следовательно, чтобы минимизировать риски, банки могут повысить требования к объекту, который они будут финансировать, к репутации девелопера, его опыту, финансовой устойчивости компании. В итоге часть застройщиков просто не смогут соответствовать данным требованиям и будут вынуждены покинуть рынок.
В связи с уменьшением количества игроков на рынке и повышением издержек процесса реализации проектов неизбежным сопутствующим фактором следует ожидать удорожание стоимости объектов недвижимости».
Галина Крупен
Этот материал опубликован в апрельском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.