Для многих покупателей недвижимости небольшие студии в новостройках – это едва ли не единственная возможность приобрести комфортное жилье. Кроме того, такая недвижимость идеально подходит в качестве первого жилья для достигших студенческого возраста детей, а также для инвестиционных целей – компактные студии хорошо сдаются в аренду и вложения довольно быстро окупаются.
При этом, как показало исследование ЦИАН, в зависимости от региона России минимальные площади студий в новостройках могут сильно отличаться. Где-то самое маленькое жилье – это 13-15 «квадратов», в других субъектах габариты студий начинаются от 25-27 кв. м. На основе собранных данных специалисты подготовили рейтинг регионов страны по минимальной площади студий в новостройках.
Для данного рейтинга эксперты ЦИАН отобрали малогабаритные объекты (квартиры и апартаменты) в новостройках, реализуемые как на вторичном, так и на первичном рынке.
Учитывались только лоты без отделки, за исключением жилых комплексов, где эта опция предусмотрена проектом. Кроме того, рассматривались строящиеся дома, а также новостройки, сданные в эксплуатацию не более пяти лет назад.
При совпадении площади более высокую позицию заняли наиболее доступные по цене объекты.
1 место. Московская область
13,3 кв. м / 750 тыс. рублей
ЖК «Солнечный град»
Ввод в эксплуатацию: 3 квартал 2018 года
Лидером по минимальной площади жилья в новостройках сегодня является Московская область, где можно приобрести компактную студию площадью всего 13,3 кв. м. Данный лот предлагается в ЖК «Солнечный град» в деревне Ворщиково Воскресенского района, он обойдется в 750 тыс. рублей. Причем за дополнительную плату в размере 150 тыс. рублей можно приобрести помещение площадью 9,5 кв. м в цокольном этаже и оборудовать двухуровневую квартиру.
2 место. Калужская область
13,7 кв. м / 685 тыс. рублей
ЖК «Бригантина»
Ввод в эксплуатацию: 2 квартал 2020 года
Второе место у жилого комплекса «Бригантина» в Козельске Калужской области. В этом проекте самая компактная студия площадью 13,7 кв. м предлагается за 685 тыс. рублей. При этом объект располагается в самом центре города в шаговом доступе от городской администрации, городского суда и Благовещенского собора.
3 место. Краснодарский край
14 кв. м / 650 тыс. рублей
ЖК «Грин Хоста»
Ввод в эксплуатацию: 3 квартал 2018 года
В Краснодарском крае самая компактная студия продается в Сочи. Квартира площадью 14 «квадратов» расположена в составе жилого комплекса «Грин Хоста» примерно в шестистах метрах от Черного моря. Стоимость лота – 650 тыс. рублей.
- 4 место. Республика Крым
- 14,6 кв. м / 1,8 млн рублей
- ЖК «Ялта 178»
Ввод в эксплуатацию: сдан в 2017 году
На морском побережье можно приобрести компактное жилье в Крыму. Студия площадью 14,6 кв. м продается в жилом комплексе «Ялта 178», от которого до набережной можно доехать всего за 5 минут. Правда, стоимость квартиры намного выше, чем в Сочи – 1,8 млн рублей.
- 5 место. Санкт-Петербург
- 14,79 кв. м / 2,38 млн рублей
- Апарт-отель VerticalWe& I
Ввод в эксплуатацию: 1 квартал 2019 года
Замыкает первую пятерку Санкт-Петербург с показателем 14,79 кв. м. Это площадь небольшого гостиничного номера в апарт-отеле VerticalWe& I. Проект расположен в шаговом доступе от метро «Лесная», а также недалеко от Выборгской набережной. Стоимость самого компактного лота – 2,38 млн рублей.
6 место. Свердловская область
15 кв. м / 450 тыс. рублей
ЖК «Шале Таежный»
Ввод в эксплуатацию: сдан в 2017 году
В Свердловской области самая маленькая квартира в новостройке имеет площадь 15 кв. м, а обойдется в 450 тыс. рублей. Причем данный лот предлагается в уже сданном в эксплуатацию жилом комплексе «Шале Таежный». Расположен проект в городе Реж в 80 км от Екатеринбурга.
- 7 место. Красноярский край
- 15,2 кв. м / 1,14 млн рублей
- Апарт-отель «Парк Сити»
Ввод в эксплуатацию: 3 кв. 2018 года
Седьмое место у Красноярского края, где предлагается гостиничный номер площадью 15,2 кв. м в апарт-отеле «Парк Сити». Проект находится в центре Советского района Красноярска напротив новой ледовой арены «Кристалл», рядом со зданием районной администрации и парком 400-летия Красноярска. Стоимость апартаментов – 1,14 млн рублей.
8 место. Республика Башкортостан
15,72 кв. м / 990 тыс. рублей
ЖК «Комфорт-квартал Московский»
Ввод в эксплуатацию: 4 кв. 2020 года
Минимальная площадь на первичном рынке Республики Башкортостан сегодня составляет 15,72 кв. м, что позволяет региону занимать 8 место рейтинга. Самый компактный лот продается за 990 тыс. рублей в комфорт-квартале Московский в Кировском районе Уфы.
- 9 место. Москва
- 16,03 кв. м / 2,59 млн рублей
- Апарт-комплекс Cleverland
Ввод в эксплуатацию: 4 квартал 2018 года
Москва занимает девятое место благодаря апартаментному комплексу Cleverlandи студии площадью 16,03 кв. м. Проект удобно расположен рядом с несколькими станциями метро и Московского центрального кольца, а также в шаговом доступе от Главного ботанического сада РАН. Самая компактная студия в новостройках Москвы обойдется в 2,59 млн рублей.
10 место. Кировская область
16,1 кв. м / 580 тыс. рублей
ЖК «Верхние Черемушки»
Ввод в эксплуатацию: сдан в 2017 году
И замыкает первую десятку рейтинга регионов России по самой маленькой площади студий в новостройках Кировская область. Лот площадью 16,1 кв. м выставлен на продажу за 580 тыс. рублей в жилом комплексе «Верхние Черемушки» в микрорайоне Нововятск в Кирове.
Места с 11 по 20 в порядке убывания заняли: Пермский край (от 16,4 кв. м), Тюменская область (от 16,57 кв. м), Воронежская область (от 16,7 кв. м), Республика Адыгея (от 16,95 кв. м), Курганская, Кемеровская и Нижегородская области (в каждой из трех – от 17 кв. м), Челябинская область (17,1 кв. м), Севастополь (от 17,66 кв. м ) и Новосибирская область (от 18 кв. м).
ТОП-10 самых маленьких квартир в новостройках Москвы
На сегодняшний день на рынке первичной недвижимости в Москве 4% от общей доли предложения занимают квартиры и апартаменты небольших площадей – в пределах 30 кв. м.
Цены на такое жилье начинаются от 1 млн рублей, больше предложений за 2 миллиона рублей, а за 3 миллиона можно выбрать квартиру на любой вкус. Об этом порталу «НовостройСити» рассказали в компании Est-a-Tet.
При этом до 40% из них приходится на апартаменты, остальную часть предложения занимает формат квартир – 60%.
При этом согласно данным компании, этот показатель не менялся уже несколько лет. Например, в конце 2017 года доля небольших квартир была аналогична, а годом позднее увеличилась лишь до 5%.
Однако определенные новшества в этом формате жилья все же появились. Так, в 2019 году в Москве появились рекордно малогабаритные квартиры и апартаменты.
Они располагаются в Фрезерной и Дегунинской и реализуются под брендом My Space.
Они расположены в бывших зданиях общежитий, который полностью отремонтировал и оснастил всеми необходимыми инженерными коммуникациями застройщик My Space Development.
В числе преимуществ проектов девелопер приводит возможность оформления московской прописки, покупки жилья с помощью ипотечного кредитования и по договору купли-продажи. Площадь предлагаемых лотов начинается от 11.
6 кв. м в комплексе на Дегунинской и от 11.7 кв. м – на Фрезерной. При этом в первом из них все лоты представлены с отделкой от застройщика, а во втором в дополнение к ремонту предлагается еще и установка кухни.
Более просторное жилье – до 19 кв. м – можно приобрести в четырех комплексах столицы. Если говорить о формате апартаментов, то лоты с ремонтом от застройщика и метражом в 18 кв. м доступны от 4.6 млн руб. в комплексе «Донской квартал». Чуть больше, в 18.6 кв. м, но уже от 8 млн руб. можно купить в Yes Технопарк.
Квартиры от 18.9 кв. м представлены в Level Амурская и стоят от 4.3 млн руб. Аналогичное предложение есть в комплексе «Мещерский лес», но стоит уже от 5,1 млн руб.
Интересуют подробности? Свяжитесь с нами!
У остальных участников ТОП-10 самых небольших квартир минимальный метраж не более 20 кв. м. Например, от 6.7 млн рублей можно купить квартиру в 19.6 кв. м в жилом комплексе «Академика Павлова», аналогичной площади можно найти апартаменты в проекте Yes Ботанический сад, но чуть дешевле — от 5.8 млн руб.
Ненамного больше минимальный метраж квартир в ЖК «Люблинский парк» и «Ильменский,17» — 19.8 кв. м. Цена вопроса составляет 4 и 4.4 млн соответственно.
Эксперты отмечают, что лоты до 30 кв. м сегодня встречаются не только в массовом сегменте, но и более дорогом.
К примеру, в комплексе премиум-класса Roza Rossa, который, однако не попал в ТОП-10, на продажу выставлены апартаменты-студии от 28.3 кв. м. Причем приобрести такой лот можно от 26.3 млн руб.
Правда, в таких апартаментах также предложена полная дизайнерская отделка и оборудованная кухня.
| № | Название проекта | Девелопер | Мин. площадь лота в реализации, кв. м | Стоимость лота минимальной площади, млн руб. | Тип недвижимости | Наличие отделки | Класс |
| 1 | ЖК «My Space на Дегунинской» | My Space Development | 11,6 | 3,1 | квартира | отделка | стандарт |
| 2 | ЖК «My Space на Фрезерной» | My Space Development | 11,7 | 3,2 | квартира | Отделка кухня | стандарт |
| 3 | Комплекс апартаментов «Донской квартал» | Страна Девелопмент | 18,0 | 4,6 | апартамент | отделка | бизнес |
| 4 | Апарт-комплекс Yes Технопарк | Пионер | 18,6 | 8,0 | апартамент | отделка | комфорт |
| 5 | ЖК Level Амурская | Level Group | 18,9 | 4,3 | квартира | без отделки | комфорт |
| 6 | ЖК «Мещерский лес» | ГК ПИК | 18,9 | 5,1 | квартира | с отделкой | комфорт |
| 7 | ЖК «Академика Павлова» | ГК ПИК | 19,6 | 6,7 | квартира | без отделки | комфорт |
| 8 | Апарт-комплекс Yes Ботанический сад | Пионер | 19,6 | 5,8 | апартамент | с отделкой | комфорт |
| 9 | ЖК «Ильменский, 17» | ГК ПИК | 19,8 | 4,4 | квартира | с отделкой | комфорт |
| 10 | ЖК «Люблинский парк» | ГК ПИК | 19,8 | 4,0 | квартира | с отделкой | комфорт |
Как уменьшались самые маленькие квартиры в новостройках Москвы
В III квартале 2019 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы появился самый маленький за всю историю рынка жилья лот площадью 11,1 кв.м. Эксперты «Метриум» отмечают, что еще 7 лет назад самый малогабаритный вариант в продаже достигал в площади 33 кв.м. Таким образом, за эти годы минимальная площадь квартиры на рынке сократилась в три раза.
В III квартале на рынке столичных новостроек массового сегмента был побит антирекорд по площади жилья. В двух новых проектах в районах Западное Дегунино и Нижегородкий в продаже появились студии площадью 11,1 кв.м и 11,6 кв.м.
По наблюдениям аналитиков «Метриум», они стали самыми маленькими лотами за всю историю рынка массовых новостроек Москвы. Застройщик комплекса называет свой продукт «жилыми помещениями», «пространствами для жизни», «новым форматом жилых помещений для жизни и сдачи в аренду».
Парадоксально, но подобные квартиры по своей площади даже меньше, чем парковочные места для автомобилей. Согласно установленной властями норме, для машино-мест в паркингах минимально допустимая площадь составляет 13,25 кв.м при габаритах 5,3 х 2,5 м. При этом на рынке есть парковочные места, достигающие 26 кв.м.
Сокращение минимальной площади квартир, представленных на рынке новостроек, наблюдается давно. Еще в 2012 году самым малогабаритным вариантом жилья в столице была студия площадью 29,5 кв.м. Затем этот показатель постепенно снижался, достигнув к 2015 году 22,2 кв.м.
В это время на рынке новостроек комфорт-класса начали массово распространяться студии, что придало дополнительное ускорение «сжиманию» квартир. В 2016 году в продаже были уже объекты площадью 20,9 кв.м, в 2017-2018 – 18 кв.м, а в 2019 показатель достиг «дна» – 11,1 кв.м.
Аналитики «Метриум» зафиксировали рост минимальной стоимости самых малогабаритных квартир на рынке при значительном уменьшении их площади. Если в 2012 году студия площадью 29,5 кв.м. стоила 4,5 млн рублей (высокая стоимость обусловлена отделкой), а 1-комнатная квартира площадью 33,4 кв.м. обошлась бы в 3,36 млн рублей, то в 2019 году студия площадью 11,1 кв.м.
стоит 3,13 млн рублей, а самая маленькая «однушка» (29 кв.м) – 4,25 млн рублей. Малогабаритная «двушка» (51,7 кв.м) 2012 года стоила 4,86 млн рублей, а самая маленькая «двушка» 2019 года (43,6 кв.м) – 5,84 млн рублей. Наконец, самая малогабаритная трехкомнатная квартира (73,2 кв.м) семь лет назад стоила 5,89 млн рублей, а сейчас за объект площадью 63 кв.
м придется отдать 7,12 млн рублей.
Московские квартиры начали уменьшаться в размерах — МК
На столичном первичном рынке растет популярность квартир с компактной европланировкой и небольших студий.
В условиях падения доходов граждан и подорожания новостроек застройщики, работающие в массовом сегменте, уменьшают метраж жилья.
За 12 последних месяцев площадь новых квартир экономкласса в Москве сократилась на 10% (на 6 кв.м), а квадратный метр подорожал с 188 тыс. рублей до 234 тыс. рублей, то есть на 25%.
В последний раз мода на жилье евроформата царила на столичном рынке новостроек в 2008 году, когда до России докатился международный финансовый кризис. Доходы покупателей тогда сильно просели, высоко подняла голову инфляция.
И девелоперы нашли выход из сложной ситуации — квартиры евроформата, которые отличаются максимальной компактностью и эргономикой. Главная фишка такого жилья — просторная кухня-гостиная (от 14 кв. м до 20 кв.
м) и примыкающие к ней небольшие комнаты для отдыха.
По оценке экспертов, тренд на малогабаритное жилье в массовом сегменте начал формироваться во второй половине прошлого года. В этом году на фоне продолжающегося падения доходов покупателей он окреп.
По оценке «Азбуки жилья», объем предложения квартир и апартаментов площадью более 100 кв. м в московских новостройках сократился в мае на 40%, до 3,2 тыс. лотов.
Доля такого жилья от общего объема по итогам первого квартала 2021 года снизилась с 9,8% до 5,7%.
Как сообщила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, в конце весны средняя площадь квартиры в новостройках массового сегмента в старых границах Москвы за 12 месяцев сократилась на 10%, а средняя стоимость выросла на 12% — до 12 млн рублей.
При этом в апреле впервые в истории студий в массовых новостройках стало больше, чем трехкомнатных квартир. Средняя площадь квартир от московских застройщиков на рынке новых жилых комплексов эконом- и комфорт-класса составила 52,5 кв. м. Год назад, в апреле 2020 года, жилье в этом сегменте рынка в среднем было больше — порядка 58,5 кв. м.
Таким образом, средняя площадь квартиры на массовом рынке новостроек столицы за год сократилась на 10%, или на 6 «квадратов».
Одновременно из-за реформы строительной отрасли, подорожания стройматериалов и льготной ипотеки существенно выросли расценки на новое жилье.
Если в апреле 2020 года средняя цена квартиры составляла 10,98 млн рублей, то в апреле 2021 года она увеличилась до 12,28 млн рублей, прибавив, таким образом, в цене 12%, или 1,3 млн рублей.
Удельная цена массовых новостроек соответственно возросла еще больше: квадратный метр подорожал с 188 тыс. рублей до 234 тыс. рублей, то есть на 25%.
— Уменьшение площади экспонируемых квартир свидетельствует об объективных причинах, связанных со спросом, — отметил гендиректор компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. — На рынке достаточно давно наблюдается тренд на уменьшение средней площади продаваемой квартиры.
Это связано с оптимизацией планировочных решений. Сейчас на рынке преобладают евроформаты и квартиры небольших габаритов, что продиктовано рациональной моделью поведения покупателей и высокой динамикой роста цен на жилье.
Клиент готов платить только за полезное многофункциональное пространство квартиры и обладает ограниченным бюджетом при покупке.
Уменьшение площади жилья выразилось не только в сокращении площади средней квартиры, но и в перераспределении предложения в пользу небольших помещений.
По подсчетам экспертов, доля студий на рынке массовых новостроек Москвы выросла с 9,4% в апреле 2020 года до 17,9% в апреле 2021 года. Большинство новых квартир площадью до 30 кв. м покупается для последующей сдачи в аренду.
Одновременно сократилась доля трехкомнатных квартир — с 20,2% до 15,6%. Сейчас на столичном рынке покупатели могут найти порядка 1,8 тыс. студий и 1,6 тыс. трехкомнатных квартир.
«Конечно, у студий и трехкомнатных квартир разная потенциальная аудитория покупателей, но связанные с ними тенденции очень примечательны», — заметила Мария Литинецкая.
— С одной стороны, из-за роста цен на жилье объективно становится меньше клиентов, способных приобрести большую квартиру, поэтому постепенно доля трехкомнатных квартир в предложении уменьшается. С другой стороны, заметно возросла аудитория потенциальных покупателей студий.
Это связано со снижением ставок по ипотеке в прошедшие месяцы, которое позволило приобрести небольшое жилье молодым людям, студентам и другим клиентам».
По мнению специалистов, мода на малогабаритные квартиры на столичном рынке новостроек продолжится как минимум до конца текущего года.
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28554 от 8 июня 2021
Заголовок в газете: Возвращение евроформата
Квадратный метр с кепкой: количество малогабаритных квартир удвоилось
За последние пять лет количество малогабаритных квартир в российских городах удвоилось. Жилье в новостройках уже уступает по размеру хрущевкам, где средняя площадь однушек составляет около 35 кв. м. Сейчас на рынке 6,5% предложений — до 30 кв. м, около 1% — 20 кв. м и меньше, а в Москве появились даже 11-метровые студии.
Об этом свидетельствуют данные аналитического центра «Мир квартир», с материалами ознакомились «Известия». Статистику подтверждают и эксперты. Они говорят, что количество малогабаритных квартир будет и дальше расти, тем более что законодательно девелоперов не ограничивают в адаптации предложения под скромные возможности покупателей.
Мелко, да метко
В российских городах за последние пять лет удвоилось количество квартир общей площадью менее 30 кв. м. Если в 2014 году на рынке предлагалось 122,6 тыс. кв. м такого жилья, то сейчас — 246,9 тыс.
В настоящий момент в новостройках 0,7% студий имеют площадь 10–20 кв. м, а 6,5% — 20-30 кв. м, а на вторичном рынке — 1,9% и 6,8% соответственно.
Об этом свидетельствуют данные аналитического центра «Мир квартир», с которыми ознакомились «Известия».
По информации управляющего директора «Авито Недвижимость» Ивана Дубровина, за год средняя площадь студий в новостройках по стране уменьшилась на 7%.
В Москве в новостройках массового сегмента сегодня 0,8% квартир имеют площадь до 20 кв. м, а 5% — до 30 кв. м, сообщили «Известиям» в риэлторской компании «Метриум». В целом объём предложения малогабаритного жилья в столице (площадью 16–28 кв. м) за последние два года увеличился с 8% до 12%, отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
С каждым годом «мини-квартиры» становятся всё компактнее, подчеркнула управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Если еще в 2012 году лидером среди малогабаритного жилья в новостройках столицы была студия размером 29,5 кв.
м, то в III квартале 2019-го в продажу вышли лоты общей площадью 11,1 кв. м и 11,6 кв. м, рассказала она. По данным компании, за семь лет теснее стало и в других типах квартир в новостройках. В частности, минимальный размер однушек сократился с 33,4 кв. м до 29,4 кв. м, двушек — с 51,7 кв.
м до 43,6 кв. м, трешек — с 73,2 кв. м до 62,6 кв. м.
При отсутствии роста реальных доходов населения небольшие квартиры-студии пользуются особым спросом, пояснил коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.
При этом по санитарным нормам минимальная жилая площадь на человека составляет 6 кв.
м, поэтому закон при продаже небольших квартир не нарушается, отметила руководитель департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс» Нурида Ибрагимова.
В первую очередь малогабаритные квартиры привлекают покупателей своей низкой ценой в сравнении с обычными. Но, по информации «Авито Недвижимость», на самом деле средняя стоимость 1 кв. м такого жилья выше –– на 7–10%. Например, в Москве квартиры площадью до 20 кв.
м в массовом сегменте предлагают в среднем за 234,5 тыс. рублей за 1 кв. м (по данным «Метриума»). Цена же квадратного метра обычного жилья в новостройках составляет чуть больше 221 тыс. рублей (по информации «Мира квартир»), а на вторичном рынке — около 177 тыс.
рублей (по данным ИРН).
Переплюнули хрущевки
Длительное проживание в малогабаритке, особенно площадью около 11 кв. м, может привести к депрессивному состоянию, поэтому такие квартиры лучше использовать только как временный вариант, отмечает психолог Татьяна Балашова. Того же мнения придерживаются опрошенные «Известиями» девелоперы.
По мнению управляющего партнера девелоперской компании «ВекторСтройФинанс» Андрея Колочинского, жизнь на ограниченной площади делает человека раздражительным и агрессивным.
–– Студия 11 кв. м — это жесткий компромиссный вариант. Она может подойти, например, молодому человеку, который большую часть времени находится на работе, –– считает Игорь Сибренков.
Он уверен, что оптимальная площадь студии для комфортного проживания начинается от 18 кв. м, поскольку в такой квартире можно сделать планировку с кухней-гостиной и прихожей. Также эксперт подчеркнул, что в ЖК должны быть представлены разные виды квартир, а студий площадью 16–30 кв. м может быть не более 15–20% от общего объема жилья в доме.
Современные малогабаритные квартиры значительно уступают по площади хрущевкам, которые сейчас активно сносят в столице по программе реновации. По словам старшего научного сотрудника Музея Москвы Дениса Ромодина, средняя жилая площадь однушек в хрущёвках составляет 30,08 кв.
м, а с учетом санузла и балкона — примерно 35 кв. м. При этом, когда начиналась программа реновации, неоднократно отмечалось, что планировка квартир с кухнями по 5 кв. м «морально устарела», напомнил он. По данным «Миэль-Сеть офисов недвижимости», в настоящий момент средняя стоимость на 1 кв.
м в столичных хрущевках составляет 120–135 тыс. рублей.
По прогнозам экспертов, количество малогабаритного жилья в новостройках будет увеличиваться. По мнению Андрея Колочинского, в основном такие квартиры будут появляться в проектах точечной застройки, а также в ЖК рядом с метро и транспортно-пересадочными узлами.
Население массово мигрирует в крупные города, создавая спрос на жилье, а доходы растут медленнее цен на квартиры. При этом законодательно девелоперов не ограничивают в адаптации предложения под скромные возможности покупателей, пояснила Мария Литинецкая.
Но это не значит, что нужно «строить и продавать людям шестиметровые конуры», считает член комитета по транспорту и строительству Госдумы Дмитрий Ионин. Он полагает, что стоит внести изменения в нормативы о минимальной площади жилого помещения.
По мнению депутата Госдумы Александра Якубовского, вопрос ограничения минимального количества квадратных метров жилья на продажу не должен решаться законодательно.
–– Наша задача — путем реализации нацпроектов, совершенствования мер поддержки молодых семей стимулировать людей к покупке квартир больших площадей. Тогда этот вопрос будет снят, –– сказал он.
Действительно, в отдельных проектах ЖК сегодня встречаются квартиры минимальной площади — таких в Москве менее 1%, рассказали «Известиям» в Минстрое.
Однако тенденция российских девелоперов — создание качественного, просторного и удобного жилья, добавили в ведомстве. Министерство совместно с ДОМ.
РФ разработало Стандарт комплексного развития территорий, включающий и готовые решения по планировке квартир.
Как ранее писали «Известия», цены на жилье в новостройках растут, но параллельно снижаются ипотечные ставки. В августе впервые в этом году они упали ниже 10%. По прогнозам аналитического центра ДОМ.РФ, во второй половине 2020 года ставки впервые в истории уменьшатся до 8,7%.
Так жить нельзя: какие квартиры не пользуются спросом у покупателей
Малоликвидные или невостребованные квартиры есть почти в каждой новостройке Московского региона, при этом их количество со временем только возрастает. Новострой-М выяснил, какие квартиры пользуются наименьшим спросом и что предпринимают застройщики для их продажи.
По данным департамента ИНКОМ-Недвижимость, в 2017 году доля квартир, которые пользуются низким спросом у покупателей, составляла 8%, в 2018 году – 12%, сейчас «неинтересных» квартир уже 20%.
Такое жилье преимущественно сосредоточено в дорогих новостройках бизнес-класса (60%), и продаваться оно может по 5-7 лет и больше.
Так как подобные объекты, как правило, расположены в прежних границах города, наибольшая часть малоликвидного жилья находится в «старой» Москве – на нее приходится половина нынешнего объема.
Как показывает практика, дольше всего уходят варианты с большими площадями.
По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, в бизнес-классе средний размер представленного лота в проектах, продающихся более пяти лет, составил 93,1 кв. м, в других новостройках данного сегмента – 69,6 кв. м.
В проектах эконом-класса труднее реализуются многокомнатные квартиры (3+), их чаще приобретают на этапе ввода проекта в эксплуатацию или во время заселения, а вот «однушки» и «двушки» раскупаются на ранних стадиях строительства.
Сегмент «бизнес» вообще можно считать «рекордсменом» по малоликвидным квартирам. Как рассказал Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, в отдельных проектах этого класса доля невостребованных лотов превышает 60%.
К росту числа таких квартир в дорогих жилых комплексах привело появление в 2017-2018 годах новых проектов класса «комфорт+», которые и перетянули на себя часть спроса.
Таким образом, уже введенные в эксплуатацию ЖК не вписались в новые рыночные реалии из-за экономического спада.
По данным компании «Метриум», в бизнес-классе более пяти лет продаются порядка 2 200 квартир и апартаментов в 28 новостройках, что составляет около 11% от всего объема предложения сегмента. В продаже есть комплексы с почти 15-летней историей.
Например, ЖК «Дирижабль» стартовал в 2005 году, «Маршал» – в 2007-м, «Новоясеневский» – в 2008-м. Есть долгоиграющие проекты и в массовом сегменте. Так, «долгожителями» являются ЖК «Загорье» и «МПИ» – оба проекта вышли в 2011 году.
Объем предложения в них составляет порядка 800 квартир или примерно 4% объема предложения в сегменте.
Однако стоит учитывать, что в массовом сегменте количество невостребованных квартир, как правило, не превышает 10% и обычно они реализовываются в течение года после сдачи объекта в эксплуатацию.
По словам Валерия Кочеткова, покупатели такого жилья чувствительны к ценовым показателям, поэтому им достаточно небольшой дополнительной скидки. В бизнес- и премиум-классах ситуация другая – здесь потребитель более разборчив и может не согласиться выходить на сделку без доработки каких-либо деталей.
В итоге в высших ценовых категориях доля малоликвидных лотов достигает в среднем 40% и они ждут покупателя годами.
Что же еще отпугивает покупателей кроме больших площадей? Традиционно плохо продаваемыми остаются квартиры на первом и отчасти втором этажах, с плохими видовыми характеристиками, например c видом на расположенную напротив стену или стилобат.
Еще один критерий неликвидности – нефункциональные планировки, ведь квартира даже большой площади может быть нерационально скроенной.
Узкие комнаты, длинный коридор, отсутствие удобных ниш для устройства мест хранения, маленькая кухня – все это снижает привлекательность лота для покупателей.
Однако некоторые параметры все же относительны. Как считает Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости», все зависит от потребностей каждого отдельного покупателя.
Кто-то, наоборот, стремится купить жилье на первом этаже из соображений удобства – комфортнее попадать в квартиру, выводить гулять собак и т.д. Бывают ситуации, когда дом стоит таким образом, что часть квартир расположены полностью либо на южной стороне, либо на северной.
Здесь тоже каждый выбирает для себя, что он любит больше. Например, для людей пенсионного возраста теневая квартира будет даже плюсом, а не минусом.
Но при этом эксперт признает, что зачастую стереотипы действительно берут верх и на некоторые квартиры приходится дольше искать покупателя.
Так, варианты рядом с шахтой лифта пользуются меньшим спросом, несмотря на то что в современных новостройках движение кабины совершенно не ощущается. Квартиры над или под козырьками также меньше привлекают покупателей.
В первом случае их отпугивает вероятность накопления мусора прямо под окнами и легкость доступа для «злоумышленников», во втором – тень от конструкции.
Чтобы быстрее реализовать нераспроданные лоты, застройщики обычно прибегают к большим дисконтам.
Так, по данным компании «Метриум», на оставшиеся в продаже квартиры и апартаменты бизнес-класса, которые не могут продать более пяти лет, дисконт доходит до 30%, но только на пул лотов.
В массовом сегменте максимальная скидка равна 25% или предлагается в индивидуальном порядке, все объекты – введены в эксплуатацию. Большинство квартир продаются без отделки, поскольку на тот момент, когда проекты разрабатывались и строились, жилье «под ключ» было редкостью.
Застройщик также проводит различные акции, например, предоставляет в подарок либо дает скидку на отделку, машино-место или кладовую в зависимости от ценовой политики и параметров жилого комплекса. Малоликвидные квартиры даже используются в качестве рекламы проекта, ведь на них устанавливаются максимальные скидки, например, на выставках недвижимости.
ЖК «Эталон-Сити»
Как рассказал порталу Новострой-М Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон», для продажи застоявшихся лотов застройщики используют и нестандартные решения. Например, в ЖК «Эталон-Сити» был запроектирован пул 1- и 2-комнатных квартир площадью 48-65 кв.
м, находящихся рядом. В ходе продаж стало ясно, что спрос на эти квартиры на верхних этажах невысок: покупатели, ориентирующиеся на видовые квартиры, рассматривали лоты большего метража. В результате было принято решение о создании формата «супертрешек», которые бы объединили 1- и 2-комнатные квартиры.
Предложенный вариант планировки, более свойственный элитному сегменту, сразу же нашел своего покупателя, и за несколько месяцев эти квартиры были раскуплены.
Характерной особенностью планировки стало наличие отдельного мастер-блока – родительской спальни с лоджией, собственной гардеробной и полным санузлом, попасть в который можно, не выходя в общий коридор, а также большой кухни-гостиной площадью более 30 кв. м с тремя окнами.
Таким образом, неликвидными квартиры становятся по причине несоответствия продуктовых характеристик требованиям покупателей. Немаловажен и высокий уровень конкуренции, так как рынок насыщен разнообразным предложением.
В итоге ключевым фактором в принятии окончательного решения о покупке может стать все что угодно: транспортная и пешеходная доступность объекта в целом, планировочное решение отдельно взятой квартиры, видовые характеристики, наличие рядом парка, пруда, уровень развития социальной и торговой инфраструктуры и многое-многое другое.
Если говорить о ликвидности проекта в целом, то он должен быть сбалансированным по множеству параметров. Некоторые квартиры будут продаваться дольше, застройщики это должны понимать и не идти на поводу у покупателей.
Например, запроектировав в объекте слишком много малогабаритных лотов, которые стабильно пользуются спросом, можно, наоборот, снизить его привлекательность. А ликвидность объекта – это в том числе и уровень социальной среды проекта, ее однородность.
Например, Группа «Эталон» предусматривает сбалансированную квартирографию, избегая создания МОПов коридорного типа: среднее количество квартир на площадках в объектах компании – от 4 до 8. При соседстве в одном комплексе апартаменты выделяются в отдельные секции или корпуса.
Как рассказала Татьяна Подкидышева, сейчас каждое архитектурное бюро, которое берется за проектирование жилого комплекса, сначала выявляет предпочтения целевой аудитории, чтобы заполнить объект всеми востребованными вариантами.
Например, помимо 1- и 2-комнатных квартир хорошим спросом пользуются европланировки, а также студии. В первом случае кухни совмещены с гостиной, что привлекает многие семейные пары с детьми, так как позволяют женщине без отрыва от приготовления еды следить за детьми, которые играют на ее глазах.
Студии в свою очередь интересны молодежи своей сравнительно низкой ценой, а также тем, для кого это уже не первое жилье.
- Товар без купца: неликвидные квартиры в новостройках
- «Люди сегодня выбирают не просто квартиру для проживания, они выбирают среду и стиль жизни»
- «Сегодня покупатели не прощают застройщикам непродуманные проекты»
Дата публикации 11 июня 2019
Малогабаритные квартиры необходимы рынку
| Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate## |
Малогабаритные квартиры давно уже пользуются высоким спросом среди покупателей квартир в новостройках. Однако в последнее время звучат предложения запретить этот формат жилья на законодательном уровне. О том, что произойдет с рынком недвижимости в случае принятия такого законопроекта, и в чем причина популярности малогабаритных квартир, Novostroy-SPb беседовал с Галиной Санамян, директором департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate.
Как бы Вы на сегодняшний день охарактеризовали первичный рынок Петербурга и области? Что произошла за первую половину года?
В этом году рынок радует своей стабильностью и большим количеством сделок. Покупательская способность россиян восстановилась после кризиса, поэтому спрос на жилье высокий.
Активно приобретаются инвестиционные квартиры — тенденция, которую мы наблюдаем уже много лет. Постепенно растет спрос на двух- и трехкомнатные квартиры, а также на квартиры класса комфорт, предназначенные для собственного проживания.
То есть покупатели уже стремятся не просто приобрести квадратные метры, но и комфортные условия проживания.
Основной объем предложения сегодня – это крупные жилые комплексы. Была введена новая очередь жилого квартала «Вена» в Кудрово от застройщика Setl City, новая очередь в самом глобальном проекте Петербурга – «Северная долина» от компании «Главстрой».
Квартиры здесь пользуются ажиотажным спросом во многом за счет низких цен и близости проекта к метро. Компания «ЦДС» ввела третью очередь ЖК «Новое Мурино» и предлагает рассрочку на квартиры до 4 лет.
В этом году в продаже появилось много квартир с отделкой, которые пользуются высоким спросом.
Что такое малогабаритные квартиры – какое определение Вы бы дали этому термину?
К малогабаритным квартирам я бы отнесла квартиры-студии и однокомнатные квартиры площадью 25-35 кв. метров. Жилая площадь в таких квартирах – от 14 кв. метров, а площадь прихожей – 3-4 кв. метров, как правило, в таких квартир совмещены ванная комната и санузел.
В чем секрет малогабаритных квартир? Почему они пользуются такой популярностью у населения?
Безусловно, главное преимущество и причина высокого спроса на малогабаритные квартиры – это их низкая стоимость. Средняя цена по городу 1,8-1,9 млн рублей.
Как правило, именно такие квартиры покупаются в качестве инвестиционных, а людей использующих этот способ инвестирования в России достаточно много.
Разница в стоимости малогабаритной и двухкомнатной квартиры в среднем составляет около 1 млн рублей.
При этом стоимость этих квартир при сдаче в аренду различается незначительно, то есть малогабаритные квартиры инвестиционно более выгодны.
Кроме того, малогабаритные квартиры приобретают и для проживания, например, родители для своих детей-студентов, пенсионеры, молодые семьи, не планирующие детей.
У них просто нет необходимости в покупке большего по площади жилья, тем более что коммунальные платежи также постоянно растут.
Любые ли малогабаритные квартиры пользуются спросом у покупателей?
Если сравнивать динамику продаж малогабаритных и более крупных квартир, то во всех районах и во всех жилых комплексах эконом-класса в первую очередь раскупаются именно небольшие квартиры. Поэтому здесь, как и во всем эконом-классе в целом, первоначальное значение имеет цена объекта.
Популярны ли малогабаритные квартиры в жилых комплексах, расположенных в области? Или там все же в приоритете более просторные квартиры у покупателей жилья в новостройках?
На мой взгляд, сегодня отходит на задний план вопрос, связанный со стремлением к получению петербургской прописки. Приобретение малогабаритной квартиры в объекте эконом-класса, располагающемся в Ленобласти, это возможность приобрести еще более недорогое жилье. Поэтому в Ленобласти малогабаритные квартиры также пользуются высоким спросом.
Правда ли, что некоторые застройщики закладывают чуть ли не до 70% студий и однушек при проектировании жилого комплекса? Встречались ли Вам такие проекты?
Действительно, в проектах эконом-класса количество малогабаритных квартир – очень высокое. И здесь застройщики следуют спросу. Я бы сказала, что это все-таки 50-60% от общего количества квартир. В последнее время спрос на 2-3-комнатные квартиры также активизировался.
В домах комфорт-класса, где, как правило, покупаются квартиры для проживания, иногда застройщики вообще не реализовывают малогабаритные квартиры. Здесь есть «однушки», но уже более просторные.
Например, в некоторых проектах компании YIT и «ЛенСпецСму» квартир-студий нет вообще, а площадь однокомнатной квартиры начинается от 38 кв.м.
Поддерживаете ли Вы инициативу запрета на строительство малогабаритных квартир?
На мой взгляд, малогабаритные квартиры необходимы рынку. Во всем мире строится определенное количество небольших квартир, пусть, может быть, и не в таком количестве, как в России.
Во-первых, для многих граждан покупка небольшой квартиры – это единственная возможность приобрести недвижимость: высокие темпы инфляции, роста стоимости жилья, ставок по ипотеке, — все это, безусловно, отражается на спросе.
А, во-вторых, как я уже отмечала, для одного-двух человек большое количество жилых метров не нужно, — нет необходимости переплачивать за коммунальные услуги.
Что будет, если малогабаритные квартиры запретят? Произойдет их взлет на вторичном рынке?
Все-таки жилье на первичном рынке более востребовано, оно имеет более низкую стоимость, при покупке предоставляется более широкий выбор и пр.
Поэтому, думаю, все равно, горожане продолжат покупать квартиры на первичном рынке, пусть и на 3-4 кв. метра больше, и объем сделок на первичном рынке будет значительно превышать показатели вторичного рынка.
Однако надеюсь, что запрета на малогабаритные квартиры все-таки не произойдет.
Какой прогноз развитию первичного рынка Вы бы дали? Стоит ли ждать покупателям кардинальных перемен до конца года?
Россия сейчас пребывает в достаточно стабильном экономическом и политическом положении. Поэтому, думаю, каких-то кардинальных перемен на рынке не произойдет, рынок будет стабильно активен. Надеюсь, застройщики продолжат осваивать новые интересные локации.
В частности, мало внимания сейчас уделяют Фрунзенскому району, хотя спрос на него есть. Также мне кажется, что сейчас все больше будет появляться малоэтажные проекты рядом с городом. Например, во Всеволожском районе сегодня реализуется малоэтажный жилой район строительной компании «Северный город» — Mistola Hills. В целом, будущее рынка недвижимости Петербурга я оцениваю оптимистично.
Дата публикации 14 сентября 2012