Уплотнительная застройка – тема, актуальная для большинства районов Москвы. Каждый хотел бы жить в престижном районе с развитой инфраструктурой. При этом, хорошо бы, близко к центру города, да еще чтобы и метро под рукой. Но как быть, если хорошего в столице понемножку? Если мест под строительство в престижных районах не хватает, а спрос есть?
ЦИАН.Журнал спросил о жизни москвичей, столкнувшихся с перенаселением, а также экспертов рынка, сведущих в ценах на недвижимость и воздействии строительства на город. Интересно, что мнения первых (тех, кто уже столкнулся с перенаселением) и вторых (аналитиков, сведущих в экономической составляющей рынка) не совпали.
В тесноте и не в обиде?
Жители Алексеевского района Москвы замерли в ожидании. Здесь на маленьком пятачке земли размерами едва ли в 9 тыс. кв. м уже достраиваются комплекс «Нова» на 155 апартаментов и 2 жилых комплекса: один на 1147 квартир («1147»), второй – на 729 квартир («Лайм»).
Вплотную к ним, как недавно с удивлением узнали аборигены, будут строить еще один дом – высотку по программе реновации (Староалексеевская улица, 3). На одном из форумов сообщается, что это будет 16-20 этажный четырехподъездный дом (подтвердить информацию не удалось).
Расстояние между «Новой» и Староалексеевской, 3 составит немногим более 30 м.
ЖК 1147
«Эти четыре комплекса – далеко не весь список новостроек в нашем районе, – говорит Дмитрий, живущий в районе уже больше 50 лет.
– Раньше на этом месте был старенький деревянный домик, имевший какой-то охранный статус памятника архитектуры и автобаза, а по соседству – территория небольшого завода «Водоприбор».
Вместо домика будет «Нова», вместо автобазы нам строят эти 3 громадины, а вместо завода – элитный ЖК «Серебряный фонтан» еще на 1034 квартиры! Инфраструктура при этом не строится совсем, наши Новоалексеевская и Староалексеевская улицы (по одной полосе в каждую сторону) намертво встанут в пробках».
В общей сложности квартал пополнится на несколько тысяч семей. Согласно информации с сайта московского cтройкомплекса, строительства муниципальных детских садов, школ и поликлиник в районе не предусматривается. При этом единственная в районе станция метро «Алексеевская» в часы пик уже испытывает явные сложности с пассажиропотоком – и это еще до заселения новых домов!
Частная практика
К ЦИАН.Журналу обратились и жители 7 квартала Кунцева – это область между улицами Ярцевской, Оршанской, Академика Павлова и Рублёвским шоссе.
По их словам, еще недавно это было тихое место в престижном районе: близко к центру, много зелени и свежий воздух из-за особенностей розы ветров.
В последнее время ситуация стремительно стала меняться в худшую сторону из-за чрезмерной уплотнительной застройки, тотального уничтожения зелёных насаждений, и пренебрежения к развитию инфраструктуры.
До 2000 года жителей района было около 8 тыс. Жили они, в основном, в пятиэтажных и одноподъездных девяти- и двенадцатиэтажных домах. К 2018 году было построено еще несколько новостроек, и плотность населения выросла до 9,5 тыс. жителей.
«С лета 2018 года в квартале развернулось строительство 4 огромных ЖК: все по несколько корпусов, высотой более 20 этажей, вплотную друг к другу и существующим домам, окна в окна.
И это не считая новостроек для завершения первой, «лужковской», программы расселения пятиэтажек.
По завершении строительства количество жителей квартала увеличится до 16 000 человек, то есть практически вдвое, причем без учета территории под домами, попавшими под реновацию».
При строительстве массово уничтожаются кусты и деревья, жалуются жители – счет идет на тысячи деревьев. Детские площадки сносятся, а на новых зелени почти нет. С инфраструктурой, жалуются жители, тоже все сложно:
«За последние годы в квартале закрылись роддом и больница, не хватает мест в детских учреждениях.
Есть новые проекты, но введены в эксплуатацию они будут значительно позже, чем многочисленные ЖК, и строительство нового корпуса школы предполагается, например, на месте стадиона школы уже существующей, – говорит представительница жильцов Кунцева Ирина К.
– Уже очевидно, что дороги на въезд и выезд из квартала будут забиты круглосуточно, что планируемое количество парковочных мест не соответствует количеству планируемых к сдаче квартир».
Кунцево
Более того, ЖК «Академика Павлова» по ул. Академика Павлова строится на спорной территории, утверждают жители. По архивным документам, хранящимся в каждом из 5 ЖСК, часть его находится на придомовой территории этих домов кадастровой стоимостью около полумиллиарда рублей, и ущерб от потери имущества только для одного дома оценен в 175 млн. руб., не считая снижения стоимости квартир.
«Например, в одном из домов собственники не могут продать двухкомнатную квартиру за 6 млн рублей, в то время как год назад подобные продавались 7,8 млн – то есть, снижение стоимости составило около 20%.
Сейчас мы готовим массовые иски к городским властям и застройщику о потере стоимости своих квартир и ухудшении уровня жизни.
При этом уже идут и ещё планируются судебные разбирательства по признанию межевания незаконным и возврата домам их придомовых территорий».
Таким образом, если застройка района продолжится согласно существующим планам, в самом ближайшем будущем он потеряет всю престижность и превратится в лучшем случае в спальный, а в худшем – в гетто без растительности и инфраструктуры, резюмируют жители Кунцева. Кстати, этот прогноз кажется вполне реалистичным и для всей столицы.
Инфраструктура
Инфраструктура – отдельный больной вопрос. В январе его поднимал вице-спикер Госдумы Петр Толстой, к которому обратились родители детей, посещающих детские сады в Выхино-Жулебино. На фотографиях – кровати из детсадовской спальни, между которыми даже нет проходов: чтобы больше влезло.
Такой эксперимент пришлось предпринять руководству детсада, чтобы увеличить количество мест и сократить очередь.
«В данном случае – за счет уплотнения. Опять же оптимизация. Но метод, честно говоря, весьма странный», – признал чиновник.
Между тем, если инфраструктура не строится, а количество жилья (пусть даже это жилье официально нежилое) растет, такая ситуация, по всей видимости, грозит распространиться на всю Москву.
Официально апартаменты являются нежилой недвижимостью, поэтому застройщики совершенно не обязаны озадачиваться строительством инфраструктуры – это остается на их усмотрение, но и ежу понятно, что проще не озадачиваться. Иногда детские сады или медцентры все же строятся, но если это и происходит, то в большинстве случаев они оказываются коммерческими. Вот и весь ответ на вопрос, откуда в Москве стало так много апартаментов.
Нюансы стройки
Недостаток солнца в квартирах, нехватка мест в детских садах и дефицит зелени – не самое страшное явление при переуплотнительной застройке. Не стоит списывать со счетов и влияние нового строительства на уже стоящие в районе конструкции.
По словам, замгендиректора АО «КТБ ЖБ» по научной и производственной работе, партнера АО «КТБ ЖБ» Андрей Золотарев, одно из существенных воздействий – геотехническое, то есть, вовлечение в область осадок строящегося здания окружающей застройки.
«Строящееся здание создает давление на грунтовое основание, которое вызывает сжатие (осадку) этого основания, – объясняет эксперт. – Область сжатия грунтового массива представляет собой подобие воронки с максимальными осадками под фундаментом строящего здания, которые, распространяясь в стороны, постепенно угасают».
ЖК Лайм
Все здания и прочие объекты, попадающие в эту область (зону влияния) также получают дополнительные осадки, причем неравномерные, что очень критично для любого объекта, так как это приводит к образованию внутренних напряжений в конструкциях, что, в свою очередь, неминуемо приводит к образованию трещин и даже разрушений.
Самым распространенным случаем является точечная застройка в сложившихся районах города, когда после возведения нового здания на всех вокруг расположенных домах образуются трещины, повреждаются входные группы, крыльца лестницы, образуются провалы грунта, подтопления подвалов и пр.
Закон предусматривает ряд мер, чтобы предупредить воздействие новой стройки на соседние дома (например, геотехнический расчет), однако хватает их далеко не всегда.
«Степень геотехнического воздействия и масштаб ущерба на окружающую застройку заранее предугадать сложно, признает Золотарев.
– Если застройщик добросовестный, то он не скупится на детальное изучение геологических и гидрогеологических условий участка строительства и выполняет весь комплекс мероприятий для предотвращения негативного воздействия на окружающую застройку.
В этом случае риска возникновения дефектов меньше, а если они и появятся, застройщик все компенсирует и устранит».
Но, как мы знаем, застройщики бывают разными. Если строительство ведется недобросовестно, последствия могут быть более значительными. Полноценного обрушения, конечно, не будет (если дом и без того не был аварийным), но качественные и эксплуатационные показатели здания могут снизиться без сомнения.
Один из примеров – дома, расположенные на 5-м Донском проезде.
Часть расположенных там зданий действительно были ветхими, но другая часть стала вызывать опасения только после начала строительства по соседству 70-этажного небоскреба: поползли трещины, стала отваливаться штукатурка, а жильцам пригрозили переселением за МКАД в рамках закона о «ветхих домах», согласно которому власти не обязаны предоставлять жилье таким собственникам в пределах района – между прочим, весьма респектабельного, Донского.
Парковки (и их отсутствие) решают
Эксперты рынка недвижимости признают, что уплотнительная застройка действительно может сказываться на ценах в близлежащих домах. Так, например, по словам Ирины Бербеневой, руководителя офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», дисконт в данном случае может достигать 5% – не так уж и много, учитывая масштаб физических изменений.
«Однако стоит заметить, что понижение стоимости зависит от конкретного района – в разных локациях по-разному развиты дорожные сети и инфраструктура, так что стоит рассматривать каждый случай в отдельности», – говорит она.
Один из важнейших факторов, который влияет на комфортность проживания в случае возведения уплотнительной застройки, – проблема с парковками. Когда создаются новые дома, может возникнуть дефицит парковочных мест на прилегающей территории, признает Бербнева.
«Если же говорить о детских садах, школах, то стоит заметить, что проблема их нехватки стоит не столь остро: чаще всего местная инфраструктура может удовлетворить запросы даже большего числа жителей».
Сама по себе уплотнительная застройка является просто фактом, главное, чтобы при строительстве новых домов возводилось достаточное количество всех инфраструктурных объектов, резюмирует Бербенева.
Вид из окна на окна
А вот Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, считает, что уплотнительная застройка не очень сильно влияет на стоимость вторичного жилья в домах, построенных ранее в данной локации.
«Рассмотрим такой пример: в некоторых районах столицы, которые затронула программа реновации, на незастроенной территории появляются стартовые дома, куда должны будут переехать жители сносимых строений. Таким образом, застройка становится более уплотненной, однако это никак не влияет на цены в расположенных здесь домах, на которых не распространяется реновация».
В качестве другого примера Таганов приводит ситуацию, когда в каком-то районе строится новый дом (или целый жилой комплекс), причем в окружении зданий, относящихся к устаревшему жилищному фонду. Из-за соседства с построенным домом стоимость квартир в старых зданиях не снизится, считает эксперт.
«Конечно, большинство покупателей хотели бы переехать в новый монолитный дом, а не в «хрущевку», однако здесь все упирается в цену: у них просто не хватит средств для покупки более дорогого объекта в новостройке.
Таким образом, наиболее доступные объекты на «вторичке» востребованы всегда – это самый ходовой товар в сегменте.
Зная об этом, собственники такого жилья не намерены снижать цены на него, несмотря ни на какое соседство», – резюмирует Таганов.
Новая застройка может нанести вред в плане изменения вида из окна – у жителей соседних домов был красивый вид на парк, а появившееся здание его полностью или частично загородило, признает собеседник ЦИАН.Журнала. При этом видовые характеристики квартиры – лишь дополнительная составляющая, несущественно влияющая на ее стоимость.
«Основные факторы – это престижность и уровень развития инфраструктуры района, в том числе транспортная доступность, расположение дома, состояние квартиры и т.д.
Трудности продажи
А вот частный риэлтор Ирина Авдеева на личном опыте убедилась, что уплотнение районов все же влияет на цены в уже имеющемся фонде:
«Работа позволяет мне наблюдать за отдельными районами Москвы более пристально.
К примеру, в Люблино, где сейчас идет активное строительство, цены на вторичку в прошлом году проседали довольно активно – об этом мне говорили и местные жители, и сама статистика.
Там сейчас идет активное строительство – несколько жилых комплексов и пара объектов инфраструктуры, которые, правда, не относятся ни к образовательным, ни медицинским учреждениям».
По словам Авдеевой, в Люблине за последний год она провела три сделки со вторичной недвижимостью. Еще несколько провели ее коллеги.
«При продаже нам, к сожалению, приходилось снижать цену.
И когда мы с одним из клиентов искали квартиру в этом районе (он хотел жить ближе к родителям), то встретили и возможность торга, и готовность на наши условия: собственник, видимо, уже довольно давно продавал свою квартиру и настолько устал, что был готов на что угодно. Он тогда сказал, что из-за новостроек продать вторичку стало сложнее».
Старое против нового
Еще один из собеседников ЦИАН.Журнала (тоже частный риэлтор, который специализируется на районах СВАО) пожелал сохранить анонимность.
«Однозначно, когда у людей в конкретном районе появляется выбор более качественного жилья, они более охотно выставляют на продажу старое.
Пример: в том же Алексеевском районе до недавней поры было, по сути, 2 современных ЖК хорошего эконом-класса: это ЖК «Маломосковский», построенный в 2004 году, и ЖК «Алексеево» 2010 года.
Все остальные дома в районе старые (не считая точечных домов более высокого класса). Поэтому цены на них держались: альтернативы не было в этом районе – как и на краю соседнего Останкинского района.
Близится срок сдачи ЖК 1147, о котором вначале рассказывал Дмитрий Ш., и многие жители «Маломосковской», если не имели возможности купить там квартиру на этапе застройки, хотят поменять свою на новую, более комфортную, даже если придется доплатить – частный риэлтор по СВАО говорит, что знает об этом не понаслышке.
ЖК 1147
«Это легко объяснить: люди крайне редко хотят уехать из своего района – в основном, это делается по необходимости.
А значит, квартир на продаже в теперь уже «старых» ЖК будет на порядок больше, конкуренция возрастет, что в конечном итоге повлияет на цену.
Так что, отвечая на вопрос, снижаются ли цены на уже имеющуюся в районе недвижимость при массовом новом строительстве, стоит признать: да, снижаются».
Нормативы по детсадам
Рассмотрим пример «на пальцах».
Районы с дефицитом новостроек
Данные: ЦИАН
Дефицит первичного предложения эксперты связывают с несколькими причинами. Во-первых, это может быть неликвидный район, который потенциально менее интересен для девелопера.
Во-вторых, дефицит площадок под новое строительство в сложившихся районах Москвы, где реализуются небольшие проекты или изначально небольшая площадь самого района (например, Марфино, Сокол).
В-третьих, готовые (или в высокой стадии готовности) масштабные проекты с последними квартирами в реализации, где основной объем распродан или где много стартовых площадок реновации (Выхино-Жулебино, Проспект Вернадского, Новогиреево).
Вид на жилые дома и линии электропередачи в районе Братеево ( Марина Лысцева/ТАСС)
Стоимость жилья
Несмотря на дефицит нового предложения, ценовая динамика может быть разнонаправленной, поскольку сами районы могут сильно различаться по своему статусу. Так, Академический, Сокол, Зюзино традиционно более престижные, чем, например, Выхино-Жулебино или Новокосино.
«Также не во всех районах равномерно развивается транспортная инфраструктура, где-то цены подогреваются ожиданием открытия станций метро, МЦК или МЦД, а где-то цены на жилье могут и снизиться вследствие строительства новой шумной магистрали.
То есть дефицит предложения — не единственный, хотя и достаточно важный фактор, влияющий на цены.
К тому же в ряде районов жилой фонд может быть пополнен недавно сданными новостройками, поэтому на деле дефицит нового жилья может оказаться и не таким острым», — отметила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя».
При этом в районах с дефицитом новых проектов может наблюдаться рост цен из-за несоответствия уровня спроса и предложения, добавила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
«Если покупатели заинтересованы проживать в конкретной локации, а на рынке недостаточно подходящих жилых комплексов, цены на жилье, конечно же, станут расти.
Однако такой тенденции не будет, если дефицит связан с тем, что район неинтересен потенциальным клиентам и девелоперы не стремятся запускать там новые проекты», — пояснила она.
По данным «Метриума», наибольший рост цен на квартиры в массовых новостройках наблюдается в Западном административном округе Москвы, где нет дефицита новых проектов. За два года квадрат подорожал с 159 тыс. до 201 тыс. руб. (на 26,4%).
Почти на столько же, на 26%, за два года подорожали новостройки в ВАО, где наблюдается дефицит новых проектов. Сейчас в среднем 1 кв. м здесь стоит 208 тыс. руб. А вот в СВАО и ЮЗАО, где тоже есть недостаток новых проектов, в последние два года зафиксирована наиболее сдержанная динамика цен.
В СВАО средний квадрат вообще почти не подорожал, сохранившись на уровне 174 тыс. руб. В ЮЗАО цена выросла с 146 тыс. до 161 тыс. руб. (10%).
Вид с борта самолета на район Теплый Стан ( ТАСС/ Андрей Епихин)
Насколько перспективны такие районы для покупки жилья
Покупка квартиры в районе с дефицитом новостроек во многом зависит от целей и потребностей покупателя. Если необходима квартира в конкретном районе, а так часто бывает, когда покупатель ищет новое жилье в уже привычной локации, рядом с родителями или недалеко от работы, то квартира будет куплена вне зависимости от того, есть перспектива роста цены или нет.
Если дефицит новых проектов наблюдается из-за отсутствия локаций для строительства, а жилье в этом районе востребовано, то, безусловно, покупка квартиры будет удачной сделкой — в дальнейшем, скорее всего, удастся ее выгодно продать, считает Мария Литинецкая.
«В районах со сложившимся дефицитом новостроек новый проект может «выстрелить» — в особенности, если он будет удачно расположен относительно метро, МЦК или МЦД.
Поэтому инвесторам стоит отслеживать старты продаж именно в этих районах, так как здесь может накапливаться отложенный спрос на первичное жилье», — согласна Ирина Доброхотова.
Речь идет прежде всего о наиболее востребованных районах ЗАО, ЮЗАО, САО, СЗАО.
Точечная застройка нередко интересна инвесторам, которые не хотят демпинговать относительно цен застройщика.
Девелопер еще несколько лет может реализовывать жилье в новых корпусах на более низкой стадии готовности с более привлекательным прайсом.
Одновременно покупатель может рассчитывать на готовую инфраструктуру района, строительство которой не нужно ждать, добавила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Если же речь идет о последних квартирах в масштабном проекте, то обычно это самые дорогие лоты (нередко девелоперы придерживают эксклюзивные варианты до последнего, чтобы продать их дороже) или наименее ликвидные варианты (вид из окна, неудачная планировка и пр.). На рынке есть примеры, когда квартиры в уже готовом доме продаются по пять — семь лет из-за устаревшей концепции ЖК в сравнении с другими новостройками.
Поэтому покупка жилья в «дефицитных» по новостройкам районах — это хороший вариант для тех, кто ищет сложившееся окружение, как на вторичном рынке, но при этом хочет жить в новом доме.
Кран на стоп: новых проектов по строительству жилья в Москве стало вдвое меньше
Пандемия COVID-19 и переход на эскроу-счета вдвое снизили количество новых проектов по строительству жилья в Москве. В целом по России домов на этапе котлована стало на 30% меньше, чем в прошлом году, рассказали «Известиям» участники рынка недвижимости.
Это приводит к падению доступности жилья — квартиры в домах на ранних стадиях строительства дешевле на 20%, чем те, что предлагаются на более поздних этапах.
Чтобы ситуация изменилась, необходимо пересмотреть механизмы действия эскроу-счетов и снижать стоимость земли, считают эксперты.
Динамичный спад
В 2020 году на рынке первичного жилья уменьшился объем новых проектов. По итогам мая в Москве было представлено 13,7 тыс. квартир в новостройках массового сегмента. Из них 2,2 тыс.
— в проектах на начальной стадии, тогда как в декабре 2019-го таких квартир было 4,8 тыс.
Таким образом, предложение нового жилья на этапе котлована сократилось в два раза, свидетельствуют аналитические данные риелторской компании «Метриум», с которыми ознакомились «Известия».
Сокращение предложения нового жилья на начальной стадии строительства — общероссийская тенденция, отметил топ-менеджер консалтинговой компании KRK Group Никита Рябинин. Но в целом по стране оно снизилось в меньшей степени — примерно на 30%, оценил директор федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Такую ситуацию в этом году во многом спровоцировали ограничения в сфере строительства из-за коронавируса и последовавший за этим кризис в отрасли.
Из-за режима самоизоляции и снижения доходов населения упал спрос на жилье, который начинает восстанавливаться только сейчас.
Это привело к остановке выхода новых проектов на рынок, отметил руководитель брокерско-консалтинговой компании «Топ Идея» Олег Ступеньков.
— Застройщики не будут выводить новые очереди своих проектов до тех пор, пока не распродадут все лоты в предыдущих, — считает эксперт.
С уменьшением предложения новостроек на этапе котлована падает и доступность жилья. По данным управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, обычно квартиры в таких объектах дешевле на 20%, чем в тех, которые находятся на более поздних стадиях строительства.
Например, стоимость 1 кв. м в московских домах на этапе котлована составляет 161 тыс. рублей, что заметно дешевле средней по рынку цены в 188 тыс. рублей за «квадрат». При этом без учета квартир на ранних этапах строительства, 1 кв. м предлагается в среднем за 192 тыс.
рублей, рассказала она.
За счет сокращения предложения на этапе котлована, в период самоизоляции средние цены на первичное жилье в России почти не изменились, отметил руководитель категории новостроек «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.
В Москве средняя стоимость первичного жилья в марте выросла на 2%, в апреле — на 1,2%, а в мае — снизилась на 1,3%. В крупнейших городах страны в марте показатель уменьшился на 0,2%, прибавил 1,6% в апреле и 0,9% в мае, рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
И эскроу тоже
Активность девелоперов заметно снижалась и в 2019 году, отметила коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. По итогам прошлого года на столичный рынок вышло 62 новых проекта против 93 в 2018-м, уточнил управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Сейчас продолжается развитие этого тренда. В 2019 году девелоперы не спешили выходить с новыми проектами из-за перехода на проектное финансирование (эскроу-счета), теперь они также опасаются падения платежеспособного спроса из-за пандемии, отметил он.
— Не все застройщики оказались готовы работать по новой модели с эскроу-счетами. Поэтому некоторые проекты были свернуты, а площадки проданы, — подчеркнул генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.
Себестоимость домов, которые возводят с применением проектного финансирования, выше, чем тех, что строятся за счет привлечения средств дольщиков, напомнил директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов. По этой причине теперь девелоперы выводят новые проекты медленнее, отметил он.
При поддержке спроса на новостройки за счет субсидированной ипотечной ставки (6,5% годовых), сегодняшнего объема вывода новых проектов явно недостаточно, считает Ильдар Хусаинов. Когда уменьшается количество проектов, цены на квартиры растут, пояснил Рустам Арсланов.
Как ранее писали «Известия», до конца года средняя стоимость новостроек в России может вырасти на 10-20%, в том числе из-за снижения ипотечных ставок.
— Доступность жилья не растет даже при предельно низких ставках по ипотеке. Чтобы изменить ситуацию, необходимо убирать барьеры для застройщиков. Например, пересмотреть механизм раскрытия эскроу-счетов или уменьшить стоимость земли под многоквартирные дома, — полагает Ильдар Хусаинов.
В условиях рыночной экономики государство не вправе регулировать цены, которые определяет застройщик. А у девелоперов сейчас объективно нет возможности снижать стоимость, подчеркнул Андрей Колочинский.
Поэтому, помимо дальнейшего снижения ипотечных ставок и поддержки социально значимых и малообеспеченных слоев населения, чтобы содействовать увеличению доступности жилья, государство должно сделать упор на повышение уровня благосостояния граждан, считает он.
На момент публикации в Минстрое на запрос «Известий» не ответили.
Скорость строительства жилого дома: подводные камни и течения
Срок возведения новостройки одно из главных условий ее успешности. Вопрос для девелопера заключается лишь в том, чтобы своевременно понять, что и как влияет на скорость строительства дома и сделать этот процесс максимально комфортным для себя и потенциальных покупателей.
фото Яндекс
фото Яндекс
По мнению Василия Костина, генерального директора «КБК Проект», на сроки возведения объекта капитального строительства влияет множество самых разных факторов: это и правильно составленная нормативно-проектная и сметная документация, и используемые строительные материалы, и расторопность подрядчиков, и вовремя полученное разрешение на ввод в эксплуатацию.
«Впрочем, я считаю, что основной проблемой является все-таки недостаток технического и финансового планирования со стороны застройщика. Зачастую, это некорректные сроки строительства дома и составленные с ошибками сметы», – говорит Василий Костин.
Отдельно следует сказать о зависимости застройщиков от госмонополий, предоставляющих мощности для подключение электроэнергию, тепло, воду и т. д. Часто бывает, что ресурсоснабжающая организация не укладывается в график строительства жилого дома или подключения к сетям, а без этого здание в эксплуатацию не введешь.
Еще одной озвученной проблемой, безусловно, является вопрос взаимодействия застройщика и подрядчиков, которые берут на себя завышенные обязательства и срывают сроки. Смена подрядчика в нашей стране, а особенно генподрядчика – это отдельная очень долгая история.
фото Яндекс
фото Яндекс
«В большей степени скорость и сроки строительства зависят от генерального подрядчика, количества специалистов и строителей на площадке, а также от его вооруженности современной техникой. Говоря проще, чем лучше обеспечен генеральный подрядчик машинами и кадрами, тем меньше шансов задержки строительства, и наоборот», – уверена Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
Задача девелопера – обеспечить стабильное финансирование работ, считает эксперт.
Если нарушается поступление средств, скажем, снижается спрос на квартиры в проекте, то значительно возрастает риск срыва графика строительства жилого дома.
«Правда такая ситуация скоро будет исключена благодаря переходу отрасли на целевой кредит банков, которые способны стабильно выделять нужные суммы на возведение объекта», – уточняет Мария Литинецкая.
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» считает, что сроки строительства жилого дома непосредственно в Москве во многом зависят от того, насколько девелопер смог выстроить работу и обеспечить взаимодействие между всеми участниками процесса: от застройщика и подрядчика до поставщиков оборудования, строительных/отделочных материалов и пр.
«Проще всего в этом плане девелоперской компании полного цикла, имеющей в своем штате большинство необходимых предприятий и специалистов, которых, естественно, проще контролировать, чем, если бы это были просто нанятые по договору подрядчики. Слаженная работа без временных простоев и позволяет обеспечить высокую скорость строительства дома», – отмечает руководитель «СМУ-6 Инвестиции».
Главный документ на стройке
В каждом проекте есть график строительства, которого каждый девелопер старается придерживаться, причем застройщик не только стремится не отставать от него, но и не опережает, потому что ускорение работ часто негативно отражается на их качестве. Это весьма тонкий, можно сказать даже интимный процесс, разбалансировка которого в ту или иною сторону весьма чревата последствиями.
Любой график строительства жилого дома составляется с учетом этажности, наличия или отсутствия подземного многоуровневого паркинга, площадки для строительства (сложнее работать при плотной застройке). «Однако в среднем срок строительства жилого дома в Москве составляет два года для типичной новостройки (площадью до 25 тыс. кв. м), – уточняет Алексей Перлин.
«В настоящее время, срок от захода на площадку до сдачи дома в эксплуатацию составляет от 1,5 до 3 лет, – согласен с ним Василий Костин. – Здесь, опять же все зависит от застройщика и наличия у него проблем, озвученных выше».
фото Яндекс
фото Яндекс
Такие примерно такие же сроки строительства многоквартирного дома длится (1,5-2 года) указывает и Мария Литинецкая. «Период строительства зависит от массы факторов, прежде всего технологических и экономических, – поясняет эксперт.
– К технологическим относятся факторы, которые связаны с технической сложностью проекта, а также наличием соответствующих ресурсов, чтобы эту сложность преодолеть. К примеру, строительство жилого дома на территории производственного назначения требует специфической подготовки участка (скажем, рекультивации земли).
Увеличивает сроки строительства возведение подземных этажей, чаще всего, паркинга».
Все параметры по циклам строительства, в соответствии с действующим законодательством, обязательно указываются в проектной декларации застройщика, которая должна быть размещена в свободном доступе.
«Надо отметить, что планируемый срок ввода объекта в проектной декларации определяется кварталом, а не точной датой, – говорит Василий Костин. – Ситуация, когда сроки сдачи новостройки переносятся на один-два квартала, для рынка вполне распространенная. По оценкам экспертов, в Москве и Московской области перенос срока ввода в эксплуатацию за последний год составляет 35-40% от общего количества строящегося жилья».
О сроках спорят
При определении продолжительности строительства учитываются многие параметры. Такие, как тип жилого дома, его площадь, применяемые технологии, природно-климатические факторы и т.п.
- Естественно, панельные дома – самый быстровозводимый сегмент в жилой недвижимости, за ним по скорости строительства идет монолит, и замыкают тройку кирпичные дома.
- «Панельные здания строятся примерно на полгода быстрее, чем аналогичные по масштабу монолитные объекты, однако сейчас эта разница уже не столь велика как прежде (еще пять-десять лет назад она достигала 12 месяцев)», – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
- В качестве примера Василий Костин, генеральный директор «КБК Проект» приводит следующие цифры: на строительство кирпичного 17-этажного дома уйдет 18-24 месяца, такого же, но монолитного – 12-16, панельного – 9-12 месяцев.
- Если к этому добавить еще класс проекта, то сроки могут увеличиться еще на 6-9 месяцев ввиду использования более дорогих стройматериалов и индивидуальных проектных решений в бизнес- и комфорт-классах.
Однако Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» уверен, что класс, к которому относится новостройка, не влияет на скорость строительства дома.
К примеру, в массовом сегменте девелопер может сэкономить время, отказавшись от подземного паркинга.
Но при этом он потратит значительное время на возведение этажей и внутреннюю отделку наземной части за счет большей площади по сравнению с элитным домом.
фото Яндекс
фото Яндекс
«Что касается типа домостроения, то кирпичные дома строить по времени дольше всего, поэтому данная технология в Москве не встречается. Панельные и монолитные дома строятся примерно с одной и той же скоростью. Хотя еще 5-7 лет назад панельные корпуса, которые собирались по типу «конструктора», вырастали быстрее. Но современные технологии нивелировали данную разницу», – делится своими наблюдениями Алексей Перлин.
Сколько этажей в месяц должен возводить застройщик?
По мнению Марии Литинецкой, на сегодняшний день не существует нормативов, которые предписывали застройщикам возводить какое-то количество этажей в месяц. Каждый индивидуально определяет этот показатель.
«К примеру, в жилом комплексе комфорт-класса «Level Амурская» скорость строительства достигала 7 этажей в месяц, в комплексе апартаментов бизнес-класса «Пресня Сити» – 5,5 этажей, а в проекте бизнес-класса Big Time– 8 этажей в месяц», – иллюстрирует свои слова цифрами эксперт.
В «СМУ-6 Инвестиции» для ответа на этот вопрос также предлагают свой конкретный пример. В проекте премиум-класса «Данилов дом» на возведение одного монолитного этажа уходит 8-9 дней.
«Мы используем самое современное оборудование, в том числе качественную опалубку для литья монолита.
Поэтому на возведение наземной части здания (12 этажей) в общей сложности у нас уйдет всего четыре месяца», — подчеркивают в компании.
- Словом, количество этажей их качество и скорость строительства определяет сам застройщик, исходя из инвестиционно-финансовой модели каждого конкретного проекта.
- «Со стороны государственных надзорных органов продолжительность производства работ и срок действия разрешения на строительства определяются, исходя из представленной застройщиком экспертизы будущего проекта», – резюмирует Василий Костин.
- Подготовил Виталий Простаков
Девелоперы на низком старте: что собираются строить в Москве и Новой Москве в ближайшие годы
Похожая ситуация и с домами по реновации – их продолжают активно возводить. Где на территории Москвы и Новой Москвы появятся свежие жилые комплексы, расскажет Новострой-М.
ГК ПИК может застроить три участка общей площадью более 15 га на юго-востоке Москвы. Сейчас она ведет переговоры с компанией «Главснаб» о покупке площадок. Всего на этих участках можно построить до 500 тыс. кв. м недвижимости.
Предположительно, новые проекты ПИК могут появиться на улице Плеханова, это 6,6 га возле станции метро «Шоссе Энтузиастов», на улице Новохохловская – 1,7 га возле одноименной станции МЦК и на шоссе Фрезер и на Перовском шоссе – речь идет о 7 га возле станции МЦК «Нижегородская».
ГК «Инград» и Сбербанк подписали соглашение о финансировании затрат на покупку бывшей территории завода «Гелиймаш» и развитие нового проекта. На реализацию его первого этапа будет выдан кредит 1,6 млрд рублей. Объект появится в районе Лужнецкой набережной, его общая площадь составит около 200 тыс. кв. м. По оценкам экспертов, всего в стройку будет вложено порядка 10-15 млрд рублей.
Новый жилой комплекс построят в районе Гольяново, на улице Амурская – Москомэкспертиза уже согласовала проектную документацию. В рамках первой очереди возведут 4 жилых корпуса переменной этажности на 1264 квартиры: 128 студий, 352 однокомнатных, 496 двухкомнатных, 272 трехкомнатных и 16 четырехкомнатных. Все здания объединит одноуровневая подземная автостоянка на 395 машино-мест.
Придомовую территорию ЖК озеленят, кроме того, там появятся детские и спортивные площадки, места для отдыха.
Неподалеку будет построен еще один ЖК. Его возведут в рамках редевелопмента промзоны №53 «Калошино» на улице Тагильская в районе Метрогородок. По словам главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова, это будет квартальная застройка переменной этажности. На первых этажах разместятся коммерческие помещения. В одном из корпусов откроется детский сад.
«Фишкой» проекта станет его двор: ландшафтный парк в виде острова. Там собираются обустроить зоны отдыха, детские и спортивные площадки.
По соседству – в районе Богородское, на 3-й Гражданской улице – тоже обещают возвести новостройку. Это будет 19-этажный дом на 474 квартиры с подземным паркингом на 149 мест.
Часть квартир будет отдана переселенцам по программе реновации. Строительные работы могут начаться в конце этого года, завершиться – в 2023 году.
По оценкам экспертов, средняя стоимость квартиры в комплексе может составить 190 тыс. рублей за 1 кв. м.
Жилой комплекс бизнес-класса могут построить в центре Москвы на территории маргаринового завода в Басманном районе. Однако покупатель площадки – группа «Русский монолит» – пока не озвучивает точные планы по застройке из-за нестабильной экономической ситуации.
Стоит отметить, что участок расположен довольно далеко от станции метро – до «Бауманской» около 1,5 км. Кроме того, рядом находится железная дорога и промзона. Но эксперты рынка утверждают, что в этой локации можно возвести жилой комплекс бизнес-класса на 650 квартир и заработать на его продаже 3-6 млрд рублей.
Две жилые башни построит ГК «Пионер» в районе Москворечье-Сабурово (ЮАО) – в Москомархитектуре уже согласовали проект. Дома станут первыми в застройке территории бывшей Москворецкой плодоовощной базы.
Это будут 2 симметричные башни в современном стиле, оформленные мозаикой двух цветов. Их общая площадь – около 32 тыс. кв. м. Новостройки возведут на стилобате, который займут магазины, кафе и различные сервисы.
Между домами обустроят пешеходный бульвар.
В Новой Москве, на юге поселения Филимонковское, планируют построить около 1,3 млн кв. м недвижимости в 18 очередях. Девелопером выступит Группа «Самолет», которая приобрела здесь участок площадью 165 га. Завершат реализацию масштабного проекта к 2040 году.
В компании рассказали, что в рамках комплексного освоения территории собираются построить городской кластер с многоквартирными домами, общественными пространствами, коммерческими и социальными объектами. Помимо прочего, будут возведены детские сады на 2700 мест и школы на 6200 мест.
К плюсам будущего проекта можно отнести его локацию: он расположен в получасе езды от аэропорта Внуково, а с Москвой и другими городами его свяжут три магистрали с небольшим количеством светофоров.
Около 460 тыс. кв. м жилья построят в Новой Москве вдоль Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД). Три крупных проекта планировки территорий уже утверждены. По словам главы департамента развития новых территорий Москвы Владимира Жидкина, точками роста станут участки в поселениях Краснопахорское, Щаповское, Первомайское и Михайлово-Ярцевское, а также площадка возле деревни Сенькино-Секерино.
ЦКАД будет проходить в 50 км от МКАД по территории Подмосковья и Новой Москвы, в обход крупных населенных пунктов. Дорога соединит основные вылетные магистрали: Каширское, Калужское, Волоколамское, Ленинградское, Киевское, Минское, Дмитровское, Горьковское, Ярославское и Рязанское шоссе.