Вы просили — мы сделали. Собрали десять самых популярных* жилых комплексов в Москве. Поехали.
*жилые комплексы отобраны по частоте запросов в Яндекс и по количеству комментариев и оценок на сайте Avaho.ru; регион — Москва
Жк ясный, mr group
застройщик входит в перечень системообрщазующих: да
локация: ЮАО, район Орехово-Борисово Южное, м. Домодедовская 12 мин. пешком
цены: от 173 тыс. руб./м², 2-комнатные от 10,9 млн руб.
плюсы: расположение в развитом спальном районе, потолки до 3 м, широкоформатные окна, 15 минут до Бирюлевского лесопарка, своя частная гимназия, начальная школа и детский сад
ЖК «Ясный» — это уже готовая новостройка от MR Group. Сдана в 2018 году. Три корпуса расположены вдоль Каширского шоссе в месте его пересечения с Ясеневой улицей, откуда и пошло название объекта.
В квартирах чистовая и предчистовая отделка, есть подземный паркинг, благоустроенные дворы, отсутствие балконов, переменная этажность, внешняя отделка клинкерным кирпичом в спокойных тонах. Архитектура от бюро Speech.
В общем, это классический пример компактного и продуманного комплекса комфорт-класса.
На территории комплекса работает частная школа и детский сад для детей от 1 года до 17 лет (АНО СОШ «Академическая гимназия»), частный детский сад с бассейном на 125 детей, частная начальная школа на 200 детей. Также функционирует торговый центр с продуктовым супермаркетом, товарами для детей, аптекой, товарами для дома и банком.
Жк саларьево парк, группа пик
застройщик входит в перечень системообразующих: да
локация: НАО, пос. Московский, м. Саларьево и Филатов луг от 3 мин. пешком
цены: от 115 тыс. руб./м², студии от 4,5 млн руб.
плюсы: вместе с домами строится инфраструктура, две станции метро, рядом крупный торгово-развлекательный центр и современные благоустроенные дворы-парки
ЖК «Саларьево парк» — масштабный комплекс в Новой Москве от Группы ПИК. Сейчас построена примерно четверть корпусов. Сейчас ведутся продажи в сданных корпусах и в домах со срокам сдачи 2020, 2021 и 2022 гг. Введены в эксплуатацию школа и детский сад. Квартиры передаются с чистовой отделкой «ПИК Стандарт».
Дворы благоустроены детскими площадками, одна из них сделана в стиле оригами с ручьем и горкой-трубой, спортивными площадками, выполнен ландшафтный дизайн озеленение, в проекте обустройство центрального пешеходного бульвара между станциями метро «Саларьево» и «Филатов луг».
В шаговой доступности от района находится Ульяновский лесопарк.
Несмотря на то, что ЖК находится за пределами МКАД, транспортная доступность у него хорошая. Если вы не пользуетесь автомобилем, то отсюда вы легко уедете на общественном транспорте.
ЖК «Саларьево» примыкает к одноименному транспортно-пересадочному узлу, который включает в себя, одноименную станцию метро, международный вокзал, перехватывающую парковку, остановку городских пассажирских автобусов и торгово-развлекательный центр «Саларис».
Жк ты и я, мангазея девелопмент
застройщик входит в перечень системообразующих: нет
локация: СВАО, Лосиноостровский район, м. Бабушкинская 20 мин. пешком
цены: от 142 тыс. руб./м², студии от 6,5 млн руб.
плюсы: весь комплекс сдается одновременно, выбор квартир с отделкой и без, спортивные объекты на территории, зеленые зоны в пешей доступности
По завершению строительства ЖК «Ты и Я» станет современной новостройкой, которая будет выделяться на фоне своего окружения — пятиэтажек, которые будут сноситься в ближайшее время. Всего здесь строят 14 разновысотных корпусов на 1 383 квартиры с подземным паркингом на 792 машиноместа. Есть квартиры с чистовой отделкой и без.
Из инфраструктуры запланирован детский сад, физкультурно-оздоровительный центр с бассейном, открытыми и крытыми теннисные корты, футбольным стадионом. Внутренние замкнутые дворы, а их будет три, будут благоустроены. В пешей доступности Бабушкинский парк, парк Торфянка, сквер по Олонецкому проезду с рекой Яузой, Лосиный остров.
Жк лучи, группа лср
застройщик входит в перечень системообразующих: да
локация: ЗАО, район Солнцево, м. Солнцево от 3 мин. пешком
цены: от 145 тыс. руб./м², студии от 6,7 млн руб.
плюсы: три минуты ходьбы до метро, парка и пруда, в проекте своя инфраструктура, есть выбор квартир с отделкой и без, а также расцветки корпуса
Стройплощадка жилого комплекса «Лучи» расположена к западу от центра столицы в районе Солнцево, рядом с одноименной станцией метро и прилегающими к нему двумя парками.
Комплекс включает девять домов примерно на 7 000 квартир. Шесть из них уже введены в эксплуатацию. В разных домах можно найти жилье с чистовой отделкой и без.
Во внутренних дворах нет машин, обустроены детские площадки для разных возрастов, места для спорта и отдыха.
Из инфраструктуры в планах две школы и два детских сада. В сданных корпусах уже работают частный детский сад, супермаркеты «Перекресток», «ВкусВилл» и «Пятерочка», салоны красоты и цветочный магазин.
Жк скандинавия, гк а101
застройщик входит в перечень системообразующих: да
локация: НАО, пос. Сосенское, м. Коммунарка 25 мин. пешком
цены: от 105 тыс. руб./м², студии от 4,4 млн руб.
плюсы: собственный парк 20 га, есть выбор из пяти видов чистовой отделки, есть квартиры с мебелью, потолки 2,8-3 м, архитектура в стиле скандинавского минимализма
Жилой район «Скандинавия» — это масштабный проект от ГК «А101» в Новой Москве. На данный момент сдана примерно ¼ района. Квартиру можно купить как в сданных, так и строящихся корпусах с разными сроками сдачи: от середины текущего года до конца следующего.
Здесь работают школа с бассейном, медиабиблиотекой, классом робототехники и пятью спортзалами, а также детский сад.
В закрытых дворовых зонах сданных корпусов выполнен ландшафтный дизайн, вымощены пешеходные дорожки, сделаны детские игровые и спортивные площадки.
Жк домашний, psn group
застройщик входит в перечень системообразующих: нет
локация: ЮВАО, район Марьино, м. Марьино 30 мин. пешком
цены: от 129 тыс. руб./м², 1-комнатные от 6,6 млн руб.
плюсы: локация в развитом районе, рядом набережная Москвы-реки и парк, в планах обустройство своего спуска к воде, стильный внутренний двор
Всего в жилом комплексе «Домашний» восемь блоков домов, каждый из которых образует замкнутый охраняемый двор.
Внешне корпуса разной высотности, облицованные отделочным кирпичом коричневых, бежевых и терракотовых оттенков, высота от 6 до 32 этажей. Первые два корпуса сданы в 2018-2020 гг.
Здесь открыты несколько продуктовых магазинов, салон красоты и стройматериалы. В проекте предусмотрены два детских сада и школа.
Главная особенность ЖК — его близость к набережной Москвы-реки и парку 850-летия Москвы, который благоустроили в 2018 году. Здесь можно играть в футбол, волейбол, баскетбол, биатлон, покататься на лыжах, заняться греблей или устроить пикник. Набережную, прилегающую к жилому комплексу, тоже будут обустраивать. Появится свой спуск к воде и выход в парк.
Жк хорошевский, гк монарх
застройщик входит в перечень системообразующих: нет
локация: СЗАО, район Хорошево-Мневники, МЦК Зорге 5 мин. пешком, м. Октябрьское поле 10 мин. пешком
цены: от 174 тыс. руб./м², 1-комнатные от 10 млн руб.
плюсы: жилой комплекс почти готов — не будет стройки рядом, хорошая транспортная доступность, лаконичный единый дизайн корпусов
В жилой комплекс «Хорошевский» входят 14 готовых и 2 строящихся корпуса. Дизайн выполнен в сдержанном стиле с рельефными фасадами. Все квартиры передаются покупателям без отделки. Кроме квартир, есть корпус с апартаментами.
На территории жилого комплекса работает бизнес-центр. Во дворах сделаны детские площадки, прогулочные зоны, беговые и велосипедные дорожки, амфитеатр для проведения детских праздников и выступлений.
Из собственной инфраструктуры запланированы школа и детский сад.
Жк рассказово, sezar group
застройщик входит в перечень системообразующих: нет
локация: НАО, пос. Внуковское, м. Рассказовка 10 мин. пешком
цены: от 136 тыс. руб./м², 1-комнатные от 5,4 млн руб.
плюсы: повышенная безопасность (КПП, охрана), авторская архитектура в стиле «сталинок», редкие планировки, высота потолков 3-3,5 м, рядом лесопарк, свой скейтпарк, масштабное озеленение, благоустроенный водоем с зонами отдыха
В жилом комплексе «Рассказово» всего десять корпусов, семь из которых уже построены. Оставшиеся введут в эксплуатацию до конца следующего года. Жилье сдается без отделки.
Планировка свободная, внутренних перекрытий не предусмотрено — только несущие пилоны. Предусмотрены варианты с двумя санузлами, гардеробными, широкоформатными окнами, просторными кабинетами с окнами до 8 кв.
м и большими кухнями до 24 кв. м.
Из инфраструктуры открыт частный детский сад, супермаркет «Пятерочка», кафе, магазин стройматериалов, несколько небольших продуктовых магазинов, аптека, салон красоты.
Всего в проекте планируют построить еще два детских сада, школу поликлинику и торгово-развлекательный центр.
«Фишками» проекта можно назвать собственный благоустроенный водоем с зонами отдыха, особые зоны для выгула и дрессировки домашних питомцев, собственный мини-зоопарк и оборудованные зоны для занятий спортом.
Жк сиреневый парк, afi development
застройщик входит в перечень системообразующих: нет
локация: ВАО, район Метрогородок, м. Бульвар Рокоссовского 12 мин. пешком
цены: от 160 тыс. руб./м², 1-комнатные от 7,4 млн руб.
плюсы: 5 мин. пешком до Лосиного острова, есть выбор между квартирам с отделкой и без, в проекте вся необходимая инфраструктура, масштабный проект озеленения территории
ЖК «Сиреневый парк» — новостройка в рамках проекта по реновации столичных промзон. Состоит из четырех очередей, всего здесь разместятся 15 жилых корпусов и объекты инфраструктуры: школа и три детских сада.
Сейчас строятся шесть корпусов со сроками сдачи конец этого года и середина следующего. Переехав в дома в ближайшее время, надо быть готовым к дальнейшей стройке вокруг. Внутри квартала появится пешеходный бульвар с велодорожками и местами для отдыха.
Из окон некоторых корпусов будет виден национальный парк Лосиный остров, до крайней точки которого можно дойти за пять минут.
Жк алхимово, группа самолет
застройщик входит в перечень системообразующих: да
локация: НАО, пос. Рязановское, МЦД Силикатная 20 мин. пешком
цены: от 100 тыс. руб./м², студии от 3,4 млн руб.
плюсы: масштабный проект со своей инфраструктурой, во всех квартирах предусмотрена отделка
«Алхимово» — относительно новый комплекс от Группы «Самолет». Сейчас в продаже два корпуса на 1 034 квартиры с отделкой. Всего в проекте более десяти корпусов, школа, два детских сада, наземный паркинг.
Дома будут вводить в эксплуатацию постепенно, поэтому стройка затянется не на один-два года. На первых этажах разместятся коммерческие помещения.
Дворы будет благоустроены по стандарту Группы «Самолет»: здесь разместятся игровые и спортивные площадки, беговые дорожки, зоны отдыха.
Между экономом и бизнесом
Около половины столичных новостроек комфорт-класса приходится на проекты комплексного освоения территорий
ИТАР-ТАСС/ Артем Геодакян
Риелторы назвали цены на квартиры в пяти крупнейших московских проектах жилой застройки, которые относятся к комфорт-классу.
Всего в Москве, по подсчетам риелторской компании «Бест-Новострой», в продаже находится 5,8 тыс. квартир в новостройках комфорт-класса. Из них 2,3 тыс. (40,5%) продаются в пяти крупнейших проектах комплексной застройки. Суммарная площадь этих проектов составляет около 2,2 млн кв. м.
Что такое комфорт-класс Традиционное деление рынка недвижимости предусматривает три базовых класса:
После 2008 года на рынке недвижимости Москвы появились промежуточные классы жилья. Между экономклассом и бизнес-классом образовался сегмент комфорт-класса. Элитный класс стал разделяться на премиум-класс и класс делюкс. Зачастую подобные деления носят маркетинговый характер и вводятся самими застройщиками. К комфорт-классу, по классификации «Бест-Новостроя», относятся панельно-сборные, монолитные и монолитно-кирпичные дома, расположенные в любом районе города. Здания построены по усовершенствованным серийным или индивидуальным проектам. В таких домах должна быть предусмотрена улучшенная отделка общественных зон. Минимальная площадь квартир — от 40 кв. м. На первых этажах домов расположены торговые, офисные помещения, службы быта и пр. Наземный или подземный паркинг должен быть рассчитан в пропорции — не менее одного машино-места на квартиру. |
В среднем бюджет покупки в крупнейших строящихся ЖК комфорт-класса в Москве находится в диапазоне от 6,8 млн руб. до 12,1 млн руб. за квартиру.
Наиболее доступные варианты — в ЖК «Эталон-Сити», где есть квартиры по 3,9 млн руб. От 4,6 млн руб. начинаются цены в ЖК «Царицыно-2».
Самые дорогие лоты — в составе ЖК «Город на реке Тушино-2018», где отдельные трехкомнатные квартиры предлагаются за 15,5 млн руб.
Только один проект начал продажу квартир в уже введенных в эксплуатацию корпусах — это ЖК «Загорье». Остальные объекты находятся на стадии строительства.
Самые масштабные проекты ЖК комфорт-класса в Старой Москве по итогам второго квартала 2015 года
| «Город на реке Тушино-2018» | СЗАО | Покровское-Стрешнево | ИФД «КапиталЪ» | Комфорт | 1 000 000 | 4-й кв. 2017г. | 160 420 | 10 504 659 |
| «Загорье» | ЮАО | Бирюлево Восточное | «Мосфундаментстрой-6» | Комфорт | 531 900 | сдан | 159 495 | 8 198 033 |
| «Царицыно-2» | ЮАО | Бирюлево Восточное | Московский комбинат хлебопродуктов | Комфорт | 450 000 | 4-й кв. 2016г. | 120 289 | 6 865 406 |
| «Эталон-Сити» | ЮЗАО | Южное Бутово | «Эталон-Инвест» | Комфорт | 440 000 | 1-й кв. 2016г. | 121 645 | 8 338 589 |
| River Park | ЮАО | Нагатинский затон | «Речников Инвест» | Комфорт | 280 000 | 2-й кв. 2016г. | 210 387 | 12 177 478 |
Плюсы и минусы формата
Проекты комплексной застройки, по словам руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «Бест-Новострой» Сергея Лобжанидзе, являются наиболее оптимальным градостроительным форматом для жилья комфорт-класса.
«Комплексные проекты сейчас соответствуют новой философии городского развития, которая предполагает создание жилья с улучшенными потребительскими характеристиками, то есть выше экономкласса.
С другой стороны, необходимость реализовать большие объемы, удерживать стабильный покупательский спрос в течение четырех-шести лет не позволяет девелоперам масштабных проектов позиционировать их в классах бизнес и премиум. Оптимальной золотой серединой в данном случае является комфорт-класс», — рассказывает Сергей Лобжанидзе.
Большинство столичных девелоперов сегодня ориентированы на реализацию крупных комплексных проектов. «В ближайшем будущем доля предложений квартир комфорт-класса в составе крупнейших проектов комплексной застройки будет выше 40,5%. Тренд усилится за счет старта продаж в таких знаковых проектах, как «Полуостров ЗИЛ» и «Символ», — говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Хотя, по ее словам, у формата комплексной застройки есть и риски. Главный из них, по словам Марии Литинецкой, — вероятность того, что жилье в рамках очень масштабных проектов может быть недостроено, и в результате одновременно может зависнуть большое количество квартир.
«Сегодня у покупателей жилья комфорт-класса в Москве не такой уж большой выбор — это либо апартаменты, либо жилье в проектах комплексной застройки на территориях бывших промзон. Если покупатель хочет что-то иное, то ему это уже придется искать в Подмосковье.
С одной стороны большое предложение жилья в проектах комплексного освоения территорий — для покупателя благо, так как такие проекты предусматривают всестороннее развитие этих территорий и возведение всей необходимой инфраструктуры.
Но с другой стороны — это всегда долгое строительство, и жители первых очередей будут вынуждены мириться по несколько лет со стройкой по соседству», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева.
Таблица: «Бест-Новострой»
Владимир Миронов
Эконом, комфорт, бизнес и премиум: гид по классам жилья
Какие есть классы жилья?
Их примерно 6. Три в массовом сегменте — эконом, комфорт, комфорт+; три — в высокобюджетном: премиум, бизнес, элит. Но некоторые девелоперы вводят свои классы: например, для массового жилья — прагматик или стандарт. А для дорогого — De Luxe, эксклюзив, Sky.
Кроме того, в Москве, Петербурге и других крупных городах застройщики и риелторы стали избегать маркировки «эконом» даже для недорогих ЖК со скромными характеристиками: не хотят, чтобы возникала ассоциация с морально устаревшим и неудобным жильём.
Чем отличаются классы жилья?
Законодательно отличия классов жилья в России не закреплены. Даже среди риелторов и профессионалов рынка нет договорённости об их границах.
Единственный документ, более или менее подробно описывающий разные типы жилья, — «Единая классификация многоквартирных жилых новостроек», составленная экспертами Российской гильдии риелторов и Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.
Но этот документ не утверждён правительством, официально не принят всеми застройщиками и риелторами, поэтому критерии классов жилья остаются размытыми. И параметры каждого ЖК нужно анализировать отдельно, без привязки к указанному классу.
Что говорят эксперты:
Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум», участник партнёрской сети CBRE:
Классификация жилья — это субъективное дело, единой методики, которой придерживаются все игроки рынка, до сих пор не существует. Именно поэтому один и тот же комплекс разные эксперты могут относить как к комфорт-, так и к бизнес-классу.
Кроме того, из-за роста конкуренции границы между классами ЖК стираются, на рынок выходят проекты комфорт-класса с характеристиками сегмента бизнес (панорамные окна, авторское оформление придомовой территории, потолки от 3 метров и пр.
) или жильё бизнес-класса с элементами, типичными для элитного сегмента (натуральные отделочные материалы на фасадах, архитектура от именитых иностранных специалистов, система «умный дом» и пр.).
Татьяна Тихонова, генеральный директор «РГ-Девелопмент»:
Сегментация жилой недвижимости очень размыта. На рынке нет утверждённой классификации жилья, как, например, в автомобильной отрасли. Только внимательно изучив проектную декларацию жилого комплекса, можно делать выводы о том, как будет реализован проект в итоге.
Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон»:
Характеристики объектов одного класса разных застройщиков отличаются даже в условиях одного города, не говоря уже о разных регионах. При выборе недвижимости важнее обращать внимание на реальные параметры и преимущества конкретного объекта.
Зачем тогда нужны классы?
Классы помогают позиционировать жилые комплексы в рекламе, искать свою аудиторию. В 90-е и нулевые в основном говорилось о двух классах — эконом и элит. Затем шкала классификации расширилась.
Появились маркировки «комфорт» (улучшенный эконом), «бизнес» (более доступный элитный класс), «премиум» (находится между бизнес-классом и элитным) и «De Luxe» (супер-роскошный, ещё более дорогой и эксклюзивный, чем элит).
Что говорят эксперты:
Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон»:
Переходные классы используются для характеристики проектов, которые «не дотягивают». Так, жилой комплекс комфорт+ может быть наполнен как проект бизнес-класса, но расположен в не очень хорошей локации, или же это могут быть проекты комфорт-класса с более дорогим инженерным оснащением — общедомовыми системами очистки воды, вентиляции, с концептуальным благоустройством и т. д.
На какие параметры смотреть при выборе квартиры в новостройке
Класс новостройки — всего лишь рекламный маркер. Смотрите на реальные характеристики ЖК, изучайте проектную декларацию, аналитику в медиа, отзывы на форумах. Сравнивайте разные ЖК примерно одной ценовой категории (плюс-минус 300–500 тысяч рублей за квартиру интересующего вас метража).
- Если выбираете квартиру в новостройке на этапе котлована, лучше съездить на готовые объекты девелопера, посмотреть, как обстоят дела там, и сравнить с тем, что обещал сделать застройщик в рекламе: это неплохо демонстрирует умение доводить начатое до конца.
- Оценивайте класс ЖК по следующим параметрам:
- Расположение и инфраструктура
- локация: в центре или на окраине? в промзоне или рядом парком? есть ли метро? что с пробками и подъездными путями к ЖК? какая репутация у района в целом?
- инфраструктура рядом: что есть в шаговой доступности? какой рейтинг у ближайших школ и детских садов? есть ли рядом спортивные центры, бассейн, кафе, магазины и всё, что нужно для жизни?
- вид из окон, значимые места: театры, музеи, концертные залы или знаковые культурные объекты поблизости? вид на реку? на Кремль? Все это может быть дополнительным плюсиком в определении класса.
Внешние характеристики ЖК
- архитектура: авторский или типовой проект? сколько этажей? как плотно стоят дома друг к другу? какая отделка у фасадов? есть ли какие-то «фишки» (патио, террасы, эксплуатируемые крыши)?
- окна и балконы: какой дизайн у балконов и лоджий? или их вообще нет? какие окна — есть ли панорамные и французские или только обычные?
- дворы: закрыт ли въезд для машин? есть ли ландшафтный дизайн, посадки взрослых деревьев, ливневая канализация, дренаж? есть ли зона отдыха, детские и спортивные площадки? место для выгула собак?
- внешний вид общественных зон: как выглядит входная группа — как обычный «советский» подъезд или поинтереснее? реализован ли принцип безбарьерной среды? есть ли удобный холл, консьерж-сервис, ресепшен, колясочные, душ для собак?
Технические характеристики
- высота потолков: до 2,7 м? больше 3,0 м?
- количество квартир: сколько квартир на этаже? сколько квартир в одном корпусе?
- технологии строительства: панель, монолит, кирпич, смешанные?
- планировочные решения: типовые или оригинальные? насколько удобно всё продумано? много ли вариантов планировок? есть ли ванные с окнами? гардеробные? спальни с собственной ванной?
- лифты: сколько? какие?
Характеристики общих зон и самих квартир
- площадь квартир: этот параметр нужно оценивать в комплексе с другими: например, премиальные студии могут быть по 28–40 кв. м, но за счёт идеальной локации, авторской архитектуры ЖК и инфраструктуры вокруг будут относиться к высокому классу.
- площадь кухни: меньше 9 квадратных метров? больше 25?
- количество санузлов: один? два? три? больше? два для огромной однокомнатной квартиры? или один совмещённый для скромной двушки?
- внутренняя отделка общественных зон: обычная побелка и покраска? керамогранит? или дизайнерские решения?
- внутренняя отделка квартир: дизайнерская? без отделки? обычная отделка недорогими материалами? white-box?
Инженерные решения и безопасность
- доступ во двор: свободный? по домофону? по смарт-карте?
- видеонаблюдение: есть или нет? во всех общих зонах или только кое-где?
- коммуникации: стоят ли счётчики отопления? есть ли энергоэффективные решения? какие установлены батареи? есть ли система «умный дом» или её элементы?
- службы: консьерж? охрана? или что-то ещё?
- сбор мусора: раздельный или нет? как выглядит сама зона приёма ТБО? есть ли мусоропровод?
Собственная инфраструктура ЖК
- парковки: какое соотношение парковочных мест и квартир? есть ли подземный паркинг? можно спуститься в него прямо на лифте? есть ли парковки для велосипедов?
- кладовки: есть в квартирах? или под них выделено место в ЖК?
- есть ли дополнительные услуги — свой детский сад, фитнес-центр, лобби, коворкинг?
- Что говорят эксперты:
- Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон»:
- Характеристики, по которым различают классы жилых комплексов, — это локация объектов и их продуктовые свойства: технология строительства, архитектура, благоустройство, эргономичность планировок и метраж квартир в новостройках, высота потолков, дополнительные опции.
Проекты более высокого сегмента отличаются индивидуальной архитектурой и дизайном мест общего пользования, часто — от именитых дизайнеров. Если проект эконом-класса будет скорее всего панельным, то в более высоких классах используется монолитная и кирпичная технологии строительства.
Ольга Семенова-Тян-Шанская, директор по маркетингу сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ:
Цена — скорее, один из маркеров. Определённых денег стоит именно совокупность преимуществ.
Например, проекты жилья комфорт-класса могут очень различаться.
Один комплекс располагается за 2–3 квартала от метро, но имеет комфортную внутреннюю зону с озеленением, хорошие детские и спортивные площадки и т. д.
А во втором ничего этого нет, комфорт-классом он называется только потому, что находится рядом с метро и в квартирах потолки чуть повыше, чем у конкурентов. И стоить эти проекты будут сопоставимо.
Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон»:
Цена квадратного метра формируется из нескольких параметров. Сюда включается и стоимость земельного участка, и стоимость строительства, и инженерной начинки, и подключения к коммуникациям. Поэтому цена квадратного метра у разных проектов одного сегмента может варьировать — она отражает множество условий, а также уровень спроса на жильё в данном регионе в данном классе.
Показатель класса — не площадь квартиры, а уникальность планировок и характеристик. Так, в бизнес-классе можно найти квартиры с большими гардеробными, окном в санузле, террасой, каких не встретишь в жилье эконом-класса.
Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:
Классификация новостроек происходит за счёт оценки нескольких показателей: расположения, конструктива здания, площади квартир, технического оснащения дома, отделки входных групп, благоустройства придомовой территории, инфраструктуры, уровня отделки квартир и пр.
Рассмотрим разницу на примере организации безопасности. В новостройках комфорт-класса есть консьерж, домофон, возможно, ограждение по периметру. В бизнес- и премиум-классе к данному списку прибавляются посты охраны и видеонаблюдение. В элитном классе проекты дополнительно имеют круглосуточную многоуровневую систему охраны, стойку ресепшен, систему быстрого информирования и реагирования.
При этом средняя стоимость квадратного метра не является критерием класса жилого комплекса: так, квадратный метр в жилье комфорт-класса в Москве стоит в среднем 93,6–347,6 тыс. рублей, а в бизнес-классе — 129,8–500,8 тыс. рублей. То есть квартиры в новостройках, которые имеют одинаковую цену, могут быть представлены в разных классах.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Ксения Стойлик.
Классы жилья: насколько велика пропасть между «комфортом» и «премиумом» сегодня
В борьбе за покупателя застройщики постоянно совершенствуют свои проекты. В итоге появляются не только новые классы жилья, но и необычные, промежуточные варианты. Новострой-М решил выяснить, на какие классы делятся новостройки Москвы и области, по каким критериям происходит ранжирование и как это отражается на стоимости квартир.
- 5 пишем, 4 в уме
- На сегодняшний день в России нет общепринятой классификации новостроек, поэтому эксперты нередко расходятся во мнениях при определении класса того или иного проекта. По словам Натальи Шаталиной, генерального директора компании «Миэль-Новостройки», в Московском регионе среди строящихся жилых комплексов принято выделять следующие классы:
- – «стандарт» (бывший «эконом»);
- – «комфорт»;
- – «бизнес»;
- – «премиум»;
- – «элит».
Первые два класса относятся к массовому жилью, оставшиеся три – к высокобюджетному. Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости», добавила в перечень классы «комфорт+», «бизнес-», «прагматик» и «люкс».
«Комфорт+» и «бизнес-» – это так называемые промежуточные классы. Такое позиционирование возможно в случаях, когда проект обладает улучшенными характеристиками по некоторым параметрам либо, наоборот, не соответствует определенному классу по нескольким критериям.
Как пояснила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, всему виной диверсификация предложения. Дело в том, что после кризиса 2014-2015 г.
девелоперы стали конкурировать не только на уровне цен, но и на уровне качества.
В результате на рынок начали выходить проекты на класс выше, например, когда цена соответствует комфорт-классу, а наполнение – «бизнесу».
Помимо этого крупные сегменты могут дробиться в зависимости от качественных характеристик жилья и политики конкретного застройщика: например, в высокобюджетном сегменте выделяется класс deluxe, а в массовом заявил о себе прагматик-класс, в котором позиционирует свои проекты Группа «Самолет».
В процентном соотношении на рынке Московского региона наиболее широко представлены новостройки стандарт-, комфорт- и бизнес-класса.
Классы жилья в Москве и Подмосковье по итогам 2019 г. (объем предложения квартир в шт.)
| Регион/ Класс жилья | Стандарт | Комфорт | Бизнес | Премиум | Элит |
| Москва | 8% | 44% | 38% | 8% | 2% |
| Новая Москва | 19% | 55% | 26% | – | – |
| Московская область | 33% | 66% | 1% | – | – |
- Источник: компания «Сити-XXI век»
- Примерно такие же цифры привели компании «Метриум» и «НДВ-Супермаркет недвижимости». Что касается столичных апартаментов, здесь, по данным компании «Метриум», разбивка по классам следующая:
- Классы апартаментов на столичном рынке по итогам 2019 г.
| Регион/ Класс жилья | Массовый сегмент | Бизнес | Премиум | Элит |
| Москва | 36% | 38% | 14% | 12% |
Как определяется класс жилья
Классификация новостроек основана на целом ряде параметров. Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век», перечислила наиболее важные из них:
– месторасположение: транспортная доступность, экология, объекты непосредственного окружения, престижность района и т.д.;
- – плотность застройки, конструктив зданий, количество этажей;
- – архитектурные и планировочные решения, наличие вспомогательных помещений в квартирах (гардеробные, кладовые, постирочные и др.);
- – площадь квартир, количество квартир на этаже;
- – высота потолков и размер окон, наличие и качество отделки квартир;
- – МОПы: входная группа, дополнительные помещения (колясочные, комнаты для консьержей и пр.), качество отделочных материалов, система навигации;
– инженерные решения: лифтовое оборудование, системы вентиляции и кондиционирования, системы отопления, водоснабжения и энергоснабжения и т.д.;
- – паркинг: количество парковочных мест на открытых гостевых автостоянках, наличие подземного или отдельно стоящего паркинга, оборудование паркинга и др.;
- – инфраструктура жилого комплекса: объекты собственной инфраструктуры на первых этажах жилых домов, их уровень, наличие социальных объектов в шаговой доступности;
- – благоустройство: озеленение, наличие детских, спортивных площадок, зон отдыха для разных возрастных групп, разнообразие МАФов;
- – системы безопасности.
На законодательном уровне прописаны характеристики только для стандартного жилья, возводимого в рамках муниципальных программ. Например, для Москвы это Программа реновации жилищного фонда, в некоторых регионах реализуются свои программы. Характеристики других классов жилья в законодательных документах не закреплены.
Таким образом, распределение проектов Московского региона по классам происходит путем оценки целого комплекса показателей. Например, новостройки стандарт-класса строятся преимущественно в удаленных от центра районах, для него характерны типовые панельные серии.
Так называемый прагматик-класс представлен на рынке Новой Москвы и области, он основан на конвейерном производстве, благодаря чему стоимость квартир максимально доступна для покупателя, при этом жилье сдается с полной отделкой.
Для проектов комфорт-класса, которые также возводятся в основном в дальних районах столицы или же в Подмосковье, характерны индивидуальные архитектурные проекты, в наличии своя инфраструктура, улучшенная отделка мест общего пользования, благоустроенная территория.
В высокобюджетном сегменте локация, как правило, сужается по мере роста «классности» и позволяет достаточно четко провести границу между проектами. Все высокобюджетные классы отличаются подчеркнутой проработкой внешнего облика зданий – к разработке концепции привлекаются известные архитекторы, причем в наиболее дорогих проектах участвуют иностранные специалисты с мировым именем.
Жилье бизнес-класса возводится в основном в престижных районах (ЗАО, СЗАО, ЮЗАО) или в спальных районах, которые отличаются благоприятным окружением, высокой транспортной доступностью и развитой инфраструктурой.
В «бизнесе» обязательно наличие подземного паркинга, потолки высотой от 3 метров, инфраструктурный набор не привязан к городским нормативам – может присутствовать престижная частная школа, даже если нет требований создать для города места в учебном заведении.
Премиальные проекты расположены преимущественно на первой линии от ЦАО. В этом сегменте добавляется обязательный консьерж-сервис, дорогие материалы отделки лобби и лестниц, если проект выдержан в классическом стиле, либо автоматизированный паркинг с зарядками для электромобилей, технология «умный дом» – если в стиле хай-тек.
Элитное жилье возводится в пределах Садового кольца, вблизи исторических и архитектурных памятников и природных объектов. Проекты класса deluxe сконцентрированы в конкретных локациях – это Остоженка, Патриаршие пруды, Арбат, а также территории, расположенные близко к Кремлю. Это самые престижные и дорогие комплексы, с максимальным наполнением.
«Пропорции условны, а границы размыты»
Некоторые характеристики жилых комплексов могут варьироваться даже внутри одного класса, именно поэтому оценка каждого проекта должны быть всесторонней. Например, внушительный метраж квартир – вовсе не обязательный атрибут современного дорогого жилья.
По словам Марии Литинецкой, на рынке есть элитные проекты, которые предлагают апартаменты под управлением гостиничных операторов. Большим спросом в них пользуются лоты с одной спальней. Подобным образом в элитном сегменте потолки могут не достигать 3,2 метра, если речь идет о проекте реконструкции исторического здания.
Стоит отметить, что за последние 5 лет классовые различия существенно стерлись.
Как рассказала Ирина Туманова, если раньше почти все определяла локация и бизнес-класс за пределами ТТК допускался только в престижных районах северо-запада, запада и юго-запада Москвы, то сегодня такое жилье можно увидеть и на севере (ЖК «Дуэт» на Дегунинской улице), и на северо-востоке (ЖК Silver, «Триколор» у метро «Ботанический сад»), и на востоке (ЖК «Лефорт»), и на юго-востоке (ЖК «Символ», «Метрополия»).
По мнению Натальи Шаталиной, выход за рамки классов корректируется рынком и просчеты в позиционировании проекта всегда отражаются на темпах реализации. Но в любом случае жилой комплекс, обладающий характеристиками более высоких сегментов, получает важное конкурентное преимущество.
Классы и цены
Ценовая политика проектов различных сегментов довольно предсказуема – чем он выше у новостройки, тем дороже «квадрат». Ниже в таблицах показана стоимость квадратного метра столичного жилья по итогам 2019 года.
Средняя стоимость кв. метра в квартирах в разбивке по классам, тыс. руб.
| Регион/ Класс жилья | Массовый сегмент | Бизнес | Премиум | Элит |
| Москва | 174,8 | 241,8 | 554,4 | 1 007,1 |
Средняя стоимость кв. метра в апартаментах в разбивке по классам, тыс. руб.
| Регион/ Класс жилья | Массовый сегмент | Бизнес | Премиум | Элит |
| Москва | 183,9 | 250 | 598,8 | 970,5 |
Источник: компания «Метриум»
Различия в стоимости квартир и апартаментов обусловлены структурой предложения. Как правило, апартаменты имеют меньшую площадь и расположены в престижных локациях, что объясняет более высокую стоимость квадратного метра.
Мария Могилевцева-Головина привела данные по стоимости квартир на начало 2020 года по всему Московскому региону.
Средняя цена кв. метра жилья в разбивке по классам, тыс. руб.
| Регион/ Класс жилья | Стандарт | Комфорт | Бизнес | Премиум | Элит |
| Москва | 148 | 184,1 | 254,6 | 586,3 | 914,2 |
| Новая Москва | 123,1 | 129,6 | 192,2 | – | – |
| Московская область | 86,1 | 98 | 130,4 | – | – |
По информации компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости», за 2019 год структура предложения по бюджету изменилась в пределах МКАД следующим образом:
– на 3 п.п. сократилась доля квартир до 3 млн рублей. Такие предложения практически ушли с рынка;
– на 2,1 п.п. и 3,8 п.п. соответственно уменьшилась доля лотов от 3 до 5 млн рублей и от 5 до 7 млн рублей;
– выросла доля квартир стоимостью от 7 до 10 млн рублей;
– до 64% от общего объема составляют предложения дороже 10 млн рублей.
- Таким образом, в сегментах «комфорт» и «бизнес» подавляющее большинство предложений (88%) стартуют от 7 млн рублей, а более половины рынка представлено квартирами дороже 10 млн рублей.
- «Клиенты смотрят на концепцию проекта, окружение, застройщика – приверженность району снижается»
- Богатые тоже платят: элитные квартиры стали чаще покупать в ипотеку
Дата публикации 05 февраля 2020