На сегодняшний день актуальной остается проблема банкротства застройщиков, что не может не расстраивать и не вызывать тревогу и беспокойство. Планируемое новоселье отдаляется или кажется уже совсем невозможным. Но отчаиваться не стоит. Следует основательно разобраться во всех тонкостях банкротного процесса и начать активно действовать.
ВНИМАНИЕ: наш адвокат Екатеринбурга поможет в процедуре банкротства застройщика: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните и записывайтесь на консультацию уже сегодня!
Кто может инициировать банкротство застройщика?
Инициировать банкротство строительной организации может сам дольщик, если у застройщика имеется задолженность, превышающая сумму 300 000 рублей, которую он не погашает более 3х месяцев. Однако, на практике это достаточно дорого и сложно, даже если создать инициативную группу.
Поэтому проще обратиться с заявлением в органы государственного надзора местного и регионального уровня (на пример, в Департамент государственного жилищного и строительного надзора), а также в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.
Указанные субъекты наделены правом обращаться с заявлением о признании застройщика банкротом в арбитражный суд.
Случается, что сами органы государственной власти становятся инициаторами процедуры банкротства в отношении строительной компании. Обычно это происходит, когда по результатам той или иной проверки выявляются признаки финансовой несостоятельности строительной фирмы. Ещё один вариант, когда сам застройщик инициирует процесс банкротства.
Порядок банкротства застройщика
При банкротстве застройщика возможно введение процедуры внешнего управления, заключение мирового соглашения и проведение конкурсного производства.
При внешнем управлении суд назначает управляющего, который становится фактически руководителем строительной организации. В его задачи входит: восстановление платёжеспособности компании и завершение строительства дома.
Вариант заключения мирового соглашения возможен тогда, когда застройщик и дольщик приходят к некому согласию в судебном порядке, в результате чего участник строительства в короткие сроки может получить определенную сумму, но при этом ему придется пойти на некоторые уступки застройщику.
Процедура внешнего управления и заключение мирового соглашения на практике встречаются редко.
Чаще всего про банкротстве застройщика применяется конкурсное производство, суть которого заключается в продаже всего имущества строительной организации с торгов и взыскание задолженности с должников самого застройщика. Полученные денежные средства затем идут на расчёты с кредиторами, в том числе с дольщиками.
Сколько времени будет длиться эта процедура, решает суд. По закону конкурсное производство вводится на срок до 6 месяцев, однако судебный орган всегда имеет право продлить указанный срок ещё на полгода.
И чаще всего суд этим правом активно пользуется, поэтому говорить о том, что все пройдет быстро и просто, не приходится.
Иск о признании застройщика банкротом
Исковое заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд. Оно должно содержать следующую информацию:
- о размере задолженности, о причинах и времени ее появления, а также о документах, которые подтверждают ее
- об обстоятельствах того, почему застройщик не выполняет свои обязательства с указанием ссылок на финансовые бумаги компании
Однако, следует понимать, что, если строительная компания уже признана обанкротившейся и открыто конкурсное производство, дольщику необходимо подавать в арбитражный суд заявление о включении в реестр требований кредиторов с приложением всех необходимых документов. Копию данного заявления и всех приложений предварительно нужно направить конкурсному управляющему ценным письмом с описью вложения.
После чего конкурсный управляющий свое решение по Вашему обращению публикует в «Едином федеральном реестре сведений о банкротстве», которое всегда можно обжаловать в арбитражном суде.
ПОЛЕЗНО: закажите исковое заявление у нашего адвоката по ссылке, кроме того смотрите видео с дополнительными советами адвоката
Как узнать о процедуре несостоятельности застройщика?
В случае признания застройщика банкротом, управляющий должен по почте уведомить всех дольщиков об этом событии. Информация о банкротстве строительной фирмы появится в газете «Коммерсантъ». На сайтах «Вестника государственной регистрации» и «Единого федерального реестра сведений о банкротстве» также можно получить необходимые сведения.
Помимо этого, узнать о банкротстве застройщика можно на сайте арбитражного суда, на котором необходимо открыть раздел: «Картотека дел» и ввести реквизиты (ИНН или ОГРН) застройщика, после чего Вам будет представлен перечень всех судебных дел данной компании.
Что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика?
Если вы решаете получить деньги, ваше заявление вносится в «Реестр требований участников строительства». После чего должна быть установлена цена жилого объекта, положенному Вам договору, независимым оценщиком, который привлекается конкурсным управляющим за счет застройщика. После проведения оценки отчет направляется Вам для ознакомления и, если он вас не устраивает, вы всегда можете его оспорить в судебном порядке, в том числе на основании иного отчета об оценке. Если останавливатесь на варианте получения квартиры, Ваше заявление включается в «Реестр требований о передаче помещений». И здесь есть свои особенности:
- когда жилой комплекс введён в эксплуатацию, у вас есть все основания претендовать на получение объекта недвижимости;
- когда дом не готов к эксплуатации, законом предусмотрен вариант достраивания путем передачи объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу или иному потребительскому коооперативу. Нужно понимать, что этот процесс может оказаться весьма длительным и непростым.
В связи с этим, сложно точно определить, что лучше — выбрать квартиру или требовать деньги. Каждая конкретная ситуация индивидуальна и требует всесторонней оценки и комплексного анализа.
ПОДРОБНЕЕ по ссылке материал о защите дольщиков на нашем сайте
Признание права собственности при банкротстве
Важно понимать, что, если в отношении застройщика уже возбуждена процедура банкротства, заявление о признании права собственности на квартиру, может быть подано только в арбитражный суд.
Его следует подавать, когда у объекта недвижимости уже имеется разрешение на ввод в эксплуатацию, а жилое помещение, как отдельное имущество, передано дольщику по акту приема-передачи.
При этом это произошло до того момента, когда суд принял заявление о признании строительной фирмы банкротом. В этом случае есть все шансы на то, что арбитражный суд признает за участником строительства право собственности на жилой объект.
Однако, на практике случается, что суд признает за дольщиком указанное выше право даже тогда, когда документ о передаче жилого помещения отсутствует.
Поэтому для того, чтобы определиться, следует ли подавать соответствующий иск в Вашем конкретном случае, необходимо провести оценку всех обстоятельств дела.
И помнить о том, что если все-таки есть возможность признать право собственности на объект недвижимости, лучше ее воспользоваться, поскольку вариант включения ваших требований в «реестр требований о передаче жилых помещений», к сожалению, не всегда гарантирует в будущем получение жилья.
Последствия банкротства застройщика
Может получиться так, что денежных средств, полученных в результате реализации всего имущества застройщика с торгов, на всех не хватит.
Тогда деньги будут делиться между дольщиками пропорционально, в зависимости от того, сколько каждый из них заплатил за будущую квартиру. При этом денежные средства Вам вернутся лишь частично.
В этой ситуации можно попытаться также получить помощь от «Государственного компенсационного фонда долевого строительства».
Самый плохой вариант: если окажется, что у строительной компании совсем нет ничего. Такое возможно, когда имущество регистрируется на подставные фирмы и используются иные незаконные схемы выведения денег.
Конкурсное производство на этом закончится и официально будет признано, что денежные средства отсутствуют и удовлетворить требования участников строительства не представляется возможным. И такая картина, к сожалению, является весьма распространенной в наши дни.
Введенные с 1 июля 2019 года эскроу-счета в схему работы застройщиков возможно изменят сложившуюся ситуацию в лучшую сторону.
Таким образом, если застройщик признан банкротом, не стоит впадать в отчаяние и уныние.
В настоящее время существуют различные механизмы, позволяющие как достраивать объекты, так и компенсировать дольщикам их финансовые потери.
Самое важное — это ваши активные действия и регулярный контроль за ходом банкротного процесса. А помощь квалифицированных юристов в значительной степени повысит ваши шансы на успех.
Отзыв о нашем юристе в сфере банкротства граждан в Екатеринбурге
Автор статьи:
© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»
А.В. Кацайлиди
Снова противоречия в судебном подходе к нежилым помещениям в банкротстве застройщика
- В актуальных делах о банкротстве застройщиков ООО «МарьиноСтрой» и ООО «Партнер-Капитал» обнаружились устойчивые подходы судов к определению судьбы требований участников долевого строительства, заключивших договор с застройщиком о приобретении нежилых помещений.
- Проблема подобных требований возникла сразу же после появления первых банкротств застройщиков и связана она с тем, что законом о банкротстве статус участника долевого строительства придавался только тем дольщикам, которые заключили договор на приобретение жилого помещения.
- Остальные дольщики, по общему правилу, являлись обычными кредиторами, во включении их требований в реестр требований о передаче помещений судами (а следовательно, и в наделении такого кредитора привилегированными правами), как правило, отказывалось.
До внесения поправок в закон о банкротстве и до выхода знаменитой правовой позиции Верховного Суда РФ (Определение от 14 февраля 2019г. № 308-ЭС18-15980) дольщики по нежилым помещениям выдумывали всевозможные кредитивы для защиты своих прав, которые зачастую поддерживались судами, а зачастую нет.
Единообразного и, как мне кажется, основанного на прямом регулировании закона, подхода к разрешению таких споров не имелось.
Различные суды предлагали таким дольщика то расторгать ДДУ, то предоставляли возможность признать право собственности на нежилое помещение, то вовсе отказывали во всех требованиях.
Самым, пожалуй, экстравагантным способом защиты было признание права собственности на долю, соответствующую нежилому помещению, в праве собственности на незавершенный строительством дом.
Подробнее способы защиты прав дольщиков по нежилым помещениям в тот период времени рассматривался нами в статье здесь.
Казалось бы, точка в этом вопросе поставлена произошедшими примерно в одно время изменениями закона о банкротстве и вышеприведенной правовой позицией Верховного Суда РФ.
Как мне представляется, регулирование по вопросу защиты прав дольщиков по нежилым помещениям при банкротстве застройщика в настоящее время строится на основе следующих основополагающих принципов:
1. Нежилые помещения, имеющие потребительское значение (не имеет коммерческой ценности) являются предметом равной защиты законом о банкротстве, как и жилые помещения.
Такая защита достигается благодаря закрепленному в статье 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» определению участника строительства, под которым понимается, наряду с прочим, физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче машино-места и нежилого помещения.
Одновременно, для целей применения данной нормы, в подпункте 3.1. пункта 1 данной статьи, расшифровывается, что под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.
Таким образом, участники строительства, чьи нежилые помещения имеют исключительно потребительское значение, приравниваются к участникам строительства по жилым помещениям, их требования, следовательно, должны рассматриваться в том же порядке, кредитор наделается тем же набором прав и обязанностей.
2. Требования дольщиков по коммерческой недвижимости включаются в четвертую очередь реестра требований кредиторов, как обеспеченных залогом имущества должника.
- Состав имущества застройщика, которым обеспечивается удовлетворение требований таких дольщиков, зависит от степени достройки дома: от всего объекта незавершенного строительством вместе с правами на земельный участок до непосредственно того помещения, в отношении которого дольщиком заключен ДДУ.
- Так, в деле № А49-10760/2016 (Постановление Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2019 года, оставленное без изменения судом кассационной инстанции), требование участника долевого строительства по нежилому помещению признано обоснованным, включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов как обеспеченного залогом имущества застройщика – многоквартирного жилого дома и земельного участка, в котором осуществлялось строительство данного нежилого помещения.
- Между тем, как показывает практика банкротств застройщиков, в том числе вышеприведенных ООО «МарьиноСтрой» и ООО «Партнер-Капитал», в судебной практике данные принципы реализуются по-разному.
Так например, в деле о банкротстве ООО «МарьиноСтрой» реализуется устоявшийся подход, согласно которому требования на кладовые помещения, мансарды (превышающие по площади порог в 7 кв.м.
) в незавершенном строительством доме рассматриваются арбитражным судом в порядке признания за дольщиками права собственности на долю в незавершенном строительством доме (см.
например определение, определение, определение).
Такой подход, вероятнее всего, поддерживается судом исходя из каких-либо социальных соображений, однако же, остается не ясным, почему предложенный законодателем и Верховным Судом РФ механизм защиты прав дольщиком по нежилым помещениям не может достичь тех же целей, только на основе норм права.
Второй пример отступления от изложенных принципов, обнаружен мной в деле о банкротстве ООО «Партнер-Капитал», возводивший объекты в Московской области.
В данном деле конкурсный управляющий, кредитор и арбитражный суд разошлись во мнении, являются ли требования дольщика по коммерческому помещению (более 7 кв.м.) таким же требованием, как и требование дольщика с жилым помещением.
Суд первой инстанции возвратил кредитору его требование, указав на необходимость рассмотрения данного требования конкурсным управляющим в порядке п.3 ст.201.4 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Апелляционная инстанция (см.
постановление здесь) поддержала данный подход, указав на следующее:
— в отношении нежилых помещений, применительно к определению статуса участника строительства в деле о банкротстве должника-застройщика, который может претендовать на включение в реестр (единый реестр) по передаче жилых и нежилых помещений, Федеральным законом установлено ограничение (машино-место либо нежилое помещение площадью не более семи квадратных метров). В отношении нежилых помещений иной площади и назначения вышеназванный Федеральный закон № 478-ФЗ изменений не устанавливал, что предопределяет иной режим соответствующих требований, предполагающих его трансформацию в денежное и предъявление в установленном законом порядке.
— В рассматриваемом случае участником строительства предъявлено денежное требование, которое в соответствии с пунктом 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве предъявляется конкурсному управляющему. В силу пункта 3 упомянутой нормы права денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений предъявляются конкурсному управляющему.
Таким образом, суд приравнял, да не полностью, требования дольщиков по коммерческим помещениям и требования дольщиков по жилым помещения.
В данном определении прослеживается противоречие: с одной стороны, кредитор признается участником строительства (и соответственно, должен наделяться предоставленными законом дополнительными правами), а с другой стороны, суд указывает на невозможность включения его требований в реестр требований о передаче помещений (т.к. требование подлежит трансформации).
- Изложенное говорит нам о том, что единого подхода при разрешении дел о банкротстве застройщика в части вопроса с нежилыми помещениями по-прежнему не имеется, что конечно не может не вредить гражданскому обороту.
- Я полагаю, что проблема нежилых помещений в банкротстве застройщика может быть разрешена за счет формирования Верховным Судом Российской Федерации четких толкований норм закона о банкротстве и публикации постановлений пленумов.
- Прочие статьи по теме:
- Нежилые помещения в банкротстве застройщика
- Верховный суд определил судьбу нежилых помещений в банкротстве застройщика
- Упрощенное банкротство физических лиц
- Банкротство: требования кредитора в иностранной валюте
Квартира от застройщика-банкрота: дорого, долго, опасно
Вчера стало известно, что по подсчетам аналитиков РАСК, с рынка недвижимости могут уйти примерно 200 застройщиков. В зоне риска – средние и мелкие компании, сегодня они активно распродают квартиры в новостройках, чтобы нарастить денежную массу к 1 июля. Сколько новых обманутых дольщиков могут оставить эти застройщики, которые одной ногой банкроты – большой вопрос.
В чем суть проблемы?
Как вы знаете, с 1 июля изменится схема покупки квартир в новостройках. Если сегодня вы идете в банк, кладете деньги на аккредитив (откуда они перетекают на так называемый спецсчет), регистрируете в Росреестре ДДУ, и только после этого деньги уходят застройщику, то с 1 июля ваши денежки будут еще сильнее защищены.
Будет так: вы выбираете квартиру в новостройке, идете в банк, который будет работать в партнерстве с застройщиком по конкретно выбранному ЖК. (Сегодня вы можете пойти в любой банк, а летом уже только в определенный, который будет работать с застройщиком в связке по проекту). С застройщиком подписываете все тот же ДДУ (да, он никуда не денется, долевка изменится, но не исчезнет).
НО! Банк консервирует ваши денежки у себя на эскроу-счете до того момента, пока застройщик не построит дом полностью – то есть деньги банк строителям переведет лишь тогда, когда застройщик сдаст ЖК в эксплуатацию, а вам выдадут ключи на руки.
Надежно? Да! Потому что, если застройщик не справился со стройкой – деньги банк вам возвращает до копеечки.
Новострой-М для вас нарисовал классную наглядную инфографику на эту тему. Сперва картинка про то, как покупают квартиры в новостройках сегодня.
А вот как будет с 1 июля 2019 года:
А рынку известны примеры, когда застройщик полностью дом построил, но на отделку подъездов денег уже не хватило – и все.
Он банкрот из-за нехватки каких-то копеек, дом не могут ввести в эксплуатацию, вы не можете получить право собственности, заселиться, оформить налоговый вычет…короче, даже на почти финальной стадии строительства застройщик может сделать «ой, все», а дольщики будут разводить руками «ну, как же так – дом же подведен под крышу!»
А вот так. Поэтому теперь застройщик получит деньги дольщиков, когда не просто подведет дом под крышу, но и внутри полностью отделает, сдаст Госкомиссии и введет ЖК в эксплуатацию – то есть получит все бумаги об этом. А если не справится – банк переведет вам назад все, что вы заплатили нерадивому застройщику.
Да, тут есть нюанс: вопрос стоимости денег. 3 миллиона рублей год назад и сегодня – это разные три миллиона рублей. Может быть, цены скакнут, и через два-три года (когда банк вернет вам деньги) – вы уже не сможете купить именно ту квартиру, именно такого метража, на который рассчитывали.
Но все-таки, согласитесь, лучше получить свои кровно заработанные назад в полном объеме, чем не получить ничего, как не получили обманутые дольщики долгостроев, которые теперь митингуют, снимают ролики для привлечения внимания властей и пишут письма Путину. У нас даже есть истории таких дольщиков, почитайте: «Как я купил свежий воздух в ипотеку на 15 лет» — рассказ обманутого дольщика ЖК «Валь д'Эмероль».
«Хотели как лучше, а получилось, как всегда»
Словом квартира – дорогая покупка, а выбирать жилье грамотно и надежных застройщиков – умеют не многие.
Вот чтобы избавить рынок от неграмотных инвесторов (то есть от обычных покупателей квартир в новостройках), а себя от бесконечных митингов – власти и решили закрутить гайки застройщикам.
Поразмыслив, чиновники решили переложить функцию «инвестирую грамотно» на банкиров. Именно поэтому банки теперь будут хранить ваши денежки до момента полной сдачи дома.
- Важно!
- Сейчас цепочка на рынке новостроек выглядит так: дольщик-застройщик.
- А будет вот так: дольщик-банк-застройщик.
Казалось бы – хорошая идея! Пусть банкиры, которые разбираются, куда и как инвестировать, что покупать, а что не покупать, умеют видеть некачественные бизнес-модели – отбирают застройщиков, которые действительно умеют строить! Пусть оставляют «в живых» лишь те новостройки, которые ликвидные, красивые и комфортные, а не просто кусок бетона с дырками для света!
Все именно так и задумывалось властями, когда они решили модернизировать долевку. Но не надо забывать, что мы с вами живем в России. Тут история «хотели как лучше, а получилось, как всегда» — стабильна.
Кто платит за банкет?
Вы, наверное, если дочитали до этого момента, уже задались вопросом: простите, а на какие шиши застройщик будет строить дом, если банк «заморозит» деньги дольщиков до счастливого момента сдачи ЖК в эксплуатацию?
Логично! И вот тут мы подходим к самому интересному (потерпите, немного осталось). Часть денег, конечно же, на стройку даст все тот же банк. Естественно под проценты – банку же тоже нужно зарабатывать, он не меценат.
А часть денег застройщик должен вложить в стройку сам – то есть иметь так называемые собственные средства. Согласно поправкам, денег у застройщика должно быть минимум 10% от стоимости стройки, а лучше 15%.
Это будет своеобразной гарантией финансовой устойчивости застройщика.
Ведь сегодня застройщики строят на бесплатные деньги дольщиков, а с 1 июля будут строить на платные деньги банков + свои заработанные ранее. Год назад, когда это стало известно, по рынку прокатились «плачи Ярославен», то есть застройщиков, которых такой расклад совсем не обрадовал – конечно, придется отстегивать банкам! Невыгодно!
Крупные застройщики поскрипели зубами и смирились, а вот мелки и средние пришли просто в панику. У них нет таких оборотов, как у крупняков, у них нет таких прибылей – как накопить на 10% от новой стройки? Где взять деньги? Да еще за такой короткий срок.
Часть финальная: грустная
И вот тут финальная и самая грустная часть нашего рассказа. Мелкие и средние застройщики сегодня активно демпингуют – проще говоря, распродают квартиры с большими дисконтами, устраивают акции и демонстрируют прочие чудеса щедрости.
А наши люди любят дешевый сыр, скидки, акции и так далее. Никто особо не задумывается сейчас, покупая квартиру на котловане – сможет ли застройщик завершить строительство. Люди радуются – что купили выгодно! Я – крутой инвестор! Я успел сэкономить! Ведь из каждого утюга сейчас доносится, что скоро-скоро цены на новостройки вырастут – покупай, торопись!
А вот эксперты рынка, которые давно работают в этой отрасли, смотрят на то, что сейчас происходит, и ужасаются. Они понимают, что вскоре по рынку прокатится новая волна обманутых дольщиков, что с рынка уйдет минимум 30% застройщиков, оставив за собой недострои по всей России.
Если уж нагнетать, то опираясь на факты, да?
Мы начали этот текст с цифр РАСКа (рейтинговое агентство стройкомплекса). Ими же и продолжим. Согласно отчету РАСК в 2018 году в России на разных стадиях банкротства находились 150 застройщиков, работающих по 214-ФЗ.
Аналитики отметили, что показатель вырос на 2% по сравнению с 2017 годом. Общая площадь объектов банкротящихся застройщиков составила 4,5 млн кв. метров (в 2017 году — 4,2 млн кв. метров). Казалось бы – всего 2%, вроде бы немного?
Однако под угрозой в 2018 году оказались еще 198 девелоперов — их кредиторы сообщили о намерении подать заявления о банкротстве. Эти застройщики строят 7,8 млн кв. метров жилья (861 объект или 136 тыс. квартир). И вот тут уже понятен масштаб катастрофы.
И это не гром среди ясного неба. Несколько месяцев назад Герман Греф, глава Сбербанка, предупреждал, что мелкие и средние застройщики уйдут с рынка. По его данным рынок лишится примерно 13 строительных компаний. Причина проста: банки не дадут им кредиты на новые стройки после 1 июля, потому что эти компании уже так сильно закредитованы, что им по текущим бы стройкам расплатиться.
Заместитель председателя Центробанка Ольга Полякова сказала, что 20% российских застройщиков – уже должники банков. Часть этих застройщиков не может расплатиться, т.к. находится в преддефолтном состоянии.
Вслед за Грефом и Ольгой Поляковой Александр Плутник, генеральный директор госкомпании «Дом.РФ», сказал, что стройки примерно на 15 млн кв. метров могут остаться без банковских денег. Не нужно быть вещей Кассандрой, чтобы понимать: достраивать их будут долго.
Ну, скажете вы, Россия – страна большая, долгострой, если перефразировать Бродского, это то – что случается с кем-то другим, а мы тут в Москве и Подмосковье, все будет хорошо.
Вот тут руководитель Главгосстройнадзора Московской области Артур Гарибян может с вами не согласиться.
Месяц назад на форуме «Открытый диалог» он сообщил, что риск в отказе кредитования и появление обманутых дольщиков существует у 178 подмосковных застройщиков, а это – 61% от всех областных строителей.
В Москве ситуация с обманутыми дольщиками и недостроями лучше, чем по области, но все же 10 проблемных объектов есть (это включая и Новую Москву). Лучше, но оговоримся: все-таки тревожная. Недавно аналитики подсчитали, что сроки сдачи в 45% новостроек Москвы, заявленных к вводу в 2018 году, были перенесены.
Безусловно, власти будут все достраивать, искать компании-доноры, которые достроят и дома печально известной Urban Group, и «Царицыно», и ЖК «Легенду» в Новой Москве. Вопрос только в одном: когда все это будет достроено, учитывая, что все больше застройщиков летом могут обанкротиться, и рынок получит новые долгострои и обманутых дольщиков.
- В России насчитали 418 застройщиков-банкротов
- «С дешевым жильем в том виде, в каком оно существует сегодня, придется проститься»
- «Цыплят по осени считают, мы на рынке будем считать застройщиков весной 2020 года»
Дата публикации 12 марта 2019
Застройщик объявлен банкротом – что делать дольщикам | bankirro
Приобретая квартиру в еще недостроенном доме, гражданин рискует так и не заселиться в нее, поскольку дом может оказаться бесперспективным долгостроем, если застройщик обанкротится. Когда подрядчики или банковские организации видят, что компания не может расплатиться за выполненную работу, так как не имеет на это средств, они инициируют ее банкротство.
Лучшим сценарием для дольщика будет, если застройщик все же окончит строительство сам, несмотря на финансовые трудности. К примеру, привлечет инвестора, готового предоставить средства для завершения строительства.
Самый невыгодный вариант – это признание застройщика банкротом. В ходе такой процедуры будут установлены все, перед кем у компании имеются невыполненные обязательства и будут частично или полностью удовлетворены требования кредиторов.
Что происходит, когда банкротится подрядчик?
Порядок проведения процедуры определяет ФЗ N 210. Одним из первых этапов признания несостоятельности является подготовка реестра всех физических и юридических лиц, перед которыми компания-банкрот имеет невыполненные обязательства. Этим занимается назначенный арбитражным судом конкурсный управляющий, который также разделяет всех дольщиков на две категории:
- Граждане, которые приобрели недвижимость и претендуют на компенсацию.
- Лица, на которых застройщик переписал свою собственность, чтобы она не была изъята для продажи на аукционе.
В ходе банкротства эксперт может искать и оспаривать все сделки, которые кажутся подозрительными и были заключены с целью вывода имущества. После успешного завершения процедуры недостроенный объект у компании изымается и передается в собственность дольщикам, которые завершают строительство и сдают его в эксплуатацию.
Как дольщики могут узнать, что застройщик обанкротился
Круг обязанностей управляющего включает информирование всех участников строительства о начале процедуры несостоятельности.
Он должен отправить владельцам квартир извещение о начале конкурсного производства и необходимости подачи документов, чтобы их включили в список кредиторов.
Узнать контакты конкурсного управляющего граждане могут из определения суда о банкротстве, а также из официального извещения в газете «Коммерсантъ».
После того как человек получил извещение, он должен в течение 3 месяцев подать необходимые справки в суд.
Если дольщик не успеет подготовить все документы, то его не добавят в реестр кредиторов, то есть, он не получит ни квартиры, ни денег.
Согласно закону, дольщики включаются в 3-ю очередь требования – после возмещения судебных издержек и вреда, нанесенного жизни и здоровью, а также после расчетов с работниками компании.
На что могут рассчитывать дольщики
Суд предоставляет дольщикам возможность самостоятельно выбирать, какой вариант более выгоден для них: получение квартиры или возврат денег. Исходя из преследуемой цели, эти лица должны подать документы вместе с заявлением о добавлении в один из списков кредиторов.
Что входит в пакет документов:
- копия паспорта;
- подтверждение внесенной оплаты по договорам;
- договор по уступке права требования;
- соглашение долевого участия.
Если гражданин не имеет возможности ждать завершения строительства дома и предпочитает получить финансовую компенсацию, он пишет заявление с прошением добавить его в реестр денежных требований. Участники, которым необходима недвижимость, попадают в список требований на получение жилья.
Дольщики, которые не смогли подать документы в установленный законом срок, имеют право его продлить. Это возможно при наличии уважительной причины с обязательным предоставлением доказательств. Например, управляющий вовремя не отправил извещение и из-за этого гражданин не успел предоставить все документы.
Все перечисленные документы можно отправить конкурсному управляющему по почте (заказным письмом с обязательной описью) или предоставить их лично. После получения письма специалист на протяжении месяца должен принять решение, будет ли участник строительства включен в список требований. О результате рассмотрения вопроса человека обычно извещают почтовым извещением.
Если покупателя не добавили в реестр
Дольщик, который не попал в реестр, может обратиться в суд для восстановления справедливости. Если арбитражный управляющий не внес человека в список кредиторов, то его могут туда добавить по решению суда. Начать отстаивать свои права участник строительства может не позднее, чем через 2 недели после вынесения управляющим решения об отказе.
Покупатели недвижимости в застрахованных объектах дополнительно имеют возможность получить компенсации при страховом случае:
- строительная компания признана несостоятельной;
- участника строительства включили в список требований;
- запущено конкурсное производство.
Если человеку выплатят страховку, то из его требований к банкроту обязательно будет вычтена компенсация от страховой компании. Однако следует признать, что страховщики почти никогда не платят добровольно – добиваться выплат от них нужно по решению суда.
Выплата денежных средств при банкротстве строительной компании
Компенсация участникам строительства выплачивается из средств, которые были собраны Фондом защиты дольщиков. Если участники пришли к решению о возмещении деньгами, то всю сумму, потраченную на покупку недвижимости, вероятнее всего вернуть не получится.
Для определения размера выплат используется формула:
Компенсация = Площадь недвижимости * средняя рыночная цена за 1 кв. м, установленная Минстроем.
В итоге получается, что итоговый показатель будет отличаться в меньшую сторону от реальной рыночной стоимости недвижимости. К тому же во время расчетов возмещения ограничивают площадь квартиры – она не должна превышать 120 кв. м.
Если строительная компания делала взносы в Фонд защиты дольщиков, то участники строительства могут выбирать, каким способом будет выполнено возмещение:
- долгострой будет передан другому застройщику;
- объект будет закончен усилиями кооператива;
- вкладчики получат компенсацию от Фонда защиты дольщиков.
Банкротство застройщика в Москве — Юридическая помощь при банкротстве застройщика МПЦ Вектор
Увы, но нередко случается так, что после покупки квартиры в строящемся доме по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), дольщик сталкивается с «заморозкой» возведения многоквартирного дома. И более того – сегодня стройка останавливается, а завтра объявляется банкротство застройщика. Что делать дольщику в подобной ситуации?
Если у вас возникли проблемы, связанные с банкротством застройщика при долевом строительстве в 2020 году, звоните по указанному номеру телефона или пишите нам в онлайн-форме. Наши юристы помогут решить эту проблему законными способами.
Что такое банкротство застройщика
Отношения между строительной компанией и дольщиком регулируются в ФЗ №214 «О долевом строительстве». Этот нормативный акт уже неоднократно претерпевал изменения, поэтому в случае несостоятельности застройщика, дальнейшие действия дольщика будут зависеть от того, в какой момент он заключил ДДУ.
Банкротом могут признать такую компанию, у которой недостаточно средств для покрытия долговых обязательств. Официальное решение о несостоятельности юридического лица выносит арбитражный суд.
Инициатором процедуры не всегда является строительная компания. Заявление могут подать кредиторы, налоговая, поставщики или иные заинтересованные лица (например, банк).
Причиной потери платежеспособности может стать:
- снижение покупательской способности;
- рост цен на строительные материалы или работу подрядчиков;
- денежные средства были направлены на выплату компенсации по судебным искам и др.
Подобные проблемы приводят к приостановке строительства, что влечет за собой дополнительные издержки. Застройщик срывает сроки, дольщики считают себя обманутыми и отправляют в суд иски. Все это становится причиной невозможности привлечения новых инвестиций. В результате строительная компания вынуждена объявить себя банкротом.
Процедура банкротства застройщика
Как правило, процедура банкротства проходит несколько стадий. Все начинается с наблюдения, которое требуется для оценки финансового состояния организации. Затем дело может быть закрыто или переходит на следующий этап – конкурсное производство. Иначе говоря, компанию признают несостоятельной.
В отношении застройщиков действует упрощенный вариант процедуры. Суд сразу определяет необходимость введения конкурсного производства. Руководителей компании отстраняют от выполнения обязанностей. Дела передают в ведение конкурсного управляющего. Он составляет перечень кредиторов, определяет объем их требований и очередь для погашения.
Далее все имущество строительной организации выставляется на продажу. Вырученные средства используются для погашения долга перед кредиторами. Период конкурсного производства может длиться до 1,5 лет.
Если конкурсный управляющий увидит, что можно восстановить платежеспособность застройщика, он проведет собрание кредиторов, в ходе которого рассмотрит вопрос об обращении в арбитражный суд с целью перехода к внешнему управлению. В том случае, когда суд удовлетворяет ходатайство, назначается внешний управляющий, который отныне будет руководить компанией и достроит дом.
Еще один способ решения проблемы – составление мирового соглашения. Это возможно, если стороны смогут договориться между собой.
Как узнать, что застройщик обанкротился
Чем раньше вам станет известно, что застройщик стал банкротом, тем выше вероятность, что вы сохраните деньги и получите квартиру.
Узнать о несостоятельности юридического лица можно из следующих источников:
Конкурсный управляющий
В его обязанности входит уведомление дольщиков о банкротстве в течение 15-ти дней после его назначения. Однако на практике это может произойти только тогда, когда строительная компания передаст ему данные о дольщиках.
Газета «Коммерсант» или ее официальный сайт
В этом издании прописывается наименование организации, ее адрес, ИНН, арбитражный суд, который рассматривает дело, его номер и дата принятия последнего решения по делу. Для поиска конкретного юридического лица на сайте можно ввести название строительной фирмы, а также ИНН или ОГРН.
Картотека арбитражных дел
В электронной картотеке содержатся данные о текущих делах, поданных заявлениях, жалобах и ходатайствах. Эта информация находится в свободном доступе. Для поиска по организации нужно ввести ИНН, ОГРН или наименование в поле «Участник дела». Обращайте внимание на дела со значком «Б» — Банкротство.
Единый федеральный реестр сведений о банкротстве
Для поиска по реестру нужно ввести наименование застройщика, его ИНН или ОГРН. Данные в реестр вносятся конкурсным управляющим.
Если вы выяснили, что строительная компания является банкротом, не теряйте времени – обращайтесь к юристам за помощью. Первичная консультация осуществляется бесплатно.
Что делать, если застройщик банкрот
Если строительная организация обанкротилась, дольщику необходимо связаться с конкурсным управляющим, которого назначил суд. Контакты можно найти на сайте издания «Коммерсант». После этого потребуется написать заявление о включении требований в реестр кредиторов.
В этом документе содержатся данные о лицах, которым застройщик должен. Реестр общий – тут находятся не только дольщики, но также поставщики, подрядчики, государственные учреждения и банки.
Заявление о включении в реестр можно направить в течение двух месяцев с момента получения информации об открытии конкурсного производства. Окончательно утверждает реестр арбитражный суд.
Дольщик может заявить через конкурсного управляющего требование о передаче жилплощади, о возврате денег по ДДУ, а также о возмещении суммы причиненного ущерба. Например, если в связи с ситуацией дольщик вынужден арендовать жилье вместо того, чтобы въехать в собственную квартиру. Сумма аренды может быть компенсирована.
Если у дольщика есть иные требования к застройщику, потребуется обращаться в арбитражный суд. Иск подается в соответствии с правилами, установленными законодательно. Для его составления и представительства в суде рекомендуем обращаться за юридической помощью.
| Первичная бесплатная консультация (до 30 минут) | БЕСПЛАТНО |
| Консультация в письменной форме | от 2000 руб |
| Составление заявления о выдаче судебного приказа | от 1000 руб |
| Составление необходимых документов: исков, жалоб, запросов | от 3000 руб |
| Представительство в суде | от 5000 руб |
| Судебная защита под ключ: от иска до победы | от 15 000 руб |
| Апелляционное обжалование, защита в вышестоящей инстанции | от 3000 руб |
| Помощь в исполнении решения суда | от 3000 руб |
Как попасть в реестр кредиторов при банкротстве застройщика
Чтобы вас включили в общий реестр, необходимо написать заявление. Оно составляется в свободной форме и должно включать описание ситуации с приложением подтверждающих документов. Готовое заявление отправляется конкурсному управляющему заказным письмом или передается лично в руки.
Документы для включения в реестр кредиторов:
- ДДУ (удостоверьтесь, что договор прошел государственную регистрацию в Росреестре);
- подтверждение оплаты или передаче имущества в зависимости от ситуации;
- паспорт;
- решение суда, если есть.
Если направляется коллективное заявление от нескольких дольщиков, в заявлении должны стоять подписи всех указанных лиц. Кроме того, понадобятся копии их паспортов.
Заявление рассматривается конкурсным управляющим в течение 30 рабочих дней. За это время проверяются документы, подтверждается факт оплаты и обоснованность требований.
Решение о включении в реестр или отказ доводится до сведения заявителя. Если конкурсный управляющий вынес отказ, который по мнению дольщика не обоснован, он может обратиться в суд для оспаривания.
Сделать это можно в течение 15 рабочих дней.
Порядок действий при банкротстве застройщика
Конкурсному управляющему передается заявление о включении требований в реестр кредиторов. В заявлении может быть указано требование о передаче квартиры в собственность или о возврате денежных средств.
Если дом уже был введен в эксплуатацию, в заявлении указывается требование о признании права собственности. В этом случае необходимо обращаться в арбитражный суд.
Когда дом не достроен, его будут возводить до конца.
Средства на это берутся из компенсационного фонда, специального фонда субъекта РФ или другого застройщика, который приобретет права на имущество и возьмет на себя обязательства обанкротившейся строительной компании.
Средства также могут быть выделены из фонда ЖСК. В этом случае потребуется дождаться окончания строительства. Далее процедура будет такой, как и предполагалась – дом введут в эксплуатацию, а дольщики вступят в имущественные права.
Если не в ваших интересах ждать окончания строительства, вы можете потребовать средства обратно. Однако это допустимо только до того момента, как обязательства застройщика-банкрота не передадут другой строительной компании.
Преднамеренное банкротство застройщика
Судебная практика включает случаи фиктивной несостоятельности строительной компании. Руководство объявляет фирму банкротом, но при этом преследуют целью вывод средств из активов организации. К примеру, намеренно заключаются договоры с подрядчиками, где существенно завышается стоимость строительных материалов и проведения работ. Подобные действия противоречат законодательным нормам.
С целью исключения преднамеренного банкротства налоговая служба осуществляет проверку всех финансовых операций организации за последние три года. Если выявляются какие-либо нарушения, деньги возвращаются дольщикам после вынесения соответствующего решения суда.
Конечно в законодательство регулярно вносятся корректировки для ужесточения требований к застройщикам, но, если вы столкнулись с банкротством, рекомендуем обратиться в нашу компанию. Звоните по указанным номерам телефона или пишите нам в специальном окне.