22.04.2019
Gatchina Gardens – проект самого большого в Европе современного умного города-курорта общей площадью 620 га. Расположен в предместьях Большого Гатчинского дворца
– императорской резиденции, уникального памятника истории и культуры, входящего в перечень объектов всемирного наследия ЮНЕСКО, в 25 минутах езды от Экспофорума, аэропорта Пулково и деловой зоны Московского района Петербурга.
Особенностью проекта станет самый большой в Европе бальнеологический курорт (грязелечебница на базе местных кембрийских и кальцинированных глин, а также лечебных минеральных вод).
На курорте запланированы SPА-отель, гольф-клуб и аквапарк, малоэтажные жилые дома бизнес- и премиум-класса, а также индивидуальные частные домовладения – бизнес-резиденции Villas SPA, продажи и строительство которых уже начались.
– ОБЩИЙ ОБЪЕМ ИНВЕСТИЦИЙ В СОЗДАНИЕ ГОРОДА-КУРОРТА ОЦЕНИВАЕТСЯ В 210 МЛРД РУБЛЕЙ. ЭТО СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА ПОЛУТОРА ЛАХТА ЦЕНТРОВ. ВЕСЬМА АМБИЦИОЗНО…
– Амбициозные проекты возможно реализовать только в регионах с центрами экономической и деловой активности, где бизнес-сообщество нуждается в комфортабельных рабочих местах и в комфортном жилье для своих семей. А это именно юг Ленобласти, что обусловлено близостью к аэропорту и активно развивающейся деловой зоне в Московском районе Петербурга.
Предместья мегаполисов в мировой практике – очень востребованные территории, где семьи живут в экологически благоприятной атмосфере и в социально однородной среде своих друзей и единомышленников.
Наш основной инвестор – Ханс-Аке Уггла, собственник концерна MerxTeam, (владелец контрольного пакета акций инвестиционной группы CastorX Capital, которая реализует проект Gatchina Gardens, – LifeDeluxe) убежден: на российском рынке сейчас самый подходящий момент для строительства комфортабельных пригородов для семейной жизни.
По его мнению, рынок пресытился существующими форматами жилья. Поскольку бизнес-сообщество развивается по спирали, в России, как в Швеции 30 лет назад, начинается отток людей в пригороды. Эту динамику показывает Москва, мы наблюдаем развитие высококлассных пригородных проектов и их востребованность.
При этом он отмечает, что ключевой фактор успеха – это комплексность и качество самого проекта. Важно строить инфраструктуру.
– ПО КАКОМУ ПРИНЦИПУ ВЫБИРАЛСЯ УЧАСТОК ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА GATCHINA GARDENS?
– Основным требованием было соблюдение международных стандартов, экология и удаленность от города 40-60 км, хорошая логистика, историко-культурное наследие. Пушкин не подошел по стандартам удаленности – эту территорию быстро поглощает развивающийся мегаполис, а за Павловском уже широко развернуто строительство в сегменте пригородный масс-маркет.
Хорошая транспортная логистика и имперская история города Гатчина понравилась шведским аналитикам. При детальном изучении районов стало известно, что Вырица имела статус «Дачной столицы России».
Благодаря уникальному микроклимату здесь исторически стали строить загородные дома привилегированные семьи, здесь располагались санаторно-курортные пансионаты.
И сегодня, по отчетам Knight Frank, Вырица – единственная локация на Юге Ленинградской области, где устойчиво развивается недвижимость в сегменте бизнес-класс.
Дополнительные аргументы в пользу этой локации – близость к аэропорту, активно развивающемуся современному деловому центру Московского района и Пулково, новому выставочному комплексу Экспофорум, а также планы по переезду в Гатчину администрации Ленобласти и строительство нового аэропорта в Сиверском. Курортная недвижимость бизнес-класса здесь будет востребована. Дополнительный плюс – отсутствие конкуренции на юге Ленобласти в сегменте бизнес и премиум.
– ПРОЕКТ СТРОИТСЯ «В ЧИСТОМ ПОЛЕ». САМАЯ БОЛЬШАЯ ПРОБЛЕМА ЗДЕСЬ – СООРУЖЕНИЕ КОММУНИКАЦИЙ. КАК ВЫ ЕЕ ПЛАНИРУЕТЕ РЕШАТЬ?
– Это были многоуровневые сложные задачи. В первую очередь, мы решили вопрос с водоснабжением, для чего нам пришлось получить лицензию на недропользование и поставить на государственный баланс новый горизонт (процедура сложная и трудоемкая.
Такой же алгоритм работ, как и получение лицензии на добычу нефти и других природных ресурсов). Теперь жильцы нашего города-курорта будут пить и использовать артезианскую воду высочайшей природной категории качества.
Чистая вода дома – это залог здоровья и долголетия людей, залог успешного развития санаторно-курортных бизнес портфелей. Шведские инвесторы настаивали на соблюдении этих стандартов.
Вторая лицензия получена на медицинскую термальную воду. На нашей территории есть уникальные термальные горизонты, которые будут использоваться spa-отелем и санаторно-оздоровительными объектами.
Также подписаны договоры и получены технические условия для осуществления газификации города, электроснабжения, IT, мы проектировали современные системы водоотведения, ливневых стоков, системы водоёмов с отдельным наполнением ливневой водой с крыш.
Мы строим частные дороги, инженерную инфраструктуру и объекты коммунального комплекса, за состоянием которых будем следить самостоятельно. Качество жизни для жителей и гостей проекта напрямую зависит от уровня сервиса, мы как шведская компания это хорошо понимаем.
Когда мы посчитали общую протяженность сетей первого инвестиционного этапа (100 гектар), получилось 68 км одних только магистралей. Согласно строительному плану, в 2019 году нам нужно будет переместить 140 тыс. кубометров грунта, заложить коммуникации под землю на глубину -9 метров.
Только в эту часть работ будет вложено около 1,2 млрд рублей. Наша компания обладает большим опытом управления проектами в Европе, а финансирование нам обеспечивает инвестиционный фонд, который создан нашими акционерами – CastorX Capital – шведской публичной акционерной компанией.
– А КТО БУДЕТ УПРАВЛЯТЬ ГОРОДОМ?
– Шведская управляющая компания, наша дочерняя структура. Мы спроектировали единую комплексную независимую и современную систему управления сетями и инженерией, IT-инфраструктурой, жилыми и коммерческими объектами и т.д.
В современном мире такой подход – это единственный возможный сценарий развития новых градостроительных проектов. Только так можно обеспечить комфорт и безопасность проживания и в долгосрочной перспективе сохранить ликвидность и привлекательность жилья.
К вопросам безопасности мы подошли с особым вниманием. Создавая парковые ансамбли, мы разработали удобную и безопасную систему пешеходных и велосипедных дорожек, не пересекающихся с транспортными потоками. Это позволит жителям города наслаждаться теми привилегиями, ради которых люди и переезжают загород.
Мы сделали так, что каждая точка пересечения путей пешеходов и велосипедистов с автомобильной дорогой проходит через тоннели, которых запроектировано шесть.
Не буду рассказывать, насколько сложно провести безаналоговый проект через госэкспертизу. Тем не менее, все удалось сделать, в том числе, и благодаря высоким профессиональным компетенциям специалистов государственной экспертизы ЛО.
По красивым тоннелям можно будет безопасно пересекать дороги как взрослым, так и детям.
Говоря об управлении городом, сюда же мы отнесем контроль энергоэффективности, и в том числе, теплопотерь. Мы будем отслеживать весь цикл подачи тепла от котельной до квартиры, вести мониторинг сетей и их состояния.
Это обеспечит предупреждение аварийных ситуаций, чистую историю взаимоотношений по платежам: не будет ситуаций, когда батареи в доме еле теплые, а счет такой, будто в квартире обустроена и работает 24 часа сауна.
– НО КОММУНИКАЦИИ – ЭТО ЕЩЕ НЕ ВСЕ: ВЫ ЗАЯВЛЯЕТЕ О ПОЛНОЦЕННОЙ ВНУТРЕННЕЙ СОЦИАЛЬНО-ТОРГОВОЙ И БИЗНЕС-ИНФРАСТРУКТУРЕ.
– Если говорить о концепции, то Gatchina Gardens – это градостроительный проект четвертого поколения. Города первого поколения представляли собой малоэтажную Америку 60-70-х годов, в которых были коттеджи, школы, детские сады.
Города второго поколения, так называемая «субурбия», уже дополнялись спортивной и развлекательной инфраструктурой. В городах третьего поколения ко всему этому прибавлялся полный комплекс коммерческих и торговых объектов.
А четвертое поколение благодаря высоким технологиям дополнены центрами деловой активности, это города с собственной экономикой.
Сейчас весь мир стремится жить в умных цифровых четвертого поколения.
В Gatchina Gardens предусмотрено все – от ресторанов, магазинов до бизнес-центров и spa-отеля международного уровня.
Отдельное внимание мы уделяем созданию резиденции «Золотой возраст» – санаторно-курортного комплекса для пожилых людей.
Переезжая на постоянное проживание в Gatchina Gardens, семьи смогут быть спокойны за своих возрастных родителей: необходимую реабилитацию и медицинское обслуживание можно будет получить, не покидая город-курорт.
– КТО БУДЕТ ЗАНИМАТЬСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО СТРОИТЕЛЬСТВОМ?
– Строительством дорожной сети и инженерной инфраструктуры, а также комплексной меблировкой жилья занимается строительная компания «УМ-67» и «Первая мебельная фабрика» Александра Шестакова.
Об этом мы договорились еще 3 года назад, когда делали первые эскизные планировки проекта.
Служба заказчика – шведская «Меркс Констракшн» – контролирует качество строительства и распределение финансовых потоков.
– ЧТО БУДЕТ ПОСТРОЕНО В GATCHINA GARDENS В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ?
– Общая площадь территории под застройку первой очереди малоэтажной недвижимости – 29,5 га, частных резиденций – 6.5 га. Мы построим здания пяти типов: «Курортный особняк», «Пушкин», «Северный сад», «Латте» и Villas SPA. Различные по стилям, они будут выдержаны в единой архитектурной концепции.
Они появятся на берегу реки и на границе соснового леса, в первом парковом ансамбле площадью 10 га с красивыми водоемами, элегантными беседками и островками семейного и детского отдыха. Максимальная высота зданий составит 2-4 этажа.
Количество квартир в многоквартирных домах – от 4 до 32 площадями от 56 до 333 кв. м.
Мы разработали единые обязательные градостроительные стандарты, по которым будет развиваться проект.
Прежде всего, это комплексность объектов и многофункциональность территории, ограничение по плотности застройки и этажности, требования к парковым и рекреационным территориям, требования к видовым характеристикам, нормы обеспеченности подземными паркингами, гостевыми парковками, раздельный сбор мусора, безопасность движения, мониторинг и управление инженерной инфраструктурой, цифровизация, и т.д. К функционалу жилой недвижимости применяли международные требования для бизнес- и премиум класса.
– НО ПРОДАЖИ ВЫ РЕШИЛИ НАЧАТЬ С САМЫХ ДОРОГИХ ОБЪЕКТОВ. ПОЧЕМУ?
– Решение начать продажи с 18 частных бизнес-резиденций Villas SPA стоимостью в 245 тыс. рублей за 1 кв. м (включая меблировку) связано с проведенными нами исследованиями рынка. Предбукинг показал, что 30% наших потенциальных клиентов рассматривают покупку частного дома. Нужно обеспечить покупателям возможность выбора.
– А ЧТО ПО СООТНОШЕНИЮ КЛАССА ЖИЛЬЯ?
– Мы соблюдаем разумный баланс. Статистика показывает, что самые успешные проекты – мультиформатные, и мы это предусмотрели. В рамках первого этапа 30% жилья будет составлять премиум-класс и 70% бизнес-класс.
– РАССКАЖИТЕ ПОДРОБНЕЕ ПРО КАЖДЫЙ ИХ ТИПОВ ДОМОВ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ СОДЕРЖАНИЯ.
– Villas SPA – частные клубные двухэтажные бизнес-резиденции премиум-класса. Площадь каждого особняка – 333 кв. м с собственной приватной территорией до 1500 кв. м и авторским ландшафтным дизайном. Статус земли – индивидуальное частное домовладение. Архитектурные решение выдержаны в двух стилях – «Классика» и «Ар-деко».
Для каждого домовладения предусмотрен гараж на два автомобиля и гостевые парковки. Используемые отделочные материалы – натуральные камень и дерево, технология строительства – кирпично-монолитная. Резиденции предлагаются с дизайнерской отделкой и опционально с меблировкой.
В каждом особняке – spa-зона с сауной, японским бассейном, джакузи, каминным залом и патио садом, фойе и гостиная для деловых переговоров.
4-этажные дома премиум-сегмента «Пушкин» рассчитаны на 10 квартир. Архитектура зданий выдержана в стиле классицизм. На третьем этаже два пентхауса по 194 кв. м, на первом этаже две квартиры по 86 кв. м с патио-садом.
Мы разбавили метражи таким образом, чтобы в премиальном доме также присутствовали квартиры меньшей площади, но при этом полностью соответствующие заявленному классу.
Стоимость квартир в «Пушкине» с полной меблировкой и отделкой составляет от 225 до 256 тыс. рублей за 1 кв. м.
«Северный сад» – дом бизнес-класса на 16 квартир. Их площадь от 81 до 96 кв. м. Стоимость, соответственно, от 206 до 225 тыс. рублей за «квадрат», включены авторский дизайн и меблировка.
«Латте» – это дома бизнес-класса на берегу реки Суйды. На последних этажах расположены шикарные пентхаусы со вторым светом и личным патио-садом на крыше. Стоимость жилья с меблировкой в данном типе домов составляет от 206 до 225 тыс. рублей за 1 кв. Площади квартир варьируются от 62 до 132 кв. м.
Во всех квартирах предусмотрены кабинеты для работы, библиотеки, каминные залы, а также специальные комфортные помещения для персонала. Инфраструктура домов совершенна как технологически, так и по составу и количеству служебных и бытовых помещений.
Во всех домах запроектированы кладовые для колясок и велосипедов, оснащение включает, помимо стандартных опций, централизованную систему кондиционирования и современную систему сбора отходов по экологичной шведской технологии. (Как вы, наверное, помните, в Швеции отходы полностью перерабатываются.
В этой стране даже ощущается дефицит мусора – настолько быстро и эффективно его умеют утилизировать. Мы стараемся прийти к таким же показателям в нашем городе-курорте).
Мы полностью отказались от заборов и ограждений, которые неприятно делят пространство на маленькие клетки, создавая ощущение замкнутости, загнанности, скуки. Вместо заборов мы искусственно создаем новый рельеф местности – террасированный.
Все дома будут находиться на возвышении. Дороги, магистрали, прогулочные зоны, наоборот, ниже уровнем. Таким образом, жители смогут наслаждаться панорамными видами, при этом их частная жизнь останется абсолютно недоступной для чужих глаз. Все прогуливающиеся по паркам люди окажутся значительно ниже уровня окон.
– ПРЕДУСМАТРИВАЕТ ЛИ КОНЦЕПЦИЯ ПРОЕКТА АПАРТАМЕНТЫ ИЛИ ЖИЛЬЕ ДЛЯ СДАЧИ В АРЕНДУ?
– Доходная недвижимость – это востребованный продукт рынка, особенно в нашей локации. Например, в Вырице в летний сезон количество населения увеличивается с 20 до 200 тысяч человек, т.е. десятикратно. Это хорошие показатели для рынка доходной недвижимости.
При развитой курортной инфраструктуре тенденции обязательно станут всесезонными. Наша управляющая компания будет оказывать услуги сервиса гостиничного типа.
В то же время, недвижимость находится в статусе квартир, а не апартаментов, а это безусловный плюс с точки зрения налогов
– КАКОЙ ПОРТРЕТ КЛИЕНТА СКЛАДЫВАЕТСЯ НА ДАННОМ ЭТАПЕ?
– Это собственники бизнеса, менеджеры компаний-монополистов, иностранные высококвалифицированные специалисты.
Юг Петербурга и прилегающих к нему территорий Ленобласти активно развивается как новый престижный деловой центр. Началась реализация второй очереди Экспофорума, интенсивно работают бизнес-центры в Московском районе, в Пулково, набирает обороты масштабный проект – город-спутник Южный, якорем которого станет кампус ведущего IТ-вуза страны и инновационный центр – ИТМО Хайпарк.
Возвращаясь к вопросу удачности локации, можно предположить, что в Gatchina Gardens будут проживать и те, кто работает в Москве и прилетает на выходные в Петербург к семье, бизнесмены, которые много путешествуют по работе, покупатели, для которых близость международного аэропорта играет роль.
Еще одно конкурентное преимущество Gatchina Gardens – отсутствие аналогов. На юге Санкт-Петербурга нет курортной недвижимости бизнес- и премиум-класса со SPA-отелями и инфраструктурой для семейной жизни, отдыха и работы, выдержанной в единой архитектурной концепции. Мы – первый проект, который станет достойным ответом на соответствующий запрос, который существует многие годы.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Весной в Ленобласти начнется строительство самого большого в Европе курорта-водолечебницы Gatchina Gardens.
Европейская инвестиционная группа CastorX Capital, которую контролирует шведский бизнесмен Ханс-Аке Уггла, за 12 лет планирует инвестировать в проект около 10 млрд евро.
Генподрядчиком по строительству инженерной и дорожной инфраструктуры в проекте выбрана компания «УМ-67» миллиардера Александра Шестакова. Она же будет заниматься меблировкой объектов курорта.
Баден-Баден в Гатчине
Как рассказала «ДП» гендиректор компании Gatchina Gardens (девелопер одноименного проекта) Наталья Осетрова, завершается государственная экспертиза ГАУ «Леноблгосэкспертиза»по 26-и объектам проекта, в том числе по 15 жилым домам, 10 инженерным объектам (автомобильные дороги и инженерные сети, 3 котельные, очистные сооружения, подводящие сети электроснабжения) и первому детсаду. Также в декабре 2016 получено положительное заключение экспертизы по подводящей сети газоснабжения.
«Разрешение на строительство его первой очереди увидит свет в ближайшее время. Старт прокладки инженерных сетей и возведения первых зданий запланирован на весну», — сообщила Наталья Осетрова.
На первом этапе будет освоено 118 га. Это почти 15% от общей площади участка (620 га) в районе деревни Красницы под Гатчиной, который последние 3 года частично (280 га) находится в собственности инвестора, а остальное — в аренде под изыскания с дальнейшей сменой категории.
Первая очередь проекта включает в себя строительство 280 тыс. м2 малоэтажного жилья, четырех детских садов, школы, spa-отеля с водным комплексом и гостиничного комплекса на 120 номеров. Инвестиции в этот этап составят 3 млрд евро. А общая стоимость проекта, который предполагает строительство 800 тыс. м2 недвижимости к 2029 году, оценена в 10 млрд евро.
Фишкой проекта станет создание самого большого в Европе бальнеологического курорта (грязелечебницы на базе местных кембрийских и кальцинированых глин, а также термальных вод). «Традиции водолечения в этом районе имеют давнюю историю.
Но тематического курорта, как такового, здесь никогда не было. Мы его создаем с нуля. Иностранные инвесторы считают эту тему перспективной.
По их мнению, Ленобласть со временем сможет конкурировать с такими известными курортами-водолечебницами, как Баден-Баден и Карловы Вары и Бат», — говорит Наталья Осетрова.
В партнерстве со сбербанком
Проект реализует инвестиционная группа CastorX Capital.
Контрольный пакет ее акций (51%) принадлежит шведскому бизнесмену Хансу-Аке Уггла, владельцу концерна «Мэрх Тим», который выпускает профессиональное оборудование для кухонь, гостиниц и ресторанов (представлен в 38 странах мира, в том числе в России). «На данный момент у проекта 19 соинвесторов.
Но их число все время растет. Сейчас мы ведем переговоры еще с двумя европейцами, желающими вложить деньги в проект. В числе наших инвесторов шведские, немецкие и финские компании и предприниматели. Россиян среди них нет», — утверждает Наталья Осетрова.
По ее словам, CastorX Capital работает со Сбербанком в направлении стратегического партнерства. «Банк рассматривает возможность выделить нам под каждый из девяти этапов развития территории в Гатчине кредитные лимиты под залог земли.
Ожидается, что Сбербанк профинансирует 70% от общей стоимости каждого из этапов. Затраты на первый этап мы оцениваем в 3 млрд рублей.
Доходы от каждого этапа будем реинвестировать в последующие стадии развития территории», — сообщила Наталья Осетрова.
В пресс-службе Сбербанка сообщили, что заявка инвестора на кредитование первого этапа проета Gatchina Gardens находится в стадии рассмотрения.
Окупать вложения, по ее словам, инвестор намерен за счет продажи недвижимости и управления ею, а также за счет эксплуатации инженерной инфраструктуры и продажи коммунальных услуг (в 2014 году группа CastorX Capital организовала собственный «Водоканал» — ООО «Региональные курорты «Водоканал» — с заявленным объемом потребления 10 тыс. м3 в сутки, который обеспечит водой весь район Gatchina Gardens).
«Возврат инвестиций начнется с 2020 года», — утверждает Наталья Осетрова. Она отмечает, что проект признан правительством Ленобласти стратегическим и внесен в схему территориального планирования Ленобласти как объект регионального значения. «Все процедуры согласований проходят без задержек», — говорит Наталья Осетрова.
Мебель и трубы
Генподрядчиком по строительству дорожной и инженерной инфраструктуры для Gatchina Gardens выбрана компания «УМ-67», принадлежащая собственнику Первой мебельной фабрики Александру Шестакову.
В беседе с «ДП» бизнесмен подписание договора подтвердил и добавил, что его фабрика также разработала проекты меблировки зданий в проекте — будет изготавливать и поставлять мебель для гостиниц и других объектов, в том числе для жилья.
Наталья Осетрова пояснила, что главного акционера CastorX Capital Ханса-Аке Уггла и Александра Шестакова связывают давние деловые отношения на рынке производства мебели. «Благодаря этому личному контакту скандинавские инвесторы и рискнули прийти в Россию. Не удивительно, что сотрудничество продолжается в рамках проекта и набирает обороты», — говорит она.
Еще одним партнером Gatchina Gardens, по словам Натальи Осетровой, станет ОАО «РЖД». «Мы уже подписали договор с РЖД на электрификацию всей территории квартала. Они поставят нам 12 МВ электричества. И ведем переговоры о запуске в наш район модернизированных поездов типа «Ласточка» с Витебского вокзала», — сообщила собеседница «ДП».
Эксперты отмечают, что продуманный до деталей проект с массой мест для отдыха, лечения и досуга, в том числе для людей с ограниченными возможностями, вызывает большое уважение.
«Он наверняка будет пользоваться спросом и сможет добавить привлекательности Петербургу и его пригородам. Но срок для реализации проекта заявлен достаточно рискованный. Для иностранцев в России много неожиданностей и ловушек.
Только наиболее устойчивые компании выживают», — говорит руководитель отдела маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева. С коллегой согласен Илья Андреев, вице-президент BECAR Asset Management Group: «Проект будет крайне востребован.
Главное, чтобы конечный результат соответствовал заявленным характеристикам. Но сразу обеспечить такой большой квартал инженерной инфраструктурой будет непросто».
А в правительстве Ленобласти «ДП», сообщили, что у властей по этому проекту пока много вопросов. «Застройщик комплекса Gatchina Gardens пока не получал разрешения на строительство жилых зданий — документы находятся в ГАУ «Леноблэкспертиза».
Проект планировки и проект межевания территории утверждены, но мы бы хотели, чтобы эскиз застройки был вынесен на рассмотрение градостроительного совета, ведь согласно общему правилу, проекты площадью свыше 3 га выносятся на градсовет», — говорит заместитель председателя правительства Ленинградской области Михаил Москвин.
По его словам, по своим параметрам эта территория также является проектом комплексного и устойчивого развития территории, к таким проектам градостроительный кодекс предъявляет определенные требования.
«В Ленобласти мы также подписываем с застройщиками соглашения о параллельном возведении жилья и социальной, дорожной инфраструктуры перед выдачей разрешений на строительство.
С Gatchina Gardens такого соглашения не подписано, а судя по заявленным масштабам застройки там понадобится школа на 800 учеников и детские сады на 400 мест. Пока гарантий возведения этих объектов у нас нет», — заключил чиновник.
Правда на сайте комитета по строительству Ленобласти еще в апреле 2015 года была информация о том, что проект Gatchina Gardens является участниками программы «Соцобъекты в обмен на налоги». Наталья Осетрова это подтвердила.
На гольф и грязи в Нью-Гатчину
Шведский инвестор желает переделать пригород Гатчины в курорт Баден-Баден. На это обещают потратить 10 миллиардов евро. А в правительстве Ленобласти не рады. Ведь могут выйти Нью-Васюки.
Самый большой в Европе курорт с грязелечебницами, до 800 тысяч квадратных метров малоэтажного жилья, элитный гольф-клуб и рекордные вложения от шведского инвестора — 10 миллиардов евро. И, внимание, всё это в Сусанинском сельском поселении Гатчинского района Ленинградской области.
Такое сочетание параметров делает проект Gatchina Gardens похожим на сказку. Казалось бы, 630 миллиардов рублей инвестиций (по курсу на данный час) в первую очередь должны были обрадовать правительство Ленобласти.
Но чиновники отзываются о проекте с осторожностью, а в качестве основной характеристики подчеркивают его странность.
Напомним, в СМИ информация о предстоящем появлении крупнейшего бальнеологического курорта (грязелечебницы на базе местных кембрийских глин) в районе гатчинской деревни Красницы появилась утром минувшей пятницы, 13 января.
Сообщалось: только в первой очереди строительства на 118 гектарах будет построено 280 тысяч квадратных метров малоэтажного жилья, четыре детских сада, школа, отель на 120 номеров и спа-отель с водным комплексом — грязелечебницами и термальными водами.
В общей сложности, предполагается застроить более 600 гектаров, а к прокладке инженерных сетей инвестор планирует приступить уже весной.
Однако, к вечеру того же дня аппарат строительного вице-губернатора Михаила Москвина неожиданно сообщил — к проекту Gatchina Gardens больше вопросов. В строительном блоке указали, что разрешения на строительство ООО «Гатчина Гарденс Лэнд» еще не получало, а соглашения о параллельном возведении жилья и социальной, дорожной инфраструктуры с застройщиком не заключалось.
Отметим, планируемый «город-сад» и курорт будет удалён от Гатчины примерно на 15 километров, а от границы Петербурга — на все 40.
Что же касается 800 тысяч квадратных метров малоэтажного жилья, которые проектом предусматривают возвести до 2029 года, то здесь стоит сравнивать.
Например, за весь минувший год в Ленобласти ввели в эксплуатацию 2,2 миллиона квадратов, с учётом всей многоэтажной застройки пригородной зоны — Кудрово, Мурино, Новодевяткино, Бугров.
Согласно данным информационно-аналитической системы «СПАРК-Интерфакс», ООО «Гатчина Гарденс Лэнд» принадлежит ООО «Гатчинская гольф-деревня», а то, в свою очередь, шведской компании Castorx Capital AB.
Есть у шведской фирмы и русское представительство — ООО «Касторэкс Капитал.ру».
Всеми тремя русскими юридическими лицами руководит Наталья Осетрова, выступающая гендиректором еще в добром десятке фирм из схожей сферы.
В Gatchina Gardens настороженность областных строительных чиновников объяснили недоразумением. «Соглашение о строительстве детских садов и школы с Ленобластью мы заключали от имени ООО «Гатчинская гольф-деревня».
В правительстве не сразу разобрались, что СМИ сообщают о нас, только в другом юрлице», — пояснили в компании и добавили, что первоначальный план по строительству гольф-клуба никто не отменял.
Просто он тоже станет частью нового курорта.
«Мне кажется, мы для правительства Ленобласти слишком шведские. Мы все делаем правильно, основательно. Планы у нас огромные, и инвестор серьезный.
Видимо, здесь, на фоне эпизодически появляющихся недобросовестных застройщиков, такие масштабы, как у нас, вызывают подозрения. Мы понимаем чиновников и не осуждаем.
Но мне кажется, что в непростой экономической ситуации можно быть немного мягче с иностранными инвестициями», — поделилась мнением директор проекта Наталья Осетрова.
На вопрос 47news об отношении к Gatchina Gardens в строительном блоке областного правительства отметили лишь, что на данном этапе все документы у компании в порядке. «Придраться сейчас абсолютно не к чему. Но проект кажется странным, ведь совершенно не ясна его экономика.
Как застройщик собирается продать даже 280 тысяч квадратов малоэтажки, не говоря про сказочные 800 в 40 километрах от Петербурга? Сейчас даже такие крупные компании как ЦДС и ЛСР отказываются от новых крупных многоэтажек в пригородной зоне, где жильё эконом-класса расходится, как горячие пирожки.
Спа-отель и курорт еще понятно, но подобное количество жилья продать решительно невозможно», — поделился мнением собеседник журналиста в областном правительстве.
«Странные они ребята, — вспомнил экс-вице-губернатор по строительству Георгий Богачев, — сначала хотели в чистом поле делать гольф-клуб большой, потом, уже после моего ухода, я услышал про этот город-курорт. Машины дорогие с их рекламой видел. В общем, непонятные, хотя и ничего плохого не скажешь», — пожал он плечами.
Примерно такую же реакцию выказали и несколько экспертов строительной сферы, опрошенные 47news. Лаконичнее всех высказался владелец строительной компании «Навис» Александр Львович, вспомнивший классику Ильфа и Петрова. «Я не знаю этих бизнесменов, желаю им добра и не хочу оскорбить. Но пока все, что я слышал об этом проекте — это какие-то Нью-Васюки», — рассмеялся он.
В конце концов, и гольф, и шахматы — спорт для умных, улыбнулись в ответ мы.
Артем Шалякин,
47news
Чтобы первыми узнавать о главных событиях в Ленинградской области — подписывайтесь на канал 47news в Telegram
Gatchina Gardens начинает реализацию
– Город-курорт на берегу моря представить легко, но под Гатчиной… Ваш проект по размаху, объему инвестиций и структуре напоминает «Город солнца». Развейте сомнения стороннего наблюдателя.
– Конечно, это не Турция или Египет. Мы говорим об оздоровительном курорте, бальнеологии, качественной туристской инфраструктуре. В ближайшем окружении – Пушкин, Павловск, Гатчина, Стрельна, Петергоф с уникальными памятниками архитектуры. Здесь исторически располагались усадьбы и дачи. И в советское время тут было много детских пансионатов и летних лагерей.
– Что вы вкладываете в понятие «курорт»?
– Для нас аналоги – это Баден-Баден, Карловы Вары, Бат и др. Это место для жизни, восстановления здоровья, плюс рекреационно-историческая инфраструктура. Мы рассчитываем на российских гостей. Только по турам выходного дня мы с вами ежегодно вывозим из России 8 млрд евро (данные Росстата) – в Финляндию, Эстонию, Латвию и Литву. Вот за какие деньги и ресурсы мы боремся.
Хорошая транспортная доступность, в том числе до аэропорта и до бизнес-кварталов вокруг Пулково и в Московском районе, историко-культурные объекты – вот на какие факторы мы опираемся.
Сегодня строится Киевское шоссе, которое идет прямо к нам. Его прокладывают под развитие Гатчины как наукограда. Из федерального и регионального бюджетов на развитие этого города идут огромные деньги.
У Гатчины есть хорошие шансы стать столицей Ленобласти.
– Но это все туманные перспективы…
– Что значит туманные? Роснефть уже сегодня вкладывает 5 млрд евро в восстановление и реконструкцию Ропшинского дворца – а это был первый бальнеологический курорт, основанный Петром Великим.
Почему это место? Потому что есть неучтенный ресурс, о котором мы забыли, – кембрийские и кальцинированые глины. В некоторых странах их добывают на глубине от 600 до 1200 метров, а у нас они практически на поверхности, например, на озере Донцо.
С Минздравом и НИИ курортологии РФ мы разрабатываем возможность использования этого потенциала.
– А есть ли экономика у проекта?
– Конечно. Бизнес всегда приходит за прибылью. Это частные инвестиции. И мы формируем разные предложения. Есть направления по инженерно-коммунальной инфраструктуре, недропользованию, spa-отелям, коммерческо-развлекательным объектам.
Мы подготовили территорию, получили все технические условия (от газификации и электроснабжения до IT-инфраструктуры), зарезервировав в полном объеме все необходимые мощности. В каком бы месте ни захотел построить тот или иной объект наш партнер или инвестор, везде уже согласованы централизованные сети. Впоследствии будем зарабатывать в том числе и на инженерной инфраструктуре.
– Будете продавать подготовленные участки?
– Нет. Как застройщики мы формируем пул инвесторов, которые готовы вместе с нами вложиться в конкретный объект. Например, один из них хочет инвестировать в бальнеологический spa-отель на 350 номеров с водным комплексом.
Рынок сегодня сложный и мы не можем делать ставку только на продажу недвижимости. Но зато знаем, что spa-отель заполним без проблем.
– Один отель вы, конечно, заполните. Но у вас 620 га с перспективой расширения до 800…
– Проект будет развиваться поэтапно, у нас гибкая стратегия. Если завтра придет инвестор и захочет вложиться в ипподром, хотя его в проекте нет, мы рассмотрим и этот вариант.
Законодательство Ленобласти позволяет нашим резидентам в сфере туризма получать налоговые льготы на период до 10 лет. Конечно, в каждом конкретном случае это определяет правительство области, но инструмент работает.
– Каковы сроки окупаемости заявленных $3 млрд?
– Возвратность вложений будет обеспечена уже с 2020 года. Наш проект – стратегический, он внесен в схему территориального планирования как объект регионального значения. И все процедуры мы проходим без задержки сроков.
- – Собственник проекта – шведский инвестор?
- – Да, инвестиционная ГК CastorX Capital, основной инвестор – Ханс-Аке Уггла, очень известный в Швеции бизнесмен с безупречной репутацией.
- – Сколько он будет вкладывать?
– Он владеет более 51% акций. Остальные 49% распределяются между 18 инвесторами/группами. Возможно, их будет больше.
– Можете назвать наиболее крупных мажоритарных акционеров?
– Это закрытая информация. Могу сказать, что пул сформирован из «взрослых» людей, которые инвестировали в Россию одними из первых еще в девяностых.
Среди них – известный предприниматель Магнус Исакссон, наш соучредитель, соинвестор и идеолог проекта. У нас сформирован хороший пул из финских игроков. Кстати, они вошли в наш проект, когда начался политический кризис. Их доля – от 1 до 10%. Но даже 1% от самого большого в Европе и России проекта – это весьма серьезные вложения.
- – Есть ли россияне среди владельцев 49% акций?
- – Нет.
- – Но вы говорили, что партнер проекта – крупный российский производитель.
– Да, но не акционер. Основной учредитель, повторюсь, – Ханс-Аке Уггла, который владеет концерном «Мэрх Тим», представленным в 38 странах мира. В России он работает уже более 20 лет, у других акционеров – еще больший опыт в нашей стране.
– Кроме шведов и финнов есть другие иностранцы в составе предприятия?
– Да, немцы. Наши партнеры приходят сюда не для того, чтобы получить контракт, заработать и выйти, а вкладывают «длинные» деньги и только потом начинают зарабатывать.
– Какова роль главы Первой мебельной фабрики Александра Шестакова в проекте? Он будет только мебель поставлять?
– Не только. Его компания «УМ-67» в качестве генподрядчика отвечает за инженерную подготовку территории. Договор с ней – в стадии подписания, мы передали эту информацию Сбербанку. Если два года назад «Сбер» требовал только иностранного генподрядчика с большим опытом, то сегодня его позиция изменилась.
УМ-67 – хорошо зарекомендовавшая себя фирма. Сейчас строит дома на Дибуновской улице, а также отель к ЧМ-2018. Я люблю бывать у Александра Шестакова на производстве. Не у каждой хозяйки на кухне такой порядок, какой у него на фабрике. Это наш генеральный поставщик, мы разработали комплекты мебели для наших апартаментов, скоро запустим в производство.
– Зачем вам дорогой кредит от Сбербанка, если есть иностранные деньги? И сколько выделяет банк?
– Мы стали финалистами конкурса «Регионы – устойчивое развитие», организованного ВТБ и Сбербанком, и имеем возможность получить дополнительные субсидии. Думаю, кредитная ставка будет уменьшена.
Мы работаем со Сбербанком по вопросу получения кредита. Он планирует участвовать в развитии всей территории, но кредит разбит на этапы, обсуждаем лимит каждого. Затраты на первый этап мы оцениваем в 3 млрд.
– А сколько всего этапов?
– В первой очереди (118 га) будет девять этапов, или парков, как мы их называем. Строим первый парк, потом интегрируем его со вторым и т.д.
– Сколько Сбербанк выделяет на 118 га?
– Планирует до 70% от суммы, необходимой на реализацию каждого парка. При этом доходы от каждого этапа мы реинвестируем в последующие. Однако это будет зависеть от наших партнеров и инвесторов: до какой стадии они захотят реинвестировать, а когда начать возврат средств.
– То есть если проект провалится, актив перейдет банку?
– У Сбербанка, как и у любого банка, нет задачи забрать землю, ему нужно вернуть его деньги. И как только мы возвращаем определенную часть кредита, актив уходит из-под залога. Для банка есть еще одна важная составляющая проекта – ипотечная программа, которая может включать и меблировку квартир (мы с банком прорабатываем подобный сценарий и хотим предложить такой продукт на рынок).
- – Реинвестиции пойдут от продажи недвижимости?
- – Да, а дальше – и от продажи услуг, в том числе коммунальных.
- – Зачем в проекте два гольф-поля чемпионского уровня?
– Этот вопрос задают не только журналисты, но и инвестиционный совет. Но мы не собираемся строить сразу два поля. Если первое не будет задействовано, то зачем второе? Раньше компания называлась «Гатчинская гольф-деревня». Когда вносили изменения в концепцию, решили сделать более массовый продукт. Ставить только на гольф – неразумно, во всем должен быть здоровый баланс.
План поэтапного освоения 620 га рассчитан на 12 лет, 800 га – на 15. Но если через пять лет жизнь покажет, что требуется нечто иное, мы выйдем на правительство и скорректируем концепцию.
Вкладывая большие деньги, безусловно, думаем о рисках. Если не будет гибкой концепции, нас съест первый же кризис.
– Специалисты утверждают, что затраты на гольф либо окупаются очень долго, либо совсем не окупаются.
– Так и есть. О какой-то рентабельности можно рассуждать только в случае поддержки правительства. Насколько это реально, не берусь судить. Пока закладываем эти затраты на объекты недвижимости, которые идут на продажу.
У нас утвержден генплан на 118 га. В его рамках под жилье и коммерцию отведено 42 га, под парки – 40 га, остальное – тротуары, велодорожки, парковки и дороги. Вот этот баланс останется неизменным.
Плотность застройки – самая минимальная по нормативам (от 0,4).
– Сколько всего жилья может быть на 620 га и сколько в первой очереди?
– Под застройку пойдет не более 300 га, где может появиться порядка 800 000 кв.м малоэтажного (3-4 уровня) жилья, в том числе и небольшой объем spa- и гольф-резиденций.
В первой очереди будет около 280 000 кв.м жилья, включая резиденцию «Золотой возраст» и жилой квартал для людей с ограниченными возможностями, а также четыре детских сада и школа на 640 мест.
Но рынок может скорректировать проект. Мы ориентируемся только на пессимистические сценарии, чтобы потом не выглядеть бледно перед инвесторами.
– Что за резиденция «Золотой возраст»?
– Это адаптивный квартал с домами для старшего поколения, для людей, утративших здоровье, для семей, которым нужна регулярная медицинская помощь. В резиденцию входят пансионат, небольшие таун-хаузы и многоквартирные дома. Комплекс спроектирован так, чтобы сотрудники пансионата могли быстро прийти на помощь.
– Какого уровня будет жилье и почем собираетесь его продавать?
– Ориентируемся на «комфорт-плюс» и бизнес-класс. Возможно, будет немного элитных объектов на следующем этапе. Стоимость – от 100 000 до 130 000 рублей за кв.м, с меблировкой – дороже. Цена будет расти по мере развития объектов туристической инфраструктуры.
Единое пространство для гостей и жителей курорта – парки, где появятся игровые комплексы для детей, а также туристско-рекреационная зона вдоль реки – своеобразный Диснейлэнд.
Здесь будут пляжи, спортивные площадки, променад, рестораны, развлекательные комплексы со spa-центром, медийный город и пр. Также запланированы пешеходно-велосипедные дорожки протяженностью около 18 км.
Они не пересекаются с автомобильными дорогами на одном уровне.
- – Кто разрабатывал архитектурную концепцию?
- – Магнус Исакссон и шведско-польская группа, адаптируют документацию специалисты нашего департамента проектирования.
- – Вы уже два года на площадке, что сделано на сегодня?
– Сдана в госэкспертизу документация по всем объектам на 118 га, включая сети и дороги. В декабре получили первое положительное заключение госэкспертизы Ленобласти на строительство инженерной инфраструктуры, в конце марта начнем прокладывать коммуникации.
Решили сложнейшую для региона задачу с водоснабжением – получили лицензию на недропользование. Более 1,5 лет вели изыскания, бурили скважины на глубину до 123 метров и доказали, что необходимый объем воды будет обеспечен. Организовали собственный «Водоканал» с заявленным объемом 10 000 кубометров воды (на территорию 620 га). Очень переживали за качество воды, но она оказалась хорошей.
Кроме того, получили лицензию на добычу термальной воды с глубины 640 м. Будем использовать ее в бальнеологических целях в spa-отелях и резиденции «Золотой возраст», часть пойдет на бутилирование.
Три года проводили изыскания с НИИ курортологии – весь курортологический ресурс подтвержден. А тот факт, что по ионизации воздуха наша территория оказалась на одном уровне с лучшими курортами России, даже для меня стал неожиданностью. Для получения статуса курорта оформили всю документацию, Минздрав РФ выдал нужные заключения.
Также мы подписали договор с РЖД на электрификацию всей территории (12 МВ). В нашем случае это самый надежный поставщик электричества.
– Когда начнется строительство домов?
– В апреле – первые два парка, к августу 2018-го планируем сдать один, а в ноябре – второй. К 2018-му будут работать все инженерные коммуникации.
– Какие объекты коммерческой недвижимости предусмотрены в первой очереди?
– Рестораны, spa-отель с водным комплексом площадью 5000-6000 кв.м и гостиница на 120 номеров недалеко от железнодорожной станции Деревня Красницы. С РЖД ведем переговоры о запуске сюда модернизированных поездов типа «Ласточка» с Витебского вокзала.
– Будут ли апартаменты для сдачи в аренду?
– Формально апартаментов у нас нет, только жилье и гостиницы. Но часть домов мы будем предлагать покупателям как доходные. Они будут работать как апарт-отели с круглогодичным пребыванием. Этими домами будет управлять шведская УК, а для spa-отелей привлечем международных операторов.