Общество
Фот: Соцсети
Стоимость жилья выросла на 16%. Новостройки обогнали по цене готовые площади
Аналитики Циан подвели итоги 2020 года на вторичном рынке недвижимости России.
Средняя стоимость квадратного метра (по всем квартирам в городах с населением более 100 тысяч жителей) впервые превысила отметку в 90 тысяч рублей – за год цены выросли на 16%.
Льготная ипотека разогнала стоимость не только в сегменте новостроек, но и на вторичном рынке – рост цен здесь оказался в два раза выше, чем в 2019 году. Вторичный рынок больше не дороже первичного: только в 3 из 16 городов-миллионников стоимость кв.м на готовое жилье в среднем выше, чем на строящееся.
В выборку вошли 107 городов с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир.
● Стоимость кв. метра на вторичном рынке впервые преодолела отметку в 90 тысяч рублей. Средняя цена за год выросла на 16,1% — до 90,2 тысяч рублей. Рост цен оказался в два раза выше, чем в прошлом году (по итогам 2019 года прирост составил 7,5%). Основной рост цен отмечен в период действия льготного кредитования на первичном рынке.
● За два года средняя цена кв. м на вторичном рынке выросла на четверть: средний бюджет предложения за тот же период увеличился почти на миллион рублей (до 5,4 млн).
● Недвижимость в регионах и столице дорожает сопоставимыми темпами. Москва прибавила в цене 12,6%, Санкт-Петербург – 13%. Города с населением от 500 тысяч до миллиона человек за счет большего роста цен приближаются по средней стоимости к крупнейшим городам (от 1 млн человек, без учета столичных агломераций).
● 38% городов прибавили в стоимости в пределах 5-10%. Примерно сопоставимое число (20% городов) выросли в цене до 5% и от 10% до 15%. Цена за год снизилась лишь в двух городах: Орске и Воткинске.
● «Вторичка» больше не дороже новостроек: только в 3 из 16 городов (с численностью населения от миллиона человек) средняя цена кв. м на вторичном рынке выше, чем на первичном: Москва, Самара, Омск. Год назад в данном списке также были Новосибирск, Краснодар, Ростов-на-Дону.
● Стартовая средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке РФ выросла за год на 21%. Во время «карантина» продавцы демпинговали для привлечения спроса.
● Двухкомнатная квартира на первом этаже в кирпичном доме – типичное жильё в продаже на вторичном рынке РФ.
1. Стоимость кв. метра впервые преодолела отметку в 90 тысяч рублей. Цены растут в два раза быстрее, чем в прошлом году
По подсчетам Циан, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке РФ составила по итогам 2020 года 90,2 тысяч рублей. За год прирост составил 16,1% (по итогам 2019 года средняя цена «квадрата» была равна 77,7 тысяч рублей.
Причем основной рост цен пришелся на период действия льготной ипотечной ставки на первичном рынке, благодаря которой застройщики получили возможность существенно увеличить стоимость жилья.
Собственники, видя такую ситуацию, также стали прибавлять стоимость относительно первичного рынка.
Еще одна причина роста цен – это большая доступность ипотечного кредитования. Еще в январе 2020 года ключевая ставка составляла 6,25%, сегодня — 4,25%. Снижение на 2 п. п.
позволило снизить и проценты по кредиту примерно на ту же величину.
Если в начале года покупатель готового жилья мог рассчитывать на ипотеку примерно под 9,5% годовых, то сегодня кредит на покупку жилья можно найти по ставке уже в 8%.
В 1 кв. 2020 года средняя цена кв. м. на вторичном рынке РФ пока показывала минимальную динамику: — 0,4% (до 77,8 тысяч рублей).
2 кв. 2020 года практически полностью прошел в режиме самоизоляции – и если застройщики смогли оперативно перестроиться на дистанционные продажи, то вторичный рынок фактически был поставлен на паузу. Снижение спроса привело к падению цен в мае 2020 года (- 1,3% относительно апреля).
Рынок купли продажи, в отличие от рынка аренды, реагирует на любые события с лагом по времени – поэтому еще в апреле, несмотря на самоизоляцию, средняя цена кв.м на готовое жилье РФ не менялась). В июне за счет активизации отложенного в период «карантина» спроса цены пошли вверх, компенсировав майское падение.
В результате по итогам всего второго квартала средняя стоимость «квадрата» выросла на 2,7%.
В 3 кв. 2020 года вторичный рынок еще «лихорадило» — в июле средние цены снижались (-1,9%), в августе был зафиксирован прирост на 6,3% на фоне дорожания новостроек из-за льготной ипотеки. В результате за третий квартал средняя цена кв. м выросла на 5,2%.
4 кв. 2020 года отметился рекордным ростом цен в декабре: +7,5%. Причины «накапливались» в течение всего второго полугодия – девальвация курса рубля, низкие ставки по банковским вкладам, из-за чего часть вкладчиков ушла на рынок недвижимости.
Кроме того, оказывает влияние и особенность менталитета – россияне традиционно стремятся закрыть все главные вопросы до конца года. Поездки в этом году у многих отменились – появилось время на решение жилищного вопроса.
Наконец, именно в ноябре-декабре наблюдается самый высокий прирост цен на первичном рынке, который толкает стоимость вверх и на «вторичке».
На ценообразование готового жилья в конце года оказывала влияние и эмоциональная составляющая, не подкрепленная реальным спросом. На фоне новостей об общем подорожании товаров и услуг некоторые продавцы стали поднимать цены и на недвижимость, пользуясь также снижением объема предложения из-за пандемии.
Годовой прирост цен на уровне 16,1% — в два раза выше прошлогоднего. По итогам 2019 года рост на вторичном рынке РФ составил 7,5%. Таким образом, за два года средние цены на вторичном рынке увеличились на 24,8% (в рублевом выражении — на 18 тысяч рублей за кв. метр).
Динамика средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке РФ в городах (население 100 тысяч+):
Графика ЦИАН
Средний бюджет предложения вторичного рынка в целом по РФ (города с населением от 100 тысяч человек) составил по итогам 2020 года 5,4 млн рублей. За год бюджет предложения вырос на 670 тысяч рублей, за два года — на 20,4% или 930 тысяч рублей. Таким образом, всего за два года средняя квартира на вторичном рынке РФ подорожала почти на миллион рублей.
2. Вторичная недвижимость в регионах и столичных агломерациях дорожает сопоставимыми темпами
Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке в Московской и Петербургской агломерациях составила по итогам 2020 года 158,6 тысяч рублей — это на 15% выше, чем в год назад.
Наибольший рост зафиксирован в Московской области (+16% за год, до 91,5 тысяч рублей). Москва и Санкт-Петербург подорожали сопоставимо: +12,6% (237 тысяч рублей) и +13% (139,2 тысяч рублей).
Наименьший прирост зафиксирован в Ленинградской области (+7%, 75,8 тысяч рублей).
Недвижимость вторичного рынка в других регионах выросла в цене сопоставимо — до 64,6 тысяч рублей (+15,2% за год). Из них в городах-миллионниках (Москва и Санкт-Петербург в статистике не учитываются) стоимость за год выросла на 11,3%. Наибольший рост — в Омске (20,6%), Нижнем Новгороде (16%), Красноярске (14,8%). Наименьший — в Самаре (2,6), Волгограде (3,8%).
Города с численностью населения от 500 тысяч до миллиона выросли в стоимости квадратного метра значительнее: в среднем на 16,3%.
Циан отмечает относительно небольшую разницу в стоимости «квадрата» для обеих категорий – за счет большего роста цен города с меньшей численностью «догоняют» по цене крупнейшие города.
Квадратный метр в крупных городах (62,8 тысяч рублей) сегодня стоит чуть выше, как и “квадрат” в крупнейших городах год назад (61 тысяч рублей).
3. Только в двух городах стоимость квадратного метра за год снизилась
По подсчетам Циан, только для 3 городов из 107 российских городов (с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир), по итогам 2020 средняя стоимость квадратного метра снизилась или осталась прежней. Среди них – ни одного города с численностью населения от 250 тысяч человек.
Еще для шести российских городов цена за год выросла от 20% до 25%: Курск, Норильск, Благовещенск, Удан-Удэ, Омск, Калининград.
Однако для большинства городов (38% из общей выборки в 107 городов) рост цен за год был в пределах 5-10%. Примерно сопоставимое число городов прибавили в цене до 5% и от 10% до 15%.
Распределение городов по годовой динамике цен на вторичном рынке:
Графика ЦИАН
В разрезе федеральных округов по итогам года наибольший прирост стоимости зафиксирован в Дальневосточном ФО (+21%) и Южном ФО (+20%).
4. «Вторичка» больше не дороже новостроек
Несмотря на уверенный рост цен на вторичном рынке, в большинстве крупнейших городов средняя стоимость квадратного метра в сегменте готового жилья оказывается ниже, чем в новостройках.
Из всех городов с численность населения от одного млн человек (16 городов) всего в трех стоимость квадратного метра на вторичном рынке выше, чем на первичном: Москва, Самара и Омск. В остальных 13-ти городах цена кв. на вторичном рынке ниже, чем в новостройках.
Дешевле всего приобрести вторичное жилье в сравнении со строящимся – в Нижнем Новгороде, Челябинске и Волгограде.
Циан сравнил ситуацию по этим же городам в конце 2019 года: вторичный рынок был дороже первичного (или был сопоставимым по стоимости) в шести городах: Москве, Самаре и Омске (как и в этом году), а также — в Новосибирске, Краснодаре и Ростове-на-Дону. Таким образом, первичный рынок утрачивает свое главное преимущество – большую доступность в сравнении с вторичным рынком.
Причина — не только в субсидировании ипотечной ставки на первичном рынке, но и характеристиках нового жилья, которое даже в массовом сегменте, как правило, значительно превосходит по качеству сегмент готового жилья.
Квартальная застройка, архитектурное единство, собственные дворы, выделенные машино-места, продуманные планировки и улучшенная отделка общественных зон. С учетом данных характеристик все больше покупателей «голосуют рублем» именно за строящееся жилье, тогда как «вторичка» утрачивает позиции, проигрывая по стоимости новостройкам.
Это долгосрочная тенденция, которая в этом году еще и получила дополнительный стимул со стороны снижения ставок по ипотеке.
5. Средняя стартовая стоимость на вторичном рынке выросла за год на 21%. Во время «карантина» собственники демпинговали для поддержания спроса
На протяжении всего 2019 года средняя стартовая стоимость квадратного метра (учитываются квартиры, вышедшие в продажу в течение конкретного месяца) показывала минимальную динамику: с небольшими подъемами и спадами в диапазоне 74-77,5 тысяч рублей. Подобная сглаженная динамика была характерна и для 1 кв. 2020 года.
Резкий демпинг продавцов вторичной недвижимости зафиксирован в апреле 2020 года – средняя стоимость квадратного метра новых «апрельских» квартир составила в целом по РФ 70,9 тысяч рублей за кв.
метр – это на 8% ниже, чем цена «квадрата» квартир, стартовавших в продаже в марте 2020 года.
В условиях самоизоляции именно демпинг стал главной стратегией продавцов, которые были вынуждены продавать недвижимость в сложный период.
Однако уже в мае «новинки» вторичного рынка снова стали дороже, несмотря на самоизоляцию – средняя цена кв. м стартовавших в мае квартир выросла до 79,1 тысяч рублей, обновив максимум.
Эксперты объясняют это высокой долей сделок, когда на средства от продажи старой квартиры приобретается новое жилье в строящемся доме, с привлечением ипотеки.
Именно в мае стартовала программа субсидирования ипотечной ставки – в продажу поступило вторичное жилье, продавцы которого рассчитывали как раз на альтернативную сделку с новостройкой, что и стало одной из причин дальнейшего роста цен.
Наращиванию стоимости также способствовала дешевеющая ипотека, и в целом – активизация отложенного спроса после весеннего локдауна.
В сентябре 2020 года новые квартиры выходили на рынок по самой высокой стоимости – в среднем за 92,3 тысяч рублей за кв. метр. В октябре и ноябре продавцы чуть снизили свои ожидания за счет оттока спроса к объектам первичного рынка за счет «завершения» на тот момент программы льготного кредитования.
Средняя стартовая стоимость новых квартир в продаже кв. метр по городам РФ на вторичном рынке:
Графика ЦИАН
Большими темпами стартовая стоимость увеличивалась в Московской и Петербургской агломерациях: +22% за год, тогда как в среднем по другим регионам прирост стартовой цены составил 16%.
«Вторичный рынок недвижимости, в отличие от сегмента новостроек, остался без субсидирования ипотечной ставки и вынужден был «выживать» в 2020 году самостоятельно, — отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан.
– Однако оба сегмента первичного и вторичного рынка находится в тесном взаимодействии – поэтому рост цен на новостройки из-за льготной ипотеки привел и к удорожанию уже готового жилья.
Одновременно ценообразование вторичного рынка влияет на стратегии девелоперов: застройщики не могут существенно завышать цены относительно готовых объектов. Но именно за счет новостроек средняя стоимость «квадрата» на «вторичке» продолжит рост и в 2021 году.
Из-за девальвации рубля и минимальных ставок по банковским вкладам, многие покупали строящееся жилье как инвестицию с целью дальнейшей перепродажи. В следующем году такие объекты частично выйдут в реализацию уже на вторичном рынке, однако найти покупателя с таким прайсом будет непросто, что замедлит спрос».
Подпишитесь на нашу e-mail рассылку
Квадратные меры: темпы роста цен на первичное жилье в России замедлились
Темпы роста стоимости квартир в России замедлились, но всё еще остаются довольно высокими. В январе–марте первичное жилье подорожало на 8% в сравнении с предыдущим кварталом, сообщили «Известиям» участники рынка недвижимости. Аналогичный показатель за октябрь–декабрь 2020-го составлял 10%.
В годовом же выражении квартиры сейчас стали дороже на 26%. Предложение превысило прошлогодние отметки на 14%, за I квартал оно выросло на 23%.
Рынок постепенно двигается в сторону равновесия, но подорожание продолжается из-за цен на стройматериалы, колебания курсов валют, инфляции и дефицита рабочей силы, говорят эксперты.
Замедление темпов
Прошлогодний тренд на повышение стоимости квартир в новостройках сохранился в 2021-м, но темпы роста замедляются, свидетельствуют данные совместного исследования «Авито Недвижимости» и аналитического портала «Пульс продаж новостроек» (с документом ознакомились «Известия»).
В годовом выражении (I квартал 2021 года к I кварталу 2020-го) средняя цена первичного жилья по стране поднялась на 26%. Но к IV кварталу прошлого года показатель увеличился только на 8%, до 107 тыс. рублей за «квадрат».
По данным «Авито Недвижимости», в IV квартале 2020-го по сравнению с III кварталом рост цен составил 10%.
По итогам I квартала 2021-го зафиксирована стабилизация ситуации на рынке первичного жилья после ажиотажного спроса прошлого года, сказано в работе.
Уровень предложения превысил прошлогодние отметки на 14%, причем за последний квартал его показатели выросли на 23% — рынок начал двигаться в сторону равновесия после того, как большинство ликвидных объектов недвижимости в 2020-м были распроданы.
Также снизился спрос — он на 6% ниже, чем в I квартале 2020 года, и на 14% ниже, чем в IV квартале того же года, отметили аналитики.
«Подобный вектор развития в основном обусловлен тем, что многие россияне уже успели воспользоваться выгодными ипотечными предложениями в прошлом году и приобрести квартиру», — сказано в исследовании.
— Сейчас рост цен замедляется во многом из-за опасений девелоперов касательно прекращения льготной ипотеки. В городах нашего присутствия застройщики перестали повышать цены, чтобы реализовать максимальный объем квартир до окончания льготной программы, так как прогнозируют последующее резкое снижение спроса, — сказал «Известиям» коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.
Основной потенциал роста цен был исчерпан в прошлом году, сейчас они преимущественно меняются по мере приближения к сдаче объекта, указал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. По итогам I квартала на рынке массовых новостроек Москвы средняя стоимость «квадрата» увеличилась на 8% и составила 225 тыс. рублей (в годовом выражении рост составил 21%), сказал он.
Дальнейшие перспективы
Рост будет продолжаться, пока не будет решена основная проблема — невысокие объемы вывода на рынок новых проектов жилья, указал акционер, управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко.
Также в числе причин подорожания жилья — увеличение расходов на рабочую силу из-за ее дефицита, добавил он.
Себестоимость стройки растет и в результате инфляции, также к подорожанию жилья приводят колебания курсов валют, добавили в «Авито Недвижимости».
— Влияние на рост цен оказывает комплекс факторов, среди которых увеличение стоимости строительных материалов, нехватка рабочей силы, льготная ипотека, пандемия и переход на проектное финансирование, — сказал «Известиям» представитель вице-премьера Марата Хуснуллина.
Ранее президент России Владимир Путин поручил ФАС проверить рост цен на жилье. Затем Марат Хуснуллин дал распоряжение создать штаб по анализу увеличения стоимости, в который войдут представители Минстроя, ФАС и Главгосэкспертизы. «Известия» направили запросы в эти структуры.
— Сегодня ведется активная работа по стабилизации цен на рынке недвижимости. На прошлой неделе проводилось совещание с руководством ФАС, ведется сбор информации об объемах и причинах роста во всех регионах, — сказал представитель Марата Хуснуллина.
Поскольку в прошлом году предложение новостроек значительно сократилось, сейчас покупатели заинтересовались вторичной недвижимостью, отметил гендиректор Insolver Андрей Елисеев. За ростом цен на новостройки последовал рост спроса на квартиры в готовых домах. Продавцы необоснованно завышают цены лотов, ссылаясь на рост курса доллара, отметил Андрей Колочинский.
— Пока снижения цен на новостройки мы не ожидаем — сейчас на рынке действует несколько факторов, которые как минимум будут удерживать стоимость квадратного метра на сегодняшнем уровне. В первую очередь это всё еще ограниченное предложение, — считает заместитель генерального директора MR Group Ирина Дзюба.
Стабилизация цен произойдет в случае соответствия предложения спросу на новое жилье. Однако рынок всё еще остается чувствительным к любым факторам влияния внешней и внутренней политики, поэтому долгосрочные перспективы оценивать сложно, отметила генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
Чтобы сдержать дальнейший рост цен, необходимо создать экономически благоприятные условия для застройщиков, чтобы они смогли возводить больше жилья. Например, можно снижать затраты на проектное финансирование, налоговые выплаты, субсидировать строительство социальной инфраструктуры и так далее, полагает Андрей Колочинский.
Нужно увеличить предложение там, где спрос превосходит его.
Это касается и географии рынка и жилья, и различных его классов: например, в столичном регионе особо остро стоит вопрос нехватки жилья сегмента «стандарт», отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. В регионах, где маржинальность девелоперского бизнеса крайне низкая или он вообще нерентабелен, ситуацию может исправить только госучастие, отметила она.
Цены на квартиры будут снижаться до 2022 года: прогноз эксперта по недвижимости
16.10.2017 | 08:00 43767
В ближайшие пять лет цены на жилье будут снижаться – примерно на 3-5% в год. Инвесторам не следует рассчитывать на восстановление спроса, но вероятность обвала также близка к нулю, считает авторитетный аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник.
– Геннадий Моисеевич, традиционно осенью на Всероссийском жилищном конгрессе в Петербурге вы делаете доклады с прогнозами ситуации на рынке жилья. Какие корректировки будут на сей раз?
– О том, что цены на недвижимость в России расти не станут, а нас ждет стагнация, мы с вами первый раз говорили осенью 2012 года. Тогда с нами многие пытались спорить.
Тем не менее после ажиотажного взлета спроса и цен в конце 2014 – начале 2015 года (как следствие макроэкономических шоков) проявился выраженный тренд к их снижению – и в столице, и в регионах.
Он остается неизменным, несмотря на любые меры господдержки и стимулирования спроса на региональных уровнях. Все они приводят к кратковременным всплескам покупательской активности, после которых рынок скатывается к стагнации. Это объективный процесс.
Теперь о корректировках. Так, еще прошлой зимой я прогнозировал на основании данных по Москве, что снижение продлится до 2020 года. Сейчас мне уже очевидно, что восстановление начнется не раньше 2022-го.
– Но графики, показывающие расклад на рынке недвижимости Москвы, которые вы демонстрировали на Всероссийском жилищном конгрессе, выглядят оптимистично: снижение цен остановилось, спрос растет, правда, скачками. Где подвох?
– Давайте посмотрим, что происходит на первичном рынке (см. график 1).
- График 1
- Динамика предложения, поглощения, спроса и цен на первичном рынке Москвы
- Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»
Да, мы можем видеть, что спрос с начала 2016 года увеличивался. Но объемы предложения растут быстрее – спрос за ними угнаться не может. Затоваривание 2015-2016 годов еще сказывается, а застройщики выводят на рынок новые жилые комплексы – это их асимметричный ответ.
Что касается замеченных вами скачков спроса в графике, то они в первую очередь связаны с какими-либо событиями (девальвационный шок, начало субсидированной ипотеки, ожидание ее отмены, снижение ставок банками и т. п.). Также сказывается несовершенство методик сбора данных о спросе: его сложнее всего оценивать. В то же время цены, объемы предложения, количество сделок – это цифры, лежащие на поверхности.
– Ждет ли нас в следующем году оживление на вторичном рынке?
– Нет, конечно. Посмотрите на график: кривые спроса и предложения сближаются. Но пересекутся они точно не в следующем году (см. график 2).
- График 2
- Динамика предложения, поглощения, спроса и цен на вторичном рынке жилья Москвы
- Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»
– Пока мы говорили только о Москве. Как отличается ситуация в Московской области?
– Она осложняется «притяжением» столицы. Граждане приезжают в область, чтобы закрепиться в столичном регионе. Но в Москве цены на недвижимость упали, жилье стало относительно доступным.
Для покупателей это хорошо – мечты сбываются. Для областных новостроек, инфраструктурного развития, новых проектов это плохо.
Поэтому в области цены снижаются быстрее, чем в Москве, темпы финансирования строек – тоже, проекты замораживаются. Эта тенденция сохранится.
– В этом году вы не делали доклада о ситуации на региональных рынках. Здесь какие подвижки?
– Да, доклад на сей раз не делал, но сведения есть. В целом количество сделок на первичном рынке по объемам поглощения в России за последний год снизилось примерно на 7-8%.
Но и разброс показаний значительный. В одних городах имеет место снижение на 10-15%, в других – на все 30. Есть и регионы, показывающие выраженный рост.
Правда, в основном это малые города с относительно небольшими объемами строительства.
– От чего зависят объемы поглощения?
– В первую очередь от доходов населения. По этой причине самое заметное снижение покупательской активности и цен – в сырьевых регионах. То есть там, где еще недавно наблюдался взрывной рост объемов жилищного строительства.
– В Петербурге цены на вторичном рынке продолжают расти. Это исключение из правила?
– Есть вероятность, что эта тенденция сохранится. Но вам не стоит терять бдительности.
– Не очень обнадеживающие у вас нынче прогнозы…
– Я не считаю их пессимистичными. Бывают неприятности, которые нужно пережить. Происходит коррекция: те, кто взлетел выше других, более динамично идут вниз. Согласно нашему прогнозному сценарию в Москве, ежегодное снижение цен будет в пределах 3-5%. Это не обвал, а рабочая ситуация, к которой надо приспосабливаться. С этим можно жить.
Кстати, если вы обратитесь к нашим прошлогодним прогнозным сценариям, то увидите, что на 2017 год я не закладывал столь же существенного снижения, как на 2018-2019-й (см. график 3).
- График 3
- Динамика и прогноз цен на жилищном рынке Москвы
- Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз – ООО «Стерникс Консалтинг»
Уходящий год – последний в избирательном цикле. Поэтому все то, что власти так или иначе сегодня пытаются сдерживать, а именно сокращение доходов населения, – себя еще проявит.
– Почему все-таки поворотная точка – 2022 год?
– Пять лет назад, прогнозируя кризис на 2017-2018 годы, мы рассчитывали, что быстро через него пройдем. В данном случае нами учитывались десятилетние циклы Клемана Жугляра (см. диаграмму), «подарившие» нам уже хорошо изученные кризисы 1998 и 2008 годов.
- Диаграмма
- Где мы находимся?
- Виды, периодичность и продолжительность циклов и кризисов в экономике и на рынке недвижимости России
- Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»
Но все оказалось хуже. Инвестиционный кризис с десятилетним циклом несколько опередил более мощный, структурный, имеющий тридцатилетний цикл. В прошлом году я уже подробно об этом говорил. Это также периодические кризисы с циклом в 25-35 лет, предполагающие смену экономической модели развития страны. При этом 80% периода приходится на фазу роста, 20% – на спад.
Границы циклов размыты, но пока мы все-таки идем вниз. К 2022 году только перестанем падать. Кстати, вы можете заметить, что эти же данные заложены в прогнозные сценарии Минэкономразвития.
И я не предлагаю никаких новых версий – просто рассматриваю те, что приняты за основу правительственными экспертными центрами, с точки зрения рынка недвижимости.
Ведь в нем как в зеркале отражаются все макроэкономические процессы.
Да, восстановление тоже будет небыстрым. Но оно положительно скажется на тонусе и настроениях участников рынка. Это такой же неизбежный процесс, как увеличение светового дня со второй половины зимы.
– Какова вероятность, что что-то пойдет не так?
– Если цены на нефть направятся вниз – то мой прогноз чересчур оптимистичен. Если вверх – экономика начнет восстанавливаться быстрее, чем мы сегодня предполагаем. Но это палка о двух концах.
Ведь при благоприятном развитии событий у властей не будет стимулов бороться с коррупцией и проводить структурные реформы: их попросту отложат.
А при очередном ухудшении конъюнктуры на сырьевых рынках мы опять вернемся к старым проблемам. Они сами не решатся.
Если говорить о Москве, то расклад может полностью перекроить грядущая реновация хрущевок. Пока это игра с не вполне прописанными правилами. Поэтому я отношу ее к факторам риска. Сработать она может как в плюс, так и в минус.
С одной стороны, когда московское правительство за счет бюджета начнет покупать для переселенцев нераспроданные квартиры у аффилированных застройщиков, затоваренность и избыток предложения имеют шансы быстро рассосаться.
Другая сторона медали в том, что при строительстве новых домов в кварталах реновации участникам программы также нужно будет продавать по коммерческим ценам как минимум половину возведенного жилья. А это означает новый виток роста объемов предложения.
Как предполагается сохранять баланс, чтобы не обрушить рынок? На этот вопрос нам пока никто не дал внятного ответа.
– Вы уверены, что спад на рынке жилья не заставит отложить реновацию в долгий ящик?
– Я полагаю, Москва в состоянии эту программу реализовать. Во-первых, отступать некуда. Во-вторых, деньги в бюджете уже зарезервированы. Вопрос только в сроках, темпах и аккуратности инициаторов программы.
– Какова вероятность тиражирования реновации в регионах?
– Прямо скажем, она близка к нулю. Нужна бюджетная поддержка. Где регионам ее брать?
– Традиционный вопрос: что делать с недвижимостью – продавать или покупать? А если продавать, то в чем хранить сбережения?
– Если квартира нужна для жизни, а не для инвестиционных целей, – не откладывайте в долгий ящик, покупайте, оптимизируйте, улучшайте жилищные условия. Но если у вас есть излишки жилплощади, продавать их не надо: цены упали, замучаетесь покупателей искать. Сохраняйте, сдавайте в аренду. Переводить квадратные метры в деньги – сейчас гораздо больший риск. Резких движений делать не нужно.
- Досье БН
- Геннадий Моисеевич Стерник
Управляющий партнер ООО «Стерникс Консалтинг», председатель комитета Московской ассоциации риэлторов по аналитике и консалтингу, член комиссии «Деловой России» по сертификации аналитиков рынка недвижимости, сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный Российской гильдией риэлторов аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук.
Филипп Урбан Алексей Александронок
«Первичка» дорожает, «вторичка» падает. Что будет с недвижимостью после кризиса (прогноз до 2022 года)
В последние дни активно изучал мнения экспертов о том, что будет с рынком недвижимости в ближайшее время. Сами понимаете, кризис — время возможностей. Но не все так однозначно. Ниже резюме о том, что думают специалисты. Обзор касается Московского региона.
В марте был всплеск спроса
Продажи простимулировал мартовский обвал курса рубля, вызванный резким падением цен на нефть. Инвесторы принялись активно перекладывать свою средства в недвижимость.
Застройщики подняли цены, учитывая рост курса доллара и растущую стоимость импортной продукции. В апреле спрос рухнул Введение режима самоизоляции положило конец всплеску покупок.
Чем выше класс жилья, тем сильнее упал спрос.
Что будет с рынком жилья
Коронавирус и связанные с ним карантинные меры не привели к сильному обвалу стоимости жилья в Москве. Но коррекция цен в некоторых сегментах состоялась.
Учитывая практически неизбежное снижение доходов населения, спрос на жилье после отмены карантина далеко не скоро придет в норму.
На этом фоне цены могут откатиться назад на 10-15%, то есть потерять прирост последних полутора лет, когда метр дорожал благодаря удешевлению ипотеки и ажиотажу в преддверии реформы долевого строительства.
«Первичка» дорожает
Новостройки, получившие мощную поддержку со стороны государства, скорее всего, значительно меньше пострадают от кризиса. Во всяком случае те, которые подпадают под программу льготной ипотеки со ставкой 6,5% годовых.
Льготные кредиты резко повышают привлекательность новостроек, что приведет к перетоку спроса с вторичного рынка на первичный, как это произошло в 2015 г., когда была запущена первая версия ипотеки с господдержкой.
Если никаких катаклизмов больше не случится, рынок новостроек сможет перейти к росту цен на уровне инфляции уже в следующем году.
«Вторичка» упадет
Скорее всего, как и в кризис 2014-2015 гг., вторичный рынок пострадает больше первичного. В том числе из-за перетока спроса на первичный рынок в связи с планами введения льготной государственной ипотеки. «Вторичке» в отличие от новостроек власти никакой помощи даже не предлагают.
На вторичном рынке период медленной коррекции цен может занять более года. Продавцы-частники всегда очень неохотно соглашаются на уменьшение стоимости своих активов.
Поэтому по крайне мере до осени средняя стоимость вторичного метра, скорее всего, не претерпит существенных изменений, но число сделок будет очень небольшим из-за резкого расхождения между запросами продавцов и финансовыми возможностями покупателей.
Ближе к концу года цены постепенно пойдут вниз, в основном неявно, за счет скидок и торга, и будут падать еще пару лет. Стабилизируется рынок, скорее всего, не раньше 2022 г.
«Загородка»
Зато на загородный рынок история с коронавирусом, скорее всего, повлияет благотворно. Еще в самом начале эпидемии риелторы отмечали ажиотажный спрос на загородную аренду. Самоизолироваться на природе значительно приятнее, чем в городской квартире. Скорее всего, опасения второй-третьей волны эпидемии поддержат спрос на аренду дач и коттеджей и следующим летом.
Аренда квартир
Заметно на коронакризис отреагировал рынок аренды, который страдает от значительного оттока арендаторов. Люди теряют работу и возможность платить аренду. Некоторые и вовсе уезжают из Москвы.
Арендодатели вынуждены предоставляли скидки в 10-50% на период карантина.
В перспективе можно ждать снижения ставок примерно на 10% в среднем на фоне уменьшения спроса со стороны арендаторов и падения их доходов.
А какова ситуация в других регионах?
Рынок недвижимости-2021: Регионалы рванули скупать московские квартиры
Для рынка вторичного жилья 2020 год начинался заметным ростом активности покупателей.
Наиболее активно, поднимая спрос, проявляли себя ипотечники, спешившие воспользоваться снижением ставок по жилищным кредитам, и так называемые инвесторы-«консерваторы», решившие после падения доходности по банковским вкладам вложить свои накопления в недвижимость. На этом фоне ожидалось, что в целом 2020 год по количеству сделок превзойдет результаты 2019 года.
Квадратный метр жилья эконом-класса в Москве, по данным аналитиков компании «ИНКОМ-Недвижимость», в среднем стоил тогда 212,1 тысячи рублей.
Впрочем, в конце первого месяца весны, как раз накануне объявления режима всеобщей самоизоляции, спрос в этом сегменте резко ослабел. Во-первых, многие потенциальные покупатели не были уверены, что смогут позволить себе приобрести жилье в новых условиях, а, во-вторых, свободно ездить на просмотры квартир не было возможности.
После же введения карантина на вторичном рынке недвижимости наступил практически штиль — число сделок купли-продажи было настолько мало, что некоторые эксперты опасались, что даже после его окончания спрос на жилье будет крайне низким как из-за ухудшения экономической ситуации в целом, так и падения уровня платежеспособности населения в частности.
Однако отложенный спрос, накопившийся за этот период, спровоцировал самый настоящий ажиотаж, как только режим карантина был снят.
В итоге, по данным компании МИЭЛЬ, конец лета и начало осени 2020 года на вторичном рынке недвижимости стали самыми успешными за последние два года: спрос был активнее на 50−60% по сравнению аналогичным периодом прошлого года, а по числу завершенных сделок август оказался выше показателей предыдущего года на 38%, сентябрь — на 54%, а октябрь — на 46%.
В этот период, заметили риелторы, на вторичном рынке «делали погоду» региональные клиенты. Спрос со стороны таких покупателей вырос, по оценкам специалистов, примерно на 20%. Причем в отличие от прошлых лет, когда интерес к столичным квартирам проявляли, как правило, жители Сибири, в этом году активизировались покупатели из центральных округов — Тверской, Смоленской и других областей.
Подобный взрыв спроса привел к быстрому вымыванию ликвидных предложений. Сделки совершались за одну (!)неделю, а новые объекты, не успевая даже появляться в риелторских базах, моментально уходили на просмотр. Это, соответственно, привело к круговому удорожанию всех объектов вторичного рынка.
Еще в июле резкого колебания цен не наблюдалось, но уже в августе они выросли на 2%. В дальнейшем этот тренд сохранился до конца года, причем прирост оказался цепным — по 3% в каждом следующем месяце.
Таким образом если в августе среднестатистическая московская «однушка» торговалась, по информации «миэлевцев», на уровне 6,5 миллиона рублей, то по итогам октября она оценивалась уже в 9,1 миллиона.
Квадратный метр площади в подержанных квартирах, по сведениям «инкомовских» аналитиков, с начала года по всему сегменту выросла на 11,9%, до рекордно высокого уровня в 237,3 тысячи рублей.
Интересно, что с точки зрения квартирографии наиболее заметно подорожали как раз «однушки» — в Москве «квадрат» в них поднялся в цене с 200,9 тысячи рублей до 230,5 тысячи рублей (+14,8%), а с точки зрения класса жилья лидером роста цен оказался массовый сегмент, подорожав разом на 20%.
Следует отметить, что такому положению дел способствовал и ряд других факторов.
Так, еще весной 2020 года из-за карантинных мер многие продавцы сняли свои объекты с продажи. Поэтому «вторичка» Москвы в апреле провалилась сразу на 30%. В мае и июне, конечно, собственники вновь стали выходить на рынок, но, по наблюдениям аналитиков МИЭЛЬ, восстановления прежнего объема предложения не произошло.
В итоге на излете декабря, по данным «миэлевцев», количество вторичных объектов на экспозиции только в столице рухнули до шестилетнего минимума, не превысив в общей сложности 36,5 тысячи лотов. По сравнению с декабрем 2019 года падение предложения, резюмировали они, составило более 40% (тогда на рынке Москвы экспонировалось порядка 60 тысяч квартир).
Кроме того, летне-осенний ажиотаж на подержанные квартиры показал собственникам, что рынок принадлежит им. В результате сейчас средний размер дисконта по столице не превышает 100 тысяч рублей, а по Московской области — 50 тысяч, находясь, по замечанию риелторов, в пределах психологического комфорта.
«На данный момент предоставление дисконта — это инструмент ускорения сделки. Однако важно помнить, что сейчас рынок продавца. Если продавцу нужно продать быстрее, то он дает скидку, формируя лояльность покупателя.
Если скорость не в приоритете, то дисконта с большой вероятностью не будет.
Квартира, скорее всего, и без дисконта будет продана быстро — рынок оживлен», — констатировала председатель совета директоров сети МИЭЛЬ Марина Толстик.
Естественно, совокупность этих факторов привела к тому, что покупательская активность к концу 2020 года заметно снизилась.
Директор «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома прокомментировал сложившуюся ситуацию так: «Во-первых, это серьезное сокращение экспозиции — по нашим подсчетам, с докарантинного периода объем предложения в масс-маркете уменьшился на 30%, из-за чего людям сейчас крайне сложно подобрать себе подходящий вариант.
Во-вторых, еще не все потребители морально готовы к выходу на сделку с учетом сильно выросших цен. Таким образом, покупателям либо не из чего выбирать, либо имеющееся на рынке предложение для них слишком дорогое.
Также нужно учитывать и укрепление рубля по отношению к иностранным валютам, что сдерживает активность тех, кто собирался вложить свои накопления в покупку квартиры для сохранения их от девальвации».
Делать прогнозы на 2021 год, по его мнению, сейчас приходится крайне осторожно из-за нестабильной ситуации с пандемией, но при условии, что власти не будут вводить строгие ограничительные меры, он допустил, что следующий год повторит результаты нынешнего по числу сделок. Говоря же о ценах, он предположил, что, согласно наблюдениям аналитиков компании, потенциал для их роста уже исчерпан.
«Поэтому наиболее вероятный прогноз на будущий год — средняя стоимость вторичного жилья останется примерно на том же уровне, что и сейчас, а 2021-й будет, так сказать, периодом тестирования новой ценовой реальности, — отметил Сергей Шлома.
— Менее вероятный сценарий — колебания ценников в пределах 5%, так как есть факторы, которые потенциально могут привести как к их небольшому росту, так и к снижению.
Среди первых — кредитно-денежная политика государства, ставшая стимулом для повышения доступности ипотеки и снижения ставок по банковским вкладам. Кроме того, объем ликвидного предложения на „вторичке“ остается ограниченным, а такая ситуация исключает возможность падения цен.
Однако есть и причины, способные повлиять на их незначительное снижение, — в первую очередь нестабильность в сфере экономики и ухудшение платежеспособности покупателей».