Любые изменения, которые вы вносите в планировку своего жилья относительно первоначального плана БТИ, должны быть согласованы с Мосжилинспекцией. Этого требует жилищное законодательство РФ и Москвы.
Если вы нарушите установленный порядок согласования перепланировки, то вас ждет ряд административных санкций, объем которых напрямую зависит от «тяжести содеянного».
Если у вас уже есть предписание жилищной инспекции о согласовании ранее выполненной перепланировки, то наша организация будет рада разработать для вас техническое заключение о допустимости и безопасности ранее произведенной перепланировки.
Штраф за перепланировку квартиры без разрешения 2021
При отсутствии разрешительных документов перепланировка считается самовольной, а, следовательно, незаконной. В этом случае, согласно ст. 7.21 КоАП РФ, вас ждет штраф за незаконную перепланировку квартиры в размере от 2 до 2,5 тыс. рублей.
Однако штраф за перепланировку не является самой большой неприятностью в этой ситуации — за незаконное изменение планировки квартиры вы получите от инспектора предписание, согласно которому будете обязаны или узаконить перепланировку или вернуть планировочное решение квартиры в исходное состояние.
- Это означает, что вам понадобится получить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Оговоримся, что это услуга стоит весьма недешево, если документ заказывать у автора проекта вашего дома.
Однако незаконные перепланировки без нарушений встречаются довольно редко. Обычно они, так или иначе, но противоречат строительным и санитарным нормам.
В случае, если будут выявлены какие-либо нарушения, предписание потребует от вас вернуть квартиру в прежнее состояние, в соответствии с первоначальным планом БТИ, или «откатить» ремонт до согласуемого состояния – например, частично замонолитить слишком широкий проем в несущей стене.
Постановления, предписания и штрафы за незаконную перепланировку, фото:
В случае, если собственник откажется выполнить предписание, ему будет выписан повторный штраф за несогласованную перепланировку квартиры, размер которого может быть выше, чем в первый раз. В случае злостного невыполнения ее предписаний, Мосжилинспекция обратится в суд.
Последний имеет полномочия выселить нарушителя из квартиры и продать ее с торгов.
Кроме того, недавно было заключено соглашение между Мосжилинспекцией и Службой судебных приставов, в соответствии с которым выезд за границу граждан, уклоняющихся от узаконения самовольной перепланировки, может быть ограничен.
Несмотря на все это, далеко не каждый владелец квартиры стремится узаконить свою перепланировку. Многим кажется, что если отказаться от согласования, выполнить все работы самостоятельно, то можно сэкономить на проведении подготовительного этапа. Многие полагают, что если аналогичная перепланировка уже была выполнена кем-то из знакомых, то она теперь официально относится к разрешенным.
О незаконной перепланировке рано или поздно узнают сначала соседи, а с их помощью и работники Мосжилинспекции, но гораздо больше неприятностей могут доставить вам неправильно выполненные работы. Например, многие забывают о запрете на демонтаж несущих конструкций, что со временем может привести к возникновению трещин, а затем даже к обрушению стены.
Причем, если в квартирах у соседей верхних и нижних этажей уже была выполнена аналогичная перепланировка, то вероятность обрушения стены значительно увеличивается.
В случае возникновения какой-либо аварийной ситуации вся ответственность будет лежать на тех, кто выполнил перепланировку, и, помимо выплаты штрафа за незаконную перепланировку жилого помещения, необходимо будет устранять все последствия полностью за свой счет.
Постановления, предписания и штрафы за незаконную перепланировку, часть вторая, фото:
Отметим, что существуют определенные виды перепланировок, на которые нельзя получить разрешение ни в обычном порядке, до начала работ, ни тем более после их завершения.
К таким перепланировкам относятся, например, демонтаж вентиляционного короба или перепланировка, в результате которой затрудняется доступ к стоякам или отключающим устройствам.
Запрещены работы, заведомо ухудшающие условия проживания в квартирах соседей и в вашей квартире. Вот, что нельзя согласовать:
- Любые работы, приведшие к ухудшению условий эксплуатации дома и проживания граждан.
- Увеличение нагрузки на несущие конструкции свыше положенных.
- Превращение жилых помещений в нежилые.
- Объединение газифицированной кухни с жилой комнатой или устройство проема между ними без двери.
- Нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций, вызывающее их разрушение.
- Демонтаж или урезание каналов вентиляции.
- Нарушение СНиПов,СаНПинов и правил пожарной безопасности.
- Штробление под электропроводку в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий.
- Перенос радиаторов отопления на лоджии и балконы.
- Устройство теплых полов с подогревом от общей тепловой магистрали или горячего водоснабжения.
- Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах.
Если вы объединили балкон и жилую комнату или кухню и вынесли на балкон для обогрева батарею центрального отопления, то даже если балкон полностью остеклен и утеплен, вам придется отказаться от выполненных работ, а после выплаты положенного штрафа за незаконную перепланировку проводить восстановительный ремонт.
Жилищная инспекция не согласует работы по переносу помещений «мокрых зон». Если вы, например, поменяли местами ванную комнату и кухню, получить разрешение на уже выполненные работы вам не удастся, и после выплаты административного штрафа за перепланировку вам опять же придется возвращать квартире прежний вид.
Сумма административного штрафа за самовольную перепланировку квартиры в Подмосковье также установлена КоАП РФ. Для граждан она составляет 2-2,5 тысячи рублей.
Последствия и ответственность за неузаконенные действия аналогичны тем, что мы описали для Москвы. При нарушениях действующих норм, допущенных в момент ремонта, собственника заставят вернуть жилому помещению прежнюю планировку.
Если выявленная перепланировка не содержит нарушений, ее возможно узаконить, но только в судебном порядке.
Стоит сказать, что ответственность за перепланировку всегда лежит на нынешних владельцах квартиры. Случаи, когда самовольная перепланировка обнаруживается спустя несколько десятилетий — не редкость. Но даже если сами работы были выполнены еще прежними владельцами квартиры, то устранять все ее последствия придется уже вам, как нынешнему владельцу жилья.
И даже если вы и не подозревали о демонтированной перегородке или перенесенном дверном проеме, даже в этом случае вы будете обязаны сначала уплатить штраф, а потом вы можете либо узаконить работы «задним числом», либо вернуть квартиру в соответствие с поэтажным планом.
Штраф за незаконную перепланировку нежилого помещения 2021
Размер штрафных санкций, возлагаемых на нарушителя за несогласованную перепланировку, определяется исходя из того, в чьем владении в многоквартирном доме находится нежилое помещение.
Статьей 9.12 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях определено, что физлицо за подобное нарушение штрафуется на 2000-2500 рублей. Для юридических лиц денежное взыскание будет значительно больше – от 300 тыс. рублей.
За что теперь арендаторы могут влететь на штраф до 1 млн руб
Все знают, что при заключении аренды на объект недвижимости необходимо, чтобы в договоре аренды было указано, что объект принадлежит на праве собственности арендодателю.
Еще лучше если прилагается копия свидетельства о праве собственности, ну и конечно экспликация арендуемых помещений.
До настоящего времени этого было вполне достаточно для сторон, заключивших договор, и для всякого рода проверяющих.
В своей практике я никогда не встречал в договоре аренды указания на то, что объект введен в эксплуатацию и ссылку на дату и номер Акта о вводе в эксплуатацию. Конечно, может мне просто не повезло, но это так.
Но с 6 августа 2019 года все стало намного серьезнее.
Перед уходом на летние каникулы депутаты приняли много разных законов. Среди них имеются те, которые касаются деятельности очень многих предпринимателей.
Рассмотрим только один из них, это Федеральный закон от 26.07.2019 N 222-ФЗ «О внесении изменения в статью 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных нарушениях».
— Внести в абзац второй части 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 1, ст. 1; 2006, N 52, ст. 5498; 2007, N 26, ст. 3089; 2011, N 30, ст. 4591; 2017, N 31, ст. 4812) изменение, изложив его в следующей редакции:
«влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.».
- Но фактически, это означает увеличение штрафа за использование объектов капитального строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию более чем в 50 раз.
- Если раннее штраф составлял:
- для организаций 10-20 тыс. руб.
- для должностных лиц 1-2 тыс. руб.
- для гражданина 500 руб. — 1,0 тыс. руб.
То с 6 августа штрафы составят:
- для организаций 500 тыс. — 1,0 млн. руб.
- для должностных лиц 20 — 50 тыс. руб.
- для гражданина 2 — 5 тыс. руб.
Обращаю внимание на то, что наказать могут не только собственников, но и арендаторов зданий, помещений и прочих объектов, требующих наличия разрешения.
Согласно п.2 ст. 55.
24 Градостороительного кодекса РФ «Требования законодательства Российской Федерации к эксплуатации зданий, сооружений» — эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.
Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» четко указал:
Что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.
Но при наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.
5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом
Скорее всего, в августе месяце следует ожидать начало массовых проверок офисных центров и производственных площадок на предмет наличия разрешения на ввод в эксплуатацию.
Т.е. если после 6 августа при проверке окажется, что нет разрешения на ввод здания, в котором предприятия или ИП арендуют помещение, их всех могут оштрафовать. Предприятия до 1,0 млн. руб., а ИП до 50 тыс. руб. как должностное лицо.
Практика показывает, что наличие у арендодателя зарегистрированного права собственности на здание не всегда означает, что имеется разрешение на ввод в эксплуатацию. Но даже если оно есть на момент заключения договора, необходимо проверить наличие разрешения в настоящее время. Ведь в здании могли провести реконструкцию, а она требует нового разрешения.
Вывод
Чтобы не получить миллионный штраф, проверьте разрешение на ввод здания, а еще лучше приложите копию разрешения к договору аренды.
Штраф за отсутствие разрешения на ввод дома в эксплуатацию
- ООО «НТВП «Кедр — Консультант» » Право-инфо » Статьи из журналов » Штраф за отсутствие разрешения на ввод дома в эксплуатацию
- Распечатать
- По материалам журнала «Главная книга»
М.Г. Мошкович, старший юрист
С 6 августа резко выросли административные штрафы за использование объекта капстроительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию. Поправки огорчительны еще и потому, что наказать за такое нарушение могут не только собственников зданий, но и арендаторов отдельных помещений.
Кто должен платить
Законное использование построенного или реконструированного дома в большинстве случаев возможно только при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию . Под исключение подпадают случаи, когда для строительства или реконструкции не требовалось разрешение на строительство, в частности :
- изменения, не затрагивающие характеристики надежности и безопасности объектов и не превышающие предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции;
- капремонт.
Штраф за отсутствие разрешения на ввод дома в эксплуатацию был и раньше, просто сейчас он вырос, и довольно существенно .
Проблема состоит в том, что получать разрешение на ввод в эксплуатацию построенного либо реконструированного здания должны застройщики .
А штрафовать за его отсутствие могут тех, кто непосредственно эксплуатирует здание или его часть. Это подтвердил еще Пленум ВАС в 2011 г. Очевидно, что в случае сдачи помещения в аренду таковыми являются арендаторы.
Причем если в здании их несколько, то оштрафован может быть каждый из арендаторов .
Несколько позже ВАС отметил, что при наличии оснований привлечь к ответственности могут как арендатора, так и арендодателя либо обоих вместе .
Справка. Срок давности для штрафа в сфере градостроительной деятельности — 1 год . Но использование здания без разрешения на ввод в эксплуатацию — нарушение длящееся, и годичный срок отсчитывается с момента его обнаружения .
Штрафуют и арендаторов, и собственников
Практика показывает, что вопрос вины арендатора ни судьи, ни проверяющие как-то специально не разбирают. Приведем несколько примеров.
1. Компания оказывала услуги автомойки в арендованном помещении подземного гаража-стоянки. Он был объектом незавершенного строительства, разрешение на ввод в эксплуатацию не выдавалось.
По результатам прокурорской проверки Мосгосстройнадзор оштрафовал компанию, суды признали штраф правомерным .
2. ИП торговал ювелирными изделиями в торговом комплексе. При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию у владельца здания изначально было. Просто потом его опротестовала прокуратура, и разрешение отозвали. Что не помешало наказать арендатора, поскольку на момент проверки предприниматель эксплуатировал объект без такого разрешения .
3. ИП, арендовав помещение в торговом центре, обратился к арендодателю с запросом относительно разрешения на ввод здания в эксплуатацию, однако ответа не получил. Тем временем в центре была проведена прокурорская проверка и ИП был привлечен к ответственности .
Впрочем, мы нашли и судебное решение, благоприятное для арендатора. ООО объяснило в суде, что многоквартирный дом, в котором компания арендовала встроенное нежилое помещение, был полностью заселен.
В такой ситуации арендатор никак не мог предполагать, что здание не введено в эксплуатацию. А узнав об отсутствии разрешения, быстро переехал в другое место. Штраф удалось отбить в апелляционной инстанции .
Но такое решение — скорее исключение из общего правила.
Интересно, что собственников, сдавших свои помещения в аренду, факт эксплуатации помещения другим лицом тоже не защищает от административной ответственности. Судьи вполне справедливо указывают, что обязанность получать разрешение лежит на собственнике и передача помещений в аренду другим лицам его от этой обязанности не освобождает .
Что же делать?
Чтобы не попасть под теперь уже миллионный штраф, нужно заранее принять меры предосторожности:
- требуйте разрешение на ввод в эксплуатацию до подписания договора аренды;
- требуйте, чтобы в договоре аренды был указан кадастровый номер здания. Ведь разрешение на ввод в эксплуатацию — основание как для кадастрового учета, так и для регистрации прав, если только это не объект незавершенного строительства . По кадастровому номеру вы сможете заказать выписку из ЕГРН и увидеть, что вам хотят сдать «недострой»;
- включайте в договор обязанность арендодателя представлять вам копию нового разрешения в случае проведения каких-либо работ, требующих его получения, например реконструкции;
- прописывайте в договоре обязанность арендодателя сообщать вам о любых проблемах с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, в том числе о его отзыве или оспаривании;
- установите в договоре штраф за нарушение арендодателем вышеперечисленных обязанностей, а также оговорите, что будете взыскивать с него ущерб, если вас оштрафуют.
Конечно, 100%-ной защиты от штрафа это не даст, но по крайней мере в суде вы сможете заявить о том, что приняли все меры для соблюдения действующих правил. Возможно, это поможет доказать вашу невиновность. Ведь без вины никого нельзя штрафовать .
Справка. Юридическое лицо признается виновным, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению .
Если, предположим, вы представите доказательство того, что арендодатель попросту обманул вас, заявив, что разрешение есть, либо показав фальшивку, тогда шансы отбить штраф есть.
* * *
КоАП допускает замену штрафа устным замечанием, если совершенное нарушение малозначительно . Но в случае отсутствия разрешения на ввод в эксплуатацию этот аргумент не проходит .
———————————
ч. 1, 2 ст. 55 ГрК РФ
ч. 17 ст. 51, ч. 15 ст. 55 ГрК РФ
ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ
ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ
п. 7 Постановления Пленума ВАС от 17.02.2011 N 11
Легализация (сохранение) объектов недвижимого имущества, обладающих признаками самовольного строительства
Легализация (сохранение) объектов недвижимого имущества, обладающих признаками самовольного строительства
Оглавление
- Понятие самовольного строительства;
- Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства;
- Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства;
- Заключение.
- Понятие самовольного строительства
- Действующее законодательство к самовольным постройкам относит здания, сооружения или иные строения, если они:
- — возведены на не предоставленном в пользование земельном участке;
- -размещены на земельном участке, у которого установленные виды разрешенного использования не допускают строительства;
- — построены без обязательных разрешений и согласований;
- — возведены с нарушением строительных правил и норм.
- Следует отметить, что перечисленные нарушения уже должны были существовать на момент начала строительства и сохраняться на дату выявления самовольного строительства.
- Вместе с тем, не считается постройка самовольной, если на момент ее возведения правообладатель не знал и не должен был знать о каких-либо ограничениях.
- Иными словами самовольная постройка – это объект недвижимого имущества, возведенный там, где строительство было запрещено или ограничено. На законном основании возможно возводить частные или многоквартирные дома, нежилые объекты, если соблюдены следующие условия:
- — заранее получен участок из муниципального или государственного фонда, либо приобретен в собственность, иное законное владение (например, земельный участок под застройку могут выделить на основании договора аренды, с последующим оформлением в собственность);
- — в случае если видом разрешенного использования земельного участка, установлено возведение построек;
- — в случае наличия необходимых согласований и разрешений (например, наиболее сложной процедурой является оформление разрешения для строительства многоквартирных домов);
- — в случае если при разработке проектной документации, согласованиях и строительстве были соблюдены обязательные нормы и правила;
- — в случае если строительные работы не привели к нарушению законных интересов третьих лиц.
- Самовольным строительством является незаконное возведение на чужом участке, муниципальных и государственных территориях, в том числе при частичном пересечении границы таких земель.
- Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства
Любой объект недвижимого имущества неразрывно связан с земельным участком. В этой связи, для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства необходимо подтвердить права на земельный участок, с соблюдением вида разрешенного пользования (далее ВРИ), а также провести экспертизу на соответствие объекта самовольного строительства требованиям безопасности.
В случае отсутствия прав на земельный участок потребуется оформление земельно-правовых отношений в соответствии с действующим законодательством. Это может быть заключение договора аренды или выкуп земельного участка.
Изменение ВРИ достаточно сложная процедура, так как ВРИ установлен ПЗЗ -правилами землепользования и застройки.
Кроме того, в отношении земельного участка могут существовать ограничения (сервитуты, санитарно-защитные и водоохранные зоны).
Примером сервитута может быть зона вдоль линейного объекта (газопроводы, линии электропередач), на которой практически полностью запрещено возведений иных строений.
Водоохранные зоны устанавливаются вдоль рек, озер, прудов или иных водоемов, а изменить эти границы очень сложно.
- Вместе с тем, объект самовольного строительства должен быть безопасен и соответствовать строительным нормам и правилам
- При возведении любых объектов недвижимости требуется соблюдение строительных норм и правил, требований Градостроительного кодекса РФ, а так же санитарно-гигиенических и иных нормативов.
- Для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства потребуется:
— подготовить соответствующую документацию (проект, экспертные заключения, ГПЗУ и т.д.), при необходимости получить разрешения на строительство;
- — заказать технические планы;
- — получить заключения СЭС, ОГПН и иных уполномоченных ведомств;
- — согласовать спорные вопросы с владельцами соседних объектов и участков.
Безопасность объекта недвижимости по строительным нормам должна подтверждаться проектными организациями. Для отдельных видов объектов требуется пройти экспертизу.
Следует отметить, что необходимо учитывать ограничения, указанные в ГПЗУ – минимальные отступы от границ, количество этажей и площадь, соблюдение технических условий на подключение инженерных сетей. Подтверждать соответствие требованиям безопасности придется в административном или судебном порядке.
- Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства
- — оформление разрешения на строительство;
- — признание права собственности в судебном порядке;
- — получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта, признание права собственности в судебном порядке на основании пунктов 3 и 3.2 статьи 222 ГК РФ;
- — установление, что здание или его часть не обладает признаками самовольного строительства.
- Оформление разрешения на строительство:
- При оформлении разрешения на строительство органы исполнительной власти проверяют земельный участок на наличие признаков самовольного строительства, а также запрашивают документы в уполномоченных органах (в Москве – в административной инспекции, БТИ, Департаменте городского имущества, Росреестре).
Законодательством РФ не предусмотрена возможность проведения экспертизы проектной документации и выдача разрешения на строительство на уже возведенные объекты. Поэтому при обнаружении объектов самовольного строительства органы государственной власти имеют право отказать в выдаче документа.
При обнаружении объектов самовольного строительства в Москве Мосгосстройнадзор не выдает такое разрешение. Поэтому на документально зафиксированный инстанциями объект самовольного строительства оформить разрешение на строительство невозможно.
- Однако если уполномоченные органы не зафиксировали незаконную реконструкцию документально, и она была проведена без увеличения габаритов здания (например, был возведен антресольный этаж в пределах габаритов здания), оформить разрешение на строительство возможно.
- Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ:
- Легализовать (сохранить) объект самовольного строительства на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ можно при одновременном соблюдении всех следующих четырех условий:
- — земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
- — имеются права, допускающие строительство на земельном участке объекта;
- — на день обращения в суд постройка соответствовала нормативным требованиям;
- — сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
- В судебные органы необходимо представить:
- — проект строительства (реконструкции) здания в объеме разделов: «архитектурный», «конструктивный», «вентиляция», «водопровод, канализация», «электрика», «пожаротушение, пожарная сигнализация»;
- — заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;
- — заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;
- — архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и свидетельство о его утверждении, выданное Москомархитектурой, которые служат доказательством соответствия фасада и этажности здания градостроительным нормам;
- — договоры с организациями, эксплуатирующими внешние сети (если здание эксплуатируется).
- Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ:
В соответствии с п. 3.
2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, лицо, которому в целях строительства предоставлен во временное владение и пользование земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, где возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такое здание, сооружение или другое строение в случае выполнения требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными нормами, если это не противоречит закону или договору.
- При этом, необходимо доказать, что объект соответствует нормативам, а его сохранение не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права и интересы граждан.
- В этой связи, для легализации объекта самовольного строительства через суд на основании второго абзаца пункта 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ необходимо представить в судебные органы:
- — договор аренды земельного участка с указанием, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства или реконструкции здания;
- — проект строительства (реконструкции) здания;
- — заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;
- — заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;
- — архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.
Получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта. Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ (применимо для объектов недвижимости города Москвы):
Для получения решения ГЗК необходимо подать заявление и документы в Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК) г. Москвы с просьбой рассмотреть возможность сохранить и узаконить объект самовольного строительства.
Незаконный снос подорожал
Штраф за строительные работы без ордера в зонах объектов культурного наследия увеличен до миллиона рублей.
Московская городская Дума на прошлой неделе приняла в первом чтении поправки в столичное законодательство, существенно повышающие штрафы за незаконный снос строений в границах территорий объектов культурного наследия или их зон. Под это определение попадает фактически весь центр города. За работы без ордера в этих зонах застройщиков будут штрафовать на миллион рублей, а за неподчинение приказу остановить снос — на 800 тысяч.
Активную борьбу с незаконным строительством в историческом центре городские власти ведут с 2011 года.
По словам главы департамента культурного наследия Александра Кибовского, когда он занял свой пост, только в границах Бульварного кольца было намечено 55 новых строек – они затрагивали каждый второй квартал данной территории.
Инвестиционные контракты пересматриваются и по сей день, по многим из них ведомство добилось существенного снижения площадей или этажности застройки. Разумеется, одновременно со строительством в границах исторических зон шли массовые работы по сносу зданий и сооружений.
По данным главы Комиссии Мосгордумы по культуре и массовым коммуникациям Евгения Герасимова, за последние десятилетия в центре было снесено более тысячи объектов городской исторической среды, а построено – порядка двух тысяч.
И хотя политика Москвы в этом вопросе серьезно изменилась (так, за последние два года было аннулировано 200 разрешений на снос исторических зданий), однако сейчас, к сожалению, разрушения продолжаются. «Очень много памятников утрачено и разрушено.
Потому что мизерные штрафы никого не останавливают», – поясняет господин Герасимов.
Сегодня статус объекта культурного наследия в Москве имеет около четырех тысяч построек.
Их неплохо защищает уголовное законодательство: перспектива на два года очутиться за решеткой обладает хорошим превентивным характером.
Но при этом в границах охранных зон немало других объектов, которым не присвоен высокий статус. И хотя это не умаляет их исторической ценности, за снос таких построек могут лишь оштрафовать.
– Проблема защиты исторической среды в Москве стоит сегодня очень остро.
В настоящее время участились случаи проведения в границах территорий объектов культурного наследия и в зонах их охраны земляных, строительных и дорожных работ без соответствующего ордера или после окончания срока его действия, а также самовольного строительства, сноса, реконструкции или капитального ремонта зданий, сооружений и коммуникаций, – рассказывает заместитель руководителя департамента культурного наследия Москвы Сергей Мирзоян.
Например, летом прошлого года незаконные работы по сносу без ордера начались на Арбате, 41, стр. 1 и 2 (территория охранной зоны № 017). Строение 2 было стерто с лица земли. Предписания о приостановлении работ по сносу подрядчик проигнорировал дважды.
Аналогичные истории случились на Мясницкой, 24/7, стр. 2; на ул. Дружбы, вл. 6; на Новой Басманной, 13.
Александр Кибовский отмечает, что когда инспектор приходит штрафовать инициаторов «сносных» работ, то ему открытым текстом говорят: «Нам проще заплатить штраф, чем связываться с городскими комиссиями, которые все равно не дадут разрешения на снос».
Размеры штрафов и вправду выглядят гуманно: максимум, что грозит за работы по сносу здания без ордера, – 300 тыс. рублей, за невыполнение предписания о приостановлении сноса – 20 тыс. рублей.
Господин Кибовский приводит пример, что по некоторым объектам (например, на Басманной улице) такие предписания департамент выдавал три раза, однако безрезультатно.
Чиновники считают, что предупреждение как мера административной ответственности неэффективна по определению.
«Наша задача – создать профилактический механизм, когда сумма наказания станет барьером, ограничивающим желание нарушать», – заявил на заседании Мосгордумы Александр Кибовский.
«Речь идет о сносе некапитальных строений в пределах охранных зон, а это фактически весь центр Москвы», – уточняет Сергей Мирзоян.
Департамент подготовил поправки в закон «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры» и «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях», которые предусматривают существенное повышение штрафов за перечисленные правонарушения.
Так, за работы без ордера в зонах охраны памятников размер штрафа предлагается увеличить до миллиона рублей. И это, кстати, еще не предел. В Госдуме ждет рассмотрения законопроект об ужесточении штрафа за данное правонарушение до 60 млн рублей. Как только его примут (в чем Александр Кибовский не сомневается), Москве останется только поменять цифру 1 миллион на 60 миллионов.
Кроме того, за отказ прекратить снос здания ответственность будет повышена в 40 раз – с 20 тыс. до 800 тыс. рублей. «Мы не можем по десять раз бегать к строителям с предписаниями: работы по сносу нужно останавливать немедленно, – подчеркивает господин Кибовский, – иначе потом просто нечего будет спасать».
Административная ответственность за нарушение порядка строительства и эксплуатации строительных объектов
Петруня Юлия ВладимировнаНовосибирский государственный университет экономики и управления
Библиографическая ссылка на статью:
Петруня Ю.В. Административная ответственность за нарушение порядка строительства и эксплуатации строительных объектов // Современные научные исследования и инновации. 2018. № 11 [Электронный ресурс]. URL: https://web.snauka.ru/issues/2018/11/87988 (дата обращения: 08.06.2021).
Актуальность выбранной темы обусловлена теоретической и практической значимостью вопросов, связанных с привлечением к административной ответственности при строительстве и эксплуатации строительных объектов.
Цель данной статьи – обеспечение безопасности жизни и здоровья людей, охраны окружающей среды, эксплуатационной надежности возводимых зданий, строений и сооружений.
Строительство зданий – техника, технология и процесс возведения сооружений (имеющих стены, полы и крыши) жилищного, общественного, производственного и другого назначения.
Вся деятельность строительства начинается с проектирования и определения генподрядчика, который в письменном контракте обязуется построить рассматриваемое здание в соответствии с чертежами и спецификациями за определенную плату.
Генеральный подрядчик обычно прибегает к услугам субподрядчиков, заключая с ними контракты на выполнение отдельных видов работ, таких, как штукатурные, малярные, кровельные и санитарно–технические, тоже за паушальную сумму или за сумму фактических расходов плюс фиксированное вознаграждение либо определенный процент суммы расходов.
Подрядчик назначает ответственного за строительство – прораба, – который, постоянно находясь на строительной площадке, координирует работу разных специалистов и от имени генподрядчика осуществляет общий контроль за ходом строительных работ. Заказчик (застройщик) также имеет своего представителя, который контролирует соответствие чертежам и спецификациям.
Эксплуатация зданий – это целый комплекс услуг по управлению недвижимостью, эксплуатации и техническому обслуживанию инфраструктуры объектов жилой и нежилой недвижимости. Техническое обслуживание жилищного фонда так же включает в себя и технические осмотры, планово–предупредительные и текущие ремонты, санитарное содержание.
На стадии строительства объекта организация (подрядчик), осуществляющая это строительство, обязана знать все требования проекта, соблюдать санитарные и строительные нормы и правила, а также правила охраны окружающей среды.
При этом строительная организация должна осуществлять авторский надзор за строительством объекта и выполнением требований проекта, а экологические и санитарные службы – экологический и санитарно – эпидемиологический надзор и контроль.
Контролирующие органы вправе в случаях нарушения проекта строительства, отступления от установленных в нем правил и норм по охране окружающей среды, выполнения работ с нарушением требований охраны природы, давать обязательные указания об устранении недостатков, выносить решения о приостановлении или прекращении работ, создающих угрозу для среды, ставить вопрос о внесении в проекты строительства необходимых изменений, обеспечивающих экологическую безопасность окружающей среды, рациональное использование природных ресурсов.
Определение мест строительства предприятий, сооружений и иных объектов производится в соответствии со статьей 87 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 11 Федерального закона «О санитарно – эпидемиологическом благополучии населения» при наличии положительного заключения специально на то уполномоченных органов Российской Федерации в области охраны окружающей среды, санитарно – эпидемиологического надзора и решения местных органов самоуправления. В необходимых случаях при размещении объектов стройиндустрии, затрагивающих экологические интересы населения, решения принимаются по результатам обсуждения или референдума.
Строительство, реконструкция предприятий, сооружений и иных объектов должны осуществляться по утвержденным проектам, имеющим положительное заключение государственной экологической экспертизы, в строгом соответствии с действующими природоохранительными, санитарными, а также строительными нормами и правилами.
Запрещаются строительство, реконструкция объектов до утверждения проекта и отвода земельного участка в натуре. Не допускается изменение утвержденного проекта или стоимости проектных работ в ущерб требованиям экологической безопасности.
При выполнении строительных работ принимаются меры по охране природы, рациональному использованию природных ресурсов, рекультивации земель и других ресурсов, благоустройству территории и оздоровлению окружающей среды.
Нарушение требований, изложенных в статье 37 Федерального закона «Об охране окружающей среды», влечет за собой приостановление строительных работ до устранения отмеченных недостатков по предписанию специально уполномоченных на это государственных органов Российской Федерации в области охраны окружающей среды, санитарно – эпидемиологического надзора с одновременным прекращением финансирования этих работ соответствующего банка.
Ввод в эксплуатацию предприятий, сооружений и иных объектов производится при условии выполнения в полном объеме всех экологических требований, предусмотренных проектом, по актам приемочных комиссий, создаваемых с участием представителей специально уполномоченных на то государственных органов Российской Федерации в области охраны окружающей среды, санитарно – эпидемиологического надзора. Запрещается ввод в эксплуатацию объектов, не обеспеченных современными технологиями, сооружениями и установками по очистке, обезвреживанию и утилизации вредных отходов, снижению уровня выбросов и сбросов до предельно допустимых нормативов. Председатель и члены приемочных комиссий несут персональную ответственность за нарушение порядка приемки объектов в соответствии с законодательством Российской Федерации (статьи 34–39 ФЗ «Об охране окружающей среды»).
- Экологический статус строительных объектов выражается в том, что:
- – объекты паспортизируются на предмет степени их экологической безопасности. Так, в экологическом паспорте предприятия указываются такие сведения, как объем отходов, попадаемых в окружающую среду, наличие очистных сооружений, объем затрат на охрану окружающей среды;
- – вокруг предприятий устанавливаются санитарно–защитные зоны в зависимости от степени экологического вреда, наносимого их деятельностью;
– для предприятий и иных непроизводственных объектов устанавливаются обязанности и права по обеспечению экологической безопасности своего производства. Так, предприятие обязано охранять окружающую среду от загрязнения и других вредных воздействий, осуществлять природоохранные мероприятия, полностью компенсирующие воздействие производства на природу.
Ответственность в виде наложения административного штрафа предусмотрена Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации за нарушение требований технических регламентов, проектной документации, обязательных требований документов в области стандартизации или требований специальных технических условий либо нарушение установленных уполномоченным федеральным органом исполнительной власти до дня вступления в силу технических регламентов обязательных требований к зданиям и сооружениям при проектировании, строительстве, реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства, в том числе при применении строительных материалов (изделий) (часть 1 статьи 9.4 КоАП РФ).
Часть 2 статьи 9.
4 КоАП РФ предусматривает более значительное наказание за те же действия, повлекшие отступление от проектных значений параметров зданий и сооружений, затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства и (или) их частей или безопасность строительных конструкций, участков сетей инженерно–технического обеспечения, либо которые повлекли причинение вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений, либо которые создали угрозу причинения вреда жизни или здоровью граждан, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений.
Часть третья предусматривает повторное совершение административного правонарушения, предусмотренного частью второй статьи 9.4 КоАП РФ.
Объектом правонарушений, предусмотренных статьей 9.4 КоАП РФ, являются отношения, связанные с обеспечением безопасности зданий, сооружений или их составных частей, соблюдения требований нормативных документов в области строительства, в том числе при производстве строительных материалов, конструкций и изделий.
Правовое регулирование отношений в области строительства осуществляется Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», Правилами выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения, утвержденными постановлением Правительства РФ от 10 марта 2000 года № 221, Положением о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 27 декабря 2000 года № 1008, Порядком проведения проверок соблюдения требований стандартов и технических условий на предприятиях стройиндустрии и промышлености строительных материалов.
В соответствии с положениями СНиП 10–01–94 «Система нормативных документов в строительстве. Основные положения» к обязательным требованиям нормативных документов в области строительства отнесены требования по безопасности жизни и здоровья людей, охраны окружающей среды, надежности возводимых зданий и сооружений, совместимости продукции и применяемых в строительстве технических решений.
- Международные, региональные и национальные стандарты других стран могут применяться в РФ, но при этом не должны нарушаться обязательные требования действующих в России нормативных документов.
- Органы государственного архитектурно–строительного надзора при установлении несоответствия продукции требованиям стандарта и технических условий и отсутствии на предприятии стройиндустрии условий, обеспечивающих выпуск стандартной продукции, выдают предприятию предписание о запрещении поставки продукции соответствующего наименования до устранения отступлений, а также перечислении в доход государства прибыли, полученной от реализации нестандартной продукции, приостановлении действия лицензии на выпуск этой продукции или её аннулировании.
- Объективная сторона правонарушений, предусмотренных статьей, состоит в несоблюдении обязательных требований государственных стандартов и других нормативных документов в области строительства при выполнении инженерных изысканий, проектных, строительно–монтажных работ, а также при производстве строительных материалов, конструкций и изделий.
Ответственность по части 1 статьи 9.4 КоАП РФ наступает лишь в случаях, когда нарушение требований нормативных документов не повлекло потерю несущей способности зданий, сооружений или их составных частей либо снижение прочностных параметров производимых строительных материалов, конструкций и изделий.
Административная ответственность по части 2 данной статьи наступает при условии, если последствия несоблюдения требований нормативных документов в области строительства не связаны с причинением тяжкого и средней тяжести вреда здоровью человека либо его смертью. При наступлении указанных тяжких последствий наступает уголовная ответственность в соответствии со статьей 216 УК РФ.
Субъектом ответственности могут быть как граждане, так и должностные и юридические лица.
Субъективная сторона формальных составов правонарушений характеризуется только умышленной виной. Правонарушения, повлекшие предусмотренные частью 2 статьи 9.4 КоАП РФ последствия, могут быть совершены как умышленно, так и по неосторожности.
Следует отметить, что административный штраф по статье 9.
4 КоАП РФ накладывают уполномоченные надзорные органы строительного контроля, а судебная практика основана на оспаривании виновной стороной решения о наложении административного штрафа указанных органов.
При изучении судебной практики, в частности «Банк решений Арбитражных судов» в программе «МОЙ АРБИТР» установлено, что суды априори считают решения государственных органов, наложивших административные наказания, законными и обоснованными.
Так, Арбитражный суд Тверской области, рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Тверское Строительное Управление № 15» (г.Тверь) к Министерству строительства Тверской области (г.Тверь) о признании незаконным и отмене постановления об административном правонарушении № 44 от 27.03.2015 г.