С чего начать покупку вторичного жилья?

Дата добавления: 11 декабря 2020 Категория: Недвижимость

В этой статье эксперт по недвижимости Александр Цвигун поделиться секретами: Как правильно купить квартиру в престижном районе, в отличном состоянии, недорого? А также как “сбить” цену и снизить риск попасть на мошенников. В статье – ответы на вопросы покупателей.

Первичный или вторичный рынок?

В первую очередь – покупателям необходимо определиться: квартира в новостройке (первичный рынок) или на вторичном рынке (б/у)? Для корректного выбора, необходимо определиться с бюджетом и собственными желаниями касательно состояния жилья, инфраструктуры и прочего.

Интересный факт: По официальным данным в крупных городах дешевле приобрести новостройку, в маленьких – квартиру со вторичного рынка.

Для большей наглядности динамики цен на рынке недвижимости Украины наша редакция подготовила таблицу-сравнение (2018-2020г).

Первичный рынок	Вторичный рынок
2016г.	2017г.	2018г.	2019г.	2020г.	2016г.	2017г.	2018г.	2019г.	2020г.
102,1%	104,1%	105,1%	107,9%	104,5%	103,4%	106,2%	108,0%	108,9%	107,7%

*Таблица 1. Динамика изменения цен на первичном и вторичном рынке в %. Статистика Министерства юстиции Украины

Проанализировав эти данные, становиться понятно, что квартиры на вторичном рынке – растут в цене интенсивнее. Если Вы выбираете квартиру зная, что будете продавать её в дальнейшем – стоить отдать должное внимание данному факту.

У каждого варианта – преимущества, недостатки, особенности. Рассмотрим, какое жилье выигрывает в плане комфорта, экономии, надежности сделки купли-продажи.

Полезно: Налоги при операциях с недвижимостью в Украине в 2021 году

Квартиры в новостройках – недостатки и преимущества

Новые дома застройщики возводят по разным строительным технологиям: используют материалы разного качества, разной теплоизоляции, шумоподавления и так далее. Это напрямую влияет на уровень нового дома: эконом, комфорт, бизнес, премиум класс. Проанализируем плюсы и минусы новостроек.

Преимущества:

• Современные технологии, строительные материалы;
• Пластиковые окна;
• Новые инженерные сети, коммуникации;
• Электропроводка, выполненная по современным стандартам;
• Наличие нескольких электрических точек в комнате;
• Мощность, позволяющая включать бытовые приборы одновременно;
• Свободная планировка;
• Ремонт, соответствующий индивидуальным предпочтениям;
• Широкий выбор квартир в одном корпусе;
• Видеонаблюдение, консьерж в подъезде;
• Доступные цены на старте строительства;
• Наличие рассрочки, ипотека.

Существенный плюс – нормы, обязывающие застройщика обеспечить инфраструктуру жилого комплекса. В проекты входят парковки, детские, спортивные площадки, озеленение. Обычно рядом – магазины, детские сады, школы, остановки.

Недостатки:

• Длительное ожидание сдачи объекта;
• Выбор квартиры по планам, схемам, буклетам;
• Сложное оформление документов;
• Высокая стоимость квадратного метра.

Значительный минус – риск изменения сроков строительства, банкротства застройщика. Но, выбирая жилье в новостройке можно исключить данные минусы, обратившись к надежному застройщику и риэлторскому агентству 1REALTY.

Вторичные квартиры – недостатки и преимущества

Объекты вторичного рынка привлекают внимание расположением, планировкой, готовым ремонтом.

Преимущества:

• Большой выбор: в отличии от новостроек – предложения есть во всех районах.
• Косметический ремонт – не обязателен, переезд возможен сразу;
• Стоимость коммунальных услуг – зачастую ниже.
• Развитая инфраструктура;
• Снижение цены при срочной продаже.

Недостатки:

• Изношенные системы отопления, водоснабжения, канализации;
• Необходимость обновить электропроводку;
• Риск признания здания аварийным.

Для подведения итогов выбора квартиры, обратите внимание на сравнительную таблицу расходов при покупке квартиры:

*Важно! Необходимо учесть факт того, что при приобретении квартиры в новостройке – необходимо где-то проживать во время строительства и ремонта, обычно – покупатели прибегают ко временной аренде, а это дополнительная статья расходов. В квартиру на вторичном рынке – переезжают сразу.

Категория жилья	Ипотека	Ипотечная страховка	Оценка кв. при ипотеке	Черновой ремонт	Чистовой ремонт	Траты на аренду кв.	Оформление
Первичный рынок	Да	Нет	Нет	Да	Да	Да	Да
Вторичный рынок	Да	Да	Да	Нет	Да	Нет	Да

Из таблицы видно, ипотеку можно оформить на новостройку и вторичку. В первом случае оплата страховки не понадобится, во втором – обязательно.

Как найти квартиру дешевле?

Цены на объекты недвижимости колеблются в зависимости от района, сезона, жизненной ситуации владельца.

Источники информации:

Агентство недвижимости всегда владеет наиболее точной, актуальной информацией. Обратившись к специалистам – вы получите оптимальный вариант по стоимости.

Расходы на покупку квартиры

В рамках планирования бюджета, нужно знать о сопутствующих расходах, которые необходимы при покупке квартиры:

• Ремонтные работы.
• Покупка и перевозка мебели.
• Оформление документации – услуги юриста / нотариуса.
• Услуги риэлторской компании.

1REALTY рекомендует обращаться к опытным специалистам, которые помогут подобрать квартиру и снизить риски потери денег, сократить затраты времени и максимально упростить процесс покупки квартиры.

Как сэкономить при покупке квартиры?

Экономия при покупке квартиры – это важный момент, о котором множество покупателей забывают. Сэкономленные деньги можно вложить в ремонт приобретенного жилья, улучшив условия жизни.

Несколько интересных фактов: В центре жилье дороже, в удаленных районах – дешевле. Однокомнатные квартиры популярнее трехкомнатных, цена квадратного метра однушки – выше. Площадь кухни, наличие/отсутствие лоджии, этаж – значительно влияют на стоимость.

Торгуемся с продавцом

Торг. Большинство продавцов охотно торгуются. Попытаться стоит, даже если пометка «торг уместен» отсутствует. Владелец уступит, если проявить настойчивость. Мощный аргумент – сравнение цены квартиры с конкурентами.

Полезный лайфхак – скидки, акции на стройварианты:
В периоды спада продаж (лето, новогодние каникулы) застройщики снижают цены, дарят черновой ремонт, отменяют первоначальный платеж и т.д.

Пример из практики данного лайфхака:
Александр, житель Одессы, купил квартиру в новостройке на 30% дешевле, заключив договор на старте продаж, на «котловане». Он живет с родственниками, ожидая сдачи объекта, и не тратит на аренду жилья.

Планировка квартиры

Чем меньше квартира, тем дешевле. Разумнее выбрать рациональную планировку меньшей площади, без широких коридоров, нестандартных и проходных комнат. Стоимость объекта недвижимости снижается, если в нем маленькая кухня, совмещенный санузел.

Выбор этажа

Грамотный выбор этажа. Квартиры на первых, последних и 13-х этажах – дешевле. Скидку предлагают на жилье, расположенное выше 4-го этажа домов без лифта.

Пример из практики:
Важно расположение. Выбирая квартиру в новостройке, Юрий поинтересовался, есть ли в многоэтажке жилье той же площади, но дешевле. Застройщик предложил вариант рядом с лифтом. Юрий сэкономил $4000.

Риски при покупке квартиры: будьте осторожны

Покупатель, оформляющий сделку купли-продажи самостоятельно, значительно рискует. Строительство жилого комплекса могут заморозить, сделку по покупки квартиры вторичного рынка – опротестовать.

Родственники продавца

Распространенное явление – появление родственников продавца, имеющих право на квартиру. Согласие на продажу отсутствует, значит, договор легко аннулировать. Сделку признают недействительной, квартиру отберут.

Сроки строительства

Приобретение жилья до старта продаж иногда оборачивается изменениями сроков строительства, уменьшением фактической площади квартиры, отсутствием обещанных коммуникаций. Худший вариант – банкротство застройщика, при котором дольщикам непросто вернуть кровные средства.

Подложные документы

Заключение сделки купли-продажи по подложным документам. Продавец показал доверенность? Ее могут отозвать. Если доверитель скоропостижно скончался, документ становится недействительным.

Как лучше купить квартиру – самостоятельно или с риэлтором?

Самостоятельное приобретение недвижимости требует длительной подготовки и оценки рисков. Алгоритм поиска и покупки:

1. Обзвон по объявлениям. Координирование даты, места, времени просмотра квартиры. Назначение встреч;
2. Самостоятельная оценка состояния жилья;
3. После 5-20 просмотров – выбор оптимального варианта;
4. Торг;
5. Проверка документов, обременения, арестов, истории, незаконных перепланировок и т.д;
6. Исключение рисков оспоримости: нарушение прав несовершеннолетних, проверка наличия лиц, имеющих право проживания и т.д;
7. Оформление предварительного договора, соглашения о задатке. Передача задатка с распиской от продавца;
8. Составление договора купли-продажи с учетом спорных моментов. Нотариальная заверка договора. Расчет;
9. Составление, подписания акта приема-передачи;
10. Оформление в органах государственной регистрации;
11. Получение документа о собственности.

Покупка с помощью риэлторского агентства:

1. Просмотр вариантов, подобранных специалистом, в удобное для Вас время;
2. Передача задатка за покупку жилья;
3. Сам процесс сделки;
4. Расчет;
5. Получение документа о праве собственности.

Агентство недвижимости отвечает за исключение рисков и оформление документов. 1REALTY рекомендует обращаться за помощью к специалистам, которые помогут на всех этапах приобретения жилья, минимизируют риски и проверят всю юридическую сторону вопроса.

Статья по теме: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Юридические нюансы: на что обратить внимание?

При покупке квартиры, немаловажным фактором является проверка всех документов. Существует множество случаев, когда покупатели в силу слабой подкованности в данной сфере сталкиваются с серьезными проблемами:

• Незаконная перепланировка квартиры;
• Претензии супругов;
• Недееспособность продавца;
• Заниженная стоимость имущества в договоре;
• Скрытые наследники.

Не меньше “подводных камней” существует и в сценарии, когда квартира покупается у застройщика:

• Продажа квартиры покупателю без права её на реализацию;
• Затягивание сроков введение в эксплуатацию нового дома;
• Наличие открытых судебных дел относительно жилищного объекта;
• Отсутствие разрешения на строительство.

Это только часть “скрытых проблем”, которые могут ожидать потенциального покупателя. Не проверив какой-либо из вышеперечисленных факторов, Вы рискуете потерять свои деньги и купленное жилье.

Заключение: подводим итоги статьи

Как правильно купить квартиру, чтобы не столкнуться с непредвиденными сложностями?

Определиться с выбором: первичный или вторичный рынок. Узнать актуальные цены, найти грамотного посредника, чтобы ускорить сделку. Снизить риски и сэкономить, используя советы риэлтора.

Последний этап – наслаждаться спокойной жизнью в комфортной, уютной квартире.

Как купить квартиру: пошаговая инструкция

Полный гайд — от проверки на юридическую чистоту до заключения договора. Особенности, нюансы и подводные камни.

Как купить квартиру пошагово

В сумерках все выглядит привлекательнее. Поэтому квартиру лучше осматривать днем, при солнечном освещении и в холодное время года: зима-осень-весна. Тогда можно увидеть, хорошо ли работает отопление,в порядке ли батареи, есть ли сырость на стенах и не течет ли крыша.

Обязательно проверьте горячую воду — до верхних этажей она иногда «не доходит», и это станет вашей проблемой. Стоит поговорить с соседями: нельзя все принимать на веру, но они могут рассказать и какие-то важные вещи. Например, что владелец квартиры давно уехал, а тот человек, который представился вам продавцом — его квартиросъемщик. Вот так и выясняются случаи мошенничества.

Посмотрите также, есть ли рядом остановки, стоянки, и насколько регулярно в этот район ходят автобусы. Если у вас есть дети, то важно, чтобы окна выходили во двор, и вы могли видеть детскую площадку (когда они гуляют), а также школа и детский сад — в шаговой доступности.

В первую очередь закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. В выписке отражается вся информация о собственниках, обременениях и технических данных (площадь, этаж, количество комнат, балкон). Что нужно проверить?

Это может быть:

Договор купли-продажи. Что должно насторожить: если покупка была сделана совсем недавно, и за последние 2-5 лет у этой квартиры сменилось несколько собственников. Это частая мошенническая схема. Или как вариант — квартира проблемная, и продавец что-то скрывает. Например, психически больных соседей.

Приватизация. Что должно настораживать: государство давало квартиры не только на взрослых, но и на несовершеннолетних детей. При приватизации в договорах часто эти дети не указывались как собственники, но подразумевались.

И прав их никто не отменял. Поэтому осведомитесь, кому выдавалась квартира — если в семье на тот момент были маленькие дети, то они тоже владельцы.

И потребуется их согласие, иначе в любой момент они могут предъявить свои права: сделку суд признает недействительной.

Договор дарения. Что должно настораживать: квартиру подарил пожилой человек. Частая схема: человек ухаживает за стариком, а тот дарит ему квартиру. Иногда это абсолютно честный уговор, иногда недобросовестный.

Но здесь важно то, что после смерти дарителя могут объявиться недовольные наследники, претендующие на подаренное чужому человеку жилье. Это не редкий случай! Оспорить дарственную не так-то просто, но это судебные тяжбы, хлопоты, и вы можете оказаться втянуты в них.

Поэтому уделите внимание вопросу — кто подарил квартиру, насколько давно, нет ли претензий со стороны родственников дарителя. Лучше, если квартира была подарена 5-10 лет назад.

Наследование. Проблемы могут быть со спорами, когда на эту же квартиру претендуют другие наследники. Даже банки предпочитают не брать в залог жилье, которые было получено в наследство в течение года. Поэтому лучше, если квартиру получили в наследство 5 лет назад и позже. Это существенно снижает риск споров.

Совет: всегда полезно выяснить, кто был предпоследним собственником жилья, и при каких обстоятельствах жилье перешло во владение к нынешнему собственнику.

Заказать расширенную выписку ЕГРН можно здесь — https://rosreestr.net/.

Квартира может быть в залоге, ипотеке или на нее наложен арест, идут судебные споры. Эта информация тоже отражается в выписке ЕГРН. Должны также смутить актуальные незасвидетельствованные данные в выписке.

В документах не должно быть подчисток и помарок, и все исправления должны быть заверены нотариусом. Договоры купли-продажи, заключенные до 2013 года, и другие договоры (дарения, приватизации, долевого участия) должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Нужно сравнить план и фактическое состояние квартиры. Изучите чертеж. Он соответствует реальному положению дел? Здесь могут быть проблемы неузаконенных перепланировок, объединения лоджии/балкона с жилой площадью.

Сравните также данные в техпаспорте с данными в выписке ЕГРН: нет ли расхождений по площади (жилой и общей), количеству комнат. Если есть расхождения, продавец должен их устранить.

Если вы купите такую квартиру, то узаконивать перепланировку придется самим. И штраф платить тоже.

Важно: если перепланировка не узаконена, то не факт, что ее узаконят после проверки. Бывают случаи, когда хозяева при перепланировке задевают несущие стены. Жить в такой квартире опасно, и дадут не только штраф, но и объявят дом аварийным. В общем, сначала узаконить — потом покупать.

В первую очередь, это несовершеннолетние. Для продажи квартиры, где собственник— ребенок, нужно разрешение органов опеки, а они весьма неохотно поддерживают такие сделки.

Во-вторых, это люди, дееспособность которых можно поставить под сомнение. Например, очень пожилые люди или люди, страдающие алкоголизмом. Приобретая у них жилье, можно столкнуться с судебными тяжбами по иску недовольных родственников.

Поэтому обязательно попросите у продавца справку из ПНД и разрешение органов опеки на продажу квартиры.

В-третьих, собственники, которые где-то не здесь: в армии, в тюрьме, пропали без вести, уехали 10 лет назад в другую страну. То, что они отсутствуют, не отнимает их прав на жилье. И для продажи потребуется их разрешение.

Здесь тонкий момент: сейчас для продажи квартиры получать нотариально заверенное разрешение супруга не обязательно. Подразумевается, что он в курсе сделки.

Однако в жизни бывает всякое, поэтому при покупке узнайте, в браке ли продавец. Пусть вся семья присутствует при заключении сделки, обсуждении условий и т. д. И нотариальное согласие лучше все-таки получить.

Если продавец в разводе, то проверьте решение суда о разделе имущества — есть ли имущественные претензии.

Запросите у продавца квитанции по коммунальным услугам и налоге на имущество — нет ли задолженностей. Платить долги за него вам не придется, но хлопоты будут.

• Договор купли-продажи по закону можно заключить в простой и в нотариальной форме в трех экземплярах (для продавца, для покупателя и для госрегистратора).
• Согласно ФЗ-218 договор обязательно должен быть заверен нотариусом в трех случаях:
• — продается доля в квартире;
• — продается квартира, где собственник — несовершеннолетний или недееспособный;
• — квартира продается на условии пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях нотариус привлекается по желанию. Помните: договор купли-продажи для продавца — единственный способ защитить свои права в суде, если сделка пойдет не по плану. Составлять его нужно тщательно.

Поэтому мы рекомендуем все-таки обратиться к юристу или нотариусу, чтобы он обозначил важные места в ДКП и сразу указал на ошибки (если они есть).

Через нотариуса можно зарегистрировать права в Росреестре и безопасно перевести деньги.

В договоре купли-продажи нужно указать данные о квартире, ее кадастровый номер, стоимость сделки и сроки выписки всех членов семьи продавца из квартиры после продажи.

Если на квартиру есть обременение, то это тоже нужно прописать.

Если вы решили не обращаться к юристу, а справиться самостоятельно, то обезопасьте сделку — пропишите в договоре неустойки, штрафы и гарантии на случай неисполнения обязательств.

Как покупателю защитить себя в договоре

Каждый лист договора заверяется подписью сторон, между собой они сшиваются.

Самым безопасным для покупателя способом будет передача денег частями, и это тоже нужно прописать в договоре. Для этого открываются две банковские ячейки, куда покупатель кладет разные суммы: первую продавец получает сразу после заключения договора, а вторую — после госрегистрации перехода права собственности.

С 1 марта 2013 года договор купли-продажи регистрировать не надо. Как только вы с продавцом его подпишете, сделка будет считаться совершенной. Чтобы договор стал исполненным, квартиру нужно принять по передаточному акту с подписью обеих сторон.

Важно: договор участия в долевом строительстве и договор ипотеки подлежат регистрации и считаются заключенными только после неё. Регистрация ипотеки совершается одновременно с регистрацией права собственности на недвижимость. Заявление писать для этого не нужно. На договоре ставится регистрационная отметка.

А вот переход права собственности по-прежнему нужно регистрировать согласно ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ. Для этого вам вместе с продавцом нужно обратиться в МФЦ или отделение Росреестра и написать заявление на госрегистрацию прав (бланк взять в отделении).

К заявлению приложите документы (оригиналы плюс копия):

1. Квитанция об оплате госпошлины.

2. Документы о праве собственности на квартиру.

3. Выписка из ЕГРН на жилье.

4. Техпаспорт на жилье (полученный не позднее 5 лет назад).

5. Паспорт продавца и покупателя.

6. Три экземпляра ДКП.

7. Три экземпляра акта приема-передачи квартиры.

Получить официальную выписку из ЕГРН можно на сайте https://rosreestr.net/

Документы сдаются сотруднику МФЦ или Росреестра, он составит опись с полным их перечнем и назовет день, когда нужно придти. Опись нужно будет принести с собой, чтобы вам вернули ваши документы.

С 2016 года отменили свидетельства, поэтому когда регистрация пройдет, вам просто выдадут выписку из ЕГРН, где вы должны быть указаны как владелец квартиры. Свидетельства теперь не выдаются.

После отмены регистрации договоров у людей возникло много вопросов: мы заключили договор, подписали, деньги передали, а квартира еще, получается, не наша… А вдруг продавец возьмет деньги и потом откажется от сделки? Как доказать свои права?

Пленум Верховного суда РФ установил правило, что продавец не может требовать признания договора купли-продажи недействительным.

Если вдруг продавец начинает уклоняться от похода в Росреестр для регистрации перехода права собственности, то по статье 551 ГК РФ вы можете это сделать через суд. Закон стоит на вашей стороне.

Главное, чтобы все документы были подлинными. Поэтому так важно тщательно проверять продавца и квартиру перед покупкой.

Проверить квартиру на юридическую чистоту можно здесь -https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

Совет: за день до заключения сделки запросите на покупаемую квартиру свежую выписку из ЕГРН и проверьте данные.

Отказать в регистрации прав сразу же не могут. По закону сначала регистрация приостанавливается. Это происходит, если документы неправильно оформлены или недооформлены, если есть подозрение на подделку, собран не весь пакет. На устранение ошибок дается 3 месяца. Если проблему не устранили, то только тогда следует отказ в госрегистрации прав.

Поэтому смотрите, чтобы в документах не было подчисток, помарок и приписок.

Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке: проверка юридической чистоты

Вторичный рынок недвижимости – это недвижимость в старом жилом фонде, с оформленным правом собственности и зарегистрированная в единой базе Росреестра. Недвижимость в новых домах может относиться к недвижимости вторичного рынка, если дом построен, принят госкомиссией и объекты прошли регистрацию права собственности. Первичным собственником в этом случае выступает застройщик или инвестор (юридическое или физическое лицо). Операции с недвижимостью на вторичном рынке связаны с определенными рисками. Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке, чтобы обезопасить себя от возможных рисков, пошагово рассмотрим в данной статье.

Способы покупки квартиры на вторичном рынке

Способ покупки квартиры зависит от финансовых возможностей покупателя. Купить квартиру можно:

• за счет собственных средств;
• с привлечением заемных средств (ипотека);
• с помощью программ государственной поддержки (материнский семейный капитал);
• по военной ипотеке;
• в рассрочку.

Покупка квартиры за счет собственных средств

Приобретение объекта недвижимости за наличные средства самый простой и быстрый способ. Основные моменты, по которым должно быть достигнуто согласие между участниками сделки следующие:

• квартира должна быть полностью подготовлена к продаже – собран необходимый пакет документов;
• обсуждается заключение предварительного договора, сумма и срок передачи аванса или задатка;
• составляется предварительный договор с указанием даты заключения основного договора купли-продажи, порядка и способа окончательного расчета за квартиру;
• подписывается предварительный договор, передается первый платеж.

Покупка квартиры с использованием кредитных средств

Когда собственных средств на покупку квартиры недостаточно гражданин обращается в кредитную организацию.

Банк рассматривает документы по заемщику и после получения предварительного одобрения на выдачу средств, можно начинать поиски квартиры. Документы по квартире предоставляются в банк для проверки на возможные риски.

Обязательно предоставляется отчет о рыночной стоимости для расчета суммы кредита. В результате покупатель заключает с банком кредитный договор, а с продавцом договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств.

Покупатель будет собственником жилья, но квартира будет находиться в залоге у банка до полного расчета за кредит.

Важно понимать: покупатель будет собственником жилья, но квартира будет находиться в залоге у банка до полного погашения кредита.

Покупка квартиры за счет средств материнского капитала 

Программа материнского (семейного) капитала, это государственная поддержка семьи, действует до 31 декабря 2026 года.

Распоряжаться средствами материнского капитала можно на улучшение жилищных условий:

1. покупка жилья – за счет собственных средств и средств материнского капитала (по достижении ребенком 3 лет);
2. первоначальный взнос по ипотеке;
3. досрочное погашение ипотеки.

Важно! При покупке жилья в ипотеку с использованием средств материнского капитала ждать исполнения ребенком трех лет не нужно.(ч. 1 п. 6 ст. 7 ФЗ №256). 

Покупка квартиры по военной ипотеке

Купить квартиру по программе военной ипотеки может только участник специальной программы накопительно-ипотечной системы. Через три года участник программы может получить целевой жилищный заем.

Для этого он подает рапорт командиру части и в течение 3-х месяцев получает свидетельство о праве на получение целевого жилищного займа. Со свидетельством идет в банк и получает ипотеку для покупки жилья.

На квартиру накладывают два обременения: в пользу государства и банка.

Покупка квартиры в рассрочку

В рассрочку можно приобрести квартиру в новостройках. Сумму первого взноса и срок рассрочки устанавливает застройщик. Квартира будет находиться в залоге у продавца на весь период рассрочки (п. 5. ст. 488 ГК РФ). Право собственности оформляется после выплаты полной стоимости квартиры.

Расходы при покупке и продаже квартиры: кто и за что платит

Как купить квартиру: пошаговая инструкция

Независимо от способа приобретения квартиры сделка предполагает определенный порядок действий:

• поиск варианта;
• осмотр квартиры;
• проверка на юридическую чистоту;
• заключение предварительного договора;
• подготовка документов;
• составление основного договора купли-продажи;
• подача документов на регистрацию права;
• окончательный расчет;
• подписание акта приема-передачи.

Поиск варианта квартиры

Сначала нужно определиться – что вы хотите купить, где и за сколько. После этого можно приступать к поиску варианта на порталах о недвижимости, сервисах объявлений.

Наиболее популярные – «Авито», «Юла», «Циан», «Яндекс-недвижимость», «Домофонд», “ДомКлик”. Искать можно самостоятельно или воспользоваться услугами специалиста по недвижимости.

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости читайте → здесь

Осмотр объектов недвижимости

При осмотре квартиры, все интересующие вас вопросы задавайте продавцу. Смотреть варианты желательно в дневное время суток и в холодное время года. Так можно лучше увидеть дефекты и понять тепло ли в квартире, есть ли сырость.

Проверьте напор воды, посмотрите куда выходят окна, состояние прилегающей к дому территории (детская площадка, парковка), наличие  инфраструктуры (детский сад, школа, магазины, остановка, метро).

Уточните была ли перепланировка и если возможно сравните соответствует ли план квартиры с тем, что вы смотрите. Если все понравилась, проверяйте квартиру на юридическую чистоту.

На что обращать внимание при покупке квартиры, подробнее читайте в статье Какие вопросы задавать при покупке квартиры.

Как проверить недвижимость на юридическую чистоту

Проверить квартиру можно самостоятельно или с помощью специалиста по недвижимости (риэлтора или юриста).

Для начала убедитесь, что квартира принадлежит продавцу и на ней нет ограничений и обременений. Информация об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости содержится в выписке из ЕГРН. Какие документы нужно проверять?

Основания приобретения права собственности 

Право собственности на имущество может быть приобретено на основании договора приватизации, купли-продажи, дарения, в порядке наследования.

Приватизация. Правоустанавливающие документы:

1. договор на передачу жилого помещения в собственность граждан;
2. свидетельство о государственной регистрации права.

При покупке приватизированной квартиры следует уточнить: 

• сколько собственников;
• участвовали ли в приватизации несовершеннолетние дети;
• есть ли члены семьи, которые отказались от приватизации.

Гражданин отказавшийся от приватизации, не включается в число собственников, но остается пользователем жилья и сохраняет пожизненное право пользования квартирой. Выписать такого жильца не представляется возможным. Это является основным риском при покупке приватизированной квартиры.

Договор купли-продажи. На что обратить внимание в этом случае: 

• как давно была сделана покупка и сколько раз менялись собственники. Если за последние 5 лет собственники менялись несколько раз есть повод насторожиться;
• убедиться, что предыдущая сделка была завершена, конфликтов и разногласий между бывшими участниками нет. Попросите показать расписку в получении денег и акт-приема передачи.

Договор дарения. Что необходимо выяснить:

1. кто являлся дарителем;
2. являлось ли подаренное имущество личной собственностью дарителя;
3. как давно было подарено имущество;
4. есть ли заинтересованные третьи лица.

Оспорить дарственную непросто, но лучше, если квартира была подарена много лет назад.

Наследование. Если вы решили купить квартиру, полученную в порядке наследования, как снизить риски в этом случае:

• сделку купли-продажи оформлять у нотариуса;
• лучше, если наследство было оформлено более 3-х лет назад;
• застраховать сделку.

Дополнительно можно взять у продавца квартиры заявление, о том, что в случае появившихся наследников, он обязуется самостоятельно и за свой счет удовлетворить их требования. Данное заявление обязательно заверить нотариально. 

Никакой гарантии для покупателя в таких сделках нет.

Наличие обременений и арестов

Сведения об ограничение прав и обременения объекта недвижимости представлены в выписке из ЕГРН, которую можно заказать на сайте Росреестра.

Проверка подлинности документов

Документы должны быть правильно заполнены, хорошо читаться, наличие водяных знаков, отсутствие помарок и исправлений. Исправления обязательно заверены печатью и подписью заверителя. Сделки с недвижимостью по договорам купли-продажи, мены, дарению, ренты недвижимого имущества заключенные до 2013 года, должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Соответствие фактической планировки с техническим паспортом

Основные характеристики объекта в техническом паспорте и в выписке из ЕГРН должны совпадать. Фактическая планировка должна соответствовать  плану помещения в документах. Если есть расхождения, продавец должен их устранить. В противном случае узаконивать перепланировку придется самим. Это дополнительные траты или возможные штрафы.

Проблемные собственники

Собственниками квартиры могут быть не только совершеннолетние и дееспособные граждане, но и несовершеннолетние, недееспособные или временно отсутствующие. Если собственниками являются::

• несовершеннолетние. Для продажи квартиры нужно разрешение органов опеки;
• пожилые люди, лица употребляющие алкоголь и ведущие асоциальный образ жизни. В этом случае требуйте справку из психоневрологического, наркологического диспансера и при необходимости разрешение органов опеки;
• собственники, которые проходят службу в армии, отбывают наказание в тюрьме, пропали без вести, уехали в другую страну. Граждане, временно снятые с регистрационного учета, регистрируются по прежнему месту жительства, даже при смене собственника. От таких сделок лучше отказаться.

Попросите продавца предоставить справки формы 9 и 12. В справке формы 9 указаны граждане прописанные, либо снятые с регистрационного учета при одном владельце.

В форме 12 указываются все прописанные с момента регистрации, в том числе и те, кто выписан, но со временем может вернуться и прописаться. 

Разрешение супруга на совершение сделки

Узнайте у продавца, как была приобретена продаваемая квартира. Если квартира приобреталась в браке, попросите нотариальное согласие супруга на продажу. Данный документ это ваша гарантия от возможных споров в будущем. Если продавец в разводе, уточните был ли раздел имущества и проверьте есть ли имущественные претензии.

Отсутствие долгов по ЖКХ 

Чтобы убедиться в отсутствии долга за коммунальные услуги и капитальный ремонт, попросите справку об отсутствии долга по оплате коммунальных услуг. 

Совет: Всегда заказывайте расширенную выписку из ЕГРН, проверку по базам ФССП и МВД. Проверяйте собственника в Едином Федеральном Реестре Сведений о Банкротстве и в реестре судебных дел (арбитражные суды, мировые суды, суды общей юрисдикции).

Заключение договора купли-продажи

Договор купли-продажи содержит соглашения по всем существенным условиям, заключается в простой письменной форме и подписывается участниками сделки. По желанию сторон договор может быть нотариально удостоверен. В обязательном порядке подлежат нотариальному удостоверению договора, в следующих случаях:

1. продается доля в недвижимости;
2. собственником продаваемого объекта является несовершеннолетний или недееспособный;
3. квартира продается на условии пожизненного содержания с иждивением.

Через нотариуса можно быстро зарегистрировать права в Росреестре и безопасно произвести расчет.

При самостоятельном составлении договора купли-продажи, важно прописать следующие моменты:

• гарантия продавца, что лиц, сохраняющих право пользования недвижимым имуществом после ее приобретения покупателем не имеется;
• порядок и способ проведения расчетов;
• когда будет подписан акт приема-передачи и переданы ключи;
• порядок решения спора;
• условия расторжения сделки.

Согласно ФЗ-218 от 13.07.2015 все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация сделки купли-продажи

При подписании договора купли-продажи сторонами, он вступает в законную силу. Право собственности переходит к покупателю с момента регистрации перехода права. Сведения о переходе права вносятся в единую базу данных Росреестра (ЕГРН). Подать документы можно в МФЦ. 

Как оформить сделку купли-продажи квартиры через МФЦ

Документы для государственной регистрации права собственности

Для регистрации перехода права необходимы следующие документы:

• паспорта участников;
• заявление от продавца на регистрацию перехода права;
• заявление от покупателя на регистрацию права;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• кадастровый или технический паспорт;
• договор купли-продажи;
• кредитный договор, закладная (при покупке в ипотеку);
• доверенность, если действует представитель;
• документ, подтверждающий уплату госпошлины.

Госпошлина за регистрацию права для физических лиц составляет – 2000 рублей. Оплачивает госпошлину покупатель. В зависимости от особенностей сделки могут потребоваться дополнительные документы. Срок регистрации и дата выдачи документов указывается в описи документов, принятых для оказания госуслуг.

Могут ли отказать в регистрации прав

Регистрация может быть приостановлена по решению суда или регистратора по ряду оснований до устранения причин приостановки. Отказ в регистрации возможен в случае неустранения причин приостановки в установленный законом срок. По заявлению участников сделки регистрация может быть прекращена.

Независимое заключение эксперта

Покупка квартиры на вторичном рынке сопряжена со множеством рисков. Нужно не только выбрать оптимальный для себя способ покупки, но и найти желаемое предложение с минимальными возможными рисками.

Оформлять сделку безопаснее через нотариуса или с помощью юриста.

Не знаете с чего начать, как повести себя в той или иной ситуации, какие действия предпринять – заручитесь помощью и поддержкой наших профессионалов.

Заполните сейчас форму заявки ниже или напишите дежурному консультанту на сайте и получите полную консультацию по своему вопросу совершенно бесплатно.