Аварийного жилья в России насчитывается несколько десятков миллионов квадратных метров, но расселить пока удалось только те дома, которые стали аварийными больше 7 лет назад. За это время появилось еще больше аварийных и ветхих домов, которые нуждаются в расселении. Однако новая программа пока не запущена. Мы попытались разобраться, как включить свой дом в программу расселения и чего стоит ждать в 2019 году.
На дворе 21 век, но сотни тысяч россиян по-прежнему живут в непригодных для проживания домах. Государство тратит серьезные средства на то, чтобы расселить такие дома, однако получается это не везде. К тому же по мере расселения ветхих и аварийных домов все больше новых домов приходит в негодность.
С 2012 года действовала программа переселения граждан из аварийного жилищного фонда, закончиться она должна была еще в сентябре 2017 года. Но затем ее продлили до тех пор, пока весь плановый объем переселения не будет завершен.
Касалась «старая» программа домов, которые были признаны аварийными до 2012 года. Но за годы действия программы в России появилось еще больше аварийного жилья, чем было расселено.
Поэтому с 2019 года планируется разработка и введение в действие новой программы по расселению, уже в рамках национального проекта «Жилище». Расселять будут дома, признанные аварийными до 2017 года.
Порядок признания жилья аварийным и его расселения регламентировался Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. Но в самом постановлении не было четких критериев признания жилья аварийным или ветхим.
- Для признания дома аварийным сейчас требуется, чтобы опасность обрушения была как минимум в половине помещений.
- Непригодным к проживанию жилье признает специальная межведомственная комиссия, а руководствуется она «Методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда».
- В соответствии с этим пособием критерии такие:
- ветхое жилье – больше 70% износа для каменных домов и 65% для деревянных. Важно, что ветхое жилье не несет угрозы обрушения, хоть уже и не отвечает эксплуатационным требованиям;
- аварийное жилье – несущие конструкции здания изношены или деформированы настолько, что несут опасность для проживающих.
Поэтому признавать или не признавать дом аварийным – решает комиссия, оценивая в каждом отдельном случае состояние конструкций.
Новый законопроект, который планируется принять в 2019 году, включает примерно такие же характеристики: аварийным признают здание с повреждениями или деформациями, которые угрожают его устойчивости.
Что получают жители аварийных домов
В рамках расселения аварийного жилья жители чаще всего получают квартиры в новостройках. Но есть достаточно много разных особенностей, которые следует учитывать.
Прежде всего, стоит разграничить тех, кто проживает в аварийном жилье на основании договора социального найма (то есть, жилье муниципальное) и тех, кто имеет оформленное право собственности на это жилье.
При расселении аварийного дома проживающие по договору социального найма получают «другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма», как регламентируется статьей 86 Жилищного кодекса РФ.
Другое жилье по договору социального найма может быть предоставлено из имеющегося у города в собственности (например, если освободится другая квартира, подходящая по параметрам). Однако на практике всех обычно заселяют на равных условиях в дом для «переселенцев».
Подбирается квартира аналогичной площади, при этом она должна соответствовать социальным нормам по площади (определяется местными органами власти). Что касается расположения, то другое жилье должно находиться в том же регионе.
В случае, если квартира в аварийном доме была приватизирована или куплена в собственность, то есть два варианта:
- собственнику предоставляют равноценное жилье. Равноценным оно должно быть как по общей площади, так и по количеству комнат. На практике точно такую же квартиру подобрать невозможно, поэтому новое жилье обычно площадью чуть больше прежнего;
- собственник получает выкупную стоимость. Если подобрать равноценное жилье не удается или оно не устраивает собственника, он получает денежный эквивалент жилья. Это сумма рыночной стоимости жилья, стоимости переезда и оформления документов, упущенная выгода и невыполненный капитальный ремонт.
В некоторых случаях собственника не устраивает выкупная цена (не секрет, что для квартир из ветхих домов рыночная стоимость не очень высока). Тогда собственник вправе обсудить вопрос с местной властью или подать в суд, который определит справедливую выкупную цену.
В любом случае жители аварийных и ветхих домов не остаются без денег и без жилья (за исключением тех, кто проживал в доме без любых документов). Государство предоставит или деньги, или новое жилье.
Для этого нового жилья должны соблюдаться определенные условия:
- соответствие всем необходимым нормам – санитарным, противопожарным, и иным;
- расположение в черте города и наличие как минимум тех удобств, которые были в расселенном доме;
- если в старой квартире комнаты были изолированными, то в новом не допускается, чтобы они были смежными;
- уровень благоустройства жилья на уровне не ниже, чем у расселяемого дома.
Еще один вариант развития событий – дом могут признать не аварийным, а нуждающимся в срочном капитальном ремонте. На период проведения такого ремонта жильцов могут выселить, предоставив им жилую площадь из маневренного фонда. Работает это только тогда, когда маневренный фонд у города есть.
И последний вариант расселения аварийного дома – отказ жильца выселяться. Даже если он откажется от предлагаемого равноценного жилья или выкупной стоимости, его можно выселить по решению суда. Аналогично можно выселить и проживающих по договору социального найма.
Порядок признания дома аварийным
Прежде всего, стоит сказать, что на расселение в настоящее время претендуют жители только тех домов, которые признали аварийными до 1 января 2012 года. Список таких домов есть в каждом регионе, и в большей их части расселение завершено.
Новая программа, которую планируют запустить в 2019 году, коснется всех аварийных и ветхих домов, которые были признаны таковыми до 1 января 2017 года.
Это означает, что если дом признают аварийным сейчас, его жильцам придется достаточно долго ждать расселения – планируемая программа будет рассчитана на 5 лет, а новая может появиться только после ее завершения. Однако сделать это все же нужно – пересмотреть программу и выделить на нее дополнительные деньги могут в любой момент, так что шансы есть у всех.
Итак, если дом начинает разваливаться – имеет проблемы с несущими конструкциями, которые угрожают его устойчивости, следует обратиться в межведомственную комиссию, которая формируется в каждом населенном пункте.
При обращении составляется заявление, к которому прилагаются такие документы:
- выписка из Росреестра или договор социального найма (то есть, подтверждение права собственности или права на проживание в доме);
- заключение организации, которая проводила обследование дома (организация должна иметь соответствующие разрешительные документы).
Экспертиза проводится сторонней организацией, и это стоит денег. Поэтому рекомендуется обратиться в органы государственного жилищного надзора или прокуратуру – они тоже имеют право обратиться в комиссию, но в этом случае экспертизу оплатят сами.
Межведомственная комиссия состоит из представителей различных ведомств – местных органов власти, жилищного надзора, органов санитарно-эпидемиологической, пожарной, экологической безопасности, защиты прав потребителей и т.д. Собственников жилых помещений тоже привлекают к работе комиссии, они имеют право голоса.
Если все эти действия успешно пройдены, и сделано это до 2012 года, то дом, скорее всего, уже расселен. Но в отдельных регионах программа выполнена не полностью. Выполняют всю работу органы государственной, региональной и муниципальной власти.
Чтобы «ускорить» работу по расселению, юристы советуют обращаться с жалобами в контролирующие органы – жилищную инспекцию, прокуратуру, Роспотребнадзор.
Дата расселения дома указывается в официальных документах, но найти ее можно в Фонде ЖКХ, на сайте Фонда, а также на табличке, которую размещают на доме, который планируется к переселению.
Ситуация в регионах
По состоянию на начало 2019 года в России 6 субъектов не выполнили программу по переселению граждан из жилья, признанного аварийным до 2012 года.
Отметим, что закончиться программа должна была еще в 2017 году, но из-за «отстающих» регионов ее действие продлили.
В конце 2018 года оказалось, что до сих пор переселены не все, и программу снова продлили – до окончательного расселения в регионах.
Так, на начало 2019 года более 3 тысяч граждан не успели переселить. Это касается Республики Карелия, Забайкальского края, Приморского края, Иркутской, Московской и Кировской областей. Отмечается, что за прошедший год число не расселенных граждан сократилось с 6,6 тысяч.
Основная причина – чиновники не успевают освоить выделенные деньги. Есть нарушения в конкурсных процедурах – муниципалитеты обычно заказывают строительство новостроек для расселения аварийных домов.
Нередко бывает, что строительная компания, которая выигрывает конкурс, не в состоянии завершить строительство. В отдельных регионах (например, в Иркутской области) достраивать такие дома будут за счет регионального бюджета.
Тем не менее, за 5 лет действия программы государство переселило более 655 тысяч человек из аварийного жилья, сократив его количество на 10,3 миллиона квадратных метров. Однако за эти 5 лет в стране появилось еще больше аварийного жилья, расселять которое будут уже по новой программе.
Что нового стоит ждать в 2019 году
В рамках национального проекта «Жилище» планируется разработать новую программу расселения аварийных домов. Ожидается, что она коснется жилплощади в тех домах, которые признали аварийными до 1 января 2017 года – это 11,9 миллионов квадратных метров, на которых проживают 666,7 тысяч человек.
Серьезных изменений в программе не планируется. Так, признанные аварийными дома будут внесены в специальный реестр, а данные о них будут общедоступны.
К уже существующим добавятся новые способы расселения:
- выкуп жилья с одновременной выдачей жилищной субсидии на новое жилье;
- реконструкция, снос или строительство дома самими собственниками, которым на это время предоставят жилплощадь из маневренного фонда;
- другие способы, которые введут сами регионы.
Вариант со строительством нового дома будет прописан законодательно более подробно, чем раньше. Так, жильцы смогут объединиться и продать дом единым лотом, после чего обязать покупателя реконструировать дом или снести его со строительством нового.
Финансировать снос аварийных домов и строительство новых будут как из бюджетов разных уровней, так и за счет частных инвесторов. Можно будет направить туда средства, полученные от ранее действовавшей программы расселения.
Как и в действующей программе воспользоваться правом на расселение смогут жильцы, проживающие по договорам социального найма и члены их семей; пайщики жилищно-строительных кооперативов.
Воспользоваться правом на переселение из аварийного жилья позволят только один раз, это сделано для того, чтобы не позволить мошенникам скупать квартиры в таких домах и получать новое жилье взамен.
В настоящее время точно неизвестно, когда начнет действовать новая программа. Для этого депутаты Госдумы должны принять соответствующий законопроект, а правительство – выделить деньги регионам. Пока этого не произошло, сотни тысяч россиян продолжают жить в условиях, далеких от нормальных.
Очерёдность расселения из аварийного жилья
Граждане, проживающие в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, должны быть выселены из него в новое благоустроенное жилье. В данной статье рассматриваются вопросы об очередности расселения из аварийных домов, кто имеет право на первоочередное предоставление жилья, могут ли собственники претендовать на получение денежной компенсации взамен непригодной для проживания квартиры.
Процедура признания дома аварийным
Аварийное жилье представляет собой объект жилой недвижимости, если в нем не менее 50% квартир и конструктивных элементов имеют аварийное состояние.
Основным критерием для признания аварийности строения является угроза для жизни и здоровья жильцов, проживающих в нем, а также реальный риск обрушения здания.
Признаки для присвоения жилью статуса аварийного:
- Существенные повреждения несущих и ограждающих конструкций дома;
- Утрата конструктивной прочности стен и перекрытий;
- Изменение состояния внешней среды территории, где расположен объект.
Следует отличать ветхое и аварийное состояние жилья.
Ветхое жилье – это жилье, у которого конструктивные элементы имеют повреждения, не представляющие опасности для проживания в нем людей, но требующие проведения реконструкции или восстановительного ремонта.
- Степень износа более 70 процентов не служит причиной признания жилья аварийным.
- Ключевым основанием для присвоения зданию аварийного статуса является заключение специальной комиссии.
- Процесс признания дома аварийным происходит в несколько стадий:
| Стадия | Название | Действия |
| 1 стадия | Формирование межведомственной комиссии | Владелец квартиры составляет заявление и подготавливает комплект необходимой документации в муниципальные органы для формирования межведомственной комиссии, которая осуществляет признание жилья аварийным. Члены комиссии — представители местной администрации, надзорные органы, инженеры-проектировщики, сотрудники Роспотребнадзор, МЧС и органов пожарного надзора. |
| 2 стадия | Обследование технического состояния | Межведомственной комиссией выполняется обследование состояние жилого дома на соответствие установленным требованиям. По результатам этого обследования принимается решение о признании жилья пригодным (или непригодным) для проживания. |
| 3 стадия | Уведомление жильцов | После принятия решения созданная комиссия направляет его владельцам жилых помещений. |
| 4 стадия | Вынесение постановления о сносе или капитальном ремонте дома | В случае признания дома непригодным для проживания, местная администрация в пределах 30 дней принимает постановление, в котором должны указываться последующие действия в отношении объекта недвижимости: ремонт или снос и расселение. |
Последовательность расселения из аварийного жилья
В соответствии с нормами жилищного законодательства жители аварийных домов должны быть расселены из них. Авариным признается дом, являющийся непригодным для проживания в нем людей. Такое признание осуществляется на основании решения межведомственной комиссии.
Снос аварийных объектов может выполняться по следующим основаниям:
- присвоения жилью аварийного статуса после подачи соответствующего заявления владельцем жилого помещения в доме;
- в рамках государственной программы.
В случае признания дома непригодным для проживания на основании заявления жильцов, предоставление альтернативного жилья совершается согласно постановлению органа местного самоуправления. В постановлении администрации должны быть указаны сроки и порядок расселения граждан.
Оформление договора мены является одним из способов решения вопроса переселения граждан в благоустроенное жилье. Разберем отдельные случаи расселения с заключением данной сделки:
Вариант 1. В соответствии с договором мены совершается предоставление равноценной жилплощади. Договор содержит порядок и особенности выделения альтернативного жилья. В этом случае рыночная стоимость помещений должна быть одинакового размера.
Вариант 2. Заключение сделки и выплата денежной компенсации владельцу аварийной квартиры. Если новая жилплощадь неравноценна прежде занимаемой, собственник имеет право на получение разницы в денежной форме в качестве возмещения за неравнозначный обмен.
Вариант 3. Из жилищного фонда предоставляется жилье с лучшими жилищными условиями и рыночной стоимостью (или большей площади), в этом случае собственник жилья должен возместить такую разницу.
Очередь на переселение из аварийных домов
На законодательном уровне содержится норма о бесплатном предоставлении жилья российским гражданам, которые встали на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, исходя из принципа очередности их постановки на учет.
Согласно ч. 2 ст. 57 жилищного кодекса РФ, отдельные категории населения имеют право на предоставление жилых помещений вне очереди.
Вне очереди муниципальное жилье по договорам социального найма выделяется:
1) лицам, квартиры которых признаны в надлежащем порядке аварийными и непригодными для жизни, т.е. капитальному ремонту либо реконструкции не подлежат;
2) лицам, которые страдают хроническими тяжелыми заболеваниями, перечень которых установлен в п.4 ч.1. ст. 51 ЖК РФ.
Как происходит принудительное расселение из приватизированных квартир смотрите в статье: принудительное расселение из аварийного жилья.
В случае признания жилья непригодным для проживания, предоставление другой жилплощади осуществляется на основе решения органов исполнительной власти муниципального образования.
Такое решение принимается и направляется владельцам жилья в течение 3-х дней со дня их вынесения. В решении должны быть установлены сроки и порядок оформления нового договора социального найма.
Основным требованием выступает предоставление квартиры, равноценной по условиям. В частности, место нахождение жилья должно быть в том же населенном пункте, что и ранее занимаемое жилое помещение.
На практике очередность расселения граждан из аварийных домов определяется муниципальными органами. Аварийный объект должен быть включен в программу домов под снос, в которой прописаны сроки для переселения жителей.
Региональные программы расселения
Расселение граждан из аварийного жилья осуществляется на основании государственной программы, которая утверждается органами исполнительной власти.
Региональные программы переселения жильцов непригодных для проживания домов регулируется Федеральным законом от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ».
Программа закрепляет следующие положения:
- список жилых домов, признанных аварийными до 2 января 2012 года должны быть снесены или отремонтированы;
- сроки переезда жителей из объектов, включенных в указанный список;
- источники и объем финансирования на период действия данной программы, и с делением на отдельные этапы;
- расчет расходов, которые потребуется произвести, в том числе стоимость предоставляемого жилья, варианты расселения жильцов, размер денежного возмещения при неравном обмене;
- предполагаемые показатели реализации программы (площадь расселенных жилых помещений).
В первую очередь должны переселяться жильцы жилых домов при следующих признаках:
- Объект недвижимости находится в пределах населенного пункта;
- год присвоения многоквартирному дому аварийного статуса раньше, чем год признания аварийными других домов;
- вступление в законную силу решение суда о переселении;
- наличие реальной угрозы обрушения постройки.
Квартиры, предоставляемые жильцам взамен, должны располагаться в этом же районе города. Выселение в другой район возможно только при наличии согласия жильцов в письменном виде.
Можно ли отказаться от переселения
Если гражданина не устраивает по каким-либо причинам новое жилье, то он имеет право на отказ от предоставляемой квартиры. При этом он может сделать это до трех раз.
В отдельных случаях владельцы жилых помещений могут столкнуться с тем, что администрация намеренно занижает стоимость ранее занимаемой квартиры. В этом случае правообладатель имеет возможность обращения к оценочной организации за выполнением независимой оценки аварийной жилплощади.
Если по результатам оценки выявляется факт умышленного уменьшения стоимости жилья, то собственник имеет право на обращение в суд за защитой своих прав.
- Также важно понимать, что муниципалитет может принудительно выселить жильцов из аварийного дома.
- Принудительное выселение осуществляется на основании решения суда.
- Судебное производство ведется по правилам, установленным процессуальным законодательством, которое предусматривает принудительное переселение при условии возмещения стоимости аварийной квартиры.
- Видео: Как осуществляется расселение из ветхого и аварийного жилья?
Программа расселения аварийного жилья в Вологодской области оказалась под угрозой срыва | Новости | ОТР
В Вологодской области под угрозой оказалось исполнение федеральной программы по переселению из ветхого и аварийного жилья. Новых квартир в регионе ждут 6,5 тысяч человек, но цены на жильё там поднялись на 20%. Таких денег в бюджете области нет, передает корреспондент ОТР Екатерина Якунова.
— У нас все заколочено утеплителем и пленкой, потому что холодно. Мы, как в тюрьме, живем.
Делать мелкий ремонт в своей квартире Елене Кононовой приходится каждую неделю. Дом, в котором она живет с мужем и детьми, разваливается на части. Аварийным его признали еще десять лет назад. В прошлом году власти пообещали, что построят для жильцов новый дом по федеральной программе.
Елена Кононова, жительница п. Чебсара: «Ой, мы, знаете, как ждем, это не объяснить словами, уже боишься. У нас и здесь вот все посыпалось. Здесь все запенила, конечно, так у нас вот такие булыжники падают».
Участок под новый дом выделен. Строители должны приступить к работе в 2022 году. Но застройщика власти еще не нашли: цена квадратного метра жилья, установленная Минстроем России, уже сейчас почти вдвое ниже рыночной – 38 200 рублей.
В соседнем поселке Шексна по такой стоимости власти не смогли купить квартиры для переселенцев из ветхого жилья даже на вторичном рынке.
Андрей Соловьев, заместитель главы администрации Шекснинского района: «Мониторинг цен на сегодняшний день у нас показал, что средняя рыночная стоимость по Шексне у нас составляет где-то 40 000-45 000 квадратный метр – это вторичный рынок. Новостройки – 60 000-65 000».
Чтобы уложиться в нормативы, районной администрации приходится приобретать квартиры в старых, почти таких же ветхих домах и в отдаленных от центра районах.
Дмитрий Буслаев, начальник департамента строительства Вологодской области: «Застройщики отмечают фактически отсутствие интереса у них принимать участие в реализации каких-либо федеральных программ, потому что та цена, по которой мы у них можем покупать жилье в соответствии с действующим законодательством, она на сегодняшний день не отвечает рыночной, в том числе и установленной Росстатом. Росстат подтверждает, что стоимость значительно выше, чем до нас доводятся федеральные деньги».
Решить эту проблему на уровне региона невозможно, говорят чиновники. Федеральная программа не предусматривает схемы софинансирования при покупке и строительстве квартир для переселенцев. Да и средств на это в областном бюджете не заложено.
Власти Вологодской области ждут, что правительство страны пересмотрит цены, заложенные в программе, и приблизит их к реальной стоимости жилья. Иначе почти 6,5 тысяч жильцов аварийных квартир будут ждать новое жилье еще много лет.
Материал опубликовала: Дарья Кузнецова