Прогнозы россиян о ценах и ипотечных ставках на iii квартал

Аналитики Циан подвели итоги на рынке ипотечного кредитования по данным за III квартал 2020 года, которые опубликовал Центробанк.

Россияне набрали ипотечных кредитов на рекордную сумму

Льготная ипотека на первичном рынке привела к рекордному количеству ипотечных сделок в России. В III квартале 2020 года было выдано 499,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,26 трлн рублей.

По сравнению со II кварталом 2020-го количество выданных кредитов увеличилось на 59%, а в объеме денежных средств — на 86%.

В годовой динамике(относительно III квартала 2019-го) количество кредитных сделок выросло на 59%, а объем — на 80%.

На первичном рынке выдано 155 тыс. ипотечных кредитов (+72,7% за квартал и +90% за год). Объем выданных кредитов (481 млрд рублей) за квартал вырос почти в два раза — на 95%, а в годовой динамике рынок вырос более чем в два раза — на 116%. Это абсолютный рекорд за всю историю.

На вторичном рынке также обновлен максимум: за III квартал было выдано 344 тыс. ипотечных кредитов: за квартал спрос вырос на 70%, за год — на 48%. В денежном выражении (776,5 млрд рублей) рост существеннее: +80% за квартал и +64% за год.

31% ипотечных кредитов выдан на новостройки, остальные 69% — на вторичном рынке.

Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования в III квартале 2020 года

Кол-во ипот. кредитов, тыс.	Динамика за квартал (по ср. со II кв. 2020)	Динамика за год	Объем выданных средств, млрд руб.	Динамика за кв. (по ср. со II кв. 2020)	Динамика за год
Рынок в целом	499,3	70,7%	59%	1257,9	86%	80%
Первичный рынок	155,0	72,7%	90%	481,4	95%	116%
Вторичный рынок	344,3	69,9%	48%	776,5	80%	64%

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Поквартальное кол-во ипотечных сделок в РФ, тыс.

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Каждый месяц III квартала количество выданных в России ипотечных кредитов брало новую планку: июль — 146 тыс. кредитов (+52% за год), август — 154,5 тыс. (+54% за год), сентябрь — 198,7 тыс. (+86%). В сентябре 2020 года впервые объем выдачи ипотеки превысил 500 млрд рублей, составив 503 млрд рублей.

Динамика ипотечных сделок по РФ (кол-во выданных кредитов на первичном и вторичном рынках)

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Ипотечный спрос на «первичку» замедляется

По итогам III квартала 2020 года треть российских заемщиков (31%) выбрали квартиру от застройщика, остальные предпочли готовые варианты.

Причем в сентябре только 28% ипотечных кредитов было выдано на новостройки — это стандартные показатели 2019 года, когда не действовали специальные субсидии.

Объем кредитования на первичном рынке от общей доли в сентябре также снизился до 35 против 40% в предыдущих месяцах.

Подобная динамика свидетельствует о частичном удовлетворении сложившегося спроса на первичном рынке. Кроме того, в сентябре 2020 года на рынок вышли инвесторы, многие из которых выбирали именно готовые квартиры, которые удастся сдавать в аренду, чтобы компенсировать тем самым упущенную прибыль от размещения средств на депозитах.

К тому же цены на вторичном рынке не росли так быстро, как в сегменте новостроек, а продавцы давали скидки (в отличие от застройщиков, которые сейчас их практически не предоставляют).

Доля ипотечных кредитов на первичном рынке среди всех жилищных кредитов

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Самая высокая доля ипотеки на первичном рынке (среди всех выданных жилищных кредитов) в III квартале отмечена для Севастополя (48%), Санкт-Петербурга (48%), Крыма (47%), Краснодарского края (45%). Москва также вошла в пятерку лидеров наравне с Калининградской и Рязанской областями (по 44%).

Ипотека на первичном рынке не пользуется спросом в Чечне (всего 7% ипотечных кредитов выдано на покупку новостроек), Тыве, Томской области, Ингушетии (по 11%). Наблюдается прямо пропорциональная зависимость между объемами строительства и ввода с долей ипотеки на первичном рынке.

Доля ипотечных кредитов на покупку новостроек в III квартале 2020 года (регионы с максимальным и минимальным значением)

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Ставки ниже, зато цены на жилье выше

Рост стоимости на первичном рынке нивелирует эффект снижения ипотечной ставки. В итоге средняя сумма займа на первичном рынке сопоставима с прошлогодними значениями, когда не действовала субсидия и клиенты приобретали квартиры по рыночным ставкам.

В сентябре 2020 года средний размер ипотечного кредита по РФ достиг максимального значения — 3,2 млн рублей. Показатель увеличивается с мая 2020 года, когда и начала действовать субсидия.

Средний заем на новостройки практически на 1 млн рублей (на 900 тыс.) выше, чем на вторичном рынке, где в кредит берут сегодня около 2,3 млн рублей. На вторичном рынке средние суммы ипотеки ниже за счет высокой доли альтернативных сделок: новая квартира часто приобретается на средства от продажи старого жилья, поэтому благодаря высокому первому взносу в кредит требуется меньшая сумма.

В целом заемщики, приобретающие вторичное жилье, привлекают 2,5 млн рублей — эта сумма была стабильной на протяжении всего III квартала. В годовой динамике этот показатель увеличился на 200–300 тыс. рублей.

Средняя сумма ипотечного жилищного кредита в 2020 году, млн руб.

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Наибольшие суммы в ипотеку на покупку новостроек традиционно берут жители Москвы: в III квартале 2020 года сумма составила 5,8 млн рублей, в Московской области — 4,6 млн. Небольшие кредиты на недвижимость (в среднем 2 млн рублей) берут жители Марий Эл и Алтайского края.

В целом по рынку (с учетом первичного и вторичного сегментов) самые большие ипотечные кредиты в III квартале этого года брали жители Москвы (5,4 млн рублей), Московской области (3,7 млн), Сахалинской области (3,7 млн), Санкт-Петербурга (3,5 млн) и Чукотского АО (3,1 млн). Минимальные суммы (1,4 млн) занимают у банков жители Чечни и Ингушетии.

• Средняя сумма ипотечного жилищного кредита, III квартал 2020 года
• Расчеты Аналитического центр Циан по данным ЦБ РФ
• 18 лет и 7 месяцев — столько в среднем заемщику предстоит выплачивать ипотеку

Льготная ипотека не помогает: срок кредита на первичном рынке вернулся к апрельским значениям. В сентябре 2020 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам в РФ на первичном рынке составила 5,93%.

Относительно марта, когда еще не была анонсирована льготная ипотека, ставка снизилась на 1,89 п. п.

Несмотря на это, средний срок кредита (223,3 месяца) вернулся к показателям апреля — это связано с ростом цен на жилье и необходимостью брать в кредит большую сумму на более долгий срок.

В отдельных субъектах РФ ипотека выдавалась по ставкам, которые существенно ниже среднерыночных. Минимальные значения зафиксированы в Приморском крае (4,46%) и Якутии (4,65%), где действует дальневосточная ипотека. Самые дорогие кредиты на первичном рынке — в Ингушетии (7,12%) и Карачаево-Черкесии (6,41%).

Средневзвешенные ставки (% годовых) и срок по выданным ипотечным кредитам (мес.) на первичном рынке

Расчеты Аналитического центр Циан по данным ЦБ РФ

В целом по рынку РФ ставка по выданным в сентябре кредитам составила 7,32%. Срок — 219,7 месяца. Средний срок кредита варьируется в зависимости от региона. Максимальный средний срок кредитования (в целом по рынку в сентябре 2020 года) — более 20 лет — зафиксирован в Севастополе, Чечне, Кабардино-Балкарии, Крыму. В Москве средний срок кредита составляет 232,2 месяца — это чуть больше 19 лет.

1. Средний срок ипотечного кредитования, кол-во месяцев, сентябрь 2020 года
2. Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
3. Средневзвешенные ставки и срок по выданным ипотечным кредитам на российском рынке (первичный + вторичный)

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

40% ипотечных кредитов взяли жители 10 регионов

В III квартале 2020 года на десятку регионов, лидирующих по количеству выданных ипотечных кредитов, пришлось 39,9% сделок. В их числе — Москва (6,7% всего рынка, +80% ипотечных кредитов за год), Московская область (5,5%, +62% ипотечных кредитов за год), Санкт-Петербург (4,6% рынка, +55% за год). В годовой динамике состав десятки субъектов с наибольшим количеством сделок не изменился.

Среди всех российских регионов нет ни одного, где в годовой динамике (III квартал 2020-го против III квартала 2019-го) количество ипотечных кредитов снизилось. Минимальный рост (на уровне 24–31%) отмечен для Якутии, Еврейской автономной области и Ненецкого автономного округа.

Топ-10 регионов с максимальным количеством зарегистрированных ипотечных кредитов в III квартале 2020 года

Регион	Кол-во ипотечных кредитов, тыс.	Доля рынка	Динамика за год
Москва	33,5	6,7%	80%
Московская область	27,5	5,5%	62%
Санкт-Петербург	22,7	4,6%	55%
Тюменская область	21,2	4,3%	62%
Башкортостан	17,4	3,5%	51%
Татарстан	17,3	3,5%	62%
Свердловская область	16,8	3,4%	56%
Краснодарский край	15,6	3,1%	59%
Челябинская область	14,0	2,8%	54%
Ростовская область	13,1	2,6%	64%
Остальные субъекты	300	60,1%	–

• Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
• Задолженность по ипотечным кредитам выросла на 19% за год
• По итогам III квартала объем задолженности по ипотечным кредитам составил 8,56 трлн рублей — это на 19% больше, чем год назад, причем только за последний квартал сумма выросла на 8%.

Первичный рынок по объему задолженности увеличивается большими темпами: +32% за год, +16% — за квартал. Вторичный рынок за тот же период вырос по объему задолженности на 15 и 6% соответственно.

На первичный рынок приходится 22% всей задолженности, или 1,9 трлн рублей. Годом ранее (по итогам III квартала 2010-го) «первичка» занимала 19,4% в общем объеме ипотечной задолженности.

Динамика задолженности по ипотечным кредитам, трлн рублей

III кв. 2019 года	II кв. 2020 года	III кв.2020 года	Динамика за квартал	Динамика за год
Первичный рынок	1,4	1,7	1,9	16%	32%
Вторичный рынок	5,8	6,3	6,7	6%	15%
В целом	7,2	8,0	8,6	8%	19%

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Доля просроченной задолженности по ипотеке стабильна — сегодня в целом по РФ она составляет 0,9% всего объема задолженности.

В абсолютном выражении объемы «плохих» кредитов сегодня — 77,8 млрд рублей (+7% за год).

Эксперты подчеркивают, что покупатели новостроек более дисциплинированные плательщики: просроченная задолженность от всего объема составляет в данном сегменте 0,4%. На вторичном рынке — 1,1%.

В разрезе отдельных регионов максимальная доля «просрочки» по ипотеке (первичный и вторичный рынки) отмечена в Карачаево-Черкесии (4,3% общего объема задолженности по субъекту — просроченная), Калининградской области (3,5%) и Северной Осетии (2,7%). Регионы с минимальной долей «просрочки»: Ненецкий и Чукотский АО (по 0,2%).

Рынку жилищного кредитования есть куда расти

«На первом этапе субсидирование ипотечных ставок в сегменте новостроек позволило снизить как срок кредита, так и средний размер займа, — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. — Льготная ипотека действительно увеличила доступность ипотечного кредитования во II квартале, но в III квартале эффект субсидирования был нивелирован ростом цен».

По мнению эксперта, рекордный спрос на ипотеку в III квартале был связан с приближением завершения программы кредитования, когда еще не было известно о ее продлении. В среднесрочной перспективе спрос на льготную ипотеку будет распределен на бо́льшем временном отрезке, что несколько снизит спрос и позволит уменьшить темпы роста цен в сегменте новостроек.

«Впрочем, даже столь высокая активность на рынке не вызывает опасений из-за роста закредитованности. Сегодня задолженность по ипотечным кредитам не превышает и 10% ВВП, тогда как в США незадолго до кризиса 2008 года доля ипотечного долга в ВВП приближалась к 80%. Поэтому российский рынок имеет большой задел для развития рынка жилищного кредитования», — уточняет аналитик.

Карта регионов по количеству ипотечных сделок в III квартале 2020 года 

Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования в III квартале 2020 года

1. Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
2.  ЖК «Новое Пушкино»/cian.ru

Аналитики ожидают роста ставок по ипотеке до 9-10% и разворот цен на жилье

До конца года ставки по ипотеке на новостройки могут колебаться в пределах 7,5-8,5%, а на «вторичку» могут подняться до 9-10%, прогнозирует управляющий директор «Открытие Research» банка «Открытие» Константин Енин.

Остановка роста, а затем возможное снижение цен на жилье смягчит последствия от подорожания ипотеки. iStock

Повышение ипотечной ставки сделает неизбежным рост ежемесячного платежа, а это может привести к снижению спроса или цен. По примерным расчетам «Открытие Research», повышение ставки на 1 процентный пункт увеличивает размер ежемесячного платежа примерно на 8%.

Благодаря льготной ипотеке тысячи семей в России смогли купить квартиру

В марте-апреле Банк России для борьбы с инфляцией повысил ключевую ставку на 0,75% и дал ясный сигнал о ее дальнейшем повышении до конца года. Кроме того, Банк России анонсировал ужесточение требований к ипотеке с низким первоначальным взносом (от 15% до 20%), рассчитывая тем самым ограничить кредитование наиболее закредитованных заемщиков.

По данным Банка России и ДОМ.РФ, в феврале средние ставки ипотеки оставались вблизи исторических минимумов — 5,9% на новостройки и 7,9% на вторичное жилье. Пока повышение ключевой ставки не отразилось на рынке жилья. На первичном рынке до 1 июля действует льготная ипотека по ставке не более 6,5%.

Завершение этой программы или ее трансформация в целевое субсидирование «не перегретых» регионов (Банк России предлагает ограничить программу 24 регионами) окажет на рынок большее влияние, чем рост ключевой ставки, ожидают в «Открытие Research».

В преддверии ее завершения, по аналогии с ситуацией 2018-2019 годов, может произойти всплеск спроса из-за покупателей, стремящихся зафиксировать низкие ипотечные ставки.

Как отмечают в «Открытие Research», в апреле рынок жилья начал проявлять признаки равновесия — замедлился месячный прирост цен, ранее подогреваемый льготной ипотекой. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в апреле средние цены реализации новостроек в России выросли всего на 0,6% к марту, тогда как в марте они выросли на 2,5% по сравнению с февралем.

Банкир назвал три табу при выдаче ипотеки

Кроме того, аналитики считают исчерпанным инвестиционный мотив приобретения квартир (для перепродажи или сдачи в аренду).

Основная масса клиентов, «перекладывающих» деньги в квадратные метры из-за снижения ставок по депозитам, уже закрыла сделки.

Цикл быстрого подорожания жилья завершен, и покупка новостроек больше не является эффективным инвестиционным инструментом, особенно с учетом по-прежнему низких арендных ставок.

Как ранее сообщал Банк России, доля инвестиционного спроса на первичном рынке жилья (по площади квартир) в январе-ноябре 2020 года составляла 9-10%.

Когда закончится ипотечный ажиотаж на российском рынке недвижимости?

Показатели роста количества ипотечных кредитов в 2020 году достигли 25%, что составило почти 2 трлн рублей по оценке российских банков. Непонятная ситуация на рынке недвижимости, связанная с пандемией и снижением процента на депозиты, привела к спекуляциям и раздуванию цен на жильё…

Трудно соотнести снижение доходов россиян в 2020 году (на 3,5% по данным Росстата) и скачкообразное повышение спроса на новостройки и «вторичку». Однако, очевидно, что запуганные потерей накоплений, российские граждане кинулись скупать сначала всю ликвидную недвижимость, а потом и бизнес-варианты в новостройках.

Все вышеперечисленное, в свою очередь, привело и к возобновлению масштабных спекулятивных схем, которые процветали в начале нулевых.

Естественный потребительский спрос был исчерпан ещё в конце осени – начале зимы прошлого года. При этом рост цен на квадратные метры продолжался.

Этому способствовало увеличение ключевой ставки Центробанка и ставок на рынке госдолга, которые сделали невозможным продолжение снижения процентов по льготной ипотеке, а также желание застройщиков перенаправлять в сумму стоимости жилой площади часть расходов на стройматериалы, зарплаты в отрасли, проектное финансирование.

• Государству в целом не очень выгодно останавливать рост цен на квартиры – доля строительства в национальном ВВП достигает 6–8%.
• Программа льготной ипотеки, с одной стороны, образовавшийся дефицит жилья и непривлекательные проценты по банковским депозитам, приведшие к росту цен, с другой, – всё это похоже на мыльный пузырь, который должен рано или поздно лопнуть.
• Сложившаяся экономическая ситуация и прогнозы на ближайший год не дают надежды на рост доходов россиян в ближайшее время, а ажиотаж вокруг инвестиций в недвижимость с целью сохранения накоплений постепенно спадает.

Можно ожидать, что часть людей, воспользовавшихся ипотекой, в какой-то момент потеряют возможность платить проценты по кредиту, что вынудит банки реализовывать залоговую недвижимость. Естественно, что продаваться квартиры будут уже по более низким ценам, что, в свою очередь, должно замедлить рост цен. 

Ситуацию с бумом на «инвестиционную ипотеку» могла бы поправить остановка программы льготной ипотеки, а также доведение ставки ЦБ хотя бы до 5-6 нейтральных «здоровых» процентов, что позволило бы поднять депозитные, а затем и ипотечные ставки.

Рынок золота: прогноз на III квартал

Во II квартале 2021 г. цены на золото на максимумах начала июня прибавляли более 12%. Однако к середине июня котировки драгметалла потеряли более половины прироста, опустившись к $1800 за унцию.

Мощным драйвером для золота во II квартале стал разгон инфляции в США. Индекс потребительских цен в годовом исчислении вырос с 4,2% до 5% годовых и вышел на 13-летний максимум.

Сам факт ускорения инфляции был ожидаем, однако участников рынка смутила скорость роста показателя. Инфляция увеличивается опережающими прогнозы темпами, стимулируя участников рынка обращать внимание на активы сохранения стоимости, как например золото.

Увеличение инфляции при сохранении процентных ставок приводит к снижению реальной процентной ставки (безрисковая доходность 10-летних Treasuries за вычетом инфляции), которая тесно коррелирует с ценой золота. На фоне роста цен показатель опустился до минимальных значений за последние годы.

Благодаря сложившимся условиям спрос на золото со стороны обеспеченных золотом ETF по итогам мая вернулся на положительную территорию после 3 месяцев чистых оттоков. По итогам месяца притоки средств в фонды составили 61,3 т или $3,4 млрд.

В июне цены на золото скорректировались. Основной причиной снижения можно обозначить последнее заседание ФРС.

Котировки отреагировали на смещение прогноза по повышению ставок и комментарии Пауэлла о том, что на ближайших заседаниях ФРС может рассмотреть вопрос о перспективах снижения объема QE.

Реализация подобных мер могла бы привести к замедлению инфляции, росту реальной процентной ставки и снижению спроса на золото.

Среди драйверов для падения цен на золото можно отметить успехи в вакцинации от коронавируса. На текущий момент введено около 2,5 млрд доз вакцин против 600 млн на начало II квартала. В 2020 г.

пандемия была одним из наиболее сильных драйверов для цен на драгметалл.

Сейчас этот фактор становится все менее значим — инвесторы понимают, что жестких локдаунов удастся избежать, а потребность в монетарных стимулах постепенно снижается.

Что будет в III квартале

Наиболее сильными драйверами для золота в III квартале должны стать динамика инфляции и риторика ФРС. Факторы должны оказывать на драгоценный металл разнонаправленное влияние.

Сейчас инфляция в США находится на рекордных уровнях с 2008 г., что позитивно для золота. При этом рост показателя в мае начал замедляться относительно апреля. В целом на 2021 г.

ФРС прогнозирует инфляцию в 3,4% против прежнего прогноза — 2,4%. Регулятор считает, что всплеск инфляции будет носить временный характер.

Из всего этого можно сделать вывод, что рост цен сможет поддержать динамику цен на золото, однако влияние будет не столь сильным из-за ожиданий улучшения ситуации.

При этом нужно отметить, что ФРС не исключает риска превышения инфляции прогнозных значений. Если отклонение будет значительным — это могло бы усилить интерес участников рынка к драгоценному металлу.

Другой фактор — давление на динамику золота в III квартале может оказать ужесточение риторики ФРС относительно процентных ставок и монетарных стимулов.

На последнем заседании регулятора прогнозы по росту ВВП были пересмотрены с +6,5% до +7% в 2021 г. Прогноз по ставке по федеральным фондам на 2023 г. был увеличен с 0,1% до 0,6%. Таким образом, ФРС ожидает в среднем два повышения ставки в 2023 г.

Джером Пауэлл на пресс-конференции заявил, что будет уместным начать обсуждение начала сворачивания стимулирования на следующих заседаниях, если прогресс в восстановлении экономики будет продолжаться.

Вероятно, что сокращение стимулирования может не начаться в III квартале, однако сами ожидания и возможность дальнейшего ужесточения взглядов регулятора снижает интерес инвесторов к золоту.

В совокупности можно сделать вывод, что III квартал может стать для цен на золото волатильным. В фокусе внимания динамика инфляции и позиция ФРС относительно скорости сворачивания стимулирования экономики. Фактор COVID-19 должен оказывать на динамику золота все меньшее влияние.

С технической точки зрения актуальными поддержками остаются диапазон $1750–1770 и уровень $1680. Тестирование этих рубежей возможно в ближайший месяц, если инфляционная динамика начнет замедляться быстрее ожиданий.

Чуть более вероятным сценарием можно обозначить подъем котировок к сопротивлению $1910.

Пробой отметки будет допустим, если экономика США будет восстанавливаться медленнее прогнозов — это увеличит вероятность того, что сворачивание монетарных стимулов будет отсрочено.

Учитывая ожидания повышенной волатильности, интересным может быть вариант спекулятивных покупок около поддержек и продажи вблизи обозначенного сопротивления.

Как вложится в золото

На долгосрочном горизонте один из наиболее интересных способов инвестирования в золото — покупка акций золотодобывающих компаний.

Ключевой фактор привлекательности — ценные бумаги, помимо роста цены, генерируют денежный поток за счет дивидендов, в то время как сам по себе металл может принести доход только в случае увеличения курсовой стоимости.

Фаворитом в секторе на III квартал является Полиметалл. Акция в моменте выглядит чуть дешевле Полюса.

Кроме того, в конце июня или начале июля возможен выход на биржу российской золотодобывающей компании Nordgold. Ее акции могут быть интересны как долгосрочная ставка на рост добычи и повышение операционной эффективности.

Более подробный разбор кейса компании: Nordgold. Что нужно знать перед IPO

БКС Мир инвестиций

Ключевая ставка повышена третий раз за год – что ждет ипотеку во втором полугодии 2021 года?

Ирина Максимова, заместитель главного редактора портала ipoteka.msk.ru

«11 июня Центробанк ожидаемо в очередной раз повысил ключевую ставку на 0,5 п.п. до 5,5% годовых. Она является основным индикатором стоимости кредитных ресурсов, поэтому ожидания рынка о повышении ставок по ипотечным кредитам вполне оправданы.»

Ипотека с 2020-го, «ковидного» года стремительно дешевела, а ипотечные ставки достигли своего исторического минимума – никогда в новой истории России ипотечные ставки не были настолько низкими.

Официальные причины повышения озвучены в выпущенном ЦБ пресс-релизе:

1. Инфляция сложилась на уровне выше прогнозируемого Банком России.
2. Российская и мировая экономики восстанавливаются более быстрыми темпами, чем ожидалось.
3. Вклад в инфляцию со стороны устойчивых факторов возрастает из-за быстрого расширения спроса на фоне ограниченных возможностей наращивания выпуска продукции.
4. Дисбалансы спроса и предложения приводят к росту цен на мировых рынках.
5. Высокие инфляционные ожидания значительно сместили баланс рисков в сторону проинфляционных.

Официальная инфляция в первые недели июня уже превысила 6,15%, что по-прежнему выше роста ключевой ставки. Это означает, что ключевую ставку могут ждать очередные повышения уже на следующих заседаниях Совета директоров ЦБ (ближайшее состоится 23 июля).

Поскольку инфляция на начало июня уже превысила показатель в 6%, можно с уверенностью прогнозировать, что 23 июля нас ждет очередное повышение ключевой ставки. Стабилизацию инфляции и возвращение ее к прогнозным показателям 4% аналитики Центробанка ожидают не ранее второго полугодия 2022 года.

Какие ставки по ипотеке ожидают нас во II полугодии 2021 года

Без сомнения, есть все основания прогнозировать повышение ставок по ипотечным продуктам банков. Стоимость заемных средств будет расти вместе со ставками по вкладам, поэтому это не может не отразиться на ипотечных ставках.

В настоящее время основное влияние на ипотечные ставки оказывают два фактора:

• ключевая ставка и опосредованно через нее – стоимость кредитных ресурсов
• и программа льготной ипотеки с господдержкой.

Ключевая ставка стабильно растет на протяжении всего года – с 4,25% она поднялась до 5,5%, и ее ожидает дальнейший рост.

Программа льготной ипотеки в том виде, в каком она существует сейчас – под 6,5% годовых и с ограничением по суммам в 12 млн руб.

для Москвы и Санкт-Петербурга и 6 млн – для остальных регионов, прекращает свое действие с 1 июля 2021 года.

Новые условия ипотеки с господдержкой более жесткие: ставка увеличивается до 7% годовых, а сумма кредита ограничивается 3 млн рублей независимо от места проживания заемщика.

Это может означать только одно – ставки по ипотеке будут расти.

Каким будет этот рост?

Мы прогнозируем, что не резким. Возможно, ставки по ипотечным кредитам будут расти более медленными темпами, чем ключевая ставка.

Даже сейчас, в условиях постоянного роста ключевой ставки, многие банки находят возможности для снижения ставок по ипотеке (в основном – по программам льготной ипотеки). Такое снижение мы видим у банка ДОМ.РФ, Росбанка, ВТБ и ряда других.

К тому же застройщики заинтересованы в долгосрочном стабильном финансировании своих проектов. В последние годы мы можем наблюдать большое количество проектов, в которых застройщики совместно с банками занимаются субсидированием ставок по ипотечным кредитам.

В рамках таких программ заемщики могут получить ипотечные кредиты на покупку строящегося жилья по ставкам существенно ниже рыночных – от 0,1% годовых до 3-4% годовых.

Причем такие ставки могут действовать как в первые год-два кредитования, так и на весь срок ипотеки.

В результате средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам в феврале 2021 г. сложились на исторически низком уровне – 7,23% годовых. В марте этот показатель составил 7,27%, в апреле – 7,24%, в мае – 7,30%.

Поэтому наш прогноз: ставки по ипотеке на первичном рынке будут по-прежнему ниже, чем на покупку вторичного жилья, и эта разница во II квартале 2021 г. может увеличиться. Привлекательность ставок по ипотеке на приобретение нового жилья будет складываться из нескольких факторов:

• продление программы льготной ипотеки с господдержкой (пусть и на более жестких условиях);
• расширение программы семейной ипотеки на семьи, имеющие одного ребенка;
• стимулирование спроса на ипотечные кредиты в рамках программ субсидирования ипотечных ставок застройщиками;
• продолжающееся отставание темпов роста ставок по вкладам от уровня инфляции и соответственно – сохранение высокого спроса на рынке жилой недвижимости.

На последнем факторе следует остановиться подробнее. Как мы ранее писали, темпы роста стоимости жилья во многих российских регионах (в том числе в Москве, МО и Санкт-Петербурге) в середине 2020-2021 гг. вышли на двузначные цифры. Это во многом нивелировало положительный эффект от низких ставок по ипотеке. Тем не менее, спрос на жилье по-прежнему высок.

Поимом низких ипотечных ставок, его провоцируют минимальные ставки по вкладам и неразвитость финансовых отечественных рынков. Во многих случаях вложение в жилую недвижимость является одним из наиболее эффективных и надежных способов сбережения средств.

А значит – на значительное замедление роста, а тем более – снижение стоимости жилья в ближайшее время рассчитывать не приходится.

Соответственно – ипотечные кредиты даже при незначительном росте ставок будут оставаться привлекательным финансовым инструментом долгосрочного инвестирования в недвижимость.

Упадут ли цены на жилье после отмены льготной ипотеки?

Самый частый вопрос, который задают подписчики «НовостройСити» в Инстаграм: «Упадут ли цены на жилье после отмены льготной ипотеки?». Более того, многие потенциальные покупатели квартир в новостройках уверены, что именно так и произойдет.

Ведь, по мнению обывателей, рынок недвижимости «раздут», а спрос есть лишь только потому, что пока еще существует дешёвая ипотека.

Так ли это? Или у цен нет оснований падать, и как вообще может развиваться ситуация после июля 2021 года, ведь именно эта дата пока что объявлена как окончание льготной ипотеки, мы спросили у экспертов рынка новостроек.

Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова:

— Мы не ожидаем падения, напротив, в течение 2021 года рост стоимости жилой недвижимости будет плавным, в пределах 8-10%. При удержании ЦБ ключевой ставки в пределах 5-6% будет сохраняться доступная ипотека.

В случае роста ипотечной ставки, каждые 0,5 п.п. будут забирать до 10% объема спроса.

Поэтому после окончания действия программы льготной ипотеки девелоперам придется поддержать покупателя программами рассрочки и специальными условиями при большем размере первоначального взноса, чем стандартный.

Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»:

— После отмены льготной ипотеки в Москве снижения стоимости жилья ожидать не стоит, и на это есть ряд существенных причин, включая рост себестоимости строительства как минимум из-за повышения цен на стройматериалы и другие расходы застройщиков, вымывание наиболее ликвидного предложения, а также уменьшение объемов строительства, который наблюдается на рынке с момента перевода девелоперов на эскроу-счета и проектное финансирование. По разным данным, стоимость квадратного метра в столице в феврале уже возросла на 5%. Опять же, нужно понимать, что программа ипотечного кредитования вводилась изначально как временный механизм поддержки рынка недвижимости, поэтому покупатели и старались приобрести квартиру в рамках этих условий. Прежде всего, эта программа выступила поддержкой для регионального рынка недвижимости, поскольку в Москве ее влияние не было существенным – большая часть предложения просто не попадала под условия программы. 

Мы не прогнозируем снижения спроса на новостройки и каких-то существенных изменений. Средневзвешенные ставки по ипотеке даже без учета льготной программы сегодня одни из самых комфортных за всю историю рынка недвижимости.

По состоянию на 1 февраля средняя ставка составила 8,1%.

Опять-таки, стоит учитывать, что застройщики сегодня не сильно привязаны к темпам продаж за счет проектного финансирования банков, которое обеспечивает их на весь период строительства.

В преддверии завершения льготной ипотеки в среднесрочной перспективе спрос на первичном рынке недвижимости с большой долей вероятности возрастет, как это было осенью прошлого года на фоне слухов о завершении программы.

-Нужно ли сейчас срочно брать ипотеку или у потенциального клиента и после июля будет возможность приобрести квартиру на хороших условиях?

— Безусловно, те покупатели, которые рассчитывают приобрести жилье в ближайшее время – до отмены льготной ипотеки, окажутся в выигрыше, поскольку льготные ставки позволяют купить жилую недвижимость на рекордно выгодных условиях.

Однако тем, кто не сможет по каким-то причинам успеть воспользоваться этой программой, не стоит беспокоиться – даже без учета льготной программы ставки по ипотеке сегодня максимально выгодны.

Кроме того, девелоперы в настоящее время запускают совместные с банками ипотечные программы, программы по рассрочке, trade-in и проч., которые также могут принести определенные бонусы при покупке жилья.

Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»:

— Скорее всего за месяц-два до окончания программы мы увидим очередной всплеск интереса со стороны покупателей к покупке новостроек, после чего неизбежно наступит спад спроса.

Тем не менее, на падение цен рассчитывать не стоит, на фоне снижения спроса нас ожидает замедление темпов роста средних ценовых показателей, также возможна корректировка за счет скидок и спецпредложений, особенно в перегретых проектах.

-Нужно ли сейчас срочно брать ипотеку или у потенциального клиента и после июля будет возможность приобрести квартиру на хороших условиях?

Если у человека есть потребность в покупке квартиры, то лучшее реализовать ее сейчас, после отмены льготной ипотеки ставки поднимутся на 1-1,5 п.п., т.е. условия получения кредита станут менее выгодными, к тому же не стоит забывать и о росте цен, ко второму полугодию цены в Москве поднимутся и желаемая квартира будет стоить дороже, чем сейчас.

Генеральный директор ГК “Атлант” Иван Мотохов:

— Падения цен в Московском регионе не будет — спрос сохраняется на высоком уровне, объем предложения сократился за год на 16-18%, причем пик вымывания предложения пришелся на последний квартал. Новых проектов выводится меньше, чем год назад, при том что спрос сейчас куда активнее.

Все это создает потенциал для дальнейшего роста цен на новостройки в первом полугодии. После завершения госпрограммы ипотечный спрос снизится примерно на 12-15%, цены останутся стабильными. Думаю, по итогам года средняя стоимость новостроек в Москве и пригородах вырастет на 10-12%, в некоторых проектах — до 15%.

Для сравнения: в 2020-м прирост составил порядка 25%.

Многое зависит от политики ЦБ по ключевой ставке. Следующие заседания по ключевой ставке пройдут в апреле и июне — по их итогам будет понятно, как изменятся условия по кредитам и депозитам.

Это прямо сказывается на спросе: повышение ставки как по ипотеке, так и по депозитам снижает привлекательность новостроек (в первом случае — для конечных покупателей, во втором — для инвесторов). Но если ставка будет подниматься незначительно, у заемщиков и после отмены госпрограммы сохранится обширный выбор ипотечных программ со ставками на уровне 7-7,5%.

Для поддержания спроса застройщики, скорее всего, будут предлагать заемщикам партнерские программы с крупными банками по льготной ставке, частично субсидируя её.