Фото © ТАСС / Алексей Павлишак
— Говоря о ценах, стоит отметить, что лишь 25% лотов на загородном вторичном рынке сегодня имеют адекватную стоимость, — рассказал руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
— У большинства объектов цены завышены: обычно на 30–40%, а в некоторых случаях — в несколько раз.
Это хорошо иллюстрируют цифры: если подмосковные дачи предлагаются в среднем за пять миллионов рублей, то активнее всего продаются лоты за один-полтора миллиона.
По словам Дмитрия Таганова, покупатели загородной недвижимости очень чутко реагируют на цены. Из-за экономического кризиса эта чувствительность может стать ещё сильнее. Именно поэтому аналитик не ожидает серьёзного подорожания дач в этом сезоне.
— В кризис и продавцы, и покупатели недвижимости, в том числе и дач, обычно занимают выжидательную позицию, — отметил аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев. — Рынок сжимается. Многие продавцы снимают недвижимость с продажи до тех пор, пока не станет понятно, в какую сторону движутся цены.
Покупатели тоже стараются не торопиться. Так что маловероятно, что сейчас будет какой-то ажиотажный спрос на дачи. Всё-таки для этого требуются немаленькие деньги. К тому же нужно проводить регистрацию сделок, а организации не работают. Другое дело, что может вырасти спрос на аренду загородной недвижимости.
Такой сценарий весьма вероятен.
Если говорить о покупке загородного жилья, то наиболее вероятен подъём цен в форматах таунхаусов и квартир в малоэтажных домах (МЖД). По прогнозам Дмитрия Таганова, в среднем они подорожают на 15–20%. Дело в том, что эти форматы подпадают под действие 214-ФЗ. И после реформы долевого строительства крайне малое число застройщиков оказались в состоянии работать по изменённым правилам.
— Как следствие, новые проекты с таунхаусами и МЖД просто не выходят на рынок, а старые постепенно распродаются, — пояснил Дмитрий Таганов.
— В итоге эти форматы стали «краснокнижными» на рынке подмосковной загородной недвижимости. Также в этом году вероятно оживление сегмента загородной аренды. По итогам трёх недель марта мы уже видим рост спроса на 14%.
Исходя из этого, к лету средняя арендная ставка на коттеджи может повыситься на 20%, а на дачи — на 10%.
Чтобы выгодно купить дачу, сначала стоит определиться, какие нюансы для вас критичны, а какие — нет. Стандартный приём для получения скидки — это нахождение недостатков, которые вы готовы доказать продавцу. Например, можно обратить внимание на заросший вид или неровный рельеф участка, устаревший облик дома и так далее.
Ещё один вариант, по словам Дмитрия Таганова, — можно попробовать найти владельца, который из-за финансовых проблем стремится продать свой дом как можно скорее. Вполне возможно, что в нынешней экономической ситуации таких будет немало.
Дмитрий Таганов считает, что торопиться не стоит, но проявлять активность уже пора. Март и начало апреля являются самым подходящим временем для подбора жилья за городом.
— В период таяния снега и первых дождей проще понять, есть ли у дома проблемы с качеством крыши, окон и стен, не застаивается ли на участке вода, насколько у него ровный рельеф и так далее, — пояснил аналитик.
По словам Алексея Коренева, в сложившейся ситуации откладывать покупку дачи не стоит только тем, кому загородный дом стал реально необходим в ближайшее время. Например, в связи с расширением семьи. В других случаях можно посмотреть, что будет с ценами.
Аналитик предупреждает, что в кризисы часто повторяется такая история: люди начинают выставлять жильё по завышенным ценам. При этом недвижимость покупают, так как многие опасаются дальнейшего роста цен. Но обычно через несколько месяцев обстановка на рынке становится спокойнее и дома начинают дешеветь.
Таким образом, в спешке на фоне паники можно серьёзно переплатить.
— У многих людей, имеющих накопления, есть традиционный для россиян соблазн приобретать недвижимость при взлёте курса доллара, чтобы успеть сохранить дешевеющие рубли, — отметил главный аналитик «Телетрейда» Марк Гойхман.
— Это действительно может несколько подтолкнуть продажи в начальный период надвигающегося кризиса. Но, вспоминая недавний кризис 2014 года, можно предположить следующее. После первоначального увеличения покупок последует значительное снижение спроса и цен. Экономические неурядицы резко подрывают доходы людей.
Поэтому даже при необходимости и возможности приобретения дома есть смысл подождать по крайней мере до осени.
Впрочем, эта рекомендация касается в первую очередь тех, у кого уже есть деньги на покупку дачи. Если у кого-то давно была мысль приобрести дом за городом для постоянного проживания, то сейчас хороший момент это сделать, особенно если речь идёт об ипотеке.
Такое мнение высказал эксперт Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. По его словам, ниже ставки по жилищным кредитам не будут в ближайшие лет пять из-за кризиса ликвидности, инфляции, цен на нефть и прочих факторов.
Если же потенциальный покупатель может себе позволить приобрести жильё без кредита, то аналитик рекомендует подождать несколько месяцев или полгода.
Пир дому твоему: в 2021 году загородное жилье подорожает на 15%
Рост цен на загородные дома в 2021 году может составить до 15%. Такой прогноз «Известиям» дали участники рынка недвижимости. За 2020-й коттеджи уже подорожали на 7%, до конца года цены могут подняться еще на 2–3%.
Пандемия изменила тренды на рынке загородной недвижимости — теперь спрос на дома заметно выше, чем раньше, что отражается и на ценах, говорят эксперты.
Традиционно осенне-зимний период считался временем низкого спроса, а сейчас он, напротив, растет, отмечают специалисты.
Новые тренды
Пандемия коронавируса коренным образом изменила тренды на рынке загородной недвижимости.
Если традиционно осенне-зимний период считался временем низкого спроса в этом сегменте, то в 2020-м интерес покупателей продолжает расти, и нет никаких предпосылок для его снижения.
То же самое можно сказать о ценах, сообщил «Известиям» руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков.
Спрос на загородную недвижимость по итогам III квартала 2020-го вырос на 49% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, следует из данных «Авито Недвижимости». Средняя стоимость загородных коттеджей, таунхаусов и дач в России по итогам квартала увеличилась на 7% в сравнении с 2019-м, составив 1,6 млн рублей за объект.
Рост цен на загородную недвижимость также обусловлен и тем, что дорожают первичные и вторичные квартиры, указал руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов. Как ранее писали «Известия», по итогам 2020-го средняя стоимость жилья в многоэтажках в стране вырастет на 15%.
До конца года цены на загородную недвижимость могут вырасти еще на 2–3%, спрогнозировал Антон Сауков. В 2021-м, стоимость домов может увеличиться еще на 10–12%, считает он. Это произойдет в том числе из-за роста цен на земельные участки в коттеджных поселках и подорожания стройматериалов, пояснил эксперт.
— Мы ожидаем рост цен на загородную недвижимость в среднем на 2% до конца года и не более чем на 10% в 2021-м. При этом загородные дома, подходящие для круглогодичного проживания, с хорошими расположением и транспортной доступностью способны подорожать на 15% и больше, — спрогнозировал руководитель направления загородной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.
Цены на загородном рынке могут прибавить около 15% в 2021 году, особенно если ипотечные ставки продолжат снижаться, согласна генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
В условиях экономической нестабильности россияне, особенно обеспеченные, стремятся вложиться в недвижимость, сказала директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. А закрытие границ и возможные новые ограничения из-за коронавируса стимулируют интерес именно к загородному рынку, указала она.
В этом году сформировался ажиотаж на загородном рынке, подтвердил и вице-президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС), руководитель проекта ЖК «Мечта» Валерий Артемьев. Как правило, сначала дорожают новостройки, затем вторичные квартиры, и только после — загородные дома, уточнил он. В 2020-м частное жилье обогнало по темпам роста цен вторичку, заметил эксперт.
— Мы не исключаем, что стоимость дач в 2021 году может вернуться на уровень начала 2020-го. Эти объекты не подходят для постоянного проживания, поэтому в будущем спрос может снизиться, — высказал мнение Антон Сауков.
Перспективное направление
Тренд роста спроса на загородную недвижимость сформировался еще до начала пандемии. Этому во многом способствовали меры государственной поддержки сектора: стартовала программа «Сельская ипотека», материнский капитал разрешили использовать для строительства домов на садовых участках, отметил Дмитрий Алексеев.
Последние несколько лет наблюдается тренд на деурбанизацию, однако загородные дома чаще покупают люди, у которых уже есть квартира в городе, сказал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Из-за отсутствия развитой инфраструктуры и транспортной сети большинство граждан трудоспособного возраста по-прежнему предпочитают жить в городе.
Пока пожертвовать мобильностью и комфортом ради своего здоровья готовы немногие, поэтому после завершения пандемии спрос на коттеджи и дачи вернется к докризисным показателям, считает он.
Большую часть объектов, которые сегодня продаются за городом, можно назвать неликвидными, добавил Дмитрий Алексеев.
Есть ряд причин, по которым массовое развитие такого жилья невозможно в ближайшее время, сказал Алексей Попов. В частности, в функционирование коттеджа и земельного участка нужно вкладывать больше денег и времени по сравнению с квартирой, сказал он.
Транспортная доступность даже среднего пояса Подмосковья (30–70 км от МКАД) делает ежедневные поездки оттуда в офис в центре Москвы весьма трудозатратными и некомфортными, добавил эксперт. Также за городом, как правило, качество школ, секций, больниц и прочей социальной инфраструктуры ниже, чем в городе, отметил Алексей Попов.
При этом сейчас государство взяло курс на развитие загородного жилья, напомнил Валерий Артемьев. Как писали «Известия», в России начали разработку программы льготной ипотеки на частные дома.
Ее формированием занимается рабочая группа по защите прав дольщиков «Единой России» по поручению председателя партии Дмитрия Медведева. Также идет разработка проекта по развитию индивидуального жилищного строительства.
Поэтому рынок загородного жилья будет расти, уверен Валерий Артемьев.
Пока загородные дома — сложно оцениваемые активы для банков. Поэтому субсидированная ипотека и адекватные критерии оценки предметов залога подтолкнут развитие сегмента, уверен генеральный директор компании We know Александр Галицын.
На момент публикации в Минстрое на запрос «Известий» не ответили.
Дача как убежище: вырастут ли цены на загородное жилье в Подмосковье
Не за горами апрель — традиционное время начала продаж домов и земельных участков в Подмосковье.
За прошедший год на рынок загородной недвижимости в регионе большое влияние оказала пандемия Covid-19: спрос стал расти, поскольку жители столицы нередко рассматривают дачу как убежище от вируса и место отдыха на фоне закрытых границ.
О том, как коронавирус повлиял на продажи загородного жилья в Подмосковье и стоит ли сейчас покупать там дачу, читайте в материале РИАМО.
Взрывной спрос
© РИАМО, Александр Кожохин
Перед пандемией загородный рынок недвижимости в Московской области испытывал серьезную стагнацию, а большинство объектов продавались годами и с серьезным дисконтом к стоимости строительства или приобретения в начале нулевых.
Как говорит завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов, большинство подмосковных участков и летних дач в садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ) к 2019 году практически потеряли популярность. Однако пандемия Covid-19 изменила ситуацию.
В результате по итогам 2020 года было приобретено большинство загородных объектов Подмосковья, у которых не было серьезных изъянов или значительной переоценки. Однако даже в такой период высокого спроса некоторые категории объектов загородной недвижимости по-прежнему остались невостребованными.
Причин для этого может быть несколько: к примеру, плохое соседство — с кладбищем или фермой, нахождение на первой линии от дороги, слишком дорогое подключение коммуникаций, неудобство самого дома и так далее.
С тем, что спрос на загородное жилье в Московской области вырос более чем существенно, согласен руководитель инвестиционно-строительной компании KRAYS Development Яков Литвинов.
«Тот навес предложения, который сформировался на загородном рынке Подмосковья с 2009 года, мало интересовавший покупателей до 2020-го, был распродан почти полностью, за исключением откровенного неликвида», — говорит эксперт.
- По оценкам руководителя департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елены Мищенко, за 2020 год спрос на покупку загородной недвижимости в Московской области вырос на 15–40% в зависимости от локации.
- Покупать ли квартиру в 2021 году: прогноз цен на недвижимость в Московском регионе>>
- Дачное убежище
© РИАМО, Александр Манзюк
Как считает Александр Цыганов, приобретение дачи или загородного дома в Московской области стали популярными одновременно с пониманием того, что пандемия Covid-19, самоизоляция и дистанционная учеба и работа пришли всерьез и надолго.
При этом потребители, во многом вынужденно поехавшие в Подмосковье, увидели, что за последние годы инфраструктура там заметно улучшилась, пробок, как раньше во многих местах, тоже уже нет.
«Современные средства связи и другие технологические новшества также нивелировали неудобства удаленности от мегаполиса. Все это немалую часть москвичей привело к мысли, что жизнь за городом вполне возможна, причем без потери качества жизни и даже с большим комфортом», — объясняет Яков Литвинов.
Любопытно, что на фоне пандемии на рынке загородной недвижимости в Подмосковье росли не только продажи жилья, но и спрос на аренду. Как говорит в беседе с РИАМО владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский, в праздничные дни минувшего года стоимость аренды возрастала до 300% от цены 2019 года.
В среднем же аренда в Подмосковье выросла в цене на 65% в зависимости от класса объекта. Если говорить о продаже домов, то специалисты компании «Дом Лазовского» зафиксировали увеличение спроса в прошлом году на 30–40%, и как следствие, повышение уровня цен на 25–30%.
Как отмечает Елена Мищенко, сегодня люди понимают, что в ближайшие годы Covid-19 никуда не денется — а потому активно покупают дома, дачи и земельные участки под строительство.
Это нужно для того, чтобы было где отдохнуть, подышать свежем воздухом и более-менее свободно себя чувствовать, поскольку за границу пока выезжать страшно.
И в 2021 году, по мнению эксперта, эта тенденция сохраняется.
Лайфхаки для дачи: как превратить подмосковный участок в курорт>>
Фактор направления
© РИАМО, Александр Кожохин
Не секрет, что спрос на загородную недвижимость имеет цикличный характер. Основные продажи земельных участков и домов в Московской области начинаются в апреле и заканчиваются примерно в октябре. Прошедший 2020 год не стал исключением — как, вероятно, не станет исключением и 2021 год.
По мнению Елены Мищенко, цены на загородную недвижимость в Подмосковье в нынешнем году вырастут в пределах 15%. Что касается аренды жилья, то 60% качественного предложения в пределах 50 километров от МКАД забронировано еще с прошлого года, и забронировано на длительный срок. Средняя ставка самых дешевых предложений — 30 тысяч рублей в месяц в пределах до 100 километров от МКАД.
«Все зависит от направления. Самые экономичные варианты аренды можно найти по следующим направлениям: Горьковское, Рязанское, Щелковское, Симферопольское, Каширское шоссе. Самые доступные предложения в аренду начинаются от 50 километров от МКАД и дальше», — говорит собеседница РИАМО.
Например, комфортный дом с минимальными удобствами можно арендовать от 30 тысяч в месяц в сторону от ЮВАО и ВАО, а от 50 тысяч в месяц — в сторону от СЗАО, ЗАО и ЮЗАО.
Арендовать жилье и покупать объекты на вторичном рынке Максим Лазовский советует уже сейчас, поскольку в конце апреля уже наступит сезонный ажиотаж. Но стоит учесть, что в мартовскую слякоть сложно провести комплексный анализ вторичного объекта, чтобы увидеть все подводные камни. А кот в мешке может в дальнейшем обойтись покупателю в эксплуатации и доработке гораздо дороже, чем новый дом.
Прописка на даче: как оформить ПМЖ дачникам Подмосковья>>
«Золотые» коттеджи
© РИА Новости, Руслан Кривобок
Как рассказал РИАМО руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев, сегодня загородный сегмент в Московской области продолжает оставаться крайне востребованным на рынке недвижимости — так, по итогам февраля спрос на покупку дач, домов, коттеджей и таунхаусов в регионе вырос на 40% относительно аналогичного периода прошлого года.
При этом в общей структуре традиционно преобладали дома — на них пришлось 65% всех запросов в месяц, однако в феврале значительный рост покупательского интереса был отмечен также в категории таунхаусов (+48%) и коттеджей (+66%).
«Вместе со спросом возрос и уровень цен — к концу февраля средняя стоимость покупки загородного объекта в Московской области составила 4 миллиона рублей, что на 27% превышает показатели февраля 2020 года. Наиболее заметно выросли цены на коттеджи — в феврале средняя стоимость данного типа объекта достигла почти 20 миллионов рублей (+65%)», — говорит Дмитрий Алексеев.
По данным «Авито Недвижимость», на фоне повышенного спроса общий уровень предложения в Подмосковье снизился на 10% (февраль 2021 года к февралю 2020 года), однако в категории коттеджей, напротив, отмечено увеличение числа объявлений на 18%.
Как объясняет Дмитрий Алексеев, интерес потребителей к загородному жилью зафиксирован и на рынке долгосрочной аренды. Так, спрос на съемное жилье за чертой города в феврале вырос на 15%. Чаще всего в Московской области арендовали дома — в общей структуре их доля составила 77%.
Помимо этого, существенная динамика наблюдалась в категории таунхаусов, как и в случае с куплей-продажей — потребительский интерес к этому типу объектов в феврале увеличился на 38% к предыдущему году.
«Арендные ставки в Подмосковье к концу февраля возросли на 28% — снять загородное жилье здесь можно было примерно за 50 тысяч рублей. Заметнее всего подорожали дома — их средняя цена находилась на уровне 40 тысяч рублей (+25%)», — рассказывает собеседник РИАМО.
Что касается рынка долгосрочной аренды, то, в отличие от сегмента продаж, увеличился объем предложения — в феврале рост числа объявлений составил 5% относительно аналогичного периода прошлого года.
Больше всего объявлений было размещено в категории домов (67% от общего числа), при этом высокие темпы были зафиксированы и по другим типам объектов: так, таунхаусы стали предлагать в аренду на 14% чаще, а в сегменте коттеджей количество объявлений увеличилось на 15% (февраль 2021 года к февралю 2020 года).
По мнению Дмитрия Алексеева, если говорить об уровне цен, то в перспективе стоит ожидать подорожания подмосковного загородного жилья в пределах 10%. При этом объекты, которые будут отвечать пожеланиям покупателей, смогут подняться в цене и до 15%.
Как создать райский уголок за городом: 10 книг об обустройстве дачи мечты>>
В ожидании роста
Сегодня в Московской области сохраняется высокий спрос на загородное жилье. При этом в плане предложений существует дефицит, и, как следствие, цены растут. Как объясняет Максим Лазовский, причин для этого роста несколько.
Во-первых, льготная ипотека на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) с конца февраля распространилась на все категории жилья, а значит, спрос на него будет расти. Следующим этапом, как объясняет эксперт, ожидается введение эскроу-счетов — специальных банковских счетов, которые используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки.
«Это увеличит затраты строительства на 10% и тоже приведет к росту цены. Сыграет свою роль и ресурсное обеспечение. Пока мы испытываем проблемы как с рабочей силой, так и со снабжением материалами», — говорит Максим Лазовский.
По словам Лазовского, стоимость отдельных видов материалов уже возросла на 100%, как, например, в случае с металлом. Поэтому покупать объекты строительства, дачу или дом на первичном рынке или на стадии строительства стоит сейчас: дальше цены будут лишь расти.
Впрочем, покупать или нет загородную недвижимость в текущий момент, зависит во многом от цели приобретения. Как считает гендиректор агентства недвижимости Homeway и эксперт в сфере недвижимости столичного отделения общественной организации «Опора России» Марсель Ахметшин, такая покупка по-настоящему имеет смысл лишь при необходимости круглогодичного использования объекта.
«Если вы используете дом только для летнего проживания, то дешевле арендовать, чем целый год содержать его. Покупки загородной недвижимости с целью инвестирования в большинстве случаев неэффективны. Квартиры в Москве покупать выгоднее, чем «загородку», — объясняет собеседник РИАМО.
Мак, грибы и конопля – какие растения под запретом на даче в Подмосковье>>
Скрытый фактор
© РИАМО, Александр Манзюк
Впрочем, у ситуации с пандемией Covid-19 на рынке загородной недвижимости в Московской области есть и свои скрытые нюансы. К примеру, по мнению Александра Цыганова, пока пандемия не закончилась, на рынок не выйдут дома, приобретенные в спешке и по которым уже понятны неудобства проживания.
За год-два владельцам таких объектов физически не исправить недостатки или отсутствие торговой и социальной инфраструктуры, школ и поликлиник, не повысить транспортную доступность.
А в ряде случаев москвичи, переехавшие на дачи, вернулись к знакомым проблемам узких дорог и парковок, но решать их они должны уже сами в своих СНТ.
А значит, такие объекты после пандемии начнут активно выходить на рынок.
«Очевидно, что в ближайшее время можно будет оценить востребованность новых локаций и поселков, которые готовятся застройщиками к началу весеннего сезона. Развитие рынка загородной недвижимости будет сильно зависеть от темпов завершения пандемии и ее уроков», — говорит Александр Цыганов.
По мнению эксперта, вполне вероятно, что часть работы и учебы и после окончания пандемии Covid-19 останется в удаленном формате. Он выгоден многим работодателям, не связанным с физическим трудом и оказанием услуг. Кроме того, он удобен для сотрудников, чья занятость не требует постоянного присутствия на традиционном рабочем месте.
«В этом случае популярность загородного образа жизни будет поддержана, а в случае формирования комфортной среды проживания и спокойной возможности один-два раза в неделю съездить в город — закрепится в нашей жизни», — заключает Цыганов.
Эксперты сходятся в том, что сегодня можно прогнозировать продолжение спроса на покупку и аренду загородной недвижимости в Подмосковье, но уже с меньшим ажиотажем и с учетом реального удобства дома или дачи для дальнейшей жизни.
«Река, озеро, красивый лес»: спрос на загородную недвижимость в пандемию вырос на 30-50%
Весенний всплеск спроса на загородную недвижимость не был единичным. «С января по октябрь спрос на приобретение загородной недвижимости в Московской области увеличился на 98%.
В октябре в годовом выражении были зафиксированы еще более высокие темпы роста — 107% в Московском регионе и 48% по России», — рассказывает Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимости». Риелторы заявляют более скромные цифры.
«В среднем за 10 месяцев этого года спрос на вторичном рынке был выше на 30%, чем за тот же период 2019 года», — отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».
Агентство элитной недвижимости Vesco Realty отмечает, что количество обращений в бюджете до 40 млн рублей выросло на 48% за январь-октябрь (в бюджете свыше 40 млн изменений не произошло).
Первый всплеск спроса на жилье за городом случился в марте.
По словам Ольги Магилиной, заместителя генерального директора fee-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость», покупателей на рынок привели два события — колебания курсов валют, последовавшие за падением цены нефти, и новость о скором введении налога на вклады физлиц свыше 1 млн рублей.
В апреле ажиотаж продолжился уже из-за изоляции, но в середине месяца все пошло на спад — покупатели «замерли» в ожидании дальнейших событий. Май-июль были умеренными, а с июля, по словам Магилиной, начался «сильный рост, достигший апогея в сентябре-октябре».
Большинство людей за городом ищут готовые к проживанию коттеджи на одну семью. «Наиболее востребованное «среднее» — это дом 120-150 м, участок 10-12 соток, все новое, ухоженное, никаких старомодных ремонтов. Минимальное количество дополнительных вложений, в идеале — «заезжай и живи».
Обязательно хороший подъезд, все сети (электричество, хорошо если газ, септик, скважина). Очень желательны какие-то природные особенности (река, озеро, красивый лес)», — рассказывает Яхонтов.
По его словам, людям также важно наличие интернета, возможность быстро доехать скорой помощи и чтобы дом входил в зону доставки продовольственных товаров.
По данным ЦИАН, за последние 12 месяцев цены прибавили в среднем 8%. «Если год назад типичный коттедж в Подмосковье стоил 11,9 млн рублей, то сейчас ровно на 1 млн больше — 12,9 млн рублей», — говорит Алексей Попов, главный эксперт аналитического центра ЦИАН.
По словам Алексеева из «Авито Недвижимости», в третьем квартале средняя цена загородных объектов недвижимости в Подмосковье выросла на 18% к аналогичному периоду прошлого года: наиболее впечатляющие темпы роста — 39% — продемонстрировали цены на загородные коттеджи.
Риелторы приводят немного другие данные по ценам. «Максимум — на 5% с января в рублях. Важно помнить, что есть цена предложения и цена сделки.
Цена предложения сильно выросла к лету, но цена сделки была примерно на прошлогоднем уровне», — утверждает Яхонтов. Все опрошенные участники рынка подтверждают, что стоимость сотки земли снизилась.
Попов отмечает падение на 10% год к году: сейчас средняя цена сотки в Подмосковье до 120 км от МКАД — 369 000 рублей, год назад — 410 000 рублей.
На фоне ажиотажа застройщики ИЖС, как и девелоперы многоэтажных домов, вышли в плюс. Например, компания «KASKAD Недвижимость», один из девелоперов в Подмосковье, за 10 месяцев «в деньгах» заключила на 37% сделок больше, чем за аналогичный период в 2019 году.
«Первое полугодие продемонстрировало некоторый спад по отношению к 2019 году (-12% за период). Но уже третий квартал с лихвой компенсировал эту просадку, показав продажи «в деньгах» выше на 119%, чем за аналогичный период 2019 года. А в сентябре год к году рост этого показателя составил целых 223%», — говорит Магилина.
По словам Яхонтова, выручка продавцов загородной недвижимости в Московском регионе за год выросла в несколько раз.
В последние годы рынок загородной недвижимости стагнировал, проектов выходило немного, нового витка спроса никто не ожидал.
По словам Попова, сейчас почти невозможно найти вариант быстрого переезда из городской квартиры в загородный дом, где будут доступны привычные городские атрибуты — стабильно работающее электричество, газ, вода, дорога с твердым покрытием «до калитки». «Таких объектов немного, а те, что есть, стоят дорого, — говорит эксперт.
— Переехать из типовой столичной квартиры можно лишь в Среднее Подмосковье, в зону от 20 до 60 км от МКАД, причем без учета затрат на обустройство, которые для загородной жизни гораздо выше, чем для квартиры». «Новых идей нет, масса предложения — устаревшие дома.
Это обусловлено тем, что загородная недвижимость — объект не первой необходимости, и самое активное развитие этого сегмента приходится на время, когда у населения есть свободные средства. А последний такой период — это, по сути, «тучные двухтысячные» и в меньшей степени годы до 2014-2015», — рассуждает Яхонтов.
Нестабильная экономическая ситуация, сокращение реальных доходов населения и колебания курса валют заставили девелоперов отложить планы по инвестированию в новые проекты и сосредоточиться на «нереализованных остатках»
По данным «ИНКОМ-Недвижимость», на рынке первичного жилья предложение уменьшилось на 15% в период с января по октябрь к аналогичному периоду прошлого года, на вторичном — на 47%.
По словам Яхонтова, с января по октябрь обращений «продать загородную недвижимость» в Подмосковье поступило на 24% меньше, чем за тот же период 2019 года.
Многие собственники сняли лоты с продаж и использовали загородные дома для собственного проживания в пандемию.
«С января по октябрь на рынок практически не выходило новых проектов. Девелоперы оказались совершенно не готовы к событиям этого года и взрывному росту спроса», — отмечает Магилина.
«Нестабильная экономическая ситуация, сокращение реальных доходов населения и колебания курса валют заставили девелоперов отложить планы по инвестированию в новые проекты и сосредоточиться на «нереализованных остатках».
«Кроме того, штрафы за срыв сроков по договорам долевого участия были отменены до конца года, что предоставило девелоперам определенную свободу в принятии решений», — считает Алексеев.
Однако привлекательность рынка не осталась незамеченной инвесторами и потенциально «новыми девелоперами».
По словам Аверьянова, Vesco Consulting получил «шквал заявок» на разработку концепций коттеджных поселков в Подмосковье за последние несколько месяцев.
«Запросы на консалтинг поступали как от застройщиков, реализующих загородные поселки ранее, так и от специализирующихся на квартирном жилье, в том числе за пределами Московского региона», — подтверждает Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank.
В марте Минстрой представил программу развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС), согласно которой из федерального бюджета на 2020-2024 годы должно быть выделено 137,7 млрд рублей.
Деньги должны пойти на расширение площади земельных участков, строительство инфраструктуры, привлечение застройщиков, готовых строить частные дома по проектам комплексного освоения территорий с применением эскроу-счетов и проектного финансирования, а также создание доступного продукта по ипотеке на ИЖС.
«Вывести загородный рынок на другой уровень сможет только государственное вмешательство, а именно работающее проектное финансирование, регулирование и гарантии по законопроектам, доступная ипотека на готовое жилье и развитие программ ипотечного финансирования строительства домов», — одобряет программу Аверьянов.
«Оно [загородное жилье] должно стать конкурентным городскому по таким параметрам, как инфраструктура и качество. В соответствии с госпрограммой эти задачи поможет решить индустриализация ИЖС и привлечение крупных застройщиков для комплексного освоения территорий.
Но на раскручивание этого маховика понадобится несколько лет», — говорит Дмитрий Алексеев из «Авито Недвижимости».
Другие участники рынка считают, что реформы могут сделать только хуже. «Перевод ИЖС на эскроу — это утопия. На сегодняшний день никто не мешает продавать инвестконтракты, подряды и т. п.», — говорит Яхонтов.
По словам Таганова, переход на систему эскроу сильно затруднил работу рынка таунхаусов и малоэтажных домов — «из-за законодательных нововведений в 2019 году с лета прошлого года с проектами таунхаусов [девелоперы] просто не выходят». То же самое может случится и с застройщикам ИЖС, считает он.
«В настоящий момент переход ИЖС на счета эскроу скорее усложняет рост темпов строительства. Однако со временем в комплексе с другими запланированными мерами данный шаг должен способствовать достижению поставленной цели», — убежден Алексеев.
Даже если госбанки профинансируют ускоренное строительство, не выдержат сети и инфраструктура, заявляет Яхонтов. «Обеспечить сети в таком количестве и за такой короткий срок нереально, — говорит он.
— Я не вижу тенденции к переселению граждан в загородное жилье на ПМЖ. Для этого нужно развивать инфраструктуру на местах, а этого нигде, кроме Новой Москвы, не происходит.
Дороги, больницы, школы — уровень почти везде довольно низкий».
Названы районы Подмосковья с перспективой взрывного роста цен на недвижимость
Источник: Строительная газета
На рынке Подмосковья находится в продаже порядка 28 500 жилых домов и таунхаусов, и более 80% из них не могут найти покупателей больше года.
Вместе с тем, даже в депрессивных уголках области можно удачно вложиться в недвижимость — как рассчитал искусственный интеллект, разработанный компанией Realiste, речь идет о возможном росте на 200% и более.
Основатель компании Алексей Гальцев рассказывает «Стройгазете» о перспективах загородных инвестиций.
Цена на участки и дома в Подмосковье традиционно определяется транспортной доступностью. Если доехать из Москвы до населенного пункта несложно — рядом проходит железная дорога, есть маршрут автобуса, а пробок на выезде из города немного — район более конкурентоспособен, а значит, и дороже менее «проходимых» соседей.
Однако ситуация начинает меняться. Во-первых, в Подмосковье строят новые дороги и развязки, что постепенно меняет «карту» транспортной доступности. Во-вторых, в игру могут вступить и другие факторы. Скажем, уже сейчас заметен тренд на удаленную работу.
Так что транспортная доступность в течение следующих десяти лет, по нашим прогнозам, перестанет быть основным фактором, влияющим на цену загородной недвижимости.
А это означает, что если сейчас купить дешевый земельный участок с домом в районе, куда пока что не слишком просто добираться, через десять лет его цена может вырасти на 100-200%. Это реальные цифры, подсчитанные искусственным интеллектом.
Какой район выбрать
Чтобы определить наиболее перспективные для покупки недвижимости локации, разработанный Realiste искусственный интеллект проанализировал все районы Подмосковья в пределах Московского большого кольца («бетонки»), — в среднем, это 30 км от МКАД. Померив время в пути до поселка из центра города в час пик в самый загруженный день (для Подмосковья это пятница), можно достаточно точно подсчитать, сколько стоит наценка за лишние 10 или 30 минут в пути.
Районы, которые сегодня недооценены из-за низкой транспортной доступности, в течение следующих лет будут расти в цене. Этим могут воспользоваться как простые покупатели, так и инвесторы.
Вот список из десяти районов Подмосковья, в которых сегодня цена за сотку сравнительно невысока, но при этом имеется большой потенциал роста.
- Тимошкино — Веледниково
- Фрязино
- Пестовская гавань — Тишково
- Буняково — Витяково
- Опалиха
- Нефедьево — Надовражино
- Звенигород
- Крекшино — Санино
- Коптелино — Жуковка
- Веревское — Клушино
Согласно анализу Realiste, стоимость жилой недвижимости в этих районах за десять лет вырастет минимум на 86% (в районе деревень Веревское и Клушино), а максимум — до 231% (в районе Тимошкино и Веледниково).
Дешевле всего на сегодняшний день стоит сотка земли во Фрязино — порядка 89 тысяч рублей. При этом по прогнозу за десять лет она подорожает до 294 тысяч рублей, то есть, на 288%.
А вот в Опалихе и Тимошкино — Веледниково земля и сегодня достаточно дорогая — 418 и 411 тысяч рублей соответственно. Однако и потенциал роста существенный: в первом случае 109%, а во втором — 231%.
Все районы, проанализированные Realiste, представлены на карте:
Цены вырастут: стоит ли покупать дачу в Подмосковье в текущем году
Коронавирус внес коррективы в жизнь многих жителей крупных городов. С переходом на удаленную работу горожане задумались о покупке жилья за пределами города. Кроме того, интерес к загородной недвижимости возрос из-за закрытия границ и отсутствия возможности отправиться за рубеж. Аналитики рассказали, что ждет рынок загородной недвижимости в текущем году.
По мнению экспертов, в 2021 году интерес к проживанию за городом не упадет.
«В текущих условиях спрос будет постепенно увеличиваться, хотя его будет сдерживать предложение с большим количеством неликвидных объектов, которые остаются в продаже из-за необъективной оценки стоимости», — уточнил руководитель направлений первичной и загородной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев.
Согласно статистическим данным, в декабре 2020 года спрос на дачи в Москве вырос более чем на 50% по сравнению с декабрем 2019 года. По мнению Д.
Алексеева, спрос подогреют программы по материнскому капиталу и «Сельская ипотека».
Кроме того, все больше молодых людей переходят на удаленную работу и остаются на ней, поскольку пандемия показала, что удаленный формат может существовать во многих компаниях. Одним из трендов 2020 года стала деурбанизация.
«Многие молодые пары и семьи, купившие квартиры до самоизоляции, в минувшем году столкнулись с необходимостью пересмотреть жилищные условия в пользу загородной недвижимости, поскольку понадобилось пространство для удаленной работы и учебы у многих членов одной семьи — и этот тренд продолжится», — уточнил эксперт.
- По мнению аналитиков «Миэль», для многих москвичей возможность иметь дачный дом на участке семь соток остается привлекательной идеей, поэтому ждать снижения спроса на дом за городом в текущем году не приходится.
- По мнению экспертов, большим спросом пользуются дома до 150 кв метров на участках десять соток в местах с комфортными условиями: наличие магазинов, хороший подъезд.
«Также повысился спрос на участки без подряда, количество таких предложений быстро сокращается. Приобретателям мы советуем не откладывать покупку», — уточнила эксперт.
Аналитики прогнозируют, что несмотря на возросший спрос, резкого скачка цен не предвидится.
«Уровень цен на дачи в Московской области за прошлый год поднялся на 25% — средняя стоимость объекта в декабре составила 4 млн руб.
Наиболее сильная динамика зафиксирована в категории коттеджей, где средняя цена выросла на 73% — до 19,9 млн руб. В 2021 году стоит ожидать некоторого подорожания в сегменте в пределах 10%.
Загородные дома, которые совпадут с пожеланиями покупателей, смогут подняться в цене до 15%», — прогнозировал Алексеев.
По мнению экспертов, в 2021 году вырастут цены и на землю. Участки в среднем подорожают на 30%.
Рост цен ожидается и на элитное жилье. В текущем году прогнозируют рост цен на коттеджи до 10%.
«В 2020 году вышли три новых проекта коттеджных поселков, в 2021-м мы ожидаем еще три. Продажи в существующих поселках выросли в три раза, а в некоторых и в пять-шесть. При этом цены увеличились на 5–10%.
Но рынок в основном представлен вторичным предложением, зачастую устаревшим. Новые дома от частных застройщиков уходят моментально.
Спрос на загородную недвижимость продолжит расти в 2021-м», — рассказал директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.
По словам экспертов, зимой выгодно покупать загородные дома. Весной-летом спрос на такую недвижимость увеличится, за ним – вырастут и цены. Пандемия внесла свои коррективы во взгляды городских жителей, большинство из которых задумались о возможности иметь свой загородный дом.
Ранее ГЛАС писал о том, когда лучше задуматься о покупке квартиры. В текущем году темпы роста стоимости жилья упали. И до конца весны такая тенденция сохранится.