«Спартак» вызвался помочь певице МакSим, находящейся в комеПогиб сын Александра БашлачеваВ Петербурге установлен новый температурный рекордСобянин: Китайского штамма уже нет, вместо него — более агрессивныйДежуривший полицейский погиб в Москве у посольства ТуркменистанаДаже воскресным днём на выезде из Петербурга — пробкиКак спасать и спасаться от петербургской жарыВ «Артеке» у нескольких детей нашли ковидВ Ульянке пенсионер загорелся на скамейке. За его жизнь борются врачиЕщё один регион ввёл обязательную вакцинацию, теперь их около десяти15 фото, которые доказывают, что почерк врачей — это катастрофаКаршеринг устремился на стройку в Мурино и завис на бетонном блокеВ здравоохранении планируется внедрить новую систему оплаты трудаРоссийский посол возвращается в США с оптимистичным настроемВ Кремле рассказали, как задать вопрос Путину во время прямой линииТам, где за 30. Петербургская погода готовится к новому рекордуМинтруд допустил отстранение непривитых сотрудниковЖителям Купчино пообещали вернуть электричество в ближайшее времяКакая музыка делает человека больным и бедным — мнение психологаСтолб чёрного дыма поднялся из складов в ПетербургеМинтруд рассказал, могут ли уволить за отказ от прививкиЭто только начало. Жара в Петербурге побила рекорд 1905 годаПод окнами Покровской больницы в Петербурге найдено тело пациентаКампанию «Единой России» по выборам в Госдуму поведет МедведевКадр дня с пляжа: это точно Петербург, а не Чёрное море?Над центром Москвы навис огромный столб дыма. Слышны взрывыВ Петербурге отменяют концерт группы «Мумий Тролль»Директор Эрмитажа поведёт «Единую Россию» в Госдуму в ПетербургеПредыдущие новостиАрхив материалов
Строители за три квартала купили земли в 4 раза больше, чем за весь 2019 год. Те, кто так и не выбрался из прошлогодней финансовой ямы, решали проблемы, продавая участки, а те, кто нашли финансирование и взяли кредиты в банках, — инвестируют в землю.
автор фото Михаил Огнев / «Фонтанка.ру»Поделиться
Наиболее активным выдался третий квартал — девелоперы делают запас на будущее и вкладывают в земельный банк деньги от подскочивших за счет льготной ипотеки продаж.
Кто больше
Подсчеты у аналитиков разнятся, но общий вывод у всех одинаковый: девелоперы после затишья снова наращивают портфель. Так, по оценке Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», всего за три квартала 2020 года на земельном рынке Петербурга и пригородов купили 335 га земли под строительство 2,3 млн кв. м.
А отчеты аналитиков Rusland SP показывают, что только в третьем квартале объём сделок с землёй под жилищное строительство в Петербурге по сравнению с тем же прошлогодним периодом увеличился в девять раз с 17,58 га до 156,6 га. Девелоперы делают запас на будущее и вкладывают деньги от подскочивших за счет льготной ипотеки продаж.
— Наши данные по поводу объема сделок отличаются от выводов коллег в большую сторону, — говорит Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management. — Третий квартал 2020 показал результат в шесть раз больший, чем аналогичный период 2019.
Если же традиционно оценивать рынок в деньгах, то рост был двукратным (4 млрд рублей против 8 млрд за квартал либо 10 млрд рублей против 20 млрд за три квартала). В последние 5–10 лет объем сделок не показывает однозначную динамику.
Иногда это имеет прямые причины, как например изменения в законодательстве, а иногда это полностью независимый процесс.
Что касается этого года, то часть компаний, которым было необходимо повысить ликвидность, нуждались в большом объеме денежных средств, и рынок способствовал тому, чтобы уже в третьем квартале переговоры по ценам проходили чуть проще, нежели в первом полугодии, уточнила эксперт. Рынок был перегрет, и если искать причину, то это может быть основанием для текущего увеличения сделок.
— Покупать землю — лучшая тактика прохождения кризиса, — считает Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК». — Если отказаться от пополнения земельного или проектного портфеля сейчас, то через полтора-два года компания столкнется уже с индивидуальным кризисом.
Готовить проекты в кризис более чем оправдано. Пока пройдут все согласования и начнется строительство, кризис уже давно закончится. Ну и нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что в финансовом выражении продажи новой недвижимости значительно выросли.
Совершенно логично вкладывать эти средства в перспективные участки.
Несмотря на общемировую повестку, связанную с пандемией, именно этот период некоторые землевладельцы и девелоперы выделили как наилучшее время для совершения сделок на выгодных для всех сторон условиях.
— Первые, особенно заинтересованные в быстрой продаже, ускорили процесс принятия решения по выбору покупателя ввиду ограничения спроса, — отметил вице-президент по развитию Glorax Development Денис Лебедев. — Девелоперы в таком случае получили землю без особой конкурентной борьбы.
Кроме того, получили дополнительный ресурс — время на проработку своих проектов перед долгожданными внесениями поправок в Генплан города, запланированными на сентябрь текущего года.
Плановые поправки на сегодняшний день так и не состоялись, что, на мой взгляд дает дополнительные возможности продумать все детали проекта, внести корректировки.
После известных событий прошлого и нынешнего года (введение проектного финансирования и эскроу-счетов, локдаун из-за эпидемии) строительный рынок и тесно связанный с ним земельный пошли в рост.
По словам Анны Боченковой, руководителя пресс-службы СК «Дальпитерстрой», на земельном рынке во втором квартале года вообще сложилась идеальная ситуация, при которой продавцы и покупатели очень быстро находили общий язык.
— Те, кто так и не выбрался из прошлогодней финансовой ямы, пытались решить свои проблемы посредством продажи земельных участков, — поясняет эксперт. — Те, кому удалось решить проблемы с финансированием и найти кредитные линии, воспользовались ситуацией и вложили часть средств в землю.
Ведь не секрет, что участков под жилищную застройку в черте города с каждым годом становится все меньше, а реновация маячит в отдаленной перспективе.
Высокие цены и растущий рынок только подстегнули спрос, так как все участники рынка прекрасно отдают себе отчет в том, что дальше земля будет только дорожать.
Не все локации одинаковы
По данным «Петербургской Недвижимости», в открытом предложении в Петербурге и ближайших пригородах в продаже сейчас находится 409 лотов на 6,6 тыс. га, на которых можно построить более 45 млн кв. м.
При этом 49% в гектарах и 24% от количества лотов — это предложение на пригородных территориях. Несмотря на регулярный прирост предложения, лишь около 8% земель имеют полную градостроительную подготовку, 31% не имеют подготовки вовсе.
Основной объем предложения приходится на частично подготовленные лоты. 65% предложения по площади сосредоточено в трех районах: Всеволожском (1 900 га), Пушкинском (1 600 га) и Ломоносовском (810 га).
82% участков расположено за границами КАД, а в границах КАД и в обжитых частях города значительная часть предложения приходится на территории редевелопмента (порядка 300 га).
— Доля земли в стоимости квадратного метра в среднем на удаленных областных локациях (Всеволожский, Ломоносовский районы) оценивается не более чем 5 тыс. руб., за КАД в популярных кластерах (Мурино, Бугры, Кудрово и пр.) — не выше 7–9 тыс. рублей, в черте города в спальных районах — 10–20 тыс.
руб., в статусных локациях — 25–35 тыс. руб., на центральных территориях — от 40 — 55 тысяч, — поясняет Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — Наиболее дорогие локации с активным спросом — Петроградская сторона, Петровский остров.
— Самые дешевые участки находятся там, где никто не захочет жить, — считает Сергей Мохнарь, — на Дальнем Востоке вообще бесплатно гектары раздавали. Если серьезно, то в Петербурге термина «дешевая земля» уже давно нет. Менее дорогие участки находятся за КАДом, как и ранее.
В том числе на бывших сельхозтерриориях. На втором месте — участки под редевелопмент, прежде всего на промышленных территориях. Но и здесь есть отличия.
Например, на Васильевском острове участок может быть процентов на 15–20 дороже, чем аналогичный по исходным данным, скажем, в районе Стеклянного городка.
В целом ценообразование на землю в условиях высокого спроса претерпело изменения. Есть попытки продать участки как можно дороже, и логике, основанной на характеристиках участка, такие явления не подчиняются.
— Наибольший спрос на земельные участки в Невском, Красногвардейском и Калининском районах, — добавляет Денис Лебедев.
— В соответствии с генеральным планом, именно здесь сконцентрировано наибольшее количество промышленных территорий, которые необходимо преобразовать.
Поэтому сейчас данные локации ещё и самые выгодные по ценовому предложению. Самые дорогие традиционно — исторический центр и Московский район.
Земля в кредит
— Чтобы снизить долю собственных средств девелоперов на начальном этапе проекта уже начали развиваться кредитные программы на приобретение новых площадок, а также на финансирование разработки и получения проектной документации, — рассказала Ольга Трошева.
— Например у Сбербанка есть несколько вариантов предоставления банковских средств в том числе под покупку земли для нового проекта — «Проектный бридж» (финансирование начальных этапов строительства в том числе приобретение прав на землю или проектных компаний и расходов на разработку ИРД); «Мезонинное финансирование» (замещение собственных средств, возмещение затрат, приобретение новых площадок с регрессом на действующие и новые кредитуемые проекты), а также финансирование под залог будущей прибыли или построенного жилья.
Как таковой единой системы финансирования покупок земли девелоперами пока нет, договоренности индивидуальны, отметил Серегй Мохнарь. Но вслед за снижением ключевой ставки условия по кредитованию стали более привлекательны.
Инженерия — самое дорогое
На рынке нет общепринятой практики по включению или исключению из общей стоимости лота инфраструктурной нагрузки, пояснила Ольга Трошева. Сделки по земельным участкам крайне индивидуальны и их параметры зависят от множества показателей.
Также затруднительно определить средний уровень инфраструктурной нагрузки — она сильно зависит от объема требуемых работ.
Стоимость подключения к инженерным сетям варьируется в зависимости, например, от удаленности от точек подключения, необходимости финансирования строительства магистральных сетей и т.д.
— Когда говорят об инженерной подготовке участка, главный вопрос всегда в деньгах, — говорит Шарыгина. — Подключение к точкам, обеспечение необходимых мощностей и прочее может составлять и до 50–70% от изначальной стоимости участка.
Однако все зависит от первостепенных характеристик объекта и ресурсов девелопера, цифры могут быть и гораздо ниже.
В конечном итоге в себестоимости до 50% может составить инженерная нагрузка, что также отразится и на конечной цене квадратного метра.
Проблем инженерной подготовки много, но из основных Анна Боченкова выделила две: это некорректная оценка объемов потребляемых мощностей и очень большие сроки согласования проектов. А на финансовую составляющую влияет так много факторов, что назвать конкретную сумму почти невозможно.
— Например, геологические, геодезические и экологические изыскания — это уже сами по себе затраты на работу специалистов, — пояснила она. — Но если в результате изысканий всплывают подводные камни, то сумма затрат растет.
Например, геодезия выявила наличие на участке коммуникаций, которые необходимо вынести за пятно застройки. Или, допустим, геология выявила слабость грунтов, а значит, плиту здесь класть нельзя, только сваи, что дороже.
Или экологическая экспертиза выявила загрязненность почв опасными отходами — значит, нужна рекультивация.
Еще момент: чем длиннее будут коммуникации до точки врезки в магистральные сети, тем дороже, и наоборот. Чем дальше подстанция, к которой нужно тянуть кабель, тем большего сечения нужен этот кабель, а значит — дороже. Наконец, в целом, чем больше площадь земельного участка, чем больше объектов на нем возводится — тем, соответственно, дороже обойдется инженерная подготовка.
Разный потенциал
Потенциал застройки в городе огромен, «серый пояс» не освоен и на четверть, считает Сергей Мохнарь. И уже активно идут разговоры о реновации и реконструкции старого фонда. Строительство же в пригородах больше тормозит фактор расположения и транспортной доступности.
— Наше внимание в первую очередь обращено на локации неподалеку от метро, на пресечении крупных городских магистралей, а также там, где возможна точечная застройка в формате редевелопмента. Если бы мы строили стандартное жилье, то, рассматривали бы новые земли в удаленных, но самодостаточных районах. Как, например, Пушкинский, — подытожил Мохнарь.
— Мы видим ещё большой потенциал и перспективы дальнейшего развития городских территорий, — добавил Лебедев.
— Город сейчас помимо функционала и качества большое внимание уделяет проектам с хорошо проработанной социальной функцией, транспортной инфраструктурой и местами приложения труда.
Мы, в свою очередь, разделяем такой подход и видим своей задачей учитывать данные потребности в собственных проектах.
— Хороших участков на рынке осталось мало, а то, что предлагается, требует больших первоначальных вложений, — добавляет Анна Боченкова. — Все большей популярностью у застройщиков пользуются промзоны и участки под редевелопмент.
Ну и пятна под застройку на окраине Петербурга, которые в свое время были выкуплены у совхозов и выведены из состава сельхозземель.
В основном, эти земли сейчас в частной собственности девелоперов и попадают на рынок лишь если застройщик по тем или иным причинам решает от них избавиться.
По ее словам, сегодня востребованы участки с градостроительными планами и разрешениями на строительство, очень важно наличие инфраструктуры. В вопросе формирования цен главный критерий — локация.
Чем ближе к центру, тем дороже, и наоборот, поскольку близость к центру также гарантирует наличие всех критериев востребованности участка — дорожной, инженерной и социальной инфраструктуры.
Исключение — отдаленные от центра, но престижные Московский и Курортный районы.
— Если учесть, что город состоит из районов, которые многие не воспринимают как часть Санкт-Петербурга — побережье Финского залива, Кронштадт, Сестрорецк, — то запас свободных и пригодных для строительства земель очень большой, — говорит Ольга Шарыгина.
— Другой вопрос в ее стоимости. Речь не столько о физических возможностях земли, сколько о возможностях девелоперов. На мой взгляд, несмотря на пандемию и кризис, мы увидим в ближайшем будущем много ярких проектов, и, я надеюсь, этот рост будет качественным.
Анна Романова, «Фонтанка.ру»
автор фото Михаил Огнев / «Фонтанка.ру»
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
26407384115 Ноя 2020 в 00:58>вкладывают в земельный банк деньги от подскочивших за счет льготной ипотеки продаж.
Я думал что деньги от продаж квартир по ипотеке пойдут на строительство этих самых квартир. Но видимо в землице оно надёжнее.mynine14 Ноя 2020 в 15:21″мы увидим в ближайшем будущем много ярких проектов» Это каких ? Я Романтик — 54, Северная Долина — 38 ?
Грустно все это читать, потому что все строители руководствуются только одним — прибылью, а чиновники квадратными метрами. А эксплуатировать они собираются всю ту социалку что была построена еще в советское время и рассчитана на вдвое-втрое меньшее число жителей….
***_55514 Ноя 2020 в 12:12Посмотрите Генплан 1966 года. Все с/х поля уже тогда были запланированы под многоэтажную застройку.читать все комментариидобавить комментарий
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
По данным Rusland SP, в январе–сентябре 2020 года застройщики купили в Санкт–Петербурге более 219 га земли — в 6,9 раза больше, чем год назад (31,65 га).
В консалтинговом центре «Петербургская недвижимость» подсчитали, что с учётом прилегающих районов Ленобласти земельный банк застройщиков за 9 месяцев увеличился ещё существеннее — на 335 га.
По оценке Colliers International, земли выкуплено на $373,2 млн. Это в 2 раза превышает результаты аналогичного периода 2019 года. На приобретённых участках можно построить более 1,5 млн м2 жилья.
Хедлайнером в III квартале выступила «Группа ЛСР», приобретя 143 га на намыве Васильевского острова. Сумма сделки составила 2,98 млрд рублей.
Накануне бума
Прошлый год на земельном рынке выдался вялым. Девелоперы приобрели вдвое меньше участков, чем обычно. Основных причин — две. Во–первых, девелоперы, ожидая вступления в силу изменений в законодательство, спешили запастись участками под будущие проекты ещё до 1 июля 2019 года (дата перехода на проектное финансирование).
Причём предпочтения отдавались «упакованным» проектам, нередко — с разрешениями на строительство. Отсюда проистекает вторая причина: интересных для застройщиков участков на рынке почти не оставалось. В то же время далеко не у каждого девелопера имелись свободные средства на покупку земли.
Они рассчитывали на заёмные ресурсы, но требования банков к застройщикам ещё до конца определены не были.
«В 2019 году объём сделок с земельными участками значительно снизился, поскольку некоторые застройщики уже сформировали пул проектов годом ранее, а некоторых сдерживала новая финансовая модель из–за перехода на проектное финансирование и эскроу–счета», — говорит Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт–Петербурге.
«Да, частично это объясняется переходом на проектное финансирование. Был длительный период ценовой неопределённости, когда девелоперы пересчитывали экономику проектов. Было непонятно, сколько должны стоить участки.
Кроме того, в предыдущие годы застройщики активно наращивали свои земельные банки.
В 2017–2018 годах с рынка были вымыты практически все подготовленные участки для строительства жилья», — соглашается Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
Причинно–следственная связь
В нынешнем же году застройщики проявляют высокую активность. Приобретение земельных участков происходит на фоне высокого спроса, подогретого льготными ипотечными ставками, и сокращающегося предложения.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», к началу октября объём предложения составил 3,2 млн м2 — на 31% меньше, чем год назад.
С начала года он сократился на 27%, или на 1,2 млн м2, причём на 11% только за III квартал.
«Новых проектов вывели мало, потому что в прошлом году покупалось мало участков», — поясняет Николай Пашков.
По его мнению, нельзя также сбрасывать со счетов высокий спрос на недвижимость, который привёл к значительному вымыванию предложения жилья, что также стимулирует девелоперов покупать новые участки.
«Освоив новые правила работы, игроки вернулись к пополнению земельного банка. К тому же появились возможности частично использовать кредитные средства для покупки участков. И давайте не забывать, что на фоне ажиотажного спроса сократилось предложение жилья. Всё вместе это привело к буму земельных сделок», — поясняет Виталий Коробов, директор группы «Аквилон».
Активное участие банков отмечает и Дмитрий Лехмус, партнёр Rusland SP. На его взгляд, это одна из основных причин оживления на земельном рынке наряду с переходом на проектное финансирование. «Также ситуацию подогревает ажиотажный спрос на квартиры, обусловленный падением курса рубля и низкими ставками по депозитам.
Высокая волатильность на финансовых рынках вынуждает многих инвесторов вкладываться в более консервативные сферы, в данном случае в недвижимость. Это, естественно, видят девелоперы, которые, в свою очередь, инвестируют в землю.
Кроме того, у большинства застройщиков заканчивается земельный банк, а конкуренция за качественные участки сейчас огромная», — добавляет Лехмус.
О необходимости срочно пополнить земельный банк говорят все застройщики. По словам Виталия Коробова, это обязательное условие развития любой девелоперской компании.
«В этом году продажи идут хорошо у всех девелоперов, и товарный запас квартир истощается быстро.
Большинство девелоперов стартует с новыми проектами или новыми очередями проектов квартальных застроек раньше, чем планировалось.
Поэтому необходимо запасаться земельным банком, чтобы обеспечить товарный запас на ближайшие годы», — объясняет Анна Смольная, директор по развитию ЮИТ в Санкт–Петербурге.
Виталий Бахарев, собственник и директор управляющей компании «Альфа Фаберже», в то же время отмечает сокращение в последние 2 года предложения проектов с готовой исходно–разрешительной документацией. Это, по его мнению, увеличит срок реализации проектов, выставленных на продажу сегодня, с 3 до 5 лет.
Продолжение следует
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», запас земельных участков под застройку ещё не исчерпан. В составе предложения — более 400 лотов общей площадью 6,6 тыс. га. Правда, почти половина расположена в пригородах или ближних районах Ленобласти.
Косарев указывает на запасы земли в сером поясе, где, по его мнению, сконцентрируется спрос.
По прогнозам «Альфа Фаберже», в IV квартале девелоперы продолжат приобретать земельные участки. «Ноябрь–декабрь традиционно считается высоким сезоном для крупных сделок. Такому ходу событий будет также способствовать завершение строительства ряда объектов в городе. Как следствие, застройщикам придётся перебрасывать мощности на новые проекты», — рассуждает Бахарев.
О планах приобрести новые участки заявляют ЮИТ, «Альфа Фаберже» и ряд других участников рынка. «Основная часть сделок в этом году уже состоялась, однако мы ожидаем ещё несколько анонсов в IV квартале», — подчёркивает Коробов.
Косарев, кроме того, полагает, что эффект пандемии постепенно идёт на спад, и с этим фактором уже не придётся считаться.
При этом эксперты не ожидают падения спроса даже после прекращения программы льготной ипотеки. Даже если это произойдёт, то не в ближайшей перспективе, поскольку предложение на рынке продолжает сокращаться.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Дефицитный ресурс. Застройщики Петербурга стали активней покупать землю
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за 9 месяцев 2020 года на земельном рынке Петербурга и пригородов реализовано 335 га земли под строительство 2,3 млн м2 жилья. Это в 4 раза больше, чем объем проданной земли за весь 2019 год. Средняя площадь реализованного лота составила 12 га.
В чем причина всплеска активности строителей и какими будут ее последствия, разбирался «Новый проспект». В самом Петербурге, по данным Rusland SP, с начала года девелоперы приобрели под новые проекты землю общей площадью 70 га. Причем 62,5 га из них уже имеют разрешение под строительство.
Для сравнения: за аналогичный период прошлого года строители города купили только 11,3 га земли. «С начала года городские строители заключили не менее 14 сделок с землей. За весь 2019 год их было в 2 раза меньше», — констатируют эксперты «Петербургской недвижимости». Правда, спрос на землю не был равномерным.
Пик активности пришелся на второй квартал, но уже в третьем, по данным Becar Asset Management, активность покупателей снизилась почти в 10 раз. Партнер Rusland SP Андрей Бойков говорит, что скачком спроса на землю рынок отреагировал на прошлогодние изменения жилищного законодательства. «Ситуация с работой через эскроу-счета стабилизировалась.
Многие строители уже начали реализовывать проекты по новым правилам, а банки сформировали под них продукты и выработали схему взаимодействия», — утверждает он. Первые шесть месяцев 2020 года были для строителей не кризисными (в отличие от прошлогодних), а трудовыми.
Власти признали строительные фирмы системообразующими предприятиями и разрешили работать при соблюдении коронавирусных ограничений. «Этот факт, а также льготная ипотека, которую в апреле утвердило правительство РФ, придали строительному рынку уверенности», — добавляют эксперты Colliers International. «Кризис и пандемия стали катализаторами ситуации.
Кому-то понадобились средства для срочного решения возникших задач, и люди решили продать «ненужное», а кто-то воспользовался ситуацией на рынке для расширения земельного портфеля», — объясняет Ольга Шарыгина из Becar Asset Management.
Всего, по данным «Петербургской недвижимости», на текущий момент в открытом предложении в Петербурге и ближайших пригородах в реализации находится 6,6 тыс. га (409 лотов) под строительство более 45 млн м2 жилья. При этом 49% ( в гектарах) и 24% (от количества лотов) – это предложение на пригородных территориях. Несмотря на регулярный прирост предложения, лишь около 8% земель имеют полную градостроительную подготовку, 31% не имеют подготовки. Основной объем предложения приходится на частично подготовленные лоты.
Примерно 65% земельного предложения от 1 га сосредоточено в трех районах: Всеволожский (1 900 га), Пушкинский (порядка 1 600 га) и Ломоносовский (810 га). 82% участков расположено за границами КАД. Из них 300 га приходится на территории редевелопмента.
Цена вопроса
Вместе со спросом на землю выросла и ее цена. По данным Becar Asset Management, по итогам II квартала удельная стоимость земли под жилье в Петербрге составляла 46–47 тыс. рублей за 1 м2, хотя в аналогичном периоде прошлого года она была 17–18 тыс. рублей за 1 м2.
«Причина роста цен на землю не только в увеличении спроса, но и в том, что на рынке появились более интересные для строителей и потому более дорогие лоты», — рассуждает Ольга Шарыгина. Средний размер сделки относительно прошлогодних показателей тоже увеличился: с $11 млн за актив до $17 млн.
При этом эксперты подчеркивают, что земля под застройку в Петербурге растет в цене последние 5 лет, ежегодно прибавляя примерно по 10–15%. По словам руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, качественные лоты не демонстрируют снижения цен.
«А поскольку последние два года наблюдался значительный прирост цен на первичную жилую недвижимость, пропорционально росла и стоимость земли. Ведь стоимость лота преимущественно рассчитывается как определенный процент от реализации жилья», — отметила Ольга Трошева.
По ее словам, дороже всего стоят ликвидные участки, на которые уже получены разрешения на строительство. «И спрос и цена на них на пике», — констатирует она. «Интерес такая земля вызывает не столько у девелоперов, сколько у банкиров», — добавляет Андрей Бойков.
При этом участники рынка сетуют, что земли рядом с метро и с разрешением на строительство просто нет. «Такие участки были раскуплены еще лет пять назад. Если пятно пригодно под застройку жильем и апартаментами, землевладелец цену сразу поднимает в 1,5–2 раза. А вообще земли недостаточно. Ее было недостаточно и 10 лет назад, а сейчас просто острый дефицит. На рынке нет участков без компромиссов», — говорит глава компании «Петрополь» Марк Лернер.
Самую дорогую (по стоимости) сделку года закрыла компания LEGENDA Intelligent Development Василия Селиванова. Она купила 4 га на Малоохтинском пр. По экспертной оценке, участок обошелся покупателю в 3 млрд рублей. «Нет в Петербурге адекватного рынка земли как такового. Есть единичные случаи сделок — они все тяжелые и длительные по времени. В основном это неподготовленная земля. Застройщикам проблемные участки не нужны, а непроблемных нет. Именно поэтому сделки с землей происходят крайне редко», — описывает ситуацию Василий Селиванов. Компания Setl Group Максима Шубарева купила с начала года три участка. Это почти 4 га на Лиговском пр. (по оценкам экспертов, актив мог обойтись покупателю почти в 1,3 млрд рублей), 4,2 га на Васильевском острове (оценка актива — 2,2–2,4 млрд рублей) и 41 га в Стрельне (цена, по оценке экспертов, больше 2 млрд рублей). Такая разница в цене на землю участков из разных районов города объясняется маржинальностью будущих объектов. «Проекты в городе значительно интересней, чем на периферии. Чем выше маржа, тем проще получить кредит под проект. Низкой считается маржа меньше 15%, а на периферии она сейчас 5–10%. Есть даже проекты, где строители работают в ноль, лишь бы вернуть вложения», — пояснил гендиректор СК «Мегалит» Александр Брега.
По данным КЦ, нагрузка на 1 м2 улучшений на удаленных локациях в среднем не превышает 5 тыс. рублей, за КАД в популярных кластерах – не выше 7-9 тыс.
рублей (не выше 10% улучшений), в черте города в спальных районах – 10-20 тыс. рублей (до 20%), статусных локациях – 25-35 тыс. рублей (20-25%), на центральных территориях – от 40 — 55 тыс.
рублей (20-25%), наиболее дорогие локации с активным спросом – Петроградская сторона, Петровский остров.
Крупной сделкой стала также покупка 6 га на намыве компанией «Аквилон Инвест». Но эксперты считают, что она была безденежная: новый собственник, скорее всего, просто взял на себя обязательства продавца (компании Seven Suns Development) перед контрагентами. Вошла в историю и сделка «Ленстройтреста» по покупке 2,2 га бывшего завода «Позитрон». Ее эксперты оценили в 0,5-1 млрд рублей. В принципе, почти все застройщики города, входящие в топ-10, пополнили в этом году свои земельные банки. «У кого есть деньги — того и земля», — резюмировал один из участников рынка. Уже сейчас 10 ведущих игроков отрасли обеспечивают треть всего предложения нового жилья и вполне могут получить до 80% рынка.
«Если в 2009 году топ-10 строителей выводили на рынок Петербурга 2,5 млн м2 жилья в год, то в 2019 году — 4,5 млн м2. И в текущем году тренд сохраняется и даже усиливается», — говорит гендиректор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.
Интересно, что за последние 10 лет состав топ-10 застройщиков города не менялся. А самым заметным изменением стало увеличение на 2% доли рынка архангельским девелопером «Аквилон Инвест». «Не думаю, что в перспективе расстановка сил на рынке глобально изменится.
Топ-10 будет диктовать условия для освоения крупных участков», — уверен Николай Пашков.
Инфографика: Константин Мшагский
Андрей Мельниченко: То, что мы строим — это передовые технологии
Среди многочисленных событий форума одними из самых заметных стали официальное открытие банками ВЭБ.
РФ, Сбер и банками-партнерами финансирования строительства завода аммиака и карбамида в Кингисеппе («ЕвроХим-Северо-Запад-2») и подписание Соглашения компании «ЕвроХим» с Ленинградской областью о поддержке СПИК (специальный инвестиционный контракт) для строительства предприятия «ЕвроХим-Северо-Запад-3».
— Мы подписали документы по развитию кластера проектов в Кингисеппе. Два года назад запустили производство аммиака. Там же сейчас идет строительство второй очереди — установки производства карбамида, — рассказал «РГ» Андрей Мельниченко, основной акционер и глава комитета по стратегии компании «ЕвроХим».
На финансирование проекта «ЕвроХим Северо-Запад-2» потребуется 100 миллиардов рублей. Соглашение с Ленобластью подразумевает формирование условий для создания и развития инвестиционного проекта «Производство метанола.
Кингисепп», включая трассировку, строительство метанолопровода, портового терминала для отгрузки продукции и заключение СПИК для него. Стоимость строительства — 140 миллиардов рублей.
Кроме того, вложение в порт в Усть-Луге, строительство которого уже началось, потребует 300 миллионов долларов.
Всего в кингисеппский кластер «ЕвроХим» инвестирует 4,4 миллиарда долларов, из них 10 процентов — в инновационные экологические технологии, превышающие российские стандарты.
— Когда люди видят в названии предприятия слово «химия», у многих это вызывает опасения за состояние окружающей среды, — рассуждает Андрей Мельниченко.
— Предприятие в Кингисеппе, которое мы приобрели в начале 2000-х годов в состоянии банкротства, накопило за предыдущие годы массу экологических проблем.
Проще говоря, вокруг была загрязненная земля, а неочищенные стоки попадали в реку и в Балтийское море.
Сегодня на новых производствах химия не увеличивает, а наоборот — уменьшает экологическую нагрузку. Производственные стоки очищаются и идут на технологические нужды производств. Чистая речная вода не используется. По очистке воздуха выполняются все нормативы, включая улавливание углерода.
— То, что мы строим сейчас, это — передовые технологии. Лучше в мире ничего нет! — говорит Андрей Мельниченко.
Город Кингисепп выбран для реализации крупных инновационных проектов не только потому, что «ЕвроХим» когда-то купил там предприятие. Компания работает на экспорт, принося валютную прибыль в доход государства.
Недалеко находится морской порт, есть условия для выстраивания эффективных логистических цепочек, хорошо развита газотранспортная инфраструктура.
«Грех не использовать такие возможности», — констатирует Андрей Мельниченко.
Новые производства — это новые рабочие места, в том числе и для жителей города. Сейчас на стройке трудится восемь тысяч человек, а когда дойдет дело до строительства метанольного комплекса, понадобится еще больше строителей. Для новых производств нужны квалифицированные кадры, которых в Кингисеппе пока нет.
Как известно, «ЕвроХим» большие средства вкладывает в образование. Так, в Новомосковске (Тульская область) в 2022 году откроется центр поддержки одаренных детей «Созвездие», в создание которого компания вложила один миллиард рублей.
По словам Мельниченко, «ЕвроХим» готов заниматься целевым образованием молодежи по всей цепочке: школа — профессиональные училища — вузы. Конечно, сначала придется привозить специалистов из других мест. А им для эффективной работы потребуется жилье и комфортная городская среда.
Так что, у Кингисеппа есть все возможности с появлением новых производств получить ускорение в городском развитии и повышении благосостояния жителей.
Образование и комфортная среда для обитания — это главные акценты социальной политики компании, проводимой во всех местах, где расположены предприятия «ЕвроХима.
Инвесторы начали активно скупать землю в Петербурге :: С.-Петербург :: РБК
В Петербурге возрос интерес инвесторов к земельным сделкам. По данным Knight Frank St.
Petersburg, за десять месяцев 2017 года было продано и сдано в аренду более 60 земельных участков общей площадью свыше 240 га. В денежном выражении объем сделок с января по октябрь составил более 35 млрд руб.
, что на 20% выше суммарных показателей прошлого года. Крупнейшие сделки пришлись на участки для жилищного строительства.
Девелоперы ожидают изменений законодательства, регулирующего строительную отрасль. Это, как рассказывают аналитики, заставляет участников рынка пополнять банк земельных участков и оперативно начинать новые проекты. Впрочем, сохранится ли ажиотажный спрос на землю в будущем году, пока сказать сложно.
Активная скупка
РБК Петербург попросил экспертов выделить крупнейшие земельные сделки этого года. По данным Colliers International, лидером среди них стала покупка «Группой ЛСР» 34 га на намывных территориях Васильевского острова.
Девелопер приобрел участок у «дочки» турецкой Renaissance Construction «Десна Капитал» и АО «Терра Нова». Гендиректор Colliers International Андрей Косарев оценивал сумму сделки в 7,5 млрд руб.
На трех десятках гектаров ЛСР планирует построить жилой комплекс комфорт-класса, инвестировав в проект еще 40 млрд руб. В начале года ЛСР также объявила о покупке более 13 га на Петровском острове.
Другим крупным игроком на земельном рынке стала московская Glorax Development. Компания приобрела 18 га на Лиговском проспекте и 1,6 га на улице Тосина. Андрей Косарев оценил инвестиции девелопера в пополнение земельного банка в 1,4 млрд руб.
По словам управляющего партнера компании Дмитрия Коновалова, купленные земельные участки вместе с двумя существующими сформируют новый проект Ligovsky City, предполагающий развитие территории Фрунзенского района в границах Волковской промышленной зоны.
В создание нового района площадью 25 га девелопер инвестирует 40 млрд руб.
Также в 2017 году «Полис Групп» существенно нарастила земельный банк, совершив две крупные сделки по приобретению участков. Два из них общей площадью 14,4 га находятся в пос. Каменка, где сейчас ведется строительство ЖК «Полис на Комендантском».
«Сделка имеет большое социальное значение — вложенные средства пошли на достройку проблемных объектов ГК «Город», — отмечает председатель совета директоров компании Дмитрий Смирнов. Еще один участок площадью 1,8 га «Полис Групп» приобрела на Октябрьской набережной.
До этого девелопер развивал жилые кварталы в примыкающих к городу районах Ленобласти — Кудрово и Девяткино.
Компания Seven Suns Development приобрела 5,5 га на месте бывшего мясоперерабатывающего завода «Самсон» на Московском шоссе. Инвестиции могли составить порядка 1,25 млрд руб. Новый жилой комплекс стоимостью 10,2 млрд руб. застройщик намерен завершить к 2020 году.
Пополнил земельный банк и финский девелопер EKE Group. Компания приобрела участок на Лиговском, который десять лет «висел» в портфеле компании Raiffeisen Evolution (с декабря 2016 года входит в немецкий строительный холдинг Strabag).
Последняя анонсировала проект «Сан Галли Парк» стоимостью $250 млн еще в 2007 году, однако девелопер так и не приступил к его реализации. Инвестиции EKE Group в приобретение 2,5 га на Лиговском проспекте консалтеры оценили в 1,2 млрд руб.
По свидетельствам аналитиков, из-за меняющегося законодательства девелоперы стараются как можно скорее пополнить земельные банки и начать новые проекты.
Ставка на жилье
От прошлого года список крупнейших земельных сделок 2017 года отличает приоритетное внимание инвесторов к жилищному девелопменту. Отметим, что в 2016 году главной инвестицией в землю в Петербурге стала покупка IKEA Centres Russia 40-гектарного участка за 1,5 млрд руб.
В этом году активность инвесторов коммерческой недвижимости сохранилась, но выразилась в покупке уже построенных объектов.
Так, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров в числе крупнейших сделок на рынке недвижимости этого года называет продажу ТРК «Лето» компании MallTech.
В будущем инвесторы сохранят интерес к коммерческой недвижимости, уверен гендиректор Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков.
«В следующем году мы увидим сделки с коммерческой недвижимостью, инициированные институциональными инвесторами, чего довольно давно не было на нашем рынке.
Есть такое ощущение, что инвесторы решили: в этом году рынок Петербурга достиг дна и в дальнейшем будет расти; поэтому пошла скупка активов. Я знаю, что еще ряд инвесторов, в том числе зарубежных, «ходят по рынку» и присматривают себе объекты», — говорит Пашков.
От прошлого года топ-5 земельных сделок 2017 года отличает приоритетное внимание инвесторов к жилищному девелопменту.
ИзКАДье: девелоперы возвращаются в город
Земельные сделки этого года характеризовались уходом девелоперов из «картофельных полей» пригородов в границы Петербурга.
По данным консалтингового агентства Rusland SP, строительные компании стали активнее покупать землю под жилую застройку в пределах КАД. По итогам трех кварталов 2017 года, застройщики приобрели 80,5 га внутри Петербурга.
В прошлом году девелоперы купили 36,6 га. Таким образом, спрос на землю в пределах города увеличился на 120%.
«Из-за серьезного насыщения ближайших пригородов Петербурга предложением новостроек и, как следствие, ценового демпинга строительство там новых проектов в прежних масштабах становится невыгодным», — объясняет партнер Rusland SP Андрей Бойков. Некоторые девелоперы, реализующие проекты за КАД, сейчас думают о продаже своих земельных участков в пригородах, добавляет он.
Бегство девелоперов от КАД происходит на фоне сокращения предложения земельных участков вообще. «На рынке мало «хорошо упакованных» участков с подготовленной градостроительной документацией», — говорит Дмитрий Смирнов из «Полис Групп».
Насыщение пригородов Петербурга предложением новостроек и ценовой демпинг привели к тому, что реализация новых масштабных проектов на этих территориях перестает быть выгодной.
Новое — хорошо переделанное старое
Говоря об инвестициях в земельные участки, коммерческий директор Docklands Development Екатерина Запорожченко также отмечает стремление девелоперов осваивать внутригородские территории.
«Наращивание земельного банка не стоит отождествлять с развитием исключительно новых участков.
В центре города на данный момент реализуется много объектов редевелопмента и реновации», — добавляет Запорожченко.
Недавнее исследование консалтинговой компании Peterland показало, что в так называемом сером поясе Петербурга можно построить 14 млн кв. м — цифра сопоставима с объемом стройки в районе КАД (15 млн кв. м).
Наибольшим коммерческим потенциалом, по мнению авторов исследования, обладают пять зон редевелопмента: Новоизмайловская, Октябрьская, Полюстрово, Черная речка и Петровский остров.
При этом Петровский остров располагается в самой дорогой зоне застройки, где квадратный метр жилья стоит более 200 тыс. руб.
Как рассказал РБК Петербург гендиректор девелоперской компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков, высокая конкуренция на Петровском острове, очевидно, приведет к потере этой локацией элитного статуса. «Такое количество объектов «элиты» и бизнес-класса в одной локации одновременно продаваться не может.
Рано или поздно девелоперы будут вынуждены либо понижать класс, например, до комфорта, либо вводить объекты очередями», — говорит он. «Но какой покупатель элитной недвижимости захочет жить десять лет на стройке? — рассуждает Оноков. — В перспективе, конечно, весь Петровский остров элитным не будет».
Приведенный пример — один из эффектов массового возвращения жилищных девелоперов в город: на самых перспективных участках бывшего «серого пояса» уже становится тесно.
Вынужденная уступка
Генеральный директор Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков отмечает, что необходимость пополнения земельного банка привела девелоперов к вынужденному компромиссу.
«Если два года назад строительные компании рассматривали участки только в жилой зоне Генерального плана с уже подготовленными проектами планировки территорий (ППТ), то теперь девелоперы готовы купить участок без ППТ, но в жилой зоне, или даже не в жилой зоне, но с перспективой изменения Генплана и по адекватной цене», — поясняет Пашков.
Цена же земельных участков не показала значительных изменений по сравнению с прошлым годом, добавляет Пашков.
«Объективных предпосылок для роста стоимости земли сегодня нет, ведь и рынок жилья в Петербурге в текущем году особого роста не демонстрирует.
Цена земельных участков связана с покупательной способностью населения (по крайней мере, в массовом сегменте), а способность эта, к сожалению, не растет», — соглашается президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский.
За три квартала 2017 года застройщики купили 80,5 га внутри Петербурга. Годом ранее — 36,6 га. Таким образом, спрос на землю в черте города вырос на 120%.
От скупки — к укрупнению
Рост инвестиционной активности на земельном рынке отчасти связан с приходом московских игроков, полагает Екатерина Запорожченко. По ее словам, основная причина заинтересованности столичных игроков в петербургском рынке — динамика цен на строящиеся объекты.
«Их стоимость от котлована до момента получения права собственности может вырасти на 25-100%. Московский рынок уже на протяжении нескольких лет не показывает такой динамики.
Конкуренция на петербургском рынке ниже, а спрос на проекты бизнес-класса, напротив, выше», — говорит Запорожченко.
Но основным драйвером роста интереса инвесторов к земельным участкам эксперты считают законодательные изменения.
«Многие инвесторы в этом году пополнили земельный банк из-за постоянно меняющихся, ужесточающихся правил игры — фактически государство стимулирует девелоперов инвестировать в землю», — объясняет Пашков.
«Изменения в 214-ФЗ стимулировали строительные компании совершить быстрые покупки и как можно скорее запустить новые проекты», — соглашается Косарев.
В будущем те же законодательные изменения, которые подтолкнули игроков строительного рынка запастить землей, скорее всего, приведут к консолидации.
«В ближайшее время мы ждем консолидацию и рассматриваем ее положительно для себя, как одного из крупных игроков строительного рынка.
Маленькие компании, которые строят один-два дома, будут постепенно уходить, как вследствие экономических причин, так и под действием упомянутых поправок в 214-ФЗ», — прогнозирует Дмитрий Смирнов, председатель совета директоров «Полис Групп».
Рост инвестиционной активности на земельном рынке, как считают девелоперы, отчасти связан с приходом московских игроков. Основная причина их заинтересованности в петербургском рынке — динамика цен на строящиеся объекты.
«Введенные изменения в 214-ФЗ могут привести к уходу мелких и средних компаний, которые не способны будут выжить в новых условиях работы. Это может привести к укрупнению рынка, — соглашается управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин.
— Конечно же, покупательский спрос перераспределится между оставшимися игроками. Но это не передел рынка.
Все законодательные поправки глобально направлены на то, чтобы отрасль стала прозрачнее, а сделки с недвижимостью стали безопаснее для покупателя».
Эксперты не берутся прогнозировать уровень инвестиционной активности девелоперов в следующем году — слишком переменчивы законодательные условия.