В последнее время российский рубль демонстрировал уверенную тенденцию к падению по отношению к основным мировым валютам, и в начале августа достиг минимальных показателей с марта текущего года. На фоне такого падения и для владельцев квартир и для их потенциальных покупателей животрепещущим стал вопрос ближайшего будущего рынка жилой недвижимости.
Сложившаяся ситуация и связанная с ней неопределенность естественным образом вынуждают нас не полагаться только на себя, а обратиться за советом к тем, кто занимается недвижимостью профессионально, непрерывно отслеживает тенденции и имеет по-настоящему квалифицированное мнение.
Ответы на самые животрепещущие вопросы (Что будет с ценами на жилье? Выгодно ли продавать квартиру прямо сейчас? Покупать квартиру сейчас, или подождать? Что будет выгоднее – вторичный рынок или квартира в новостройке?) дают известные эксперты, аналитики и активные участники рынка.
Сергей Шлома: «Квартиру в Москве реально купить на 10–15% дешевле»
Глава департамента вторичного рынка агентства «Инком-Недвижимость» считает, что прогнозы падения цен на жилье под конец года скорее всего не сбудутся и именно по причине ослабления рубля.
Согласно оценкам специалистов «Инком-Недвижимость», подавляющее число потенциальных покупателей жилой недвижимости оперируют долларом, и видя текущую тенденцию, будут ждать дальнейшего повышения его курса. Они будут стремиться продать валюту на пике ее стоимости, чтобы войти в рынок с приличным выигрышем на курсах.
Как такой подход отразится на рынке? Можно ожидать резкого, но весьма непродолжительного всплеска спроса на жилье, который поддержит рублевые цены. Ближайший пример – конец прошлого года. Обрушение национальной валюты в декабре стало своеобразной «подушкой безопасности» для массовых сегментов рынка жилья.
Что же касается вопроса, «продавать сейчас или ждать осени», Сергей Шлома считает, что если и стоит осенью ожидать повышения цен, то вряд ли оно будет сколько-нибудь значительным.
Причиной тому – объективные факторы снижения потребительского спроса, которые за короткий период никуда не денутся. Люди продолжают экономить и крайне осторожно относятся к своим сбережениям.
Сейчас же потребительские ожидания сконцентрированы вокруг привычных уже дисконтов в 10-15% от заявленной стоимости продаваемых квартир.
Совсем по-другому, по мнению Сергея Шломы, обстоят дела с покупкой квартир. Эксперт считает, что при существующей возможности приобрести квартиру прямо сейчас медлить не стоит, так как можно упустить те немногие возможности, которые предлагает рынок.
В настоящий момент сложилась ситуация, когда потенциальные покупатели тянут с покупкой квартиры буквально до последнего, надеясь уловить момент, когда цены на квартиры и ставки на ипотечные кредиты будут предельно низкими. Но здесь рынок все-таки играет против покупателей, так как любое оживление чревато для них только упущенными возможностями, прямыми и косвенными потерями.
По мнению Сергея Шломы, именно сейчас ситуация более чем благоприятна для покупки. Сейчас можно купить квартиру на 10-15% дешевле, чем год назад, и это более чем серьезный аргумент в пользу того, чтобы не медлить и не ждать весьма туманных «сверхвозможностей». Тем более что рынок характеризуется рядом объективных факторов, не дающих рублевым ценам сильно упасть.
Олег Репченко: «Надо не покупать, а искать»
Директор аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко уверен, что осенью рынок покажет снижение рублевых цен. По его мнению, продавцы недвижимости будут оттягивать продажи до осени в надежде на оживление спроса.
Потенциальным покупателям эксперт советует более гибко подходить к рынку: следить за тенденциями, искать возможности и хорошие предложения. Что же касается прогноза на среднесрочную перспективу, Олег Репченко склоняется к тому, что квартиры все-таки будут дешеветь.
Дмитрий Котровский: «Рынок достиг ценового дна»
Партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский отмечает, что в сложившейся ситуации недвижимость – едва ли не единственный сегмент российской экономики, который дешевеет на фоне падения рубля.
Падение национальной валюты вынуждает даже тех, кто владеет достаточными средствами для покупки жилья, занять выжидательную позицию. Логика проста – при дальнейшем падении курса рубля валютные сбережения позволять получить «сверхпассивный» доход, не требующий вообще никаких усилий.
В настоящее время цены первичного рынка жилья остаются неизменными.
Единственное, что может дать сигнал о каких-либо «подвижках» — это привязка цен к условной валюте, курс которой жестко привязан к курсу доллара, устанавливаемому Центробанком.
Как вариант, некоторые владельцы квартир бизнес-класса могут привязать цены не к реальным валютам (доллар или евро) а к по-настоящему условным единицам, которые в публичных источниках не будут отражаться.
Дмитрий Котровский также считает, что нынешняя ситуация весьма благоприятна для продажи квартиры. Единственной проблемой будет преодолеть потребительские ожидания в плане дисконтов. Это, по мнению Котровского, может стать непростой задачей, так как сейчас на рынок в любой момент могут вернуться продавцы, готовые продать жилье за валюту в надежде на дальнейшее падение рубля.
Обратной стороной медали является, по мнению эксперта, ситуация для потенциальных покупателей. Именно сейчас благодатное время для ожиданий существенных скидок. Котровский считает, что рынок в настоящий момент достиг ценового дна из-за сочетания сезонных факторов и объективно низкого спроса.
Владислав Поздняков: «Сейчас есть много залоговых квартир, которые продаются с большим дисконтом»
Частный риэлтор Владислав Поздняков считает, что на рынке вторичной недвижимости можно ожидать некоторой коррекции стоимости квартир. Во всяком случае, пока владельцы не начнут снимать жилье с продажи. Все дело в том, что собственники имеют и экономический и психологический предел в плане «нижней планки» цены, ниже которой продавать не захотят.
Что касается продажи квартир, здесь эксперт советует все-таки подождать до осени. В настоящее время рынок, мягко говоря, не пресыщен покупателями, не в последнюю очередь из-за сезонного снижения деловой активности. А те покупатели, что есть, будут упорно требовать значительных скидок.
Покупать квартиру Владислав Поздняков, напротив, рекомендует именно сейчас именно по указанным выше причинам. В настоящий момент те продавцы, которые предлагают квартиры на продажу, готовы к серьезному торгу. Кроме того, Поздняков советует присмотреться ко вторичному рынку, на котором сейчас довольно много залоговых квартир, продающихся со значительными скидками.
Денис Попов: «До конца лета каких-то глобальных изменений цен, вероятно, не случится»
Управляющий партнер агентства элитной недвижимости Contact Real Estate Денис Попов акцентирует внимание на том, что цены на недвижимость уже фактически полностью стали рублевыми. В сегментах «эконом» и «комфорт» это произошло относительно давно, а вслед за ними недавно «подтянулся» и безнес-класс.
По мнению Дениса Попова, такая тенденция сохранится и в дальнейшем. По прогнозам Contact Real Estate, доля недвижимости, цены на которую номинированы в валюте, будет непременно сокращаться.
Также эксперт отмечает, что корректировка курса рубля для тех, у кого сбережения в национальной валюте, особой роли не сыграла по причине фактической неизменности рублевых цен на жилье. «Долларовые» объекты, конечно же, стали менее доступными.
Для тех же, у кого накопления в долларах, открываются большие возможности по выгодной покупке жилья с большой скидкой. Валюту можно с исчезающе ничтожным риском вложить в недвижимость на фоне текущего ослабления рубля.
Что касается купли-продажи недвижимости, номинированной в долларах, здесь Денис Попов видит ситуацию, схожую с патовой. Продавцы не хотят предоставлять серьезные скидки, а покупатели не хотят переплачивать. Так или иначе, эксперт видит выход лишь в неизбежных длительных переговорах, которые в любом случае приведут к соглашениям о дисконтах, соизмеримых с падением рубля.
Денис Попов подчеркивает, что каких-либо ощутимых изменений цен, особенно таких, которые носили бы глобальный характер, до конца лета ожидать не стоит. В сентябре возможен некоторый рост рублевых цен по причине завершения отпусков и повышения деловой активности.
Относительно продаж квартир, эксперт высказался в рамка своего профиля, а именно, по элитной недвижимости.
Эксперт подчеркнул, что в «дорогом» сегменте сделки купли-продажи квартир – процесс медленный и может занимать до года.
Соответственно, потенциальным продавцам следует выставлять объекты на рынок уже сейчас. При правильном подходе к ценообразованию, закрыть такую сделку можно будет даже этой осенью.
Точно так же Попов рекомендует поступать и покупателям – приобретать именно сейчас, когда рынок «вялый» и скидки самые «приятные».
Наиболее выгодными эксперт считает квартиры на первичном рынке – среди застройщиков полностью преобладают рублевые цены. Дополнительным фактором является продажный план, который девелоперам необходимо выполнять. Именно за счет этого дисконты на первичном рынке могут быть самыми впечатляющими.
Сергей Колосницын: «Пик активности случится, когда курс доллара достигнет 70 рублей»
Директор департамента загородной недвижимости агентства Penny Lane Realty Сергей Колосницын считает, что цены на недвижимость будут меняться в зависимости от ценового сегмента.
Так, квартиры эконом-класса вряд ли сильно вырастут в цене, а элитное жилье и квартиры бизнес-класса и вовсе могут подешеветь.
Потенциальные покупатели, владеющие валютой, вероятно, будут искать на рынке «рублевые» квартиры, которые для них теперь станут вдвое более дешевыми.
Девелоперы, перешедшие на ценообразование в рублях на фоне прошлогоднего скачка курса доллара, завоевали себе большое число покупателей. Те же, кто не успел отреагировать на рыночные потрясения, постараются взять реванш сейчас, во время «второй волны» ослабления рубля. Они будут переводить цены в рубли и стабилизировать их на привлекательном для потенциальных покупателей уровне.
По мнению Сергея Колосницына, в настоящее время существуют благоприятные условия для застройщиков по продаже первичных квартир. Инвестированные в строительные проекты средства скорее всего были номинированы в рублях, равно как и взятые под строительство банковские кредиты. Таким образом, застройщики абсолютно ничего не теряют даже при значительных скидках.
Ситуация же на вторичном рынке не такая радужная. Единственным серьезным стимулом для продажи жилья остается острая необходимость срочно «сбыть» недвижимость и выручить денежные средства.
Что касается покупки «долларового» жилья, здесь эксперт не видит явной выгоды, за исключением тех случаев, когда продавец предлагает недвижимость по цене вдвое ниже прошлогодней. Что интересно, такие предложения на первичном рынке действительно есть.
По оценкам Penny Lane Realty, пик активности для «долларовых» покупателей настанет тогда, когда американская валюта вплотную приблизится к цене 70 рублей за доллар.
Для тех, кто держит сбережения в рублях, наиболее выгодной покупкой будет квартира эконом-класса. Здесь даже можно говорить об инвестиционных покупках. В этом сегменте продажи идут весьма активно – покупателей прельщает перспектива получить добротную жилплощадь «почти» в Москве по более чем демократичной цене в 3-5 млн. рублей. Ликвидность таких объектов, как всегда, остается высокой.
Как девальвация рубля может повлиять на цены на недвижимость | Статьи по теме "Тонкий расчет" на портале недвижимости Move.ru
В последнее время все чаще и чаще можно услышать от чиновников о возможной девальвации рубля. Но, как говорится, раз слухи пошли, то неспроста. Не секрет, что курс валюты — это еще один фактор, влияющий на цены на недвижимость. Если девальвация рубля, как полагается, случится осенью, то уже совсем скоро есть вероятность, что цены на квартиры взлетят.
Новость о возможной девальвации рубля весьма удачно была скомпенсирована самим снижением валюты США, что привело к итоговому незначительному укреплению отечественной валюты относительно доллара и более спокойному отношению к перспективе девальвации рубля.
Хотя, безусловно, слабость экономики и внутристрановая стагнация (которую не все хотят называть кризисом), непрерывный отток капитала – не дают повода для общего усиления рубля, но и резкого влияния на цены на недвижимость новость о девальвации пока не оказала.
Нельзя сказать, что инфляционные ожидания на текущий период сильно отразились на стоимости жилья. Одна из причин этому – традиционное летнее затишье на рынке новостроек эконом-класса. Оно послужило своеобразной ширмой, «буфером», который позволил рынку избежать немедленного реагирования.
Это очень хорошо: если ситуация с позицией рубля нормализуется в ближайший месяц, то рынок недвижимости в прямом смысле слова «отделается легким испугом».
«В долларовом эквиваленте цены, безусловно, снизились, но это мало отразилось на спросе и общем состоянии рынка, так как цены на жилую недвижимость в последние годы исчисляются в рублях, а не в иностранной валюте», — считает Константин Ромашов, заместитель генерального директора «Миг Недвижимость».
Стоит отметить, что падение курса рубля по отношению к основным валютам не является единственным фактором, влияющим на ситуацию на рынке недвижимости. Рынок жилья в России уже не раз переживал подобные ситуации.
«Ситуация, связанная с возможным изменением курса рубля, уже не первая на рынке недвижимости, и каковы ее последствия можно будет увидеть несколько позже, — говорит Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Однако, как отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.
su, девальвация российской валюты может подстегнуть спрос населения на различные категории товаров, стоимость которых декларируется в рублях, особенно и к недвижимости среди тех покупателей, которые давно планируют приобретение жилья.
Этот момент для них может стать поистине давлением, благодаря которому они могут как можно быстрее приобрести недвижимость, покупку которой каждый раз откладывали в долгий ящик.
Недвижимость — хорошее вложение капитала
Девальвация валюты может способствовать увеличению стоимости жилья за счет того, что люди, имеющие рублевые депозиты, начнут поспешно вкладывать капитал в недвижимость, резко сокращая тем самым объем предложения и подогревая спрос.
«По сравнению с прочими объектами вложений – рынком ценных бумаг, валютным рынком, золотом и другими – инвестиции в недвижимость менее рискованны, — отмечает Сергей Шлома, директор Управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость».
— Но движение начнется только в том случае, если рубль подешевеет до уровня 36 и более рублей за доллар».
Несмотря на поводы для опасений, у большинства населения свободных денежных средств (в размере стоимости квартир), которых можно было бы пытаться «спасать» в недвижимости – нет.
У кого же данные денежные средства есть, задача спасения собственных капиталов в условиях страновой нестабильности существует уже давно, не первый месяц, и отток капиталов наглядно это демонстрирует.
И некоторое оживление в элитном секторе говорит лишь о том, что все-таки недвижимость в России рассматривается как возможный инструмент для вложения денежных средств.
Как отмечают в компании Blackwood, первое полугодие 2013 года ознаменовалось достаточно высокой активностью покупателей в сегменте высокобюджетного загородного жилья: количество запросов, поступивших им, существенно возросло по сравнению с предыдущим годом.
Интерес покупателей вырос практически по всем направлениям, при этом лидеры оставались традиционными: Новорижское шоссе (34% запросов), Рублево-Успенское (22%) и Киевское (16%) шоссе, где возводится наиболее качественное жильё, обеспеченное объектами инфраструктуры.
Что касается покупательской активности, то 2013 года продолжилась тенденция к ее увеличению, однако, в большей степени, в бизнес и эконом классах, что еще раз подтверждает тот факт, что россияне предпочитают вкладывать деньги в недвижимость.
Цены на жилье сегодня
По данным Аналитического центра Корпорации «ИНКОМ», по итогам полугодия цены на вторичное жилье продолжали расти в рамках инфляции. Средняя стоимость предложения выросла на 0,8% — до 174,3тыс. рублей за кв.м. Наибольший рост рублевых цен (+3,1% — 227,2тыс. руб. за кв.
м) был зафиксирован в сегменте жилья премиум-класса, что связано с изменением структуры предложения, характеризующимся сокращением дорогих квартир и увеличением более дешевых объектов, а также с валютными колебаниями, так как расчет в долларах и евро актуален только для квартир стоимостью от 30 млн рублей.
Квартиры комфорт-класса подорожали на 2,1% до уровня 171,3 тыс. руб. за кв. м, а эконом-класс вырос на 0,4% до 158,2 тыс. руб. за кв.м.
По сравнению с серединой лета 2012 года, средняя цена на вторичное жилье в столице поднялась на 2% до 174,3тыс. рублей за кв.м.
При этом на 3% увеличилось предложение квартир в панельных домах, а в кирпичных, монолитных и зданиях сталинской постройки оно сократилось в пределах 2%.
В структуре предложения удельный вес небольших «однушек» вырос на 3%, «двушек» — на 1%, а объем трехкомнатных квартир уменьшился на 1%, четырехкомнатных – на 2%.
В самом дорогом округе – ЦАО – доля квартир, выставленных на продажу, сократилась на 2%.
По данным компании «Метриум Групп», в новостройках эконом-класса в первом летнем месяце отмечено увеличение средневзвешенной цены квадратного метра на 1,1%. В июне она составила 125,94 тыс. рублей за кв. м (в мае – 124,55 тыс. рублей за кв. м).
Средняя стоимость квадратного метра жилья бизнес-класса в июне составила 225,4 тыс. рублей. Она увеличилась на 2,4% по сравнению с маем текущего года (220 тыс. рублей за кв. м).
По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», за год новостройки Москвы прибавили 0,4%, Новой Москвы 3,8%, Московской области 0,3%. За прошедший летний месяц, цена кв. м на новостройки Москвы выросла на 2,9%, Новой Москвы снизилась на 3,9%. Средняя цена новостроек Москвы в данный момент составляет 226 тыс. руб./кв. м, Новой Москвы – 84,7 тыс. руб./кв. м.
«Говорить о повышении цен за лето трудно, речь может идти только об остановке спада – внутристрановая стагнация экономики, отмечаемая еще в конце прошлого года, наглядно проявилась в первой половине 2013 года, что сказалось и на нестабильности цен на недвижимость, — отмечает Екатерина Орлова , директор Real Estate Zemer Consulting & Development. — Но в более долгосрочном интервале (хотя бы за год) вся недвижимость (квартиры, дома, земля) демонстрирует постепенный небольшой стабильный рост».
Пока нет повода для паники?
По словам Сергея Шломы, кикакой реакции пока со стороны покупателей не наблюдается. Девять из десяти сделок купли-продажи люди, как и прежде, совершают ради улучшения своих жилищные условий, а не в целях сохранения накоплений.
«В этом году в начале лета рынок был довольно активным, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Спрос сохранялся на высоком уровне, а в сегменте эконом-класса выстраивались очереди из покупателей. Поэтому июнь показал достаточно хорошие результаты по количеству сделок. Я думаю, что по итогам июля мы будем наблюдать аналогичную картину».
Как это было и ранее, в зависимости от экономических факторов курс рубля проходит краткосрочные колебания.
«Цены на новостройки, в частности, фиксируются в рублях, поэтому такие колебания серьезно не отражаются на этом рынке», — говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.
По ее мнению, не стоит ожидать падения цен на московскую и подмосковную недвижимость, которая находится в рамках рыночной ситуации. Наоборот, следует говорить о росте стоимости жилья минимум на уровень инфляции.
«Недвижимость, которая не продается из-за неоправданно высоких цен (в первую очередь вторичный рынок массового панельного сегмента), должна отреагировать на происходящее, цены должны снизиться до рыночной отметки. Однако в этом я вижу положительный момент: рынок оживится, станет более приемлемым для купли-продажи квартир в Москве», — считает она.
Чего ожидать?
Новости о возможной девальвации рубля пока особо не отразились на ценах. Все ожидают, что она произойдет во втором полугодии текущего года. Однако «пожинать плоды» мы будем только в следующем году за счет инертности рынка недвижимости.
Сначала девальвация рубля приведет к кратковременному всплеску спроса – обесценивание денег подстегнет многих покупателей к скорейшему решению жилищного вопроса.
Люди начнут вкладываться в недвижимость, и застройщики, скорее всего, будут повышать цены.
«Не исключено, что через некоторое время рост стоимости жилья повлечет за собой падение спроса, поскольку покупательская способность уже сейчас находится на пределе, — отмечает Мария Литинецкая. — Застройщики будут стараться стимулировать спрос с помощью различных акций и скидок, и в итоге цены начнут снижаться.
Тем не менее, коррекция будет небольшая, в пределах 10-15%. Такого существенного снижения, которое мы наблюдали в 2008 году, скорее всего, не будет. Быть может, кого-то возможная девальвация и подтолкнула к быстрым покупкам, однако, я думаю, что подобные сделки – единичны.
Все-таки на спрос повлияет само событие, а не слухи о его приближении».
Поскольку резкого падения цен не произошло, не началась и волна быстрых покупок. Сейчас на рынке недвижимости наблюдается только стабильный спрос на жилье во всех ценовых категориях.
Однако, если ситуация с курсом рубля не стабилизируется в ближайшие два месяца, коррекция цен возможна в рублевом эквиваленте, что, несомненно, повлечет за собой и рост спроса, так как люди будут искать надежные активы для вложения денег.
Россияне любят откладывать все до последнего. Однако все же стоит отметить, что цены на недвижимость имеют свойство повышаться, а не снижаться.
В связи с этим, лучше уже сейчас заняться вложением капитала в недвижимость, а не ждать девальвацию рубля или еще каких-то кризисных условий, которые послужат своего рода толчком для быстрого решения данной проблемы.
И знайте, разговоры на пустом месте не появляются. О возможной девальвации рубля говорят давно, но в последнее время уже чаще. Думайте и решайте сами.
Сугра Гаджиева
Экономический кризис 2020: стоит ли покупать квартиру при падении рубля
Начало второй недели марта 2020 года ознаменовалось очередным проседанием фондовых рынков, ростом доллара и евро, и, соответственно, падением рубля. Этот факт стал еще одной причиной для паники на рынках (первой причиной выступил коронавирус из Китая). В том числе и на рынке недвижимости. Во всяком случае, некоторые эксперты по недвижке полагают, что мы входим в новую реальность. Так ли это на самом деле? Давайте попробуем разобраться.
Прямой зависимости квадратных метров от нефти и курса рубля в недвижимости нет, но падение национальной валюты снизит покупательскую способность, что в негативном ключе скажется на застройщиках.
Если же смотреть на экономическую ситуацию с позиции инвестора, желающего зафиксировать прибыль, – сейчас самое время вкладывать деньги в недвижимое имущество.
Правда, только для тех, кто вовремя успел вывести деньги из фондового сектора (до обрушения индекса МосБиржи) или хранил деньги в валюте. Для последних недвижимость, можно сказать, подешевела процентов на 15-20.
Обратите внимание, что применительно к инвесторам мы говорим именно о фиксации прибыли, а не возможности быстро нажить еще. У недвижимости низкая ликвидность и никаким агрессивным риск-профилем и большой маржинальностью здесь не пахнет. Стабильность, надежность и посредственный доход – не более.
Как застройщики отреагировали на обвал рубля?
Честно говоря, отреагировали они как рациональные и грамотные люди. Не стали делать никаких резких выпадов, заняв позицию наблюдателей. В момент наступления кризиса главное — не суетиться и не паниковать.
Тем не менее, некоторые девелоперы прогнозируют, что стоимость квадратного метра может поползти вверх. Более того, эти варианты уже всерьез рассматриваются внутри отдельных компаний.
Если говорить о повышении цен на недвижимость, логичнее было бы повышать ценники в тех жилых комплексах, которые хорошо распродаются. В противном случае можно остаться с неликвидным объектом.
Представители «Группы ЛСР» сообщили, что срочных экстренных мер вводить не планируют. Продажи квартир продолжаются и никаких разговоров о повышении цен не идет.
Такая же ситуация наблюдается в девелоперской компании «Гранель», которая рассматривает повышение цен только в случае роста динамики спроса. Генеральный директор «А101», Анна Боим, рассказала РБК, что аналитики ее компании тоже не видят предпосылок для роста цен.
По ее мнению, если рубль не вернется на конкурентные позиции в ближайшие пару недель – спрос на покупку недвижимости может увеличиться на 7%.
Из всего этого можно сделать только один вывод: паника на рынке создает отличную почву для инвестирования в недвижимость (а многие именно это и начнут делать), что повлечет за собой увеличение спроса и, как следствие, повышение цен за квадратный метр в наиболее популярных проектах застройщиков.
Как ни крути, а вложение денег в недвижимость – самый надежный способ фиксировать средства в любой кризис.
Вот только далеко не факт, что ажиотаж будет большим, ведь больше половины населения столицы (и всей страны в целом) в принципе не имеют возможности приобрести квартиру без использования кредитных программ.
Оформлять ли ипотеку на фоне падения рубля?
Как показали прошлые экономические кризисы, рынок недвижимости дольше остальных реагирует на глобальные изменения. Стоимость квадратного метра на нем не может меняться так же быстро, как обваливаются фондовые рынки и падает рубль. Да и к тому же, мы уже отметили выше, что квадратные метры не зависят напрямую от курса рубля и нефтяных котировок.
Вписываться в ипотеку на фоне мирового кризиса, пожалуй, не самая лучшая идея, ведь ипотека – это не фиксация прибыли, а усложнение и без того плохой ситуации вашей карманной экономики.
С другой стороны, в случае пересмотра ключевой ставки Центробанком, процент по ипотечному кредитованию к концу марта может вырасти (сейчас ставка по ипотеке составляет в среднем 8,8% годовых).
Можно, конечно, сделать резкий ход конем и быстро выйти на сделку по текущим ставкам, но это решение исключительно субъективного характера. Если решили пойти на это – медлить и откладывать явно не стоит, дабы не остаться с носом.
Нужно понимать, что увеличение процента по ипотеке – худший исход. По-хорошему, произойти подобного в ближайшее время не должно. С поддержкой Государства застройщики скорее всего продолжат держать текущие цены на новостройки, даже несмотря на высокие риски.
Но вот вполне вероятно, что банки станут тщательнее отбирать тех, кого они готовы кредитовать. Учитывая, что большинство застройщиков уже работает по программе эскроу-счетов (покупатель платит деньги в банк, а застройщик получает их, когда сдаст жилье) – бизнес все же ждут трудности.
В любом случае, прежде чем покупать что-либо и брать кредит – оцените свои возможности.
Стоит ли брать ипотеку в кризис, и как на ней отразится падение рубля?
Долгосрочные финансовые обязательства всегда требуют тщательного анализа и максимального просчета возможных рисков. Планируя покупку жилья в кредит в условиях нестабильной и шаткой экономической ситуации, заемщик задается вопросами: насколько это безопасно, как повлияет на нее падение рубля, в какой валюте лучше оформлять сделку?
Чтобы понять, брать ли ипотеку в кризис, необходимо рассмотреть ее основные достоинства, недостатки и спорные моменты.
Ипотека в кризис: плюсы и минусы
Опасения за актуальность и безопасность оформления ипотеки в неблагоприятные экономические периоды имеют под собой реальную основу.
Можно выделить возможные риски подписания такого договора:
- Инфляция, которая сделает затруднительными и непосильными крупные ежемесячные выплаты по ипотеке.
- Упадок на рынке недвижимости и проблемы у застройщика. Кризис способен заморозить стройки и отсрочить сдачу дома в эксплуатацию.
- Банкротство банка-кредитора и передача кредитного дела другой компании.
- Признание ипотеки недействительной в случае, если она была оформлена быстро и на основании, только лишь двух документов.)
К тому же, существует просто «человеческий» фактор например, заемщик может попасть под сокращение и лишиться работы, что сделает невозможным дальнейшие выплаты.
Перечисленные минусы вовсе не означают, что нужно оказываться от покупки жилья в рассрочку. Они всего лишь должны подтолкнуть потенциального заемщика к более тщательной оценке ситуации и своих возможностей.
+’Ипотека в кризис может быть выгодной:
- Копить сбережения на жилье в условиях нестабильности бессмысленно, поскольку с течением времени они обесцениваются, а цены на недвижимость растут.
- Рыночная стоимость жилья может увеличиваться, но выплаты по ипотеке останутся прежними.
- Банки могут увеличить процентную ставку по кредитам, поэтому, чем позже будет принято решение оформить ипотеку, тем больше будет сумма переплаты.)
Все расходы при оформлении ипотеки
Как падение рубля повлияет на ипотечный рынок?
Если жилищный займ оформлен в национальной валюте, девальвация рубля не будет иметь прямого влияния на сделку. Однако имеет место косвенное воздействие – при обесценивании валюты затраты на потребительские нужды заемщика могут существенно возрасти, поэтому выплачивать взносы станет сложнее.
Другое дело, если обязательства взяты в иностранной валюте. В этом 
случае кредитные отчисления в пересчете на рубли будут увеличены, а сумма общей переплаты возрастет. Однако обычно процентные ставки по такому договору несколько ниже, чем для сделки в рублях.
Ипотека при девальвации рубля имеет еще один нюанс. Даже если взносы необходимо вносить в национальной валюте, в договоре может быть прописан пункт, позволяющий банку увеличить размер выплат в случае значительного отклонения разницы курса.
В какой валюте лучше оформлять жилищный займ?
Ипотеку правильнее всего оформлять в той валюте, в которой заемщик получает заработную плату. Однако на долгосрочную перспективу только выплаты, зафиксированные в национальной валюте, сведут все риски к минимуму.
Как повлияет кризис на ипотеку?
Для финансовых организаций займ в условиях девальвации рубля несет в себе долю риска. Выплаты, растянутые на десятилетия, сводят на нет все потенциальные прибыли, и клиентам не стоит ожидать понижения процентных ставок. Кроме этого, банки могут сократить социальные программы, льготы и выгодные предложения.
Чтобы сохранить спокойствие, заемщики должны помнить два важных момента:
- Банки, ни при каких условиях не имеют права требовать от клиента единовременной выплаты имеющегося долга.
- В случае банкротства финансового учреждения ипотечный кредит сохранит свои условия и будет передан правопреемнику – другому банку.
Во избежание возможных проблем, эксперты советуют потенциальным заемщикам правильно рассчитывать свои возможности. Желательно, чтобы ежемесячные взносы по ипотеке не превышали 40% от совокупного дохода семьи. Заключая договор, стоит оформить страховку. Это поможет максимально обезопасить ипотеку в условиях кризиса.
Над пропастью в рублях: что будет с недвижимостью после падения фондовых рынков
Как рассказал журналисту N1 полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов по Новосибирску и Новосибирской области Максим Марков, падение рубля никак не повлияет на цены на недвижимость — рынок строительства не имеет отношения к курсу доллара. Для застройщиков главное, чтобы государство поддерживало определенный уровень потребления и давало потенциальным покупателям возможность получать доходы.
«Это практически локализованный рынок. У нас все материалы здесь. Курс доллара может повлиять на стоимость лифтов, инженерную составляющую, но это в основном касается домов бизнес-класса. Они могут на себе курсовую разницу ощутить исключительно в рамках доли, которую они тратят на эти импортные материалы. Всех остальных падение курса не коснется», — пояснил Марков.
К подобному заключению пришел и директор департамента развития продукта депеловерской компании «ФСК» Павел Брызгалов.
В беседе с РИА «Новости» он пояснил, что куда более тяжелая экономическая ситуация может сложиться в сфере сборки сложных инженерных систем и, например, лифтового оборудования.
Управляющую электронику, электромоторы и их комплектующие, как правило, производят в Китае.
Если ЦБ повысит ключевую ставку, новостройки подорожают → вырастет спрос на вторичное жилье
20 марта совет директоров Центробанка решил оставить ключевую ставку на уровне 6%. Это означает, что российским банкам не нужно будет повышать свои ставки по ипотеке. Ослабление рубля при этом назвали внешним фактором.
В ЦБ полагают, что правительство и Банка России обеспечит финансовую стабильность и окажет поддержку российской экономике.
В дальнейшем Банк России будет принимать решения по ключевой ставке, учитывая ожидаемую и реальную динамику инфляции, а также оценивая внутренние и внешние риски.
По словам Маркова, падение курса рубля может отразиться на повышении Центробанком ключевой ставки. Это может произойти ввиду оттока капитала из страны. Марков считает, что регулятор отреагирует повышением ключевой ставки, если некоторая часть резидентов будет выводить деньги из России.
«Если это произойдет, значит, все банки, которые занимаются ипотечным кредитованием и проектным финансированием, тоже будут поднимать свои ставки.
Соответственно, повышение ставок по ипотеке повлияет на объемы потребления и, наверняка, сместит спрос в сторону вторичного жилья, — поясняет аналитик. — В свою очередь, повышение ставки проектного финансирования сделает его, конечно, менее привлекательным.
Но законодатели не оставили на такой случай других возможностей, кроме как строить дома за счет средств застройщика».
Проектное финансирование предоставляется застройщикам, которые используют счета эскроу для оплаты по договорам долевого участия и не могут использовать деньги дольщиков при строительстве. Такие компании могут получить кредит, чтобы сдать объект. Банк, в свою очередь, должен не только финансировать застройщика, но и контролировать целевое использование средств.
Соответственно, добавил Марков, это увеличит себестоимость строительства. Если Банк России поднимет ипотечную ставку, застройщики будут вынуждены нести на себе определенную часть подорожания кредитов. Они не смогут переложить все затраты на плечи покупателей с учетом того, что потребление также начнет падать.
Курс доллара и размер ставки не влияют на рынок → главное, чтобы у покупателей был стабильный доход
Ни курс доллара, ни размеры ипотечной ставки на рынок новостроек как в Новосибирске, так и в федеральном масштабе серьезного влияния не имеют, уверяет Марков:
«Имеет значение наличие денег у населения. То, что называется реальными располагаемыми доходами, а также уверенность в объеме этих доходов в какой-то обозримой перспективе.
По крайней мере, пока они будут рассчитываться по ипотечному кредиту, а такого у нас нет.
На сегодняшний день у нас монетизация, наличие денег в экономике по различным оценкам в 2–2,5 раза меньше, чем должно приходиться на человека».
В частности, высокий и устойчивый рост доходов населения ранее называли способом повышения доступности жилья в России. Департамент исследования и прогнозирования Центробанка сделал вывод, что рост жилищного строительства в России во многом опирается на значительное увеличение финансирования покупок на первичном рынке за счет ипотеки. Снижение ставок повысит ее доступность.
Марков продолжает: если монетарные власти России начнут печатать деньги для поддержания уровня потребления, как это делали США, то никто ничего не ощутит.
«Если в 2008 году они плюнули на эту ситуацию, то тогда мы увидели рост на рынке новостроек. Он был спровоцирован другим, — продолжает эксперт.
— Люди, которые пытались заработать на рынке вторичного жилья и там продавали свои объекты, сняли квартиры с продажи, подумав: „Ну цены же сейчас начнут расти, я лучше свою квартиру продам через полгода, а то и через год подороже“. Этот уход с рынка вторичного жилья практически сразу там спровоцировал повышение цен.
Тогда, во время кризиса 2008 года, новосибирские застройщики серьезным образом откорректировали цены. Было зарегистрировано снижение цен. Это было сделано для того, чтобы распродать квартиры».
Однако, по словам Маркова, тогда были и строительные компании, которые имели возможность снижать цены на объекты, но они этого не делали. Позже, как рассказывает аналитик, через шесть-восемь месяцев цены на недвижимость в Новосибирске вернулись на предкризисный уровень.
Застройщики, работающие по старым законам, потеряют покупателей → обманутых дольщиков, возможно, станет больше
Что же касается нынешнего кризиса, то сейчас риски сконцентрированы в секторе застройщиков, которые пока еще строят по старому 214 федеральному закону:
«Последняя реформа поделила застройщиков на две категории: те, кто работают по старому ФЗ и по новому проектному финансированию на деньги банков. У застройщиков из второй категории нет никаких рисков.
Любое падение продаж — если оно случится — никак не отразится на ходе строительства и сроках ввода объектов в эксплуатацию. А вот у застройщиков, которые работают в рамках старого федерального закона, могут упасть продажи.
Люди же понимают, что лучше давать деньги тем, кто строит по новому 214 ФЗ, так как там нет рисков».
По словам Маркова, застройщики, работающие по проектному финансированию, увидят просадку по продажам. Главное, чтобы из-за нее не пришлось останавливать стройки. Иначе в Новосибирске могут появиться новые обманутые дольщики.
«Если государство правильно и логично отреагирует на те вызовы, которые происходят на нефтяном рынке, а также те, которые связаны с перегретым фондовым рынком США и коронавирусом, и выберет путь поддержки потребления, то тогда на рынке ничего не произойдет. Поэтому нужно ждать, как ответит государство и Центробанк», — заключил Марков.
Себестоимость строительства увеличится → цены на полуготовые объекты вырастут
Как считает независимый аналитик недвижимости Сергей Николаев, сейчас слишком рано говорить о том, что будет с рынком: показатели нефти и рубля волатильны, из-за чего непонятно, до какого уровня они вырастут или упадут в цене.
«В целом, надо смотреть. Мы такие варианты проходили, и не раз. Я думаю, не будет, конечно, ситуации 2014 года, когда цены взлетели и был такой бешеный спрос. Тогда люди, скажем так, убегали от рубля. В том числе и в недвижимость, поскольку доллар взлетел, но тогда и рост был более серьезный», — пояснил Николаев.
Он также добавил, что ситуация может сыграть на руку застройщикам. Компании могут повысить цены на объекты высокой степени готовности из-за того, что в себестоимость строительства входят материалы, цена которых измеряется в долларах.
«Они могут чуть-чуть повыситься в цене, но надо понимать, что будет и обратный эффект.
Если доллар задержится на таком уровне относительно рубля, то это подстегнет инфляцию, от которой в значительной мере зависит ключевая ставка, а от нее, в свою очередь, стоимость ипотеки.
Поэтому если ничего дальше не произойдет, то ипотечные кредиты не будут дешеветь, падение остановится и, возможно, будет отскок. Сегодня ипотека — один из драйверов развития строительной индустрии», — рассказал аналитик.
В целом, добавил Николаев, все указанное может сделать жилье менее доступным для покупателей. Застройщики, в свою очередь, столкнутся со снижением доходов, что может помешать получению проектного финансирования — банки будут следить за требуемой прибыльностью компаний.
Однако, подчеркнул аналитик, рост курса доллара по отношению к рублю выгоден тем, кто планировал купить жилье и хранил деньги в валюте. Сегодня их время, считает Николаев.
Спрос на недвижимость упадет → предложение на рынке подстроится под покупателей
По словам руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, после падения курса рубля можно краткосрочно ожидать оживления со стороны тех, кто опасается роста ставок по ипотеке. Однако долгосрочное падение цен на нефть негативно для рынка жилья, добавляет эксперт.
В материалах на своем аналитическом канале он отмечает, что рынок недвижимости вполне очевидно реагирует на изменение цен на черное топливо, так как возможности российской экономики во многом определяют сырьевые рынки.
«Рост или снижение цен на нефть в рублевом эквиваленте в предыдущие периоды всегда предопределяли движение цен на рынке жилья. Мартовский обвал стоимости углеводородов задает определенные ориентиры.
Но пока прошло слишком мало времени, чтобы говорить о неминуемом снижении.
Обвал рублевых цен на сырье может быть сглажен дальнейшим обесцениванием рубля и новым ростом стоимости нефти, если риски на сырьевом рынке окажутся переоцененными», — отмечает Хорьков.
Эксперт считает, что предложение на рынке жилья всегда подстраивается под возможности покупателей.
Если будет падать спрос, цены начнут снижаться в первую очередь на вторичном рынке, а застройщики вернутся к практике предоставления скидок. В дальнейшем может сократиться число новых проектов.
К такому решению могут прийти как сами застройщики, так и банки, которые откажутся финансировать их объекты из-за возросших рисков.