- Основатель девелоперской группы «Мортон», считающейся одним из крупнейших застройщиков Подмосковья, Александр Ручьев продал свою долю в бизнесе совладельцу строительной группы ПИК Сергею Гордееву.
- Стоимость сделки оценивается в 165 млрд руб.
- Партнеры Ручьева по «Мортону» также продали свои доли Гордееву, заявил сам основатель компании «Коммерсанту».
Бизнесмен создал «Мортон» в 1994 году, когда еще был студентом Московского физико-технического университета, вместе со своими однокурсниками.
Однако имена своих партнеров по бизнесу он не раскрывает.
В результате сделки Гордеев стал владельцем практически всех активов «Мортона».
Это коммерческая недвижимость (200 тыс. кв. м), девелоперские проекты в Москве и Подмосковье (строительство 5,3 млн кв. м жилья), земельный банк в 1 тыс. га и завод по производству панелей ДСК «Град».
-
- «Мое намерение совпало с желанием Александра сосредоточиться на других направлениях бизнеса», — заявил Гордеев, которого цитирует «Ъ».
- Он добавил, что не будет интегрировать «Мортон» в группу ПИК, в которой он владеет долей в 29,9%.
- По словам Ручьева, он намерен сосредоточиться на развитии созданного им технопарка «Физтех», на проектах по производству высокотехнологических материалов и на продвижении зарубежных проектов в сфере ЖКХ.
- Он отметил, что решил расстаться с девелопментом, так как в этой сфере для него «не осталось новых вызовов».
Согласно данным «Мортона», компания в январе-сентябре 2016 года ввела в эксплуатацию 434 тыс. кв. м. Выручка за этот период времени составила 45,29 млрд руб.
По итогам этого года, как прогнозируют специалисты, выручка группы превысит 71 млрд руб. — на 20% больше, чем в 2015 году.
- Среди крупнейших проектов группы — ЖК «Люберецкий», микрорайоны «Путилково», «Бутово Парк», «Восточное Бутово» и «Новорижские кварталы».
- «Мортон» еще весной начал избавляться от непрофильных активов.
- Так, за 633 млн руб Ростелекому были проданы три компании, предоставляющие услуги широкополосного доступа в интернет и пакетированные сервисы (ШПД и телефония).
- По информации «Ведомостей», компания также владеет интернет-изданием «Русская планета», запущенным в 2013 году.
-
- «Мортон» вложил в этот проект $5 млн, однако его дальнейшая судьба пока не известна.
- Финансовые дела у группы ПИК выглядят менее оптимистично.
По итогам первого полугодия выручка ПИКа сократилась на 14,2% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года и составила 18,9 млрд руб. А чистая прибыль девелопера сократилась с 4,08 млрд руб. до 1,7 млрд руб.
Стороны не раскрывают сумму сделки. По оценке руководителя департамента оценки АКГ «МЭФ-Аудит» Дмитрия Трофимова, в настоящее время весь бизнес «Мортона» стоит 165 млрд руб. без учета долга, который год назад достигал 20 млрд руб.
«Ежегодная прибыль группы — 20-25 млрд руб. Сейчас компании такого рода оцениваются в размере пятикратной прибыли», — пояснил Трофимов в интервью «Ъ».
- По словам Гордеева, он приобретает новый актив на собственные деньги.
- Эксперты отмечают, что сомневаться в этом не приходится, так как акции ПИК с начала этого года подорожали на 75%, до $4,4 за бумагу.
- «Пакет Сергея Гордеева сейчас стоит $870 млн против $500 млн в начале 2016 года», — пояснила аналитик Sberbank CIB Юлия Гордеева, которую цитирует «Ъ».
-
- По ее словам, бизнесмен мог взять кредит под $300 млн, на которые подорожал его пакет акций ПИК.
- Источники «Ведомостей» не исключают, что продажа «Мортона» может быть связана с ухудшением финансовой ситуации в компании.
- По словам высокопоставленного чиновника мэрии Москвы, у застройщика серьезная долговая нагрузка.
- Однако по оценке директора Prosperity Capital Management Алексея Кривошапко, ситуация у «Мортона» не критичная, если учитывать соотношение выручки и долговой нагрузки.
- Управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая напомнила, что строительные компании Московской области в отличие от коллег из столицы работают в условиях высокой конкуренции и ценовых войн.
Приданое «Мортона»
30.09.16
dskgrad.ru
Что и почем приобрел Сергей Гордеев у Александра Ручьева
О том, что основатель и крупнейший акционер девелоперского холдинга «Мортон» Александр Ручьев продал свою долю в бизнесе президенту и совладельцу группы компаний ПИК Сергею Гордееву, впервые стало известно на прошлой неделе («СГ» №38). Как позже сообщили «СГ» участники сделки, точно так же на днях поступили и пять других миноритарных акционеров «Мортона», имена которых не называются (распределение акционерного капитала ГК никогда и не раскрывала).
Таким образом, Гордеев получил полный контроль практически над всеми активами «Мортона», включая уже построенные коммерческие объекты площадью почти 200 тыс. кв. м, реализуемые и перспективные жилые проекты в московском регионе (5,3 млн «квадратов»), земельный банк (более 1000 га), а также завод по производству панелей ДСК «Град».
Точная сумма сделки до сих пор остается неизвестной. Некоторые аналитики оценивали общую стоимость всего бизнеса «Мортона» в астрономическую сумму — 165 млрд рублей. Однако насколько достоверна эта цифра, неизвестно. Кроме того, она мало что говорит без данных о долговой нагрузке компании, а про это аналитики знают мало.
Известно лишь, что долгосрочные обязательства компании перед банками составляют сейчас около 24 млрд рублей, что с начала 2015 года долговая нагрузка группы выросла в 1,5 раза из-за расходов на покупку новых площадок под строительство.
В конечном итоге, кредитная нагрузка «Мортона» может оказаться настолько большой, что, по мнению управляющего партнера Colliers International Николая Казанского, чистая стоимость активов может вообще равняться нулю.
Однако ввиду заинтересованности Сергея Гордеева в синергетическом эффекте, которого можно добиться в результате контроля над деятельностью обоих застройщиков, размер реальных денежных выплат бывшим владельцам «Мортона» мог составить до 5 млрд рублей.
Сам Гордеев уже заявил, что он оплатил покупку полностью из личных средств, без привлечения кредитов. Так, только в конце 2015 года он выручил около 200 млн долларов, продав коммерческую недвижимость группе БИН.
«В последние годы я выходил из проектов и имею достаточно средств для подобных вложений», — пояснил бизнесмен, уточнив, что «Мортон» для него — «стратегическая инвестиция», и интегрировать компанию в ПИК, где ему принадлежит 29,9%, он не намерен.
По его словам, «Мортон» продолжит развиваться как самостоятельный бренд с собственной стратегией.
«Есть три важные причины считать данную сделку весьма положительной новостью для рынка, — прокомментировал «СГ» замгендиректора репрезентативного офиса PKMR Consulting (российская дочерняя компания фирмы ParusKreml) Андрей Коблов. — Первая из них — это то, что покупатель «Мортона» — не госбанк, которому поручили взять на себя плохие активы, а представитель реального рыночного сектора.
Это наиболее важный фактор, который может означать только одно: рынок достиг своего локального дна, есть люди, которые верят в его перспективы, потрясений больше не будет. Второе — это персона самого Сергея Гордеева, на счету которого блестящая реструктуризация ГК «ПИК». Третий важный фактор — это, безусловно, то, что прекратятся убийственные для рынка слухи о банкротстве «Мортона».
Кроме того, по мнению эксперта, Гордеев имеет хороший опыт переговоров с банками. Притом, что ЦБ будет и дальше продолжать политику снижения ставок, наверняка долги «Мортона» могут быть реструктуризированы. Если будут урегулированы ставки и сроки кредитов, саму компанию поднять будет вполне реально.
По условиям сделки, в течение переходного периода Александр Ручьев останется в ГК «Мортон» и продолжит принимать активное участие в ее управлении. Продолжительность этого срока, по словам самого Ручьева, будет зависеть уже от решения Сергея Гордеева.
Справочно:
По данным INFOLine, холдинг «Мортон» является крупнейшим российским застройщиком, а группа компаний ПИК, совладельцем которой является Сергей Гордеев, занимает 3 место.
Еще по теме:
- 16.06.21
BIM-эксплуатация идет в премиальный сегмент
BIM-эксплуатация идет в премиальный сегмент Сми сообщили о намерении основателя «мортона» вернуться на рынок жилья :: деньги :: рбк недвижимость
Деньги , 09 дек 2016, 11:59
0
Один из участков с готовой документацией уже найден, вскоре может состояться его продажа новой девелоперской компании экс-владельца «Мортона»
ИТАР-ТАСС/ Сергей Фадеичев
Группа компаний «Основа», созданная бывшим владельцем девелоперской компании «Мортон» Александром Ручьевым, ищет площадки для строительства новых жилых объектов. Об этом сообщают «Ведомости» со ссылкой на риелторов и знакомого бизнесмена. Компанию интересуют небольшие проекты в Москве со всей разрешительной документацией, знают собеседники издания.
Один из таких участков уже найден, и вскоре может состояться его продажа «Основе», говорится в публикации. Детали сделки не уточняются. Впрочем, площадки с готовой документацией могут не иметь инвестиционного смысла из-за слишком высокой стоимости, полагают опрошенные изданием эксперты.
Компания «Мортон» был крупнейшим застройщиком жилья в России: по данным агентства Infoline, в 2015 году компания ввела в эксплуатацию 974 тыс. кв. м жилья и стала лидером по этому показателю.
Для сравнения: группа компаний ПИК (3-е место) построила лишь 665 тыс. кв. м. В сентябре стало известно о том, что Александр Ручьев продал «Мортон» акционеру ГК «ПИК» Сергею Гордееву, а тот позднее перепродал компанию самой ПИК.
«Цель сделки — создание лидера рынка оборотом в 180 млрд руб.», — заявил тогда Гордеев.
Александр Ручьев не единственный девелопер, который вернулся на рынок недвижимости после ухода из бизнеса, напоминают «Ведомости».
В декабре 2015 года основной владелец «Русагро» Вадим Мошкович продал структурам семьи Гуцериевых и Микаила Шишханова компанию «А101 девелопмент», которой принадлежит более 2,4 тыс. га бывшего совхоза «Коммунарка» в Новой Москве. Там планировалось построить 20 млн кв. м жилья, 3 млн кв.
м коммерческой недвижимости и более 600 тыс. кв. м социальных объектов. А уже в апреле этого года стало известно, что структуры Мошковича ищут в Москве девелоперские проекты жилых комплексов площадью до 200 тыс. кв. м. Позднее он приобрел у группы «Ведис» проект жилого комплекса на 18,4 тыс. кв. м на ул.
Гришина. Кроме того, как стало известно «Ведомостям», компания Мошковича ведет переговоры о покупке участка на Хавской улице в Москве для строительства жилого комплекса площадью около 10 тыс. кв. м.
Новости СРО
Экс-владелец ГК «Мортон» Александр Ручьев зарегистрировал новую девелоперскую компанию «Основа» и уже подыскивает участки под строительство жилья.
По сообщению «Ведомостей», президентом ГК «Основа» назначен Павел Поселенов. До 2015 года занимал аналогичную должность в группе ПИК, а затем стал гендиректором девелоперской фирмы МИЦ. Теперь под его руководством «Основа» ищет небольшие проекты в Москве со всей разрешительной документацией.
Сложности с согласованием новых проектов со столичной мэрией были одной из причин, по которым Ручьёв в своё время решил продать «Мортон».
У площадок с готовой документацией, как правило, более высокая стоимость, поэтому экономика проекта может получиться не очень привлекательной для инвесторов, но бизнесмену масштаба Ручьева найти подходящие площадки не составит труда, считают эксперты рынка.
«После продажи «Мортона» к нам постоянно поступают предложения о приобретении проектов. Мы их рассматриваем, но речи о приобретении какого-либо из них пока не идет», – передал «Ведомостям» сам Ручьев.
Продажу девелоперского бизнеса Ручьев объяснял тем, что в сфере строительства он «достиг всего, к чему стремился», к тому же получил очень выгодное предложение, напоминают «Ведомости». Он говорил, что займётся «российскими технологичными проектами с потенциалом выхода на рынки стран Азии» и выпуском композитных строительных материалов.
Руководитель российского представительства Rossmils Investments Алексей Могила не удивлен желанию Ручьева вернуться на рынок строительства жилья. «Во-первых, недвижимость – это как наркотик, слезть с которого невозможно, а во-вторых, сегодня это один из немногих доступных для инвесторов инструментов, который позволяет получить стабильный денежный поток», – сказал он.
С этим согласна и председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова. По ее словам, в последние годы проекты жилищного строительства приобретают не только ведущие игроки этого рынка, но и структуры, которые ранее в девелопменте активны не были.
Сохранить как PDF файл
Темы: Александр Ручьёв, ГК «Мортон», ГК «Основа»
Обратно на стройку: экс-владелец «Мортона» заключит сделку на 2 млрд рублей
Группа компаний «Основа» бывшего владельца второго по величине застройщика Московского региона компании «Мортон» Александра Ручьева в ближайшее время закроет сделку по покупке площадки под строительство комплекса апартаментов Mainstreet на улице Ивана Франко в Москве. Об этом Forbes сообщили два источника в консалтинговых компаниях, знакомых с деталями сделки. По словам одного из источников, сумма сделки может составить около 2 млрд рублей.
Продавцом площадки выступает НПФ «Благосостояние», рассказал источник в консалтинговой компании и подтвердил Александр Ручьев. Forbes отправил запрос в фонд, ответить на него оперативно в пресс-службе не смогли.
Изначально возвести комплекс Mainstreet на участке по адресу улица Ивана Франко 4, 6 планировала компания ООО «Воскресенье».
По данным газеты «Ведомости», эта стройка была связана с НПФ «Благосостояние», а конечным бенефициаром застройщика выступал бывший партнер пасынка Алишера Усманова Антона Винера Денис Бородако.
Президент ГК «Основа» Александр Ручьев подтвердил Forbes интерес компании к приобретению проекта Mainstreet у НПФ «Благосостояние» и отметил, что сделка еще не закрыта и находится в стадии подписания. «Компания уже получила одобрение Сбербанка на проектное финансирование по данному проекту. Он будет реализовываться по новой схеме с эскроу-счетами», — сообщил Ручьев.
На площадку по адресу улица Ивано Франко 4,6 получен градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), предыдущий собственник снес нежилые строения, подготовил и огородил площадку. Согласно ГПЗУ, на участке разрешено построить на едином стилобате два корпуса переменной этажности 9-12-15-29 этажей. Надземная площадь проекта составляет 48 900 кв. м, подземная – 11 000 кв. м.
В комплексе будет 558 апартаментов общей полезной площадью 36 000 кв. м. Проект разработало архитектурное бюро «Сергей Киселев и партнеры». Партнер Colliers International Владимир Сергунин считает проект перспективным.
«При стоимости квадратного метра в 200-220 000 рублей и сохранении темпа продаж на уровне 20 апартаментов в месяц, выручка может составить около 7 млрд рублей», — говорит Сергунин.
Финансово-производственный холдинг «Основа» — новый игрок на рынке недвижимости. Владелец холдинга Александр Ручьев создал его в 2016 году сразу после продажи одной из структур Сергея Гордеева своей компании «Мортон» в сентябре того же года.
В декабре 2016-го Гордеев перепродал «Мортон» компании ПИК, крупнейшим акционером которой он является.
Судя по отчетности ГК ПИК, сумма этой сделки без учета долга составила 11,7 млрд рублей (около $190 млн), Гордеев говорил Forbes, что ничего не заработал на ней.
«Ручьев покупает площадки на деньги, вырученные с продажи компании. Он активно смотрит участки в столице», — говорит источник в консалтинговой компании. Владелец ГК «МИЦ» Андрей Рябинский, знакомый с Ручьевым, подтверждает, что бизнесмен ведет себя активно на рынке жилой недвижимости.
«Но я не думаю, что он планирует снова сформировать такие мощности, какие были в «Мортоне», — рассуждает Рябинский. — В этом и нет необходимости. Рынок поменялся сейчас, нужна другая стратегия. Он (Ручьев — Forbes) все делает плюс-минус правильно. Сегодня выгоднее все делать в меру и не выращивать такие компании, которыми тяжело управлять, настолько огромные, что теряешь над ними контроль».
Mainstreet станет шестым проектом в стадии реализации в портфеле «Основы». В отличие от «Мортона», компания строит жилье более высокого класса и только монолит. По данным представителя «Основы», в 2018 году выручка выросла в три раза и составила 7,43 млрд рублей, план на 2019 год — 14,45 млрд рублей.
Всего в девелоперском портфеле компании на разных стадиях реализации находятся 14 жилых проектов: 10 проектов общей площадью 500 000 кв. м жилья в московском регионе, 2 проекта в Чехии и 2 в Германии. Среди московских проектов ЖК «Грани» на юго-востоке и комплекс апартаментов RED7 в центре столицы.
«Мы рассматриваем небольшие, до 100 000 кв. м, площадки с ГПЗУ, чтобы максимально быстро приступить к строительству», — сказал Ручьев, добавив, что сейчас компания ведет переговоры о покупке площадок на западе и на севере столицы под строительство жилья.
Ручьев сообщил, что перед приобретением проекта Mainstreet компания закрыла кредитные линии и проектное финансирование Сбербанка по двум своим текущим проектам – ЖК «Грани» и ЖК «Гоголь парк».
«Кредитные линии были полностью погашены в рамках стратегии компании по сохранению минимальной кредитной нагрузки», — добавил Ручьев.
ГК «Основа» управляет также объектами коммерческой недвижимости общей площадью более 130 000 кв. м: 60 000 кв. м в торговых центрах и в формате стрит-ретейл; 40 000 кв. м гостиничной недвижимости и IT-Технопарк «Физтехпарк» площадью 30 000 кв. м.
Также Ручьев инвестирует в развитие высокотехнологичных проектов. Компания увеличивает выручку за счёт расширения сети семейных развлекательных парков Zamania и открытия нескольких объектов в рамках проекта «Московские термы».
По прогнозам ГК «Основа», совокупная выручка от этого направления должна увеличиться с 1,05 до 1,7 млрд рублей.
Команда основателей ГК Мортон возвращается на рынок жилищного строительства
Группа компаний «Основа», которой основатель «Мортона» Александр Ручьев и его партнеры и коллеги по прежней команде Олег Колченко и Егор Храмов, на рынке жилищного строительства и запускает новые проекты в московском регионе.
«Когда 20 лет занимаешься стройкой и в этой сфере накоплены определенные компетенции и опыт, невозможно все это перечеркнуть, — рассказал в эксклюзивном интервью нашему порталу президент и председатель Совета директоров ГК «Основа» Александр Ручьев (на фото).
— В «Основе» девелопмент станет одним из направлений с долей в общем объеме не более 20—30% от всех видов деятельности группы компаний.
Остальное — это финансовые технологии, коммерческая недвижимость, ряд направлений высокотехнологичных бизнесов и развлекательный сегмент, в частности детские развлекательные центры».
По словам Олега Колченко (на фото), управляющего партнера ГК «Основа», отвечающего за направление девелопмента, компания намерена развивать уникальные жилищные проекты, в основном речь идет о сегменте бизнес-класса.
«Мы планируем заниматься строительством небольших локальных жилых комплексов с авторской архитектурой, — отметил Олег Колченко
— Это будут эксклюзивные, обладающие своей яркой индивидуальностью дома — как с точки зрения визуальных характеристик, так и в плане инженерной начинки, которую предполагаем строить на базе единой информационно-технологической платформе «умный дом».
Олег Колченко познакомил портал ЕРЗ с подробностями первых жилых домов новой компании. По его словам, компания планирует строить и ежегодно сдавать порядка 150 тыс. кв. м жилой недвижимости.
«В подмосковном Королеве строится ЖК (на фото) площадью около 85 тыс. кв. м, — рассказал Олег Колченко.
— Это изначально проект «Мортон», который перешел после сделки в ПИК, однако для ПИК он оказался непрофильным в силу того что это индивидуальный авторский проект известного столичного архбюро «Остоженка», монолитный, со сложным фасадом, в том числе и в плане архитектуры.
Полгода стройка там не велась. Но недавно мы выкупили его у ПИКа, завозим на площадку дополнительную технику, и уже приступили к работам. В декабре 2018 планируем передать ключи собственникам квартир».
Что касается новых проектов в Москве, то их пока два. Первый — это ультрасовременный многофункциональный комплекс на 38 тыс. кв. м с высотной оценкой 78 м на пересечении ул. Академика Сахарова и Садовой-Спасской.
В марте проект одобрила градостроительно-земельная комиссия г. Москвы. «Основа» здесь выступит девелопером и соинвестором (общий объем инвестиций составит порядка 4,5 млрд руб.
), проект будет реализован с привлечением зарубежных архитекторов.
«В ближайшее время мы должны определиться с тем, что именно там будет построено, — пояснил нам Олег Колченко.
— У нас есть несколько вариантов, включая апартаменты и гостиницу, но пока мы больше склоняемся к апартаментам.
Когда решим, проведем международный конкурс, привлечем известное архбюро: скандинавов, голландцев или американцев, чтобы они помогли нам разработать мастер-планы и создать яркий, современный проект высокого класса».
На первых этажах комплекса будет располагаться развитая инфраструктура, которая, как считает г-н Колченко, работала бы не только на жителей комплекса, но и близлежащего района, поскольку здесь, по его мнению, не хватает в шаговой доступности ресторанов и магазинов достаточно высокого уровня. Кроме того, в комплексе предусмотрен фитнес-центр, а несколько этажей отведут под офисы.
«То есть это будет многофункциональный центр, где человек смог бы жить, работать, и отдыхать, — резюмировал Олег Колченко. — Мы постараемся создать проект, достойный этой площадки, одной из лучших в районе Садового кольца».
Еще один проект ГК «Основа» — это комплекс в Текстильщиках (1-й Грайвороновский проезд), где построят 18 тыс. кв. м жилья и 2,5 кв. м коммерческих площадей, которые также будут работать на жителей не только этого дома, но и близлежащего района. Инвестиции в проект (на фото) составят 1,5 млрд руб.
«Дом сам по себе небольшой, но мы постарались сделать красивые фасады и удачные планировочные решения, — рассказал нам Олег Колченко. — Вся начинка и инфраструктура здесь будут соответствовать уровню бизнес класса, но при этом мы позиционируем комплекс как комфорт класс.
Покупателям будет предложен широкий спектр жилья — от небольших студий до трехкомнатных комфортабельных квартир. Сейчас мы заканчиваем проектирование, заходим в экспертизу, и через пару месяцев, надеюсь, получим разрешение на строительство.
В сентябре-октябре на стройплощадке должны стартовать работы».
Фото проектов предоставлены пресс-службой ГК «Основа»
"Мортон" всходит на ПИК
Сергей Гордеев продает девелоперской группе ПИК, где является крупнейшим акционером, весь бизнес компании «Мортон», выкупленный бизнесменом месяц назад. Сделка, которую планируется закрыть к концу года, может привести к появлению в Москве и Подмосковье мегазастройщика, который будет ежегодно продавать 1,8 млн кв. м жилья, заняв 15% рынка.
Вчера Сергей Гордеев сообщил, что принадлежащий ему Horus Real Estate Fund продает девелоперской группе ПИК, где предприниматель является крупнейшим акционером, весь бизнес компании «Мортон». Сделку планируется закрыть до конца 2016 года после одобрения Федеральной антимонопольной службой.
Бизнесмен сообщил, что сделка пройдет по цене приобретения, но не назвал конкретную цифру, добавив, что все параметры будут раскрыты в соответствии с требованиями регуляторов к публичным компаниям (акции ПИК торгуются на бирже). По словам Сергея Гордеева, ПИК профинансирует покупку за счет собственных средств и привлеченных денег по итогам размещенных ранее облигаций.
Последний выпуск десятилетних облигаций состоялся 15 сентября текущего года на 9 млрд руб.
Господин Гордеев выкупил весь строительный бизнес «Мортона», включая ДСК «Град» и площадки под застройку, у основателя компании Александра Ручьева в сентябре 2016 года.
Тогда эксперты, опрошенные «Ъ», оценивали стоимость земельного банка «Мортона» и ДСК «Град» в 60 млрд руб. без учета долга, а весь бизнес девелопера — в 165 млрд руб. (тоже без суммы долга). Долг «Мортона» составляет около 20 млрд руб.
, говорит Сергей Гордеев. Ранее такую же цифру «Ъ» называл и господин Ручьев.
Приобретая бизнес «Мортона», Сергей Гордеев утверждал «Ъ», что не собирается интегрировать купленный девелоперский бизнес в структуру группы ПИК.
Но сделку одобрили акционеры ПИК, и было принято решение выкупить «Мортон» у Horus Real Estate Fund. Объединенная компания будет работать под брендом ПИК, ее руководителем останется Сергей Гордеев.
По его словам, Александр Ручьев, лично возглавлявший «Мортон», больше не участвует в этом бизнесе.
В результате объединения активов выручка новой компании к 2017-2018 годам составит 190 млрд руб., объем продаж — 1,8 млн кв. м в год, мощность индустриального производства — 1,5 млн кв. м. Земельный банк составит 10 млн кв. м.
По итогам 2015 года выручка группы ПИК от продажи недвижимости снизилась на 20,9% и составила 42,9 млрд руб. «Мортон» заявлял, что рассчитывает на 71 млрд руб. по итогам этого года — на 20% выше, чем в 2015 году.
Сергей Гордеев планирует объединить кредитные портфели «Мортона» и ПИК и реструктурировать долги.
В целом задолженность двух компаний на конец 2016 года составит 40-45 млрд руб., уточняет аналитик Sberbank-CIB Юлия Гордеева. «Мы сможем сэкономить на обслуживании объединенного долга»,— рассчитывает господин Гордеев. На текущую структуру акционеров ПИК интеграция «Мортона» не повлияет, утверждает он.
Сейчас 29,9% акций у Сергея Гордеева, 9,8% — у совладельца группы «Сафмар» (ранее БИН) Микаила Шишханова, 16% — у бизнесмена Александра Мамута и 44,3% в свободном обращении. ПИК торгуется на Московской бирже и Лондонской бирже (LSE), но сейчас топ-менеджмент компании обсуждает возможность делистинга на иностранной площадке.
Дневной объем торгов группы на LSE не превышает $1 млн. Вчера капитализация ПИК достигла $3 млрд (максимум с 2010 года).
Об ожиданиях по увеличению капитализации новой объединенной компании Сергей Гордеев не сказал. Юлия Гордеева говорит, что покупка бизнеса «Мортона» поможет ПИК охватить рынок Подмосковья, где девелопер слабо представлен. «Новая компания рассчитывает продавать 1,8 млн кв. м, это 15% рынка столичного региона»,— подсчитала Юлия Гордеева.
По ее словам, объединение поможет снизить издержки компаний на закупках, рекламном бюджете и создаст дополнительные возможности для освобождения площадок под застройку. «У ПИК есть ДСК-2, у «Мортона» — ДСК «Град», который загружен на 40%. Если перераспределить загрузку и освободить территорию ДСК-2, ее можно использовать для девелопмента»,— рассуждает госпожа Гордеева.
Сергей Гордеев говорит, что пока таких планов у компании нет.
Екатерина Геращенко
«Мортон»: реквием по бренду
«Мортон» — всё. Об этом говорят уже как о свершившемся факте: застройщик из российского топ-10 прекратит свое существование. Бренд знают, поэтому новость вышла за рамки строительного медиарынка. Мы решили разобраться, почему закрывают бренд, какими будут последствия и чем «Мортон» запомнится PR-сообществу.
Как «Мортону» подписали приговор
Информация о сделке по покупке ГК «Мортон» появилась 20 сентября 2016 года. Пресс-релиз сообщил, что основатель и президент группы компаний Александр Ручьев продает долю совладельцу ГК «ПИК» Сергею Гордееву. Сумма сделки не разглашается, активы ГК «Мортон» постепенно переходят в ведение «ПИКа». Сотрудники «Мортона», не пожелавшие стать частью новой корпорации, потянулись на выход.
В том же пресс-релизе утверждается, что господин Гордеев намерен развивать «Мортон» как самостоятельный бренд. Что сделка «откроет новый этап в успешном развитии» бренда. 31 октября пришла новость, что две компании объединят под брендом «ПИК».
Как рассказали в пресс-службе ГК «ПИК», решение о закрытии бренда «Мортон» принадлежит Сергею Гордееву: «Наши специалисты провели всесторонний аудит группы компаний, чтобы принять максимально взвешенное решение по каждому направлению деятельности и по каждому активу. От бренда „Мортон“ в процессе решили отказаться».
Цена и ценность бренда
Оценка стоимости бренда «Мортон» ни одной из сторон не проводилась. Но, как отметили в пресс-службе ГК «ПИК», оба бренда обладают репутацией надежного застройщика, которая зарабатывается годами добросовестной деятельности на рынке и выполнением обязательств перед покупателями.
Согласен с этим и Игорь Ладычук, директор по информационной политике ГК «Мортон»: «В девелопменте ценность бренда формируют такие параметры, как качество стройки, соблюдение сроков и диалог с покупателем.
Навскидку я не вспомню ни одного примера, когда в России в недвижимости проводилась всесторонняя оценка стоимости бренда — это очень сложно».
«Мортон» и «ПИК» давно занимают похожие позиции на строительном рынке. Обе компании основаны в 1994 году, метраж построенного жилья у обеих исчисляется миллионами квадратных метров.
По данным официального сайта компании, «Мортон» к началу 2016 года построил 8,5 млн кв. м жилья, «ПИК» — 16 млн. Обе компании строят в Москве и Московской области, изредка выходят в другие регионы.
Основной ценовой сегмент обеих компаний — «эконом».
Именно «классовое равенство» стало основным аргументом в пользу решения о закрытии бренда «Мортон». Компании-конкуренты слишком сильно «спорят» за покупателя, чтобы продолжить мирно сосуществовать, да еще и под одной крышей.
В пресс-службе «ПИК» уточнили, что изменить ценовую политику одной из ГК ради сохранения обоих брендов оказалось слишком сложно.
Такие примеры работают, например, в автомобильной отрасли («Тойота» и «Лексус», «Ниссан» и «Инфинити»).
Добавленная стоимость
«Мортон» заметно выделяется в однообразном девелоперском ландшафте Московского региона. Нестандартный подход к PR и маркетингу кардинально отличает бренд, в том числе и от «ПИКа».
Реклама бренда и PR-проектов
Застройщики Москвы и Подмосковья чаще делают так: PR-поддержку акцентируют на бренде, рекламные бюджеты расходуют на рекламу конкретных проектов. В их рекламе, конечно, присутствует логотип застройщика, но эта информация играет вторую, а то и третью роль — после рекламного сообщения про проект (название) и его преимущества (цена, месторасположение, инфраструктура и так далее).
«Мортон» делает наоборот: логотип ГК — на первом плане рекламных кампаний. Такой подход возможен, потому что большинство проектов компании сосредоточено в одном ценовом сегменте. Маркетологи могут совмещать имиджевую рекламу с уникальным торговым предложением.
Например, разместить на рекламном щите минимальную стоимость квадратного метра — по всем проектам сразу. Как рассказал Игорь Ладычук, при этом каждый проект получал активную PR-поддержку — мероприятия, упоминания в СМИ, SMM: «У „Мортона“ реализовывалось и 10, и 20 проектов одновременно.
В этом случае стратегия рекламы через „зонтик“ оправдана».
Рекламу в «Мортоне» создают «на грани». Авторство многих «громких» рекламных концепций ГК принадлежит креативу компании MediaStorm, с которой «Мортон» сотрудничал больше семи лет. В строительной отрасли действительно сложно шутить.
Покупка квартиры, тем более в Москве, — шаг очень дорогой и серьезный. Пиарщики и маркетологи всегда рискуют, когда предлагают остроумный концепт. Не все компании, которые осмысленно относятся к продвижению, могут позволить себе шутить.
«Мортон» позволял.
Наружная реклама с акцентом на бренд. Фото из архива «Мортона»
PR вне отраслевого формата
Обычно в строительной отрасли PR-акции касаются недвижимости и того, что с ней связано: дизайн, ремонт, инфраструктура. Инфоповоды от девелоперов редко выходят за рамки отраслевых СМИ. Очень яркое исключение — одиночный перелет Федора Конюхова вокруг Земли на воздушном шаре «Мортон».
Перелет состоялся в середине 2016 года. Благодаря этому событию «Мортон» из московского застройщика превратился в бренд, известный мировой общественности.
PR не был основной целью проекта. Президент ГК «Мортон» Александр Ручьев решил финансировать кругосветное путешествие, пообщавшись лично с Федором Конюховым. Задача была помочь известному путешественнику поставить рекорд. А уже PR-команда «Мортона» сделала из этого инфоповода событие, получившее мировую огласку.
Как пояснил Игорь Ладычук, затраты на PR-поддержку составили стоимость перелета и проживания рядом со штабом пресс-службы и пресс-пула из 15 человек. Воздушный шар стартовал из Австралии, там же располагался штаб.
Ключевой задачей для PR-службы было широкое освещение события в российской прессе. Коммерческих публикаций не было, команда сконцентрировалась на качественной отработке информационного повода.
Удалось договориться об информационном партнерстве с федеральными изданиями и телеканалами. В их числе — Первый канал, РЕН-ТВ, «Авторадио», «Комсомольская правда», «Лента.ру», «Интерфакс».
Кроме информационных партнеров, в проект были вовлечены и крупные международные бренды: Toyota, Breitling, Forward.
В итоге только на Первом вышло 15 сюжетов, часть из которых показали в прайм-тайм. За три летних месяца в российских СМИ 2,5 тысячи раз написали о перелете. Воздушный шар назвали в честь «Мортона» и брендировали — логотип и упоминание компании оказались в абсолютном большинстве публикаций.
Новости дублировали на английском языке, поскольку к ним был устойчивый интерес со стороны зарубежной прессы. Охват получился колоссальный:
— Недавно мы получили отчет по публикациям в зарубежных СМИ, — подытоживает Игорь Ладычук. — По всему миру за июль и август вышло 980 материалов, посвященных кругосветному полету шара «Мортон». Это без учета телевидения. Мы были в тот момент в Австралии.
Главные газеты страны давали материалы про полет разворотами, все телеканалы сочли необходимым отснять старт и финиш. В день, когда Федор успешно вернулся назад с четырьмя мировыми рекордами, это стало первой новостью на австралийском телевидении.
Второй шла новость про официальные визиты премьер-министра Австралии. Свои сюжеты давали BBC и Al Jazeera.
По утверждению Ладычука, акцию удалось еще и успешно монетизировать. После завершения проекта по Москве и области запустили рекламную кампанию с воздушным шаром «Мортон» и образом путешественника Конюхова. Задействовали «наружку», интернет-баннеры и соцсети.
Результатом, по данным маркетологов ГК, стал рост продаж на 25%. В месяц в проектах «Мортона» в среднем продается порядка 1000 квартир. В течение месяца после акции было продано на 250 квартир больше. Безусловно, подсчитать влияние PR-кампании на продажи сложно.
Но повод для размышления есть.
Если говорить о других примерах ярких PR-акций, то «Мортон» в последнее время запустил несколько очень успешных «вирусов», основанных на ньюсджекинге, в соцсетях. Снимаем шляпу: связать «лабутены» с недвижимостью непросто. Но количество лайков и репостов говорит о том, что у специалистов компании это получилось.
Меню
Строительный рынок буквально ошарашен крупнейшей за последнее время сделкой в отрасли: президент и крупнейший акционер группы компаний «ПИК» Сергей Гордеев купил группу «Мортон».
Участники рынка теперь гадают, что это было: поглощение конкурента или выход из проблемных активов? Так как участники не раскрывают финансовой составляющей сделки, сложно сказать, кто в результате оказался в выигрыше. «ГК «Мортон» за прошлый год построила порядка 1 млн кв.
м, а уровень продаж был примерно 600 000–700 000 кв. м, и, вероятнее всего, затраты на непроданные квадратные метры покрывались за счет кредитных средств», – делится предположениями генеральный директор компании Est-a-Tet Кайдо Каарма.
Если он действительно прав, то это сигнал для инвесторов насторожиться.
Человеческий фактор
«Вероятно, Ручьев (основатель ГК «Мортон» Александр Ручьев. – Прим. «Ко») посчитал, что девелоперский бизнес для него слишком рискованный в текущем формате и предпочел выйти из него, особенно с учетом роста долговой нагрузки «Мортона» в 1,5 раза, – рассуждает управляющий партнер девелоперской компании M9 Development Максим Морозов.
– А Гордеев таким образом просто убирает с дороги серьезного конкурента, решив, что дешевле его купить, нежели продолжать борьбу». Эксперты оценивают сумму, которую Сергей Гордеев мог заплатить за актив в очень больших пределах: одни говорят о 160 млрд руб., другие заявляют, что, с учетом долговой нагрузки, компания якобы вообще ничего не стоит.
Средняя оценка – порядка 6 млрд руб. Но источник «Ко», близкий к компании «Мортон», утверждает, что реальная цена значительно выше озвученной экспертами суммы в 6 млрд руб. «Мы не раскрываем условия сделки. Но только наш земельный банк позволяет построить более 8 млн кв. м жилья, не считая двух с лишним десятков текущих проектов.
Выручка только этого года, по нашим подсчетам, превысит 70 млрд руб. Компания «Мортон» всегда отличалась в первую очередь наличием одного из лучших в Московском регионе земельных банков, сильным портфелем проектов и самыми высокими продажами», – заявил «Ко» Александр Ручьев. Сергей Гордеев также не видит проблем у «Мортона».
«Я положительно оцениваю перспективы роста бизнеса ГК «Мортон» в будущем. Это стратегическая инвестиция и реализация давней профессиональной цели: расширить присутствие в самом динамично развивающемся и при этом наиболее социально значимом сегменте рынка в России – жилье эконом- и комфорт-класса.
Компания «Мортон» находится в отличном финансовом положении и не имеет проблем с финансированием», – заявил он.
Но сторонние эксперты, опрошенные «Ко», не считают состояние «Мортона» стабильным. «Считаю, что продажа «Мортона» связана с историей «СУ-155». Совершенно похожий уровень и процессы в компании. Человек, вероятно, задумался о будущем. С одной стороны, «потолок» – правильное слово. С другой стороны, вы забываете, что чрезмерный рост компании может стать проблемой.
Учитывая нехватку квалифицированных кадров, у нас почти нет специалистов, которые могли бы адекватно бороться с перегревом экономики компании. Здесь хорош пример «СУ-155»: борьба с перегревом обернулась для компании хищениями и невыплатами на всех уровнях», – говорит генеральный директор M.B.Barklay Илья Емельянов.
На проблемы с кадрами и сложности в управлении столь большим бизнесом указывает и генеральный директор компании «НДВ-недвижимость» Александр Хрусталев: «Мортон» – крупный игрок на рынке недвижимости, и тащить такую ношу на своих плечах – огромный труд, даже если речь идет о таком грамотном управленце, как Александр Ручьев.
Думаю, «Мортон» подвели не столько внутренние проблемы, сколько неблагополучная экономическая конъюнктура, тем более, что в условиях неоднородного спроса и избирательности покупателей застройщик предлагал один и тот же продукт в огромных масштабах. Считаю, что нужно учитывать промахи топ-менеджмента, которые участились на фоне роста самой компании».
Он не готов заявить, что «Мортон» был в опасной зоне, но, вероятно, все шло к негативному сценарию, и «можно предположить, что решение (о продаже «Мортона». – Прим. «Ко») помогло спасти компанию и работающих там людей».
Насколько ликвидны активы и пассивы «Мортона»? Илья Емельянов полагает, что, с учетом всех рисков (рыночных, экономических, политических, ликвидности), «Мортон» стоит порядка 90–100 млрд руб. Но это без учета долга в 24 млрд руб. С учетом долга стоимость «Мортона» снижается до 60–70 млрд руб. Кстати, активный портфель «Мортона» оценивается в 350 млрд руб.
На самом деле это не более чем цифра. «Потому что активы будут реализовываться с учетом экономической ситуации под десяток лет. А это инфляция. Строительная корзина обесценивается в кризис примерно на 70%. А перманентный обвал рубля делает перспективы ликвидности активов весьма туманными. Это говорит о том, что обслуживание активов на 350 млрд руб.
будет очень дорогим и долгим», – заключает Илья Емельянов.
«Покупай, когда все продают. Продавай, когда все покупают» – известное изречение среди инвесторов. Учитывая большой опыт Сергея Гордеева в сфере недвижимости, покупка крупнейшего застройщика России в текущих условиях является для него хорошим долгосрочным вложением», – полагает ведущий аналитик Национального Рейтингового Агентства (НРА) Анатолий Шадрин.
Песком и щебнем
При обсуждении стоимости компании и ее финансового состояния за скобками остался вопрос рентабельности. «Рентабельность зависит от проектов: в области она ниже, в Москве – выше. В среднем это 8–15%», – заверил «Ко» сам Александр Ручьев.
«Согласно данным НРА, средняя чистая маржа московских девелоперов, которую они в настоящее время закладывают в свои проекты, колеблется в пределах 10–20% и зависит от класса недвижимости и ее расположения.
Конечно, по ряду причин рынок жилья в Москве более устойчив, чем в Санкт-Петербурге и регионах, что позволяет местным девелоперам снижать маржу не так стремительно, но уменьшение доходности происходило повсеместно.
Больше всех страдают мелкие девелоперы, которые не имеют существенных конкурентных преимуществ на сегодняшнем рынке», – объясняет Анатолий Шадрин. В погоне за потребителем застройщики могут пытаться снижать цены, но с учетом возросших издержек говорить о высокой рентабельности не приходится.
Крупные компании, в активе которых хорошее расположение участков, диверсифицированный портфель проектов и собственная производственная база, имеют бόльшую гибкость и сохранили приемлемый уровень прибыли. Для сравнения: согласно официальной отчетности, чистая маржа ГК «ЛСР» за 2015 г. составила 12%, а ГК «ПИК» – 22%. При этом чистая маржа указанных компаний в 2014 г. составила 10% и 6%, что соответствует уровню, озвученному Александром Ручьевым.
Столь высокие показатели рентабельности бизнеса в кризис вызывают некоторое недоумение, особенно учитывая рост стоимости строительных материалов.
«Согласно данным, полученным из Центра мониторинга и экспертизы цены, за год подорожали абсолютно все материалы (исключая асфальтобетонную смесь, но расходы именно на асфальт при жилищном строительстве минимальны).
И среднегодовой рост цен на строительные материалы составил сразу 23%», – говорит генеральный директор компании «Миэль-новостройки риэлти» Наталья Шаталина.
К тому же, строительные материалы в основном перевозятся именно крупнотоннажным автомобильным транспортом (железная дорога используется в малой доле случаев), поэтому введенная в прошлом году система «Платон» привела к увеличению накладных расходов. Итоговая смета только из-за этого может вырасти на 1–1,5%.
«В целом рост по рынку составляет 10–15%. Это связано с общим повышением цен в связи с инфляцией. Цены растут на все товары, и строительный рынок здесь не исключение.
Особенно сильно цены подняли европейские компании, чье производство находится за рубежом», – считает коммерческий директор компании «Каширский двор» Антон Янкун.
Однако им приходится конкурировать с российскими компаниями, которые еще могут сдерживать цены, поэтому иностранцам приходится оптимизировать производство, чтобы держать цены на общем уровне. Особенно сильно подорожал металлопрокат. В апреле цены резко выросли на 40%.
Это связано с введением санкций против крупных поставщиков, для которых экспорт заготовок для металлопроката был основной статьей дохода. Рост рентабельности бизнеса девелоперов на фоне подорожания строительных материалов выглядит просто удивительным.
Захват и распродажа?
Второй по важности вопрос, после стоимости сделки: что дальше будет с «Мортоном»? Поглотит ли его ГК «ПИК» или он останется самостоятельным игроком? «Я приобретаю актив в личных интересах и намерен развивать компанию как самостоятельный бренд с собственной стратегией.
У каждой компании есть свои конкурентные преимущества, свои компетенции и своя внутренняя культура, я хотел бы их сохранить. Убежден, что обеим компаниям хватит места на этом динамично развивающемся, но по-прежнему слабоконцентрированном рынке», – заверил «Ко» Сергей Гордеев.
«Как мы слышим из новостных источников, это личная сделка акционера ГК «ПИК» Сергея Гордеева, которому принадлежит в ней около 30%. Поэтому не стоит ожидать слияния двух компаний. Скорее всего, на первом этапе они начнут действовать согласованно, координируя рыночную, ценовую и маркетинговую стратегии.
Безусловно, изменения затронут менеджмент «Мортона», но для покупателей квартир ничего не изменится: обязательства по договорам участия в долевом строительстве должны быть выполнены в полном объеме», – говорит генеральный директор компании строительных инвестиций «Комстрин» Дмитрий Сотников.
Не стоит забывать и о том, что для слияния двух компаний Сергею Гордееву необходимо получить согласие остальных акционеров ГК «ПИК» и договориться с ними об условиях. Это не первая подобная крупная сделка на рынке в этом году, а возможно, и не последняя. Ранее свои девелоперские проекты распродавала компания «Ведис», а ФСК «Лидер» приобрела компанию «ДСК-1».
Рынок продолжит консолидироваться в условиях ужесточения требований к застройщикам, полагают эксперты. «Скорее всего, «Мортон» ждут определенные изменения, но данный бренд сохранится на рынке. Ожидаю, что это будет общее управление двумя компаниями, с учетом текущей рыночной конъюнктуры.
В самом решении о покупке актива есть несколько сторон, и главные из них – укрупнение бизнеса и устранение конкурента, а также приобретение новых площадок для дальнейшего развития бизнеса», – считает Александр Хрусталев.
Весьма неожиданную версию дальнейшей судьбы «Мортона» выдвинул Илья Емельянов: «ГК «ПИК» этот актив нужен, чтобы продать его по частям, оставив сливки себе. Типичный захват конкурента и драматическое его уничтожение. Интеграция не пройдет, потому что ГК «ПИК» не хочет подвергать собственную стоимость рискам «Мортона». Поэтому, вероятнее всего, «Мортон» приобретается для дальнейшего банкротства, а использоваться будет в качестве агрегатора долгов и плохих активов ГК «ПИК» и ее долгов», – говорит эксперт.
Компания, 26.09.2016