Уменьшить себестоимость жилищного строительства может подготовка участков под застройку за счет бюджета и снижение ипотечных ставок.
Председатель правительства Михаил Мишустин заявил, что нужно снижать стоимость жилищного строительства для повышения доступности ипотеки. Для этого он предложил создать дополнительные стимулы для развития жилищного строительства.
В частности, повышать эффективность использования земли, обеспечивать своевременную инженерную подготовку территории.
По словам премьера, необходимо больше использовать современные технологии и упрощать доступ компаний на строительный рынок.
Финансовые аналитики рассказали, как снизить процент по ипотеке
По мнению президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антона Глушкова, сильнее всего снизить себестоимость жилья может подготовка инфраструктуры участков под застройку. «Сейчас около 7-8% цены квадратного метра жилья — это стоимость инженерных присоединений и создания транспортной инфраструктуры», — говорит Глушков
Осложнила ситуацию реформа на рынке долевого строительства. Раньше застройщик мог перераспределять средства между несколькими своими объектами: брать деньги с домов, которые уже почти построены и хорошо продаются, и тратить их на подготовку инфраструктуры для следующего дома.
«Сейчас у застройщика такой возможности нет: он работает в рамках бюджета проекта конкретного жилого дома. Чтобы построить первый дом в микрорайоне, вся магистральная инфраструктура должна быть уже готова, без этого не может существовать дом.
Но той рентабельности, которую компания может получить из одного проекта, точно недостаточно для обеспечения магистральной инфраструктуры», — подчеркивает Глушков.
Если подготовкой участков — прокладкой водопроводных сетей, сетей отопления и канализации, созданием транспортной инфраструктуры — частично или полностью займутся местные власти, это может снизить стоимость квадратного метра на те самые 7-8%.
Правовые аспекты строительства жилья эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»
Еще один способ увеличить объемы жилищного строительства — предоставить для застройки участки, находящиеся в федеральной собственности.
«Сейчас почти в любом муниципалитете с учетом действующих ограничений очень сложно найти свободные земельные участки, которые можно предлагать застройщикам. Даже в малых городах их уже нет. Вместе с тем большое количество земель остается в собственности различных федеральных ведомств — к примеру, минобороны, минобразования.
Эти участки нередко пустуют, используются ненадлежащим образом. Конечно, их нужно вовлекать в оборот», — уверен Глушков.
Минстрой ужесточает требования к госэкспертизе
Второй «блок» мер, которые могут снизить стоимость жилья, связан с финансовой стороной строительства. Чем дешевле новостройки и доступнее ипотека, тем больше спрос. А растущий спрос на жилье позволяет снижать себестоимость строительства. Застройщики сейчас, получая в банке кредит на проект, платят за него по двум схемам.
Помимо базовой ставки по кредиту есть специальная ставка — за заемные средства, равные тем, что лежат на эскроу-счете, застройщик платит банку примерно вдвое меньший процент. Чем больше дольщиков вложились в проект, тем дешевле кредит застройщику.
Если квартиры расхватывают как горячие пирожки — сокращается срок кредита, застройщик опять же выигрывает на процентах.
По оценке ДОМ.РФ, ипотека по ставке в 9% доступна 47% российских семей. Когда ставки по ипотеке снизятся до 8%, доступность ипотеки вырастет до 60%.
Кстати, это примерно совпадает с общемировой практикой, которая свидетельствует, что снижение ставки по ипотеке на один процент приводит к увеличению спроса на квартиры на 10%. По мнению ДОМ.
РФ, в 2020 году ожидается выдача 1,5-1,6 млн ипотечных кредитов на 3,4 трлн рублей. Средняя ставка выдачи опустится ниже 8,7%, причем достичь этого показателя удастся уже в первом полугодии 2020-го.
Как купить квартиру, изъятую банком у должника по кредиту
Величина ставки по ипотеке зависит в том числе от стоимости денежных средств, отмечает Глушков. «Сейчас 6% — это стоимость денег, проценты, под которые банки занимают деньги на межбанковском рынке. И 3% — связаны исключительно с администрированием кредита, с работой с документами у заемщика. Возможность снижения ставки — в пределах вот этих 3%», — говорит он.
«Снизить стоимость фондирования для банков позволит развитие рынка ипотечных облигаций. Сократить операционные издержки банков по выдаче ипотеки позволят меры по стандартизации и цифровизации ипотеки, а также развитие электронной закладной.
В совокупности эти меры позволят снизить ставку на 1-1,5 процентных пункта», — полагает Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра ДОМ.РФ.
Застройщики готовы внедрять инструменты, связанные со снижением оценки рисков, которые закладываются в эту процентную маржу, говорит директор департамента финансов ГК «Инград» Петр Барсуков: «Определенные резервы существуют и в системе оценки кредитоспособности клиентов и снижения стоимости операционных процессов, которые связаны с выдачей ипотеки. Они связаны с вопросами цифровизации и оптимизацией процессов обмена информацией».
Цитата
Председатель правительства Михаил Мишустин:
«Нужно создавать дополнительные стимулы для развития жилищного строительства, значительно повышать эффективность использования земли, обеспечивать своевременную инженерную подготовку территории. Следует также активнее использовать пустующие земельные участки, в том числе из федеральной собственности, для жилищного строительства»
Инфографика «РГ» / Антон Переплетчиков / Елена Березина
Экономика строительства многоквартирного дома. Расчет стоимости при различных вариантах привлечения заемных средств — компания DMSTR
Застройщик получил всю документацию и определил стоимость строительства объекта, которая складывается из стоимости земельного участка, затрат на изыскательские и проектные работы, получение и выполнение Технических условий, материалов, благоустройства, строительно-монтажных работ, содержание службы заказчика и прочие.
Как правило, стоимость всех затрат Застройщика колеблется от 32000 до 40000 рублей на 1 метр эффективной (продаваемой) площади в зависимости от затрат на земельный участок, затрат на подключение к инженерным сетям и условий инвестиционной нагрузки (инвестиционный контракт, соцкультбыт, обременения).
Также немаловажно позиционирование объекта на рынке. В нашем случае мы рассмотрим самый массовый сегмент – «эконом» – что означает отсутствие каких-либо серьезных архитектурных фантазий, квартиры преимущественно небольшой площади, без отделки.
Определим затраты Застройщика как: S2 = 35000 руб/м2 продаваемой площади.
Стоимость 1 квадратного метра при продаже квартир в строящемся объекте зависит от многих параметров. Прежде всего от степени готовности объекта, его транспортной доступности, инфраструктуры и удаленности от МКАД.
На основании рыночной стоимости того периода мы принимаем стоимость продажи равной S1 = 40000 руб/м2 – на начальной стадии строительства, и S1 = 60000 руб/м2 – на стадии ввода объекта в эксплуатацию.
Стоимость растет пропорционально степени готовности объекта что позволяет нам говорить о некой средней стоимости реализации равной S1 = 50000 руб/м2, если Застройщик продает квартиры в течение всего срока строительства.
Существует еще одна статья расходов, без которой реализация квартир, как и любого другого продукта, невозможна – это расходы на рекламу и содержание отдела продаж. Примем эти расходы за величину Р. Затраты на эту статью в среднем составляют 3% от цены проданной квартиры. В нашем случае P = 1500 руб/м2.
Теперь имеем достаточные данные, чтобы произвести промежуточные расчеты.
Вариант №1 — Идеальный вариант. В реальности почти не встречается: если Застройщик строит весь объект на собственные средства, то:
(S1 — S2 — P) * V = (60000 – 35000 – 1500) * 20000 = 470 млн.руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта при продаже в самом конце строительства.
При этом Застройщик потратит 700 млн.рублей и с реализации получит 1 170 млн. рублей. Важно понимать, что Застройщик продает квартиры после завершения строительства по максимальной стоимости, но для этого нужно время, чтобы продать площади и тем самым срок реализации инвестиционного проекта составит не 2 года, а как минимум 3 года.
Доходность можно оценить как:
470 / 700 / 3 = 0,2 – что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 20% годовых.
Данный показатель говорит, что потенциальному инвестору такой проект будет практически не интересен, поскольку доходность не значительно выше, чем банковский вклад, а риски значительно выше.
При этом, если Застройщик будет пользоваться кредитными продуктами, его доход будет практически равен нулю.
Вариант №2. Самая распространенная схема реализации такого рода проектов. Суть данного варианта в том, что Застройщик продает квартиры в строящемся объекте по 214-ФЗ в течение всего срока строительства.
(S1 — S2 — P) * V = (50000 – 35000 – 1500) * 20000 = 270 млн.руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта.
На данном графике видно, что Застройщик значительно раньше выходит в положительное сальдо и значительно меньше вкладывает средств, по сравнению с Вариантом №1. Такой моделью пользовались до 90% всех Застройщиков на рынке недвижимости.
При этом Застройщик потратит денежные средства только на создание объекта, т.е. на покупку земельного участка, проектирование и получение разрешения на строительство.
Затраты на физическое строительство и выполнение Технических условий будут компенсироваться за счет продажи квартир.
Поскольку продажа квартиры будет происходить в течение всего срока строительства, то срок реализации проекта будет равен сроку строительства – 2 года.
В этом случае доходность можно оценить следующим образом.
Стоимость затрат на земельный участок и проектирование составит ориентировочно 80 млн. рублей. Следовательно:
270 / 80 / 2 = 1,69, что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 170% годовых. Данный результат показывает абсолютно реальную доходность большинства адекватных Застройщиков, но нуждается в х.
Такие цифры являются не самыми большими в этой области бизнеса, и ниже можно привести пример еще более яркий, но нужно понимать, что это возможно только при условии благоприятных внешних факторов.
Рынок недвижимости должен быть стабилен по спросу, поскольку строительство ведется за счет продаж квартир на этапе строительства и привлечения участников долевого строительства, и если динамика продаж не будет совпадать с динамикой строительства, то объект будет строиться дольше.
Перенос срока строительства на более поздний может существенно сократить доходность и увеличить количество претензий от дольщиков. Другими словами, такая схема более рискованна и требует более продуманного управления. Но, тем не менее, она значительно более доходная.
Отдельно нужно сказать, что при такой экономике проекта Застройщик вполне может применять кредитные инструменты, для того чтобы сглаживать колебания поступления денежных средств от продаж и выдерживать график строительства. Такие кредиты, как правило, небольших объемов, не сказываются на доходности фатально.
Вариант №3. Возможно, такой вариант встречается нечасто, но, тем не менее, применятся некоторыми компаниями. Суть данной схемы несильно отличается от Варианта №2.
Это лишь один из частных случаев, но в тех или иных вариациях часто встречается в строительстве, а именно: Застройщик хочет максимально уменьшить сумму первоначальных вложений в объект строительства и сразу перейти к этапу продаж, чтобы покрывать все свои расходы за счет дольщиков.
Это позволяет ему получить строительный объект за меньшие деньги и увеличить доходность. Еще один частный случай в такого рода схемах – это приобретение земельного участка с проектом, т.е. всеми документами для начала строительства.
Существует два основных способа и комбинации из них, которые позволяют это реализовать.
Первый из них: купить земельный участок в рассрочку или оформить аренду с правом выкупа, что по сути одно и то же. Тем самым будущий Застройщик заплатит 20-30% от стоимости земли/проекта сразу, а оставшуюся сумму будет оплачивать по длительному графику, т.к. такие сделки не противоречат закону.
Второй из них – это предварительная продажа квартир Застройщиком на этапе, когда еще не все документы на строительство оформлены и не позволяют организовать продажу по 214-ФЗ. Привлекательная цена на квартиры притупляет осторожность многих покупателей, и такой формат продажи до сих пор присутствует на рынке.
Это безусловный риск, на который Застройщик идет сознательно. За такую продажу предусмотрена административная ответственность в виде штрафа до одного миллиона рублей за каждый выявленный факт.
Продав даже два десятка квартир, для погашения необходимых платежей и пуска строительства, Застройщик рискует только возможными незначительными издержками.
Проведем предварительные расчеты.
При грамотном менеджменте Застройщик потратит только около 25% от затрат на земельный участок и проект, т.е. 20 млн. рублей, и сразу начнет реализацию квартир.
Допустим, что средняя стоимость продажи квартиры будет немного ниже вследствие демпинга, а именно 45000 руб./м2.
Поскольку продажи Застройщик начнет практически сразу, минуя срок изыскания и получения всей необходимой документации (около 6 месяцев), тогда:
(S1 — S2 — P) * V = (45000 – 35000 – 1500) * 20000 = 173 млн. руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта.
На данном графике видно, что Застройщик, при грамотно выстроенной схеме продаж, перекрывает все затраты с поступления денежных средств от «дольщиков» с превышением. По сути Застройщик получает прибыль на самом начале строительства объекта.
Данные избыточные средства можно реинвестировать в аналогичные проекты, тем самым значительно повысив свою доходность. При этом первоначальные вложения в строительный объект в среднем колеблются от 5% до 10% от общей суммы затрат на проект.
173 / 20 / 1,5 = 5,76, что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 576% (!) годовых.
Данный результат для некоторых Застройщиков не является шокирующим, правда такие стройки очень часто становятся проблемными, поскольку всецело зависят от рынка недвижимости и динамики продаж. Даже незначительное колебание рынка может остановить авантюрного Застройщика.
Но при благоприятном «климате», когда стоимость и спрос в квартирах постоянно растет, такие схемы дали возможность совершенно неизвестным и небольшим компаниям дорасти до крупнейших Застройщиков.
Выводы
Как всегда, медаль имеет две стороны, и данный вопрос не исключение.
С одной стороны, возможность получения сверхдоходов при использовании тех или иных схем дало возможность появлению ныне крупнейших известных строительных холдингов, которые грамотно распорядились средствами и «выросли» до стабильно развивающихся корпораций. В данных компаниях не видят сложностей при адаптации к изменениям в законодательстве и повышенным требованиям к Застройщикам.
С другой стороны, конечно, наличие таких «свобод» в законодательстве и требованиях в области жилищного строительства привело к появлению множества недобросовестных Застройщиков и откровенно мошенническим действиям. Как следствие, в стране появилось множество недостроенных домов и «обманутых дольщиков». И эта проблема, в том числе, подтолкнула Правительство на пересмотр 214-ФЗ и ужесточение требований к Застройщикам.
Если сравнивать, что было до внесения поправок в Закон и что будет после реформы 214-ФЗ, то, как и во всем, можем выделить и большие плюсы и серьезные минусы.
Из минусов нужно сразу отметить, что изменения в законодательстве произведут серьезную «чистку» в рядах многочисленных Застройщиков, и категории «мелких» и «средних» вымрут как факт, поскольку не смогут соответствовать новым требования 214-ФЗ. На рынке останутся только «крупные» игроки, которые будут диктовать свои условия на рынке, а для потребителя это будет означать повышение стоимости квартир на 25-40%.
Если детально рассмотреть структуру повышения стоимости, то стоимость кредитных средств составляет около 16-20%, стоимость страхования ответственности Застройщика составит ориентировочно 5-6%. И, конечно, нельзя сбрасывать со счетов некую монополизацию рынка, которая увеличит стоимость квартир в сложно предсказуемые диапазоны.
Пропадут с рынка и небольшие строительные объекты, поскольку «крупным» компаниям будет экономически нецелесообразно заниматься строительством объектов от 5000 до 20000 м2.
Вполне предсказуемо исчезнут объекты точечной и камерной застройки в небольших городах и поселениях, которые застраивались именно «некрупными» строительными компаниями. Прежде всего, это может отразиться на регионах, где доходная часть при строительстве в принципе невелика и масштаб строительства может составлять около 50-100 тыс. м2 в год.
Еще одно негативное последствие для рынка в целом – изменится гибкость. Как правило, именно небольшие Застройщики оперативно могут реагировать на изменения рынка и предлагать наиболее интересные форматы недвижимости, ввиду их масштаба и жизненного цикла.
Как уже ранее упоминалось, можно ожидать, что с рынка уйдут до 60% Застройщиков по причинам описанным выше. Данный процент может серьезно увеличиться, когда в условиях работы Застройщиков появится проектное финансирование и обязательное участие Банков.
Проблема заключается в том, что банки в принципе не рассматривают жилищные строительные проекты как ликвидные и крайне придирчиво относятся ко всем Застройщикам, которые не подконтрольны банковским структурам или которые не имеют весомого административного ресурса.
Эпилог
Структура рынка новостроек сейчас будет серьезно меняться, и можно предположить, что для конечного потребителя это означает повышение цен, а для бизнеса означает консолидацию и монополизацию рынка.
Застройщикам снижают рентабельность
При строительстве жилья по старым правилам, то есть без использования эскроу-счетов, девелоперам придется смириться с падением рентабельности на 25–30%, подсчитало агентство «Эксперт РА».
Это произойдет, если отчисления в фонд дольщиков с каждого договора долевого участия (ДДУ) увеличатся в пять раз, до 6%.
Чтобы избежать роста расходов по взносам, девелоперам нужно начать продажи во всех проектах, одобренных до 1 июля 2018 года.
Аналитики «Эксперт РА» оценили возможную динамику финансовых показателей российских девелоперов в случае повышения с 1 января 2019 года ставки отчислений в компенсационный фонд дольщиков с текущих 1,2% от каждого ДДУ до 6%.
Такую возможность вице-премьер Виталий Мутко поручил проработать Минстрою.
«Если повышение взносов состоится, то разрешения на строительства, полученные девелоперами впрок в этом году, не продлят привычную экономику схемы финансирования строительства и продажи жилья через ДДУ»,— пишет ведущий аналитик по корпоративным и суверенным рейтингам «Эксперт РА» Николай Власов. В аппарате Виталия Мутко сообщили “Ъ”, что окончательное решение по вопросу увеличения взносов еще не принято. «Оценка продолжается»,— уточнил представитель господина Мутко. Источник “Ъ”, близкий к вице-премьеру, говорит, что вопрос о повышении ставки взносов в фонд могут отложить.
«Если ставка отчислений останется на уровне 1,2%, не будет возможности унифицировать механизм достройки проблемных объектов»,— напоминает гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко.
По статистике, сегодня 13 из 100 домов переходят в проблемные, стоимость достройки всех таких объектов оценивается в 400–600 млрд руб. Фонд при текущей ставке покрывает менее 10% нужной суммы. «Остальное — затраты бюджетов всех уровней»,— указывает господин Алексенко.
Источник “Ъ” говорит, что текущие поступления в фонд не покрывают риски дольщиков (на конец 2017 года оценочная величина обязательств фонда составила 551,7 млн руб., это без обязательств по объектам рухнувшей весной этого года Urban Group).
Согласившись на существующий тариф в размере 1,2%, Минфин фактически принял на себя обязательства по ежегодной докапитализации фонда, добавляет источник.
Но, как настаивают в «Эксперт РА», анонсируемое увеличение ставок в фонд равносильно снижению рентабельности на 24%, до 15,2%, «это может быть фатальным, особенно если компания находится в ограничениях, установленных кредитными обязательствами».
Сокращение среднего профицита денежного потока (FFO, операционный денежный поток до изменений оборотного капитала) может оказаться более значительным — на 50% для небольших компаний.
«Возникнет повышенная зависимость компании от внешнего финансирования, а сложности с его получением увеличивают угрозу кассовых разрывов и риск банкротства»,— предупреждает господин Власов, отмечая, что для любого проекта на начальной фазе реализации изъятие 6% поступлений — огромный стресс.
Законодательство допускает работу по старой ставке отчислений, если проекты выйдут на рынок до конца 2018 года. Но в текущей ситуации застройщики, набравшие летом этого года разрешения на строительство, не смогут вывести их на рынок. Пик выдачи пришелся на июнь: 158 разрешений в Москве и 188 — в Подмосковье.
В «Эксперт РА» считают, что некоторым застройщикам вывести на рынок столько нового жилья не позволит текущая долговая нагрузка. Экстренный вывод в продажу большого объема квартир до конца года может спровоцировать затоваривание, что разбалансирует рынок, соглашается финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников.
«Выбор у застройщиков невелик — перестраиваться и продолжать работать через эскроу-счета, что позволяет не платить взносы в фонд, или сворачивать деятельность»,— считает Николай Власов. Больше шансов адаптироваться у крупных компаний.
Первый заместитель гендиректора концерна «Крост» Марина Любельская считает, что один из вариантов хеджирования рисков — производство и продажа стройматериалов попутно с реализацией жилья.
«Эксперт-РА» обращает внимание, что 17% текущего объема строительства приходится на топ-10 застройщиков. «Укрупнение будет сопровождаться сжатием предложения и ростом цен»,— указывает господин Власов. Он добавляет, что повышение взносов в фонд в долгосрочной перспективе может привести к замедлению темпов жилищного строительства.
Екатерина Геращенко, Халиль Аминов
Застройщиков преследует банкротство. Проблема рентабельности строительного бизнеса
Цифровизация экономики признана на государственном уровне столь важной задачей, что в целях ее развития инициирован национальный проект. Для строительной отрасли одним из актуальных направлений в этой сфере является внедрение BIM-технологий. Тем не менее, Росстандарт отменил только год назад утвержденные ГОСТы по информационному моделированию.
Знак стоп
BIM оставили без ГОСТов. Эксперты обсуждают решение Росстанадарта
Источник: https://kamzkh.ru/
2019 год многими уже был объявлен «годом великого перелома» в деле развития BIM-технологий в России. Летом прошлого года в Градкодекс были внесены поправки, вводящие в правовое поле понятие информационной модели. А 1 сентября вступили в силу первые ГОСТы в этой сфере, утвержденные приказами Росстандарта. Но затем что-то пошло не так.
Приказным порядком
Приказом №30-ст от 5 февраля 2020 года Федеральное агентство по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт) отменило национальные стандарты ГОСТ Р 58439.1-2019 «Организация информации о строительных работах.
Информационный менеджмент в строительстве с использованием технологии информационного моделирования. Часть 1. Понятия и принципы» и ГОСТ Р 58439.2-2019 «Организация информации о строительных работах.
Информационный менеджмент в строительстве с использованием технологии информационного моделирования. Часть 2. Стадия капитального строительства».
По оценке специалистов ведомства, национальные стандарты противоречили целому ряду федеральных законов, в частности, Градкодексу РФ, Закону № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» и Закону № 162-ФЗ «О стандартизации в РФ».
Подробных разъяснений о причине столь радикального демарша «Строительному Еженедельнику» оперативно получить в Росстандарте не удалось. В Минстрое РФ, в ведении которого находится стандартизация процессов в области BIM-технологий, также не прокомментировали это решение. Между тем в строительном сообществе развернулось бурное обсуждение приказа Росстандарта.
Alarm
Многие эксперты крайне негативно восприняли новость о действиях Росстандарта. «Отменены два основополагающих ГОСТ Р по управлению информацией на основе BIM. Это документы на базе международных ISO 19650-1, -2. Один из «убитых» стандартов был посвящен основным принципам и концепциям BIM, второй закрывал стадии капитальных затрат.
На подходе в ISO еще продолжение этой серии, в том числе по стадии эксплуатации, по безопасности (information security), по безопасности на стройплощадке (health and safety) и т. д. Теперь мы в РФ – мимо этого продолжения.
Я отлично знаю историю появления этих стандартов (британские PAS’ы серии 1192 как лучший мировой образец, подкрепленный многолетней практикой, затем долгое и кропотливое согласование международным комитетом и затем работа российского ПК 5 в прошлой его реинкарнации с мучительными, но честными очными профессиональными согласованиями).
Сейчас все цивилизованные страны разрабатывают национальные приложения, методические рекомендации к ISO 19650 для адаптации и практического применения. Международные проекты давно уже опираются на положения этих стандартов. Мы теперь мимо.
По этому направлению мы скатились к положению страны третьего мира, которая вообще не смыслит, куда идет общий тренд развития», – так эмоционально отреагировала на решение Росстандарта в своем блоге генеральный директор компании «Конкуратор» Марина Король.
Ту же позицию занимает глава рабочей группы по внедрению BIM-технологий при Минстрое РФ Арсентий Сидоров, генеральный директор НТЦ «Эталон» (входит в Группу «Эталон»).
«Отмененные два ГОСТа направлены на формирование стандартизированных и качественных подходов в организации взаимодействия между всеми участниками процесса при использовании инновационной технологии.
Поскольку технология информационного моделирования еще нова и многие компании только обращают внимание на возможность ее использования в пилотных проектах, как раз ГОСТы и должны были способствовать правильному применению новых подходов и созданию качественно выполненных информационных объектов строительства.
Также ГОСТы были универсальными и могли использоваться не только в коммерческих компаниях, но и в рамках государственных контрактных взаимоотношений с подрядными организациями и организациями заказчика. Аннулирование стандартов может существенно замедлить реализацию проектов с применением информационного моделирования», – уверен он.
«Если мы планируем оставить международный опыт и идти собственным путем, отказавшись от «протоптанных» международных норм и практик, то данное действие откинет нас в прошлое минимум на 3-5 лет, а также добавит существенные затраты в сферу информационного моделирования», – добавляет менеджер по интеграции информационного моделирования компании «AECOM Россия» Сергей Колесников.
Процедурный вопрос
Неприятие экспертов вызывает и «технология» отмены ГОСТов. «В качестве основания для отмены стандартов преподносятся якобы имеющиеся противоречия между стандартами и принятым в ФЗ-151 определением информационной модели. При этом экспертизы противоречий не проводилось», – отмечает Марина Король.
Арсентий Сидоров считает, что серьезных противоречий с действующим законодательством в отмененных ГОСТах не было.
«На наш взгляд, ГОСТы, если даже и имели ошибки, то незначительные по сравнению с их ценностью и необходимостью.
И даже сама процедура отмены стандартов без проведения соответствующей экспертизы и разбирательства дела с привлечением экспертного сообщества является вопиющей несправедливостью», – говорит он.
Нормы, требующей проведения экспертизы именно при отмене стандартов, нет. Она осуществляется при утверждении стандартов. Процедура отмены, как таковая, подробно на уровне законодательства не регламентирована. Но согласно ГОСТ Р 1.
2-2016, в котором прописаны правила приостановки действия и отмены ГОСТов, должно быть публичное обсуждение и заключение курирующего технического комитета о целесообразности отмены. Но ГОСТы – это сфера добровольного применения.
Маловероятно, что приказ Росстандарта будет отменен в связи с несоблюдением ГОСТа», – отмечает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» Елена Крестьянцева.
«Проведение независимой экспертизы для отмены ГОСТа не требуется, однако, согласно п. 6 ст. 27 Закона № 162-ФЗ, в случае планируемой отмены национального стандарта Росстандарт не менее чем за один год должен проинформировать Правительство РФ – что в данном случае, очевидно, не могло быть сделано.
В целом сама по себе отмена столь недавно утвержденных ГОСТов, безусловно, вызывает вопросы, в первую очередь, по части качества работы самого Росстандарта», – добавляет старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева.
Что дальше?
Однако не все эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», считают, что решение Росстандарта повлечет за собой критические проблемы.
«Национальные стандарты по общему правилу применяются на добровольной основе.
В связи с этим, а также с учетом того, что данные ГОСТы были введены в действие только 1 сентября 2019 года, их отмена вряд ли повлечет за собой серьезные последствия», – говорит Вероника Перфильева.
«Говоря о последствиях решения Росстандарта, нужно, во-первых, учитывать, что следование ГОСТам – дело добровольное, а во-вторых – четко разделять две сферы применения BIM-технологий.
Если говорить о частном бизнесе и реализации различных коммерческих проектов по строительству тех или иных объектов недвижимости, такие действия ведомства не имеют никакого значения. В этой области работают другие принципы, распространение BIM обуславливается экономическим эффектом, повышением качества и скорости работ.
Для сферы государственного заказа, которая жестко регламентируется различными нормативными требованиями, решение Росстандарта более критично. Конечно, оно станет тормозом для внедрения BIM-технологий в бюджетной сфере, о необходимости которого сейчас говорят с самых высоких трибун.
В целом позицию, занятую ведомством, можно охарактеризовать как непродуктивную. Принимая такие жесткие решения, нужно думать о последствиях, делать какие-то альтернативные предложения», – считает генеральный директор ГК «Бюро техники» Вера Бурцева.
Председатель рабочей группы по внедрению технологии информационного моделирования при координаторе НОПРИЗ по СЗФО Алексей Агафонов подчеркивает, что ситуация с нормативной базой в этой сфере весьма неоднозначна.
«Большинство наших партнеров – представителей крупнейших компаний отрасли – считает, что данная документация в настоящий момент не представляет никакой практической ценности. Проектный и девелоперский рынок успешно использует существующие BIM-стандарты, разработанные не теоретиками, а реальными практиками.
К процессу формирования актуальной документации также подключились профильные структуры НОПРИЗ, успешно объединяя положительный опыт наших компаний», – рассказывает он.
При этом эксперты убеждены, что нужно искать какие-то выходы из создавшегося ненормального положения. «Мы предлагаем инициировать проведение общественной экспертизы для восстановления ГОСТ Р 58439.1 и ГОСТ Р 58439.2», – говорит Арсентий Сидоров.
«В качестве оптимального выхода из ситуации, мне кажется, необходимо в самое ближайшее время провести большую работу и сделать качественную адаптацию данных ГОСТ, согласовать методологию цифровизации, описанную в этих стандартах, с действующими положениями федеральных законов», – соглашается Сергей Колесников.
Мнение
Сергей Колесников, менеджер по интеграции информационного моделирования компании «AECOM Россия»:
– Рассмотрев ГОСТ Р 58439.1-2019 и ГОСТ Р 58439.2-2019 с точки зрения используемой методологии и технической грамотности, мы увидим, что они отлично описывают современные мировые тенденции.
Данные стандарты базировались на международном ISO 19650, который является документом, принятым в основе BIM в большинстве европейских стран и уже прошедшим долгий итерационный путь развития вместе с большим количеством реализованных проектов.
Отмененные ГОСТы были адаптированы под нашу строительную практику неидеально, особенно хочется отметить применяемую терминологию, из-за которой в значительной мере и проявилось их несоответствие действующему законодательству РФ. Так что они однозначно нуждались в доработке.
Но мне кажется, что Росстандарт должен был подойти более тонко, не аннулируя в один миг ГОСТы, а разработать и согласовать документ, устраняющий несоответствия.
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– На сегодняшний день работа с BIM в России не носит системного характера. Были созданы хорошие «дорожные карты» перехода на BIM, но полностью реализованы они не были. Поэтому отмена отдельных элементов этой системы, на мой взгляд, не сыграет большой роли.
Допускаю, что для некоторых государственных проектов, которые использовали части нормативов как основание для финансирования проектов с BIM, это может играть значение. Однако таких проектов немного, в том числе из-за отсутствия утвержденных расценок и дороговизны проектирования по BIM.
Основными драйверами внедрения BIM все еще является бизнес и отраслевые сообщества.
Кстати
Александр Козлов назначен замглавы Минстроя РФ. Он будет отвечать за блок вопросов, связанных с цифровизацией и цифровой трансформацией в сфере строительства и ЖКХ. Соответствующее распоряжение 7 февраля подписал премьер-министр Михаил Мишустин.
До этого Александр Козлов возглавлял Министерство информационных технологий и связи Челябинской области. «Мое назначение, в том числе, обусловлено тем, что перед Правительством РФ поставлена задача ускоренной цифровой трансформации всех отраслей экономики России», – прокомментировал он переход на новую должность.
При строительстве жилья за счет средств граждан застройщикам ограничат рентабельность до 5 %
При строительстве жилья за счет средств граждан застройщикам установят предельную рентабельность не выше 5 %. Такая норма заложена в проекте Указа, который сегодня рассматривался на совещании Президента Беларуси Александра Лукашенко с руководством Совета Министров, рассказал журналистам Вице-премьер Владимир Кухарев.
«Главой государства поддержан проект Указа. В этом Указе предлагается застройщикам, которые строят жилье с привлечением средств граждан, установить предельную рентабельность не выше 5 %.
Также предлагается, что в случае, если застройщик будет строить жилье за счет собственных средств и затем его реализовывать гражданам, то эта норма распространяться не будет.
Кроме того, эта норма не будет распространяться на строительство жилья для юридических лиц», – сказал Вице-премьер.
По его словам, данная норма также не будет распространяться на инвестиционные договоры, которые были заключены ранее или в течение полугода после принятия Указа.
Владимир Кухарев подчеркнул, что принятие указа и реализация заложенных в нем подходов позволят снизить стоимость жилья для всех категорий граждан. На сегодняшний день жилье с 5-процентным ограничением рентабельности уже строится в рамках господдержки для нуждающихся. «А сейчас этот нормативный акт распространится на все категории граждан», – отметил Вице-премьер.
Отвечая на вопрос, насколько обосновано ограничение именно в 5 %, Владимир Кухарев заверил, что необходимые расчеты были проведены, подобный опыт уже использовался в том числе при строительстве коммерческого жилья.
Не будет экономии и на качестве работ. В этой связи Владимир Кухарев пояснил, что строительство так или иначе будет проводиться в рамках цен и расходов, которые закладываются в сметную стоимость квадратного метра.
«Поэтому строительные организации здесь ни в коем случае не пострадают.
Вопрос состоит в том, чтобы ограничивать именно прибыль застройщика – разницу между стоимостью и ценой при продаже квадратного метра», – отметил Вице-премьер.
Он также рассказал, что в настоящее время средняя стоимость продажи квадратного метра в Беларуси составляет Br2 тыс. 78. «Но она в различном диапазоне. Допустим, в Гродненской области стоимость продажи составляет Br1,2 тыс., в Минске – Br2,7 тыс.», – сказал Владимир Кухарев.
По сообщению БЕЛТА (фото – БЕЛТА)
Строительный бизнес не чувствует себя успешным | Деловое обозрение
Рентабельность строительства за последние три года, по оценкам экспертов, сократилась вдвое. С какими трудностями сталкиваются игроки этого рынка в России? Рассказывает руководитель программы MBA «Управление инвестиционно-строительным бизнесом» школы бизнеса МИРБИС Александр Борисов.
Строительный бизнес всегда считался доходным. По моему мнению, реальная рентабельность строительства объектов жилья сейчас в Москве, ближайших к Москве регионам и Санкт-Петербурге составляет около 60-70%, в прочих регионах страны – от 30% до 50%.
Да, безусловно, в 2017 году рентабельность жилищного строительства не выросла, а осталась на том же уровне по сравнению с 2016-м.
Для сравнения, до 2014 года рентабельность была больше, по жилью эконом-класса она составляла около 100-150%, по элитному жилью – 200-300%.
Те, кто занимаются строительством торговых и офисных центров, тоже пока не чувствуют себя успешными.
Загрузка арендаторами у таких центров невысока, особенно это проблема офисных центров, в меньшей степени – торговых. Да, Москва, более успешная и удачная, но мест застройки стало мало.
За 2017 год в столице введено в эксплуатацию только пять торговых центров – это очень низкий уровень ввода, такого никогда не было.
Если говорить о девелоперах, которые занимаются промышленным строительством, то им тоже сейчас не позавидуешь. Заказчики у многих строителей – это крупные корпорации и холдинги, а также государственные и муниципальные организации.
Все они «душу вымотают», по-другому не скажешь, при согласовании цены контракта.
Сейчас у всех включен режим экономии, в том числе по CapEx, поэтому застройщикам не развернуться, и приходится соглашаться, например, на рентабельность в 10%.
Ворох проблем
Любой современный бизнес, а тем более российский, – это ворох проблем. Они создаются внутри самого бизнеса и привносятся извне.
Так, внутренней проблемой стройиндустрии остаются неорганизованность менеджмента, нарушение логистики, проблемы по соблюдению техники безопасности.
Внешние трудности тоже общеизвестные – это коррупция, некачественные поставки и проблемы с логистикой, высокие налоги.
У заказчиков включен режим экономии, поэтому часто застройщикам приходится соглашаться на рентабельность всего в 10%
Большая проблема – низкоквалифицированный и дешевый персонал, к услугам которого часто прибегают строительные компании в целях экономии.
Вопрос о совершенствовании механизации, а тем более автоматизации и роботизации, применении lean-менеджмента у большинства строительных компаний вообще не стоит.
По качеству и срокам строительства практически нет конкуренции, поэтому строительный бизнес не готов к инновационности и развитию.
В 2017 году для строителей, занимающихся жильем, добавилась еще одна проблема из области финансового управления – обязательные отчисления в компенсационный фонд.
Да, это положительный аспект для покупателей квартир: теперь при банкротстве строительной компании жилье будет достраиваться за счет этого фонда, другого выхода из «круга обманутых дольщиков» государство не видит. И вот честные застройщики начали отчислять в такой фонд 1,2% от суммы контракта.
Но, я думаю, все понимают, что это будет отнесено в расходы застройщиков, а при возможности они поднимут цену за квартиру минимум на этот процент.
Тренды и прогнозы
Для Москвы самый главный тренд строительного рынка – это реновация, которая началась в 2017 году и продлится 15 лет.
Многие московские застройщики и девелоперы стали участниками этого проекта, ведь это не только деятельность по возведению новых домов, но и снос старых, строительство инфраструктуры (дороги, подстанции скорой помощи, энергохозяйство и пр.), заказы на проектирование.
Хотя программа реновации не подразумевает высокие доходы строителям и девелоперам (некоторые вообще считают ее убыточной), в ней участвуют «Крост», ЛСР и ФСК «Лидер», ДСК-1 и другие, а значит, прибыль есть, и город сможет получить современное жилье от лучших московских застройщиков.
В других регионах сейчас более спокойно, правда, без роста объемов. Продолжают активно строиться и развиваться Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Краснодарский край, Екатеринбург и многие другие.
Определенную динамику в строительную отрасль Санкт-Петербурга внес «Газпром», переместившись в город на Неве.
Там увеличились объемы строительства жилья, особенно приближенного к «Лахта Центру», проектируется метро к нему, да и цены на недвижимость подросли.
Строительная отрасль всегда оставалась лидером по объемам и рентабельности, поэтому будущее у нее оптимистичное. Конечно, как и в любой сфере, здесь есть более и менее успешные компании. По моему мнению, в 2018 году мы не потеряем крупных застройщиков. Они будут задавать динамику в отрасли, моду в направлениях и архитектурных решениях.
По теме: