Газеты, журналы и разнообразные Интернет-площадки в последнее время буквально пестрят объявлениями о продаже квартир в малоэтажных проектах, реализуемых на территории Подмосковья. Заманивают покупателей на «почти загородный» формат проживания, непременный лес неподалеку и близость к столице и крупным областным городам. Так ли уж прекрасна «малоэтажка», разбирался «Дом» совместно с Клубом главных редакторов СМИ рынка недвижимости.
Дискуссия «Коварная малоэтажка» состоялась в рамках IV Командной дуэли мечтателей и реалистов в один из последних дней фестиваля «Летние дачи в Сокольниках» и получилась весьма и весьма интересной.
Общеизвестно, что у квартир в малоэтажных домах (а к таковым относятся здания высотой два-четыре этажа) есть один несомненный плюс для покупателя: они — самое дешевое предложение на рынке новостроек.
Это очень весомый аргумент, особенно в нынешней экономической ситуации, если, конечно, мы говорим только о сегменте «эконом».
Со всеми недостатками формата, в принципе, можно смириться: нет лифта — так и этажей немного; не слишком очевидно, из чего построен дом — и не в таком жили, а фасады у современных малоэтажных домов обычно яркие и выглядят неплохо; ехать неудобно — со временем все наверняка образуется.
В общем, привыкнуть можно ко всему, и все же, прежде чем купить квартиру в таком комплексе, стоит хорошо подумать, изучив понравившуюся «малоэтажку» со всех сторон. В конце концов, окончательное решение все равно принимать покупателю и только ему, а знания — пусть даже слегка избыточные — лишними не бывают.
Плюс на минус
Помимо дешевизны (в качестве аргумента эксперты привели такие цифры: на сегодняшний день средняя стоимость метра в малоэтажных комплексах эконом-класса составляет 60 тысяч рублей за квадратный метр, в комфорт-классе — 78 тысяч рублей, в бизнес-классе — 117 тысяч рублей за «квадрат»), у «малоэтажки» есть еще несколько материальных и нематериальных плюсов. К последним относится психологический комфорт, о котором сейчас принято много говорить. Тут не поспоришь — все же три-четыре этажа меньше давят на психику, чем 20. Особенно это актуально для региональных покупателей, не слишком привыкших игнорировать вертикали мегаполисов, стремящиеся куда-то в верхние слои атмосферы.
ЖК «Андерсен»
Жилой Комплекс «Андерсен»
К слову, приезжих в малоэтажных комплексах полно. Как отметил в ходе дискуссии коммерческий директор «ЛСР.
Недвижимость — Москва» Максим Зорин, в проектах этого формата, реализуемых компанией, доля «регионалов» достигает 40 процентов.
Причем в основном это люди даже не из Центрального федерального округа, а из Сибири — плохие новости для заносчивых москвичей, приглядывающих себе квартиры на природе.
Из материальных факторов в пользу «малоэтажки» — спрос. Покупатель «голосует рублем» и голосует весьма активно.
Стоит упомянуть, что доля малоэтажного строительства на подмосковном рынке, по словам руководителя аналитического центра компании «ОПИН» Дениса Бобкова, — около 30 процентов по количеству домов и 18 процентов, если считать в комплексах.
То есть практически каждый пятый комплекс в Подмосковье — это та самая «малоэтажка». Конечно, жилье в многоэтажных домах по-прежнему продается быстрее, но и «низкорослые» проекты хорошо «держат удар».
Для сравнения: Максим Зорин с несвойственной девелоперам откровенностью рассказал, что в одном из многоэтажных комплексов, возводимых «ЛСР» в Подмосковье, продается в среднем около 150 квартир в месяц, а в малоэтажном проекте компании на Новой Риге — 60-70 лотов в месяц. «Это очень востребованный формат, люди покупают эти квартиры и как загородное жилье. Многие покупают для своих родителей», — отметил эксперт.
Хорошо там, где нас нет
Но купить — еще полдела, а вот хорошо ли там жить? Тут мнения экспертов разошлись. С одной стороны, ничего плохого в жизни за городом нет: воздух, кто бы что ни говорил, куда чище московского, вид из окна — не столь «плотный», как в городе… И все же, к «малоэтажке» есть вопросы. Первый из них касается, как и следовало ожидать, транспортной доступности.
Управляющий выставки домов «Малоэтажная страна» Роман Коняхин заявил в ходе дискуссии, что для нормальной жизни пригодны лишь жилые комплексы, расположенные у больших городов, где есть рабочие места.
А вот существование тех, кто будет ежедневно ездить на работу за 40-50 километров, кажется ему не слишком счастливым. Что справедливо — автомобильная зависимость не слишком приятна, так считают во всем мире.
Например, зарубежные исследования показывают, что удаленность от инфраструктурных центров приводит к тому, что пожилые люди реже посещают врачей, реже общаются с друзьями.
- ЖК «Павловский квартал»
ОАО «ОПИН» - «Поэтому, прежде, чем купить квартиру родителям за много километров от города, подумайте, как они там будут жить», — сделала акцент на проблеме Марта Савенко, шеф координационного совета Клуба главных редакторов.
Существуют и локально-транспортные проблемы.
В том случае, если квартиры в комплексе стоят недорого, девелопер вряд ли озадачится прокладкой хорошей дороги, то есть жильцам придется довольствоваться той, что была проложена для стройки, а зачастую это просто грунтовка или что-то вроде «тропинки» из неровных плит — такое и дорогой-то довольно сложно назвать.
Проблемы с общественным транспортом резидентам малоэтажных комплексов тоже, как правило, обеспечены. Конечно, если проект отличается крупномасштабностью, местная администрация может включить его в схему движения муниципальных автобусов, но чаще всего до комплекса идет маршрутка с не самым удобным графиком движения.
Еще одна темой для обсуждения стали коммунальные платежи. Малоэтажные комплексы занимают гораздо большую площадь, чем высотные дома, и содержание территории, разумеется, дороже.
Но, как заверил всех присутствовавших заместитель генерального директора Urban Group Леонард Блинов, тут важно не то, малоэтажный проект или многоэтажный, а количество жителей и домовладений: стоимость подключения сетей и их последующей эксплуатации «разносится» на всех.
То есть в комплексе из 40 корпусов «коммуналка» для каждого будет гораздо ниже, чем в небольшом ЖК.
Иди в сад
И все же, главная проблема малоэтажных комплексов, построенных на определенном расстоянии от городов — нехватка инфраструктуры: детских садов, школ, медицинских учреждений, магазинов и так далее.
Как отметил управляющий партнер Kaskad Family Борис Цыркин, в последние два года контроль над строительством «малоэтажки» заметно усилился, и ни один поселок не может быть построен хотя бы без минимального количества объектов инфраструктуры, если таковые отсутствуют в ближайшем окружении.
Тем не менее, пока инфраструктурные неприятности — одни из самых ощутимых для проживающих в малоэтажных комплексах.
«Я застроил около миллиона квадратных метров именно «малоэтажкой», — рассказал Дмитрий Чариков, руководитель департамента контроля над соблюдением законности в сфере жилищного строительства комитета по взаимодействию с федеральными органами власти при Совете Федерации РФ.
— Все реализовал, и я знаю, что на самом деле представляет из себя «малоэтажка» после того, как она построена. Низкий «входной билет» — преимущество, но люди идут на сделку по качеству проживания, потому что инфраструктура в малоквартирных поселках практически отсутствует.
И те, кто покупают там квартиры, рассчитывая, что они будут жить как в городе, но на свежем воздухе, сильно ошибаются. Они начинают ездить в город за каждой мелочью. Они сталкиваются с тем, что дороги у них практически сельские, и никто им ничего делать не будет. Делать будут только за их счет, но денег у людей нет.
В результате, жители оказываются между двух стульев — это и не город, и не загород».
Стоит отметить, что эта инфраструктурная «картина в серых тонах» относится в основном к комплексам класса «сильно эконом». В сегментах «комфорт», и уж тем более в «бизнесе» ситуация, конечно, несколько иная. И все же, в массе своей малоэтажные комплексы — это дешево, а значит вышеописанные проблемы в той или степени присутствуют .
Есть у малоэтажного формата еще один большой минус, о котором мало кто говорит: «малоэтажка» занимает слишком большие пространства и, по сути, лишает всех возможности по-настоящему наслаждаться преимуществами загородной среды.
«У каждой застройки есть и другая, в большинстве случаев — страдающая сторона, и это природа, — напомнил главный архитектор Института гелиотектуры Сергей Непомнящий. — В принципе, любая застройка — зло, и чем ниже плотность, тем зло больше.
Чем больше плотность, тем меньше территория города, тем богаче и ближе инфраструктура, тем меньше времени человек тратит на то, чтобы добраться до школы, магазина, фитнес-клуба или кинотеатра. А «размазывая» город по территории области, мы рискуем превратить всю область в один город — малоэтажный».
Но пока об этом мало кто задумывается — цифры говорят сами за себя: 30 процентов подмосковного рынка новостроек — это малоэтажное жилье. И сдавать позиции этот сегмент, похоже, не собирается.
Петр Кассин/ «Коммерсантъ»
Вместо дачи – просторная квартира в малоэтажном ЖК в области
Самое большое событие в мире недвижимости Северо-Западного региона – «Ярмарка недвижимости». Она проходит два раза в год осенью и весной. На осеннюю выставку мы не попали, так как летали отдыхать на Кипр. А весеннюю решили не пропускать.
Я заранее распечатала бесплатные билеты. «Ярмарка недвижимости» проходит в выставочном комплексе Экспофорум, который находится на юге города на границе с областью. Конечно, удобнее всего туда добираться на машине. Хотя до выставочного комплекса ходит общественный транспорт и специальные бесплатные автобусы от метро.
«Ярмарка» поделена на сектора по темам. Мы сразу отправились в сектор загородной недвижимости. Какие только терем и дворцы не предлагают сейчас построить на загородном участке. Правда, на содержание личного замка наверняка в дальнейшем будет уходить кругленькая сумма.
В Ленинградской области сейчас много новостроек. Особенно много на границе с городом, целые новые районы за КАДом. Но нас, конечно, не эти новые «города-спутники» интересовали. Мы хотели послиться в коттеджном поселке или малоэтажной застройке.
Сначала мы начали беседовать с застройщиками коттеджных поселков. На проверку выяснилось, что содержать даже скромный благоустроенный дом за городом не дешево и вызывает много хлопот.
Тогда мы пошли смотреть варианты коттеджной застройки. Я сразу заметила стенд агентства недвижимости «Метры». «Метры» – эксклюзивный брокер строительной компании Navis, специализирующейся на малоэтажной застройке в Ленинградской области. То, что нам нужно!
Я заметила на стенде «Метров» симпатичный архитектурный макет жилого комплекса http://www.realred.ru/makets/maket-doma-zdanija/, состоящего из нескольких дворов-колодцев. Каждые два корпуса образовывали внутренний дворик. Группы корпусов расположены по кругу, а в центре – отдельно стоящее здание нетиповой постройки. «Спорим, это детский сад?» – сказала я мужу и оказалась права.
На макете было видно, что корпуса четырехэтажные, с внешней стороны жилого комплекса очерчена парковка. Внутри каждого двора-колодца – детская площадка, скамейки. Дома покрыты симпатичными покатыми крышами. Вообще, у корпусов приятный внешний вид. Одним словом, жилой комплекс «Итальянский квартал» (а именно так он называется) мне понравился сразу.
Пообщавшись с менеджером, мы попросили бланк договора, чтобы изучить дома и договорились о встрече на объекте, в поселке Корнево Всеволжского района. Корнево – это одна остановка на электричке от Всеволжска.
Во время просмотра мы окончательно убедились, что «Итальянский квартал» – это то, что нужно для нас. И мы решили заключить договор. В первой очереди еще оставались несколько двухкомнатных квартир. Теперь мы ждем сдачи нашей новой просторной квартиры за городом.
Вера Сергеевна Васильева, 60 лет, Санкт-Петербург
Экспертное мнение Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»
Загородная квартира vs. дача: молодые москвичи предпочитают комфорт шести соткам.
По мере развития малоэтажного строительства в Новой Москве и ближнем Подмосковье, все больше жителей столицы отказываются от дачных домиков и перспектив выращивания рассады в пользу полноценного загородного отдыха.
По итогам первых 8 месяцев года мы отметили тенденцию к росту спроса на малоэтажные квартиры, которые приобретаются жителями Москвы в качестве второго жилья — для отдыха. Так, спрос на дачи в сегменте до 4 млн руб. за период составил 24%, в то время как в малоэтажном жилье — 33%. Этот тренд обусловлен несколькими факторами.
Во-первых, на смену консервативному покупателю приходят молодые люди: это, как правило, семьи с маленькими детьми, которые хотят иметь возможность отдыхать за городом, при этом не заботясь об участке, за которым нужно ухаживать.
Во-вторых, сегодня в Новой Москве сложилась уникальная ситуация, и цены на жилье в малоэтажных комплексах комфорт-класса оказываются ниже, чем на дачные домики в аналогичной локации».
Получается, что кризис отчасти подтолкнул тренд: снижение стоимости квартир за городом привело к тому, что деревянно-щитовые домики для летнего отдыха постепенно уходят в прошлое, и реализовать такое жилье на вторичном рынке с выгодой становится все сложнее.
Малоэтажная квартира действительно имеет ряд преимуществ перед дачным участком. Значительно дешевле покупателям жилья обходится как содержание дома (расходы на эксплуатацию и УК), так и вопросы безопасности. В дачном сегменте с безопасностью до сих пор, к сожалению, плохо обстоят дела.
Если речь не идет о высококлассных коттеджных поселках, то охрана дачного кооператива или садового товарищества, как правило, организована очень условно. В лучшем случае у шлагбаума будет сидеть сторож. Поэтому в дачных поселках до сих пор часты кражи и случаи, когда на зиму дом занимают бомжи.
Также проблемы в дачных товариществах возникают в связи с пожарной безопасностью: самостоятельно построенные домики часто не отвечают всем необходимым требованиям.
При этом одной из основных мотиваций при покупке дачи для покупателя сегодня является именно возможность отдохнуть: поехать на рыбалку, подышать свежим воздухом, отдохнуть в бане и на барбекю.
Но все это доступно на даче только в летний период: чтобы приспособить дом для зимнего отдыха, покупателю придется потратиться на строительство капитального дома, а также нести большие издержки по оплате коммунальных услуг и уборке снега.
В квартире эти расходы менее ощутимы: круглогодично оплата эксплуатации находится примерно на одном уровне, а все задачи, связанные с уборкой территорий берет на себя управляющая компания. Отдельно стоит отметить немалую стоимость создания полноценных водных коммуникаций на даче: в квартире же покупатель получает готовые городские коммуникации сразу.
Сейчас в малоэтажных жилых комплексах предлагается фактически тот же набор возможностей для любителей загородного отдыха. К примеру, в малоэтажном ЖК «Ирландский квартал» на территории Новой Москвы есть все те же возможности для отдыха, что и на классическом дачном участке.
С территории комплекса есть выход к реке, где можно купаться и ловить рыбу, предусмотрены оборудованные места для барбекю, плюс — созданы спортивные площадки и лесные зоны для прогулок. Единственное, чего не получает покупатель загородной квартиры — это тот самый участок, классические «6 соток».
Хотя заняться собственным участком в малоэтажном ЖК нельзя, управляющие компании идут навстречу любителям дачного отдыха и предоставляют возможность посадить перед домом любимые деревья, цветы и кустарники, и ухаживать за ними.
Житель загородной квартиры, таким образом, не оказывается «оторван от природы», и получает удовольствие от отдыха, а не усталость от бесконечных садовых работ.
Преимущества малоэтажного жилья перед классическими дачами с годами будут только расти, поскольку дачный формат становится пережитком прошлого, времени, когда люди нуждались в собственном хозяйстве для полноценного питания.
Современные молодые люди уже не готовы тратить все выходные на прополку сорняков, но по-прежнему хотят иметь возможность отдыхать за городом на собственной территории.
Именно ее и предоставляет формат малоэтажного ЖК, совмещающий в себе комфорт города и природу.
Усталость от высоток: почему москвичи делают выбор в пользу малоэтажек
1 октября инвестиционный портал Москвы выставил на торги почти два десятка земельных участков в Восточном округе и ТиНАО под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Примечательно, что в одной только Новой Москве с начала года уже построили более 1,5 тысячи ИЖС-малоэтажек. С каждым годом желающих перебраться в свой дом становится все больше.
Как реализовать их мечты в огромном мегаполисе? Cвыше трети выставленных в аренду городских квартир принадлежат москвичам, покидающим столицу. Большинство из них делают выбор в пользу жизни в малоэтажке.
Если быть точным, то таких арендодателей у нас сейчас 32 процента, сообщают риелторы. Причины отъезда самые разные — у кого-то учеба или работа за границей, у кого-то семейные обстоятельства.
Но львиная доля — это те, кто хочет заняться бизнесом в провинции (24 %), и те, кто, выйдя на пенсию, переезжает жить на дачу, в деревню или ту же провинцию (35 %).
Федеральная статистика голосует за малоэтажное строительство (МС) еще активнее: по опросам ВЦИОМ, две трети из нас (66 %) хотели бы жить не в «человейнике», а в частном доме.
Малоэтажкам нужны преференции
Но желания, как это часто бывает, расходятся с предоставляемыми возможностями. Если прочитать нацпроект «Жилье и городская среда», расписанный на 2019–2024 годы, под жильем там почти всегда подразумевается квартира в многоквартирном здании. Малоэтажки, блокированные и усадебные дома, составляющие основу любой развитой страны, практически не упомянуты.
Похожая картина — с подмосковным проектом «Жилье»: несмотря на публичные заявления областной власти о всесторонней поддержке МС, найти что-то конкретное и свежее в сети на этот счет довольно проблематично.
— Это действительно так, — соглашается президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Елена Николаева. — В свое время МС активно развивалось, присутствовало в текстах прошлых нацпроектов и очень внимательно учитывалось.
И если посмотреть структуру общего ввода жилья, 53 % в ней и сейчас составляют малоэтажки — то, что люди строят сами. Но почему-то государство не замечает эту сферу. И это несправедливо.
Ведь на сегодня у нас есть все, чтобы развивать МС: большие территории, масса компаний, которые производят быстровозводимые конструкции для ИЖС… Как минимум 11 типов технологий на любой вкус и кошелек есть сейчас на рынке: несколько сотен заводов производят дома из обычного и клееного бруса, из сборных и блочных конструкций, сэндвич-панелей и т. д.
Даже банки стали потихоньку раскачиваться — два месяца назад появился наконец доступный ипотечный продукт для «индивидуалов»… Но все это, по мнению эксперта, требует обязательной поддержки со стороны власти.
— Земли на рынке много, но, как правило, это участки без подряда, то есть без всякой инфраструктуры, — объясняет Елена Николаевна.
— Крайне важно, чтобы в каждом субъекте РФ принимались комплексные программы в области коммунальной сферы с учетом развития МС, потому что если поселки будут тянуть коммуникации за свой счет, эти дома будут золотыми.
И, разумеется, надо думать о «социалке», потому что школьный автобус между поселками еще можно запустить, а в садик за 10 километров ребенка не навозишься.
Сюда же «подверстываются» медпункты, продуктовые магазины, места для досуга, общественный транспорт… Да если бы на уровне власти для малоэтажек в документах прописали те же преференции, что и для высотного строительства, МС начало бы развиваться семимильными шагами! В общем, задачу надо решать комплексно, потому что малоэтажное жилье — это не набор домов, это среда обитания. И город с областью тут должны действовать в единой связке — только тогда мечты большинства будут реализованы.
Следующая остановка — тупик
Урбанизация за счет одних лишь высоток — это путь в никуда, считает научный руководитель ЦНИИП Минстроя России Александр Кривов.
А уж он-то про урбанизацию знает все — какникак, был замминистра строительства и архитектуры СССР: — На самом деле построено много. В РФ 70 миллионов квартир и 55 миллионов семей. Но вот средняя площадь квартир в новостройках сейчас — 48 квадратных метров. А семей из одного или двух человек, на которых они рассчитаны, — всего 30–40 процентов.
Но большие квартиры в высотках строить невозможно. Скажем, по нормативам в 25-этажном доме должно быть четыре лифта плюс лестница, а площадь этажа по пожарным требованиям ограничена 450 «квадратами». В итоге на квартиры приходится примерно 210–250 «квадратов».
Вот из них и нарезают 4–5 клетушек, потому что чем они меньше, тем их больше, и тем выгоднее они застройщику. И пока рынок не встанет или пока застройщика экономически или законодательно не заставят делать иначе, тот менять стратегию не будет. А вот в малоэтажном формате, особенно безлифтовом, можно делать какие угодно квартиры.
И именно этот формат может компенсировать колоссальный недостаток трех- и четырехкомнатного жилья.
Интенсивная высотная застройка несет и другую проблему, о которой сейчас не сильно задумываются: — По нормативу высотки рассчитаны на 50 лет эксплуатации, — продолжает Кривов. — И совершенно непонятно, как их потом утилизировать. Единственный вариант — взрывать с отселением всего квартала.
В Японии практикуют ручную разборку — выстраивают вокруг высотки металлический каркас (по сути еще одно здание) и внутри все разбирают. Но у них дома из обетоненного металла, а у нас чистый железобетон, который так не разрушить. То есть сломать, а тем более утилизировать такой дом на порядки дороже, чем построить.
И это колоссальная, я бы даже сказал, экзистенциальная проблема. Ведь мы активно производим продукт, ведущий нас в экологический тупик.
Но и до разрушения высотка — дело дорогое, потому что проектирование и строительство «съедают» лишь 20 процентов от общих затрат на здание. Остальное — это ремонты, эксплуатация и утилизация, которые оборачиваются катастрофическими тратами.
— А еще ведь есть противопожарная безопасность, — напоминает архитектор. — Да, в Москве есть два 90-метровых подъемника (это 25 этажей) и единственный на страну 100-метровый (33 этажа). Но дело не только в них. Когда перестают работать лифты, на лестницах мгновенно образуется такая пробка, что по ней не спуститься. В Лондоне в 2017 году так сгорел 24-этажный дом, в котором погиб 71 человек.
Так как же побороть все эти проблемы? Переходить на малоэтажки, уверен эксперт:
— Надо прежде всего развивать ИЖС, потому что 120 миллионов квадратных метров в год (цифра из нацпроекта по жилью) высотками с клетушками не покрыть. В Москве их еще, хоть и вяло, покупают, тут много одиночек. Но ведь когда-нибудь и у них будут семьи, появятся дети, люди захотят расширяться. И сначала заведут дачу, а потом, утеплив, съедут туда.
Многие идут по этому пути, минуя стадию высотки. Потому что, когда у тебя есть 1,5 миллиона рублей с рассрочкой на 10 лет, то есть ипотека, ты можешь либо купить однушку в области, либо построить стометровый дом на собственном участке в 10 соток. И такой дом будет существенно дешевле квартиры, даже если вы покупаете его в поселении с уже подведенными сетями.
Многие сейчас работают на удаленке, так что поездки в Москву вообще можно свести к минимуму. Вообще, люди, если им дать возможность сорганизоваться, сделают это где угодно. Выделите им неподалеку 10 соток, постройте небольшой производственный центр с коворкингом, и они будут спокойно работать вдали от столичной суеты.
В общем, все проблемы можно решить, если ими заниматься.
Даешь разнообразие!
А вот вице-президент Международной академии архитектуры Андрей Боков считает, что так, как живем и строим мы, весь мир уже многие десятилетия не живет и не строит:
— Ну разве что Китай, где еще не закончился период урбанизации. Но и Европа, и Америка давно уже отошла от этих страшных многоэтажных панельных «заборов», которые возводят у нас. Вообще, нормальный город выглядит как гора Фудзияма — высотный центр и пологие склоны на периферии.
То есть центр — плотная застройка, это апартаменты или арендное жилье для молодых пар и начинающих специалистов, всех, кто не обрастает скарбом, кто быстр, мобилен и домой заскакивает лишь переодеться и поспать.
Дальше идут кварталы средней плотности — скажем, дома в девять этажей, потом квазипериферийные районы со свободной планировкой и малоэтажками (что-то вроде нашего Куркина и того, во что можно было бы превратить Новую Москву) и, наконец, зона ИЖС.
Кстати, Россия вполне могла бы быть уже малоэтажной, если бы не политические разборки между генсеками, напоминает Боков:
— После войны, когда страна была полностью разрушена, встал вопрос о том, как строить. Поиском ответов на него занималась академия архитектуры, которая начала мыслить прежде всего в ключе малоэтажного жилья из местных строительных материалов. Этот путь был самым правильным, человеческим, естественным.
Им двигался весь мир. Но пришел Никита Сергеевич, который крайне не любил все, что было при товарище Сталине, и провозгласил курс на индустриализацию жилья. И этим курсом мы, увы, идем до сих пор.
Выпекаем, как горячие пирожки, бесконечные высотки — дорогие в строительстве, дорогие в эксплуатации, страшно дорогие в утилизации, но очень выгодные тем, кто эти технологии освоил и не хочет их менять. Я не призываю полностью отказаться от многоэтажек.
Я призываю к широкому разнообразию самых разных типов жилья и к его доступности, в том числе и в сегменте ИЖС. У нас же — поезжайте по любому направлению от Москвы — то там, то сям возникают клочки жутких небоскребов, к которым непонятно, как подъезжать, как их обслуживать, а главное, как в них жить.
Мы неохотно признаем факт субурбанизации, тогда как говорить надо уже об агломерации, о работе в единой связке города и области и единых схемах территориального развития. Только в этом и возможен выход из тупика.
- КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ
- Много территорий, которые предстоит освоить
- Ирина Ирбитская, директор Центра градостроительных компетенций:
— Как известно, люди предпочитают контролировать свою недвижимость, а лучший контроль — это частный дом. Но владеть им — большая ответственность. Поэтому надо искать модели, которые находятся где-то посередине между многоквартирным и частным домом.
Например, городские планировщики Новой Москвы запускают сейчас формат гибридных домов (мы назвали их кампусами тектоников, по аналогии со знаменитыми архитектонами Малевича). По сути это микс таунхауса и отдельно стоящей виллы. В таунхаусах людям не нравится выход из дома на одну улицу и с одного фасада — нет ощущения частности своей жизни.
А вот небольшие образования на несколько жилых коттеджей, каждый из которых имеет свой отдельный небольшой участок и свой, совершенно отдельный вход, думаю, придутся им по вкусу. Но вопрос не только в архитектуре. У нас считается, что малоэтажки годятся лишь для загородной недвижимости и малых городов.
На самом деле в Москве очень много территорий, которые либо не освоены, либо освоены плохо. И их вполне можно застроить такими небольшими кампусами по вполне приемлемой цене, ведь на периферии земля дешевле, да и экономические механизмы можно применить.
Например, неплохая система создана во Франции, где при желании 60 % граждан могут спокойно получить жилье от государства, хотя они при этом далеко не бедные. Конечно, это потребует разработки мотивационных инструментов, которые должны быть вшиты в экономику и процессы городского управления.
Скажем, государственно-частное партнерство, которое сейчас проходит, как правило, в добровольно-принудительном порядке или подразумевает лишь крупные инвестиции. А в развитых столицах оно выстраивается между муниципалитетом и гражданами. Очень важно включить в эти системы мелкие инвестиции горожан. Не говоря уж о том, что для значительной части небольших девелоперов это тоже очень интересный формат.
Частное домохозяйство государству выгоднее
Олег Панитников, гендиректор Ассоциации деревянного домостроения:
— В Яндексе каждый месяц «деревянный дом» ищут более полумиллиона человек. Конечно, кто-то из них дачники, но мы прекрасно видим: если лет 10 назад постройками под дачу интересовались процентов 70 покупателей, то сейчас уже 50 на 50.
Причем, даже заказывая дачу, люди выспрашивают, что им потом сделать, чтобы жить там зимой, то есть явно думают о перспективе переезда. Сегодня на рынке появились модели каркасных домов, которые по утеплению соответствуют всем существующим нормативам зимней эксплуатации.
Кстати, даже если дом отапливается электричеством, но при этом нормально сделан, он будет потреблять значительно меньше, чем квартира. Например, у меня в Москве есть квартира в 50 квадратных метров, за которую я плачу около пяти тысяч рублей в месяц.
В доме в 100–120 «квадратов», сделанных даже не по СНИПам, а просто близко к ним, на отопление уходит пять тысяч в год. То есть чек владения очень конкурентный. Проблема в другом. Покупая квартиру, я легко получу ипотеку под 10% годовых с первым взносом в 10%. А в ИЖС этот совокупный кредит будет уже 13–15 % годовых и первый взнос 20–30 %.
Что называется, почувствуйте разницу. И это сейчас главный тормоз на пути к мечтам о «малоэтажной России». Скажем, у Сбербанка из всего пакета кредитования жилья сектор ИЖС составляет всего 0,85 % — цифра совершенно ничтожная, если учесть, что этот вид строительства занимал в ушедшем году нишу в 43 %.
Слава богу, банки сейчас начали потихоньку осознавать этот перекос… Ведь во всем мире под ИЖС государства придумывают кучу привлекательных программ, чтобы простимулировать людей заселяться в такое жилье. Просто потому, что отдельное домохозяйство приносит государству прибыли больше, чем квартира. У нас, к сожалению, такого глобального понимания пока нет.
КСТАТИ
Тихой и невысокой может быть и старая Москва, где еще сохранились места малоэтажной застройки. К таким, например, относится поселок художников «Сокол» и кооперативный поселок им.
Ларина в Лианозове; село Троице-Лыково и микрорайон Курьяново; рабочие поселки 20-х годов (Буденновский, Усачевка, Дангауэровка); деревня Терехово, дачный поселок «Серебряный Бор» и др.
Что касается современных таунхаусов, то большинство из них сосредоточено в ЗАО, СЗАО, САО и ЮЗАО. Несколько таких проектов реализовано даже в ЦАО.
Переезд дома по программе реновации на улице Лобачевского начался в Москве
Сотни москвичей не могут заехать в свои квартиры в новостройках
Сотни москвичей остались без крыши над головой. А все потому, что застройщик в прямом смысле не пускает их в новые квартиры. Дата заселения постоянно откладывается. А те, кому всё-таки посчастливилось въехать, столкнулись с такими нарушениями, что просто не могут назвать новую площадь жилой.
Семье Борзенковых дату заселения компания «ПИК» перенесла с конца января на конец марта. Сейчас середина апреля, а воз и ныне где-то там, в чате поддержки. Буквально увяз во вранье.
«Когда нам первый перенос пришел, вот 20-го января сообщили о том, что переносится на два месяца. То наши некоторые участники начали спрашивать о сроках заселения, но представляясь уже не жильцами, а новыми покупателями — им бодренько так отвечали, что до 31 января, все хорошо«, — сказал дольщик Антон Борзенков.
Антон общается и с другими получателями таких «писем счастья». Все почти и снимают квартиры, и платят ипотеку. Его потери около ста тысяч рублей. Кроме интернет-чата, спросить не с кого. Поэтому с официальным запросом о причинах срыва сроков сдачи квартир в ЖК «Белая Дача» обратились мы. Ответили.
В компании работает единая служба контроля качества, каждая квартира перед передачей ее будущему собственнику проходит тщательный осмотр и предварительную приемку. Мы передаем ключи жителям только при 100% качестве выполненных работ.
В числе обратившихся к нам за помощью есть и новоселы. Качество, о котором так пекутся в компании, оказывается не ахти.
«Тут у каждого по-разному. У кого-то 52%, у кого-то там 152. А у нас 359 нарушений… стены, швы, потолки, плитка, порожки — это в каждой комнате«, — говорит дольщик Лидия Смурова.
Понятно, что дома эконом-класса, рассуждает Лидия, но даже при всем уважении к специалистам компании «ПИК» это перебор. Натяжной потолок, который от сквозняка присасывается к плите так, что становится видна вся проводка. Но есть раздражители посерьезнее.
К вопросу соответствия того, как застройщик распределяет собственные рабочие ресурсы взятым на себя обязательствам. Вот здесь, пожалуйста, работа кипит даже по выходным.
Возводятся новые многоэтажки, где, как обычно, еще на этапе котлована уже продаются квартиры. Выглядеть все это будет примерно так же, как и готовая часть района.
А вот с объектами социальной инфраструктуры, которые компания обязана была возводить параллельно с домами, ситуация совсем другая.
Мало того, что школу им теперь обещают не раньше 2023-го года. Так еще шум строительных работ во дворе будет донимать все это время. Тут куда ни глянь, говорит Роман, сплошной полуфабрикат. Вот и с коммунаркой чехарда.
«Эти счетчики установлены некорректно, и все жильцы будут оплачивать по общедомовому… управляющей компании проще считать по общедомовому. Это требование управляющей компании», — говорит дольщик Роман Горбунов.
Установка тепловых счетчиков застройщиком — требование закона. Но по словам жильцов, они технически не соответствуют коммуникациям этих домов. И управляющая компания, соответственно, не хочет принимать их на баланс. Причем проблема свойственна не только жилому комплексу «Белая Дача».
Это уже другой жилой комплекс – «Люблинский Парк». Посчитать Антону пообещали позже, и там цифры могут оказаться не очень приятными. Платить по усредненному тарифу всегда дороже. У него вообще много претензий к тому, как была выбрана управляющая компания.
«У нас они выбрали управляющую компанию «Витязь», по всем открытым источникам эта компания аффилирована со структурами «ПИКа«, — говорит дольщик Антон Худяков.
Здесь те же, под копирку, беды. Сорванные на месяцы сроки сдачи жилья в эксплуатацию, нет школы, большая задержка по строительству детсада. А вместо втягивающихся потолков другие приключения.
Этой зимой в квартирах по соседству с шахтой этого лифта было очень холодно. А в самом лифте таял снег, заливая проводку. Продавая квартиры этим людям, застройщик обещал и обустройство территории. Что часть промзоны вокруг огромного жилого комплекса снесут. Сделают дороги и тротуары.
«Единственная дорога к метро, вот у меня самая маленькая на рынке коляска, я вынуждена выходить на проезжую часть. А те, у кого коляски покрупнее, они вынуждены идти по проезжей части», — говорит жительница.
А ведь скоро этой тропинкой будут ходить еще 50 тысяч человек, это жилая емкость комплекса. Сколько из них пойдут выяснять свои отношения с застройщиком в суде, действительно большой вопрос.
«Многие у нас не знают, что с конца 2019-го года есть коллективные иски, можно собраться, там минимум 20 человек, и взыскать неустойку. Так что многие не пользуются своими правами, и застройщик пользуется тем, что люди прав не знают«, — говорит член общества защиты прав дольщиков Денис Бутовичев.
Огромный спрос на жилье эконом-класса в России и особенно в столичном регионе ориентирует строительный бизнес на прибыть, а не на интересы клиента. И чем больше будет исков, тем лучше будут дома.
Квартира для провинциала: где живут новоиспеченные москвичи?
Novostroy.ru: Как коронавирус повлиял на уровень внутренней миграции из регионов в Москву?
Екатерина Каламата, коммерческий директор агентства Spencer Estate: На момент начала и во время карантина в Москве мы и наши коллеги заметили сильное снижение интереса к аренде квартир.
Множество работников, задействованных в сфере сервиса, уехало домой на родину. Многие арендаторы переехали подальше от места работы в более дешевые локации. До сих пор трудно найти сотрудников клининговых служб, строителей, намного меньше стало специалистов в сфере общепита и в индустрии красоты.
В первое время продажи тоже снизились, но влияние роста курса доллара и понижение ставок по ипотечной программе сказались на рынке.
Многие стали покупать квартиры на этапе новостройки, чтобы застраховать свои рублевые средства от падения покупательской способности.
В момент, когда Правительство сняло запрет на строительство, весь отложенный спрос вернулся, и квартиры в популярных локациях стали быстро раскупаться.
Лада Дмитриева, генеральный директор Агентства недвижимости «ГорЖилФонд»: Количество сделок с иногородними покупателями в нашем агентстве выросло.
Видимо, оставшись из-за пандемии без работы у себя в регионе, люди едут за стабильностью и возможностями в Москву.
Однако что можно купить в Москве, продав квартиру, например, в Новосибирске или Вологде? — Вероятнее всего, студию в Новой Москве. Вот на них у нас сегодня высокий спрос.
Количество сделок по аренде, наоборот, по сравнению с прошлым годом снизилось. Студенты — да. Однако уменьшилось количество тех, кто приезжает в Москву работать и снимает жилье. Люди пока еще боятся, что грянет «вторая волна», они застрянут на карантине или в самоизоляции без возможности зарабатывать и оплачивать съемную квартиру.
Novostroy.ru: Какие районы Москвы вчерашние провинциалы выбирают для аренды жилья?
Е.К.: Популярность района тем выше, чем лучше его транспортная доступность и чем ниже цена на недвижимость:
— премиум-класс селится в Хамовниках и на Патриарших прудах; — менее обеспеченная богема любит район Китай-города, Цветного бульвара и Бауманскую;
— те, кто занимается бизнесом, чаще всего привязаны к технопаркам — Белорусская, Сити, ЦСКА, Хамовники;
— кому нужен район подешевле, сдвигаются в сторону оконечностей синей (метро подороже — Крылатское, подешевле — Измайлово), красной (районы Мосренген, Московский) и зеленой веток (Аэропорт, Войковская, Речной Вокзал).
Если люди не особенно привязаны к офису с 9 утра и до вечера или очень сжаты в средствах, то они могут осесть в ТИНАО и НАО.
Novostroy.ru: Чем обоснован их выбор? Укажите факторы, играющие наиболее важную роль для новоиспеченного москвича.
Е.К.: Наниматели не чувствуют себя до конца москвичами, для этого им надо именно владеть квартирой.
При аренде в дешевом сегменте главным является нормальное качество за доступные деньги. Чем дороже, тем больше требований к дизайну и оснащению квартиры мебелью, бытовой техникой. В том числе и к состоянию самого дома, входных групп и инфраструктуры, возникают вопросы к безопасности.
В премиум-сегменте покупатели сразу выбирают удобное месторасположение и наличие развитой инфраструктуры. В бизнесе внимание уделяется планировкам и видам квартиры, концепции стиля жизни, архитектурным решениям.
В комфорт-классе намного меньше «фишек» и авторских концепций, тут на первый план выходит оснащение дома и наличие удобной инфраструктуры: кому-то важна планировка, кому-то вид, кому-то — близость от метро.
Л.Д.: Выбор, который делают приезжающие в Москву, такой же разный, как и те, кто стремится стать москвичом.
Недавно к нам обратились сибиряки по поводу покупки квартиры. Для них было важно не просто уложиться в определенные деньги, но чтобы рядом более-менее приличная социальная среда.
Действительно, люди прожили всю жизнь в Академгородке, который славится высокой культурой жителей, изобилием профессоров. Мы подобрали им квартиру в Замоскворечье.
Со слов наших покупателей, лица в Замоскворечье с определенным «культурным» отпечатком.
А вот бывшие жители Ижевска искали квартиру в определенном ценовом диапазоне. Они хотели, чтобы рядом школа, детский сад, чтобы была хорошая экологическая обстановка. Мы подобрали в Братеево 2-комнатную квартиру, в 500 метрах от Москва-реки, с видами из окон на набережную и парк.
Кто-то ищет поближе к метро, кто-то подальше от магистралей, потому что хочет дышать свежим воздухом. Для новоиспеченного москвича важно «зацепиться» за Москву.
Если денег немного, мы рекомендуем купить комнату. Пусть это и не квартира, но все же уже свой угол. Ипотеку переехавшим предлагать сложно, потому как они еще не устроились на работу, не уверены в завтрашнем дне. У них есть только желание обосноваться в столице и какое-то количество денег. Кстати, часто приезжие покупают квартиры в Подмосковье.
Novostroy.ru: Насколько значительно отличается выбор района для аренды и для покупки жилья? В чем различие?
Л.Д.: В Москве нет таких районов, где люди не живут. И прежде чем купить квартиру в том или ином районе столицы, они сначала стремятся снять жилье, чтобы понять, смогут ли они здесь жить. Многие буквально колесят по Москве: каждый год меняют место жительства.
Поэтому сказать, что районы для аренды и покупки жилья отличаются, нельзя. Везде живут. Пустых районов мы не видим, брошенных домов — тоже.
Е.К.: Для аренды приезжие выбирают уже готовое жилье, а для покупки стараются выбрать новый дом за соответствую цену. Они готовы ждать, чтобы дом достраивался уже при них, зато цена будет пониже.
Квартиры на покупку рассматриваются в том числе с точки зрения инвестиционной привлекательности, и требования к состоянию самого дома становятся значительно выше, чем в случае с квартирой в аренду.
Так, дома-пятиэтажки без лифта и дома с деревянными перекрытиями пользуются спросом у нанимателей, если они находятся в центре или в шаговой доступности от мест работы или учебы. А эти же дома на продажу могут стоять невостребованными по несколько лет.
Novostroy.ru: Какие факторы для вчерашних провинциалов являются ключевыми при выборе района для покупки столичного жилья?
Л.Д.: Ключевыми для них являются те же факторы, что и для любого другого нормального человека: все зависит от потребностей. Если семья с детьми, значит, важна инфраструктура, школа, двор, спортивные площадки, транспортная развязка и, конечно, бюджет покупки.
Если это молодые люди, только выпорхнувшие из родительского гнезда, то они часто рассматривают новостройки, студии.
Провинциалы в основном ищут вторичное жилье. Они не знают московских застройщиков. Им страшно прогореть, оказаться в числе обманутых дольщиков. У них нет времени ждать окончания строительства. Им нужно переехать, купить жилье, устроиться на работу. И, как многие люди, провинциалы стремятся приобрести жилье, удобное с точки зрения транспортной доступности.
Novostroy.ru: Насколько пандемия оказала влияние на выбор внутренними мигрантами района? Опишите ключевые тенденции.
Е.К.: Я бы сказала, что тенденции обострились. Только очень обеспеченные люди готовы снимать квартиру в центре Москвы.
Дома в центре стареют или дорожают, всё сложнее найти место для парковки. Торговые и бизнес-центры перемещаются в более дешевые места для аренды.
Всё заметнее поляризация классов: где живут более обеспеченные граждане, где менее, а где, возможно, скоро будет гетто.
Лучший маркер, чтобы понять, насколько благополучен район, — станция метро в этом месте. Отсутствие метро — показатель невостребованности жилья.
Если в локации практически нет магазинчиков, нет кафе и скверов, где можно приятно посидеть, а в вагоне вы встретили лиц из бывших союзных республик, плохо знающих русский, то все это свидетельствует о низкой стоимости жилья и даже возможной маргинальности района.