Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

В статье 153 ЖК РФ говорится, что собственник обязан своевременно вносить коммунальные платежи. Однако на практике финансовое положение хозяина помещения может ухудшиться. В результате он лишится возможности своевременно выполнять расчёт. Управляющая компания имеет право обратиться в суд и инициировать принудительное истребование задолженности. Если выдвинутые требования удовлетворят, собственность гражданина может быть продана вне зависимости от его желания.

Часто цены при принудительной реализации значительно ниже рыночных. Чтобы не допустить судебного разбирательства, можно самостоятельно продать квартиру с долгами по коммуналке.

Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

В действующем законодательстве отсутствует запрет на реализацию помещения при наличии задолженности. Дело в том, что долги по квартплате числятся за собственником, а не за объектом недвижимости.

Поэтому препятствия к реализации отсутствуют. Долги на нового хозяина не переходят.

Человек должен будет начать вносить денежные средства после получения квартиры в собственность и регистрации соответствующего права в Росреестре (статья 153 ЖК РФ).

Важно! Не всё так однозначно. Если возникла задолженность по капремонту, при продаже квартиры она перейдет к новому владельцу вне зависимости от его согласия (статья 158 ЖК РФ).

Однако покупатели неохотно приобретают квартиры с долгами. Это связано с тем, что гражданин не хочет разбираться с управляющей компанией и боится, что нового хозяина заставят предоставить денежные средства по обязательствам старого владельца. Поэтому приходится снижать цену.

Удастся ли продать муниципальную квартиру с долгом по квартплате?

На практике гражданин может решить продать муниципальную квартиру с долгом. Однако по закону неприватизированный объект принадлежит муниципалитету, и реализовать имущество классическим способом не получится.

Если человек не хочет, чтобы его выселили за долги, можно заранее договориться с покупателем о предоставлении денежных средств и погашения обязательств, а затем оформить ему прописку в этой квартире. После этого старого владельца снимают с регистрации, а новый получает право распоряжаться помещением. Однако такой способ связан с большим количеством рисков.

На каких условиях удастся продать квартиру с долгом по капремонту?

Разбираясь, как продать квартиру с долгами по ЖКХ, стоит ознакомиться с условиями. В частности, нужно уведомить покупателя о присутствии задолженности. В ином случае у лица будут законные основания для оспаривания сделки. Затем сторонам предстоит договориться, как будет решена текущая проблема. Задолженность может быть погашена:

• посредством обращения в управляющую компанию для реструктуризации долга и внесения небольших платежей в течение определенного промежутка времени;
• при помощи расчёта с управляющей организацией с помощью аванса или задатка от покупателя;
• получения кредита для закрытия долга;
• переуступки долга покупателю.

Последний вариант возможен только в случае, если приобретатель недвижимости согласен на условие. Сделку обязательно фиксируют документально. Информация о переуступке может быть упомянута в самом соглашении о купле-продаже, иногда оформляют отдельный договор.

Инструкция по реализации помещения с долгами

Если гражданин хочет продать квартиру, необходимо:

1. Найти покупателя, сообщить о присутствии задолженности и согласовать предстоящие условия сделки.
2. Взять выписку о размере задолженности. Для этого предстоит обратиться в управляющую компанию.
3. Собрать оставшиеся документы.
4. Подписать предварительный договор о переуступке долга.
5. Снять всех зарегистрированных жильцов с учёта.
6. Произвести расчёт с управляющей компанией и предоставить покупателю новую выписку или ЕЖД.
7. Заключить договор купли-продажи.
8. Передать квартиру покупателю и получить деньги. Для подтверждения выполнения процедуры оформляют акт приёма-передачи.
9. Перерегистрировать имущество в Росреестре и уведомить управляющую компанию о том, что произошла смена собственника.

Сбор документов

Перед тем, как продать квартиру с долгом по квартплате, важно подготовить пакет документов. В список предстоит включить:

Список не является исчерпывающим. Перечень дополнительных документов напрямую зависит от особенности ситуации. Если помещение является совместной собственностью супругов, необходимо предъявить согласие мужа или жены на сделку.

Когда доля в квартире принадлежит ребёнку, потребуется разрешение органов опеки. Его выдают только в том случае, если несовершеннолетнему гражданину будет предоставлено другое помещение, качество которого не уступает прежнему.

Оформление договора

Основным документом, регламентирующим продажу квартиры с долгами, выступает ДКП. Соглашение составляют в классической письменной форме. В бумаге отражают следующую информацию:

• данные об участниках соглашения;
• сведения о реализуемом объекте;
• информацию о цене недвижимости и порядке расчетов;
• правила передачи денежных средств и помещения;
• пункт о наличии задолженности по коммунальным платежам и особенности ее погашения;
• дата оформления документа;
• подписи сторон.

В документе не должно быть ошибок и неточностей. В иной ситуации соглашение могут признать недействительным.

Договор не нужно заверять у нотариуса. Соглашение, оформленное в простой письменной форме и подписанное сторонами, сразу передают в Росреестр Здесь произойдет перерегистрация права собственности.

За выполнение процедуры взимается госпошлина. Её размер составляет 2.000 руб. Денежные средства должен вносить новый владелец квартиры. Если продавец владел помещением менее 3-5 лет, дополнительно может возникнуть необходимость во внесении налога.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Продажа квартиры с долгами: инструкция

Время чтения: 5 минут(ы)

Задолженность за услуги коммунальных служб может возникнуть по ряду причин, включая как уважительные, так и связанные с безответственностью собственника квартиры.

В любом случае долг накапливается и требует погашения. Из-за образовавшейся задолженности собственник непременно столкнется с проблемами при необходимости продажи квартиры.

Поэтому для того, чтобы избежать возможных последствий, необходимо знать, как продать квартиру с долгами.

Инструкция по продаже квартиры с долгами

Можно ли продать квартиру с долгами: разбираем различные ситуации

Приватизированную

В большинстве случаев продать квартиру с задолженностью по коммунальным услугам возможно, но избежать ответственности за неуплату не удастся.

Согласно российскому законодательству новый собственник жилья несет ответственность за оплату коммунальных платежей:

• с даты оформления и получения свидетельства государственной регистрации права собственности;
• сразу после получения помещения в свое распоряжение.

Таким образом, новый собственник квартиры, обнаружив задолженность по квартплате, может обратиться в суд, где предыдущего владельца обяжут погасить задолженность.

Однако если передача задолженности по коммунальным платежам была оговорена между сторонами, то такая сделка может быть заключена. Согласие на погашение долга новым владельцем должно быть зафиксировано в письменном виде. Кроме того, потребуется письменное подтверждение управляющей компании, ответственной за предоставление коммунальных услуг.

Все обязательства сторон должны быть заверены у нотариуса с обязательным указанием суммы задолженности на момент купли/продажи квартиры.

Необходимо понимать, что задолженность по квартплате возлагается на человека, а не на объект недвижимости. Поэтому продажа квартиры с задолженностью является возможной, но сопровождается определенными трудностями оформления сделки.

Для оформления продажи квартиры с долгами необходимы следующие документы:

• паспорт или любой другой равноценный документ, удостоверяющий личность;
• нотариально заверенная доверенность (если продажей объекта занимается посредник);
• свидетельство о рождении и разрешение на продажу от имени попечительского совета (если совладельцем квартиры является несовершеннолетний);
• свидетельство о собственности;
• основание получения прав на квартиру (завещание/дарственная/договор купли-продажи или обмена и т. д);
• кадастровый паспорт и план;
• техническая документация;
• выписка из ЕГРП (для подтверждения юридической чистоты сделки);
• нотариально заверенное согласие на сделку от имени всех собственников жилья;
• справка из домой книги;
• выписка из лицевого счета.

При предъявлении претензий к потенциальному покупателю жилья, его последовательность действий будет заключаться в следующем:

• обратиться в управляющую компанию за справкой о наличии долга;
• уведомить управляющую компанию о смене собственника квартиры, написав заявление и приложив копии правоустанавливающих документов;
• сообщить продавцу о предъявляемых требованиях об уплате задолженности.

Конфликты, которые стороны не могут уладить самостоятельно, решаются в судебном порядке.

В случаях, при которых оплата задолженности является обязательным требованием для оформления сделки, можно оговорить с покупателем условие, согласно которому задолженность будет погашена из суммы внесенного аванса.

В некоторых случаях наиболее оптимальным вариантом будет снизить стоимость объекта на сумму задолженности по квартплате.

Однако при любом выходе из сложившейся ситуации все нюансы сделки должны быть зафиксированы на бумаге. Отдельным пунктом необходимо прописать перевод долга продавца на покупателя.

Ни одна управляющая компания не обладает полномочиями, достаточными для принуждения нового владельца квартиры выплатить долг за предыдущего собственника.

В случаях, когда приобретение квартиры с обременением из-за долга по коммунальным платежам не подразумевает перевод задолженности на нового собственника, обязанность погашать образовавшуюся задолженность возникает с даты регистрации нового права собственности.

Передача задолженности осуществляется исключительно при письменном согласии сторон.

Неприватизированную

Согласно российскому законодательству неприватизированную квартиру независимо от того, числятся долги за жильцами или нет, продать невозможно.

В таком случае квартира является собственностью государства, а значит, и распоряжаться ей проживающие не могут. Только после процедуры приватизации квартиру можно будет выставить на продажу.

Однако порой можно избавиться от квартиры, не находящейся в собственности, можно путем ее приватизации совместно с покупателем или совершив обмен одного жилья на другое.

Муниципальную

Одним из вариантов продажи квартиры с имеющимися задолженностями по квартплате является внесение покупателем залога. Данная сумма впоследствии должна быть отправлена на погашение долга по коммунальным платежам, без чего разрешение на реализацию недвижимости получить будет невозможно.

У риэлторов шансов успешно провести такую процедуру гораздо больше, так как они могут взять все риски на себя и заручиться поддержкой ЖКХ, предоставив организации гарантийное письмо с обязательством погасить долг из полученной от продажи жилья суммы.

Могут ли приставы продать квартиру за долги?

Если собственник жилья своевременно не оплачивает коммунальные услуги, то при значительной сумме долга сотрудники ЖКХ могут подать исковое заявление в суд для взыскания задолженности.

Как правило, коммунальные службы для проведения процедуры взыскания ориентируются на недвижимое имущество, которое может стать гарантией выплаты долга.

Если квартира находится в собственности, то отнять ее могут в счет погашения долгов за коммунальные услуги в следующих случаях:

• квартира не является единственным жильем должника;
• квартира отдана в залог по ипотечному договору;
• вынесено судебное решение о проведении взыскания.

Если квартира передана должнику от государства по договору найма, а долги образовались по объективно неуважительным причинам, то через полгода просрочек квартиру могут отобрать, а семью выселить в принудительном порядке.

Безусловно, на улицу никто никого не выгонит, и жильцам предоставят жилье взамен. Однако площадь квартиры будет подобрана из расчета 6 квадратных метров на одного члена семьи.

Лишить жилья не смогут, если присутствует хотя бы одна из нижеуказанных уважительных причин:

• болезнь члена семьи;
• наличие несовершеннолетних или инвалидов в составе семьи;
• задержка выплаты заработной платы;
• вынужденная безработица должника.

Если в течение шести месяцев с момента последнего платежа жильцы внесли хотя бы часть суммы, то выселить должника не могут.

Выселение возможно только в том случае, если должнику неоднократно поступали предупреждения о необходимости срочного погашения долга, но жильцы игнорировали данные сообщения и платежи не вносили.

Если собственник является должником по алиментам

Если должник по алиментам является собственником жилья, и при этом жилье не арестовано судебными приставами, то продать квартиру возможно. При этом долг останется за старым хозяином, а новый владелец не будет иметь к нему никакого отношения.

Однако если арест на жилье уже наложен, то продать квартиру не представляется возможным.

Можно ли продать квартиру с долгом за кап ремонт?

Продать квартиру с имеющимися долгами по коммунальным платежам, квартплате или капремонту можно. Но необходимо понимать, что факт задолженности перед новым покупателем утаить не получится, так как оформление прав собственности происходит на основании пакета документов, куда входит выписка из лицевого счета, отражающая состояние оплаты за ЖКУ.

В таком случае остается только попробовать договориться с покупателем о внесении аванса для дальнейшего погашения задолженности или о передаче долга новому владельцу, предварительно уменьшив стоимость жилья на соизмеримую сумму.

Имея долги в банке

Если жилье является залогом по кредиту, то без согласия банка продать такую квартиру нельзя.

Если банк не препятствует сделке, то продажа квартиры вполне реальна и осуществляется по стандартной схеме.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке с материнским капиталом?

В данном случае процедура продажи квартиры мало чем отличается от продажи квартиры, просто взятой в ипотеку.

Однако любое жилье, приобретенное с помощью материнского капитала, может быть продано только с разрешения органов опеки.

Таким образом, чтобы продать квартиру, взятую в ипотеке под материнский капитал, необходимо получить разрешение не только от органов опеки, но и от кредитора.

Для органов опеки потребуется доказательство того, что дети получат в собственность долю в другой квартире, с учетом все санитарных норм. Игнорирование данного условия и получение разрешения обманным путем влечет за собой уголовное наказание по факту мошенничества.

Как происходит процесс продажи квартиры с долгами?

Существует несколько способов продажи квартиры по обоюдному согласию сторон. Один из них заключается в составлении промежуточного соглашения о получении аванса. В данном документе должны быть прописаны все условия сделки и цели, на которые пойдет уплаченная покупателем сумма.

После оплаты долгов собственник квартиры будет обязан продать квартиру на ранее оговоренных условиях человеку, заплатившему аванс. Кроме того, стороны могут договориться об уменьшении стоимости жилья на сумму накопившейся задолженности.

В таком случае, если новый владелец даже не предпримет мер для погашения долга по ЖКУ, он не избежит проблем с управляющей компанией. Однако с юридической точки зрения он не будет нести никакой ответственности за накопленный долг.

В этой ситуации задолженность будет числиться за прежним собственником до истечения срока исковой давности. После окончания трехлетнего срока с бывшего хозяина средства в счет уплаты долга не сможет взыскать даже суд.

Из-за задолженности по коммунальным платежам судебные приставы могут наложить на квартиру обременение, которое не позволит продать квартиру до полного погашения долга.

Кто занимается покупкой квартир с долгами?

Как показывает практика, некоторые граждане целенаправленно приобретают квартиры с долгами по коммунальным платежам. Обусловлен этот интерес тем, что такие квартиры сильно падают в цене, благодаря чему потенциальный покупатель может сэкономить существенную сумму денег.

Кроме того, нередко должники по коммунальным услугам оказываются в тяжелом финансовом положении, что заставляет их продавать квартиру в кратчайшие сроки. А срочная продажа практически всегда дополнительно снижает и без того низкую цену.

Помимо обычных граждан подобные мероприятия нередко практикуют некоторые агентства недвижимости, приобретая жилье на максимально выгодных для себя условиях, погашая долги, и затем продавая его с существенной большей наценкой.

Подводя итог, хочется отметить, что продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам возможна, но требует знания некоторых юридических тонкостей. Привлечение специалистов в сфере недвижимости и юриспруденции поможет существенно облегчить процедуру и избежать неприятных последствий оформления такой сделки.

Вам помогла эта статья? Будем благодарны за оценку:

Могут Ли Продать Судебные Приставы Квартиру Должника В Счет Долга По Исполнительному Листу В 2021 | Юридическая помощь

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Могут Ли Продать Судебные Приставы Квартиру Должника В Счет Долга По Исполнительному Листу В 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

На данный момент новый механизм удержаний со счетов и карт только начал применяться, поэтому количество нарушений при списании более чем достаточно, о чем свидетельствуют многочисленные обращения и жалобы должников в ФССП.

Но ситуация обязательно изменится, т.к. приставы уже начали массово привлекать банки к ответственности по пункту 3 статьи 17.14 КоАП.

Она предусматривает наказание за неправомерное списание денег должника, если это не предусмотрено законом.

Алгоритм ареста и удержания со счетов будет отличаться при подаче документов банку взыскателем или приставом. Ниже подробнее рассмотрим оба этих варианта, расскажем о способах защиты должника.

Приставы в 2021 году. Мораторий до 01 июля 2021 года

Взыскатель может не обращаться в ФССП для возбуждения исполнительного производства, а самостоятельно направить документы для удержания в банк.

Например, это актуально, если взыскатель точно знает о наличии счетов и вкладов в определенном банке или получил информацию о крупном переводе.

В кредитное учреждение можно подать исполнительный лист или судебный приказ. В этих документах содержится следующая информация:

• личные данные взыскателя и должника;
• ссылка на судебный акт, которым взыскана задолженность;
• размер долга (с учетом штрафных санкций, судебных расходов и т.д.);
• вид требования, так как это будет важно для размера удержания (например, задолженность по алиментам, компенсация морального вреда, долг по зарплате и т.д.).

Комментарий юриста. В исполнительном листе и судебном приказе обычно не пишется размер удержаний с должника. Исключением является только взыскание алиментов в процентах от зарплаты, но обязанность рассчитывать процент от зарплаты возлагается не на банк, а на работодателя. По всем остальным видам требований с 2020 года банк должен сам определить размер удержания.

После получения документов от взыскателя банк обязан выполнить следующие действия:

• проверить наличие счетов и вкладов, открытых на имя должника (данные о должнике берутся из исполнительного документа, заявления взыскателя);
• при наличии денежных средств на счете, вкладе или карте, банк осуществляет их списание, но не более суммы долга;
• если списанных средств оказалось недостаточно для полного погашения задолженности, банк вводит арест счет (карты);
• с каждого поступления на счет будут осуществляться удержания в пользу взыскателя, а их размер обязан определить банк (не более 50% или 70% в зависимости от вида требования);
• для принятия решения об удержании банк обязан учесть нормы статей 99 и 101 Закона № 229-ФЗ, где указан перечень доходов, не подлежащих взысканию;
• не позже 3 дней со дня удержания банк обязан проинформировать об этом взыскателя (по почте, через системы онлайн — банкинга).

Чтобы банк мог правильно определить вид дохода, он проверяет код зачисления. Эти коды должны указывать в расчетных документах организации, ИП или физлица, выплачивающие должнику зарплату или иные доходы, на которые нельзя обратить взыскание. Если в расчетных документах не будет указан код либо его проставят с ошибками, банк вправе удержать всю сумму и перевести ее взыскателю.

Таким образом, правильность удержаний зависит от взаимодействия банка и организаций, переводящих деньги должнику. Банк не будет отвечать за неправильно проставленные коды, даже если деньги будут списаны со счета с нарушением Закона № 229-ФЗ.

Чаще всего удержания по долгам осуществляются на основании постановления пристава. В этом случае применяется схожий алгоритм наложения ареста и удержания по счетам. Но есть ряд отличий:

• в постановлении пристав обязан указать точный размер удержаний, который будет соблюдать банк (например, ввиду имущественного положения должника пристав или суд могут установить размер удержаний менее 50%);
• пристав имеет право направить постановление сразу во все банки, где открыты счета должника (взыскатель такой возможности практически лишен);
• в постановлении пристав указывает характер требований, что будет важно для расчета суммы удержания;
• на основании постановления пристава банк обязан списать остатки по счетам, наложить арест и определять размер удержания после каждого поступления денег;
• информация о каждом удержании направляется приставу в течение 3 дней.

Пристав имеет право привлечь банк к ответственности за нарушение порядка удержаний, поэтому взыскателю удобнее подавать документы не напрямую в кредитное учреждение, а в ФССП. Впоследствии можно запрашивать информацию о ходе производства, проверять правильность расчетов и удержаний, сделанных банком.

Если с вашего счета незаконно удержали деньги, можно подать жалобу в следующие инстанции:

• в ФССП – на незаконные действия сотрудников банка, нарушивших порядок расчета и удержания;
• в Центробанк РФ – по аналогичным основаниям, особенно если в действиях банка есть нарушения Приказа Минюста № 330;
• финансовому уполномоченному (омбудсмену) – если при удержании по долгам был нарушен оказания финансовых услуг банком;
• вышестоящему приставу или в суд – если нарушения допущены приставом, ведущим производство.

Если работодатель неправильно указал код дохода в расчетных документах, на него можно подать жалобу в ФССП или прокуратуру, но это поможет лишь избежать ошибок при удержании в будущем и не вернет уже взысканные деньги. О том, как это сделать, читайте ниже.

Новые правила удержания долга со счетов и карт

Вы можете вернуть деньги, удержанные с зарплатной карты в следующих случаях:

• если банк неправильно определил код дохода и сделал неверный расчет удержания, в результате чего у вас списали более 50% от зарплаты;
• если банк или пристав допустили двойное удержание с зарплаты (при расчете работодателем, а затем при списании в банке);
• если с вас удержали денег больше, чем была сумма долга.

Для возврата незаконно удержанных средств нужно обращаться в подразделение ФССП, на чей депозит перечислялись деньги. В заявлении опишите ситуацию, приложите документ, подтверждающий незаконность списания, представьте свои реквизиты для возврата денег. На возврат средств после переплаты дается не более 30 дней.

Если вы проиграли суд и обязаны выплачивать задолженность, можно заранее предпринять ряд мер и устранить незаконные удержания со счета (карты). Вот несколько рекомендаций:

• сразу после возбуждения исполнительного производства возьмите справку с места работы и выписку из банка, чтобы подтвердить, на какой именно счет вам перечисляется зарплата (то же самое можно сделать для пенсий, социальных пособий и иных мер поддержки);
• если документы направлены на работу для удержания периодических платежей, требуйте от пристава снять арест с банковских счетов и карт (это позволит избежать двойного удержания);
• после получения каждой части зарплаты на карту сразу снимайте деньги, т.к. при следующей выплате от работодателя с вас могут законно списать весь остаток.

Отдельно расскажем про последний пункт из этого перечня. Ограничения на удержания в 50% распространяется только на последнюю сумму, полученную от работодателя.

Если деньги не снять и оставить на карте, после зачисления следующей части зарплаты их могут полностью списать в погашение долга.

Остаток на карте автоматически перестает считаться зарплатой, как только на нее поступит следующая выплата от работодателя. Вернуть деньги после списания в такой ситуации будет невозможно.

Если вы столкнулись с незаконным списанием зарплаты, пенсии, социальных пособий или других видов доходов, проконсультируйтесь у наших юристов. Мы окажем помощь даже в самых сложных ситуациях!

Существует несколько вариантов погашения долга с помощью имущества, например:

• Передача собственности на добровольной основе. В этом случае, взыскатель может принять объекты недвижимости, машины и оборудование, продукцию, материалы. Также ценные бумаги, которые подтверждают права должника на них. В их число входят акции, стоимость которых равна сумме долга, и облигации. Также возможен дополнительный выпуск акция.
• Залог и продажа имущества. Имущество будет находится в залоге, пока должник не оплатит свои задолженности. Если этого не происходит, имущество реализуется на торгах.
• Арест собственности и его отчуждение. Данная процедура является принудительной по решению суда. Реализуется она в несколько этапов:
  • наложение ареста
  • продажа собственности должника
  • оплата долга с вырученных средств

Передача собственности в счет выплаты по задолженности считается реализацией имущества. Поэтому данная процедура также облагается налогом. Важно отметить, если стоимость имущества не равна сумме долга, могут быть налоговые риски. Чтобы этого избежать, необходимо составить документы грамотно.

• недвижимое имущество
• автомобиль или оборудование
• сырье или готовый продукт
• ценные бумаги, акции и облигации

Этапы погашения долга имуществом

• Арест имущества
• Продажа
• Отплата долга

Если кредитор согласен решить вопрос о возврате долга на добровольной основе, составляется договор между взыскателем и должником о передаче имущества заемщика в счет оплаты задолженности. В нем указывается размер долга и условия, на которых будет проходить оплата.

Если соглашение составляется по образцу Гражданского кодекса РФ, то оно должно быть инициировано обеими сторонами, также нельзя будет вносить коррективы. В соглашении указывается следующее:

• Вид компенсации
• Сроки
• Порядок передачи имущества
• Размер долга
• Способ оплаты долга, т.е. полная или частичная передача имущества
• Учтена ли неустойка

Важно! Задолженность считается полностью покрытой только после того, как имущество передано и этот факт зафиксирован.

Критерии для имущества

• Для физического лица площадь имущества должна быть в два раза больше нормы
• Стоимость жилого помещения должна быть в два раза больше нормы

Продажа квартиры, если есть исполнительное производство

Кредитор обращается в суд, если компания не возвращает средства по договору. Судебный пристав возбуждает уголовное дело, должнику отправляется копия судебного пристава.

В постановлении указаны сроки выполнения обязательств, при их нарушении приставы могут взыскать исполнительный сбор в размере 7% от суммы долга для компании, не менее 10 000 рублей. Если денежные средства отсутствуют, судебные приставы начинают опись имущества.

Далее данное имущество оценивается, исходя из рыночных цен. Для этого приглашается оценщик.

После оценки имущество реализуется специальной организацией. Если в установленные сроки имущество не реализовано, судебные приставы предлагают взыскателю оставить имущество за ними. В случае, когда кредитор принимает такой вариант, он в письменной форме сообщает об этом приставам.

Далее судебный пристав в постановлении фиксирует, что нереализованное имущество передается с последующей государственной регистрацией права собственности взыскателю. Стоимость имущества будет снижена на 25% по сравнению с ценой, которую определил оценщик.

Исполнительное производство будет считаться закрытым, когда обязательства будут исполнены и ликвидированы долги.

Если передача имущества реализуется на добровольной основе, то необходима инициатива обеих сторон. Если собственность не находится в залоге при заключении договора, ни у кого нет права обязать заемщика использовать ее для выплаты долга. Принудительное взыскание возможно только лишь по решению суда.

Для оперативного решения вопроса, касающегося погашения долга имуществом, обратитесь в компанию «Бизнес-гарант». Юристы с большим опытом работы выполнят свои обязательства в срок, оказав квалифицируемую помощь. Чтобы заказать услугу или получить бесплатную консультацию позвоните или напишите нам, офисы компании расположены в Самаре и Тольятти.

Остались вопросы?

Вместе с этой статьей читают

28.01.2021

• Взыскание долгов с наследников
• Взыскание задолженности с наследников: взыскание имущества, кредита, алиментов,…
• Посмотреть

Можно ли продать квартиру с долгами в 2021 году

Тарифы в сфере ЖКХ неуклонно растут. Должником может стать не только пожилой человек с маленькой пенсией, но гражданин среднего достатка.

Или, например, ситуация, когда в помещении долго никто не жил, но пришло время ее продать. Даже за небольшой срок могла накопиться значительная сумма.

Встает закономерный вопрос: как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Какого сценария лучше придерживаться? Рассказать новому владельцу о долге или умолчать? Какие документы потребуются? Можно ли продать долю в квартире? Насколько успешна практика продажи недвижимости с долгами по услугам ЖКХ? Разберемся с поставленными и другими вопросами далее.

Кто должен оплачивать

Итак, гражданин, который игнорирует по какой-либо причине оплату коммунальных услуг, будет подвержен санкциям. Несомненно, на должника налагаются штрафы, а так же начисляются пени. К тому же управляющие компании, ЖСК или товарищества жильцом могут публиковать данные о долге в открытых источниках, включая подъезд дома, где живет неплательщик.

Чаще всего приносят квитанции на оплату с красным листом, чтобы любой жилец мог увидеть квартиру должника. К сожалению, подобные меры психологического воздействия работают плохо.

Одно дело, когда в квартире никто не проживает, возможно идут судебные тяжбы о разделении квартиры на доли и собственник просто забыл об оплате. Но сколько это может длиться? Два-три месяца.

Гораздо хуже обстоят дела со злостными неплательщиками, которые в силу тяжелого материального положения или асоциального образа жизни не платят коммунальные платежи.

ВНИМАНИЕ! В случае критической суммы долга, компании которые поставляют свет, воду и газ, вправе прекратить подачу ресурсов. Вплоть до полного отключения всех коммунальных услуг.

Управляющая компания может подать в суд на должника. В таком случае придется оплачивать не только штрафы и пенни, но и все судебные издержки.

В любом случае долг выплачивает собственник жилья или человек, который проживает в квартире по договору, например, аренды. Но интересно другое. Российское законодательство не запрещает продавать недвижимость с долгами по коммунальными услугам.

Исключение только одно: на квартиру наложен арест и собственник не вправе распоряжаться ей. Невозможно оформить договор купли-продажи, дарения, наследования, мены и т.д.

Важно понимать, что согласно Жилищному Кодексу РФ собственник обязан оплатить коммунальные услуги до 10 числа. На практике, как правило, сроки сдвигаются. Гражданина оплачивает услуги примерно в 20-х числах месяца за прошлый отчетный период.

Покупатель, который приобрел квартиру с долгом, не обязан его оплачивать. Гражданин вносит средства на счет ЖКХ с того момента, как вступает в права собственности на недвижимость.

Условия

Существует несколько вариантов развития событий:

1. Продавец обязуется выплатить коммунальный долг из денег, которые получены им в виде аванса. Соглашение скрепляется дополнительно в письменном виде. Такой вариант используется чаще между людьми, которые доверяют друг другу. Это могут быть родственники или близкие друзья. Большей популярностью пользуется другой вариант.
2. Продавец уменьшает стоимость квартиры на сумму коммунального долга. Все договоренности оформляются отдельно или прописываются в договоре купли-продажи.
3. В случае категоричного отказа, продавец обращается в управляющую компанию и просит погасить долг в рассрочку. Чаще всего организации идет на встречу. Все соглашения оформляются в письменном виде на месте.
4. Продавец может так же оформить кредит в банке, чтобы погасить коммунальные платежи. Когда деньги за квартиру будут переведены, то бывший собственник быстро рассчитается с кредитной организацией.

Стоит помнить, что обязанность по долгам за коммунальные услуги лежит на собственнике жилья, но никак не на новом владельце. В этой ситуации закон будет на стороне покупателя.

В конечном итоге, коммуналка при продаже закрепляется за лицевым счетом старого владельца. Он выбирает любой представленный вариант и оплачивает долг.

Следует помнить, что предупредить о долгах перед ЖКХ лучше сразу. Большинство покупателей проверяют информацию о новой недвижимости особо тщательно, включая просмотр показаний счетчиков и квитанций.

Часто граждане интересуются — можно ли продать долю в квартире с долгом? Однозначно, да. Следует только получить согласие остальных дольщиков и решить вопрос с задолженностью за свет, газ и воду. Часто их делят пополам с другими собственниками. Но в отдельных случаях собственник рассчитывает свой расход самостоятельно.

Например, гражданин не проживал в квартире. Следовательно, коммунальными услугами он не пользовался. Если не удастся решить вопрос мирным путем, то остается только обращение в суд. В данном случае собственник собирает доказательства, квитанции, фото- видеоматериалы, которые подтверждают, что он не пользовался коммунальными услугами.

Оформление договора купли-продажи

Документ о передаче квартиры с долгом мало чем отличается от стандартных бумаг. Договор составляется в трех экземплярах. Один остается у продавца, другой передается покупателю. Третий экземпляр остается в региональной службе государственной регистрации.

Какие пункты отражаются в договоре купли-продажи в обязательном порядке?

• ФИО участников сделки, их паспортные и контактные данные.
• Информация о квартире (адрес, этажность, площадь, количество комнат и прочие технические характеристики).
• Общая стоимость недвижимости. Здесь особое внимание уделяется варианту, который был избран для погашения долга. Сумма с точностью до копейки прописывается в документе, порядок оплаты.
• Указывает размер залога или аванса (при необходимости).
• Прописываются порядок перехода прав собственности и оформления сопутствующих актов. Например, указать дату обращения в регистрационную палату.
• Права и обязанности сторон. В этом пункте описывает индивидуальные нюансы, которые могут возникнуть во время сделки. Например, своеобразная рассрочка на квартиру. Выплачивается аванс и остальная сумма в течение месяца/полугодия и т.д.
• Порядок расторжения договора и условия, при которых он наступает.
• Дата составления и подписи сторон или их представителей.

Дополнительно указывается метод расчета стоимости нелвижимости: электронный или бумажный. Первый вариант предпочтительней, т.к. позволяет отслеживать поступления, если одна из сторон в какой-то момент прекратит выполнять свои обязательства.

Особое внимание уделяется пункту об оплате долга. Подробно указывается аванс (если он есть), сумма долга, порядок и метод расчета. Денежные нюансы можно оформить отдельным документом, тогда в договор купли-продажи эту информацию не включают.

Итак, как проходит сделка? Во-первых, продавец собирает пакет документов и говорит покупателю, что на квартире есть долг за коммунальные услуги. Далее подписывается договор купли-продажи. Из квартиры выписываются всех прежних жильцов (если их несколько).

Оплачивается долг полностью или частично согласно договору. Денежные средства перечисляются на счет продавца, оформляется переход прав собственности, делается выписка из ЕГРН. Управляющая компания уведомляется о смене собственника.

ВНИМАНИЕ! Новый владелец может получить 13% налоговой вычет от общей стоимости квартиры.

Документы

Для того чтобы процедура прошла без проблем, продавец должен собрать необходимый пакет бумаг. В зависимости от региона он может незначительно меняться. Обозначим главные из них.

1. Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность. Допускается копия заверенная нотариусом.
2. ИНН, свидетельство о составе собственников.
3. Документы на право собственности (выписка из ЕГРН).
4. Согласия супруга на продажу, а так же, если это доля в квартире, согласие других собственников или их присутствие.
5. Кадастровый и технический паспорта.
6. План БТИ, акт оценки помещения.
7. Справка о долгах по коммунальным услугам или их отсутствие.
8. Отсутствие обременений на недвижимость.
9. Банковские реквизиты для перевода.

В случае если никакого долга на имуществе нет, достаточно будет переоформить лицевые счета на квартплату. Конечно, после перехода прав собственности.

Как проверить задолженность

155 статья Жилищного кодекса говорит о том, что будущий владелец обязан узнать информацию самостоятельно. Как это сделать?

• На сайте управляющей компании.
• В банке, с помощью квитанции.
• В отделении почты, назвав личный счет.
• Через банкомат, вбив точный адрес квартиры.
• На сайте ЖКХ или по телефону.

Что делать, если куплена квартира с долгом

Судебная практика показывает, что такие ситуации все еще встречаются, не смотря на пристальную проверку со стороны покупателей. Квартира слишком дорогое удовольствие, чтобы относиться к ее приобретению безразлично.

158 статья Жилищного кодекса говорит о том, что задолженность по капитальному ремонту автоматически переходит на нового собственника, если не оговорено иное. В суде доказать правоту практически невозможно. С другой стороны прочие долги по квартплате остаются за предыдущим хозяином.

Первое время управляющая компания может настаивать на оплате, но кроме затрат на капитальный ремонт новый собственник вправе отказать в перечислении средств. Как только гражданин узнает о долге, следует оповестить соответствующие инстанции о смене владельца. Даже при смене компании новый собственник обязан уведомить старую организацию, куда должен был направлен долг.

Не следует затягивать, т.к. есть небольшой шанс лишиться недвижимости. Старого владельца в течение 3-х лет признают банкротом, и квартира будет арестована. А затем уйдет на торги, чтобы оплатить огромный счет за коммунальные услуги.

Можно прибегнуть к услугам страхования, но это несет дополнительные расходы. В любом случае придется обращаться в суд. Следует внимательно проверить благонадежность и честность продавца. Если у нового владельца отключили свет, газ, воду или настойчиво требуют оплатить долг бывшего хозяина, то он вправе обратиться в суд.

В настоящее время очень сложно продать квартиру с долгами. Сокрытие информации не принесет большой выгоды, а большинство покупателей просто найдут подходящий вариант. Придется искать компромисс, брать кредит в банке, договариваться с управляющей компанией о рассрочке платежа.

ВАЖНО! Стоит понимать, что оплачивать долги нового владельца никто обязать не может, кроме затрат на капитальный ремонт. Но многое зависит от грамотности выбранного юриста. Можно обойтись без выплат вовсе.