Каждый третий россиянин надеется на снижение цен на недвижимость

Эксперты рынка недвижимости объявили о смещении интереса покупателей квартир с первичного рынка на вторичный. Теперь там договориться с продавцом во многих случаях стало проще, чем с застройщиком, а в перспективе ближайшего полугодия наметилась умеренная коррекция цен.

Так, старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников допустил снижение цен на вторичное жилье по итогам года на 3—7% по сравнению с 2020 годом. По его мнению, это произойдет в случае стабилизации спроса, передает RT.

Другие эксперты пока не готовы называть конкретные цифры, но согласны с тем, что во второй половине 2021 года рост цен на недвижимость прекратится, поскольку правительство свернет программу льготной ипотеки в самых экономически развитых регионах России. Хотя эта программа касалась только квартир в новостройках на первичном рынке, и то не всех, а только самых доступных, она спровоцировала ажиотаж среди покупателей и взлет цен.

В итоге на рынке жилой недвижимости сложилась парадоксальная ситуация, когда в некоторых ЖК готовую квартиру в уже построенном корпусе можно приобрести на вторичном рынке по той же цене или даже ниже, чем в строящемся.

Каждый третий россиянин надеется на снижение цен на недвижимость

«Для нашей компании сейчас основной конкурент — наша „вторичка“. Готовые квартиры на вторичном рынке в наших же жилых комплексах покупатели выставляют на продажу дешевле, чем наша „первичка“ от застройщика», — признался журналистам гендиректор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.

«Спрос переместился в сторону вторичного рынка, где продавцы более лояльны к покупателям и готовы торговаться», — подтвердил «РБК» тренд генеральный директор АН «Мир квартир» Владислав Ильин.

Представители крупных агентств недвижимости, которые работают как с первичным, так и со вторичным рынком, говорят что текущий уровень цен на квартиры завышен. По их мнению, цены реальных сделок на самом деле уже не растут, а иллюзию роста цен создают маркетологи, которые пытаются продать новые объекты максимально дорого.

«На вторичном рынке каждый сам себе маркетолог, цены сильно подросли. Все варианты с адекватными ценами продаются достаточно быстро, все остальное стоит. Спрос упал на 6—10%, но при этом продавать нечего, поэтому количество сделок снизилось более существенно — на 15%», — рассказала генеральный директор ГК «Экотон» Екатерина Романенко.

Каждый третий россиянин надеется на снижение цен на недвижимость

По прогнозам директора департамента жилой недвижимости Colliers Елизаветы Конвей, после завершения льготной программы ипотеки спрос на первичном рынке снизится на 25-30% по сравнению со вторым полугодием 2020 года. «Это консервативная оценка. Откровенно говоря, падение может быть и больше», — предупреждает она.

Падение спроса необязательно должно сказаться на ценах немедленно, однако на вторичном рынке всегда есть небольшая доля продавцов, которым в силу различных жизненных обстоятельств требуется провести сделку в сжатые сроки, и в сложившихся условиях им придется делать скидки.

Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский говорит, что часть покупателей просто-напросто «морально устала» от роста цен. «Когда люди видят, что однокомнатная квартира продается за девять миллионов рублей, хотя год назад такую можно было приобрести за пять миллионов, это вызывает вопросы», — пояснил он. 

Щегельский ожидает, что к середине лета петербургский рынок достигнет пика роста цен, затем цены должны пойти вниз из-за оттока покупателей. Московский рынок отличается от петербургского, но чаще всего переживает те же тенденции.

Ранее «Ридус» рассказывал о возможных долгосрочных последствиях падения спроса на недвижимость.

Россиян пугают ростом цен на недвижимость. Что происходит?

Каждый третий россиянин надеется на снижение цен на недвижимость Жилье пока дорожать не будет, уверены риэлторы / Источник: Михаил Фролов/КП

Портал EG.RU выяснил у экспертов, когда выгоднее приобретать жилье

Тревожные новости из мира экономики, прогнозы Центробанка по изменению ипотечных ставок и изменения в федеральном законодательстве вызывают споры у россиян: они опасаются, что к инфляции, росту налогов и тарифов ЖКХ добавится повышение стоимости жилья.

Что происходит с ценами?

Спад на рынке недвижимости длился целых три года. Цены начали падать еще в 2015-м и только к лету 2018-го рынок достиг своего дна. После этого цифры в предложениях риэлторов на какое-то время замерли, а после стали потихоньку расти вверх. Но эксперты уверены, что повышение настолько плавное, что рынок не испытывает никаких потрясений.

«Если смотреть на короткий период, то повышение цен мы увидим только по самым ходовым объектам, сейчас это — двухкомнатные квартиры. Речь идет о сравнительно недорогом, массовом сегменте.

Но общего тренда нет. Например, новостройки не дорожают, а в некоторых районах и вовсе отмечается снижение цен», — рассказывает EG.

RU вице-президент Российской гильдии риэлторов Олег Самойлов.

Осень – благоприятное время для продавцов. Но в этом году даже традиционно застойные летние месяцы – июль и август – показали хорошие результаты. Снижения продаж не было. Участники рынка недвижимости надеются, что и зимний спад, который обычно приходится на январь и февраль, пройдет так же позитивно.

«Могу предположить, что рынок стал стабильным, так как достиг своего дна за последние три года. Цены ниже уже не будут. Дальше ситуация будет стабильна, резких скачков или предпосылок к увеличению цен нет.

Даже тревожные новости извне, например, изменение федерального законодательства в части долевого строительства, тоже не принесет проблем.

К невозможности распоряжаться деньгами дольщиков застройщики получили в несколько раз больше разрешений на строительство, чем всегда», — рассуждает Сергей Жидаев, Член совета Московской ассоциации риэлторов.

Изменение условий ипотечных кредитов приведет к сокращению рынка недвижимости. КП

Могут ли цены упасть?

Рынок недвижимости — не самостоятельная единица, отмечают риэлторы. Он отображает экономическую ситуацию в стране.

«Если предположить, что прогнозы, которые нам обещают чиновники, состоятся и следующий год приведет к росту доходов домохозяйств, то это, естественно, приведет к росту цен на недвижимость. А если не состоятся, то поводов для роста цен нет. Будет повод для падения», — отмечает Олег Самойлов.

 Что будет с ипотекой?

«Подорожание ипотеки отразится на ценах, но это не прямой механизм, а многоступенчатый. Банки повысили ставку на ипотечные кредиты, стало меньше людей, которые могут позволить себе содержать такой заем. Сокращается рынок ипотеки – сокращается спрос на недвижимость, которая продается в кредит.

Застой на рынке и снижение стоимости недвижимости, чтобы реализовать объекты. Эта схема характерна для первичного рынка, застройщики могут до какого-то момента падать за счет своей прибыли. Но мы понимаем, что работать в ноль или убыток долго не получится, иначе будет следующая волна банкротств.

Для вторичного рынка схема несколько иная – продавец просто снимает объект с продажи и ждет лучших времен, рынок сокращается», — резюмирует Олег Самойлов.

Сергеева Елена

квартира   мнение   мнение эксперта   Москва   недвижимость   Полезное   эксклюзив

Россиянам пообещали снижение цен на жилье

Каждый третий россиянин надеется на снижение цен на недвижимость

В России в начале осени 2021 года эксперты прогнозируют снижение стоимости вторичного жилья. Об этом пишет портал URA.RU со ссылкой на ведущего аналитика федеральной компании «Этажи» Александра Иванова.

По его мнению, продавцам придется конкурировать за покупателей, так как уже заметно снижение активности на рынке недвижимости.

Приблизительно еще в течение двух-трех месяцев недвижимость на рынке будет стоять по ценам, актуальным для периода высокого спроса. После этого покупателям будут предлагать скидки, а в последствии – жилье подешевеет.

В Новосибирске, Самаре, Челябинске, Красноярске, Перми падение цен на вторичном рынке произойдет в первую очередь, так как там продавцы чаще всего соглашаются на скидки, отметил Иванов. В Москве, Казани и Санкт-Петербурге скидки минимальные, поэтому там вероятность снижения цен небольшая.

Однако резкого падения цен на недвижимость ждать не стоит.https://www.youtube.com/embed/bVQFj3jT4IA«Народное информационное агентство новостей 9111.ру» (НИАН) – зарегистрированное средство массовой информации, работающее на базе юридической социальной сети 9111.ru. Свидетельство о регистрации № ФС 77-33620 от 03 октября 2008 г.На рынке недвижимости повсеместное безумие Из-за ограниченного предложения и растущего спроса цены на жилье во всем мире резко выросли, что вызывает опасения по поводу того, как долго этот рынок останется в подобном «раскаленном» состоянии,… Почему власть не может выполнить свои обещания? Когда разрушали Советский Союз, то одним из лозунгов был: «долой плановую экономику, да здравствует рынок», он накормит и сам всё отрегулирует. Не получилось, не смог.Напомним роль советских В США выставили на продажу «адский» дом Американец решил избавиться от дома в штате Колорадо, США, который напоминает уголок ада. Недвижимость продают гораздо дешевле рыночной стоимости из-за изуродованных помещений и ужасного запаха … Богачи пакуют чемоданы Рынок элитной недвижимости в Лондоне переживает взрывной рост спроса со стороны состоятельных клиентов из России. Число запросов на покупку квартиры в столице Британии Администратор печатает сообщение

а‘аИаЗаНаЕб аЗаАбаВаИаЛ аОаБ аОаБб€бƒбˆаЕаНаИаИ аПаОаКбƒаПаАб‚аЕаЛбŒаНаОаЙ баПаОбаОаБаНаОбб‚аИ б€аОббаИбаН | 14.05.21

а’ б‚аО аВб€аЕаМб аКаАаК аВаЛаАбб‚аИ аОб‚б‡аИб‚б‹аВаАбŽб‚бб аО аВб‹б…аОаДаЕ баКаОаНаОаМаИаКаИ аИаЗ б€аЕб†аЕббаИаИ аИ аБб€аАаВаИб€бƒбŽб‚ аНаЕббƒб‰аЕбб‚аВбƒбŽб‰аИаМ аВ б€аЕаАаЛбŒаНаОбб‚аИ б€аОбб‚аОаМ аДаОб…аОаДаОаВ аНаАбаЕаЛаЕаНаИб, аМаАаЛб‹аЙ аБаИаЗаНаЕб аПб€аОаДаОаЛаЖаАаЕб‚ аЕаДаИаНаОаДбƒбˆаНаО аЖаАаЛаОаВаАб‚бŒбб аНаА аОб‚ббƒб‚бб‚аВаИаЕ аДаЕаНаЕаГ аВ аКаОбˆаЕаЛбŒаКаАб… бƒ аПаОб‚б€аЕаБаИб‚аЕаЛаЕаЙ.

Читайте также:  2021 год станет рекордным по количеству новых тц

86% б€аОббаИаЙбаКаИб… аПб€аЕаДаПб€аИаНаИаМаАб‚аЕаЛаЕаЙ аЗаАбаВаИаЛаИ аО баНаИаЖаЕаНаИаИ аПаОаКбƒаПаАб‚аЕаЛбŒаНаОаЙ баПаОбаОаБаНаОбб‚аИ баВаОаИб… аКаЛаИаЕаНб‚аОаВ аЗаА аПаОбаЛаЕаДаНаИаЙ аГаОаД, аПаОаКаАаЗаАаЛаО аИббаЛаЕаДаОаВаАаНаИаЕ ТЋаŸбƒаЛбŒб аМаАаЛаОаГаО аБаИаЗаНаЕбаАТЛ, аПб€аОаВаЕаДаЕаНаНаОаЕ ааЛбŒб„аА-аБаАаНаКаОаМ.

а’ б…аОаДаЕ аОаПб€аОбаА, аВ аКаОб‚аОб€аОаМ бƒб‡аАбб‚аВаОаВаАаЛаИ аПб€аЕаДбб‚аАаВаИб‚аЕаЛаИ 3,2 б‚б‹ббб‡аИ аКаОаМаПаАаНаИаЙ аИаЗ 19 аОб‚б€аАбаЛаЕаЙ баКаОаНаОаМаИаКаИ, аЛаИбˆбŒ 3% б€аЕбаПаОаНаЕаДб‚аОаВ аЗаАаМаЕб‚аИаЛаИ бƒаЛбƒб‡бˆаЕаНаИаЕ аНаА бб‚аОб€аОаНаЕ баПб€аОбаА аПаО бб€аАаВаНаЕаНаИбŽ б аПаИаКаОаМ аКб€аИаЗаИбаА аВ аИбŽаЛаЕ аПб€аОбˆаЛаОаГаО аГаОаДаА.

ааА баНаИаЖаЕаНаИаЕ аПаОаКбƒаПаАб‚аЕаЛбŒаНаОаЙ баПаОбаОаБаНаОбб‚аИ аВ баВаОаЕаЙ аОб‚б€аАбаЛаИ аПаОаЖаАаЛаОаВаАаЛаИббŒ 76% аОаПб€аОбˆаЕаНаНб‹б…, аПб€аИб‡аЕаМ аНаАаИб…бƒаДбˆаИаЙ аПаОаКаАаЗаАб‚аЕаЛбŒ аБб‹аЛ аЗаАб„аИаКбаИб€аОаВаАаН аВ б€аОаЗаНаИб‡аНаОаЙ б‚аОб€аГаОаВаЛаЕ (б‚аЕ аЖаЕ 76%). аŸаО бб€аАаВаНаЕаНаИбŽ б аИбŽаЛаЕаМ аПб€аОбˆаЛаОаГаО аГаОаДаА б€аИб‚аЕаЙаЛаЕб€б‹ аНаЕ аЗаАаМаЕб‚аИаЛаИ аНаИаКаАаКаИб… аПаОаДаВаИаЖаЕаК аК аЛбƒб‡бˆаЕаМбƒ.

84% аПб€аЕаДаПб€аИаНаИаМаАб‚аЕаЛаЕаЙ аНаАаЗаВаАаЛаИ баКаОаНаОаМаИб‡аЕбаКбƒбŽ баИб‚бƒаАб†аИбŽ аВ бб‚б€аАаНаЕ ТЋб‚аОб€аМаОаЗаОаМТЛ аДаЛб аВаЕаДаЕаНаИб аБаИаЗаНаЕбаА, б‚аОаГаДаА аКаАаК аВаОаЗаМаОаЖаНаОбб‚аИ аВ аКб€аИаЗаИбаЕ бƒаВаИаДаЕаЛаИ аЛаИбˆбŒ 11%.

Каждый третий россиянин надеется на снижение цен на недвижимость

61% аБаИаЗаНаЕбаМаЕаНаОаВ аЗаАбаВаИаЛаИ аО аПаАаДаЕаНаИаИ аПб€аИаБб‹аЛаИ, 57% — аО баНаИаЖаЕаНаИаИ аВб‹б€бƒб‡аКаИ, 43% аПаОаЖаАаЛаОаВаАаЛаИббŒ аНаА бƒаМаЕаНбŒбˆаЕаНаИаЕ б‡аАбб‚аОб‚б‹ аПаОаКбƒаПаОаК аИ аКаОаЛаИб‡аЕбб‚аВаА аКаЛаИаЕаНб‚аОаВ, 38% аЗаАаМаЕб‚аИаЛаИ, аКаАаК баЖаИаМаАаЕб‚бб бб€аЕаДаНаИаЙ б‡аЕаК.

ааАаДаЕаЖаД аНаА аЛбƒб‡бˆаЕаЕ аБаИаЗаНаЕб аВ аМаАббаЕ аНаЕ аПаИб‚аАаЕб‚, баЛаЕаДбƒаЕб‚ аИаЗ аОаПб€аОбаА.

а›аИбˆбŒ 15% аПб€аЕаДаПб€аИаНаИаМаАб‚аЕаЛаЕаЙ бб‡аИб‚аАбŽб‚, б‡б‚аО аВ аБаЛаИаЖаАаЙбˆаИаЕ аПаОаЛаГаОаДаА бƒаЛбƒб‡бˆаИб‚бб баИб‚бƒаАб†аИб аВ баКаОаНаОаМаИаКаЕ, 19% аЖаДбƒб‚ аПаОаДаВаИаЖаЕаК аВ баВаОаЕаМ баЕаКб‚аОб€аЕ.

аš аДаВаИаЖаЕаНаИбŽ аНаА аНаОаВаОаЕ аДаНаО, аНаАаПб€аОб‚аИаВ, аГаОб‚аОаВбб‚бб 51% аИ 43% баОаОб‚аВаЕб‚бб‚аВаЕаНаНаО.

аžб‚ббƒб‚бб‚аВаИаЕ аДаЕаНаЕаГ бƒ аПаОб‚б€аЕаБаИб‚аЕаЛаЕаЙ, аПаО аМаНаЕаНаИбŽ аБаИаЗаНаЕбаА, аОбб‚аАаНаЕб‚бб аКаЛбŽб‡аЕаВаОаЙ аПб€аОаБаЛаЕаМаОаЙ.

61% бƒб‡аАбб‚аНаИаКаОаВ аОаПб€аОбаА аЗаАбаВаИаЛаИ, б‡б‚аО аЖаДбƒб‚ аДаАаЛбŒаНаЕаЙбˆаЕаГаО баНаИаЖаЕаНаИб аПаОаКбƒаПаАб‚аЕаЛбŒаНаОаЙ баПаОбаОаБаНаОбб‚аИ аНаАбаЕаЛаЕаНаИб, 25% аПб€аОаГаНаОаЗаИб€бƒбŽб‚ бб‚аАаГаНаАб†аИбŽ аИ аЛаИбˆбŒ 10% аНаАаДаЕбŽб‚бб аНаА б‚аО, б‡б‚аО бƒ аКаЛаИаЕаНб‚аОаВ аПаОбаВбб‚бб аДаОаПаОаЛаНаИб‚аЕаЛбŒаНб‹аЕ аДаОб…аОаДб‹ аНаА аПаОаКбƒаПаКаИ.

  • аŸаО аИб‚аОаГаАаМ аПб€аОбˆаЛаОаГаО аГаОаДаА, аНаАаПаОаМаНаИаМ, б€аЕаАаЛбŒаНб‹аЕ б€аАбаПаОаЛаАаГаАаЕаМб‹аЕ аДаОб…аОаДб‹ б€аОббаИбаН аПб€аОбаЕаЛаИ аНаА 3%, аА аВ аПаЕб€аВаОаМ аКаВаАб€б‚аАаЛаЕ 2021-аГаО баНаИаЗаИаЛаИббŒ аЕб‰аЕ аНаА 3,6%.
  • аЁб€аЕаДаНбб аПаО бб‚б€аАаНаЕ аЗаАб€аПаЛаАб‚аА аВ аДаОаЛаЛаАб€аОаВаОаМ аВб‹б€аАаЖаЕаНаИаИ аОб‚аКаАб‚аИаЛаАббŒ аНаА бƒб€аОаВаНаИ 2009 аГаОаДаА (692 аДаОаЛаЛаАб€аА аВ аМаЕббб†), аПб€аИ бб‚аОаМ аПаОаЛаОаВаИаНаА бб‚б€аАаНб‹, баОаГаЛаАбаНаО а аОббб‚аАб‚бƒ, аИаМаЕаЕб‚ аДаОб…аОаДб‹ аНаИаЖаЕ 27 б‚б‹ббб‡ б€бƒаБаЛаЕаЙ аВ аМаЕббб†.
  • аŸаО аКаОбˆаЕаЛбŒаКаАаМ аНаАбаЕаЛаЕаНаИб, аБаЕаДаНаЕбŽб‰аЕаГаО 7 аЛаЕб‚ аПаОаДб€баД, бƒаДаАб€аИаЛаО бƒбаКаОб€аЕаНаИаЕ аИаНб„аЛбб†аИаИ, аКаОб‚аОб€аАб б€аАаЗаОаГаНаАаЛаАббŒ аДаО аМаАаКбаИаМбƒаМаА б 2016 аГаОаДаА, аА аПаО аПб€аОбб‚аЕаЙбˆаИаМ аПб€аОаДаОаВаОаЛбŒбб‚аВаЕаНаНб‹аМ б‚аОаВаАб€аАаМ, аВаКаЛбŽб‡аАб аМаАбаЛаО, баЙб†аА, аКб€бƒаПб‹ аИ аКбƒб€бб‚аИаНбƒ, бб‚аАаЛаА аДаВбƒаЗаНаАб‡аНаОаЙ.

аœаАб‚аЕб€аИаАаЛб‹ аПаО б‚аЕаМаЕ

а˜аЗаОаБб€аАаЖаЕаНаИаЕ: Fotolia/PhotoXPress, rrr

Почему при снижении доходов населения в Москве дорожает недвижимость| Новости экономики

Несмотря ни на что, прогнозируется дальнейший рост цен

В июле 2020 года Росстат зафиксировал рекордное падение реальных доходов россиян за текущее столетие. 

Как пишет РБК, во втором квартале года падение составило 8 процентов в годовом выражении. В июне эксперты ВШЭ высказывали гораздо более пессимистичные прогнозы: экономисты предполагали, что реальные доходы населения могут снизиться во втором квартале 2020 года на 18 процентов, и это даже с учетом мер поддержки, реализованных государством.

Эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова напомнила, что реальным располагаемым доходом принято считать денежную сумму за вычетом обязательных платежей, скорректированную на инфляцию.

«По данным Росстата, за первое полугодие 2020 года сокращение реальных располагаемых денежных доходов населения составило 3,7 процента. В третьем квартале они снизились на 0,2 процента, в годовом выражении — до 35 043 рублей.

С 2005 года это максимально глубокое падение. До этого самые высокие сокращения наблюдались в четвертом квартале 2008 г. (- 6,1 процента в годовом выражении), третьем квартале 2015 г. и четвертом квартале 2016 г.

(- 5,6 процента)», — рассказала Людмила Анисимова «Московской газете».

При этом эксперты констатируют рост продаж жилья – по крайней мере, в Москве. Растет и его стоимость. Людмила Анисимова подтверждает данный факт: количество сделок на вторичном рынке жилья и в новостройках Москвы и Подмосковья продолжает увеличиваться, также, как и цены на жилую недвижимость.

Казалось бы, парадоксальная ситуация в условиях экономического кризиса. Как ее можно объяснить?

«Одним из факторов, повлиявших на рост продаж, явился отложенный спрос на жилую недвижимость в период самоизоляции, который активизировался сразу же после отмены ограничений.

Нестабильность рубля и обесценивание его более чем на 25 процентов по отношению к доллару с начала года, а также снижение банковских ставок по депозитам и введение налогов на вклады подогрело интерес к основному защитному активу — недвижимости.

Льготная ипотека под 6,5 процента простимулировала ситуацию на рынке новостроек», — считает эксперт.

По мнению собеседницы «Московской газеты», за последние месяцы стоимость новостроек выросла настолько, что покупатели стали обращать внимание на готовое вторичное жилье, которое зачастую дешевле, чем на первичном рынке.

«Спрос на объекты вторичного рынка вырос на 56,8 процента по сравнению с предыдущим кварталом и на 45,8 процента в течение года.

Количество предложений на вторичном рынке увеличилось на 7,7 процента за последний квартал.

Квартиры на вторичном рынке выгодно приобретать даже в кредит, а затем сдавать, так как ипотечные платежи перекрываются арендными. Этому способствует и снижение ключевой ставки ЦБ», — рассказала Людмила Анисимова.

По ее мнению, мотивации для совершения сделок у собственников разные: многие решают свои текущие жилищные вопросы, кто-то реализует недвижимость из-за ухудшения материального положения, другие конвертируют в новое, более ликвидное жилье.

«Очевидно, что в дальнейшем на рынок недвижимости и цены будут влиять не только такие факторы, как доступная ипотека, но и возможные скачки валютных курсов, которые могут сказаться на стоимости строительных материалов для возводимого жилья и ремонтов. Стоит учитывать, что некоторые объекты недвижимости премиального сегмента изначально оцениваются и реализуются в иностранной валюте», — продолжает эксперт.

При этом Людмила Анисимова отмечает, что дальнейшее снижение доходов населения может негативно сказаться на выплатах ипотечных кредитов, а также способствовать появлению и увеличению на рынке залогового жилья от банков, которое составит конкуренцию новостройкам от застройщиков и собственникам вторичного жилья, тем самым снижая цены на рынке.

«Возможность введения новых ограничений может привести к сокращению объемов строящегося жилья.

Застройщики продолжат повышение цен на новые объекты, снижая цены на готовые, требующие дополнительных затрат на содержание.

В октябре и ноябре 2020 цены на недвижимость продолжают расти, и некоторый сезонный рост еще возможен. Многое зависит от тех факторов, которые мы рассмотрели», — резюмирует г-жа Анисимова.

При этом, как ранее писала «Московская газета», на столичном рынке недвижимости уже несколько лет присутствует проблема ликвидности жилья в новостройках.

Так, по данным на 2017 год, площадь непроданных квартир оценивалась примерно в 7 млн квадратных метров, в 2019 году, по разным оценкам, не были реализованы до 20 процентов квартир в новостройках Москвы.

По информации на март текущего года, данный показатель составляет порядка 17 процентов.

Эксперты называют разные причины такого положения вещей: от неудачной планировки квартир до невыгодной локации.

Преподаватель кафедры финансовых дисциплин Высшей школы управления финансами Валерий Корнейчук подчеркнул роль пандемии COVID-19, из-за которой в связи со снижением доходов населения произошел обвал покупательской способности.

Также, по его мнению, на платежеспособность россиян (и, в частности, москвичей) повлияло обрушение цен на нефть и последовавшая за этим девальвация национальной валюты. Валерий Корнейчук считает, что в ближайшие годы, вероятнее всего, стоит ожидать отрицательной динамики доходов населения. 

Когда упадут цены на недвижимость?

2021-04-29T12:09:54+10:00 2021-04-29T12:09:54+10:00 2021-04-29T12:09:54+10:00

Во время пандемии COVID-19 во Владивостоке практически не пострадала строительная отрасль.

Веденная правительством России льготная ипотечная госпрограмма по покупке жилья в новостройках привела к ажиотажному спросу, росту цен на квартиры и сужению предложения.

Участники рынка прогнозируют, что эффект от льготной ипотеки продлится как минимум до конца 2021 г., а стоимость квадратного метра начнет падать только через пару лет.

Растущая себестоимость строительства в 2020 г. серьезно отразилась на цене «квадрата». По данным риелторов, средняя стоимость 1 кв. м в новостройках сегодня выросла до 139 тыс. руб.  

«Перекрытие границ стало одной из причин усиления кадрового дефицита в строительной отрасли, соответственно, произошло двукратное удорожание рабочей силы.

Эти факторы, включая дисбаланс спроса – предложения, не способствовали коррекции цен на квартиры во Владивостоке, – говорит Владимир Исаков, председатель совета Ассоциации застройщиков Владивостокской городской агломерации.

– Кроме того, в силу ограниченности размера земельных участков девелоперы вынуждены строить все больше домов со стилобатами, что тоже автоматически делает их дороже».

Однако постепенное увеличение проектов будет «давить» на цену в определенных районах, где конкуренция среди застройщиков очень высока. Особенно если развернется масштабная стройка в районе Де-Фриза, где предполагаемая стоимость квартир будет ниже цены городских локаций. В некоторых сегментах снижение стоимости может достигнуть порядка 20%.

Читайте также:  Рейтинг российских городов по добрососедству

«Но когда именно это произойдет, прогнозировать сложно, может быть, в конце текущего года, возможно – в следующем. Что касается покупательской активности, ажиотаж здесь заметно спал.

Однако присутствие льготных ипотечных продуктов в сегменте жилой недвижимости будет продолжать поддерживать спрос, и «обрушения» рынка в той части, что «люди закончатся», я не вижу», – указывает Владимир Исаков.

Тем временем реальные доходы граждан продолжают снижаться. И уже видно невооруженным глазом, что платежеспособный спрос на квартиры по сравнению с прошлым годом резко упал.

«Высокие темпы роста цен за прошлый год привели к тому, что многие потенциальные покупатели оказались не готовы покупать квартиры по таким ценам.

На рынке новостроек это привело к снижению объемов продаж, на вторичном рынке – к остановке роста цен и даже корректировке цен по некоторым типам объектов», – считает Сергей Косиков, директор АН «Городской риэлторский центр».

«Программа с льготной ипотекой в Приморье, возможно, не будет продлена – регион не был включен в список. Это может оказать влияние на снижение покупательной способности населения.

Но наравне с этим появится больше предложения на рынке с выходом новых игроков и новых проектов. Эти факторы будут нивелировать спрос и предложение.

Поэтому значительных отклонений именно по данным факторам я бы не ожидал», – комментирует Алексей Исаков, генеральный директор ООО «СЗ «ДаВинчи Групп».

В сложившихся условиях, несмотря на то, что ажиотажный спрос, созданный в рамках беспрецедентных ипотечных программ, снижается.

Борис Поздняков, председатель совета директоров ГК «Эскадра»: «Но только при насыщении рынка новыми жилыми объектами и в условиях создания повышенной конкуренции среди компаний-застройщиков года через три цены на жилую недвижимость выровняются, а лет через пять стоимость квадратного метра во Владивостоке перестанет расти значительно. При этом налоговая нагрузка на строительную отрасль, скорее всего, будет увеличена, а маржинальность застройщиков упадет».

Вывод новых жилых объектов на рынок имеет отлагательный характер: на то, чтобы застройщику приобрести участок и запроектировать, необходимо два–три года. Чтобы насытить рынок достаточным объемом квадратных метров, потребуется от трех до пяти лет.

Алишер Аббасов, генеральный директор ИСК «Система»: «Особенно это касается самого востребованного у населения сегмента в недвижимости – квартир экономкласса.

Сейчас мы являемся свидетелями редкого явления – дисбаланса высокого спроса и дефицита предложений.

А пока в течение года–двух цена на недвижимость будет продолжать расти, в том числе в связи с удорожанием себестоимости строительства».

Избыточное количество предложений в 2021–2022-м создадут конкурентную борьбу, которая приведет к удешевлению стоимости квадратного метра, скидкам, бонусам, представлениям привлекательных для потребителя условий.

Олег Пикалов, директор компании «Стройзаказ»: «А в перспективе одного–двух лет, при отсутствии катаклизмов, цена должна стабилизироваться в пределах 85–100 тыс. рублей за «квадрат», в зависимости от локации жилого объекта».

Халупы по цене дворцов: Власть не знает, как «выровнять» высокие цены на жилье

В ряде регионов страны на рынках недвижимости возникли существенные дисбалансы — цены на жилье растут, а доступных вариантов не хватает. Об этом, в частности, заявил президент России Владимир Путин в ходе совещания по экономическим вопросам 21 января.

Напомнив о том, что к концу десятилетия Россия должна выйти на темпы строительства жилья в 120 млн квадратных метров в год, и при этом ежегодно не менее 5 млн российских семей должны улучшать свои жилищные условия, он предложил обсудить, что конкретно нужно сделать, чтобы выровнять ценовую ситуацию на рынке, в том числе с помощью увеличения предложения жилья.

Интересно, что к этой теме президент уже обращался чуть больше месяца назад, в декабре 2020 года, на совместном заседании Госсовета и Совета по стратегическому развитию и нацпроектам.

Он обратил внимание на то, что программа льготной ипотеки под 6,5%, которую правительство запустило весной, работает, однако необоснованный рост цен на жилье может существенно подорвать усилия по обеспечению граждан доступным жильем.

«Если у нас цены на жилье будут расти дальше, потому что рынок сразу отреагировал, как только все участники рынка увидели, что объем кредитных ресурсов выделяется приличный, количество обращений очень большое, рынок соответствующим образом отреагировал.

И если цены на жилье будут расти, то тогда значительная часть наших усилий, направленная на то, чтобы обеспечить жильем большее количество граждан, оно если не сведется к нулю, то во всяком случае серьезно эти усилия пострадают.

На это нужно самым внимательным образом и соответствующим образом реагировать», — заявил тогда гарант Конституции.

На этом фоне «СП» поинтересовалась у экспертов рынка недвижимости — что послужило основной причиной дисбалансов, на которые обратил внимание Владимир Путин, и можно ли их устранить через наращивание объемов предложения?

— Резкое удорожание жилой недвижимости, наблюдавшееся в 2020 году, было спровоцировано тремя факторами, — полагает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.

— Первый — повышение себестоимости строительства. Рост цен строительных работ и материалов связан прежде всего с низкой ключевой ставкой Центрального банка России.

Наличие доступных кредитов привело к инфляции в российской экономике, и строительная отрасль — не исключение.

Второй триггер — высокая покупательская активность, драйвером которой была льготная ипотека. Кроме того, ажиотажный спрос объясняется низкими ставками по банковским депозитам и введением с 2021 года налога на вклады физических лиц.

Покупка недвижимости стала популярным способом сохранения и приумножения сбережений. Третий фактор — сокращение предложения. Квартиры в новостройке дорожают по мере реализации проекта. Цена минимальна на старте продаж и максимальна, когда проект близок к полной реализации.

Таким образом, ажиотажный спрос укоротил экономические циклы проектов, что вызвало повышение стоимости жилья.

— Факторов роста цены было много, — дополняет коллегу совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. — Помимо ажиотажного спроса на фоне снижения ипотечных ставок, сыграл роль рост себестоимости строительства. В 2020 году резко подорожал металл.

Помимо этого, не стоит забывать и о девальвации рубля примерно на 20%, что закономерно привело к повышению стоимости импортной компоненты (материалы, техника, инженерное оборудование).

Также возник дефицит рабочей силы из-за оттока эмигрантов, после чего наметился рост зарплат строителей, что также повлияло на себестоимость. В совокупности всё это привело повышению конечной цены.

«СП»: — Реально ли снизить цены на жилье так, как предлагает президент — расширить предложение? В состоянии ли девелоперы это обеспечить? Да и так ли это нужно, если, например, под Москвой стоят целые мини-города из пустующих многоэтажек, одни «Коротищи» чего стоят.

— Расширение предложения не приведет к обвалу цен на квартиры, поскольку застройщики не будут работать себе в убыток и затевать новые проекты, реализация которых окажется под вопросом из-за перенасыщенности рынка, — считает генеральный директор ГК «Ферро-Строй» Григорий Ваулин. — Цены на жилье может скорректировать пониженный спрос, но пока таких предпосылок мы не видим. Соответственно, как минимум в этом году цены продолжат свой плавный рост.

— Расширение предложение вряд ли приведет к уменьшению стоимости жилой недвижимости. Скорее всего, произойдет сглаживание цен — в одних локациях квартиры подешевеют, в других — подорожают, в третьих стоимость жилья не изменится, — полагает Мария Литинецкая.

— Кроме того, снижение цены квадратного метра в новостройках может привести к стагнации в строительной отрасли, что, учитывая внушительные размеры этого рынка, отрицательно скажется на состоянии всей российской экономики. Увеличение экспозиции позволит избежать стремительного удорожания квартир в будущем.

Правда, строить надо там, где жилье пользуется спросом, и возводить нужно как дома, так и объекты инфраструктуры.

«СП»: — Что вообще нужно сделать для того, чтобы квартиры стали доступней для россиян. С ростом доходов все понятно, это само собой разумеется, а вот что-то еще государство в состоянии предложить и реализовать? Или рынок так и будет все время наращивать цены в ответ на любые меры?

— Подавляющее большинство российских граждан сегодня приобретает недвижимость в кредит, но ипотечные ставки в нашей стране существенно выше, чем на Западе, поэтому для многих квартиры по-прежнему недоступны, — подчеркивает Григорий Ваулин. — Даже временно введенную ставку под 6,5% я бы не называл льготной — она вполне рыночная. Между тем возможности для снижения ставок по ипотеке в России есть, правительству и банкам нужно совместно прорабатывать различные варианты.

Кроме того, сейчас для получения разрешения на строительство требуется преодолевать множество административных барьеров, что приводит к потере времени и увеличивает сроки реализации проектов, а это напрямую влияет на стоимость. Соответственно, нужно вносить изменения в законодательную базу, чтобы упростить жизнь девелоперам и застройщикам.

— На мой взгляд, необходимо повышать доходы населения, чтобы они коррелировали с динамикой цен на товары в экономике, в том числе на недвижимость, — твердо уверен Владимир Щекин. — Повышение предложения поможет только сдержать рост цен на новое жилье, но не приведет к их снижению.

Сейчас ситуация иная: суммарная площадь активной застройки в России сокращается и составляет порядка 102 млн кв.м., что на 22% меньше, чем год назад.

Необходимо увеличить объем инвестиций в строительство, активнее поддерживать застройщиков, работающих на низкомаржинальных рынках, чтобы переломить ситуацию.

— Российскому рынку жилья нужно не уменьшение стоимости квадратного метра, а увеличение объема предложения и продуманная градостроительная политика — чтобы новостройки пользовались спросом, — резюмирует Мария Литинецкая. — В таком случае цена квартир будет расти, но без резких скачков.

Читайте также:  Как повлиять на соседа, сдающего квартиру?

Мировая экономика знает примеры благотворного влияния государственного регулирования на рынок жилой недвижимости. В Германии строительство жилья находится под практически полным контролем властей.

Эффективная стратегия позволила немцам добиться того, что цена квартир и домов стабильно растет, объем строительства увеличивается, но нет излишка пустующих объектов.

Влияние льготной ипотеки на динамику цен на жилую недвижимость

Недавно президент Путин посетовал на чрезвычайно высокий рост стоимости жилой недвижимости и потребовал ФАС разобраться с причинами, устранить проблемы и при необходимости наказать виновных. Что неудивительно – многие россияне сами шокированы таким ростом цен, что вызывает вполне естественное недовольство происходящим.

А это в год выборов, понятно, крайне нежелательно. Тем не менее, проблема резкого взлета цен на недвижимость (особенно в новостройках) отнюдь не нова и была вполне предсказуема.

Но, несмотря на сей факт, многие наши сограждане продолжают покупать жилье даже по таким ценам, а некоторые умудряются легко попадать на удочку мошенников, предлагающих выкупить у наиболее наивных россиян старое жилье по новым ценам и найти им новое – «по старым». Давайте посмотрим, где корни проблемы и чего ждать далее.

Банк России последние месяцы из раза в раз выступал и продолжает настойчиво выступать с предостережениями, касающимися чрезмерного увлечения кредитными организациями выдачей ипотечных займов.

Да, банкам остро нужно размещать привлеченные ресурсы в какие-либо активы, и появление государственной программы льготного кредитования под 6,5% (естественно, с субсидированием разницы между этой ставкой и ставками рыночными) предоставляло прекрасную возможность зарабатывать, наращивая кредитный портфель.

Высокая конкуренция на банковском рынке попросту вынуждала многие кредитные организации выдавать ипотечные займы ускоренными темпами, не особо углубляясь в оценку рисков и ужесточение (или хотя бы оптимизацию методик) кредитного скоринга.

В итоге получить кредит стало не просто, а очень просто.

Люди, не обладающие достаточной платежеспособностью, охотно брали займы, предоставляя в качестве первоначального взноса по ипотеке и материнский капитал, и средства, полученные в других банках в виде потребительского кредита, и попросту то, что сумели наскрести по знакомым.

Попытки регулятора ужесточать требования к банкам в части формирования резервов под выданные ссуды не всегда помогали – кредитные организации стремительно наращивали портфели займов, что в условиях пандемии и рисков снижения операционных и финансовых показателей банков позволяло сохранять какое-то время достаточно хорошие показатели.

При этом оценка платежеспособности клиента очень часто проводилась «в статике» и сугубо формально – наличие справки о доходах зачастую вполне устраивало банк для того, чтобы одобрить ссуду, при том, что мало кто из специалистов по риск-менеджменту старался проанализировать ситуацию «в динамике».

А именно: оценить перспективы заемщика и в части сохранения им своего рабочего места, и рисков понижения ему зарплаты, или отправки в отпуск без содержания или с частичным содержанием, и сферу, в которой занят соискатель на предмет рисков существенного снижения деловой активности в этом сегменте, и вероятность заболевания и длительного пребывания на «больничном» в период пандемии.

Это сейчас кредитные учреждения стараются уже прочитывать подобные риски. Да и то, не все. Тем не менее, в прошлом году объемы выдачи ипотечных займов побили все мыслимые рекорды, достигнув 4,3 трлн рублей:

Значительную роль сыграло и существенное понижение кредиторами процентных ставок по ипотечным займам вслед, во-первых, за снижаемой Банком России , во-вторых, за счет давления низких процентных ставок со стороны государственных и региональных программ льготного кредитования (тут же, к слову, и «Сельская ипотека», и «Дальневосточная ипотека», и целый ряд послаблений в части внесения первоначально взноса материнским капиталом и т.д.).

В итоге ставки по ипотечным займам тоже опустились до исторических минимумов в 7,2%.

Тот факт, что большинство кредиторов продолжает не просто предлагать сверхвыгодные кредиты, а еще и готовы рефинансировать ипотеку под более низкий процент, говорит лишь о том, что банки закладывают «свой интерес» в иные сборы и комиссии – например, в обязательную страховку и т.п., что обязательно надо учитывать, рассматривая столь заманчивые предложения:

А к чему все это привело, мы прекрасно знаем. Цены на новостройки в стране взлетели за год в среднем на 12%. При этом, например, в Москве и Краснодаре рост стоимости новых квартир и вовсе составил 20% и 30% соответственно.

Есть еще ряд регионов, где жилье успело подорожать почти на треть.

Причем это отнюдь не богатые регионы, где значительная часть населения может похвастаться стабильным и весьма большим доходом, а, зачастую, весьма бедные:

Понятно, что никакие льготы по кредиту (а программа льготного кредитования давала выгоду относительно рыночных ставок в пределах 1-1,5%) не могли компенсировать столь существенное удорожание жилья. Тем не менее, россияне в течение всего 2020-го года продолжали скупать недвижимость в новостройках.

Кто-то для реального улучшения жилищных условий, кто-то в качестве инвестиций на фоне снижения доходностей по другим инструментам.

Ведь понижение Банком России ключевой ставки до 4,25% привело к тому, что банковские депозиты вообще перестали приносить прибыль или даже просто возможность сохранять свои деньги – доходность по ним опустилась ниже уровня инфляции.

В совокупности вышеприведенные факторы вызвали довольно заметный рост совокупной задолженности отечественных домохозяйств, что наглядно продемонстрировано на диаграмме ниже:

В конечном итоге мы пришли к ситуации, когда покупка недвижимости даже в рамках программы льготного кредитования стала весьма рискованной операцией – нет никаких гарантий, что цены на жилье продолжат расти далее, особенно, если учесть продолжающееся снижение реальных располагаемых доходов россиян. В итоге, если стоимость «квадратного метра» уйдет в коррекционное снижение, получится, что те, кто покупал жилья для себя, приобрели его по слишком завышенной стоимости. А те, кто покупал недвижимость в качестве инвестиций, столкнутся с необходимостью достаточно долго держать этот актив, прежде чем смогут продать его с выгодой. И не надо думать, что «квартира – это навсегда, а уже поэтому выгодна». Покупали-то они новостройку. А продавать потом придется жилплощадь в уже весьма неновом доме и с непонятно как сложившейся вокруг него инфраструктурой.

Финальным результатом ажиотажного спроса на ипотечные кредиты, в первую очередь – льготные, стал рост объемов просроченной задолженности.

Причем приведенная ниже картинка еще не до конца отражает ситуацию на данный момент: количество личных банкротств в 1-м квартале 2021-го года взлетело на 81,5% по сравнению с аналогичным периодом 2020-го года. (При том, что количество банкротств, например, юридических лиц снизилось на 8,1%).

Пусть даже жилищное кредитование сыграло в этом процессе не самую ведущую роль (все же ипотечные займы считаются одними из самых надежных – в силу наличия достаточно ликвидного залога), но оно явно внесло свою лепту.

И последнее – насчет залога и высокой надежности ипотечных займов. Оставим в покое то, что происходило в США в 2008-м году – там все же на рынке присутствовало невообразимое количество производных финансовых инструментов, «завязанных» на ипотечные займы. Те же CDS, например, объем которых, по-моему, так до конца оценить и не удалось.

Сейчас, пока количество банкротств еще не катастрофически велико, а спрос на рынке жилой недвижимости находится на достаточно высоком уровне, проблем с реализацией залоговой квартиры, если заемщик не сможет обслуживать свой кредит, не будет.

Но вот если вдруг начнет сжиматься и рынок недвижимости, банки, навыдававшие ипотечных кредитов «всем подряд», могут столкнуться с проблемой реализации залога.

Что в условиях необходимости формирования дополнительных резервов под просроченную задолженность будет вынуждать либо сбрасывать этот залог в ускоренном темпе и заведомо недорого, либо списывать такую задолженность как безнадежную, что существенным образом скажется на финансовых показателях кредитных учреждений и в теории может вызвать финансовый кризис.

По крайней мере, эксперты ожидают роста просроченной задолженности по ипотечным займам во втором квартале текущего года минимум на 12-15% в связи с реализацией рисков по реструктурированным кредитам. Так что обеспокоенность центробанка происходящим вполне объяснима. А от рынка жилой недвижимости и ипотечного кредитования в скором времени вполне стоит ожидать неизбежной коррекции.

Чем выше забираемся – тем больней будет падать.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector