Какие вторичные квартиры не стоит покупать? юридические аспекты

Покупка готовой квартиры на вторичном рынке безопаснее, чем участие в долевом строительстве и удобнее новостройки, но бывает что это связано со сложностями и рисками.

Риски условно можно разделить на:

  • технические — не влияют на право собственности, но создают некомфортные условия проживания. Они не так страшны, но могут вылиться в большие финансовые траты, когда продавец забирает сантехнику, двери, встроенную мебель. Неприятностями грозит несанкционированная перепланировка;
  • юридические — связаны с возможностью утраты права собственности на жилье.

Большинство рисков становятся реальностью уже после того, как уплачены деньги. Не стоит надеяться, что продавец вернет деньги даже по решению суда, поэтому нужно быть очень осторожным.  Первое, что должно насторожить — низкая цена.

Конечно, у нее могут быть объективные причины: неудобный район, старый дом, плохое состояние квартиры. Но в большинстве случаев все дело в сомнительном прошлом.

И даже если ее продает добросовестный продавец, которому срочно нужны деньги, лучше не торопиться и тщательно проверить все документы.

Резко возрастает возможность махинаций, если квартиру продают по доверенности, которая вполне может оказаться поддельной, недействительной, просроченной. Даже подлинную доверенность лицо, ее выдавшее, может аннулировать, поэтому на момент сделки нужно проверить ее полномочия, подлинность, срок действия.

Мошенники могут заставить оформить доверенность детей-сирот, одиноких стариков, инвалидов, лиц, страдающих алкоголизмом. Продавцом может быть подставное лицо, на которого переоформлена квартира по такой доверенности, самих же владельцев переселяют в заброшенные дома, увозят за пределы Московской области.

Схем мошенничества много. Сложность заключается в том, что у квартиры есть юридическое прошлое, которое не всегда ясное и чистое. В группу риска попадают квартиры, если за короткий срок они перепродавались несколько раз. Длинная запутанная история помогает скрыть детали, после нескольких сделок покупателю все труднее докопаться до истины.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

  • подлинность документов. Мошенники пользуются тем, что юридически безграмотные покупатели не знают, как должны выглядеть многие документы;
  • выписавшиеся несовершеннолетние дети, находящиеся в воспитательных учреждениях, заключенные, дембеля, проходящие срочную службу, сохраняют право пользования, проживания при смене владельца. При этом продавцы могут убеждать, что отсутствующие жильцы не будут претендовать на жилплощадь и даже показывать письменное согласие на продажу квартиры. Также опасность представляют не выписавшиеся жильцы, участвовавшие в приватизации, обещающие покупателю выписаться после сделки. Даже отказ от приватизации не лишает их права пожизненного проживания в квартире. По решению суда могут вселиться прописанные несовершеннолетние дети. Такие истории затягиваются на годы, и даже с благоприятным исходом для покупателя ему придется все это время платить за всех коммунальные услуги;
  • если квартира была получена по наследству, необходимо тщательно проверить историю наследования, иначе могут объявиться наследники, предъявляющие свои права. Решение суда в таких случаях зависит от многих обстоятельств, бывает, что суд принимает сторону обойденных наследников, если квартира продана без их согласия;
  • после идентификации собственника, нужно убедиться в его дееспособности. При подозрении в неадекватности, желательно попросить справку из наркологического/психоневрологического диспансера. Недееспособным гражданам не запрещается совершать сделки, но нужно быть очень осторожным, т. к. у них есть право оспорить сделку;
  • квартира, приобретаемая во время брака, является общей собственностью супругов, поэтому один из супругов обязательно должен дать согласие на продажу в виде нотариального документа. Если собственник разведен, то нужно проверить срок заключения/расторжения брака, даже бывшие супруги могут через суд предъявить свои права;
  • обременение правами третьих лиц, участие в судебном споре, залог, сдача в аренду. Например, квартира находится в залоге у банка, а продавец кредит не оплачивает. У юристов банка больше шансов выиграть суд и забрать квартиру.

Учесть все риски невозможно, их очень много. Но можно свести их к минимуму, обратившись к профессионалам за оформлением купли-продажи квартиры. Лучше оплатить услуги агентства недвижимости, чем остаться ни с чем.

Онлайн помощь юриста

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Если у вас возникли вопросы, вы можете задать их через эту форму, ответ поступит на ваш e-mail. Либо позвоните нам по телефону 8(495)790-57-01

Экспертизы для безопасной покупки квартиры на вторичном рынке: советы эксперта

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Любые сделки с недвижимостью, где участвуют крупные денежные суммы, всегда будут сопряжены с большими рисками. Не избежать этой участи и при покупке жилья на вторичном рынке. Как правильно выбирать недвижимость на вторичном рынке, каких ошибок избежать? Какие нужны документы? На что обращать внимание при заключении сделки с продавцом?

Если перед вами задача не купить, а продать квартиру, то вам будет полезна статья: Оценка рыночной стоимости квартиры для продажи.

Советы экспертов, как не попасть на мошенников при покупке на вторичном рынке жилья:

1. Никогда не стоит приобретать квартиры на вторичном рынке по доверенности, так как данные документы могут оказаться поддельными

То есть, продавец, не являющийся собственником, но имеющий доверенность на продаваемое жильё, может оказаться мошенником.

Так же необходимо проверить жильё на юридическую чистоту — то есть, выявить третьи лица (если такие имеются), которые могут иметь хоть какие-то права на продаваемую квартиру (наследники, бывшие владельцы и т.д.).

Чтобы не быть обманутым, нужно тщательно проверять все справки и документы на недвижимость. А лучше всего, заказать экспертизу документов и обратиться к специалисту.

2. Нельзя покупать вторичку лишь со слов продавца

Вторичное жильё тем и отличается от строящегося, что его можно тщательно осмотреть и убедиться в том, что оно действительно соответствует описанию. Если не понравилась одна квартира, смело можно искать другую, и так до тех пор, пока искомое жильё не будет полностью соответствовать предпочтениям покупателя и заявленным характеристикам.

Бесплатная консультация по оценке и экспертизе вторичного жилья: 340-00-35. Оставить заявку ►

3. Не стоит думать, что покупка жилья на вторичном рынке без посредников, обязательно закончится удачей и экономией средств

Любое действие с недвижимостью лучше всего производить с участием профессионалов. Поэтому, чтобы не быть обманутым, покупателю целесообразней всего обратиться в риэлтерское агентство.

В каждом таком агентстве, которое блюдёт свою репутацию, имеется штат профессиональных сотрудников, в частности юристов, которые помогут покупателю грамотно составить договор купли/продажи жилья на вторичном рынке.

Перед тем, как подписывать какие- либо бумаги, необходимо самостоятельно и очень внимательно прочитать каждое условие договора. Такой комплексный подход обязательно поможет свести возможные риски к минимуму.

При этом очень важно искать такое агентство, которое не работает на продавца, так как в этом случае, представитель будет вынужден принять чью-то сторону. Надо искать такого риэлтора, который будет работать в интересах одного покупателя.

4. При покупке вторичного жилья необходимо проведение тщательной строительно-технической экспертизы и проведение независимой оценки недвижимости

Явные проблемы в квартире, которую планируется приобрести, будут заметны сразу. А вот некоторые мелочи, которые потом могут вылиться будущему владельцу в копеечку, могут быть и незаметны (трещины в стенах под обоями, плохие трубы и т.д.).

Так вот, чтобы потом не было сюрпризов, стоит требовать проведения технической экспертизы, а не просто полагаться на слова продавца. Разумеется, все эти действия должны производиться профессионалами, а заключения должны быть документально оформлены.

5. Покупателю придётся, ради собственного спокойствия, запросить у продавца справку с БТИ

В справке будет указана точная площадь жилья. В том случае, если в квартире имеется перепланировка, данный факт должен быть подтверждён документально.

6. Придётся попросить предоставить выписку из ЕИРЦ

Она понадобится покупателю для того, чтобы проверить, нет ли по квартире каких – либо задолженностей (коммунальные, квартплата и т.д.). А то может статься так, что покупатель вместе с квартирой приобретёт все долги прошлых владельцев.

Консультация эксперта по оценке вторичного жилья и экспертизе  документов: 340-00-35. Оставить заявку ►

7. В том случае, если продавцу жильё досталось по наследству или путём дарения,

необходимо проверить все документы, которые могут установить его полное право собственности на квартиру.

8. Подписывать документы о купле/продаже

нужно только после того, как с приобретаемой квартиры будет полностью снято обременение от прошлых владельцев. То есть, прошлые владельцы должны будут сняться с регистрационного учёта, и предоставить подтверждающие выписки.

9. Так же нужно проверить, не находится ли дом, в котором планируется приобрести квартиру, в состоянии расселения жильцов

Бывает так, что продавцы умалчивают о такой детали, как расселение, в результате чего покупатель приобретает жильё в доме под снос.

10. Не стоит экономить на своей безопасности

Поэтому не рекомендуется передавать деньги продавцу наличными. Более того, идеальным вариантом, сводящим все финансовые риски к минимуму, будет открытие специального счёта для расчётов с продавцом – аккредитив или же сейфинг.

Если соискатель жилья на вторичном рынке возьмёт эти правила себе на заметку, он сумеет не только выгодно, но и безопасно купить именно ту квартиру, которая будет соответствовать всем его ожиданиям!

Бесплатная консультация специалиста по вопросам оценки квартиры и экспертизы, а также стоимости независимой оценки жилья:Задать вопрос

Вам также могут быть интересны советы на тему:

  • Как оценить рыночную стоимость квартиры для продажи?
  • Техническая оценка дома и качества его строительства
  • Страхование недвижимости: оценка условий страхования

Как не попасться на обман при покупке квартиры на вторичном рынке

Обман при покупке квартиры на вторичном рынке достаточно распространён. С каждым сезоном способы совершенствуются и очень сложно отследить ситуацию. О том, каким образом правильно избегать таких процедур при покупке недвижимости, лучше всего думать заранее.

Читайте также:  Центробанк снизил ключевую ставку на 0,5%

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Не всегда можно быстро сообразить в той или иной ситуации, а в тот момент, когда станет понятно, то изменить что-то практически нереально.

Встречаются ситуации с обманом не только тогда, когда вас напрямую обманывают, но и немного с иными намерениями.

Часто случается, что продавцы сами чего-то недоговаривают, а после этого оказывается, что квартира реализована не по законным основаниям.

В этой ситуации виновата не только продающая сторона, но и сам будущий владелец, который не до конца изучал всю представленную документацию. Лучше не пренебрегать пунктами осторожности и быть внимательным в любом случае.

На что можно обратить внимание?

Очень часто, когда вы наблюдаете за мошенничеством при покупке квартиры на вторичном рынке по ипотеке, то сразу не замечаете каких-либо причин для беспокойства. Это распространенная ситуация, когда будущий владелец не осознает степени тяжести. Это необходимо не забывать и соблюдать все правила предосторожности, несмотря ни на что.

Но среди самых часто встречаемых признаков того, что вас обманывают и пытаются сделать продажу фиктивной, можно отметить следующее:

  1. Имущество продается по слишком низким ценам.
  2. Владельцы очень часто за последнее время менялись. Это можно обнаружить в документации.
  3. Планировка в реальном виде и на техническом плане различается.
  4. У вас могут попросить внесение первоначального платежа.
  5. Продающая сторона не предоставляет для вас запрашиваемые документы.

  6. Продажа совершается с доверенным лицом, которое оформлено в нотариальном порядке.

Все эти причины не во всех случаях будут говорить о том, что вас обманывают. Отсутствие любых документов может вызвать какие-либо неточности по объективным причинам.

И, всё же, если вы столкнулись с любым из поводов, то лучше всего серьёзно задуматься и пересмотреть свое решение о покупке.

Какие способы обмана существуют?

Обманывать могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых существует больше возможностей для проведения такой манипуляции. Иногда даже самые будущие покупатели могут помочь в этот момент, хотя этого и не понимают.

Среди популярных схем обмана можно отметить следующее:

  1. Сделка будет оформляться сразу для нескольких покупателей.
  2. Оформление происходит по фиктивным документам.
  3. Продавец будет медленно выписываться из помещения, а оплаченные расходы после судебного разбирательства возвращаются очень долго и лишь в каком-то определенном процентном соотношении.

  4. Реализатор имущества просит покупателя написать количество средств, которое станет намного меньше фактического. А после этого после вынесения вердикта в судебном органе он приостанавливает сделку и возвращает лишь указанную в договоре цену.

  5. Покупатель не предупреждён, что на жильё претендуют другие люди с аналогичными условиями, которые в будущем могут обратиться для судебного разбирательства.

ВАЖНО !!! Это не весь перечень существующих методик обмана граждан.

Он постоянно совершенствуется, что делает невозможным отслеживать реальную ситуацию на рынке недвижимости. Но, всё же, стоит рассмотреть каждую из этих ситуаций более подробно, чтобы быть в курсе всего происходящего.

Несколько претендентов на покупку

Основные способы, когда нерадивый продавец хочет нажиться сразу на нескольких претендентах. Он продает имущество многим покупателям и это можно сделать без проблем. Например, человек имеет квартиру, но проживает за территорией страны.

Он ищет сразу нескольких претендентов, с каждым составляет отдельные соглашения по дубликатам всех имеющихся бумаг на квартиру у разных нотариусов. После этого он получает какую-то определенную сумму денег от каждого покупателя и уезжает.

Владельцем в ипотеку назначается только тот человек, который быстрее всех сориентируется в ситуации и успеет зарегистрировать свои права на имущество. Для остальных участников процесса ситуация станет критической, потому что вернуть себе свои же деньги станет тяжело. Это можно сделать только тогда, когда в суде будет представлен мошенник.

Если государственную регистрацию не осуществит ни один участник этой сделки, то преимущество будет у того человека, кто первым заключает ее. Избежать это можно только тогда, когда вы не будете рассчитываться с реализатором до оформления права собственности.

ВНИМАНИЕ !!! Основная часть средств должна быть передана только после того, когда утверждается право на владение помещением. Дополнительным советом будет являться то, что когда вы узнали о продаже сразу нескольким покупателям, сразу же обращайтесь в правовые органы. Вам в некоторых случаях удастся выиграть дело и отстоять свое полное право на собственность.

О предоставлении фиктивной документации

С фиктивной документацией сталкивается также очень много людей. Чаще всего это можно наблюдать, когда продаётся не собственная площадь, которая была в аренде.

Покупатель, который не задумывается даже о мошеннике, заключает какое-то определенное соглашение о процедуре у ненастоящего нотариуса, а после этого передаёт финансовые средства заранее.

После всего произошедшего он узнаёт, что в помещении имеется иной собственник и что он заключает соглашение с мошенником.

Цена бумаги будет нулевой и деньги вам никто никогда не вернет. Когда вы не хотите встретиться с такой проблемой, то лучше всего проверять всю документацию на имущество. В большинстве ситуаций должно быть подтверждение о собственности продавца, а также возможно предоставление договора дарения или купли-продажи. В этих ситуациях вы сможете частично себя уберечь от злоумышленников.

Продавец не хочет покидать свое имущество

Эта ситуация встречается реже, но всё же нужно помнить о ней. Чаще всего после заключения той или иной продажи, а может и за какое-то время до неё, продающая сторона решает, что не будет выписываться из помещения.

Объяснения обычно простые. Ему некуда переместиться, и поэтому он не проведет такую процедуру. Покупатель же при любой ситуации будет делать все возможное, чтобы выписать старого владельца.

Но последний через судебное разбирательство вправе отстоять свои права.

ВНИМАНИЕ !!! Договор может аннулироваться в любую минуту. При этом, основными причинами для этого будут являться обоснованные доводы и возврат полученных при продаже средств.

Проблема может состоять в следующем. Финансы вам не вернут.

Истец очень часто заявляет о том, что деньги были украдены или потрачены на погашение какого-либо кредита или долга. От возврата он не отказывается, но в тоже время просит у суда некоторую отсрочку. Также может делать это поэтапно с каждой заработной платы. И этот возврат может затягиваться на долгие годы.

Если говорить о способах решения такого конфликта, то тут сначала следует разобраться в причинах. Люди сталкиваются с продажей квартиры по нужде, и им бывает действительно некуда пойти.

Согласно всем постановлениям по правовым актам, человек должен освобождать помещение, когда прекращается право пользования. Закон в такой ситуации становится на сторону будущего владельца, и вы можете быть спокойны.

Трудности возникают, когда продавец через судебное заседание приостанавливает сделку по реализации имущества. Чтобы не столкнуться с этим, лучше всего в соглашении сразу же прописать все нюансы по поводу сроков выписки.

Также лучше всего добавить и пункт о начислении штрафных санкций, если этого не произойдет.

Не те цифры в соглашении

Когда продающая сторона прибегает к продаже тому или иному покупателю, то способна столкнуться с указанием неправильной стоимости. Очень часто это делается, чтобы отстраниться от процедуры выплаты настоящей суммы налогов или вообще их не выплачивать.

Продажа состоится в устной форме на определенную сумму, но лучше всего потребовать расписку. Действовать дальше без подтверждения не стоит. Самым худшим вариантом будет являться тот, когда владелец обращается в судебный орган и хочет вернуть только ту часть средств, которая указана в соглашении.

Покупатель полностью находится в больших трудностях и доказать свою точку зрения не удастся. Чтобы избежать подобных ситуаций, лучше всего отказываться от таких предложений и указывать на первоначальном этапе в договоре реальную сумму.

Налоги будет платить он, а не вы, а если согласитесь на его условия, то можете потерять еще большую сумму денег.

Новые участники процесса

Еще одной ситуацией, когда могут возникнуть проблемы во время проведения процедуры покупки, является появление каких-либо родственников. Они могут иметь право претендовать на собственность в некоторых ситуациях. И не всегда это может быть нарушением.

В большинстве случаев продавец не хотел их предупреждать, что продает имущество. И вас он не предупредил о возникновении серьезных последствий.

В этой ситуацией у родственников всегда будет преимущество при разбирательстве через судебное разбирательство. Они могут без проблем выиграть дело и иметь право на ту или иную часть квартиры.

Покупатель рискует расстаться как с деньгами, так и со своим жильем.

ВНИМАНИЕ !!! Перед продажей лучше уточнить информацию о том, каким образом имущество оказалось в собственности у человека, продающего ее вам. Если это произошло по наследству, то для проведения процедуры потребуются удостоверение согласия остальных родственников.

Если был договор дарения, то нужно быть в курсе, что квартира отчуждалась дарителем. Если всё произошло по договору купли или продажи, то нужно узнать о супругах, детях. Для этого стоит запастись согласием от жены или мужа, а также разрешением от органов опеки.

Иные случаи, когда вы можете попасть в неприятность

В большинстве ситуаций, когда вы решили купить квартиру через продавцов, то могут встречаться и иные ситуации. Обо всех следует знать, чтобы потенциальные мошенники не могли вас каким-либо образом обмануть. Они вытекают из тех, которые были приведены выше или могут встречаться абсолютно другими.

Читайте также:  В Омске суд вынес приговор банде риелторов-мошенников

Например, когда в квартире производилась какая-либо перепланировка, то обязательно она должна быть узаконена. Когда это не сделано, то покупатель может не зарегистрировать жилье. Иногда он может встретиться с ситуацией, когда на него наложат серьезные штрафные санкции. И оплата будет лежать только на новом владельце.

Лучше всего сразу сверять внесенные изменения и переделанный технический план.

Помимо этого, вы можете попасть в ситуацию с долговыми обязательствами по оплате коммунальных услуг. Заранее лучше всего позаботиться о предоставлении справок от всех служб до того момента, пока вы не подпишите договор от обеих сторон.

Худшим вариантом будет являться тот, когда квартира находится в залоге или в поручительстве. В этой ситуации у вас всё могут по спору в суде вообще изъять. Узнать более детальную информацию иногда невозможно, но обезопасить себя от такой ситуации вы можете без проблем.

Лучше всего в документе сразу указать этот пункт, чтобы дальше не встречалось никаких проблем.

Заключение

Как видно, попасть в ту или иную неприятную ситуацию можно очень часто каждый человек.

ВАЖНО !!! Именно поэтому, лучше всего заранее изучать все положения, пользоваться помощью от опытных юристов, а также быть внимательным. Это позволит хоть и в небольшой степени, но всё же обезопасить себя от мошенников.

Если же вы самостоятельно неграмотны в этом вопросе, то лучше всего довериться специалисту, который поможет и подскажет вам как правильно действовать. Он должен сопровождать всю сделку, чтобы в последующем не возникало дополнительных проблем, вплоть до регистрации.

Покупка и продажа квартиры. Как не стать жертвой мошенничества?

Подборка профессиональных статей: как обеспечить юридическую чистоту сделки и не стать жертвой мошенников при покупке или продаже квартиры.

  www.domofond.ru

  1. Если цена квартиры значительно ниже аналогичных объектов, это  должно насторожить покупателя.
  2. Расспросите устно продавца об интересующей квартире, кому она принадлежит, каким образом и когда приобретена в собственность, в связи с чем продается, была ли она в судебных спорах.
  3. Затем запросите у продавца его паспорт и документы, на основании которых за ним зарегистрировано право собственности, а также свидетельство о регистрации права.
  4. Одновременно закажите выписку из ЕГРП (это можно сделать в МФЦ) о правообладателях на квартиру.
  5. Выясните, нет ли среди продавцов несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, состоит ли продавец в браке и состоял ли в тот момент, когда приобрел продаваемую квартиру, действует ли он лично или через представителя.
  6. Проверьте, не имелось ли споров по данной квартире.
  7. Проверьте по официальной базе данных арбитражных судов, не признавался ли продавец (или его супруг, при наличии) банкротом.
  8. Запросите у продавца выписку из домовой книги (карточку собственника), из которой вы узнаете, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства, а также справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
  9. Если продавец или один из продавцов состоит в зарегистрированном браке, необходимо также нотариальное согласие супруга на сделку.
  10. И, пожалуй, самое главное — это оценка всей полученной в результате проверки информации.

В первую очередь оценивается правовой статус квартиры, то есть на основании чего была приобретена квартира нынешними собственниками и когда это произошло.

Если квартира была приобретена менее чем три года назад, то это означает две вещи: во-первых, не истек срок исковой давности на оспаривание сделки, по которой продавец получил квартиру, и во-вторых, продавец может попросить указать в договоре неполную стоимость квартиры, чтобы минимизировать налоги. В случае признания такой сделки недействительной, продавец обязан будет вернуть ту сумму, что указана в договоре, а не все полученные за квартиру деньги.

При оценке оснований приобретения квартиры в собственность продавцом самое «ненадежное» — это получение ее в наследство, особенно если это произошло относительно недавно. Есть риск, что появится наследник, который ничего не знал о своем наследстве и который может заявить свои права в суде. Если наследование произошло много лет назад, то риски уменьшаются.

Если в течение небольшого промежутка времени квартира неоднократно покупалась и продавалась — это один из признаков возможного мошенничества.

В таких случаях надо проверять не только последнего продавца, но и его супруга, а если сделок было несколько, то такую проверку необходимо провести в отношении всех собственников в последние несколько лет (желательно четыре года – пять лет).

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

  www.domofond.ru

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

  www.domofond.ru

  • за последний год квартира несколько раз перепродавалась;
  • квартира получена по наследству, срок которого менее трех лет;
  • наследство от мужчины;
  • в квартире сделаны перепланировки, которые нельзя узаконить, а вам жилье необходимо именно в таком виде;
  • квартира продается по цене сильно ниже рынка;
  • продажа по доверенности и сейчас, и в прошлых сделках.

 

7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры

  www.domofond.ru

  1. Передача денег до или после регистрации права собственности
  2. Передача денег без расписки
  3. Проверка подлинности и количества купюр
  4. Небезопасное место
  5. Передача денег без свидетелей
  6. Внесение большой предоплаты
  7. Пренебрежение помощью профессионалов

 

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

  www.domofond.ru

  1. Отчуждение квартиры по подложному паспорту
  2. Отчуждение квартиры по договору купли-продажи или дарения от лиц группы повышенного риска
  3. Сокрытие законных наследников
  4. Отчуждение квартиры по подложной доверенности
  5. Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей

 

Как не стать жертвой мошенников, покупая квартиру?

  www.domofond.ru

Главные признаки того, что продавец квартиры – мошенник

  www.domofond.ru

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Часть 1. Юридические аспекты

Есть целый ряд нюансов, на которые следует обратить внимание перед принятием решения о покупке квартиры «с историей». Прежде всего будущему владельцу необходимо удостовериться, нет ли в квартире незаконной перепланировки.

Иногда это можно заметить невооруженным глазом, но, чтобы не гадать и быть уверенным в законности планировки жилья, можно попросить продавца показать актуальный поэтажный план и экспликацию. В этих документах, которые можно заказать в БТИ, должны отсутствовать так называемые красные линии.

В противном случае перепланировку должен будет узаконить уже новый владелец, что весьма хлопотно, а в отдельных случаях и невозможно.

Во-первых, не рекомендуется покупать низколиквидные квартиры.

Например, жилье в старом панельном доме, с неудобной планировкой, в неблагополучном районе: по соседству с промзонами, крупными транспортными магистралями или, наоборот, проблемном с точки зрения транспортной доступности.

Во-вторых, лучше отказаться от покупки квартир с незаконной перепланировкой. Чтобы узаконить перепланировку, потребуется потратить время и немалые деньги. Если же оставить все как есть, тогда при перепродаже жилья нужно быть готовым предоставить дисконт в 15-20%.

Безусловно, не стоит покупать квартиру, которая вызывает сомнения с точки зрения своей юридической чистоты. Так, особое внимание нужно уделить сделкам, если они совершаются по доверенности. Все дело в том, что трудно установить подлинность доверенности, а также подпись самого доверителя.

Если квартира отчуждается по доверенности от пожилого человека, и никто его не видел, есть вероятность, что этого человека в принципе не существует. Также особого внимания заслуживают сделки, где фигурируют граждане, признанные судом ограниченно недееспособными и недееспособными, несовершеннолетние, пожилые лица.

Кроме того, нужно очень внимательно изучать историю объекта, досконально ее проверить, если основанием права собственности является наследство, приватизация. Также должны насторожить ситуации, когда объект недвижимого имущества отчуждался за короткий срок довольно часто.

Нельзя сказать, что от сделки в данном случае нужно обязательно отказываться, однако перепроверить все несколько раз не помешает.

Любую квартиру вторичного рынка, как бы прекрасна она ни была, надо тщательно проверять. Риск потери права собственности или затяжных судов ожидает покупателя в следующих ситуациях:

за последний год квартира несколько раз перепродавалась. Лучше сразу отказаться от такого варианта. Возможно мошенничество, и добросовестным приобретателем Вас не признают;
квартира получена по наследству, срок которого менее трех лет.

Риск очень большой, но в половине случаев можно купить такую квартиру после проверки;
наследство от мужчины. Даже после истечения трех лет могут появиться наследники, права которых подлежат удовлетворению, а обнаружить их при проверке нереально (я имею в виду внебрачных детей).

Претензии их будут не к покупателям, а к продавцам, но нервы помотают Вам;
в квартире сделаны перепланировки, которые нельзя узаконить, а Вам жилье необходимо именно в таком виде.

В случае проверки Вам могут дать предписание вернуть квартиру в первоначальное состояние;
квартира продается по цене сильно ниже рынка. Скорее всего, что-то с ней не так, я бы даже не тратила время и не выясняла, что именно;

продажа по доверенности и сейчас, и в прошлых сделках. Доверенность могла быть поддельная или отозванная.

При оформлении сделки купли-продажи жилой недвижимости стоит особенно сосредоточиться на проверке документов приобретаемой квартиры. В первую очередь необходимо понять, каким образом продавцы стали собственниками данного объекта.

Идеальный вариант — первичная собственность, то есть первичная приватизация или покупка. Если квартира покупалась в новостройке, то у такой покупки есть свои нюансы, на которых нужно заострить внимание.

Более тщательно нужно проверить собственников, которые получили квартиру по завещанию или вступили в наследство по закону. В данном случае нужно не полениться и сделать ряд проверок, пообщаться с соседями, участковым полицейским.

Ведь наследство очень часто оказывается предметом судебных разбирательств, и недвижимость попадает на орбиту судебных споров.

Также нужно тщательно проверить квартиру, в которой есть несовершеннолетние собственники. Бывает так, что при приватизации родители отказываются от своей доли в пользу детей.

Но право пользования за родителями сохраняется. Причем выписать их без согласия невозможно.

Читайте также:  Огромные долги за коммуналку – что делать?

А иногда случается и так, что дети давно выросли, купили родителям отдельную квартиру, но родители из приватизированной квартиры не стали выписываться.

И самую тщательную проверку нужно проводить, когда в истории квартиры фигурирует факт продажи по доверенности. Тут может быть множество вариантов, начиная маргинальными собственниками, которые уже давно проживают в другом городе или области, заканчивая откровенно криминальными сделками.

В практике есть немало случаев, когда квартира продавалась несколько раз буквально в течение одного года, причем по заниженной стоимости. Если Вам попадется такая квартира, то от сделки лучше отказаться.
Но, конечно же, любая сделка должна тщательно проверяться, невзирая на предыдущую историю.

Все документы необходимо анализировать всеми возможными и доступными способами, так как каждая сделка уникальна.

Какие квартиры не стоит покупать — Статьи — Недвижимость — Свободная Пресса

Покупка квартиры — дело серьезное и рискованное. При совершении сделки нужно быть предельно осторожными и стараться не попасть в ситуации, когда она может быть оспорена. Какие предложения квартир должны вызывать подозрение или отказ от приобретения?

Жилье с обременением

В группу риска при покупке квартиры попадает недвижимость, находящаяся под обременениями, начиная с залога или ареста и заканчивая прописанными в ней несовершеннолетними детьми. «В случае наличия ипотечного кредита по квартире большинство банков-кредиторов готовы разрешить реализацию такой квартиры, правда, при соблюдении процедуры, определенной банком.

Очень тяжело купить такую квартиру по ипотеке, если ваш банк и банк продавца-должника не совпадают. Если вы знаете об аресте квартиры, то от ее приобретения необходимо отказаться. Это значит, что по квартире есть текущий спор, который будет решаться в суде.

Обычно, даже наличие старого и снятого запрета/ареста заставляет нашу юридическую службу более тщательно раскапывать историю по квартире», — рассказал Андрей Банников, руководитель вторичного отделения компании «Азбука Жилья».

Кроме того, если вы узнали, что в квартире зарегистрированы лица, не являющиеся собственниками, то перед сделкой необходимо взять соответствующие обязательства от них по снятию с регистрационного учета, и обязательно удерживать некоторую существенную сумму стоимости квартиры до выписки всех жильцов.

В случае, если вы покупаете квартиру с еще неисполненной рентой, то вам необходимо получить на это согласие рентополучателя, дождаться прекращения ренты и оформить сделку обычным договором купли-продажи. Все эти обременения должны быть прописаны в справке из ЕГРП, поэтому ее необходимо взять и внимательно почитать.

Как отметила Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», самое пристальное внимание также следует уделять квартирам с приватизационной историей, в которых проживают дети. В этом случае риск может быть связан с неучастием в приватизации несовершеннолетнего ребенка.

«В первоначальной редакции закона № 1541−1 „О приватизации жилищного фонда в РФ“ от 1991 года не было ни слова о правах детей. Он позволял гражданам оформлять квартиры в собственность с согласия всех совершеннолетних членов семьи.

И только в 1994 году в закон были внесены изменения, согласно которым дети также должны были в обязательном порядке участвовать в приватизации. В период с 1991 по 1994 годы появилось большое количество квартир, в которых ребенок был прописан на момент приватизации, но не включен в число собственников.

Соответственно, сделки с подобными объектами недвижимости чрезвычайно рискованны. Подросшее чадо может спокойно воспользоваться своим правом на однократную приватизацию и оспорить сделку в суде», — рассказала она.

Купля-продажа недвижимости, на которую могут претендовать несовершеннолетние, априори находится в зоне риска. Такие сделки также могут быть оспорены, а суд однозначно вынесет вердикт не в вашу пользу.

Квартиры по наследству

Также, как отмечают эксперты, проблемными являются и сделки с квартирами, полученными в результате наследования. «Наиболее распространенной является ситуация, когда кого-либо из наследников не извещают о смерти бывшего владельца жилплощади.

Нотариус может не знать весь перечень таких лиц и оформить вступление в наследство только на того, кто подал соответствующее заявление в срок (в течение полугода после смерти наследодателя)», — отметила Мария Литинецкая.

По ее словам, новый хозяин квартиры продает ее, а спустя какое-то время объявляются другие наследники. Если они смогут доказать, что не знали о смерти наследодателя, то суд примет их сторону и аннулируют сделку, совершенную с унаследованным имуществом. Защититься от таких ситуаций практически невозможно.

В некоторой степени гарантией является нотариально заверенная расписка продавца о том, что он берет на себя ответственность по урегулированию претензий остальных наследников в случае их возникновения.

Аварийный дом

Продажа квартир в аварийных домах, как правило, находится под запретом.

Однако если официально запрет не наложен, и купить квартиру в доме можно, то совершать подобную сделку стоит только в том случае, если дом включат в программу по переселению из аварийного жилья и будут расселять.

В этом случае собственник сможет в будущем получить новую квартиру с лучшими характеристиками с минимальной доплатой или претендовать на равноценное жилье. Однако так бывает не всегда, можно прожить в условиях разрухи долгие годы.

Социально-неблагополучный район

По словам Вадима Ламина, управляющего партнера агентства недвижимости SPENCER ESTATE, если есть возможность выбирать район для покупки квартиры, то лучше исключить неблагоприятные из сферы своих интересов. «Проявления „неблагополучия“ будут в той или иной форме сопровождать вас всегда — не думаю, что нужно их покупать за свои деньги», — отметил он.

Хотя цена в таких районах будет более чем привлекательна. «Если говорить о Москве, то все-таки в нашем городе нет бразильских фавел. Но районы неравнозначны. Чем более неблагополучен район, тем дешевле в нем квартиры.

Можно привести в пример районы Бирюлево, Гольяново, Алтуфьево… Но в данных районах квартиры приобретаются и продаются в неменьших количествах, чем в более благополучных районах», — подчеркнул Андрей Банников.

Инфраструктура и транспортная доступность

Как отметил Вадим Ламин, плохая транспортная доступность — проблема серьезная, ведь фактически, тратя лишние деньги и время на транспорт, вы тратите деньги, за которые могли бы купить квартиру в более комфортном районе. «С другой стороны, все меняется, метро „расползается“ по городу, и вот уже плохие с точки зрения доступности районы существенно приближаются к центру. Другой вопрос — готовы ли вы ждать?» — пояснил эксперт.

А по словам Андрея Банникова, плохая транспортная доступность, минимальный набор социальной инфраструктуры — эти факторы всегда уже заложены в снижение стоимости квартиры. «Поэтому будьте аккуратны в приобретении дешевых квартир в районе, который вам плохо знаком. Возможно, за приятной ценой скрываются серьезные неудобства для вашей семьи», — отметил эксперт.

Как подчеркнула Мария Литинецкая, важность данных факторов каждый покупатель оценивает для себя самостоятельно, поэтому в отношении этих параметров трудно дать универсальные советы.

К примеру, транспортная доступность всеми воспринимается по-разному: одни считают необходимым наличие в пешей доступности станции метро, а для других важны хорошие дороги, потому что они пользуются не общественным транспортом, а автомобилем.

«Социально-неблагополучный район, плохая транспортная доступность, недостаточно развитая инфраструктура могут оказаться неочевидными, особенно для покупателей из регионов. Однако многие покупатели ориентируются, прежде всего, на бюджет покупки и ищут квартиру в конкретном районе.

Поэтому даже если район имеет объективные недостатки, но дом и квартира в хорошем состоянии, это не может являться препятствием для совершения сделки, особенно если покупателя устраивает бюджет», — пояснила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Проблемы с документами

При планируемой покупке стоит обратить внимание на документы (или их отсутствие), которые могут указать на проблемы с квартирой. «В частности, если нет расширенной (архивной) выписки из домовой книги.

Этот документ отражает список всех, кто когда-либо был зарегистрирован на данной жилплощади и по какой причине снимался с регистрационного учета.

Важно проверить, чтобы на момент покупки среди „выписанных“ не было тех, кто отбыл в армию или в места лишения свободы — такие лица могут по возвращении оспорить сделку по продаже квартиры и зарегистрироваться там вновь.

Также нужно проверить технический паспорт, нет ли незаконной перепланировки», — рассказала Ирина Доброхотова. Для проверки данных нюансов лучше всего привлечь к сделке квалифицированного юриста, имеющего опыт работы с недвижимостью, и, конечно, риэлтора.

«У профессионалов рынка есть свои методы проверки, установления реальной ситуации по квартире. Порой, для этого требуется время. Если вы хотите купить квартиру быстро и без проблем, обратите повышенное внимание на документы. Главное — свидетельство, паспорт, а дальше уже по мере необходимости. Все справки заинтересованный продавец обычно предоставляет без проблем.

Любое сомнение следует трактовать в сторону негатива и жестко проверять», — пояснил Вадим Ламин. Как отметили эксперты, существуют определенные виды правоустанавливающих документов, которые вызывают нежелание приобретать квартиру для клиента.

К таким документам относятся «свежее» свидетельство о наследстве, сделки с недвижимостью по доверенности, несколько перепродаж в течение короткого срока. «Больше всего рисков таят в себе сделки, заключаемые по доверенности лицом, не являющимся собственником. Покупка недвижимости по доверенности — это своеобразная «русская рулетка».

«Во-первых, доверенность может быть отозвана, для этого доверителю нужно только еще раз посетить нотариуса, который ее заверял, и оформить у него же заявление об аннулировании документа. Вполне возможно, что вас в известность об отзыве доверенности не поставят, возьмут деньги и заключат договор купли-продажи, который является фикцией. Во-вторых, доверитель может умереть.

И, наконец, в-третьих, оказаться недееспособным. Во всех этих случаях сделку признают недействительной, квартира вернется к прежнему владельцу или его наследникам, а вам предстоят долгие тяжбы за возвращение своих «кровных»», — отметила Мария Литинецкая.

Сделка с заниженной суммой

Следующий тип продажи, который должен вызвать подозрение и от которого стоит отказаться — это сделки с заниженной суммой. «Часто продавец просит указать в договоре цену ниже реальной стоимости жилья, мотивируя это нежеланием платить налоги.

Однако по действующему законодательству, сделка может быть оспорена в суде, если продавец заблуждался в стоимости продаваемого объекта, а доказать, что вы купили квартиру дороже, будет крайне сложно.

Практически единственный способ полностью обезопасить при совершении покупки недвижимости — заключить договор титульного страхования.

Он обеспечивает защиту на случай утраты права собственности на недвижимость, если сделку признают незаконной по причине событий, которые не были известны покупателю на момент заключения договора», — заключила Мария Литинецкая.

Чтобы минимизировать перечисленные риски, эксперты советуют внимательно изучить историю квартиры, понять, когда и как собственник ее приобрел, за кем числилась квартира до этого, кто был в ней зарегистрирован и почему снимался с регистрационного учета.

Также следует навести справки о семейном положении продавца и в случае, если квартира была приобретена в браке, получить согласие второго супруга на совершение сделки.

Не лишним будет увидеть документ от психиатра и нарколога, подтверждающий дееспособность продавца, потому что расторжение договора купли-продажи по причине невменяемости одной из сторон нельзя назвать редким явлением.

Артем Житенев/РИА Новости

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector