Далеко не все магазины будут прибыльными в торговом центре с высокой проходимостью, как и не факт то, что ТЦ с низкой и средней проходимостью не приносят прибыли владельцам магазинов. Проходимость, бесспорно, важный показатель для предпринимателя-арендатора, но отнюдь не единственный.
Выбор торгового помещения
Открываться в любом ТЦ — основная ошибка предпринимателя. Прежде чем выбрать помещение для аренды, следует внимательно проанализировать количественные и качественные показатели потока аудитории торгового центра.
Для этого можно:
- за чашечкой кофе в открытом кафетерии примерно посчитать, сколько человек пройдет мимо;
- найти «своего» человека из числа сотрудников или арендаторов ТЦ и справиться у него о рентабельности открытия магазина;
- запросить данные непосредственно у арендодателя;
- провести опрос на сайте или в социальных сетях среди целевой аудитории о том, какой ТЦ они посещают чаще всего/в каком районе (регионе) проживают и т. п.;
- промониторить чекины нужного сегмента покупателей в Foursquare.
Круг подходящих ТЦ сужается уже по показателям стоимости аренды, сложности требований арендодателя и прочих субъективных факторов.
Выбор формата торговой точки
Правильный выбор формата — это 30% успеха магазина, еще 30% — удачное расположение, оставшиеся 40% — обстановка, работа продавцов, качество продукции и прочие, не относящиеся к аренде, моменты.
В торговых центрах эффективно продают не только магазины, но и «острова» — витрины открытого типа, установленные прямо в проходах и коридорах. Очень часто «островные» витрины предприниматели используют для тестирования прибыльности открытия торговой точки в ТЦ или же как сезонные каналы продаж, их еще называют «попап-магазин».
Но позволить себе инвестировать в тестовые открытия могут только гиганты торговли, а рядовые ритейлеры вынуждены в целях экономии бюджетов с первого раза правильно размещать свои витрины и формат торговой точки.
На формат торговой точки влияют следующие аспекты:
- тип и габариты товаров;
- богатство ассортимента;
- необходимость визуальной демонстрации продукта (не всегда актуально для типового товара);
- поток покупателей (удастся ли продавцу в форматной «островной» точке обслуживать весь поток), в условиях ассортимента в ТЦ удержать покупателя в очереди сможет только уникальность предложения;
- известность магазина (магазины сети или оффлайн филиалы виртуальных витрин проще раскрутить, что позволяет довольно эффективно работать даже в высоконагруженных ТЦ).
Нелишним будет, прежде чем окончательно определитесь с форматом, обозначить способы продвижения торговой точки и привлечения к ней внимания посетителей торгового комплекса. Иногда невозможность качественной рекламы становится веской причиной для отказа от аренды торговой площади.
Где устанавливать «остров»?
Место вблизи входа, бесспорно, хорошее в 95% случаев. Только редко когда его удается занять тем компаниям, которые еще не сформировали ядро постоянных покупателей. Если вы не настолько известны, как Samsung или Centro, едва ли получится там укорениться. Хороший вариант для старта – витрина-остров. Как уже упоминалось ранее, «плавающие» магазины в ТЦ показывают хорошие результаты в деле тестирования рентабельности открытия магазина, да и в целом многие товары (электроника, украшения, сувениры и пр.) успешно продаются в торговых точках «островного» формата.
- Устанавливать острова лучше там, где люди ходят за покупками, а не перекусить или в кино.
- Желательно, чтобы поблизости не было магазинов с аналогичными товарами, это «убьет» «остров» с не эксклюзивным ассортиментом.
- Откажитесь от «теневого» размещения, когда «остров» будет перекрыт засильем магазинов раскрученных марок. Ярким примером не лучшего для не особенно раскрученного магазина являются ТЦ «МЕГА» и «Атриум», это места, где львиная доля потока люди, желающие потратить деньги на товар «с именем». Поэтому без «имени» там делать нечего, исключение составляют только действительно эксклюзивные продукты, которые еще и безумно нужны завсегдатаям подобных ТЦ: украшения, аксессуары и т. д.
Если вы уверены, что недешевая аренда «Атриума» окупится, то учтите:
- чтобы покупатели не «спотыкались» об «остров», а заинтересовывались, придется немало вложить в оформление витрины, что непросто, ведь сильно выбиваться из единого интерьера ТЦ вам едва ли кто позволит;
- торговать в центре потока покупателей по силам только опытным продавцам, потому экономить на кадрах – последнее дело;
- правил в подобных ТЦ немало и они очень и очень строгие, так что внимательнее читайте договор, предоставляемый арендодателем.
Кстати, «острова» очень часто используются в сезонном режиме, что позволяет получить хорошую прибыль. Если спрос на ваш товар имеет сезонную амплитуду, то стоит задуматься об эксперименте на ближайший пик роста спроса. Опыт компании «Мосигра», которая открывает «острова» в ТЦ «МЕГА» в сезон предновогоднего ажиотажа показывает, что игра стоит свеч.
Где открывать стационарную торговую точку?
Тут снова придется вернуться к моменту с потоком покупателей, чем он выше, тем привлекательнее торговая зона. Хорошо бы рассматривать площадь в зонах, которые находятся на пути к магазинам с товарами первой необходимости: продуктовым супермаркетам, магазином бытовой техники.
Одну из главных ролей в деле выбора помещения для магазина в ТЦ играет понимание желаний целевой аудитории. Ответьте себе на вопросы:
- что еще кроме моего товара покупает мой покупатель?
- что побуждает мою аудиторию тратить деньги на мои товары?
- что я могу предложить покупателю, чего он в этом ТЦ больше не найдет?
Этот минимум позволит понять, почему у вас будут покупать и где вам разместиться, чтобы покупали еще больше. Вот несколько указателей на то, что именно выбранная вами площадь подходит для вашего магазина:
- на этаже много магазинов (с неконкурентными товарами), которые посещает ваша целевая аудитория;
- этот ТЦ привлекает аудиторию вашего ценового сегмента;
- выбранное помещение находится не там, где люди обычно идут к выходу;
- по соседству, а в идеале – во всем ТЦ, нет конкурентных торговых точек с более богатым ассортиментом, громким именем и т. п. Магазины «М-Видео» и «Эльдорадо» в средних по площади торговых центрах стараются не соседствовать, иначе это бы разительно снизило рентабельность обоих рителейров;
- сегмент – тематический. Допустим, в одной части ТЦ расположены магазины с женскими товарами, а вы предлагаете бижутерию, почему бы не разместиться поближе к концентрации покупательниц.
Из всего сказанного следует, что процесс выбора места аренды площади в торговом центре включает:
- анализ покупательского потока (количественный, качественный);
- анализ ожиданий и требований целевой аудитории;
- выявление конкурентов и смежных по целевой аудитории магазинов;
- проверка возможности зонального расположения (в «зонных» для детей, женщин, спортсменов и пр.);
- тщательное ознакомление с условиями и требованиями потенциального арендодателя и сверка их с возможностями будущей торговой точки;
- подсчет рентабельности открытия с учетом стоимости аренды, расходов на открытие и пр.;
- правильное определение идеального для вашего товара формата витрины.
Иными словами, лучшее место для открытия магазина там, где часто бывают ваши потенциальные покупатели в то время, когда у них есть свободные деньги.
Аренда площади под бизнес: на что нужно обратить внимание
Первая половина 2020 года стала настоящим испытанием для малого бизнеса.
Тем не менее сегодня кто-то готов рискнуть и открыть своё дело, кто-то смог найти точки роста и теперь развивает бизнес, а кто-то находится в поисках помещения на более выгодных условиях.
Так или иначе сейчас многие задаются вопросом: как выгодно арендовать помещение? Вы планируете открыть торговую точку? Рассказываем, с чего начать и какие нюансы стоит учесть.
Для многих категорий бизнеса использование онлайн-кассы является обязательным. Чтобы начинающим предпринимателям избежать дополнительных трат, аппарат можно взять в аренду за символическую плату.
Торговый центр или стрит-ритейл?
Это один из важных вопросов, который стоит перед предпринимателями. Принять грамотное решение поможет ориентация на собственную бизнес-модель.
К примеру, площадь в торговом центре «на районе» обеспечит, возможно, небольшой, но постоянный трафик за относительно невысокую цену аренды. Этот вариант также подойдёт тем, кто продаёт товары повседневного спроса (одежду, аксессуары, косметику, табак и др.) и стремится избежать конкуренции с известными брендами.
Крупные торговые центры привлекают некоторых предпринимателей прежде всего высоким трафиком. Из-за этого они готовы мириться с высокой арендной платой.
Если вы решили остановиться на этом варианте, оцените, как ваша торговая точка впишется в общую концепцию.
Сможете ли вы конкурировать с другими брендами? Есть ли среди клиентов центра ваша целевая аудитория? Аренда помещения в крупных центрах подойдёт для тех, кто продаёт товары широкого спроса: одежду и обувь, продукты, технику, косметику.
Также важно выбрать оптимальную локацию в самом торговом центре. Иначе есть вероятность, что покупатели пройдут мимо и отправятся к вашим конкурентам.
Как правило, самые «горячие» места в ТЦ находятся недалеко от главного входа, около крупного продуктового магазина, на первых этажах. Также не стоит пренебрегать местом рядом с конкурентами, тем самым предложив их клиентам альтернативу.
Заранее подумайте, как вы привлечёте внимание потенциальных клиентов и чем ответите конкурентам.
Ещё один тип расположения бизнеса — стрит-ритейл: помещения на первых этажах зданий с отдельным входом. В стрит-ритейлах небольшая арендная плата, а при выборе правильной локации магазины будут находиться на виду у покупателей.
Это хороший вариант для открытия кофейни, кондитерской, салонов красоты. Но есть и минусы — вы сами платите за коммунальные услуги, согласовываете документацию на вывеску баннеров.
При этом трафик клиентов не гарантирован, многое будет зависеть от ассортимента и расположения.
У каждого варианта есть свои преимущества и недостатки, учтите их, ориентируйтесь на потребности и специфику вашего бизнеса.
Расположение торговой точки
Если вы уже определились с типом арендной площади, оцените расположение выбранного варианта по нескольким показателям:
- транспортная доступностьВозможность подъезда, наличие достаточного места для парковок, близость к остановкам общественного транспорта — всё это повышает шансы на хороший трафик.
- особенности районаБольшое значение имеет, есть ли вблизи точки другие объекты бизнеса и деловые центры или это спальный район. Геолокация влияет на проходимость: в первом случае место для будущего магазина более удачное для магазинов высокого ценового сегмента, одежды, товаров и услуг для досуга. Спальный район подойдёт для продавцов повседневных товаров и услуг, например, продуктовых магазинов, салонов красоты, ремонта техники и одежды.
- расположение конкурентовНе бойтесь размещать точку рядом с ними, если знаете, чем ответить. У вас появится отличная возможность работать с трафиком конкурента, и в случае успеха база ваших клиентов вырастет в разы.
- проходимостьЭтот показатель можно оценить благодаря конкурентам поблизости. Посетите их магазины в разные дни и время, и вы узнаете, сколько клиентов в этой локации можно ожидать. Посмотрите, есть ли среди них представители вашей целевой аудитории. Например, аудитория конкурента — женщины в возрасте до 45 лет, ваша целевая аудитория — молодые мамы с 25 до 35 лет. Спрогнозируйте, сколько человек придёт к вам и при каких условиях. Также рекомендуем посчитать конверсию покупок: соотнесите количество купивших к числу клиентов, зашедших в торговый зал.
Расчёт торговой площади
Помещение для бизнеса должно быть комфортным как для посетителей, так и для персонала. Немалую роль в этом играет правильный расчёт требуемой площади. Чтобы избежать ошибок, используйте основные принципы расчёта:
- оцените ассортимент, его тип и габаритыПродумайте расположение товара: закрытые витрины для демонстрации или открытые полки. Если вы продаёте одежду, включите в площадь примерочные.
- подумайте о складеЗаранее уточните у арендодателя, есть ли отдельное складское помещение для хранения товара. Если нет — разместите небольшой склад в торговой точке и включите его в общую площадь.
- рассчитайте проходимостьКак это сделать, рассказали выше. Проходимость напрямую влияет на площадь зала.
- определитесь с форматом торговой точкиДля островка в ТЦ достаточно 5–10 м2, для стационарных торговых точек площадь рассчитывается в зависимости от вида бизнеса, ассортимента и типа визуальной демонстрации товара.
Арендодатель предложит варианты, оптимальные для вашего бизнеса. Подумайте, как сэкономить площадь, чтобы снизить размер арендной платы.
Например, чтобы не ставить отдельную стойку для стационарной кассы, используйте компактный смарт-терминал.
Помимо экономии пространства (прибор помещается в ладони), это ещё и удобно — оборудование работает от аккумулятора, поэтому внезапные сбои электричества никак не скажутся на торговле.
Нюансы в ценах
Цене посвящено несколько пунктов договора, в которых описывается принцип расчёта, валюта и возможность изменения стоимости. Внимательно ознакомьтесь с ними в договоре арендодателя.
- расчёт арендной платыЕсть два варианта расчёта: фиксированная ставка и процент с оборота. Размер указывается в договоре. Первая опция подходит для бизнеса со стабильной выручкой. Вторая — для тех, чей оборот месяц от месяца может сильно меняться, например, продавцов мороженого, купальников и других сезонных товаров.
- плата за арендуИностранные компании, которые сдают в аренду недвижимость в России, иногда предлагают расчёт в долларах или евро. Для них это более предсказуемый и выгодный вариант. Но для российских предпринимателей зависимость от валютного курса может сыграть злую шутку. Обратите внимание на валюту расчёта и заключите договор с той компанией, которая готова принимать оплату в рублях.
- стоимость арендыЭтот пункт содержит и условия повышения или понижения цены. По закону изменение платы за аренду возможно через год после совершения сделки и не чаще, чем раз в год в последующем. Если вы заключаете договор менее чем на один год, ни о каких ценовых изменениях не может быть и речи.Важное изменение произошло в законодательстве совсем недавно. Теперь предприятия малого и среднего бизнеса могут досрочно расторгать договор в одностороннем порядке. С одной стороны, это убережёт компании от уплаты аренды за помещения, в которых пришлось приостановить торговлю. Но неприятным последствием может стать повышение ставок аренды — собственники будут закладывать возросшие риски в цену. А значит, малым и средним компаниям может стать сложнее продавать в торговом центре наряду с крупными брендами. Это ещё один повод рассмотреть как можно больше вариантов площадей и выбрать самый подходящий. Также попробуйте оптимизировать расходы по другим статьям.
- передача услуг на аутсорсингОпределите направления деятельности, которые вы можете передать сторонним организациям. Например, если в компании не ведётся сложных бухгалтерских расчётов, поручите эту работу подрядчику.
- снижение затрат на рекламуИспользуйте только те каналы привлечения, которые дают вам прибыль. Если у вас есть уже существующая база, предложите клиентам поработать на выгодных условиях: запустите акции, дайте скидки и новые бонусы. Постройте стратегию работы так, чтобы постоянные клиенты начали рекомендовать вас. Вы существенно сэкономите на рекламных затратах и увеличите базу потенциальных покупателей.
Условия аренды помещения
Некоторые арендодатели в погоне за максимальной выгодой могут вести себя недобросовестно по отношению к арендаторам. Чтобы исключить такие риски, обратите внимание на часть пунктов, присутствие которых в договоре обеспечит вам юридическую безопасность:
- наличие арендных каникулЭто значит, что на время ремонта точки вы освобождаетесь от уплаты аренды. Срок каникул варьируется от одного месяца до полугода в зависимости от метража точки.
- право собственностиЕсли помещение передаётся в аренду не от собственника, должны быть указаны доверенность и агентский договор, на основании которых действует арендодатель. Иначе договор будет недействительным.
- объект арендыВ договоре указывается максимально подробная информация: адрес, площадь, инвентарный номер, назначение, по которой можно идентифицировать помещение.
Повторимся: важно, чтобы был указан и размер арендной платы. В ином случае договор считается фиктивным.
Мы постарались дать вам выжимку полезной информации по аренде помещения, но всё же рекомендуем перед подписанием договора проконсультироваться с юристом.
Что бы вы ни продавали, для работы вам обязательно понадобится касса. Например, МТС Касса подойдёт сразу для нескольких типов торговли — если вы продаёте не только офлайн, но и в интернет-магазине или работаете с доставкой.
Рассказываю, как выбрать помещение для бизнеса
26 август 2019 5 969
Статья посвящена процессу выбора помещения для бизнеса. В ней указываются основные критерии и риски, которые нужно принимать во внимание.
Помещение для бизнеса имеет ключевое значение. От того, какое оно, где именно находится, сколько на его аренду (или покупку), а также на содержание уходит средств, во многом зависит ваш успех. Поэтому стоит сначала разобраться в том, как выбрать помещение для бизнеса, а только потом подписывать контракт. Вам нужно определиться с потребностями и своими желаниями.
Не забудьте провести предварительный анализ, чтобы понять, что действительно необходимо, а на чём можно и сэкономить. Плюс вам надо разобраться в том, по каким именно критериям будет происходить отбор.
Покупка или аренда помещения
Стоит ли покупать помещение или лучше всего взять его в аренду? Это зависит от ваших потребностей, запросов и возможностей. Плюс очень важно направление бизнеса, потому что оно может определить многое.
Покупка или аренда помещения, если вы франчайзи
Франчайзи перед окончательным выбором нужно разобраться с теми требованиями, которые предъявляются к помещению в рамках конкретной франшизы. Это может быть:
- площадь;
- проходимость;
- этажность (например, в отдельных случаях подойдёт и подвал, а в других – категорически нет);
- наличие туалета или даже полноценного санузла, а также соответствие конкретным санитарно-эпидемиологическим требованиям;
- доступ к воде;
- высокоскоростной интернет;
- большие окна (важно для витрины);
- расположение на заданном расстоянии от дороги, прямо у проезжей части или вдали от трассы;
- другие нюансы, определяемые франчайзером.
Учтите, что иногда подбор помещения для бизнеса берёт на себя франчайзер. В таком случае вы в принципе не сможете повлиять на этот момент. Но подобные моменты лучше всего заранее оговаривать.
На что обратить внимание перед выбором
Перед тем, как вы окончательно определитесь, вам нужно обратить внимание на ряд базовых моментов. Так будет легче сделать окончательный выбор.
Местоположение и инфраструктура
Если клиенты будут приходить напрямую к вам, то вам надо разобраться как с местоположением, так и с инфраструктурой. Проходимость часто непосредственно сказывается на среднем чеке.
Рядом стоящие здания и конкуренты
Вы должны очень хорошо понимать, кто будет или кто должен находиться рядом с вашим заведением. Кроме этого надо учесть, кто ваш клиент: возможно, идеальным вариантом окажется спальный район. А может, вам необходим центр, чтобы вашу точку сразу же заметили. Здесь всё зависит от формата бизнеса, от того, как именно вы будете взаимодействовать с потребителями.
Время работы
Многие выбирают для размещения своего заведения крупные торговые или деловые центры.
И это хороший вариант (с проходимостью часто нет проблем, солидное здание благоприятно сказывается на репутации, многие вопросы, включая оформление документов, уже решены). Однако вам нужно учесть часы работ.
Если заведение приносит больше всего прибыли по вечерам, когда конкретный центр закрывается, то понятно, что такой вариант вам не подходит.
Расположение входа
Чтобы наладить постоянный поток клиентов, очень важно оптимальное расположение входа. Безусловно, если офис никак не привязан к клиентам, которые просто могут зайти с улицы, то этот момент не имеет принципиального значения. Но для магазинов, аптек или же бутиков вход должен быть на проходимых улицах. И, естественно, важно, чтобы его не приходилось долго искать.
Ремонт и общее состояние
Ещё один интересный вопрос, с которым надо разобраться. Обязательно ли помещение с ремонтом? Офис можно брать в готовом состоянии: часто это выгоднее, да и позволяет быстро запуститься. А вот если у вас – заведение общественного питания, то без ремонта всё равно не обойтись. Одним словом, здесь тоже важен формат.
Условия использования – договор
Ни в коем случае нельзя подписывать договор долгосрочной аренды, не говоря уже о покупке, без тщательного и всестороннего анализа текста соглашения. Желательно отнести документ юристам, чтобы они изучили его на предмет сомнительных формулировок и подводных камней. Вполне вероятно, что вам потребуется сделать какие-то правки.
Стоимость
Обратите отдельное внимание на этот пункт. Слишком низкая стоимость – подозрительно. Она указывает на то, что вы, вполне вероятно, связались с мошенниками. Но даже если вторая сторона – добросовестный владелец, есть опасность, что вы не учли какой-то недостаток.
Что же касается высокой цены, то она далеко не всегда свидетельствует о качестве. Иногда это просто желание владельца заработать побольше. Одним словом, ищите золотую середину.
Риски, которые могут возникнуть
При подборе помещения для бизнеса обязательно нужно учитывать риски. Без этого вы сами не будете понимать, на что соглашаетесь.
При аренде
Если вы решились взять помещение в аренду, вы столкнётесь со следующими рисками:
-
Существует опасность потерять вложения.
Вы можете провести ремонт, заменить коммуникации и предположить, что это окупится со временем. Однако если договор заключают на достаточно короткий срок, есть риск, что его не продлят. А вернуть свои вложения будет откровенно проблематично. Поэтому в таких ситуациях или тщательно оговаривайте все моменты, или соглашайтесь заключать договор исключительно на большой срок.
-
Арендодатель может поменять мнение по поводу помещения.
Иногда бывает так, что конкретный офис подобран, всё подходит, но тут владелец резко повышает цену, потому что ему предложили более выгодную сделку. Чтобы обезопасить себя от таких проблем, лучше всего заключать предварительный договор, в котором вторая сторона возьмёт на себя обязательства подписать соглашение именно с вами.
-
Арендодатель начинает увеличивать суммы платежей.
Поменять офис многим заведениям трудно, потому что покупатели часто ассоциируют конкретный магазин, аптеку или же салон с местом, на котором точка находится. Переезд означает не только серьёзные расходы, но ещё и падение продаж, как минимум, на первое время.
Владелец недвижимости это знает, чем и может начать пользоваться, взвинчивая оплату. Чтобы обезопасить себя от таких неприятных сюрпризов, лучше всего сразу оговорить, с какой регулярностью арендодатель имеет право на подъём цены и на какую конкретно сумму.
Причём всё это нужно зафиксировать в договоре.
При покупке
При покупке тоже есть свои риски:
-
В договоре купли-продажи указана только часть суммы.
Иногда бывает так, что продавец предлагает всё остальное передать через ячейку в банке, чтобы уйти от налогов (50/50 или 70/30). Обеспечить себе безопасность в данном случае просто – не соглашайтесь на такие схемы.
-
Происходит покупка не недвижимости, а юридического лица в целом.
Начинающие предприниматели могут не вникнуть в детали, но иногда им предлагают купить офис вместе с фирмой, аргументируя это тем, что компанию легко будет потом продать или закрыть. На самом деле с такой организацией на практике оказывается связано множество неприятностей. Опять же, лучшая гарантия безопасности – не соглашаться.
-
Сделка осуществляется с физическим лицом.
Такой договор заключить можно, но стоит учесть права несовершеннолетних, историю владения, наличие претензий со стороны третьих лиц и прочее. Отдельного внимания заслуживает ситуация с материнским капиталом. Одним словом, вам надо обезопасить себя от потери недвижимости.
-
Покупка происходит у лица, являющегося банкротом.
Банкротство собственника недвижимости означает, что любой кредитор может оспорить вашу сделку, если решит, что она заключалась по заниженной цене. Плюс очень важно убедиться в том, что договор, который вы будете подписывать в таком случае, действителен. Вообще любая сделка с лицом на грани банкротства – рискованная сама по себе.
Помещение – это основа бизнеса, его фундамент, а иногда ещё и довольно ценный актив. Поэтому выбирать такое имущество нужно очень внимательно, учитывая все факторы.
Не торопитесь подписывать договор: вы должны понимать, кому именно и за что конкретно вы платите. Желательно сначала дать юристам всё изучить.
И если вас устраивает сделка, и вы осознаете все риски и последствия, тогда договор можно и подписать.
31 совет, начинающему предпринимателю, как арендовать помещение в ТЦ — Офтоп на vc.ru
Как избежать потери обеспечительного платежа и обезопасить свои инвестиции, при аренде помещения в торговом центре, на какие пункты договора стоит обращать особое внимание и как избежать штрафных санкций, со стороны арендодателя. Обо всем этом и многих других нюансов, Вы сможете узнать из нашей статьи.
Не надо боятся договор, его надо согласовывать.
Если ваш бизнес связан с торговлей, и вы планируете арендовать помещение в Торговом Центре, то эта статья, поможет вам, не только сохранить ваши инвестиции, но и избежать различные, не совсем приятные, ситуации.
Существует два вида, договоров аренды коммерческой недвижимости — краткосрочный (сроком не более 11 мес.) и долгосрочный (сроком от 1 года и более). Мы дадим практические советы, по каждому из таких договоров.
Совет 1. Чтобы определиться, какой вид договора вам подходит, первое что надо сделать, это определиться с размером инвестиций и сроком окупаемости проекта. Если ваш проект, может окупиться от 3 до 6 мес.
, то в этом случае, можно заключать краткосрочный договор. Если же, ваши инвестиции окупаются от 6 месяцев и более, то лучше заключить долгосрочные арендные отношения.
Иначе получится так, что вы окупите инвестиции за 6-8 месяцев, а на заработок чистой прибыли, у вас останется всего лишь 5-3 месяца.
Совет 2.
Для защиты своих инвестиций, при заключении краткосрочного договора аренды, обязательно пропишите пункт, согласно которому, в случае досрочного расторжения договора аренды по вине арендодателя (в период окупаемости ваших инвестиций), он обязан будет возместить вам все понесенные убытки. Но здесь стоит учитывать такой момент, что все убытки должны быть обязательно подтверждены документально, поэтому сохраняйте все чеки и счета.
Совет 3. В долгосрочном договоре аренды, для защиты ваших инвестиций, можно прописать мораторий, на односторонний внесудебный выход арендодателя, на срок окупаемости ваших инвестиций, либо полный запрет на внесудебное расторжение, на весь срок договора. Но здесь надо учитывать несколько моментов: 1.
Арендодатель тоже не дурак, и может потребовать от вас зеркальных условий. 2. В случае, если удалось договориться о моратории, то постарайтесь чтобы этот срок, не был равен сроку окупаемости инвестиций, всегда берите запас на несколько месяцев. 3.
В случае нарушения вами, условий договора, арендодатель имеет право, расторгнуть с вами договор, согласно ГК РФ, в таком случае, вы потеряете не только свои инвестиции но и «попадете» на штрафные санкции.
Совет 4. У каждого ТЦ, свои требования к договорам, а так же у менеджеров по аренде, иногда бывают дополнительные бонусы, которые они получают за согласование некоторых условий. Поэтому, по каждому важному для Вас пункту, можно и нужно вести переговоры. В редких случаях, обычно это в топовых ТЦ, бывает так, что основные условия договора, окончательные и редакции не подлежат.
Совет 5. Краткосрочный договор, проще расторгнуть в одностороннем внесудебном порядке. Самое главное, прописать сроки уведомления о таком выходе из договора, обычно это не более 1-2 месяцев. Так же, его не надо регистрировать в Росреесторе.
Совет 6. Обязательным условием, при досрочном расторжении договора, согласуйте возврат депозита, либо его зачет в последний месяц аренды.
Практически все ТЦ, пытаются подписать договор так, чтобы при досрочном одностороннем выходе арендатора из договора, депозит оставался в виде штрафа у ТЦ.
Продавливайте администрацию ТЦ, всеми удобными способами, как вариант — можно увеличить срок уведомления о выходе до 3-х месяцев, это вполне адекватный срок, при котором арендодатель сможет найти, на ваше место, нового арендатора.
Но здесь есть один нюанс: Например, через три месяца торговли, Вы поняли, что ваш бизнес не будет приносить ожидаемого результата и работать на аренду и зарплату сотрудникам, а возможно и в минус, нет ни какого смысла. В этом случае, проще будет оставить депозит ТЦ, в виде штрафа, чем еще лишних три месяца нести расходы по ведению бизнеса.
Совет 7. После окончания краткосрочного договора, вы можете не иметь преимущественное право, перед другими арендаторами, на пролонгацию.
Это значит, что после окончания срока договора, арендодатель может предложить вам арендовать помещение, на совсем других условиях, либо может просто выселить вас, без объяснения причин.
Но такое преимущественное право, можно прописать в договоре, но опять же, оно не будет гарантировать вам, пролонгацию договора, на первоначальных условиях.
Совет 8. Бюджет на аренду, в инвестициях, закладывайте сразу на 2-3 месяца. Так вы сможете избежать штрафных санкций, в случае задержки оплаты по платежам, если ваш бизнес в первые месяцы не будет приносить прибыль.
Совет 9. Если вы решили, что ваш бизнес будет существовать долго и благополучно, и вам просто необходим долгосрочный договор, то стоит учесть несколько важных моментов: 1. Долгосрочный договор, подлежит обязательной регистрации в Росреесторе. 2.
Для того, чтобы зарегистрировать такой договор, на арендуемое Вами помещение, должен быть выделен отдельный кадастровый номер. У всех ТЦ, есть только один кадастровый номер, на все здание, в связи с чем, им не выгодно под каждого небольшого арендатора, оформлять отдельный кадастровый номер. 3.
Если все таки, вам удалось договориться с ТЦ, подписать долгосрочный договор, то будьте готовы нести все затраты по его регистрации.
Совет 10. В долгосрочном договоре, обязательно прописывается размер ежегодной индексации арендной ставки, но не более одного раза в год. У каждого ТЦ, свои аппетиты на этот пункт, обычно размер варьируется от 5 до 20% от месячной аренды. Этот пункт, так же можно согласовывать на выгодных для вас условиях.
Совет 11. Долгосрочный договор, может быть и краткосрочным.
Обычно, в долгосрочном договоре, прописывается срок, в который одна из сторон, обязана зарегистрировать настоящий договор, обычно этот срок составляет максимум до одного года.
В случае, если договор не будет зарегистрирован в указанный срок, то такой договор считается краткосрочным, с автоматической ежегодной пролонгацией, но не более 3-х или 5-ти раз, все зависит от срока договора.
Совет 12. В самом начале переговоров, обязательно уточните у менеджера, о дополнительных платежах и обязательствах.
Помимо ежемесячной арендной платы, дополнительные платежи могут включать в себя — эксплуатационные расходы; коммунальные платежи; маркетинговые сборы; страхование помещение на время проведения СМР или же на весь срок аренды; дополнительная реклама на фасаде ТЦ; платный туалет для ваших сотрудников (да-да и такое иногда бывает).
К обязательным дополнительным условиям, могут относится — установка счетчиков учета посетителей в Вашем помещении; участие вашего магазина в промо-акциях ТЦ; оформление рекламных конструкций, согласно общей концепции ТЦ и изготовление возможно только у их подрядчиков.
Совет 13. Обязательно ознакомьтесь, с внутренними правилами ТЦ. В случае их нарушения, вашими сотрудниками, вам могут грозить существенные штрафы, вплоть до расторжения договора, без возврата депозита.
Совет 14. Важным моментом, будет необходимость согласования ассортиментного перечня, вашего магазина. Его лучше сделать в виде приложения к договору. Перед началом ведения переговоров, первым делов вышлите этот перечень менеджеру ТЦ, для согласования.
Советуем внести в список не только тот товар, с реализацией которого вы уже точно определились, но также вносите товар который возможно появится в вашем ассортименте в будущем.
Очень часто бывает, что у крупных арендаторов ТЦ, есть эксклюзив на определенный товар (особенно это касается продуктовых супермаркетов), и может получится так, что когда вы приступите к торговле, выяснится, что товар на который вы возлагали самые прибыльные надежды, находится на эксклюзиве у другого арендатора и реализация его вами, не возможна. Это очень важный момент, к которому стоит отнестись со всей серьезностью и тщательно продумать.
Совет 15. Приготовьтесь к тому, что перед подписанием договора, у вас могут запросить, проект вашего магазина (визуализацию, планограмму).
Если у вас сложное и специфическое оборудование, то для решения этой проблемы, лучше обратиться к специалистам (хотим предупредить сразу, удовольствие не из дешевых).
Так же, необходимо замерить само помещения, для правильной расстановки оборудования, и здесь также, лучше обратиться к специалистам по замерам.
План помещения, вариант 1. План помещения, вариант 2.
Совет 16. Особое внимание, обращайте на штрафные санкции, при просрочки платежей. Вот пример, по более выгодным для вас условиям: Размер пени, по просроченным платежам, должен быть не более 0,1 — 0,5%, от общей суммы задолженности за каждый день просрочки, но общая сумма пени должна быть не более 5%, от общей суммы постоянной арендной части.
Совет 17. Помните, что систематическое нарушение сроков уплаты по платежам, может привести к досрочному расторжению договора, с потерей обеспечительного депозита. Пропишите в договоре, что к систематическим нарушениям, относятся нарушения допущенные более 2-3 раз, за один календарный год.
Совет 18. Заранее уточняйте время, когда разрешено проводить строительно-монтажные работы (СМР), внутри помещения, а также доставку строительного материала и оборудования. В большинстве случаев, такие работы, разрешается проводить только в нерабочее время ТЦ, т.е. ночью. Учтите, что за работу в ночное время, строители и рабочие могут потребовать с вас, дополнительную плату.
Совет 19.
Заранее уточняйте нюансы по доставке товара: время доставки товара и на каких машинах разрешено доставлять товар (иначе может возникнуть ситуация, когда вы привезете товар на фуре, а ей просто технически нельзя будет заехать на территорию ТЦ); есть ли в ТЦ тележки, для внутреннего перемещения товара по ТЦ, если есть, то платные или бесплатные (данное уточнение, поможет вам избежать, дополнительных расходов при доставке товара на точку).
Совет 20. Обращайте особое внимание, на такие пункты договора, как штраф за несвоевременный выход на СМР и штраф за несвоевременное открытие торговой точки для посетителей.
Если для СМР, вы нанимаете подрядчика, то обязательно в договоре с ним, пропишите ответственность и возмещение убытков, за несвоевременное выполнения им сроков работ. Помимо срока арендных каникул, на время которых дается проведение СМР, постарайтесь взять дополнительно 1-2 недели на подготовку к открытию магазина.
Это поможет избежать вам штрафы, за нарушения сроков открытия магазина для посетителей. Стоит учесть, что такие штрафы, иногда достигают несколько сотен тысяч рублей, за каждый день просрочки.
Совет 21. Заранее выясните, каким способом и за чей счет, будут закрываться витрины вашего помещения (в случае их наличия), на время проведения СМР. Иногда это бывают баннеры самого ТЦ, а иногда, администрация обязывает завешивать витрины, баннером арендатора.
Совет 22. В процессе переговоров, сразу же выясняйте о всех скрытых (и не только) коммуникациях, которые проходят в полу или стенах вашего помещения (эту информацию обязан точно знать инженер ТЦ).
Наличие данной информации, позволит вам избежать крупных неприятностей, при проведении СМР.
Например, ваши строители будут сверлить отверстие в стене и попадут в водопроводную трубу, не трудно себе представить, какие из этого «вытекут» последствия.
Совет 23. Это будет полезный совет, для тех, кто решил открыть торговую точку на особо контролируемых объектах, в частности в аэропорту.
Для допуска вашей строительной бригады к СМР, всем ее участником, прийдется пройти тщательную проверку ФСБ, и здесь могут возникнуть серьезные проблемы.
Например, если кто-то из рабочих имеет в прошлом судимость, то бдительные сотрудники ФСБ, не допустят такого рабочего на проведение СМР. Поэтому, стоит заранее уточнить, какие существуют ограничения для персонала (и не только в строительной бригаде), по допуску на объект.
Совет 24. В договоре обязательно пропишите, прямо конкретной цифрой, что арендодатель гарантирует выделить необходимое для вашего магазина, количество электроэнергии в кВт-ах.
Совет 25. Для того, чтобы обезопасить себя, от попадания под ротацию арендаторов, со стороны администрации ТЦ, обязательно пропишите в договоре, условия по которым данная ротация может проводиться только по обоюдному согласию сторон, либо исключена вообще.
Иначе, через пол года вашей работы на выгодной вам локации, вас могут «попросить» переехать в какую-нибудь глушь.
Если же ротация, будет проводиться в связи с реконцепцией или же реконструкцией самого ТЦ, то целесообразно будет прописать условия, по которым администрация обязана будет возместить вам, все понесенные убытки (не забываем, сохранять все чеки и счета, т.к. возмещение возможно только по документально подтвержденным убыткам).
Совет 26. Обязательно составляйте, следующие приложения к договору аренды: Приложение №1 Поэтажный план размещение помещения в ТЦ. На данной плане, обязательно выделите в рамку ваше помещение, и обозначьте ее как — границы арендуемого помещения; Приложение №2 Ассортиментный перечень (см. Совет 14.
); Приложение №3 Форма Акта приема-передачи помещения; Приложение №4 Форма Акта возврата помещения; Приложение №5 Акт разграничения эксплуатационной ответственности. В данном Акте, тщательно пропишите и обозначьте границы эксплуатационной ответственности, между арендодателем и арендатором, по инженерным сетям. (приложение не обязательное но очень полезное); Приложение №6 Разделительная ведомость.
Здесь тщательно пропишите, за какие работы отвечает арендодатель, а за какие арендатор, кто их выполняет и кто оплачивает; Приложение №7 Места размещения рекламно-информационных материалов арендатора на фасаде помещения. В данное приложение, вставьте фото фасада помещение и в рамку выделите, все согласованные с арендодателем рекламные места.
Так же стоит прописать, их технические характеристики (размеры, используемый материал и т.д.); Приложение №8 Внутренние правила пользования ТЦ.
Совет 27. В пункте, где указан размер постоянной арендной платы, указывайте так же, что входит в постоянную арендную плату (реклама на фасаде помещения, коммунальные платежи и т.д.).
Совет 28. Обязательно, прописывайте в характеристиках помещения, следующие данные: Точный адрес ТЦ; Этаж, на котором расположено помещение; Точную площадь, арендуемого помещения; Номер помещения, согласно кадастровой документации ТЦ (обратите внимание — не внутренняя нумерация, а именно по документации которую выдали гос органы, т.
к. внутренняя нумерация, может постоянно меняться администрацией ТЦ).
Но бывают случаи, когда ваше помещение, просто не существует на данной документации, в этой ситуации, советуем как можно детальней обозначить помещение, на плане в Приложении Поэтажного плана, для возможности его идентификации, в случае возникновения спорных вопросов;
Совет 29. Если ваш бизнес связан с общепитом, либо вам требуется водоснабжение и канализация, заранее уточняйте о их наличии, либо возможности проведения таких коммуникаций, во внутрь помещения.
Совет 30. По возможности, избегайте нарушения условий договора аренды, но если вдруг у вас возникают какие-либо проблемы, не избегайте общения с администрацией ТЦ, а всегда обращайтесь к ним заранее, не затягивайте ситуацию до критического момента, в большинстве случаев, они могут пойти вам на уступки. Но не стоит этим злоупотреблять.
Совет 31. Прежде чем приступать к согласованию и подписанию договора, выпишите для себя, все нюансы и варианты возникновения различных ситуаций, определите для себя, все возможные риски.
Всегда помните простое правило «договариваться обо всем, лучше на «берегу» и желательно закрепить все документально».
Так же, следует знать, что у каждого ТЦ, свои правила и требования, договор может быть и на 5-ти страницах, а может и на всех 50-ти. Желаем вам процветания и успехов.
Надеюсь, что данная статья, была Вам полезна.