В последнее время к экспертам «Владей Легко» регулярно обращаются обеспокоенные собственники земельных участков, получившие из Росреестра уведомление о том, что их участок входит в границы зоны с особыми условиями использования территорий.
Что это такое и чем это грозит землевладельцам и землепользователям, читайте в нашей статье.
1. Что такое зона с особыми условиями использования территорий?
- Для начала определимся с самим термином.
- Понятие зоны с особыми условиями использования территорий дано в статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
- Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) устанавливаются в следующих целях:
- защиты жизни и здоровья граждан;
- безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики;
- обеспечения сохранности объектов культурного наследия;
- охраны окружающей среды;
- обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В настоящее время в законодательстве закреплен полный список ЗОУИТ, которые могут быть установлены на территории РФ. Он содержит 28 видов таких зон, в том числе:
- зоны охраны объектов культурного наследия;
- охранные зоны объектов электроэнергетики, трубопроводов, линий и сооружений связи, тепловых сетей;
- охранная зона железных дорог;
- придорожные полосы автомобильных дорог;
- охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы);
- водоохранная (рыбоохранная) зона и прибрежная защитная полоса;
- санитарно-защитная зона;
- зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов).
Особые условия использования территорий означают, что на земельных участках в границах установленной зоны ограничивается или запрещается строительство и использование объектов недвижимости, а также использование данных земельных участков для тех видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зоны.
При этом земельные участки, включенные в границы ЗОУИТ, у их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются (если иное прямо не предусмотрено федеральным законом).
2. Как устанавливаются зоны с особыми условиями использования территорий?
Прежде всего, отметим, что есть ЗОУИТ, которые возникают в силу закона. Это:
- водоохранные (рыбоохранные) зоны;
- прибрежные защитные полосы;
- защитные зоны объектов культурного наследия.
В отношении всех прочих видов зон с особыми условиями использования территорий Правительством РФ в соответствии с ЗК РФ должны быть утверждены отдельные Положения, в которых, как раз, и прописывается порядок их установления и изменения, а также предусмотренные для данной конкретной зоны ограничения.
Подробнее
Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются бессрочно или на определенный срок независимо от категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков.
Порядок установления ЗОУИТ:
- Принятие решения об установлении ЗОУИТ.
Руководствуясь соответствующими федеральными законами и Положениями, уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления принимает решение об установлении, изменении или прекращении существования ЗОУИТ.
- Направление информации и документов в Рорсеестр.
В порядке межведомственного информационного взаимодействия принятые органом власти документы об установленных зонах (содержащиеся в них сведения) направляются в Росреестр для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
- Внесение сведений о ЗОУИТ в ЕГРН.
Именно со дня внесения сведений в ЕГРН зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, считаются установленными.
- Уведомление правообладателя об установлении ЗОУИТ.
По закону, Росреестр в 5-дневный срок уведомляет правообладателей земельных участков, что они попали в границы ЗОУИТ.
Именно эти уведомления, как показывает практика, и заставляют беспокоиться землевладельцев и землепользователей.
И беспокойство их небеспочвенно. Объясняем, почему.
3. Чем грозит собственнику расположение земельного участка в зоне с особыми условиями использования территорий?
К экспертам проекта «Владей Легко» нередко поступают вопросы, вызванные неосведомленностью правообладателей земельных участков об ограничениях, связанных с вхождением их участков в ЗОУИТ.
Например: «Мне пришло письмо из Росреестра, о том, что через мой земельный участок проходит зона объектов электросетевого хозяйства.
Что мне делать? Что я могу построить на своем земельном участке?».
- Итак, со дня установления или изменения ЗОУИТ на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям, если иное не предусмотрено законодательством РФ.
- Реконструкция зданий, сооружений может осуществляться только для их приведения в соответствие с установленными ограничениями.
- Так, к примеру, в границах охранной зоны объектов электросетевого хозяйства, о которой шла речь в вопросе нашей подписчицы, без письменного согласования с сетевыми организациями запрещается:
- строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений;
- посадка и вырубка деревьев и кустарников;
- земляные работы на глубине более 0,3 метра(Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 № 160).
Вопросы сноса — Первая Кадастровая Компания
Одной из актуальных для сферы недвижимости тем в последнее время стало обсуждение условий, при которых многоквартирный дом может быть снесён.
Связано это со вступлением в силу Правил уведомления собственников недвижимости, которая оказалась в пределах ЗОУИТ – зон с особыми условиями использования территорий. Но это далеко не единственный случай, когда законная постройка может подвергнуться риску уничтожения.
В этом материале мы рассмотрим все эти ситуации, приводящие к сносу, регламентированные действующим законодательством.
Согласно закону, заработавшему с 4 августа 2018 года и устанавливающему нормы правового регулирования таких зон, выяснилось, что дома и дачи, а также любые другие строения и сооружения, попавшие в границы некоторых «зон особого назначения», не должны там находиться.
Упомянутым нормативным актом внесены изменения как в Градостроительный кодекс, так и в Земельный кодекс РФ. Так, в последнем появилась даже целая новая глава (гл.
19), где прописаны правила, которые необходимо соблюдать в отношении ЗОУИТ, а также обозначены цели установления таких зон и перечислены их виды.
- В числе целей установления зон особого назначения названы: (1) защита жизни и здоровья граждан, (2) безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства, (3) сохранение объектов культурного наследия и (4) окружающей среды, а также (5) обеспечение обороны страны и безопасности государства.
- Исходя из этих целей, определено 28 видов ЗОУИТ:
- 1) зоны охраны объектов культурного наследия;
- 2) защитная зона объекта культурного наследия;
- 3) охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии);
- 4) охранная зона железных дорог;
- 5) придорожные полосы автомобильных дорог;
- 6) охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);
- 7) охранная зона линий и сооружений связи;
- 8) приаэродромная территория;
- 9) зона охраняемого объекта;
- 10) зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов;
- 11) охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы);
- 12) охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением;
- 13) водоохранная (рыбоохранная) зона;
- 14) прибрежная защитная полоса;
- 15) округ санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;
- 16) зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях, предусмотренных Водным кодексом Российской Федерации, в отношении подземных водных объектов зоны специальной охраны;
- 17) зоны затопления и подтопления;
- 18) санитарно-защитная зона;
- 19) зона ограничений передающего радиотехнического объекта, являющегося объектом капитального строительства;
- 20) охранная зона пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети;
- 21) зона наблюдения;
- 22) зона безопасности с особым правовым режимом;
- 23) рыбоохранная зона озера Байкал;
- 24) рыбохозяйственная заповедная зона;
- 25) зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);
- 26) охранная зона гидроэнергетического объекта;
- 27) охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена;
- 28) охранная зона тепловых сетей.
Очевидно, что ЗОУИТ – величина непостоянная: старые зоны, в использовании которых отпала необходимость, прекращают своё существование, а новые, в связи с потребностью во всё более развитой инфраструктуре территории или, напротив, сохранения её экологии, возникают. Порядок их установления вы можете найти в статьях 106 и 107 главы 9 Земельного кодекса РФ.
И если объект недвижимости, давно построенный, оказался внутри вновь установленной зоны (а именно: установленной до 4 августа 2018 года, как уточнено в документе), то снос дома почти гарантирован.
И ответ на этот вопрос неутешителен: согласно требованиям законодательства любое строение, находящееся в границах ЗОУИТ, должно быть снесено или приведено в соответствие с правилами использования земельных участков, находящихся в особой зоне.
А правила эти основаны на соблюдении мер безопасности, при которых нахождение капитальных строений зачастую невозможно, поскольку несовместимо с условиями использования и целями установления таких зон. В крайнем случае здание может быть реконструировано.
Изучать Градостроительный кодекс жильцам многоквартирного дома или владельцам дач, попавших в границы какой-либо из ЗОУИТ, не придётся: за них это сделают местные власти либо то юридическое лицо, в ведении которого находится «ваша» особая зона.
В мае 2019 года вступил в силу Порядок уведомления владельцев недвижимости о решении сноса в отношении их дома или другого строения капитального типа.
Собственник либо получит такое уведомление по почте (традиционной или электронной, если е-mail как контакт для связи с правообладателем объекта недвижимости был указан вами в ЕГРП), либо курьер вручит его лично под расписку.
Помимо этого, в те же сроки извещение о предстоящем сносе дома должно быть опубликовано в районной газете, на сайте местной администрации и размещено на доступных для обозрения досках объявлений – вплоть до размещении на каждом подъезде, если речь идёт о многоквартирном доме.
И как скоро или как долго ждать собственникам и жителям этого «пренеприятного известия»?
Поскольку в Правилах уведомления сказано, что рассылка оповещений должна быть проведена в течение полугода со дня вступления в силу данных Правил, то уведомление каждый владелец объекта недвижимости с перспективой сноса или реконструкции, получит до конца текущего года.
Напомним, однако, что этот срок касается только ныне используемых ЗОУИТ – установленных до 4 августа 2018 года. Тем не менее в стране появляются новые.
Так, например, в настоящий момент Федеральная кадастровая палата проводит работы по включению в ЕГРН объектов культурного наследия Москвы, которых насчитывается около пяти тысяч – к этому ведомство обязывает распоряжение Правительства РФ от 31.01.
2017 № 147-р «О целевых моделях упрощения процедур ведения бизнеса и повышения инвестиционной привлекательности субъектов Российской Федерации».
Оговоримся, что документ направлен также и на повышение постановки земельных участков, находящихся на попечении местных властей, на кадастровый учёт, что в целом входит в основной доминирующий вектор занесения земель любой категории в реестровую базу.
В течение менее чем двух лет – до конца 2020 года все 100 процентов имеющихся в столице памятников культуры будут включены в реестр, территории возле них будут уточнены. А поскольку границы каждой ЗОУИТ могут измениться, появится необходимость сноса или реконструкции находящихся на этих территориях зданий. Не будем упоминать развивающуюся инфраструктуру, движение по сохранению естественной среды обитания, а также возросшее значение для госбезопасности военных объектов. Поэтому твёрдо гарантировать, что после нового года вы не получите уведомления о перспективах сноса, нельзя.
Безусловно, жителей не выселят на улицу и здание не уничтожат просто так: тем же Земельным кодексом предусмотрено возмещение убытков в связи с установлением или изменением ЗОУИТ, определены лица, которым положена компенсация, и параметры расчёта убытков, определяемые в зависимости от характеристик строения, расположенного в пределах такой зоны.
В каких еще случаях может произойти снос дома
Теперь рассмотрим оставшиеся ситуации, когда при законных правах собственника на недвижимый объект последний, тем не менее, может быть снесён – опять же, на законных основаниях.
Наиболее распространённая из них: дом был построен без необходимых разрешений. Напомним, теперь разрешения на строительство как такового не нужно, но вместо него действует уведомительный порядок, который, по сути, имеет не столь уж значительные отличия, поменявшись лишь в форме процедуры. Мы подробно писали об этом в статье «Уведомительный порядок для ИЖС».
Вариантом «неблагополучной» постройки может быть строительство с нарушением соответствующих градостроительных норм. Например, вы неверно рассчитали минимально допустимое расстояние между вашим новым домом и границей земельного участка соседа. В результате тот имеет полное право подать иск в суд.
Либо ваше здание построено ненадёжно и угрожает здоровью или даже жизни людей, находящихся поблизости от него.
Чтобы решить эту проблему и не допустить сноса, предстоит провести строительно-техническую экспертизу, результаты которой покажут, как именно нужно реконструировать постройку, чтобы она стала безопасной для окружающих.
Другая типичная ситуация, приводящая к сносу: дом построен самовольно. Иначе говоря, здесь снова имеет место несоблюдение законодательных норм и документации, но уже по другой причине: права на земельный участок в этом случае не оформлены и приобретён он каким-либо нелегальным или вовсе противозаконным путём.
Чаще всего это относится к частным домам и загородным усадьбам. И будущий владелец, совершая сделку, может быть даже не осведомлён о том, что документы на участок, который он приобретает в собственность поддельные.
Поэтому при покупке необходимо проверять данные тщательнейшим образом, заказывая выписку из ЕГРН на текущий момент сделки.
Третья причина сноса – наиболее благополучный и даже выгодный вариант для обладателя недвижимого имущества. Речь идёт о признании жилья ветхим или аварийным.
В этом случае жильцам предлагаются новые квадратные метры, однако следует иметь в виду, что выгода от такого обмена не будет слишком уж значительной: согласно постановлению Верховного суда новая жилплощадь предоставляется в качестве компенсации пришедшей в негодность, а не в целях улучшения уже имеющихся условий. То есть въехать в более просторную квартиру вряд ли получится, даже если вы стоите в очереди на улучшение жилищных условий.
Примечательно, что теоретически ветхим или аварийным могут быть признаны не только многоэтажки и барачные коммунальные квартиры, но и индивидуальные старые дома, грозящие обрушиться хозяину на голову. Тем не менее на практике местные власти этим не занимаются, ведь в этом случае собственнику придётся предоставить новый дом вне очереди.
Наконец, последний из случаев, когда ваш дом может быть снесён по закону, относится к сфере государственных нужд – например, земельный участок понадобился для прокладки газопровода, постройки новой автотрассы или расширения городской проезжей части, для проведения мероприятий федерального или международного уровня и т.п. Это, можно сказать, наиболее непредсказуемая ситуация из всех перечисленных. И зачастую собственник сносимого жилья терпит при этом значительные неудобства. При этом законодательство подразумевает материальную компенсацию, и имеет смысл судиться за её размер.
Правила регистрации снесенного объекта
Разумеется, в реестре недвижимости (ЕГРН) должны быть отражены все сведения, касающиеся судьбы объекта недвижимости.
Если постройку требуется снести, то как только постройка будет разрушена, следует подать через МФЦ заявление о снятии данного объекта недвижимости с кадастрового учёта.
К заявлению при этом прилагается Акт обследования, который должен составить кадастровый инженер, приглашённый на местность с целью засвидетельствовать факт того, что здание уничтожено и больше не существует.
Акт обследования составляется также в том случае, если дом обрушился сам вследствие воздействия природных сил – по причине погодных аномалий (шквал, землетрясение…) или чрезвычайных происшествий и несчастных случаев (пожар и пр.).
Снятие с кадастрового учёта несуществующего более объекта недвижимости, как правило, подразумевает и автоматическое прекращение прав собственности на него.
Поэтому если вы намерены построить на месте старой постройки новый дом (разумеется, речь здесь не идёт о ЗОУИТ), то его придётся зарегистрировать по всем правилам, установленным законодательством, как вновь созданный объект недвижимости и получить таким образом новые права собственности.
Как разносить расходы в программе, чтобы на затратных счетах не болтались хвосты
Генеральный директор Московского областного БТИ Роман Ларин и эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко ответили на самые актуальные вопросы читателей «Российской газеты» о регистрации и строительстве дачных домов, теплиц и других объектов.
Нужно ли регистрировать теплицы?
Начнём с, пожалуй, самого актуального вопроса в последние три месяца. Как только собственники садов и огородов узнали об обязательной регистрации (и, соответственно, налогов) хозпостроек на фундаменте, посыпались вопросы о том, что же делать с теплицами и сараями, туалетами и пр.
Резонанс был так высок, что в конце апреля заместитель председателя Государственной Думы Ирина Яровая попросила главу ФНС Михаила Мишустина проверить информацию и еще раз разъяснить «платить или не платить».
- Специалисты из БТИ и Росреестра ответили так:
- Необходимость регистрации хозпостроек, в том числе теплиц и сараев, зависит от назначения участка.
«Если земля предназначена для ведения огородничества, то на таких участках не допускается возведение объектов капитального строительства. Значит, все хозпостройки (сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения) не могут быть возведены как капитальные — на прочном фундаменте.
А вот на садовых участках могут размещаться капитальные хозпостройки, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без ущерба для их назначения невозможно. Права на такие объекты подлежат регистрации».
Вывод: если на огородных участках появятся теплицы на капитальном фундаменте, то их придётся сносить, если на садовых — регистрировать.
Обратим внимание, что в настоящее время Минэкономразвития России разрабатывает законопроект, в котором уточняются критерии отнесения объектов к недвижимым или движимым вещам.
Согласно проекту закона, вспомогательные постройки — сараи, теплицы и прочее — будут считать улучшениями земельного участка или основного объекта, например, жилого дома.
Ранее зарегистрированные постройки можно будет исключать из ЕГРН в упрощенном порядке по заявлению правообладателя.
Нужно ли регистрировать маленький садовый домик, в котором живут только летом?
Представим такую ситуацию: в СНТ стоит дом из бруса площадью 6×6, на цементных блоках, с мансардой. Живут в нём только летом. Нужно ли оформлять?
Да, строение носит все признаки садового дома, который используется для временного проживания. Однако процедура носит заявительный характер.
Зачем дачную амнистию снова хотят продлить? Сколько сегодня неоформленных дач?
Дачная амнистия, по сути, завершилась досрочно 1 марта 2019 года, когда закончился переходный период для новых правил, которые ввели поправки в Градостроительный кодекс от 4 августа 2018 года. Правда, в Госдуму уже внесли законопроект о продлении дачной амнистии до 1 марта 2022 года. «Ни у Росреестра, ни у Кадастровой палаты таких данных нет.
Информация о том, сколько не зарегистрированных индивидуальных домов и дач, должна быть у органов местного самоуправления.
Потому что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержатся сведения только о поставленных на кадастровый учет объектах недвижимости и зарегистрированных правах на них.
С 2006 года по упрощенной процедуре зарегистрировано порядка 13 миллионов прав собственности».
С какими основными сложностями собственник может столкнуться при регистрации старых домов и строений, если дачную амнистию не продлят?
«Прежде всего это нарушения по отступам. То есть дома раньше строились без учета того, насколько близко они расположены к границам земельного участка. Сплошь и рядом крыльцо дома практически смотрит в забор соседнего участка.
Не соблюдались также особые условия использования территорий, например, есть жилые строения, попадающие в зону аэропортов, линий электропередач, природоохранных зон.
Существуют нарушения по видам разрешенного использования земельных участков.
В ряде случаев параметры построенных домов выходят за установленные Градостроительным кодексом нормы: не более 3 надземных этажей и не более 20 метров в высоту. Во всех этих случаях оформить дом в собственность будет невозможно».
Пример из жизни: гражданин арендовал землю под ИЖС. На участке был недостроенный дом. Он решил оформить участок в собственность, но не может это сделать из-за требования — завершить строительство дома. Правомерен ли отказ?
Да, в соответствии с действующим законодательством, право приобретения в собственность находящихся на праве аренды земельных участков возникает только у собственников зданий, строений, сооружений, находящихся на этом участке. Гражданин обязан сначала завершить строительство и зарегистрировать право на дом. Только после этого он сможет выкупить землю.
Какие еще строения, помимо домов и дач, подпадают под дачную амнистию?
Например, гаражи, хозпостройки с признаками капитального строительства, не предназначенные для коммерческой деятельности.
За какой период гражданин должен построить дом?
Уведомительный характер строительства и регистрации недвижимости, который введен поправками в Градостроительный кодекс, предполагает, что человеку дается 10 лет на строительство индивидуального жилого или садового дома.
В этот срок он должен уложиться, после чего подать уведомление об окончании строительства.
Если строение возвели по правилам, то органы местного самоуправления сами подают документы на регистрацию в Росреестр.
При таких правилах от регистрации объектов недвижимости нельзя уклониться, иначе объект сочтут самовольной постройкой и постановят его снести.
Можно ли исключить из ЕГРН полуразвалившиеся строения, которые не стоят того, чтобы платить за них налог?
Представим ситуацию: когда-то гражданка зарегистрировала сарай и теплицы, стоящие на подпорках, теперь они почти развалились, но налог она продолжает платить.
Можно ли исключить из ЕГРН? «Исключить из ЕГРН объекты, право на которые зарегистрировано в заявительном порядке, можно только в случае уничтожения, гибели объектов.
Для фиксации прекращения существования объектов надо вызвать кадастрового инженера. Он составит акт обследования указанных объектов.
Это документ, подтверждающий прекращение существования объекта. Он и будет основанием для прекращения права в ЕГРН и снятия с кадастрового учета».
Можно ли построить два дома на одном участке? Или один придётся сносить?
Теоретически построить два дома на одном земельном участке возможно. Но только с соблюдением норм земельного и градостроительного законодательства, строительных норм и правил, в частности, площадь земельного участка должна позволять такое строительство.
Если же «земельный участок физически не позволяет построить на нем второй жилой дом, так как не будут соблюдены необходимые отступы от границ, иные нормы и правила (например, противопожарные), то один из домов порекомендуют снести.
Но можно попробовать признать право на второй дом в судебном порядке».
Могут ли у собственника изъять землю?
Да. В Земельном кодексе есть норма о прекращении права на земельный участок.
Если земельный участок, предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования им либо пожизненного наследуемого владения, не используется в течение 3 лет, то он может быть изъят.
Участок могут изъять и в случае, когда землю не используется по целевому назначению.
К примеру, участок выделен для ведения сельского хозяйства, а там построили магазин, или деятельность, которая организована на участке, наносит вред окружающей среде (например, работает автомойка).
Какой земельный участок надо выбрать, чтобы можно было строить на нём дом и разводить огород для личных нужд?
Земельный участок должен находиться в границах населенного пункта. Категория земель: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования земельного участка должен быть либо для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), либо для ЛПХ (личного подсобного хозяйства).Что можно делать на землях ИЖС?
- строить жилой дом (отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более трех, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для проживания);
- разбивать огород для выращивания сельскохозяйственных культур для личного пользования;
- размещать индивидуальные гаражи и хозяйственные постройки.
Что можно делать на землях ЛПХ?
- построить жилой дом,
- выращивать сельхозпродукцию,
- размещать гаражи и иных вспомогательные сооружения,
- содержать сельскохозяйственных животных.
Как не обжечься на сделках с недвижимостью в охранных зонах
03.12.2019
Какие территории в нашей республики считаются зонами с особыми условиями использования? Какие бывают виды охранных зон?
Д. М.
: Зоны с особыми условиями использования устанавливаются в целях защиты жизни и здоровья граждан, безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики, обороны страны, обеспечения сохранности объектов культурного наследия, охраны окружающей среды, в том числе защиты и сохранения природных лечебных ресурсов, предотвращения загрязнения, засорения, заиления водных объектов и истощения их вод.
Таким образом, зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются как в целях охраны объекта, нуждающегося в этом (например, водоохранные зоны, прибрежно-защитные полосы), так и в целях защиты от объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека (санитарно-защитные зоны предприятий).
В настоящее время все виды охранных зон указаны в статье 105-й Земельного кодекса Российской Федерации. Она насчитывает 28 видов зон.
В их числе охранные зоны линий электропередач, трубопроводов, особо охраняемых природных территорий. В Татарстане учтено порядка 90 тысяч зон с особыми условиями использования территорий.
Это довольно большое количество по сравнению с другими российскими регионами.
Из-за чего их количество увеличивается?
Д. М.
: Расширяются населенные пункты, в них проводят газ и свет. Из-за этого появляются новые охранные зоны линий электропередач и трубопроводов. Либо в реестр вносят охранные зоны существующих объектов, которые ранее не были учтены в ЕГРН.
Никаких запретов на покупку земли в охранных зонах нет
Можно ли приобретать недвижимость, находящуюся в этих зонах, и на каких условиях?
Г. Г.
: Приобретать, несомненно, можно. Никаких запретов на покупку, продажу и совершение иных сделок с недвижимостью, обремененной охранной зоной, не существует.
Но знать о том, имеется ли на земельном участке охранная зона, можно и нужно.
Причем до совершения сделок, чтобы оценить, необходимо ли вообще приобретать такой объект и можно ли будет его использовать по тому назначению, которое предполагается.
Также стоит учитывать, что охранные зоны накладывают на собственников земельных участков определенные ограничения. К примеру, в охранных зонах электросетевого хозяйства нельзя осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства.
В пределах охранных зон без письменного разрешения сетевых организаций ни юридическим, ни физическим лицам нельзя производить строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или даже снос зданий и сооружений. На земельных участках, где размещены объекты системы газоснабжения, также запрещается строительство любых зданий, строений и сооружений в пределах минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения.
То есть информация о наличии охранной зоны поможет потенциальному покупателю принять верное решение о приобретении недвижимости. Помимо прочего такое знание предупредит, что в такой зоне объект недвижимости строить нельзя, потому что он будет снесен.
За правонарушения в охранных зонах может наступить уголовная ответственность
Какая ответственность предусмотрена для тех, кто нарушает эти ограничения?
Д. М.
: Законодательством РФ предусмотрена гражданско-правовая, административная и даже уголовная ответственность за правонарушения в охранных зонах.
Что касается административной ответственности, на граждан могут накладываться административные штрафы. Их размеры различны.
Если нарушен режим использования прибрежной защитной полосы водного объекта, водоохранной зоны водного объекта, то административный штраф на граждан составит от 3 до 4,5 тыс.
рублей; на должностных лиц – от 8 до 12 тыс. рублей; на юридических лиц – от 200 до 400 тыс. рублей.
Если нарушены правила охраны линий электропередач, то для граждан полагается штраф в размере от 500 рублей до 1 тыс.; на должностных лиц – от 1 до 2 тыс. рублей; на юрлиц – от 10 до 20 тыс. рублей.
Также предусмотрена гражданско-правовая ответственность. Ущерб, причиненный лицу либо имуществу лица, подлежит полному возмещению лицом, причинившим этот вред.
Кроме того, здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения.
Как показывает судебная практика в Республике Татарстан, суды удовлетворяют указанные требования о сносе зданий.
То есть снос происходит за счет собственника?
Д. М.
: Да, сносят за счет собственника или юрлица, допустившего эти нарушения.
За какие правонарушения в охранных зонах может наступить уголовная ответственность?
Г. Г.
: Уголовная ответственность возможна, к примеру, в случае, если возведение такого объекта с нарушениями требований безопасности привело в результате к обрушению или иному негативному последствию и причинило вред жизни и здоровью гражданина. Все зависит от ущерба.
Продавец обязан предупредить покупателя земли о наличии охранной зоны
Что нужно сделать в случае отчуждения объекта, расположенного в охранной зоне?
Г. Г.
: При заключении договора продавец обязан предупредить покупателя о наличии обременений земельного участка и ограничениях его использования. Причем не только устно, но и прописать это в договоре купли-продажи.
Если это не будет прописано, есть основания для приостановления государственной регистрации прав. Кроме того, если продавец не известит покупателя о наличии охранной зоны, покупатель имеет право потребовать расторжения сделки, возмещения причиненных убытков и даже уменьшения цены сделки.
Как показывает судебная практика, суды выносят решения о расторжении договора, когда покупатель не был предупрежден об охранной зоне.
Каким образом можно получить информацию о наличии охранной зоны на территории объекта недвижимости?
Д. М.
: Для получения сведений ЕГРН о наличии охранной зоны и ее границах необходимо запросить выписку. Помимо выписки информация о границах зон с особыми условиями использования территорий содержится в составе кадастрового плана территории.
При запросе сведений ЕГРН в виде кадастрового плана территории данный запрос должен содержать информацию о кадастровом номере кадастрового квартала.
Для удобства и минимизации ошибок необходимо направлять запросы в орган регистрации прав в электронном виде через портал государственных услуг Росреестра www.rosreestr.ru. Кроме того, запрос может быть представлен заявителем в многофункциональный центр.
Также с информацией о наличии зон с особыми условиями использования территорий на земельном участке можно ознакомиться на публичной кадастровой карте, но эти сведения носят справочный характер и в отличие от выписок не будут иметь юридической силы.
Охранную зону можно исключить из ЕГРН по решению органов госвласти
Что делать, если постройка уже есть и только после этого человек выясняет, что зона считается охранной?
Г. Г.
: Для регистрации права собственности на возведенный объект недвижимости, в случае если на земельном участке имеется охранная зона, в орган регистрации прав необходимо представить решение организации, в пользу которой установлено ограничение, о согласовании строительства объекта. Решение должно говорить о том, что строительство этого объекта было согласовано и соответствующее разрешение на строительство получено.
Для его получения необходимо обратиться в данную организацию. Например, если зарегистрировано ограничение в виде охранной зоны инженерных коммуникаций – объектов электросетевого хозяйства, необходимо обращаться в ОАО «Сетевая компания», если охранная зона газораспределительных сетей – в ООО «Газпром трансгаз Казань».
Можно ли исключить из ЕГРН охранную зону или же есть возможность ее поменять?
Д. М.
: Да, можно исключить и изменить ее границы, но решение об этом принимают уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления, а Кадастровая палата только вносит поступившие сведения.
пресс-служба
источник Татар-информ
Охранные Зоны на Публичной Кадастровой Карте • Россреестр 2021
???? Публичная кадастровая карта России и всех регионов: Закажите выписку онлайн ????
В онлайн формате представлены кадастровые карты росреестра всей России, всех 85 субъектов РФ:
Публичная кадастровая карта России онлайн
Согласно Закону «Об оценочной деятельности», кадастровая оценка – это не постоянная величина, так же, как и рыночная стоимость.
Согласно результатам госоценки, может быть установлена новая стоимость земли. Это набор цифр, определяющих определенный квартал, участок или же район.
Определить кадастровый номер, ссылаясь на адрес, достаточно легко. Для этого необходимо найти нужный участок на карте.
- межевание не делалось вообще
- межевание сделано давно (до 2006 года)
- межевание сделано недавно (1-2 месяца назад)
- технические ошибки кадастровой карты
Публичная кадастровая карта России на
На карте показываются только участки, для которых сделано межевание (т. е. измерены точные координаты углов). Поэтому возможны 4 причины, по которым участка на карте нет:
- межевание не делалось вообще
- межевание сделано давно (до 2006 года)
- межевание сделано недавно (1-2 месяца назад)
- технические ошибки при регистрации межевого плана
Подробнее читайте в нашей статье.
Самый быстрый и простой способ: найдите ваш объект на публичной кадастровой карте и включите слой «Зоны с особыми условиями использования территорий». Для этого нужно выбрать меню «управление картой» в левом верхнем углу.
Как проверить, попадает ли объект недвижимости в зону с особыми условиями территории (ЗОУИТ)
Последние 2-3 года органы власти стали массово обращать внимание на попадание объектов в зоны с особыми условиями использования: в Поленово снесли дома, попавшие в зоны охраны объектов культурного наследия, в Московской области газовики через суд добиваются сноса домов в охранных зонах газопроводов. Таким способом можно, например, увидеть, попадает ли участок в Московской области в санитарно-защитную зону.
Перед совершением сделки купли-продажи или при осуществлении иных действий с недвижимым имуществом, обязательно обратитесь к нам, чтобы вы могли получить актуальную информацию по земельному участку, квартире, гаражу, дачному участку, на предмет соответствия действительности заключаемых договоров.
Публичная кадастровая карта Российской Федерации
- Кадастровый номер объекта права — цифровая комбинация, которая указывает на номер территориального квартала территории субъекта РФ, а также кадастровый район, кадастровый округ и непосредственный участок.
- Кадастровый номер по адресу — путем введения физического адреса искомого объекта права, вы можете выбрать подходящий субъект права и заказать выписку из ЕГРН.
Обновленная публичная кадастровая карта Российской Федерации, которая работает в режиме онлайн, позволяет любому заинтересованному лицу узнать подробную информацию об интересующем объекте права — земельном участке, строении, жилом доме, помещении и т. д., которые расположены во всех субъектах федерации страны.
Загрузка…