ИЖС вслед за многоквартирными домами перейдет на эскроу-счета

Минстрой хочет максимально снизить риски для граждан при покупке собственных домов у застройщиков и сделать банковские кредиты на эти цели таким же массовым явлением, как ипотека на квартиру.

ИЖС вслед за многоквартирными домами перейдет на эскроу-счета

Некоторые проекты смогут получить субсидии на развитие инфраструктуры. Audioundwerbung/istock

Ведомство планирует распространить механизм проектного финансирования на комплексное индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), создать стандарты индивидуальных домов, а также стимулировать создание необходимой инфраструктуры. Комплексное ИЖС подразумевает нахождение земельных участков в собственности или аренде у застройщика.

Механизм проектного финансирования, когда деньги покупателей хранятся на эскроу-счетах, позволит обеспечить контроль качества и своевременной сдачи объектов, рассказали «РГ» в минстрое. Деньги людей отныне будут защищены.

Кроме того, проектное финансирование позволит привлекать только профессиональных подрядчиков и производителей современных материалов и домокомплектов.

«Проектное финансирование планируется осуществлять через уполномоченный банк в сфере жилищного строительства. Одновременно указанный банк будет следить за контролем расходования средств, выделяемых на строительство инфраструктуры. Распространение механизма станет возможным только при внесении изменений в законодательство», — отметили в Минстрое.

Сейчас ведомство инициировало необходимость создания специального финансового инструмента в ИЖС, чтобы у людей появился аналог обычной ипотеки.

Проблема здесь вот в чем: кредитные организации не уверены, что в случае если заемщик не сможет погасить кредит, дом можно будет продать — часто такие дома не соответствуют нормам, их оценка — хлопотное дело.

Поэтому минстрой работает над стандартами, которые позволят повысить доверие банков к ИЖС. Они будут включать рекомендательные стандарты типовых проектов индивидуальных жилых домов повторного применения, которые могут выступать залогом, а также рекомендательные стандарты процедур выдачи и обслуживания кредита.

  • Стандартизация ИЖС должна повысить качество, прозрачность и надежность рынка, а также снизить затраты кредиторов на оценку домов и земли для целей залога.
  • Доступные кредиты на собственный дом появятся с утверждением стандартов индивидуального строительства. Они снизят риски для банков
  • В совокупности с развитием ИЖС на территориях, где сформирован высокий спрос населения, стандартизация увеличит ликвидность объектов, и банки получат естественный экономический стимул для расширения кредитования ИЖС.
  • Впоследствии все эти меры позволят сформировать рынок стандартных ипотечных кредитов на ИЖС.

«Сейчас сфера ИЖС действительно отличается особенно неликвидными залогами и более высоким кредитным риском. У региональных банков есть такие ипотечные продукты (под залог недвижимости, автомобилей), ставки по ним выше по сравнению с ипотечными на квартиры примерно на 3 процента», — говорит Алексей Войлуков, вице-президент Ассоциации банков России.

У участников рынка, в свою очередь, появилась надежда, что главный враг развития ИЖС — «серый» рынок — почувствует себя не столь вольготно.

Страна теряет ежегодно около одного триллиона рублей за счет того, что строительство домов заказывается не у российских организаций, а у «серых» строителей из Средней Азии, утверждает Александр Дубовенко, основатель House Business DAY, ежегодной встречи участников малоэтажного строительного рынка.

Это и налоги, которые не платят при таком строительстве, и те деньги, которые эти рабочие увозят на родину. А в результате из-за «серых» фирм дома потом хозяевам приходится переделывать и перестраивать за свой счет. Легальные же компании вынуждены работать только в сегменте элитного строительства.

А это очень небольшая часть рынка. Кроме того, труд квалифицированных строителей дискредитируется, когда они вынуждены работать с нелегальными фирмами.

«Если же начать бороться с незаконной рабочей силой, ввести обязательное участие банка при заказе строительства, то рынок начнет консолидироваться, начнут появляться рабочие места», — уверен Александр Дубовенко.

В минстрое подчеркивают, что все предоставляемые в целях комплексного ИЖС земельные участки должны быть обеспечены необходимой инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой в соответствии со «Стандартом комплексного развития территорий».

Напомним, этот документ разработали минстрой, ДОМ.РФ и КБ Стрелка для осуществления качественной застройки.

Цель документа — разработка и внедрение новых подходов к созданию городской среды, отвечающей современным социальным и экономическим условиям, интересам жителей, бизнеса и городских властей.

Некоторые пункты документа лягут в основу усовершенствования нормативно-правовой базы в области градорегулирования и архитектурного проектирования.

Проекты комплексного ИЖС, соответствующие «Стандарту комплексного развития территорий», смогут получать субсидии на развитие инфраструктуры как проекты развития качественного и ликвидного жилья.

«Обеспечение земельных участков для комплексного ИЖС инженерной, социальной и транспортной инфраструктурой будет осуществляться на программной основе за счет средств региональных и местных бюджетов», — пояснили в минстрое.

По словам Олега Паниткова, генерального директора Ассоциации деревянного домостроения, Россия давно созрела до таких комплексных перемен. «В мире сети инфраструктура, дороги, включая внутрипоселковые, строятся за счет муниципалитета или государства.

В России тоже давно пора менять подход, делать застройку привлекательной. Убогая застройка плодит асоциальное поведение», — говорит он.

Индивидуальное жилищное строительство перейдет на эскроу-счета вслед за многоэтажками

ИЖС вслед за многоквартирными домами перейдет на эскроу-счета

16 сентября 2019 11:20

Минстрой хочет максимально снизить риски для граждан при покупке собственных домов у застройщиков и сделать банковские кредиты на эти цели таким же массовым явлением, как ипотека на квартиру.

Ведомство планирует распространить механизм проектного финансирования на комплексное индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), создать стандарты индивидуальных домов, а также стимулировать создание необходимой инфраструктуры. Комплексное ИЖС подразумевает нахождение земельных участков в собственности или аренде у застройщика. Механизм проектного финансирования, когда деньги покупателей хранятся на эскроу-счетах, позволит обеспечить контроль качества и своевременной сдачи объектов, рассказали «РГ» в минстрое. Деньги людей отныне будут защищены. Кроме того, проектное финансирование позволит привлекать только профессиональных подрядчиков и производителей современных материалов и домокомплектов.

Проектное финансирование планируется осуществлять через уполномоченный банк в сфере жилищного строительства. Одновременно указанный банк будет следить за контролем расходования средств, выделяемых на строительство инфраструктуры. Распространение механизма станет возможным только при внесении изменений в законодательство.

Сейчас ведомство инициировало необходимость создания специального финансового инструмента в ИЖС, чтобы у людей появился аналог обычной ипотеки.Проблема здесь вот в чем: кредитные организации не уверены, что в случае если заемщик не сможет погасить кредит, дом можно будет продать — часто такие дома не соответствуют нормам, их оценка — хлопотное дело.Поэтому минстрой работает над стандартами, которые позволят повысить доверие банков к ИЖС. Они будут включать рекомендательные стандарты типовых проектов индивидуальных жилых домов повторного применения, которые могут выступать залогом, а также рекомендательные стандарты процедур выдачи и обслуживания кредита.Стандартизация ИЖС должна повысить качество, прозрачность и надежность рынка, а также снизить затраты кредиторов на оценку домов и земли для целей залога.

Доступные кредиты на собственный дом появятся с утверждением стандартов индивидуального строительства. Они снизят риски для банков.

В совокупности с развитием ИЖС на территориях, где сформирован высокий спрос населения, стандартизация увеличит ликвидность объектов, и банки получат естественный экономический стимул для расширения кредитования ИЖС.

Впоследствии все эти меры позволят сформировать рынок стандартных ипотечных кредитов на ИЖС.

Сейчас сфера ИЖС действительно отличается особенно неликвидными залогами и более высоким кредитным риском.

У региональных банков есть такие ипотечные продукты (под залог недвижимости, автомобилей), ставки по ним выше по сравнению с ипотечными на квартиры примерно на 3 процента.

Алексей Войлуков

вице-президент Ассоциации банков России

У участников рынка, в свою очередь, появилась надежда, что главный враг развития ИЖС — «серый» рынок — почувствует себя не столь вольготно.

Страна теряет ежегодно около одного триллиона рублей за счет того, что строительство домов заказывается не у российских организаций, а у «серых» строителей из Средней Азии, утверждает Александр Дубовенко, основатель House Business DAY, ежегодной встречи участников малоэтажного строительного рынка.

Это и налоги, которые не платят при таком строительстве, и те деньги, которые эти рабочие увозят на родину. А в результате из-за «серых» фирм дома потом хозяевам приходится переделывать и перестраивать за свой счет.

Легальные же компании вынуждены работать только в сегменте элитного строительства. А это очень небольшая часть рынка.

Кроме того, труд квалифицированных строителей дискредитируется, когда они вынуждены работать с нелегальными фирмами.

Если же начать бороться с незаконной рабочей силой, ввести обязательное участие банка при заказе строительства, то рынок начнет консолидироваться, начнут появляться рабочие места.

Александр Дубовенко

основатель House Business DAY

В минстрое подчеркивают, что все предоставляемые в целях комплексного ИЖС земельные участки должны быть обеспечены необходимой инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой в соответствии со «Стандартом комплексного развития территорий».

Напомним, этот документ разработали минстрой, ДОМ.РФ и КБ Стрелка для осуществления качественной застройки.

Цель документа — разработка и внедрение новых подходов к созданию городской среды, отвечающей современным социальным и экономическим условиям, интересам жителей, бизнеса и городских властей.

Некоторые пункты документа лягут в основу усовершенствования нормативно-правовой базы в области градорегулирования и архитектурного проектирования.

Проекты комплексного ИЖС, соответствующие «Стандарту комплексного развития территорий», смогут получать субсидии на развитие инфраструктуры как проекты развития качественного и ликвидного жилья.

Читайте также:  «Москва-Сити» достроят к 2021 году

«Обеспечение земельных участков для комплексного ИЖС инженерной, социальной и транспортной инфраструктурой будет осуществляться на программной основе за счет средств региональных и местных бюджетов», — пояснили в минстрое.

По словам Олега Паниткова, генерального директора Ассоциации деревянного домостроения, Россия давно созрела до таких комплексных перемен.

В мире сети инфраструктура, дороги, включая внутрипоселковые, строятся за счет муниципалитета или государства. В России тоже давно пора менять подход, делать застройку привлекательной. Убогая застройка плодит асоциальное поведение.

Олег Паниткова

генеральный директор Ассоциации деревянного домостроения

pixabay.com

«Полный переход на эскроу-счета — вопрос времени»

О том, как застройщики жилья переживают одновременно два потрясения — продолжающуюся реформу долевого строительства и очередной кризис в экономике, в интервью “Ъ” рассказал замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

— Два года назад вы были среди тех, кто активно продвигал идею перехода рынка жилищного строительства на эскроу-счета и проектное финансирование. Хотя ряд застройщиков предрекали коллапс отрасли…

— Коллапс? Вы сейчас его ощущаете? Я — нет. Перед реформой многие участники рынка пугали массовой заморозкой строек. Как видите, ничего такого не произошло. Другой контраргумент заключался в возможном росте стоимости квартир в новостройках. Конечно, на капиталоемких рынках жилья динамика цен наблюдалась, но на уровне инфляции.

Это произошло бы даже если не вводились эскроу-счета и проектное финансирование. Более того, на фоне текущего кризиса этот механизм дал возможность достраивать объекты.

Даже несмотря на то, что в апреле-мае в сегменте первичного рынка жилья из-за кризиса, возникшего на фоне пандемии коронавируса, на некоторых локальных рынках наблюдался серьезный спад продаж.

Когда строительство идет по старым правилам, то застройщик зависим от постоянной необходимости привлекать средства на проект, а в кризис это проблематично. Но по проектам, которые реализуются с использованием эскроу-счетов, при открытых лимитах таких проблем нет, так как финансирование идет в соответствии с графиком, утвержденным банком.

— Но застройщики жалуются, что сейчас из-за кризиса банки стали жестче следить за графиком. Это справедливо?

— У банков своя бизнес-модель. Нарушение графика продаж в моменте может повлиять на ставку по кредиту в рамках проектного финансирования. Но точно это не повлияет на выдачу необходимого на стройку объема средств. Такой механизм позволяет не срывать сроки и переносить выполнение тех или иных работ на более позднее время. Тем самым себестоимость не будет повышаться.

Даже несмотря на возможное увеличение сроков строительства по объективным причинам. А это значит, что от покупателей ни застройщик, ни банк не будет требовать компенсировать выпадающие доходы. Поэтому застройщики увидели плюсы в эскроу-счетах именно в части бесперебойности финансирования.

Это говорит о том, что в новый кризис отрасль вступила с серьезным запасом прочности.

— Каков объем жилья в целом по стране сейчас строится по новым правилам?

— Сейчас строится совокупно 99 млн кв. м, из них порядка 36% с использованием эскроу-счетов. А год назад было 3%.

С учетом того, что нас достаточно долго пытались обвинить в том, что мы сделали достаточно лояльные критерии, позволяющие девелоперам достраивать по старым правилам, цифры говорят сами за себя.

Более того, даже крупные федеральные компании, которые, по сути, могли бы достроить по старым правилам с привлечением средств граждан напрямую, выплачивая 1,2% с каждого договора долевого участия в компенсационный фонд, они все равно перешли на эскроу.

У покупателей сейчас есть четкое понимание, что в случае с эскроу-счетами их деньги защищены, даже если наступит форс-мажор. По таким счетам сумма до 10 млн руб. застрахована и полностью возвращается дольщику в случае непредвиденных обстоятельств.

— Но с другой стороны есть альтернативное мнение: например, по итогам первой половины 2020 года только в Москве стартовало 28 новых проектов — это на 29% меньше, чем за тот же период прошлого года. Одна из причин, называемая аналитиками,— переход отрасли на эскроу-счета.

— Это однобокий вывод. На отсрочку старта проекта может повлиять совокупность фактора. Почему никто не говорит, что у девелоперов часть заявленных проектов плохо проработаны, поэтому они не выводятся на рынок. Может быть и так, что участки, где планируется застройка, находятся в достаточно конкурентной локации и лучше отложить новую стройку и выждать время для сбалансирования спроса.

Сегодня мало кто об этом говорит, но с переходом на эскроу-счета и проектное финансирование наведен полный порядок с градостроительной документацией на земельные участки.

Сегодня без четкого понимания правоустанавливающих документов, границ участка, вида разрешенного использования вряд ли застройщик получит одобрение банка на финансирование.

За год у банков появилось достаточно компетенций, чтобы оценивать не только рентабельность проекта, но и чистоту сделки по покупке-приобретению и формированию градостроительной документации. Жесткий андеррайтинг со стороны банков — это еще одна страховка для потенциальных покупателей жилья.

Это важно и для властей, которые вводили новые правила в расчете искоренения такого явления, как обманутые дольщики.

— Вы упоминали о крупных федеральных застройщиках, которые переходят на эскроу-счета. В то же время из данных единой информационной системы «Наш.Дом.РФ» следует, что ПИК строит сейчас около 17% возводимого сейчас жилья, ЛСР — 33%, Selt Group — менее 9%. Вряд ли это говорит об ажиотажном интересе к проектному финансированию и эскроу-счетам.

— Реформе только год, поэтому вполне объяснимы те цифры, которые вы назвали. Полный переход на эскроу-счета — это вопрос времени, а ее скорость зависит от требований потребителей. Если покупатели будут покупать преимущественно квартиры в проектах, реализуемых с открытием эскроу-счетов, значит застройщики быстро перестроятся.

— Одно из требований застройщиков — допустить поэтапное раскрытие эскроу-счетов, чему ожидаемо противятся банки. Минстрой будет поддерживать в этом вопросе участников рынка?

— Госдумой в третьем чтении приняты изменения в 214-ФЗ (регулирует долевое строительство.— “Ъ”), которым предусмотрен механизм раскрытия счетов эскроу не после регистрации покупателями прав собственности на квартиры, как это принято сейчас, а после ввода в эксплуатацию.

Мы смогли убедить ЦБ, что за год реформы условия работы по новым правилам стали понятны. Более того, девелоперы, работающие с использованием эскроу-счетов, трансформировались в лучшую сторону. То есть эта не полумера или какая-то вынужденная уступка, как могут себе представить некоторые компании.

Это ожидаемый ход событий.

— С одной стороны, власти агитируют застройщиков использовать эскроу-счета. С другой — в этот кризис чиновники стали активно помогать и тем, кто продолжает работать по старым правилам.

Именно такие девелоперы, судя по информации из открытых источников, оказались основными выгодоприобретателями программы по субсидированию государством части ставок по кредитам.

Логично ли это?

— На первом заседании возглавляемой мною комиссии (Межведомственной комиссии по принятию решений о возмещении кредитным организациям недополученных доходов по кредитам, выданным в целях реализации проектов жилищного строительства.

— “Ъ”) было рассмотрено 214 заявок, из которых 185 заявок были полностью одобрены и отказано 29. Из объявленного правительством лимита на эту программу в 12 млрд руб. почти 10 млрд руб. распределены.

Мы ожидали, что претендентами на субсидии будут в большинстве своем компании, строящие по старой схеме.

Но оказалось, что для проектов, которые строятся с использованием проектного финансирования и счетов эскроу данная программа тоже интересна, особенно на стадии начала реализации проекта, когда средневзвешенная ставка по кредиту находится на уровне выше ключевой.

А вот у застройщиков, работающих по старым правилам, от темпов продаж напрямую зависит обслуживание процентов по кредитам.

При падении продаж заемщик оказывается в неловкой ситуации: банки могут объявить по такому займу технический дефолт или начать банкротство компании, что приведет к появлению новых обманутых дольщиков. Правительство не может этого допустить.

Кредиты, ставки по которым субсидирует государство, брались для жилищного строительства: начиная от покупки участков до финансирования инженерной инфраструктуры.

Мы точно не соглашаемся на субсидирование ставок по кредитам, за счет которых были куплены акции или погашались займы перед офшорными структурами.

Что же касается региональных компаний, работающих с использованием эскроу-счетов и проектного финансирования, то они могут воспользоваться и другими мерами поддержки, которые государство объявило в этот кризис.

Читайте также:  Путин: ипотека под 2% может стать доступна переселяющимся в Россию

— Наверное, могут, но всегда ли им выгодна такая поддержка? Например, к программе выкупа у застройщиков нераспроданного жилья на 50 млрд руб., судя по первым торгам, у компаний — ни в регионах, ни в Московской, ни в Петербургской агломерациях — нет особого интереса.

— Изначально, когда разрабатывалась эта мера господдержки, предполагалось, что темпы продаж жилья на открытом рынке у застройщиков будут падать.

Но перечень мер, озвученный президентом в середине апреля и исполняемый нами вместе с Минфином в части субсидирования в рамках льготной ипотеки по ставке 6,5% и субсидирования ставок по кредитам девелоперам, позволил быстро восстановить спрос.

Два пилотных выкупа жилья, которые оператор программы «Дом.РФ» проводил самостоятельно без госгарантий в Воронежской области и Красноярском крае, показал, что застройщики не готовы реализовать квартиры с дисконтом в 15%.

У застройщиков Красноярского края нет такой рентабельности, чтобы соглашаться на такой размер скидки: тем более на фоне восстанавливающего спроса. Но надо дождаться итогов программы выкупа, чтобы рассуждать о ее эффективности.

— Вернемся к теме льготного кредитования застройщиков. Насколько эта мера оказалась хороша?

— Мы очень много говорим о льготной ипотеке под 6,5%, потому что это популярная мера для граждан, но не менее важная для отрасли — снижение кредитной нагрузки на застройщиков в условиях экономического спада. По итогам мая благодаря этой мере мы поддержали строительство примерно 10 млн кв.

 м, география проектов очень широкая. Я уже сказал, что по итогам мая комиссия одобрила 185 заявок от банков на компенсацию средств, которые они недополучили, снизив процентные ставки на кредиты, выданные застройщикам для реализации проектов жилищного строительства.

По сути, им компенсируется разница между ключевой и фактической ставкой. Субсидирование для строителя возможно, только если он подтверждает ввод объектов в 2020–2021 годах и сохранение штатной численности.

За май мы субсидировали до 5,5%, в июне в связи со снижением ключевой ставки будем субсидировать до 4,5%.

Те кредиты, которые взяты на реализацию проектов жилищного строительства и строительства сопутствующей транспортной, социальной и инженерно-технической инфраструктуры, приобретение земельных участков, будут направлены конкретно на эти цели.

В конце июля у нас пройдет следующее заседание комиссии по компенсации банкам. Что здесь еще важно — мы сделали абсолютно прозрачную, при этом очень жестко контролируемую подачу заявлений.

Она проходит онлайн через единую информационную систему жилищного строительства, без общения банка с чиновниками, чиновников с застройщиками. Кому-то с кем-то кулуарно договориться невозможно.

— Как, на ваш взгляд, отрасль жилищного строительства переживает очередной кризис?

— У нас отрасль все-таки достаточно инертная, поэтому я пока не говорил бы о том, что все 85 регионов в части жилищного строительства на все сто правились с пандемией.

Надо дождаться осени, тогда и можно подвести первые итоги. С другой стороны, благодаря максимально возможным мерам господдержки отрасли, принятым президентом, мы точно не получим новых обманутых дольщиков.

— Льготная ипотека по 6,5% позволила рынку не впасть в депрессию. Но в некоторых регионах, например на Дальнем Востоке, есть дополнительные меры поддержки жилищного кредитования. Все это позволяет сформировать платежеспособный спрос, который будет опережать объем предложений. А это, как известно, пусть к повышению цен. Не опасаетесь такого сценария?

— Надо отдать должное коллегам из Дальневосточного округа, которые под руководством полпреда Юрия Трутнева на постоянной основе проводят конструктивную работу с застройщиками и банками. Это позволяет не допускать такого крена.

Конечно, на Дальнем Востоке есть центральные города, где действительно спрос превышает предложение, но там принимаются меры по сдерживанию роста цены. Мы еще год назад обращали внимание коллег на необходимость увеличения объемов, особенно в крупных городах федерального округа.

Но не просто же так взять и начать строить, а очень важно наличие инженерной инфраструктуры, особенно магистральной. Как правило, это является одним из сдерживающих факторов в развитии уже застроенных территорий.

— Будет ли продлена программа льготной ипотеки по 6,5% после 1 ноября текущего года?

— Пока такого решения нет. Если программа не будет продлена, это, конечно, повлияет на объем спроса, особенно в регионах. Хотя сейчас и ключевая ставка ЦБ уже 4,5%, и рыночные ставки по ипотеке стали доступнее.

— Будут ли пересматриваться целевые показатели нацпроекта «Жилье и городская среда» с учетом кризисных явлений?

— Здесь есть один тонкий момент. Цель нацпроекта — улучшение к 2024 году жилищных условий 5 млн семей. Для ее достижения необходим баланс двух основных факторов.

Первый — это доступные механизмы улучшения жилищных условий, как, например, ставки по ипотеке, которые четко коррелируются с социально-экономическим прогнозом, политикой ЦБ по корректировке ключевой ставки и доходам населения.

Иными словами, ставка по ипотеке должна быть такой, которая позволит большему количеству граждан улучшать жилищные условия. Но когда доходы населения не растут, а ставка доступна, люди все равно не могут купить квартиру.

В первую очередь из-за того, что у них нет уверенности в том, что смогут обслуживать кредит.

Но с другой стороны, у нас есть прогноз, сделанный Минэкономразвития, ЦБ революционно подошел к снижению ключевой ставки, плюс все меры господдержки по ипотеке, включая семейную, дальневосточную, сельскую ипотеку, «материнский капитал». Эти показатели накладываются на объем строящегося сейчас жилья. Но люди готовы покупать тогда, когда они понимают, что их доход им это позволяет. Поэтому здесь просто невозможно откорректировать показатели по вводу, не обращая внимания на макроэкономическую ситуацию.

Есть еще один важный индикатор в нацпроекте — это стоимость модельного жилья.

По сути, это набор показателей, включая уровень текущей стоимости жилья, ипотечных ставок, доходов населения, необходимый объем первоначального взноса при получении займа на покупку квартиры и оптимальные сроки его накопления. Так вот, все эти показатели должны сойтись в одной точке, чтобы граждане могли улучшать свои жилищные условиях комфортно для себя.

— Власти последнее время продвигают идею развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС), но она все время буксует. Что мешает?

— Если смотреть на ситуацию в разрезе всей страны, за исключением Московской и Петербургской агломераций, то для развития ИЖС есть специальная программа сельской ипотеки, субсидирования по которой выделяются по линии Минсельхоза. Мы это всячески поддерживаем.

Но в чем проблема ипотеки на ИЖС? На этапе строительства банку очень сложно сформировать предмет залога. Потому что стоимость земельного участка под ИЖС, если мы говорим о стандартном жилье, не покрывает объем выданной ипотеки. Это вынуждает банки еще больше увеличивать резервы.

Кроме того, ставка по ипотеке для ИЖС выше, чем для жилья в многоквартирном доме. Поэтому сегодня наша главная задача — разработать отдельную программу по развитию ИЖС. Нам необходимо выработать стандарты выдачи такой ипотеки. Мы уже приступили к этой работе совместно с единым институтом развития «Дом.РФ».

Второй аспект — правильное формирование подходов к комплексному освоению территорий для строительства индивидуального жилья. И третий важный момент — возведение таких домов хозспособом с использованием эскроу-счетов.

— Тогда это будет не очень выгодно девелоперам, строящим огромные жилые комплексы?

— Тогда это будет выбор человека, где ему жить. Мы должны предоставить всем гражданам равный доступ к комфортному и современному жилью.

Халиль Аминов

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве, как работают, кому необходимо использовать

Что же из себя представляют эскроу-счета? На первый взгляд может показаться, что это «общий котёл», в котором аккумулируются средства дольщиков.

Читайте также:  Отделка первых станций метро в Омске не за горами

На самом деле для каждого дольщика заводится отдельный эскроу-счёт, на котором хранятся средства до завершения строительства.

Для получения более детальной информации об этом виде спецсчетов стоит обратиться к Гражданскому Кодексу, ст. 860.7–860.10.

Приятной особенностью эскроу является то, что он неприкосновенен. Единственные операции, доступные с этим спецсчётом, — открытие и закрытие. Банк не может использовать средства на эскроу или получать какое-либо вознаграждение за ведение такого счёта. Проценты также не начисляются.

Фактически внесение денег на такой счёт равносильно хранению денег в банковскую ячейку. Следует отметить право владельца эскроу-счёта закрыть его в любой момент и получить свои деньги — для этого нужно расторгнуть договор долевого участия в строительстве либо отказаться от него в одностороннем порядке.

Однако договор долевого участия может содержать некоторые пункты, которые помешают это сделать.

Хорошей защитой средств дольщиков от долгостроя являются сроки действия эскроу-счёта. Они не могут превышать запланированный срок ввода в эксплуатацию более чем на шесть месяцев (см. ст. 15.5). Если за это время застройщик не предоставил в банк документов, подтверждающих завершение строительства, то эскроу-счёт закрывается по истечении срока (ст.

 860.10 Гражданского кодекса), а дольщик получает назад свои деньги. С другой стороны, в Гражданском кодексе существует оговорка «если иное не предусмотрено договором эскроу». То есть в договоре вполне может быть прописан пункт мелким шрифтом про автопролонгацию или что-то в этом роде. Внимательно читайте договор эскроу, когда будете его подписывать.

Финансирование долевого строительства при помощи механизма эскроу-счетов — право, но не обязанность застройщика. Если застройщик выбирает механизм отчислений в компенсационный фонд, то положение дольщика не намного лучше, чем до внесения изменений в законодательство.

Перед подписанием договора долевого строительства убедитесь, что вы понимаете, какой механизм использует застройщик — эскроу или взносы в компенсационный фонд.

Помните о том, что в случае использования спецсчетов у вас практически всегда есть возможность забрать свои деньги, в то время как при использовании взносов в компенсационный фонд вам остаётся лишь уповать на то, что недвижимость будет достроена в срок — ваши деньги будут на счетах застройщика, а он сможет распоряжаться ими по своему усмотрению.

Коттеджные настроения: в РФ хотят ввести эскроу-счета для частных домов

В России хотят ввести эскроу-счета для частных домов. Такая мера предусмотрена в проекте стратегии развития стройотрасли и ЖКХ РФ до 2035 года, с которым ознакомились «Известия». Сегодня механизм применяют только для возведения многоквартирных домов.

Но ликвидного предложения на рынке мало, обратил внимание президент Владимир Путин 21 января в ходе совещания по экономическим вопросам.

Распространение проектного финансирования на комплексную малоэтажную застройку должно увеличить количество доступного жилья, считают участники рынка.

Системный подход

Негативные макроэкономические тенденции и дороговизна банковских кредитов для строительства жилья при введении системы эскроу-счетов привели к росту стоимости квартир в России. Об этом говорится в проекте стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ РФ до 2035 года.

Документ разработал Минстрой, по просьбе ведомства в него внесли свои предложения участники рынка. Среди них — ассоциации «Объединение генеральных подрядчиков в строительстве», «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ), «Национальное объединение проектировщиков и изыскателей» (НОПРИЗ) и другие.

Организации направили проект стратегии в своей редакции главе Минстроя Иреку Файзуллину (есть у «Известий»).

Также за последний год на подорожание жилья повлияли рост цен на строительные материалы и увеличение спроса благодаря льготной ипотеке под 6,5%. Как ранее писали «Известия», в 2020 году средняя стоимость «квадрата» увеличилась на 19%.

При этом из-за роста цен уменьшается средняя площадь квартир в новостройках — с 81 кв. м в 2000-м до 51,6 кв. м в 2019 году. Обеспеченность жильем сегодня в среднем составляет 26,3 кв. м на человека, сказано в стратегии.

21 января на совещании по экономическим вопросам президент России Владимир Путин заявил, что в регионах страны возникли дисбалансы на рынке жилья, не хватает доступных вариантов квартир. Глава государства попросил чиновников обсудить, что нужно сделать для выравнивания цен на рынке, в том числе благодаря увеличению предложения.

Для преодоления дисбаланса между задачами стимулирования роста рождаемости и размера семей и малыми размерами вводимого жилья в многоквартирных домах, а также с учетом пожеланий населения необходимо развивать индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). В 2019 году средний размер частного дома составлял 139 кв. м, при этом стоимость 1 кв. м была ниже стоимости квартиры примерно в 1,5–2 раза, сказано в стратегии.

  • В качестве выхода предложено совершенствовать систему проектного финансирования строительства жилья, в том числе распространить ее на ИЖС, арендные дома и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).
  • Речь о распространении эскроу-счетов на комплексное малоэтажное строительство с привлечением застройщиков, уточнил эксперт комиссии по СРО общественного совета при Минстрое, президент ассоциации «Объединение генеральных подрядчиков в строительстве» Анвар Шамузафаров.
  • — По нашим оценкам, на начальном этапе это может увеличить объемы предложения на рынке малоэтажного жилья примерно на 15–20%, — сказал он.

В России ежегодно вводится около 35–40 млн кв. м индивидуального жилья. Меры, которые предложены в проекте стратегии, позволят увеличить этот показатель до 50 млн кв. м к 2024 году и до 60 млн кв. м и более к 2030 году, добавил Анвар Шамузафаров.

При этом у девелоперов должна остаться возможность использовать собственные средства на строительство домов, как и в случае с многоквартирными проектами, подчеркнула председатель экспертного совета комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Ирина Булгакова. Также необходимо разработать правила содержания малоэтажных районов, добавила она.

Эффективность мер

Комплексный подход к строительству частных домов будет способствовать росту предложения жилья, снизит издержки граждан при покупке объектов ИЖС, повысит прозрачность и доступность сектора аренды, а также максимально упростит приобретение собственного дома, отметил руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.

— В 2020 году благодаря пандемии спрос на загородное жилье на первичном рынке увеличился на треть, на вторичном — на 50%. Я считаю, что этот тренд будет развиваться, — полагает первый зампредседателя комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов.

Парламентарий уверен, что развитию рынка строительства индивидуального жилья будут способствовать и уже принятые меры: на пять лет продлена дачная амнистия, расширена льготная ипотека, землю на месте сносимых аварийных домов в небольших поселках будут передавать многодетным семьям для строительства частного жилья. Но нужны и меры по развитию проектного финансирования, считает он.

«Известия» направили запрос в крупные банки. В Промсвязьбанке полагают, что при условии создания четких параметров система позволит своевременно и в полном объеме выполнить государственные программы поддержки ИЖС.

В МКБ считают, что мера позитивно повлияет на спрос на частные дома, а чем выше спрос, тем привлекательнее проекты для банков. Также в пользу инициативы высказались в РНКБ.

Вероятно, условия нового продукта будут приближены к тем, на которые распространяется проектное финансирование многоквартирных домов, сказали там. В УБРиР сообщили, что позитивно оценивают инициативу: рынок ИЖС перспективен.

— Для крупных девелоперов меры могут открыть новые перспективы привлечения денежных средств дольщиков. Для покупателей применение эскроу-счетов станет гарантом безопасности инвестиций, — считает руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков.

Но централизованное массовое строительство загородного жилья сегодня затруднительно, отметил президент ГК «Основа» Александр Ручьев.

Для массового развития рынка стоит формировать необходимую социальную инфраструктуру и дорожно-транспортную сеть — без этого покупатели не станут массово переезжать за город, уверен он.

А даже с учетом кредита экономика загородного проекта не потянет такую нагрузку, указал эксперт.

Застройщикам поможет привлечение государственных средств при создании необходимой инфраструктуры, отметила Ирина Булгакова. Также нужно дать девелоперам возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов — до ввода объектов, после выполнения определенных этапов строительства, считает она.

Девелоперы заинтересованы в уменьшении кредитной нагрузки. При общем снижении доходности отрасли это благотворно отразится на экономике проектов, указал заместитель финансового директора ГК «Гранель» Юрий Черноиванов.

«Известия» направили запрос в Минстрой.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *