В последнее время российский рубль демонстрировал уверенную тенденцию к падению по отношению к основным мировым валютам, и в начале августа достиг минимальных показателей с марта текущего года. На фоне такого падения и для владельцев квартир и для их потенциальных покупателей животрепещущим стал вопрос ближайшего будущего рынка жилой недвижимости.
Сложившаяся ситуация и связанная с ней неопределенность естественным образом вынуждают нас не полагаться только на себя, а обратиться за советом к тем, кто занимается недвижимостью профессионально, непрерывно отслеживает тенденции и имеет по-настоящему квалифицированное мнение.
Ответы на самые животрепещущие вопросы (Что будет с ценами на жилье? Выгодно ли продавать квартиру прямо сейчас? Покупать квартиру сейчас, или подождать? Что будет выгоднее – вторичный рынок или квартира в новостройке?) дают известные эксперты, аналитики и активные участники рынка.
Сергей Шлома: «Квартиру в Москве реально купить на 10–15% дешевле»
Глава департамента вторичного рынка агентства «Инком-Недвижимость» считает, что прогнозы падения цен на жилье под конец года скорее всего не сбудутся и именно по причине ослабления рубля.
Согласно оценкам специалистов «Инком-Недвижимость», подавляющее число потенциальных покупателей жилой недвижимости оперируют долларом, и видя текущую тенденцию, будут ждать дальнейшего повышения его курса. Они будут стремиться продать валюту на пике ее стоимости, чтобы войти в рынок с приличным выигрышем на курсах.
Как такой подход отразится на рынке? Можно ожидать резкого, но весьма непродолжительного всплеска спроса на жилье, который поддержит рублевые цены. Ближайший пример – конец прошлого года. Обрушение национальной валюты в декабре стало своеобразной «подушкой безопасности» для массовых сегментов рынка жилья.
Что же касается вопроса, «продавать сейчас или ждать осени», Сергей Шлома считает, что если и стоит осенью ожидать повышения цен, то вряд ли оно будет сколько-нибудь значительным.
Причиной тому – объективные факторы снижения потребительского спроса, которые за короткий период никуда не денутся. Люди продолжают экономить и крайне осторожно относятся к своим сбережениям.
Сейчас же потребительские ожидания сконцентрированы вокруг привычных уже дисконтов в 10-15% от заявленной стоимости продаваемых квартир.
Совсем по-другому, по мнению Сергея Шломы, обстоят дела с покупкой квартир. Эксперт считает, что при существующей возможности приобрести квартиру прямо сейчас медлить не стоит, так как можно упустить те немногие возможности, которые предлагает рынок.
В настоящий момент сложилась ситуация, когда потенциальные покупатели тянут с покупкой квартиры буквально до последнего, надеясь уловить момент, когда цены на квартиры и ставки на ипотечные кредиты будут предельно низкими. Но здесь рынок все-таки играет против покупателей, так как любое оживление чревато для них только упущенными возможностями, прямыми и косвенными потерями.
По мнению Сергея Шломы, именно сейчас ситуация более чем благоприятна для покупки. Сейчас можно купить квартиру на 10-15% дешевле, чем год назад, и это более чем серьезный аргумент в пользу того, чтобы не медлить и не ждать весьма туманных «сверхвозможностей». Тем более что рынок характеризуется рядом объективных факторов, не дающих рублевым ценам сильно упасть.
Олег Репченко: «Надо не покупать, а искать»
Директор аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко уверен, что осенью рынок покажет снижение рублевых цен. По его мнению, продавцы недвижимости будут оттягивать продажи до осени в надежде на оживление спроса.
Потенциальным покупателям эксперт советует более гибко подходить к рынку: следить за тенденциями, искать возможности и хорошие предложения. Что же касается прогноза на среднесрочную перспективу, Олег Репченко склоняется к тому, что квартиры все-таки будут дешеветь.
Дмитрий Котровский: «Рынок достиг ценового дна»
Партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский отмечает, что в сложившейся ситуации недвижимость – едва ли не единственный сегмент российской экономики, который дешевеет на фоне падения рубля.
Падение национальной валюты вынуждает даже тех, кто владеет достаточными средствами для покупки жилья, занять выжидательную позицию. Логика проста – при дальнейшем падении курса рубля валютные сбережения позволять получить «сверхпассивный» доход, не требующий вообще никаких усилий.
В настоящее время цены первичного рынка жилья остаются неизменными.
Единственное, что может дать сигнал о каких-либо «подвижках» — это привязка цен к условной валюте, курс которой жестко привязан к курсу доллара, устанавливаемому Центробанком.
Как вариант, некоторые владельцы квартир бизнес-класса могут привязать цены не к реальным валютам (доллар или евро) а к по-настоящему условным единицам, которые в публичных источниках не будут отражаться.
Дмитрий Котровский также считает, что нынешняя ситуация весьма благоприятна для продажи квартиры. Единственной проблемой будет преодолеть потребительские ожидания в плане дисконтов. Это, по мнению Котровского, может стать непростой задачей, так как сейчас на рынок в любой момент могут вернуться продавцы, готовые продать жилье за валюту в надежде на дальнейшее падение рубля.
Обратной стороной медали является, по мнению эксперта, ситуация для потенциальных покупателей. Именно сейчас благодатное время для ожиданий существенных скидок. Котровский считает, что рынок в настоящий момент достиг ценового дна из-за сочетания сезонных факторов и объективно низкого спроса.
Владислав Поздняков: «Сейчас есть много залоговых квартир, которые продаются с большим дисконтом»
Частный риэлтор Владислав Поздняков считает, что на рынке вторичной недвижимости можно ожидать некоторой коррекции стоимости квартир. Во всяком случае, пока владельцы не начнут снимать жилье с продажи. Все дело в том, что собственники имеют и экономический и психологический предел в плане «нижней планки» цены, ниже которой продавать не захотят.
Что касается продажи квартир, здесь эксперт советует все-таки подождать до осени. В настоящее время рынок, мягко говоря, не пресыщен покупателями, не в последнюю очередь из-за сезонного снижения деловой активности. А те покупатели, что есть, будут упорно требовать значительных скидок.
Покупать квартиру Владислав Поздняков, напротив, рекомендует именно сейчас именно по указанным выше причинам. В настоящий момент те продавцы, которые предлагают квартиры на продажу, готовы к серьезному торгу. Кроме того, Поздняков советует присмотреться ко вторичному рынку, на котором сейчас довольно много залоговых квартир, продающихся со значительными скидками.
Денис Попов: «До конца лета каких-то глобальных изменений цен, вероятно, не случится»
Управляющий партнер агентства элитной недвижимости Contact Real Estate Денис Попов акцентирует внимание на том, что цены на недвижимость уже фактически полностью стали рублевыми. В сегментах «эконом» и «комфорт» это произошло относительно давно, а вслед за ними недавно «подтянулся» и безнес-класс.
По мнению Дениса Попова, такая тенденция сохранится и в дальнейшем. По прогнозам Contact Real Estate, доля недвижимости, цены на которую номинированы в валюте, будет непременно сокращаться.
Также эксперт отмечает, что корректировка курса рубля для тех, у кого сбережения в национальной валюте, особой роли не сыграла по причине фактической неизменности рублевых цен на жилье. «Долларовые» объекты, конечно же, стали менее доступными.
Для тех же, у кого накопления в долларах, открываются большие возможности по выгодной покупке жилья с большой скидкой. Валюту можно с исчезающе ничтожным риском вложить в недвижимость на фоне текущего ослабления рубля.
Что касается купли-продажи недвижимости, номинированной в долларах, здесь Денис Попов видит ситуацию, схожую с патовой. Продавцы не хотят предоставлять серьезные скидки, а покупатели не хотят переплачивать. Так или иначе, эксперт видит выход лишь в неизбежных длительных переговорах, которые в любом случае приведут к соглашениям о дисконтах, соизмеримых с падением рубля.
Денис Попов подчеркивает, что каких-либо ощутимых изменений цен, особенно таких, которые носили бы глобальный характер, до конца лета ожидать не стоит. В сентябре возможен некоторый рост рублевых цен по причине завершения отпусков и повышения деловой активности.
Относительно продаж квартир, эксперт высказался в рамка своего профиля, а именно, по элитной недвижимости.
Эксперт подчеркнул, что в «дорогом» сегменте сделки купли-продажи квартир – процесс медленный и может занимать до года.
Соответственно, потенциальным продавцам следует выставлять объекты на рынок уже сейчас. При правильном подходе к ценообразованию, закрыть такую сделку можно будет даже этой осенью.
Точно так же Попов рекомендует поступать и покупателям – приобретать именно сейчас, когда рынок «вялый» и скидки самые «приятные».
Наиболее выгодными эксперт считает квартиры на первичном рынке – среди застройщиков полностью преобладают рублевые цены. Дополнительным фактором является продажный план, который девелоперам необходимо выполнять. Именно за счет этого дисконты на первичном рынке могут быть самыми впечатляющими.
Сергей Колосницын: «Пик активности случится, когда курс доллара достигнет 70 рублей»
Директор департамента загородной недвижимости агентства Penny Lane Realty Сергей Колосницын считает, что цены на недвижимость будут меняться в зависимости от ценового сегмента.
Так, квартиры эконом-класса вряд ли сильно вырастут в цене, а элитное жилье и квартиры бизнес-класса и вовсе могут подешеветь.
Потенциальные покупатели, владеющие валютой, вероятно, будут искать на рынке «рублевые» квартиры, которые для них теперь станут вдвое более дешевыми.
Девелоперы, перешедшие на ценообразование в рублях на фоне прошлогоднего скачка курса доллара, завоевали себе большое число покупателей. Те же, кто не успел отреагировать на рыночные потрясения, постараются взять реванш сейчас, во время «второй волны» ослабления рубля. Они будут переводить цены в рубли и стабилизировать их на привлекательном для потенциальных покупателей уровне.
По мнению Сергея Колосницына, в настоящее время существуют благоприятные условия для застройщиков по продаже первичных квартир. Инвестированные в строительные проекты средства скорее всего были номинированы в рублях, равно как и взятые под строительство банковские кредиты. Таким образом, застройщики абсолютно ничего не теряют даже при значительных скидках.
Ситуация же на вторичном рынке не такая радужная. Единственным серьезным стимулом для продажи жилья остается острая необходимость срочно «сбыть» недвижимость и выручить денежные средства.
Что касается покупки «долларового» жилья, здесь эксперт не видит явной выгоды, за исключением тех случаев, когда продавец предлагает недвижимость по цене вдвое ниже прошлогодней. Что интересно, такие предложения на первичном рынке действительно есть.
По оценкам Penny Lane Realty, пик активности для «долларовых» покупателей настанет тогда, когда американская валюта вплотную приблизится к цене 70 рублей за доллар.
Для тех, кто держит сбережения в рублях, наиболее выгодной покупкой будет квартира эконом-класса. Здесь даже можно говорить об инвестиционных покупках. В этом сегменте продажи идут весьма активно – покупателей прельщает перспектива получить добротную жилплощадь «почти» в Москве по более чем демократичной цене в 3-5 млн. рублей. Ликвидность таких объектов, как всегда, остается высокой.
Эксперты: с лета «вторичка» перестанет расти в цене. Все, кто хотел, уже купил
Стремительный взлет стоимости новостроек, вызванный оттоком денежных средств со вкладов и льготными ипотечными ставками по государственным программам кредитования, привел к закономерному росту стоимости вторичного жилья.
Есть ли предел росту цен на квартиры? Мир Квартир
А что ждет рынок вторичной недвижимости в этом году? Продолжится ли рост цен или закончится, едва начавшись? Узнаем у экспертов.
Никто не любит отставать
«Вторичка» дорожает всегда, когда разница в стоимости квадратного метра увеличивается на 10-15% по сравнению с первичным рынком. Затем, когда цены начинают выравниваться, вторичный рынок недвижимости немного «остывает» – покупатели при прочих равных предпочитают брать новостройки, и разница в стоимости между новым и старым жильем снова увеличивается.
Затем постепенно со вторичного рынка «вымываются» все выгодные варианты – недорогие, по адекватной цене раскупаются, а хорошие квартиры с завышенной стоимостью собственники сами снимают с продажи, потому что не готовы продавать дешевле цены покупки.
После этого наступает затишье, пока новостройки снова не увеличивают разрыв в цене. И весь цикл опять повторяется.
Цены на вторичную недвижимость в этом году будут зависеть, прежде всего, от того, продолжится ли стремительное ценовое ралли на первичном рынке.
Елена Мищенко, руководитель «НДВ-Супермаркет Недвижимости» уверена в потенциале новостроек: «В этом году рост цен продолжится. Возможно, он будет не таким серьезным, как в прошедшем. По нашим оценкам, в пределах 20%, так как введено достаточно много программ по поддержке строительного сектора».
Уверенность придает и сложившийся на этом рынке дефицит предложений. В большинстве регионов страны купить «однушку» или «двушку» в новостройке на завершающейся стадии возведения практически нереально. Их просто нет.
По мнению Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», «равная стоимость вторичного и первичного жилья сохранится, пока не восстановится предложение на рынке новостроек. Скорее всего, это произойдет в конце 2021 года за счет корректировки спроса на фоне роста стоимости жилья и стартов продаж в новых проектах».
Причин для роста больше нет
Скорее всего, что подтверждается статистикой января и февраля, ситуация на рынке вторичной недвижимости стабилизируется, и цены будут оставаться примерно на одном и том же уровне до конца года.
Увеличение стоимости «вторички» будет зависить от скорости восстановления экономики. Мир Квартир
Что же касается вторичного жилья, то, по данным ЦИАН, рост его стоимости в 16 крупнейших городах России за февраль составил 1,6%, а в январе и того меньше.
Небольшой, в пределах погрешности, рост еще возможен до лета. Но потом, когда наступит сезон долгожданных отпусков и закончится действие льготной программы кредитования «Господдержка 2020», оснований для увеличения стоимости «вторички» уже не будет.
Отложенный спрос был реализован в прошлом году. Потенциал роста «первички» будет исчерпан увеличением ипотечных ставок. При таких серьезных проблемах в экономике маловероятно, что люди будут вкладываться в такой непостоянный актив, как вторичная недвижимость. Ведь она, в отличие от новостроек, не только растет в цене, но и периодически дешевеет.
Хотя Сергей Нюхалов, замдиректора по продажам ГК «Гранель», напротив, полон оптимизма: «Массовая вакцинация приведет к постепенному снижению заболеваемости, как следствие – начнется восстановление экономической активности, будут сняты ограничения на авиаперевозки и так далее. Цены на нефть вырастут, что приведет к укреплению рубля и снизит вероятность повышения ключевой ставки в 2021 году. Стабилизация экономической ситуации позитивно скажется на доходах населения. А если у людей будут деньги – они будут покупать больше недвижимости».
Как будет на самом деле, покажет время. Главное, чтобы не повторился китайский вариант. Когда экономический рост был настолько стремительным, что недвижимость оказалась в постоянном, не проходящем до сих пор дефиците. Из-за чего жителям Поднебесной приходится участвовать в государственных аукционах, только чтобы получить право на покупку личной квартиры.
Покупая квартиру, готовьтесь к ее продаже. Что снижает и что повышает цену жилья?
Это «Ж-ж-ж» — неспроста! Чем чреваты частые перепродажи приобретаемой квартиры
Еще об одном риске потерять купленную недвижимость. Почему нужно бояться банкротства продавца
Россияне разогнали цены на недвижимость из-за низких ставок
Недвижимость, несколько лет терявшая популярность как инвестиция, вновь стала популярной на фоне снижения процентных ставок. Пандемия коронавируса, в ответ на которую власти РФ ввели два месяца карантинных мер, привела к падению экономики России.
Центробанк РФ в ответ на это пять раз снижал ключевую ставку, что в итоге привело к падению ставок по депозитам и кредитам до рекордных минимумов. В апреле правительство запустило программу льготной ипотеки, которая кардинально изменила рынок недвижимости в РФ.
- В итоге небывалый спрос на недвижимость привел к росту цен на жилье с начала года почти на 20%, а экспертов — заставил беспокоиться о появлении пузыря на рынке.
- Ажиотаж на рынке
- Программа льготной ипотеки, стартовавшая в мае 2020 года, разогнала продажи уже в мае и до сегодняшнего дня этот фактор продолжает значительно влиять на рынок жилой недвижимости.
«Инвестиции в недвижимость на фоне падения ставок по депозитам снова стали привлекательными. Программа льготной ипотеки лишь усилила этот эффект, — сказал аналитик Moody's Михаил Шипилов.
— Арендная доходность на вложенный капитал в покупку квартиры в Москве сейчас на уровне или даже чуть выше ставок по депозитам, и это без учета потенциального изменения цен на саму квартиру.
Спрос на недвижимость на первичном рынке можно назвать ажиотажным».
По итогам сентября 2020 года арендная доходность (с учетом налогов и расходов на коммунальные платежи) на рынке жилья в России составила 5,5%, следует из данных ЦБ, а это превышает на 2,25 процентного пункта средневзвешенную ставку по депозитам физических лиц со сроком привлечения до 1 года.
По оценкам Шипилова, с начала 2020 года рост цен на первичном рынке составил 10-15%, на вторичном – 6-8%.
Объемы жилищного строительства выросли на 25% год к году из-за роста цен, которые, по наблюдениям аналитиков ВТБ Капитала, только в третьем квартале прибавили 10-11% в годовом выражении. Они ожидают сохранения высокого темпа продаж жилой недвижимости в четвертом квартале 2020 года.
Все крупнейшие публичные застройщики — ПИК, ЛСР и Эталон — отчитались о росте продаж. Игроки массового рынка получат наибольшую выгоду от этой ситуации, пишут аналитики ВТБ Капитала: за счет динамического ценообразования они уже смогли увеличить цены на 17% в годовом выражении.
В обзоре финансовой стабильности ЦБР пишет, что повышенный спрос на жилье увеличил выручку крупнейших застройщиков на 16,2%, что в условиях незначительных изменений себестоимости положительно сказывается на их рентабельности. Так, на конец первого полугодия 2020 года рентабельность собственного капитала крупнейших застройщиков значительно превышала аналогичный показатель коммерческих банков — 26% против 17% соответственно.
Свою выгоду получили и банки в виде солидного роста портфеля ипотечных кредитов. По данным ЦБР, банки в январе-сентябре 2020 года выдали заемщикам ипотечные жилищные кредиты на 2,7 триллиона рублей, что на 37,6% больше, чем за аналогичный период 2019 года.
- В продажах девелоперов, чьи бумаги торгуются на бирже, ипотечные кредиты увеличили объемы продаж на 12 процентных пунктов в годовом сопоставлении, достигнув 64% в третьем квартале, оценивают аналитики ВТБ Капитала.
- Основной спрос населения сейчас приходится на массовое жилье: сегменты эконом- и комфорт-класса, говорит Шипилов.
- «Эта категория дорожает быстрее остальных, можно констатировать, что происходит вымывание наиболее недорогих лотов с рынка, что особенно заметно на вторичном рынке».
Таким образом, считает он, эффект программы льготной ипотеки коснулся и вторичного рынка. До ее старта рост цен на вторичном рынке несколько лет не превышал уровень инфляции.
- Метры против ставки
- Однако инвестиционная привлекательность рынка недвижимости снижается вместе с ростом цен.
- Рост цен на жилье в 2020 году полностью нивелировал эффект от снижения ставок по ипотеке, сказала в начале недели зампред ЦБР Ольга Полякова.
«Субсидирование ипотеки, безусловно, предоставило возможность многим заемщикам получить эти кредиты, но вместе с тем мы видим с вами, что и цена на жилье за это время подросла…
И в тех регионах, которые являются на сегодняшний день лидерами и с точки зрения проектного финансирования, и ипотечного кредитования – это Москва, Московская область и так далее — цена на жилье выросла где-то порядка на 16%.
Это достаточно существенно, и это практически нивелирует тот эффект от субсидирования ипотеки, который мы получили», — сказала она.
Несмотря на это, ЦБР удвоил прогноз роста ипотечного рынка — до 20% в 2020 году.
Минфин оценивал, что продление программы до середины следующего года позволит дополнительно выдать 354.000 кредитов на 1,1 триллиона рублей, а глава ведомства Антон Силуанов допускал, что она может быть продлена и после 1 июля 2021 года.
Минстрой намерен работать над сохранением программы льготной ипотеки после 1 июля 2021 года, говорил на прошлой неделе в ходе онлайн-конференции руководитель ведомства Ирек Файзуллин. По его словам, задача ведомства состоит в том, чтобы не допустить роста цен на квартиры.
Рост цен, по данным ЦБ, наблюдается по всей стране, а не только в экономически благоприятных регионах.
С этой проблемой уже столкнулась Москва, где рост цен на новостройки массового сегмента только в октябре составил 4,5%, что сопоставимо с приростом за весь третий квартал текущего года на фоне рекордного падения числа продаваемых лотов на 14%.
Существенным фактором, определившим рост цен на рынке жилья во втором-третьем кварталах 2020 года, по данным ЦБР, является недостаточный уровень предложения на фоне повышенного спроса. Во втором квартале 2020 года объем ввода жилья уменьшился на 22% в годовом сопоставлении.
- Риски пузыря
- Центробанк призвал не продлевать программу льготной ипотеки во избежание формирования пузыря на рынке недвижимости.
- По мнению зампреда Центробанка Ксении Юдаевой, сейчас нет оснований делать вывод о формировании пузыря на рынке недвижимости, но чтобы он не появился, важно не продлевать надолго программу льготной ипотеки после 1 июля 2021 года.
- Регулятор опасается закредитованности, поскольку в условиях действия программы субсидирования заемщики заинтересованы в том, чтобы привлечь по низкой ставке более крупные кредиты с низким первоначальным взносом.
По данным ЦБР, доля кредитов, предоставленных под залог ДДУ, с первоначальным взносом от 15% до 20% удвоилась до 11,3% в третьем квартале. Это заставило Центробанк констатировать ухудшение стандартов кредитования в России.
- Если ЦБР увидит пузырь на рынке ипотеки в будущем, то будет вводить новые макропруденциальные меры для ограничения долговой нагрузки населения и формирования у банков буферов для покрытия этих рисков.
- Настроены на рост
- За 10 месяцев 2020 года цены на первичном рынке Москвы выросли на 22%, при этом основными факторами роста стали льготная ипотека и волатильность курсов валют, сказала директор Интеко по аналитике и ценообразованию Полина Балашова.
- Это, по ее мнению, повлияло и на вторичный рынок – рост цен составил 12% относительно начала года.
- Нынешний рост цен — это всего лишь коррекция, которая связана с удорожанием процесса строительства из-за введения счетов эскроу и удорожания стройматериалов на фоне ослабления рубля, сказал во время парламентских слушаний Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы.
- «Эта корректировка цен на 7-10%, которая так или иначе должна была произойти», — сказал он.
- Впрочем, ЦБР отмечает, что себестоимость строительства практически не выросла, а коррекция цен связана со стагнацией рынка жилой недвижимости в прошлые годы.
- «До середины 2021 года есть потенциал роста цен еще на 5-6%, однако дальше мы будем наблюдать исчерпание спроса», — говорит Шипилов.
Далее, при оптимистичном раскладе, по его мнению, цены будут прибавлять 1-2% в год. В худшем случае, рынок во втором полугодии 2021 года ждет коррекция.
До конца 2020 года цены могут вырасти еще на 11% на первичном рынке и на 6-8% на вторичном, считает Балашова. В отношении 2021 года она более оптимистична: на первичном рынке до конца второго квартала следующего года этот показатель может достигнуть 9%, на вторичном – 12% из-за общего отставания вторичного рынка от первичного.
Татьяна Воронова
(Редакторы Екатерина Голубкова и Дмитрий Антонов)
«Спрос упал вдвое»: пандемия коронавируса вызвала кризис на рынке недвижимости
Из-за пандемии коронавируса сфера недвижимости оказалась под ударом. Эксперты уже сейчас говорят о кризисе на рынке: покупательский спрос резко упал на 50%, сократились продажи квартир. Согласно законам экономики, падение спроса всегда ведет к снижению цены. Так ли это – разбирались «ТВК Красноярск».
Для застройщиков и риелторов коронавирус основательно испортил ситуацию на рынке. Еще в марте эксперты фиксировали всплеск продаж квартир – обвал рубля, рост иностранной валюты увеличили количество тех, кто решил приобрести жилье. Чтобы сберечь накопления от обесценивания, люди бросились покупать квартиры в новостройках и на вторичном рынке.
Однако уже с начала апреля, то есть с момента введения режима самоизоляции, рынок недвижимости упал. Спрос резко снизился. По словам специалистов, каждая неделя самоизоляции снижает продажи недвижимости на 10%. Сейчас уже можно говорить о падении покупательского интереса на 50%.
«Еще в марте был такой ценовой хаос, когда из-за валютного скачка, кто-то старался поднимать цены. Сейчас что мы видим? В начале апреля был резкий скачок спроса, теперь он падает, падает, потому что люди решили переждать.
С начала пандемии, интерес покупателей упал примерно на 50, а то и на 70% – в зависимости от объектов.
Чем дороже объект, тем меньше спрос», – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Аревера» Константин Попов
На низком спросе к покупкам квартир сказался и заперт сидеть дома. Люди соблюдают режим самоизоляции и просто не могу съездить и посмотреть будущую квартиру. Те, кто уже присмотрел жилье мечты, не могут заключить сделки – МФЦ сейчас работают в режиме дежурного окна. Да и в условиях домашнего карантина поменялся интерес у потенциальных покупателей. Квартиры ищут все меньше, все больше – загородные дома и дачи. Чтобы коротать режим самоизоляции не в городских джунглях, а на природе.
«Эта неопределенность, безусловно, сказалась на количестве сделок. На также спросе сказалась невозможность в нормальном режиме осуществлять просмотры, регистрацию.
Поменялись интересы – больше стали интересоваться дачными участками, меньше интересуются коммерческой недвижимостью, больше более дешевыми квартирами.
Поменялась структура спроса», – считает руководитель портала «Сибдом» Александр Шляхин.
Снижение спроса приводит к снижению цены. Риелторы дают 2 прогноза:
- Если нас выпускают из самоизоляции в конце мая, то жилье подешевеет на 15%.
- Если же домашний карантин продлится до июня и дольше, то цены на квартиры снизятся на 25%.
При этом, казалось бы, вот тот самый момент, когда лучше всего приобретать жилье. Но у людей просто нет денег. Что касается ипотечного рынка, сейчас в банках либо закрываются сделки по ранее выданным решениям, либо консультируют по кредитным каникулам. По неофициальным данным, спрос на новый ипотечный кредит снизился более чем в 2 раза.
«В марте мы зарегистрировали увеличение спроса на ипотеку, а в апреле снижение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В связи с ситуацией вокруг коронавируса все больше людей занимают выжидательную позицию.
Поэтому в ближайшее время темпы развития ипотечного рынка замедлится. Меры поддержки ЦБ безусловно важны, но даже их будет недостаточно, если введут тотальный карантин.
Люди просто не могу поехать посмотреть квартиры к застройщику», – говорит начальник отдела продаж ипотечных кредитов Сибирско-Уральского макрорегиона Райффайзенбанка Ирина Ярыгова.
Сегодня стало известно, что Министерство финансов внесло в Правительство проект льготной ипотеки, которую анонсировал в своем выступлении Владимир Путин, как одну из мер поддержки в условиях коронавируса.
Программа распространяется на кредиты, выданные с 17 апреля по 1 ноября 2020 г. на следующих условиях:
- ставка по кредиту составляет до 6,5% и распространяется на весь срок кредита;
- первоначальный взнос не менее 20%;
- жилье должно быть только в новостройке.
Однако эксперты уверены: даже льготная ипотека ничего не изменит. Потому что главная проблема сейчас не в ставке, а в том, что у многих покупателей просто отсутствует уверенность в завтрашнем дне. У многих за последнее время снизились доходы, большое количество людей могут остаться без работы из-за сложившейся ситуации в экономике. Поэтому они не берут ипотеку. Снижение ставки до такого уровня не сильно поможет рынку недвижимости.
Чем слабее рубль, тем сильнее ажиотаж на рынке новостроек – взгляд застройщика
Ослабевший рубль привел к оживлению спроса на квартиры в новостройках. Особенно активизировались ипотечные покупатели: они боятся, что ставки поползут вверх.
Воспользуются ли застройщики моментом и повысят ли цены? Свой взгляд на резко изменившуюся рыночную ситуацию, вызванную девальвацией рубля, специально для Новострой-М дал Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
Как рынок недвижимости приспосабливается к падению цен на нефть?
Последствия от падения цен на нефть и ослабления курса рубля традиционно испытывают на себе все сферы экономики, в том числе строительная отрасль и рынок недвижимости. Снижение стоимости барреля приводит к ухудшению экономических показателей, сокращению реальных доходов населения и платежеспособного спроса на рынке недвижимости.
Всплеск покупательской активности
Несмотря на инертность, присущую рынку недвижимости, реакция со стороны покупателей жилья на ситуацию на нефтяном и фондовых рынках не заставила себя ждать. Опасаясь очередной девальвации рубля, люди с накоплениями при первых тревожных сигналах начали искать варианты, как выгодно сохранить свои сбережения.
Подбирая варианты для инвестирования, покупателю приходится выбирать между вторичным рынком недвижимости и новостройками.
Сориентироваться на вторичном рынке сейчас непросто: часть собственников снимает объекты с продажи, чтобы не остаться с обесценивающимися рублями на руках, другие пересматривают изначально заявленные цены в рублях, спекулятивно пытаясь привязать их к курсу иностранных валют.
Ситуация на первичном рынке, где представлен большой объем предложения и пока еще действуют выгодные ипотечные программы, остается стабильной. Застройщики не останавливают продажи, а в вопросах ценообразования проявляют гибкость, ориентируясь на платежеспособный спрос.
Сегодня девелоперы фиксируют увеличивающийся поток клиентов в будние дни, ажиотажную активность в выходные, а также сокращение срока принятия решения о покупке.
Среди покупателей новостроек на частных инвесторов приходится не более 10-15% от общего числа сделок. В сложившихся условиях делать ставку только на эту категорию клиентов не приходится: начиная с 2014 года доходы населения постоянно снижались (лишь в прошлом году был зафиксирован небольшой рост на 0,8%) и сегодня людей с накоплениями, достаточными для покупки недвижимости, не так много.
Основная масса покупателей жилья – это ипотечные заемщики, в том числе те, кто откладывал покупку квартиры, дожидаясь дальнейшего улучшения условий кредитования. Сегодня, когда аналитики не исключают повышения ключевой ставки ЦБ, у таких клиентов осталось немного времени, чтобы оформить кредит по рекордно низкой за всю историю рынка ставке.
Риск повышения ключевой ставки и удорожания ипотеки
Предугадать, как будет развиваться ситуация на нефтяном рынке, сейчас невозможно. Пока цены на нефть продолжают снижаться, чтобы сдержать дальнейшее ослабление рубля, ЦБ и Минфин используют различные инструменты, например, продают валюту из резервов Фонда национального благосостояния.
По сообщению Минфина, активов Фонда достаточно, чтобы компенсировать потери бюджета от падения цен на нефть в течение как минимум 6 лет. Однако если судить по кризису 2014 года, тогда этих мер оказалось недостаточно, и регулятору пришлось также задействовать механизм ключевой ставки, подняв ее до беспрецедентных 17%.
Пока прошло мало времени и нельзя исключать, что паника на рынках может оказаться краткосрочной нервной реакцией на разрыв сделки с ОПЕК. ЦБ только пытается оценить, насколько долговременными будут происходящие явления, но некоторые аналитики все же прогнозируют корректировку ключевой ставки уже в ближайшее время. По их прогнозам, она может увеличиться на 0,5 – 1 процентный пункт.
Если этот сценарий реализуется, и банки будут вынуждены пересмотреть условия выдачи ипотеки, маловероятно, что ипотечные ставки одномоментно откатятся к уровню 2014 года. На руку рынку недвижимости также играет задача по строительству 120 млн кв.м жилья в год в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда».
Если ипотека заметно подорожает, спрос на рынке недвижимости упадет, и объемы строительства сократятся.
В качестве крайней меры нельзя исключать возвращение на рынок государственных программ субсидирования ипотеки, способных оказать существенную поддержку отрасли в сложный момент.
Что будет с ценами?
Как известно, цены на жилье во многом зависят от спроса и себестоимости строительства. По аналогии с кризисами прошлых лет можно предположить, что за кратковременным всплеском спроса может последовать спад.
В условиях роста инфляционных ожиданий и снижения реальных доходов населения девелоперам не стоит надеяться, что ажиотажный спрос продлится в течение долгого времени.
Сдерживать покупательскую активность будет и рост цены. Пока преждевременно говорить о резком повышении цен, но в перспективе у девелоперов есть все основания, чтобы пересмотреть стоимость квадратного метра.
Во-первых, в результате скачков валют в ряде проектов увеличится себестоимость строительства.
В меньшей степени это коснется жилых комплексов массового сегмента, при возведении которых преимущественно используются отечественные строительные и отделочные материалы, а доля импорта не превышает 10%.
Но несмотря на низкую зависимость строительной отрасли от зарубежных рынков, себестоимость все же увеличится в результате ожидаемых высоких темпов инфляции и роста цен на отечественные строительные и отделочные материалы.
Поэтому в долгосрочной перспективе цены на новостройки могут повыситься соразмерно инфляции.
Возвращаясь к возможному изменению ключевой ставки ЦБ, не стоит забывать, что негативные последствия от этой меры ощутит на себе не только рынок ипотечного кредитования. Ставки по проектному финансированию для девелоперов также могут увеличиться, что приведет к дополнительным расходам, компенсировать которые в конечном итоге придется покупателям жилья.
Как видно, объективных причин для роста стоимости жилья в новостройках достаточно. Однако на фоне падения доходов населения и ухудшения платежеспособности у застройщиков просто не будет возможности резко поднимать цены. Стратегии ценообразования и продаж будут строиться на поиске баланса востребованности проекта, скорости вымывания объема предложения и сохранении нормы прибыли застройщика.
- Рубль упал – что дальше? Цены на квартиры взлетят, а ипотека подорожает – Денис Бобков о последствиях девальвации
- Эксперт: обвал рубля приведет к уходу застройщиков с рынка
- Коронавирус, дешевеющая нефть и падающий рубль – рынок недвижимости под угрозой?
Дата публикации 13 марта 2020
Чему быть, того не миновать. Как падение рубля и нефти скажется на ажиотаже и ценах?
Говорить о девальвации пока рано, но первые признаки ослабления рубля скажутся на рынках до конца текущей недели, считают эксперты. Начинают страдать авторынок, электроника и авиабилеты. Экономисты не спешат сравнивать 2020 год с 2014, однако предупреждают – «пострадавшие» будут. И сильнее всего возможный кризис ударит по среднему классу.
Цены упали, но лететь — страшно
Авиабилеты рискуют подорожать на 10% на текущей неделе. Причина — внутренние курсы Международной ассоциации воздушного транспорта, пишет РБК. Каждую неделю организация пересчитывает цены на билеты из стоимости рубля к доллару и евро по курсу Банка России.
По данным Московской биржи, на 14:05 (мск) 12 марта стоимость доллара достигла 75,12 рублей. Евро вырос до 84,4 рублей.
11 марта многие экономисты были настроены позитивно и считали, что доллар остановился на уровне 71,5 рублей.
Однако, после сообщения Всемирной организации здравоохранения о начале пандемии коронавируса, нефтяные котировки снова обвалились, акции российских компаний потеряли в цене, курс рубля упал.
Авиабилеты могут вырасти на 10%. rustur.ru.
Можно ли как-то надеяться, что билеты не подорожают? Как ни странно, да: из-за коронавируса. Заболевание подкосило рынок туризма и удешевило билеты. Вирус пугает народ, спрос падает, туры горят.
Что, например, говорит Aviasales: 4 марта евро подскочил на 4,25%, а международные рейсы подешевели на 9,72%. Средний чек опустился до 12,7 тыс. рублей. На 4% обвалились авиабилеты Германию — до 12,9 тыс. рублей, в Испанию — на 5% или 16,9 тыс. рублей.
В Италию — на 11%, до 12,03 тыс. рублей. Но сейчас для въезда закрыта северная часть страны. В этих государствах действует карантин из-за коронавируса, Роспотребнадзор не рекомендует россиянам посещать страны. А по направлениям, где ситуация с вирусом более стабильная, перелёты выросли.
Например, во Францию билет подорожал на 16% и стоил 18,9 тыс. рублей, в Чехию — на 21,4% до 12,8 тыс. рублей.
Неоднозначная ситуация. С одной стороны, цены упали, есть шанс урвать билеты с дисконтом. С другой стороны, – страшно. Путешественники отменяют даже запланированные на осень поездки. У многих авиакомпаний простаивают рейсы по международным направлениям. С этим, например, столкнулись Utair.
Дефицит «железа» и «яблок»
В 2014 году, когда сильно обвалился рубль и курс был гораздо ниже, чем сейчас, россияне бросились скупать бытовую технику. Жители страны приготовились если не к дефолту, то к тотальной девальвации и дефициту иностранных товаров. И решили, что на сбережения нужно купить минимум два телевизора, новые смартфоны, а оставшееся — обменять на валюту.
Даже для праздничного дня спрос на Apple вырос значительно. sm-news.ru.
Сейчас ситуация близка к 2014 году, но слабее. Продавцы электроники отмечают рост продаж. На 49% вырос спрос на технику Apple, пишет «Коммерсант».
Учитывая, что тайваньские заводы корпорации отходят от карантина, на котором они «сидели» до середины февраля, сорвался выход нового iPhone. Презентация была запланирована на март.
На фоне спроса сокращаются складские запасы — розница отмечает нехватку популярных моделей планшетов iPad, часов Apple-Watch и наушников AirPods.
Такими темпами «яблочную» продукцию расхватают за 2−4 недели. Ретейлеры, которые представляют в России Apple, отметили, что даже для праздничных выходных в понедельник, 9 марта, спрос был высокий. Не исключено, что ажиотаж подстегнул ослабевший рубль.
Трудности с поставкой смартфонов Apple есть не только в России. Компания ограничила поставки по всему миру. Bloomberg узнал, что у корпорации недостаёт планшетов iPad Pro.
Если ситуация сохранится, через месяц на рынке комплектующих случится кризис. Но дело не только в коронавирусе — если доллар останется дорогим, вырастут цены и на продукцию Apple.
А доходы жителей России — вряд ли. Поэтому на гаджеты вряд ли будет спрос даже при достатке в магазинах.
Почему 2020 — не 2014?
10 марта торги на валютном рынке открылись гораздо мягче, чем ожидалось. Альфа-Банк не считает, что Центробанк ужесточит монетарную политику и изменит ключевую ставку. В 2014 году регулятор 6 раз поднимал КС: с 5,5% в начале года до 17% в декабре. 2014 год закончился с инфляцией 15,4%, только за октябрь—декабрь цены повысились на 6,5%.
Открытие торгов после «чёрного понедельника» 2020 года показала, что рынок оказался сильнее. По оценке главного экономиста Альфа-Банка Наталии Орловой, Банк России «заякорит» на ближайшее время курс доллара на 70−75 рублях. Продавать валюту в рамках бюджетного правила сейчас неэффективно.
Поддержка рынка зависит от Министерства финансов — конвертирует ли ведомство средства Фонда национального благосостояния в рубли.
Орлова полагает, что если конвертировать 2−3 млрд долларов в месяц, можно сгладить дефицит при ценах на нефть в 35 долларов за баррель.
Инфляция тоже управляема — цель была 4%, в феврале 2020 года по оценке ЦБ — 2,3%. Ослабевший рубль поможет вернуть инфляцию к 4%. Такой показатель снизит давление на Центробанк и позволит не повышать ставку.
Экономисты не ждут показателей 2014 года. 24tm.ru.
Резюмируем
Ажиотажа вокруг техники и валюты, как при последнем кризисе, нет. Банк России вряд ли будет поднимать ключевую ставку. Инфляция разгоняться не будет, а достигнет целевого показателя.
Но кто-то должен пострадать? Альфа-Банк считает, что в 2020 году реальные располагаемые доходы вырастут не на 2%, а на 1−1,5%. Правительство обещало «несмотря на слабый рубль» проиндексировать пенсии и выплаты социально незащищённым слоям.
У людей с высоким достатком доходы в валюте, от изменений курса богатые только выиграют. У среднего класса — ни выплат, ни компенсаций, ни добротной подушки безопасности в баксах. В 2014 году влияние кризиса острее всего ощутил средний класс.
И в 2020 году ситуация, хоть и слабее, но может повториться.