Под аббревиатурой СНТ подразумевают садовое некоммерческое товарищество. Владельцы таких наделов имеют на руках специальную книжку, куда вносятся отметки об уплаченных ними членских взносов. Руководство СНТ осуществляет управляющая компания. Ее утверждают на собрании собственников.
В процессе их проведения принимаются также решения о водоснабжении, обеспечении электричеством и газом, обустройстве дорог, организации охраны территории. Все перечисленные работы по благоустройству оплачиваются из собранных средств.
Право собственности на надел приобретается на основании договоров купли-продажи, дарения или передачи его по наследству. Изначально такие участки раздавались предприятиями своим сотрудникам. Многие из них считали, что наличие садовой книжки подтверждает их право распоряжения угодьями. На самом деле это не так.
Участнику товарищества нужно сначала оформить в собственность земельный участок в СНТ. Как это сделать, мы расскажем дальше.
Чем подтверждается право владения
Права на владение наделом должны быть подтверждены документально. Это может быть:
- договор (официально оформленная купля-продажа, дарение, мена);
- свидетельство, полученное в период 1993-1999 годов (до даты создания органов, регистрирующих права собственности);
- документ, подтверждающий вступление в наследство;
- решение суда (важно, чтобы оно вступило в законную силу);
- постановление местных властей о выделении надела.
Но ни у всех садоводов такие документы могут быть на руках. Речь идет о дачниках «со стажем». В советский период предприятия и организации раздавали наделы своим сотрудникам.
Земля могла быть передана не конкретному гражданину, а товариществу, которое затем занималось ее распределением. Юридически участки находятся не в собственности, а в бессрочном пользовании у членов СНТ.
Владельцем такой земли продолжает быть государство.
Российское законодательство наделяет таких участников товариществ возможностью бесплатно приватизировать надел. В соответствии с ЗК Российской Федерации, сделать это нужно до наступления весны 2022 года. Чтобы оформить земельный участок в СНТ нужно обратиться в муниципалитет, на территории которого он располагается. Если заявителю будет отказано, он может защитить свои интересы в суде.
Процедура оформления: подготовительный этап
Оформление земельного участка в СНТ (приватизация) возможно при условии, что надел включен в Единый реестр и имеет кадастровый номер. Выяснить, проводилось ли межевание, можно у руководства товарищества. Необходимую информацию можно также получить, запросив в Росреестре выписку. Если надел в реестр не включен, процедура начинается с подачи ходатайства о его кадастровом учете.
Процедуру начинают со сбора документов. Владельцу надела нужно обратиться к руководству объединения с письменной просьбой о выдаче документов, подтверждающих его членство в товариществе. В этом качестве можно использовать:
- подписанную председателем справку;
- выписку из протокола собрания о принятии в состав товарищества;
- список участников СНТ.
Последние два документа должны быть заверены правлением. Кроме этого понадобятся:
- выписка из протокола общего собрания о распределении наделов между участниками объединения (если оно не проводилось, можно запросить списки, ведомости или другие бумаги, подтверждающие распределение угодий);
- копии документов, подтверждающих факт передачи земли товариществу (предприятию или организации).
Правление СНТ может не иметь на руках бумаги, подтверждающие факт передачи угодий. Такое обычно случается в том случае, когда участки выдавались сотрудникам советских предприятий, большинство из которых давно прекратили свое существование. В таком случае собственнику надела придется обращаться в архив.
Может так случиться, что граница надела, который оформляется в собственность, ранее не были определены. В такой ситуации понадобиться запросить у руководства СНТ дополнительную информацию:
- о номере всего выделенного участка по кадастру;
- об утверждении проекта межевания угодий, организации и застройки территории.
При ознакомлении с этими бумагами нужно обратить внимание, отображена ли в них информация о конкретном наделе, кем и когда утверждались проекты.
Если угодья СНТ, на которых расположен надел, отводились в период после принятия Земельного кодекса, проектная документация должна быть утверждена в обязательном порядке. При отсутствии документов владельцу надела придется сначала обращаться к кадастровому инженеру. Он подготовит схему расположения надела на кадастровом плане угодий товарищества.
Бесплатная приватизация: кто и при каких условиях может воспользоваться правом
Возможность оформления земельного участка СНТ в собственность предоставляется гражданам, достигшим совершеннолетнего возраста.
Исключением являются случаи, когда угодья были переданы малолетним гражданам членом товарищества по наследству. Обязательным условием является полная гражданская дееспособность.
При подаче ходатайства ему придется подтвердить право владения участком документально (перечень документов мы озвучивали выше).
Приватизировать бесплатно участок можно при условии, что:
- надел располагается в границах территории СНТ;
- угодья были переданы садовому товариществу до принятия ЗК РФ (до 10.11.2001 года);
- надел был закреплен за пользователем по решению общего собрания в результате принятия иного документа, каким были распределены наделы между участниками объединения;
- землю не изымали из оборота, в отношении надела не принималось решение о резервации для нужд государства или муниципалитета.
В последнем случае угодья разрешается передать пользователю без торгов исключительно по договору аренды. Землепользователю следует обратить внимание на плату. Ее размер не может быть больше суммы земельного налога, который вносят владельцы аналогичных наделов.
Если речь идет об угодьях, переданных товариществу после вступления в силу ЗК РФ, оформление такой земли СНТ в собственность возможно только за деньги. Она предается пользователю после заключения договора купли-продажи с муниципалитетом.
Процедура оформления прав на угодья
Чтобы пользователь мог получить отведенные под садоводство угодья в собственность, он должен подать в местные органы самоуправления соответствующее заявление.
Это могут быть городские власти (если надел размещен в пределах такого населенного пункта) или профильный комитет по управлению имуществом.
В случае, кода участок находится за пределами города, обращение арестовывают руководству района.
Закон не определяет форму документа. Его образец можно найти на стендах муниципалитета или скачать на сайтах органов власти. В нем указывают:
- полное название органа, которому адресовано обращение;
- личные данные заявителя;
- место расположения угодий;
- информацию о СНТ, на территории которого расположена земля;
- кадастровый номер;
- основания для владения наделом (перечень указан в начале статьи);
- дату выделения земельного участка;
- перечень прилагаемых документов.
В обращении отображаются условия для начала процедуры (возведение построек, получение в наследство, запрос на приватизацию и др.), обязательно указываются основания.
Обращение должно содержать в обязательном порядке информацию о том, что заявитель ранее не использовал право на бесплатную приватизацию надела.
Заявление на оформление земельного участка СНТ в собственность можно скачать по ссылке.
Подать заявление можно лично, отправить его по почте, обратиться через МФЦ или через интернет. Последний способ подразумевает обращение через официальный сайт или портал Госуслуги.
Обращение не примут при условии, что оно не будет дополнено определенным пакетом бумаг. У заявителя потребуют предоставления:
- схемы расположения надела на плане СНТ (подается, если отсутствуют определенные границы надела, проекты межевания, организации и застройки товарищества);
- документа, подтверждающего, что заявитель является действительным членом СНТ или другие основания для обращения (например, завещание);
- протокола общего собрания членов товарищества о распределении угодий или выписки из него (может быть использован другой документ, подтверждающий факт распределения);
- кадастрового номера выделенной товариществу земли (при наличии).
После получения обращения муниципалитет запрашивает выписку из ЕГРЮЛ об объединении (такая процедура предусмотрена, если получено первое заявление от участников сообщества) и информацию о устанавливающих права на землю документах из Росреестра или регионального архива.
В течение двух недель с момента обращения местные власти принимают решение. Они могут утвердить схему расположения надела (если это ранее не было выполнено) и провести бесплатную приватизацию надела или отказать в передаче земли в собственность. В последнем случае решение должно быть мотивированным. Заявитель имеет право оспорить его в судебном порядке.
В этом случае составляется исковое заявление. Указанные в нем сведения подтверждаются соответствующими документами. Нужно быть готовым к тому, что рассмотрение дела может затянуться, поэтому следует получить предварительную консультацию у профильного юриста и по возможности доверить ему представительство интересов в суде.
Присутствие специалиста существенно увеличит шансы на успех.
Категория: Земельное правоДата: 04.10.2020 г.
Права дачников
С 2019 года из законов убрали слова «дачные участки», но дачи у россиян остались.
Наталия Богатырева
юрист, член СНТ
Так продолжают называть участки за городом с домом, огородом или без них. По закону они теперь делятся на садовые и огородные: на одних можно строить дома и жить в них, на других разрешается сажать помидоры и ставить сарайчики и теплицы.
Владельцы участков могут оформить землю и дом по дачной амнистии, прописаться на даче, выращивать овощи и разбивать цветники — или ничего не сажать. Если заставляют платить гигантские взносы, можно потребовать расчеты и обратиться в суд.
Распространите знания! Отправьте статью тем, кому она пригодится
Чтобы было удобнее разбираться с нормативкой и спорить с председателем, сделали таблицу со ссылками на законы и карточки с правами для тех, кто владеет участком и не собирается от него избавляться.
Скачать карточки с правами
Основание. ФЗ о ведении садоводства ст. 3 пп. 1 и 4
Как это работает. Землю нужно использовать строго по назначению. Если ее выделили под индивидуальное строительство, нужно строить дом, если под личное подсобное хозяйство — выращивать овощи или разводить животных.
Дачи, то есть садовые и огородные участки, можно использовать для:
- Отдыха.
- Выращивания сельскохозяйственных культур для собственных нужд.
То есть можно ничего не выращивать на участке, а просто приезжать на дачу на шашлыки. Это не будет нарушением земельного законодательства, участок за такое не заберут. Однако, даже если редко бываете на даче, нужно время от времени косить на участке траву и убирать мусор. Это противопожарные требования, владельцы дачных участков обязаны их соблюдать.
На садовых участках можно строить дома, а на огородных — только хозяйственные постройки: сараи, теплицы, туалеты, бытовки. Садовый у вас участок или огородный, можно узнать в Росреестре, заказав выписку на участок или отыскав его на публичной кадастровой карте. Смотрите раздел «Разрешенное использование».
Вид разрешенного использования может быть вот таким: «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства». Так написано в законе, на практике в ЕГРН можно найти и иные похожие сочетания, например «для дачного участка».
Если написано что-то про дачи, считайте, что участок садовый.
См. также:
Основание. ФЗ № 498-ФЗ ст. 9
Как это работает. Закон не ограничивает владельцев домашних животных в праве держать их на своем участке.
Главное, чтобы они не мешали соседям: нужно огородить территорию, чтобы животные не могли выйти, убирать за ними, чтобы не было неприятных запахов, и постараться сделать так, чтобы по ночам они не сильно шумели.
Если у хозяев собака породы из перечня потенциально опасных, об этом нужно предупредить на входе на участок.
Садовое товарищество в своем уставе может предусмотреть особые правила: кого и в каком количестве можно содержать на участке. Эти правила тоже следует учитывать. Например, там могут запретить держать на участках коров.
Мужчина держал на участке кур и коз, а правила СНТ — садового некоммерческого товарищества — это запрещали. Куры и козы ходили к соседям, от участка плохо пахло. Соседи обратились в суд, животных пришлось убрать.
Если в правилах СНТ запрета на животных нет, можно держать их для своего удовольствия в любом разумном количестве. Разумность определяется так: на землях для садоводства и огородничества нельзя разводить животных.
Это будет нарушением правила о целевом использовании земель. То есть держать на даче собаку для охраны территории можно. Можно завести любых домашних питомцев, даже если это коза или поросенок.
Но если устроить питомник или ферму, соседи могут пожаловаться в суд или муниципалитет.
Что решит суд, однозначно сказать нельзя, практика разнообразная.
В Удмуртии женщине назначили штраф в 5000 Р за то, что она держала на садовом участке 15 кур, семь уток, 20 кроликов, двух коз, козла, двух козлят и двух поросят. Суд отменил штраф: женщина держала домашних животных для себя, а этого закон не запрещает.
А вот в Волгограде пенсионерку оштрафовали за 10 кур, которых она держала на участке, — и суд решил, что это законно.
См. также:
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Основание. ФЗ о ведении садоводства ст. 3 п. 1, ст. 23, ГрК РФ ст. 1 п. 39
Как это работает. Частные жилые дома можно строить на участках под индивидуальное жилищное строительство, под личное подсобное хозяйство и на садовых участках. Они могут находиться за пределами населенных пунктов, но строительство там все равно разрешено. До 2019 года такие участки могли называться или дачными, или садовыми.
Дом на садовом участке может быть максимум в три этажа и не больше 20 метров в высоту. Кроме того, он должен соответствовать градостроительным регламентам и правилам застройки СНТ.
Градостроительные регламенты — это часть правил землепользования и застройки, их разрабатывают муниципалитеты. Они должны в принципе разрешать строительство на территории СНТ. Есть такие регламенты или нет и что в них написано, узнавайте в администрации. Например, если СНТ находится на территории села, обращайтесь в сельскую, а если где-то в полях или лесах — в районную.
Правила застройки СНТ должны соответствовать специальному своду правил СП 53.13330.2019. Он действует с 15 апреля 2020 года. Если правила СНТ приняты в советское время, проверьте: они могут быть неактуальными. Общие правила не менялись — между жилым домом и границей участка, например, должно быть минимум 3 метра.
Перед тем как строить дом, нужно подать уведомление о строительстве.
См. также:
Основание. Пост. правительства от 17.07.1995 № 713
Как это работает. Если по документам дом на даче — жилой, в нем можно прописаться, как в любом частном доме. Можно продать квартиру, переехать жить на дачу и оформить там постоянную прописку, а на официальном языке — регистрацию по месту жительства. Квартиру можно и не продавать, но прописаться получится только по одному адресу.
Оформить регистрацию можно через МФЦ или на госуслугах. Дом должен быть оформлен в собственность. Важно, чтобы дом был именно жилым. В садовом доме не пропишут. Но на садовом участке может находиться жилой дом — тогда прописка там разрешена.
Прописка может быть необходима, если человек хочет продать квартиру и переехать жить на дачу. Без постоянной прописки многие социальные выплаты получить удастся только через суд. Поменять прописку при переезде может понадобиться и в случае, если квартира в городе остается. Это как минимум позволит получать официальные письма на дом.
Если квартиры нет, а в доме прописываться не разрешают, на время судов можно оформить временную прописку по адресу центра соцобслуживания для лиц без определенного места жительства. Это на крайний случай, если нет никаких других вариантов.
См. также:
Основание. ФЗ о ведении садоводства ст. 3 п. 2
Как это работает. Закон разграничивает понятия жилого и садового дома. Жить можно в каждом из них, но прописаться и жить круглогодично — только в жилом. Садовый дом предназначен для сезонного использования, по закону он подходит только для временного пребывания. Предполагается, что в нем нет отопления, канализации и водопровода — это летний дачный домик.
Садовый дом можно построить только на садовом участке. Для него действуют такие же правила, как и для жилого дома: должны соблюдаться градостроительные регламенты и правила застройки СНТ.
По сути, садовый дом отличается от жилого только возможностью оформить в доме прописку. Но с юридической точки зрения разница большая: такой дом не будет учитываться при расчете обеспеченности семьи жильем, построить его на средства маткапитала не получится. По факту вы можете жить в таком доме и летом и зимой, но по документам это будет нежилое помещение.
См. также: Как потратить материнский капитал на строительство дома
Основание. Пост. правительства от 28.01.2006 № 47
Как это работает. Если садовый дом только по документам нежилое помещение, а на самом деле в нем есть и отопление, и туалет, и горячая вода, его можно признать жилым. Вот что для этого нужно сделать:
- Найти ИП или организацию, которые проведут обследование технического состояния дома и выдадут заключение. Они должны состоять в СРО по инженерным изысканиям.
- Подать заявление в местную администрацию. К нему нужно приложить документы о правах на дом. Если они уже зафиксированы в ЕГРН, можно ничего не прикладывать.
Решение примут в течение полутора месяцев. Отказать могут, если дом стоит на огородном участке. Сейчас на них нельзя возводить капитальные строения, но дом могли построить еще по старым правилам. Сносить такие дома не нужно, но и в жилые перевести не получится.
Если дом признают жилым, нужно будет обратиться в Росреестр, чтобы указать в ЕГРН новые характеристики дома. Это позволит оформить прописку, но вот получить по такому дому имущественный вычет на покупку жилья не удастся. Его можно оформить, только если сразу купить жилой дом.
См. также:
Скачать карточки с правами
Основание. ФЗ о ведении садоводства ст. 3 п. 4
Как это работает. Есть участки, которые называются огородными. Это не то же самое, что садовые или для ИЖС. На огородном участке можно строить сараи для хранения инвентаря и урожая, ставить теплицы, туалеты.
У таких построек должно быть хозяйственное или бытовое назначение, они должны быть некапитальными. Это значит, что их можно разобрать и собрать в другом месте без особого ущерба. Обычно под такими постройками нет фундамента.
Если на участке стоит фургон, который можно перевезти в другое место, это некапитальное строение. Но сарай с бетонным фундаментом считается капитальным. Такие на огородных участках строить нельзя.
Для хозяйственных построек тоже действуют правила застройки СНТ. Если слишком близко к границам соседнего участка построить сарай или туалет, по суду его могут заставить перенести. Например, от уличного туалета до границы участка должно быть хотя бы 2 метра.
У женщины туалет был расположен на расстоянии 0,36 метра от границы участка. Соседи обратились в суд, туалет пришлось снести. Деревья, которые росли близко к ограде, тоже заставили спилить.
См. также: Соседка хочет спилить мое дерево
Основание. ФЗ о ведении садоводства ст. 11 ч. 1 п. 2
Как это работает. Дачные участки создаются на землях садовых и огородных некоммерческих товариществ — СНТ и ОНТ. Садовые товарищества встречаются гораздо чаще, поэтому дальше я буду говорить о них, имея в виду и огородные товарищества тоже.
Новый закон о садоводческих товариществах с 1 января 2021 года
Новый закон о садоводческих товариществах, вступил в действие с 1 января 2021 года. Он принес важные изменения, которые коснулись не только дачников, но и других землевладельцев.
Что нового?
Что нового?Одним из самых важных нововведений в законе является исключение такого юридического понятия как «некоммерческое объединение граждан». Также в законе перестают фигурировать такие термины как садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие формы организаций.
Как гласит статья 4 ФЗ №217, а именно ее первый пункт, владельцы земельных наделов, признанных садовыми, а также огородными, и лица, которые хотят получить в пользование такие участки, обладают правом «запускать» садоводческие некоммерческие товарищества (далее СНТ), и огороднические товарищества некоммерческого вида—ОНТ.
Создавать подобные товарищества, как гласит 9 статья ФЗ №217, имею право такие лица:
- Граждане, которые впоследствии предоставят товариществу участок земли, который находится в собственности у государства либо муниципалитета.
- Граждане, во владении которых находятся садовые либо огородные наделы земли.
Прекращение деятельности организаций, которые создавались гражданами для садового, огородного или дачного хозяйства до момента вступления в силу действующего ФЗ №217 не требуется.
Говоря проще, СНТ, а также иные формы организаций, которые существовали до 1 января 2021 года, могут не прекращать свое существование, а просто привести в порядок документы, руководствуясь новым регламентом.
Кто теперь будет выступать в роли органа управления
ФЗ №217, а именно его 16 статья, гласит, что органом управления в товариществах принято считать общее собрание всех его членов. Стоит отметить, что количество лиц в товариществе должно быть не менее 7.
После организации какой-либо из форм товарищества необходимо создать единоличный исполнительный орган, а именно выбрать председателя. Также обязательно должен быть действующий коллегиальный орган исполнения — правление товарищества.
Кроме того, в товариществе должна быть проверяющая комиссия и соответственно ревизор.
Такие нововведения полностью упраздняют имевший ранее место термин « уполномоченных» лиц, которые выступали от каждой улицы товарищества.
Каким образом будет все решаться
Дачу могут отобрать по новому закону
Дачу могут отобрать по новому закону
С 1 декабря вступил в силу скандальный закон №251-ФЗ — отныне дачник может неожиданно обнаружить, что собственником участка он уже не является.
Президент Путин в Послании Федеральному собранию призвал активнее отбирать у собственников и продавать на аукционах сельскохозяйственные земли — таким образом в оборот должны вернуться «миллионы гектаров пашни».
Эксперты опасаются, что жертвами новой волны «раскулачивания» станут не банки, скупившие тысячи гектаров «про запас», — как показывает практика, у банков есть деньги, чтобы договариваться с администрациями и откупаться от земельных инспекторов.
Зато землю по суду уже начали отбирать у бывших колхозников, которые получили по два-три гектара от колхозов еще в 90-е годы. Большинство колхозников продали свои паи тем же банкам или земельным спекулянтам за копейки. Однако есть такие принципиальные, кто до сих пор держится за свой пай: сажает на гектарах картошку либо сдает землю фермерам и колхозам под выпас скота.
Вроде бы и обработанная землица, но у земельных инспекторов всегда найдется повод найти массу нарушений: например, земля обрабатывается не так, как надо, а это снижает ее плодородие. Так что отдавайте свою землицу в собственность администрации, а там уже чиновники придумают, куда ее приспособить: переведут под дачное или иное строительство, продадут за хорошие деньги.
- Но не надо думать, что муниципальные власти ограничатся «раскулачиванием» владельцев сельхозземли, аналогичные процедуры изъятия теперь будут производить и в отношении обычных дачников, владельцев тех же шести соток.
- С 1 декабря 2015 года вступил в силу Федеральный закон №251-ФЗ «О внесении изменений в статью 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статью 45 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».
- «Новая норма законодательства по факту узаконит порядок отъема земельных участков более чем у 80% граждан России.
- Отнимать и продавать с молотка смогут земли, предоставленные гражданам под садоводство, огородничество, дачное хозяйство, ИЖС, ЛПХ (личное подсобное хозяйство) и даже под гаражное строительство.
Людмила Голосова, председатель профсоюза садоводов России, объясняет механизм «законного раскулачивания»: «В прежней редакции подать документы на государственную регистрацию права собственности могли только правообладатели недвижимости, стороны договора (когда речь идет о сделке купли-продажи или дарения) или их доверенное лицо. В новой редакции круг таких лиц расширился: теперь зарегистрировать право собственности на чужой участок могут также судебные приставы-исполнители и органы местного самоуправления».
Перед этим органы местного самоуправления должны вынести постановление о признании данного дачного участка или иной земли (возможно, со строениями) бесхозной.
Тут вообще все просто — в закон №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» заранее внесли пункт 4.
1 статьи 45 в новой редакции, где говорится, что если с момента постановки на кадастровый учет прошло пять лет и земельный участок или дом не были внесены в ЕГРП, то его снимают с кадастрового учета.
Людмила Голосова написала письмо президенту, в котором напоминает: новый закон противоречит старому Федеральному закону №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г.
: «И это был первый федеральный закон, под которым Вы, уважаемый Владимир Владимирович, поставили свою первую подпись как Президент России! Возникает вопрос: мы в правовом государстве живем? Если Россия правовое государство, то по какому праву издается распоряжение Правительства РФ №2236-р, которым указано снимать с кадастрового учета земельные участки, ранее поставленные на данный учет в законодательном порядке?»
После этого власть автоматически объявляет участок и строения бесхозными и забирает в свою собственность. Затем «раскулаченное» имущество выставляется на аукцион.
В России 70-80% земельных участков в законодательном порядке поставлены на кадастровый учет и не внесены в ЕГРП — это позволяет закон начиная с 1992 года.
«Теперь все эти участки «улетают» в собственность муниципалам, — предупреждает Голосова. — Власти могут подать документы на госрегистрацию отнятой земли без суда, по своему собственному усмотрению будут признавать участки бесхозными.
Очевидно, что чиновники начнут беспредельничать и доказать что-то будет невозможно».
Более того, закон даже не обязывает чиновников ставить владельцев участков в известность, что с их собственностью проделываются подобные манипуляции.
И такое будет твориться по всей стране, включая многострадальный Крым. «Председатель Заксобрания республики Крым Константинов сообщил, что 80% владельцев земель не могут подтвердить свои права, видимо, надо понимать, что они не внесены в ЕГРП, и эти участки могут быть проданы с молотка», — комментирует Голосова.
По ее мнению, «такому беспределу со стороны власти невозможно подобрать слова»:
«Граждане нашей страны России, которые на законных основаниях получили землю, руководствуясь федеральными законами №28-ФЗ от 02.01.2000г., №122-ФЗ от 27.07.1997 г.
, ЗК РФ, ГК РФ, Конституцией РФ, которые находятся на своей земле 30-70 лет, возвели дома, вырастили сады, теперь должны их отдать государству в собственность? Или чиновники предложат гражданам выкупать свои же дома, выставленные на аукцион?»
По статистике Профсоюза садоводов России, дачные участки сегодня имеют 70 млн человек. Большая их часть была выделена еще во времена СССР «навечно и безвозмездно» — кроме того, дачники были освобождены от налогов.
Аделаида Сигида
Фото PHOTOXPRESS
P.S. Мы ждем публикации подзаконных актов к Федеральному закону №251-ФЗ, и юристы обязательно прокомментируют его положения.
КАК СОХРАНИТЬ ДАЧУ?
1. Надо срочно проводить государственную регистрацию земельных участков по «дачной амнистии», по которой достаточно отнести в регистрирующий орган либо постановление главы администрации, либо старое свидетельство на право собственности на землю, либо государственный акт на бессрочное пользование плюс кадастровый паспорт раздела КВ1.
2. Также можно провести государственную регистрацию своих домов по декларации, которую надо заполнить по два экземпляра на каждое строение и, заплатив государственную пошлину, подать на госрегистрацию.
3. Можно одновременно подавать на госрегистрацию и землю, и строения.
4. Если с момента постановки на кадастровый учет прошло 5 лет и земля, и дом не были внесены в ЕГРП, то их снимают с кадастрового учета (новая редакция закона №221-ФЗ, п. 4.1 ст. 45).
5. В прежней редакции закона №251-ФЗ подать документы на регистрацию права собственности могли только правообладатели недвижимости, а с 1 декабря 2015 г. также судебные приставы и органы местного самоуправления.
Новый закон о садоводстве и огородничестве, как изменится жизнь «дачников» в нашей стране?
29.07.2019
Прежде всего, хочу поприветствовать читателей и рассказать об основных новеллах связанных с вступлением в силу с 1 января 2019г. Федерального закона от 29 июня 2017 года №217 ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
Во-первых, закон внёс ясность в терминологию. Он определяет такие объекты как, например, садовый дом – это здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.
Далее, хозяйственные постройки – это сараи, бани, теплицы, навесы, колодца, погреба и так далее. При этом, закон исключил традиционные понятия «дачи» и «дачные хозяйства». По новому закону, дачников в нашей стране нет, теперь это садоводы либо огородники.
Во-вторых, решен вопрос с организационно-правовыми формами объединений садоводов и огородников. Раньше предусматривалось девять различных вариантов объединений. Сейчас установлена одна организационно правовая форма – это товарищество собственников недвижимости и два ее вида – либо садоводческое, либо огородническое некоммерческое товарищество.
На садовых земельных участках, позволяется не только выращивать сельскохозяйственные культуры, но и возводить жилые садовые дома и хозяйственные постройки. На огородных земельных участках возведение объектов недвижимости не допускается, они предназначены только для выращивания урожая. На них можно возводить временные хозяйственные постройки.
Еще одно новшество – повышена прозрачность управления общим имуществом. Применён механизм передачи имущества в общую долевую собственность по модели аналогичной с многоквартирными жилыми домами. Земельные участки, на которых находятся в общем пользовании дороги, детские и спортивные площадки отныне являются общей долевой собственностью всех членов товарищества.
Ну, и, наконец, разрешился вопрос с пропиской садоводов в своих домах. Если раньше это запрещалось и никак не регулировалось, то теперь закон напрямую разрешает прописываться в садовых домах либо жилых домах в садоводческих товариществах.
Также, пользуясь случаем, хотелось бы развеять ряд «мифов» связанных с вступлением в силу Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ.
Миф 1. Теперь всем бывшим дачникам, а по-новому садоводам и огородникам в обязательном порядке надо регистрировать теплицы и иные хозяйственные постройки и затем платить за них налоги.
Это не так, этим законом не вводятся новые виды налогов. Также не изменяется заявительный порядок кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости. Он регулирует только особенности ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд.
По закону налогооблагаемыми объектами являются находящиеся в собственности у граждан хозяйственные постройки будь то летние кухни, бани, теплицы и так далее, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (далее также ЕГРН).
При этом, владелец хозяйственной постройки сам решает нужно ли ставить постройки на кадастровый учет в органах Росреестра и регистрировать права на них в ЕГРН.
От налогов освобождаются хозяйственные постройки площадью не более 50 кв.
метров, расположенные на земельном участке предоставленным под личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество и индивидуальные жилые дома.
Такая льгота применяется только для одной хозяйственной постройки, не используемой в предпринимательских целях. Поэтому простым любителям садоводства и огородничества, теплицы ставить на учет в ЕГРН не нужно.
Миф 2. С принятием нового Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» к садоводам и огородникам придут проверяющие из различных органов, чтобы установить есть ли на участке незарегистрированные постройки, нарушения целевого использования земельного участка и т.д.
Это также не соответствует действительности. Как было указано выше владелец хозяйственной постройки сам решает нужно ли ставить постройки на кадастровый учет в органах Росреестра и регистрировать права на них.
В связи с этим следует отметить, что законодательством как до вступления Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», так и сейчас предусмотрен муниципальный земельный контроль и государственный земельный надзор, как раз этим занимается Росреестр. Ежегодно мы планируем проведение надзора за целевым использованием земельных участков либо за возведением самовольных построек на земельных участках. Реагируем на каждую жалобу, поэтому каждый гражданин, если он считает, что соседи используют земельные участки не по целевому назначению, может обратиться в управление Росреестра по республике с жалобой. Мы в обязательном должны отреагировать, выехать и проверить. Например, это может быть возведение теплиц для выращивания сельскохозяйственных культур с коммерческой целью — реализации и извлечения прибыли.
Миф 3. Владельцам бывших дачных и огороднических участков необходимо заново переоформлять свои права на предоставленные им ранее земельные участки и капитальные строения, права на которые уже были ранее зарегистрированы в установленном порядке.
С 1 января 2019г. на землях огороднических некоммерческих товариществ нельзя строить дома, пусть даже и для сезонного проживания.
На земле, имеющей такое назначение, возможно возведение только некапитальных хозяйственных построек для хранения инвентаря или выращенной продукции.
Если постройка на участке для огородничества не соответствует этим требованиям, зарегистрировать право собственности на неё у вас не получится до тех пор, пока не будет изменён вид разрешённого использования участка.
Вместе с тем, хотелось бы обратить внимание, если на данный момент на вашем участке, имеющем «огородный» статус, имеется строение, а у вас на руках уже есть документ о праве собственности на этот объект недвижимости, выданный до 1 января 2019г., переоформлять его не надо.
Виды разрешенного использования земельных участков, как «огородный земельный участок», «для огородничества» и «для ведения огородничества», содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются огородными земельными участками.
Дачные объединения автоматически становятся садоводческими. При этом никто не вправе требовать смены статуса на огородническое товарищество. На садовых участках можно строить капитальные строения (имеющие фундамент), в том числе жилые дома.
Виды разрешенного использования земельных участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками.
Выкупить участки под ИЖС можно будет за 40 процентов от их кадастровой стоимости
Комплекс экономической политики и земельно-имущественных отношений Правительства Москвы поддерживает принятый в Мосгордуме законопроект о праве собственников объектов капитального строительства выкупать земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) по льготной цене — 40 процентов от кадастровой стоимости земли. Об этом сообщил Владимир Ефимов, заместитель Мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений.
Согласно новому законопроекту, льготная цена при выкупе земельного участка устанавливается, если на участке есть объекты капитального строительства, которые находятся в собственности. Видом разрешенного использования участка должно быть индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, садоводства.
«В Москве на сегодняшний день 273,63 гектара земельных участков предоставлено горожанам для индивидуального строительства жилья и ведения личного подсобного хозяйства. При этом сейчас все участки приобретаются в собственность по цене, равной стопроцентной кадастровой стоимости. Новый законопроект позволит не только существенно снизить объем вложений в выкуп участков под индивидуальное жилищное строительство, но и оптимизирует процесс оформления земельно-правовых отношений, повысит доступность и востребованность городской земли для жителей столицы», — отметил Владимир Ефимов.
Город, в свою очередь, получит дополнительный доход в бюджет от земельных налогов и поступлений при продаже участков.
«В настоящее время городом заключено более 1,5 тысячи договоров аренды участков для ИЖС. При этом большинство арендованных горожанами земель находится в Новой Москве, что обусловлено удобным расположением объектов и привлекательной стоимостью аренды: в среднем участок в 10 соток обходится в 2700 рублей в год.
При этом выкуп земли под ИЖС пока не пользуется популярностью: в прошлом году было выкуплено лишь 19 участков площадью 1,92 гектара.
Мы рассчитываем, что принятие законопроекта позволит повысить спрос на приобретение участков физическими лицами, а также расширит права москвичей: у них появится возможность продажи земельного участка и передачи его по наследству», — рассказал Максим Гаман, Министр Правительства Москвы, руководитель Департамента городского имущества.
«Установление льготной цены выкупа земельных участков для индивидуального жилищного строительства мы посчитали важной и своевременной инициативой.
Это решение позволит соблюсти баланс частных и публичных интересов, сделать более доступным получение права собственности на участки, оптимизировать финансовую нагрузку на граждан, а значит, укрепить их уверенность в завтрашнем дне», — отметила Елена Николаева, председатель комиссии по градостроительству, государственной собственности и землепользованию Мосгордумы.
В Москве проводят государственную кадастровую оценку недвижимости
Обязательный выкуп имущества по п.7 ст.107 ЗК РФ: работает ли новелла?
В августе 2018 вступили в силу поправки в Земельный кодекс, касающиеся регулирования зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) (к ним относятся разного рода охранные, запретные зоны и проч., которые накладывают определенные ограничения на территорию).
Среди новелл обращает на себя внимание положения п.7 ст. 107 ЗК РФ – теперь лицо, если на его участок был распространен режим ЗОУИТ, вправе требовать у госоргана, в интересах которого он установлен, выкупить его (и недвижимость на нем). При этом, эта норма получила еще и ретроспективное действие.
Такой подход представляется логичным – ограничения могут оказаться столь существенными, что использовать земельный участок для тех целей, с которыми он изначально приобретался (например, для строительства) попросту невозможно.
Соответственно, чтобы и дальше собственник не нес бремя содержания имущества, которое теперь ему не нужно и которое теперь будет не так то просто продать третьим лицам, государство предусмотрело механизм отчуждения участка с выплатой возмещения.
Однако, приходится констатировать, что на практике с реализацией механизма возникли некоторые проблемы.
Так, в приведенной ст.107 ЗК РФ указано, что порядок заключения соглашения о выкупе и выплаты возмещения устанавливается Постановлением Правительства РФ.
И хотя указанные нормы вступили в силу еще в августе 2018, по состоянию на 26 декабря 2019 года это Постановление все еще не принято.
Эта ситуация была использована для того, чтобы не выполнять обязанность выкупа имущества.
Так, например, в деле, рассмотренным Мосгорсудом (N 33а-3675/2019), истец просил обязать госорган выкупить у него участок на основании п.7 ст.107 ЗК РФ. Однако, суд отказал, мотивировав свое решение тем, что в силу отсутствия порядка выкупа, который бы устанавливался упомянутым Постановлением Правительства, у госоргана нет возможности выполнить эту обязанность.
Такой подход суда, как и в целом складывающаяся ситуация, вызывает вопросы.
В частности, имеет ли право лицо, для которого в силу закона обязательно заключение договора (ст.445 ГК РФ), уклоняться от него по мотивам отсутствия процедуры, которая бы регулировала его поведение при заключении этого договора?
А еще, с чем связана столь существенная задержка установления этой процедуры? Выходит, что государство, выполняя свои публичные функции, сначала предоставляет гражданам и организациям определенное право, затем создает условия, которые мешают его реализации?
Также, надо учитывать, что бремя содержания имущества, которое попало в ЗОУИТ, может оказаться весьма тяжелым. Лица, которым было предоставлено право получить возмещение за ограничения, установленным в публичных интересах, уже более года вместо этого возмещения выплачивают налоги и несут иные траты.
Может быть, было бы справедливо возложить эти расходы на государство, раз они возникли по причине непринятия им необходимого, опять же, публичному образованию, акта?
Рассчитывать на это, правда, не приходится.
Остается надеяться, что, поскольку судебная практика по ст.107 ЗК РФ еще формируется и выше приведен лишь единичный такой пример, в дальнейшем она будет развиваться в несколько ином ключе, а Правительство РФ в ближайшее время все же наконец издаст обсуждаемое Постановление.