Где в россии выгоднее покупать новостройки, а где – «вторичку»?

Вы решили купить квартиру, но не знаете, что предпочесть – новостройку или «вторичку». У квартир в новостройках и во вторичном жилищном фонде есть плюсы и минусы, очевидные и не очень. Какие они? Сейчас расскажем.

Где в России выгоднее покупать новостройки, а где – «вторичку»?

Квартира в новостройке представляется правильным решением при покупке недвижимости. Но так ли все просто? Плюсы очевидны:

  1. Современная просторная планировка.

  2. Не нужен демонтаж старой плитки, напольного покрытия, обоев.

  3. В доме новые коммуникации, а значит, можно сэкономить на их замене.

  4. У квартиры не было собственников и точно нет обременений.

Минусы приобретения первичного жилья:

  1. Новостройки часто возводят в районах с еще неразвитой инфраструктурой. Рядом с домом может не оказаться важных для вашей семьи объектов – детского сада, школы, остановок городского транспорта, больницы, спортивных сооружений.

  2. На этапе застройки и сдачи многоэтажки невозможно предугадать, кто будет соседями – тихая учительница на пенсии, барабанщик рок-группы или шумная семья с пятью детьми.

  3. Покупая квартиру на этапе подготовки котлована, можно «вляпаться» в долгострой, оставшись ни с чем.

Где в России выгоднее покупать новостройки, а где – «вторичку»? Источник: crimea.kp.ru

Прежде чем говорить о вторичном рынке жилья, следует уточнить, что это не всегда старый жилищный фонд. В этой категории можно приобрести квартиры, которые были в пользовании первого собственника менее трех лет и даже менее года.

Где в России выгоднее покупать новостройки, а где – «вторичку»?

Комплексный ремонт квартир под ключ

  • Всё включеноВ стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
  • Без вашего участияПосле согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
  • Цена известна заранееСтоимость ремонта фиксируется в договоре.
  • Фиксированный срок ремонтаРемонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Плюсы вторичного жилья:

  1. Выбор вариантов практически во всех районах города.

  2. Возможность купить недвижимость в историческом центре.

  3. Разница цен за счет разных годов застройки, состояния дома.

  4. При покупке у собственника возможен торг, особенно если владелец торопится с продажей в связи с переездом или другими жизненными обстоятельствами.

К минусам можно отнести:

  1. Невозможность выполнить перепланировку так, как хотелось бы. Необходимо учесть расположение несущих конструкций, особенности квартиры.

  2. Ветхость жилища. Даже если вы отделаете квартиру самыми дорогими отделочными материалами, текущая крыша, воняющий канализацией подвал, осыпающийся фундамент и трещины по стенам никуда не денутся. Такое жилье в будущем будет сложно продать независимо от качества внутренней отделки.

  3. Наличие обременения.

  4. Глобальность ремонта (со сменой канализационных и водоподводящих труб, установкой счетчиков, заменой радиаторов отопления, выравниванием стен и потолков, монтажом новой электросети).

Важно! В России некоторые жильцы имеют право пожизненного проживания в квартире, даже после смены собственника.

Такое право граждане получают после добровольного отказа от приватизации в процессе ее оформления другими членами семьи. Это обстоятельство может обнаружиться уже после подписания договора купли-продажи недвижимости.

Выписать и выселить такого вынужденного сожителя невозможно даже в судебном порядке. Учитывайте это, думая, что лучше – новостройка или «вторичка».

Где в России выгоднее покупать новостройки, а где – «вторичку»? Источник: dan-invest.ru

Если вы спросите у экспертов, новостройка или «вторичка» – что лучше, они наверняка порекомендуют не сбрасывать со счетов ни тот, ни другой вариант. При покупке обратите внимание на ряд факторов:

  • год постройки (для вторичного жилищного фонда);
  • развитость транспортной сети в районе, удаленность остановок и станций метро;
  • общее состояние квартиры;
  • расположение сторон света относительно окон и освещенность комнат в течение дня.

При покупке квартиры в старом доме следует поговорить с соседями – старожилами. Они расскажут о проблемах, с которыми можно столкнуться уже в ближайшем будущем (плохой напор воды, неприятное соседство с алкоголиками и т. п.).

Качественный ремонт приводит в порядок, делает комфортной любую квартиру. Главное, чтобы была техническая возможность сделать перепланировку, о которой мечтают покупатели.

Источник: квант-спб.рф

Если есть несколько понравившихся вариантов, рассчитайте предварительную стоимость ремонта и суммируйте ее с ценой квартиры. Это определит, какая из них в итоге выйдет дешевле.

В стоимость ремонта необходимо включить:

  • услуги дизайнера;
  • электромонтаж;
  • доставку стройматериалов;
  • вывоз строительного мусора (демонтированных стен, старой плитки, обоев, линолеума);
  • работу укомплектованной строительной бригады или отдельных рабочих (слесаря, плиточника, сантехника, отделочников, маляров и т. д.).

На подбор специалистов строительных специальностей обычно уходит много времени. Нужно найти профессионалов, согласовать их работу в определенной последовательности. Нередко в процессе ремонта выясняется, что мастер заболел, нашел более выгодную работу или отказывается по другим причинам. Таких непредвиденных обстоятельств не случится, если ремонт «вторички» или новостройки выполняет фирма.

Где в России выгоднее покупать новостройки, а где – «вторичку»? Источник: comf-stroy.ru

Для сокращения времени на поисках рабочих отдавайте предпочтение фирме, выполняющей комплексный ремонт в новостройках и квартирах вторичного жилищного фонда под ключ, от дизайнерского проекта до мельчайших деталей.

Связавшись с представителем компании, договоритесь о дате и времени осмотра объекта. На месте выполняются замеры, делается оценка текущего состояния коммуникаций, стен.

Это позволит подготовить договор и смету с точным расчетом итоговой стоимости ремонта с учетом стройматериалов и монтажно-отделочных работ.

Такой подход к подготовке жилья к предстоящему новоселью полностью оправдывает себя. Собственнику не нужно контролировать рабочих и ход выполнения ремонтных работ. Достаточно согласовать детали, отдать ключи и дождаться, когда работы будут закончены

Битва мнений: жизнь в новостройке vs. жизнь во вторичке

Где в России выгоднее покупать новостройки, а где – «вторичку»?

В 2018 году я купила двухкомнатную квартиру в Москве, в районе метро Щукинская. Это квартира стандартной планировки площадью 48 м2 в девятиэтажном панельном доме 1995 года постройки. У меня взрослый сын, я хотела жить недалеко от него и при этом поближе к центру города.

Почему я выбрала вторичку 

Отсутствие ремонта у соседей. Я не готова жить в доме, который даёт усадку. И не готова несколько лет жить в режиме ремонта вокруг. Для меня это неприемлемо, мне хочется покоя. Именно с этим столкнулся мой сын, купив квартиру в новостройке. Ремонты не прекращаются уже два года.

Хорошая инфраструктура. Я искала квартиру в обжитом районе с развитой инфраструктурой.

Недалеко от моего дома красивый уютный парк, вокруг много различных ресторанов, салонов красоты, ремонтных мастерских. Конечно, современные дома не уступают по набору таких услуг внутри жилого комплекса.

Но часто новостройки даже в центре города — это неотработанная инфраструктура, в том числе транспортная.

Интеллигентное окружение. Мне было важно, в каком окружении я буду жить, какие у меня будут соседи. Щукино — довольно интеллигентный район. Основное ядро здесь — научная интеллигенция и руководящий армейский состав.

У моих друзей был неудачный опыт покупки квартиры в современной новостройке коридорного типа в центре Москвы (когда квартиры на этаже расположены не по секциям, а вдоль коридора).

После окончания ремонта они переехали в свою квартиру и поняли, что по соседству много жилья сдаётся посуточно, а отдельные этажи и вовсе функционируют как мини-отель. 

Низкая стоимость. Не буду лукавить, бюджет при выборе новостройки или вторички имеет большое значение. Новостройки в центре сильно дороже, чем вторичка.

Кроме того, нужно закладывать затраты на ремонт, даже если квартира сдаётся с чистовой отделкой.

Жильё в отдаленных районах Москвы или за МКАД я не рассматривала, поскольку хотела жить недалеко от центра, где мои родственники, друзья, работа.

Я купила квартиру со свежим дизайнерским ремонтом по среднерыночной цене — на тот момент это 9 500 000 ₽. Конечно, мне пришлось сделать мелкий ремонт на кухне и в санузле, но это никак не сопоставимо с отделкой квартиры в новостройке.

Что касается юридической чистоты квартиры на вторичном рынке, то это скорее вопрос выбора риелтора. Если он добросовестно занимается подготовкой сделки и показывает результаты своей работы, опасаться нечего. 

Читайте по теме: 8 ошибок, которые люди совершают при покупке недвижимости

Кроме того, я брала квартиру в ипотеку, поэтому была дополнительная проверка со стороны банка. Сумма была небольшая на пять лет, кредит я выплатила за два года.

Посмотреть ставки по ипотеке на вторичное жильё

Калькулятор Сравни.ру

Минус квартиры на вторичке: некрасивый подъезд

Единственный минус, который я могла бы отметить — не такой красивый и уютный подъезд, как входные группы в новых жилых комплексах. Но это компенсируется всеми остальными преимуществами. С каждым днём я всё больше влюбляюсь в свою квартиру и в свой район!

За новостройку

Где в России выгоднее покупать новостройки, а где – «вторичку»?

Мы с женой купили квартиру в новостройке в Ново-Молоково в 2017 году за 4 100 000 ₽. Это 10 километров от МКАД по Каширскому шоссе. Сразу остановились на двухкомнатной квартире, потому что на тот момент у нас уже был сын, а сейчас в нашей семье два ребёнка. Площадь квартиры 57 м2, в ней просторная кухня. Ипотеку мы не рассматривали, поэтому исходя из бюджета решили вложиться в строящееся жилье недалеко от Орехово-Борисово, где мы сейчас пока живём. Цели перебраться ближе к центру у нас не было, к офису мы не привязаны, ездить каждое утро на работу к 8–9 утра нам не нужно.

Почему мы выбрали новостройку

Чистота сделки. Покупали квартиру у застройщика, поэтому не беспокоились о чистоте сделки и истории с предыдущими хозяевами. На вторичном рынке есть риск связаться с мошенниками или увидеть на пороге квартиры собственников, о которых было неизвестно при покупке.

Можно сэкономить на ремонте. Пока дом достраивался, мы откладывали деньги на ремонт. Через год получили ключи. У меня своя фирма по изготовлению и установке металлоконструкций, поэтому с ремонтными работами я знаком не понаслышке.

Основную часть ремонта делал сам, нанимал бригаду только для отдельных работ. На услугах строителей получилось сэкономить около 300 000 ₽. Мелкие работы по ремонту в квартире ещё остались, но мы уже расставляем мебель и думаем над переездом.

Вторичное жильё мы не рассматривали в первую очередь из-за того, что технологии строительства уже ушли далеко вперед. Сейчас используются материалы нового поколения. А с учётом бюджета на вторичке мы могли купить только квартиру, в которой пришлось бы делать капитальный ремонт. В старом доме коммуникации часто требуют ремонта и полной замены.

Это касается и водопровода, и канализации, и электрики. В новом доме таких проблем нет. Кроме того, какой бы свежий ни был ремонт в квартире, всё равно захочется что-то переделать под себя. Плюс новостройки — всё обустройство квартиры мы продумали сами до мелочей — начиная от планировки и заливки пола и заканчивая цветом выключателей.

Мы не зависим от дизайна или планировки предыдущих жильцов.

Приятный подъезд и двор. Сейчас мы живём в панельном доме 90-х годов постройки. Лифтовые холлы, подъезд, коридоры не идут в сравнение с новым домом. 

В нашем доме просторные светлые коридоры, удобный вход в подъезд с улицы и внутреннего двора. Внутри жилого комплекса работает много магазинов, в шаговой доступности все бытовые услуги.

Минус квартиры в новостройке: постоянные пробки

Читайте также:  Объемы выдачи ипотеки в России за год выросли почти на 70%

Большой минус — состояние социальной и транспортной инфраструктуры. Ближайшая школа переполнена, дети в ней учатся в три смены. В самом жилом комплексе школы до сих пор нет, хотя при покупке квартиры нас заверяли, что её строительство вот-вот начнётся. Вместо этого начали строить ещё один дом. 

Где в России выгоднее покупать новостройки, а где – «вторичку»?
Читайте по теме: Чек-лист: как выбрать новостройку

В нашем районе много новостроек, а выезд один. Как следствие — пробки в час пик утром и вечером. Чтобы выехать из Молоково на Каширское шоссе, нужно потратить 1–1,5 часа. Те, кто работает в Москве или возит детей туда, встают в 5.30. Хочется надеяться, что всё это временно и управа займётся нашими проблемами.

У обоих вариантов жилья есть как преимущества, так и недостатки. Их нужно оценивать с учётом своих предпочтений.

Новостройки комфортнее для жизни: коммуникации, планировка, территория

Новостройки, как правило, комфортнее для жизни, чем «старые» дома, отмечает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнёрской сети CBRE). «Во-первых, в новых зданиях лучше работают инженерные системы.

Второй фактор, на который стоит обратить внимание — удобство планировки», — объясняет эксперт. Речь идёт как о квартирах, так и о местах общего пользования. Третьим преимуществом первички Надежда Коркка называет благоустроенную территорию.

Современный жилой комплекс представляет собой единое комфортное пространство, которое включает в себя среди прочего удобный двор.

Коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим также подчёркивает, что в новостройке можно быть уверенным в качестве инженерных коммуникаций, более высокой энергоэффективности дома, соответствии планировки квартиры современным требованиям и даже с высокой точностью спрогнозировать видовые характеристики квартиры.

Однако если речь идёт о точечном или сравнительно небольшом проекте, большинство этих преимуществ нужно подвергать сомнению.

«Небольшие проекты, особенно построенные на удалении от сложившейся жилой застройки или транспортного и пешего потока от метро или другого трафикообразующего объекта, мало интересны бизнесу, что скажется на качестве инфраструктуры и скорости открытия объектов», — комментирует Анна Боим.

По её словам, надо изучать планы строительства на соседнем участке. Отсутствие какой-либо информации повышает риск того, что вид из окна изменится в худшую сторону.

В новостройках первое время шумно и нет инфраструктуры

Управляющий директор компании «Метриум» отмечает, что жизнь в новостройке может быть сопряжена с такими неудобствами, как шум от ремонта у соседей и отсутствие объектов инфраструктуры. Правда, неприятности носят временный характер: работы за стенкой закончатся, детские сады и школы построят, магазины откроются.

Этих проблем лишены жильцы «старых» домов. Их соседи также могут затеять ремонт, но недостатка инфраструктуры, скорее всего, не будет. «Тому, кто хочет всё и сразу, больше подойдёт “вторичка”.

Если же покупатель желает поселиться в современном жилом комплексе и готов ради этого несколько лет мириться с незначительными трудностями, то ему стоит купить квартиру в новостройке», — рекомендует Надежда Коркка. Единственным выгодным отличием вторичного жилья она называет сформированную инфраструктуру.

«Покупатели таких квартир получат доступ к коммерческим и социальным объектам сразу после переезда. Новосёлам только что введённого в эксплуатацию дома придётся подождать этого какое-то время», — отмечает она.

Вместе с тем Анна Боим напоминает, что облик большинства районов города, где сосредоточено вторичное жильё, уже меняется или начнёт меняться в обозримом будущем из-за масштабной программы реновации.

«Конечно, изменения в абсолютном большинстве случаев позитивно повлияют на уровень городской среды, но при выборе нужно внимательно смотреть не только на районы, где реновация уже идёт, но и те, куда она может прийти с учётом “возраста” застройки в локации», — считает эксперт.

Что касается новых проектов комплексного развития территорий, в них девелоперы уже на стадии планировки районов формируют расположение якорных объектов и точек притяжения, а также основные пешеходные и транспортные маршруты. «Это показывает бизнесу привлекательность объектов на первых этажах.

Поэтому инфраструктура в таких локациях наверняка будет в несколько раз выше, чем во вторичном жилье с точки зрения количества и разнообразия товаров и услуг, которые можно получить в шаговой доступности, — отмечает Анна Боим.

 — При этом понятно, что инфраструктура района будет формироваться на протяжении нескольких лет — это не риск, но объективный фактор, который нужно иметь в виду при покупке квартиры».

Проблемы с коммуникациями могут случиться как в новостройке, так и в старом доме

Неприятных «сюрпризов» не лишены ни новостройки, ни старые дома. «Например, жильцы последнего этажа могут обнаружить после сильного дождя протекающую крышу.

Также новосёлы рискуют замёрзнуть зимой из-за того, что застройщик плохо утеплил внешнюю стену или поставил тонкие стеклопакеты. Надо сказать, что такие случаи — редкость.

Столь серьёзные нарушения выявляются комиссией, выдающей заключение о соответствии построенного объекта проектной документации и разрешающей его ввод в эксплуатацию», — говорит Надежда Коркка.

По мнению представителя компании «А101», основные риски при покупке «вторички» связаны с тем, что абсолютное большинство покупателей не могут оценить, к примеру, состояние конструктива дома и его инженерных коммуникаций. «В основном при оценке опираются на год постройки, класс жилого комплекса и собственные ощущения», — рассказывает Анна Боим. 

Для безопасности сделки эксперт рекомендует привлечь юриста, поскольку существуют юридические риски с правом собственности.

В старом доме могут быть неприятные соседи

Неприятно удивить после переезда в квартиру в старом доме могут и соседи.

«Если покупателю “первички” не нужно беспокоиться о том, что рядом с ним будут жить алкоголики, наркоманы и тунеядцы (эти люди, как правило, не меняют место жительства), то приобретатель вторичного жилья от этого не застрахован», — комментирует Надежда Коркка. Чтобы новая квартира в старом доме не преподнесла такой сюрприз, она советует перед покупкой жилья познакомиться с потенциальными соседями.

Как отличаются цены на первичное и вторичное жильё

В Москве рынки первичного и вторичного жилья взаимодействуют друг с другом как сообщающиеся сосуды, считает эксперт компании «Метриум».

«Так, в 2020 году спровоцированный запуском госпрограммы субсидирования ипотечной ставки ажиотажный спрос на квартиры в новостройках вызвал повышение покупательской активности на вторичном рынке.

Объясняется это, прежде всего, дефицитом ликвидного предложения в строящихся жилых комплексах», — говорит Надежда Коркка. Кроме того, по её мнению, мягкая монетарная политика Центрального банка позволила уменьшить ставку жилищных займов, выдаваемых на покупку квартиры в «старом» доме.

Это также привело к росту продаж вторичного жилья и увеличению его стоимости. По подсчётам эксперта, сейчас жильё в новостройке массового сегмента и вторичная квартира стоят практически одинаково — в среднем 214 200 ₽ и 208 900 ₽ за 1 м2 соответственно.

В то же время, как подчёркивает Анна Боим, после перехода отрасли на эскроу-счета основной риск, связанный с покупкой квартиры в новостройке на стадии котлована — остановка строительства, — снижен почти до нуля.

Где в России выгоднее покупать новостройки, а где – «вторичку»?
Читайте по теме: 15 вопросов про эскроу-счета

Светлана Фокина

Новостройка или вторичка? Плюсы и минусы

Где в России выгоднее покупать новостройки, а где – «вторичку»?

На вторичном рынке разброс по качеству квартир в зависимости от года постройки и района огромен: «сталинки», пяти- и девятиэтажные «хрущевки», панельные или кирпичные дома 70-80-х годов постройки, монолитно-кирпичные или панельные дома последних трех десятилетий. Дома различаются по планировкам, наличию грузового лифта,  охраны, огороженной территории, парковочных мест, а также по качеству входных групп, социальному срезу соседей и ряду других параметров.

При равных характеристиках (площадь, район) цена новостройки будет ниже цены аналогичной квартиры, в которую можно въехать сразу после косметического ремонта, тем более ниже готовой квартиры с хорошим ремонтом, про которые говорят «можно сразу въехать и жить».

Новостройки выбирают, когда хотят купить квартиру более просторную, лучшей планировки.

Рассмотрим соотношение цена-площадь на примере московского района Коммунарка (Новая Москва), так как в связи с массовой застройкой в этом районе на сегодняшний день большой выбор как готовых, так и строящихся домов.

Например, цена однокомнатной квартиры на вторичном рынке площадью 41-43 м2 в домах 2015-2017 годов постройки по данным «Яндекс.Недвижимость» на июль 2019 года составляет примерно 7,5-8 млн рублей.

В этом же районе за 7-7,2 млн рублей можно купить двухкомнатную квартиру площадью 53 м2 или за 7,7 млн рублей двухкомнатную квартиру площадью 61 м2. В обоих случаях срок завершения строительства 2020 год.

В некоторых районах Москвы не всегда покупка новостройки обходится дешевле. Это связано с тем, что дома на вторичном рынке в этих районах могут быть построены довольно давно и по ряду параметров не отвечать современным требованиям.

Как быть, если в новостройке протекает крыша?

На нее влияют следующие факторы:

1.  Стоимость ремонта. Если квартира сдается в виде бетонной коробки без стен и стяжки, вам придется помимо чистовой отделки разводить по квартире трубы и электричество, делать стяжку полов, выравнивать стены. В итоге ремонт новостройки может обойтись вам в круглую сумму. 

Квартира на вторичном рынке, скорее всего, тоже потребует ремонта. Большая удача – приобрести квартиру в идеальном состоянии, в которую можно сразу въехать, ничего не переделывая. Но такие квартиры обычно и стоят дорого. Скорее всего, вам все равно захочется что-то изменить «под себя» — перенести розетки, заменить двери, переклеить обои.

Но косметический ремонт обойдется вам все же дешевле, чем ремонт с «нуля».

Конечно, если вы приобрели совершенно «убитую» квартиру, в которой нужно полностью все переделать: заменить проводку и коммуникации, снести и заново возвести стены, то в данном случае бюджет вашего ремонта будет сопоставим с ремонтом новостройки, так как демонтаж, вывоз строительного мусора – это отдельная и довольно ощутимая статья расходов.

Как принимать ремонт, чтобы вас не обманули?

2. Выплаты процентов по ипотечному кредиту. Если решите покупать квартиру в новостройке, то учтите, что вы еще некоторое время не будете в ней жить, но уже будете выплачивать кредит. Изучите ипотечные программы банков.

Иногда банки устанавливают более высокие проценты по кредитам, предоставляемым на приобретение квартиры в строящемся доме, так как в этом случае у банка выше риск остаться без залога.

Но в последнее время все чаще встречаются совместные маркетинговые акции банков и застройщиков, предусматривающие существенные скидки по процентам, если вы приобретаете жилье в конкретном объекте на первичном рынке.

Проверьте цену квартиры, а также наличие дополнительных платежей и комиссий в случае приобретения по акции и без нее.

Такие акции могут иметь ограничения по сроку кредитования: то есть кредит предоставляется на небольшой срок (например, 6-8 лет), и несмотря на действительно хороший дисконт к процентной ставке, платеж по кредиту может оказаться для вас неподъемным по сравнению с платежом, который вы платили бы при стандартном сроке кредитования (15-20 лет). Но если все-таки вы можете его осилить, то приобретение квартиры по такой акции с точки зрения экономической выгоды может быть вполне удачным шагом, так как при сниженной ставке и коротком сроке кредитования общая переплата будет существенно ниже. Также встречаются программы, предусматривающие возможность получения кредита частями, если оплата по договору участия в долевом строительстве осуществляется в рассрочку. Это может быть выгодно, так как проценты вы ежемесячно платите только на фактический остаток долга.

3. Арендная плата. Если вы арендуете жилье, то ежемесячно платите за его съем все то время, пока строится ваша новая собственная квартира и до того момента, пока не получите ключи и не сделаете хотя бы минимально необходимый ремонт.

Читайте также:  В июле москвичи стали чаще покупать квартиры в новостройках

4. Дополнительные расходы. При покупке вторичного жилья это могут быть плата за проверку истории квартиры и юридической чистоты сделки, оплата услуг специалиста (юриста, риелтора).

При этом обязательно уточняйте объем оказываемых вам услуг и ответственность сторон.

В последнее время многие риелторы перешли от комиссионных в виде процента по сделке (в Москве она в среднем составляла 2-3% от суммы сделки) к фиксированной оплате (в Москве она составляет на июль 2019 года 100 – 150 тысяч рублей).

Где в России выгоднее покупать новостройки, а где – «вторичку»?

Вторичное жилье

Покупая «вторичку», особенно с длинной историей, можно нарваться на недобросовестных продавцов или мошеннические схемы. Внезапно объявившиеся наследники или иные лица, чьи права при продаже вам квартиры были нарушены: несовершеннолетние собственники, лица, отбывающие заключение, бывшие и настоящие супруги. Все это может привести к признанию сделки недействительной.

Есть риск обмана при расчетах по сделке – неправильная сумма или фальшивые купюры, если вы рассчитываетесь наличными. Но эти риски достаточно легко свести к минимуму, проявив достаточную осмотрительность при совершении сделки купли-продажи.

При отсутствии достаточной компетенции в этой сфере лучше обратиться к специалистам, которые смогут проконсультировать или оказать услуги по проверке объекта недвижимости или сопровождении сделки. Защитить себя от обмана при расчетах можно, используя современный безналичный инструмент расчета – аккредитив.

В этом случае риск получения неправильной суммы или фальшивых купюр отсутствует, а банк проследит за соблюдением сторонами условий по договору купли-продажи при перечислении денег продавцу.

Если вы приобретаете квартиру с использованием ипотеки и оформляете ее в залог банку, то банк тоже заинтересован в том, чтобы залог, то есть приобретаемый вами в кредит объект, не был утрачен и не потерял ликвидность. Поэтому проверит его на наличие обременений и ограничений права, которые могут повлечь утрату залога.

Некоторые банки также обращают внимание на наличие неузаконенных перепланировок, вероятность сноса дома по причине ветхости и аварийности.

Поэтому в случае ипотеки риск недобросовестной продажи уменьшается, но никогда не мешает дополнительно самим запросить соответствующие сведения в Едином государственном реестре недвижимости.

Новостройка

С одной стороны, вы будете первым собственником квартиры, то есть нет сомнений в ее истории и наличии различных обременений.

С другой стороны, если вы приобретаете квартиру на этапе строительства, то чем больше период от момента оплаты до момента получения ключей, тем выше риск. Обычно самая низкая цена на новостройки, находящиеся на стадии «котлована», когда проект дома есть только на бумаге.

Но в этом случае вероятность реализации таких рисков, как изменение проекта, затягивание сроков строительства, банкротство застройщика, существенно выше. При этом изменение проекта – самая небольшая из перечисленных бед, хотя тоже довольно неприятная.

Вы можете обнаружить, что в подъезде отсутствует обещанный на этапе покупки мусоропровод (хотя некоторые, наоборот, считают отсутствие мусоропровода плюсом), межквартирный тамбур (то есть двери квартиры выходят сразу в лифтовой холл, а не в запирающийся тамбур), в квартире отсутствует кладовка, так как площадь квартиры уменьшилась на пару квадратных метров. В этом случае застройщик обязан произвести перерасчет цены и вернуть деньги за недополученные вами метры, но вы ведь изначально рассчитывали на кладовку…

Отмена долевого строительства: как теперь строят дома?

Значительно большей проблемой становится банкротство застройщика или невозможность ввода дома в эксплуатацию из-за того, что были допущены какие-то нарушения или вовсе застройщик незаконным путем получил разрешение на строительство. В этом случае урегулирование ситуации может затянуться на долгие годы, а все это время вы, возможно, платите ипотеку, проживаете на съемной квартире… Ситуация порой становится катастрофической.

При выборе объекта на первичном рынке ознакомьтесь с проектной декларацией по объекту и обратите внимание, какой способ привлечения денежных средств в ней указан, а также, какой из уполномоченных банков выбран застройщиком, так как надежность банка тоже имеет значение. Эта информация указывается в строках 19.1., 19.2. проектной декларации.

Где в России выгоднее покупать новостройки, а где – «вторичку»?

Покупка квартиры в новостройке может быть выгодна, если вы приобретаете квартиру:

  • на начальном этапе строительства;
  • в районах комплексной застройки с большим объемом строящегося жилья, где могут быть действительно интересные цены;
  • без привлечения ипотеки, либо по акции, предусматривающей процент по кредиту ниже рынка или оплату квартиры и получение кредита частями.

Риск признания новостройки проблемной можно существенно снизить, выбирая надежного застройщика, соответствующего требованиям законодательства, и используя новый инструмент оплаты договора участия в долевом строительстве – счет эскроу.

Приобретение жилья на вторичном рынке может быть выгодным, если вы покупаете ликвидное жилье в хорошем районе, не требующее больших вложений.

Риски при такой покупке значительно меньше, чем при покупке новостройки, тем не менее любая сделка с недвижимостью требует внимательного и грамотного подхода: анализа договора купли-продажи, проверки юридической чистоты квартиры, выбора надежного инструмента расчета по сделке.

Мнение авторов Сообщества может не совпадать с официальной позицией организации «Росконтроль». Хотите дополнить или возразить? Можно сделать это в х или написать собственный материал.

Подпишитесь на полезные статьи

Каждую неделю мы рассказываем о новых сравнительных тестах продуктов питания и бытовой техники. Коротко и по делу.

Владис отвечает на вопрос: что выгоднее купить в 2021 году вторичку или новостройку, чтобы больше заработать?

Куда вложить деньги, когда банковские депозиты не приносят былых доходов, а курс валют нестабилен? Многие россияне выбирают инвестиции в недвижимость. Наши эксперты отвечают на вопрос: что выгоднее купить в 2021 году, чтобы больше заработать?

Где в России выгоднее покупать новостройки, а где – «вторичку»?

Вторичная недвижимость: за и против  

ЗА: Успех арендного бизнеса. Если вы вкладываете свободные средства во вторичное жилье, скорее всего, район обжит, дом давно заселен, а вокруг — богатая инфраструктура. В такой ситуации легче найти арендатора на ваши квадратные метры. Квартиросъемщик ищет уютное жилье с магазином по соседству, с детским садом и школой в шаговой доступности.

Однако надо помнить, что доход от аренды обыкновенной квартиры класса «стандарт» — в среднем 4% в год, поэтому окупаться такая квартира может до 20 лет. Следовательно, это вариант больше для сохранения денежных средств, нежели для получения прибыли от аренды.

ЗА: Историческая значимость дома и района. Сталинские высотки и жилье известных людей, как и видовые квартиры, на вторичном рынке сохраняют и умножают свою привлекательность десятилетиями.

ПРОТИВ: Более значительные риски. Если инвестор не проверил объект на юридическую чистоту, если есть проблемы с документами, если бывший владелец — банкрот, то при аннулировании сделки покупатель может лишиться квартиры. В случае с новостройкой и эскроу-счетами инвестор юридически защищен больше.

ПРОТИВ: Вторичное жилье из старого фонда часто отличается низким качеством электропроводки или системы отопления. Могут не работать лифты и вентиляция. Поэтому задача инвестора — выбрать дом с недавним капитальным ремонтом.

Где в России выгоднее покупать новостройки, а где – «вторичку»?

Новостройки: за и против

ЗА: Однозначный рост цены. От стадии котлована до сдачи дома в эксплуатацию квадратные метры дорожают на 15-30%. Это главный плюс.

Но важно учесть: если вы будете владеть квартирой менее 5 лет, то при продаже заплатите 13% от разницы между суммами покупки и продажи. Это может съесть внушительную часть ожидаемой прибыли.

ЗА: Если рядом с вашей завершенной новостройкой не идет другое строительство и нет шума и грязи от работающей техники, то сдать квартиру в новостройке можно выгоднее, чем на вторичном рынке. Квартиросъемщик легче заезжает в свежее жилье, нежели в потертое. Однако при условии инфраструктуры у дома: садик, школа, магазин, остановка, больница. Часто в районе новостроек всего этого нет.

ЗА: Большая ликвидность новостроек. Даже через 5-7 лет продать такую квартиру  проще, чем морально устаревшую вторичку.

ПРОТИВ: Временные риски. Иногда срок сдачи объекта отличается от заявленного. Это резко меняет планы инвестора. Задержки строительства серьезно влияют на  получение ожидаемого дохода.

ПРОТИВ: Неподвластные покупателю действия администрации и застройщика по развитию нового района. Сказали, домов будет пять, но через год под вашими окнами строят шестой. Обещали парковку и детские спортивные площадки — не  выполнили. Повлиять на облик микрорайона и его комфортность для жителей инвестор не в силах.

Новостройка и вторичка: разница в цене

За последний год резко подросли и новостройки, и вторичное жилье. Благодаря программе льготной ипотеки с государственной поддержкой и низким ставкам по ипотечным кредитам на вторичное жилье спрос на недвижимость был рекордным.

В Нижнем Новгороде за 2020 год вторичка подорожала на 22 процента, новостройки выросли в цене примерно на 20.

Сейчас рынок стабилизируется, спрос снизился, как и предложение, эксперты прогнозируют повышение цены на квартиры в 2021 году в среднем на 7-8%.

Где в России выгоднее покупать новостройки, а где – «вторичку»?

Шерстнёв Игорь Дмитриевич

Старший агент 

Специализация: вторичная недвижимость Нижний Новгород 

Интересные статьи о недвижимости в Нижнем Новгороде:

 

Что лучше купить вторичку или новостройку

Поясним сразу: однозначного ответа в пользу первички или вторички быть не может, поскольку выбор определенной квартиры всегда зависит от личных потребностей конкретного покупателя.

К примеру, жилье-новостройка более интересно квартировладельцам, не располагающим полной суммой покупки и готовым ожидать сдачи дома месяцами, даже годами. Участвуя в долевом строительстве возможно существенно сэкономить, хоть и ждать перевода новостройки в жилфонд потребуется долго.

Новое жилье характеризуется лучшими, в сравнении со вторичкой, техническими особенностями – применением строительных технологий XXI века, введением в проект необходимых сегодня коммуникаций, современная планировка квартир. Стильное и трендовое жилье представлено на первичном рынке. Для творческих людей, для молодежи это значимые критерии.

Вторичный рынок жилья привлекателен отсутствием ожидания – регистрация изменения права собственности, заселение в квартиру-вторичку происходят многократно быстрее, чем с жильем первичного рынка. К примеру, для «альтернативных сделок» (продажа единственного жилья с одновременной покупкой другой квартиры) иного варианта, чем вторичный рынок жилья, попросту нет.

Также выбор вторички безальтернативен, если в данном городском районе попросту нет новостроек. Географический диапазон предложений вторичного рынка будет всегда шире, чем на первичке. Для некоторых покупателей вторичный рынок практичнее, поскольку территория таких многоэтажек хорошо обжита, развита прилегающая к ним инфраструктура.

Читайте также:  Предложение: в 10 раз увеличить штраф за отсутствие регистрации

Однако прежде, чем окончательно сужать диапазон поиска жилой недвижимости до первичного или вторичного рынка, следует оценить присущие каждому сегменту жилья особенности.

Плюсы и минусы квартир первичного рынка

Такое жилье дешевле вторички на 25-30%, т.е. покупатель за имеемую сумму приобретет больше квадратов жилплощади. Поэтому банки охотно кредитуют первичку.

Квартира-первичка кристально чиста с позиции юриспруденции. Приобретая ее, владелец может не сомневаться в отсутствии кого-либо, способного претендовать на жилье в ней.

В многоэтажке-новостройке десятки предлагаемых к продаже квартир, что позволит выбирать жилье к максимально набором качеств, интересных лично покупателю. Этаж, степень дневной освещенности и даже совпадение номера квартиры с любимым числом –выбор за покупателем.

Кухни в квартирах-первичках всегда большие. А в варианте «свободная планировка» комнаты и техпомещения возможно спланировать по собственному желанию. И новостройки обычно огорожены, располагают собственной автопарковкой.

Все коммуникации – новые. Т.е. потребность их починки (замены) возникнет спустя многие годы.

Интерьер жилья в новостройке формируется под нужды хозяев с чистого листа. Исправлять недостатки прошлых ремонтов и переделок не придется.

Наличие единой социальной среды – важное достоинство новостройки. Т.е. соседи владельца такой квартиры будут примерно с равным доходом и социальным статусом.

Минусы жилья первичного рынка. Нередко квартиры-новостройки приемлемой стоимости расположены далеко от городского центра, иногда вообще вне города. Поэтому для любителей «центровых» спальных районов первичка – не вариант.

Долгое ожидание сдачи новой многоэтажки. Застройщики сдвигают сроки сдачи, причем неоднократно. Выбор застройщика требует особенного внимания. Однако выбирать приходится на основе прошлых проектов, отчего исключить риск полностью не получится.

После въезда в новостройку домовладельца ждут годы своего и соседских ремонтов, придется терпеть это. Дело тут в усадке стен новенькой многоэтажки, занимающих до семи лет (срок усадки зависит от качества общестроительных работ).

Плюсы и минусы жилья вторичного рынка

Главный плюс вторички назван выше – заселять квартиру можно немедленно, по заключении сделки с продавцом.

В жилье, купленном на вторичном рынке, можно беспрепятственно прописаться (зарегистрироваться).

Широкий выбор вариантов, эти квартиры продаются в любых районах города. Критерии здесь определяются интересами покупателя – ухоженный исторический квартал или близость к рабочему месту. И, конечно же, новый дом будет расположен в обжитом, инфраструктурно развитом районе Нужно лишь рассчитать бюджет.

Усадка многоэтажек вторичного рынка давно в прошлом, а значит трещины декорированным стенам не угрожают. Отметим лучший вариант вторички – старая многоэтажка, прошедшая капремонт с полной заменой коммуникаций, с обновленным фасадом и современным остеклением.

Минусы жилья вторичного рынка. Основная возможная проблема – отсутствие юридической чистоты.

Некоторые квартиры настолько часто меняли владельцев, что приобретать их попросту опасно из-за рисков судебного аннулирования сделки.

Для наследного жилья, реализуемого на рынке вторички, проблемой могут стать объявившиеся внезапно законные наследники. Каждая подобная сделка требует пристального изучения прошлого квартиры.

Крупным минусом могут стать неадекватные соседи. В «советских» многоэтажках жилье выдавалось государством, поэтому встретить среди его жильцов людей с различными формами зависимости и возрастными изменениями психики очень просто.

Большинство «вторичек» центральной городской застройки очень стары. Даже если сама многоэтажка выстроена надежно, то состояние перекрытий и коммуникаций в ней чаще всего плачевно. К тому же планировка объектов типовой жилзастройки не отвечает современным стандартам жилья.

Новостройка или в готовое жилье: в каком доме брать квартиру в ипотеку?

Ипотека в России – популярный способ приобретения собственной жилплощади. Не все граждане имеют возможность накопить на покупку квартиры, либо получить квартиру в наследство. Поэтому россияне все чаще обращаются к ипотечному кредитованию.

Прежде, чем заняться поиском банка, потенциальный покупатель задается вопросом: квартиру на каком рынке жилья выгоднее приобрести? Принято считать, что к первичному рынку жилья относится квартира в новостройке, а ко вторичному – в старом доме. Но это определение – распространенное заблуждение.

Что такое «готовое жилье» и что такое «первичка»?

Итак, отвечая на вопрос, на каком рынке жилья выгоднее купить квартиру, обратимся к определениям. Первичное жилье – это не обязательно квартира от застройщика.

Под эту категорию попадает любая квартира, на которую не были оформлены права собственности. Например, это может быть жилплощадь и в готовом доме.

Разница заключается в том, что на такую квартиру отсутствует запись в ЕГРП и регистрация владельца.

После того, как застройщик сдает дом, а покупатель приобретает квартиру и оформляет на нее право собственности, получает свидетельство о госрегистрации, жилплощадь в новостройке фактически становится вторичным жильем. Продавать квартиру в новом доме, даже спустя год после его постройки, владелец будет уже как «вторичку».

Ипотека под новостройку также отличается от жилищного кредита на готовую квартиру по способу заключения сделки. Покупатель приобретает «вторичку», подавая заявление вместе с пакетом документов в Федеральную регистрационную службу. Ведомство выдает владельцу свидетельство на собственность и регистрирует выдачу ипотеки.

При покупке жилья на первичном рынке в строящемся доме, застройщик и покупатель заключают договор долевого строительства. Когда недвижимость будет введена в эксплуатацию, заемщик может подавать документы на ипотечный кредит.

Собирать пакет документов придется дважды: в первый раз для застройщика для заключения договора долевого участия с залогом прав требования.

Второй раз – для банка, регистрации жилищного кредита и права собственности на недвижимость.

Плюсы и минусы «первички»

Многие потенциальные покупатели ошибочно полагают, что купить новостройку в ипотеку от застройщика может быть выгоднее, чем готовое жилье.

На самом деле, привлекательной при покупке первички может быть только низкая цена. Конечно, на ранних этапах строительства квартира может стоить на 20%, и даже 30% дешевле, чем ее аналоги в готовом доме.

Однако взвесим «за» и «против» этого рынка жилья, и разберем их подробнее:

Плюсы:

  • заниженная стоимость;
  • возможность выбора планировки – как на этапе строительства, так и перепланировка квартиры после покупки. В новых домах меньше несущих стен, чем в старых зданиях, что позволяет владельцу создать из «трешки» студию, или наоборот;
  • новые системы коммуникации, трубы, электропроводка, лифт и современные строительные материалы. Если застройщик не сэкономил на утеплителях и способах шумоизоляции, то проживание в новостройке окажется комфортнее, чем в старом кирпичном или панельном доме. К тому же практически во всех новых домах установлены пластиковые окна, даже на лестничных площадках;
  • возможность сделать первый ремонт на свой вкус и сэкономить, исправляя огрехи отделки прежних жильцов: снимать большое количество старой штукатурки, ломать полы или менять сантехнику;
  • преимущественно владельцы новых квартир – люди платежеспособные, которые могут позволить себе купить квартиру или приобрести ее в ипотеку. Этот пункт нивелирует риск наткнуться на неприятных соседей;
  • если речь идет о точечной застройке – знакомые районы и развитая инфраструктура.

Минусы:

  • окончание строительства и ожидание сдачи дома. Сюда можно указать риски долевого строительства – однако последнее время такое явление встречается нечасто. Вероятнее, что застройщик затянет со сдачей объекта, чем заморозит стройку. К тому же, банки предлагают квартиры в строящихся домах только у надежных застройщиков, чтобы свести к минимуму и собственные финансовые потери;
  • на этапе строительства процентная ставка выше на 1 – 2 п. п., но это значение снижается после того, как застройщик сдает дом;
  • проблема арендной платы актуальна для покупателей, которые не имеют собственного жилья и приобретают квартиру на этапе строительства. Не у всех есть возможность снимать дополнительно жилье и при этом выплачивать ипотеку;
  • необходимость ремонта: после сдачи дома владелец въезжает в практически пустую квартиру. Здесь теряются все преимущества в цене, так как приходится делать ремонт «с нуля». Помните, что ремонтом займутся и ваши новые соседи;
  • покупая квартиру в новом микрорайоне или жилом комплексе, обратите внимание, что не всегда развитие инфраструктуры идет теми же темпами, что строительство жилья. Возможно, первое время по соседству не будет крупных супермаркетов, школ, детских садов и больниц.

Покупка квартиры в новостройке в ипотеку станет наиболее выгодным вариантом, если приобретать недвижимость в сданном доме. В этом случае сводятся к минимуму риски долевого строительства. Также безопасным считается заключение договора с надежными застройщиками на последних этапах строительства.

Плюсы и минусы готового жилья

Стоимость жилплощади на вторичном рынке отличается от новостроек. Однако цена зависит от конкретного района и города. Любое жилье будет дороже, находясь ближе к центру города, но цена за готовую квартиру в престижных районах порой сравнима с элитными домами.

Плюсы:

  • готовый ремонт, который не требует срочности. Оформив документы на «вторичку» и заплатив первоначальный взнос, вы можете въехать в квартиру в этот же день. Этот вариант удобен, когда нет возможности дополнительно снимать жилье и ждать окончания строительства;
  • ставки на вторичном рынке ниже, чем на ипотеку в строящемся доме;
  • после покупки владелец может сдавать квартиру для покрытия платежей по жилищному кредиту;
  • развитая инфраструктура в знакомом районе, доступность общественного транспорта;
  • находящиеся поблизости школы, детские сады, больницы, супермаркеты;
  • отсутствуют риски долевого строительства или перенесения сроков сдачи объекта;
  • рядом с домом уже есть оборудованная территория с детской площадкой, первые этажи во многих домах сдаются под магазины, аптеки или другие учреждения.

Минусы:

  • старые коммуникации, водопровод, отопительная система, лифты и окна. Проблемы домов советской застройки связаны также с тем, что электросети «хрущевок» или «сталинок» не рассчитаны на то количество нагрузки, которую им дают современные жильцы, из-за чего могут возникать перебои с подачей энергии;
  • маленькие площади квартир, узкие коридоры и старые планировки. Большое количество несущих стен может вызвать проблемы с изменением планировок на вкус владельца. Однако стоит учесть, что квартиры малого метража встречаются чаще в кирпичных пятиэтажках. Панельные девяти- и двенадцатиэтажные дома, возведенные 20−30 лет назад, отличаются от них большими площадями и удобным расположением комнат;
  • стоимость первичного жилья и готового выравнивается с учетом ремонта и отделки новой квартиры: в этом случае покупка «первички» не всегда становится выгодна. Обычно цены на готовые квартиры ниже в удаленных от центра районах или в домах, где давно не было ремонта;
  • плохая звукоизоляция в старых зданиях, особенно «хрущевках», распространенная проблема. Кроме того, владельцы часто производят внешнюю теплоизоляцию, чтобы повысить уровень комфорта.

Подведем итоги

Говорить однозначно, на каком рынке жилья лучше покупать квартиру, было бы грубой ошибкой. В каждом отдельном случае нужно взвесить все плюсы и минусы. В первую очередь, потенциальному покупателю нужно определиться со своими финансовыми возможностями, социальным статусом и понимать цели покупки.

Подумайте, терпят ли время и обстоятельства окончания строительства первички или отделочных работ, или вам необходимо заселиться сразу же после покупки квартиры.

Если целью приобретения недвижимости являются вложения или пассивный источник дохода, то подойдут оба варианта.

Однако квартира в Москве в новостройке под ипотеку может стать не только удачным способом вложения средств, но и прослужит вам долгие годы, став резервным жилым фондом.

Правда и мифы о деньгах в Яндекс Дзен

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector