Где в нижнем новгороде квартиры дешевеют, а где дорожают?

Купить квартиру в Нижнем Новгороде, вроде бы, просто: на вторичном рынке тысячи предложений, количество новостроек растет. Вот только спрос на жилье почти иссяк, а недоверие нижегородцев к риэлторам и застройщикам довело ситуацию до ступора.

Центробежная сила 

За последние 15 лет Нижний Новгород пережил настоящий строительный бум. Девелоперы начали осваивать город с центра и Верхних Печер: в постсоветское время там появились первые элитные дома. Когда спрос на ультрадорогие квартиры себя исчерпал, застройщики обратили внимание на районы у парков и лесов. Так появились новостройки у садика Пушкина, Сормовского парка и в Кузнечихе.

Большая часть рынка недвижимости Нижнего Новгорода до сих пор не отошла от последствий бурной застройки двухтысячных годов. Уже в 2000-е годы горожане могли качественно изменить свою жизнь.

Нижегородец Андрей рассказал, как десять лет назад его родители с минимальной доплатой поменяли типовую двушку в советском доме у торгового центра «Шоколад» на улице Белинского (верхняя часть города) на более вместительную двухкомнатную квартиру с двумя санузлами в новостройке по соседству.

 

Большая часть рынка недвижимости Нижнего Новгорода до сих пор не отошла от последствий бурной застройки двухтысячных годов.

Нижегородец Юрий перед выходом на пенсию подарил свою квартиру в центре города сыну, а сам решил вложиться в жилье в Кузнечихе – чтобы «встретить старость в приятном месте».

Здесь все еще много зеленых зон и лесных участков, а проложенные между хрущевками дубовые рощи входят в список природных достопримечательностей Нижнего Новгорода.

Кузнечиха привлекает и молодые семьи – за счет достаточного количества школ и детских садов, это редкое место в городе, где число мест в детсадах соответствует нормативам. 

Сегодня в базе ЦИАН насчитывается 93 жилых комплекса в Нижнем Новгороде и ближайших районах – от находящегося в самом центре «Дома на Свободе» до борской «Сергиевской слободы», добираться до которой нужно по канатной дороге через Волгу. Их объединяет одно: за редким исключением продажи идут медленно.

Где в Нижнем Новгороде квартиры дешевеют, а где дорожают?

Бегство риэлторов

Цены на жилье в Нижнем Новгороде росли вплоть до 2014 года, рассказали журналу ЦИАН в агентствах «Выбор» и «Домус НН».

В промежутке между 2006 и 2007 годом, а также между 2011 и 2013 годом можно было очень выгодно вложиться в недвижимость – подчас за год-полтора стоимость квартиры вырастала на миллион рублей.

С началом экономического спада в РФ рынок жилья Нижнего Новгорода приблизился к насыщению.

Разница между самой дорогой и дешевой квартирой Нижнего Новгорода – 50 раз

Если пять лет назад нижегородцы покупали квартиры в инвестиционных целях или для удовлетворения собственного эго, то теперь основной причиной для сделок остались семейные обстоятельства — то есть необходимость разъехаться или объединиться в одной квартире, рассказал журналу ЦИАН директор агентства «Выбор» и бывший представитель президента Российской гильдии риэлторов в Приволжском федеральном округе Александр Жилевский. По его словам, в Нижнем Новгороде больше не покупают жилье ради вложения денег. Причина проста: квартиры дешевеют.

 

В Нижнем Новгороде сложился идеальный рынок покупателя. Люди, которые ищут квартиру, могут выбирать из множества вариантов и активно торговаться.

С исчезновением инвесторов ушел и специфический спрос на переезд из Заречной части, где сосредоточены заводы и спальные районы, в Нагорную, где находится исторический центр, вузы и крупные лесные массивы.

Нагорная часть города по-прежнему котируется выше и стоит дороже Заречной, однако в 2018 году нижегородцы больше думают о том, чтобы жить поблизости от родственников, нежели о том, чтобы переехать поближе к центру.

В результате примерно одинаковым спросом пользуются квартиры на Сортировке, в Сормове и в районе Сенной — просто потому, что на каждую локацию находятся местные жители, не желающие уезжать из знакомого места.

Где в Нижнем Новгороде квартиры дешевеют, а где дорожают?

Уходят с рынка и риэлторы. Вместо того, чтобы обращаться в агентство, молодежь предпочитает действовать самостоятельно. По мнению Жилевского, компаниям из других городов сложно адаптироваться к нижегородскому рынку – так, в городе не смогли закрепиться Century21, МИАН и другие крупные сети, в ближайшее время с нижегородского рынка могут уйти еще ряд агентств.

Кирпичные предубеждения

Главный стереотип нижегородцев в отношении жилья звучит так: «качественный дом должен быть кирпичным». Предубеждения в отношении панели сформировались еще в советские времена. Нижегородцы убедились на своем опыте: и «хрущевки», и девятиэтажки из кирпича выигрывают у панельных домов в тепло- и звукоизоляции, толщине стен и общем качестве строительства.

Сейчас в Нагорной части города невозможно найти некирпичную новостройку премиум-, бизнес- или комфорт-класса. Застройщики выучили правило: панельные дома в престижных районах продаваться не будут.

Даже в отдаленных локациях такие дома встретить не просто. Огромное «Седьмое небо», заполнившее собой пространство между Мещерским озером и футбольным стадионом для чемпионата мира, выполнено из кирпича; появившийся у Молитовского моста «Аквамарин» возводится по монолитной технологии.

Где в Нижнем Новгороде квартиры дешевеют, а где дорожают?

На данный момент в Нижнем Новгороде всего четыре панельные новостройки, и все относятся к «суперэкономичному» сегменту. Самые знаковые – «Бурнаковский» с 15 домами в промзоне и «Мончегория», девелопер которой пробует превратить криминальный квартал на окраине Автозавода в новый центр притяжения.

В сараях тоже люди

Еще одна особенность Нижнего Новгорода – «рассыпающиеся» на глазах деревянные дома в один-два этажа в центре. Многие пренебрежительно называют их «сараями», однако в этих «сараях» по-прежнему живут люди. Будь то улица Белинского, Ильинская или Большая Печерская, деревянные дома остаются неотъемлемой частью городского пейзажа.

Где в Нижнем Новгороде квартиры дешевеют, а где дорожают?

Вспоминает нижегородец Иван: «Когда я был студентом, то решил съехать от родителей и снять собственное жилье. Мне попался одноэтажный деревянный дом на Большой Покровской – главной пешеходной улице города.

Жилье было маленьким, зато очень дешевым и находилось в самом центре: я не мог упустить такой вариант. Когда ко мне в гости пришел папа, он сказал: «В юности я подрабатывал дворником.

В таких домах, как этот, мы хранили метлы».

Отдельно стоящие деревянные дома постепенно приходят в негодность и умирают. Только в прошлом году у психиатрической больницы на улице Ульянова снесли последние оставшиеся «деревяшки», оконные проемы в «сараях» на улице Горького давно заколочены. Обычно на месте таких строений появляются новые ЖК бизнес-класса.

Впрочем, «деревянные комьюнити» остались в менее привлекательных местах. Так, в Высоковском проезде до сих существует целый ансамбль из двухэтажных деревянных домов, гаражей и отдельно стоящих хозяйственных построек.

В таких кварталах обычно живут пенсионеры, которые самостоятельно обживают территорию: между домами натянуты бельевые веревки, во дворах стоят самодельные скульптуры из бутылок и старых покрышек, а на стенах сохранились довоенные таблички с номерами домов.

Как рассказал журналу ЦИАН Антон Зуев, владелец риэлторского агентства «Домус НН», квартиры в таких домах часто покупают приезжие. Гастарбайтеры вдесятером селятся в одно- или двухкомнатных квартирах за полмиллиона или миллион рублей. Для таких переселенцев деревянные дома – шанс закрепиться в Нижнем Новгороде с минимальным вложением денег.

Из Нижнего – в МосквуГде в Нижнем Новгороде квартиры дешевеют, а где дорожают?0 руб. доплата. Нижегородцы с квартирой в центре города могут практически без дополнительных затрат приобрести жилье в Москве. Правда, при таком переезде придется смириться с уменьшением площади и значительным удалением от центра. К примеру, просторная «трешка» на улице Провиантской в 10 минутах ходьбы от площади Минина стоит 10 млн рублей. За эту сумму в Москве можно купить четырехкомнатную квартиру в доме за Третьим транспортным кольцом или «трешку» в районе ТТК.

3,5 млн руб. доплата. Переезд в столицу из более удаленных районов станет более сложной задачей. Так, приличная «двушка» в Щербинках потянет на 2,5 млн рублей. На эти деньги в столице можно рассчитывать разве что на студию или «однушку» в Новой Москве.

Чтобы купить тоже двухкомнатную квартиру в панельном доме в Москве, пусть и на окраине, придется доплатить около 4 млн руб.

1,5–4,5 млн руб. доплата. Если же брать Московский или Сормовский район Нижнего Новгорода, то даже трехкомнатная квартира будет стоить здесь не больше 3 млн рублей — это эквивалент «однушек» в ближайшем Подмосковье или у МКАД.

На трехкомнатную потребуется значительно больше денег: в городах-сателлитах Московской области потребуется доплатить в районе 1,5 млн руб., в Новой Москве – около 3-3,5 млн руб., в старой Москве – от 4 млн руб.

В статье использованы фото Игоря Порхомовского, Вадима Топтунова

Когда закончится рост цен на жилье в Нижнем Новгороде?

Где в Нижнем Новгороде квартиры дешевеют, а где дорожают? Наталия Пылина

За последний год стоимость одного квадратного метра жилья в новостройках Нижнего Новгорода выросла на 39%. Если в январе 2020 года средневзвешенная цена «квадрата» на первичном рынке составляла 73 692 рубля, то к январю 2021 года она увеличилась до 102 364 рублей, констатируют аналитики Domostroyrf.ru. Резкое подорожание не обошло стороной и готовое жилье столицы Приволжья: по данным Gipernn.ru, цена 1 кв.м вторички за минувший год в среднем выросла на 22% — с 66 261 рубля в январе 2020-го до 81 026 рублей в январе 2021-го.

Мы пообщались с ключевыми игроками нижегородского рынка недвижимости, чтобы выяснить, чем обусловлен существующий тренд. Специально для читателей GiperNN ведущие эксперты дали свой эксклюзивный прогноз о том, как будут меняться спрос и предложение и когда же, наконец, остановится рост цен на квартиры в Нижнем Новгороде.

Стоимость квартир до пандемии

В 2018–2019 годах на рынке жилой недвижимости Нижнего Новгорода не наблюдалось резких скачков цен.

Стоимость квадратного метра ежегодно росла в среднем на 5–6% для готового жилья и на 9–10% для новостроек.

Эксперты подчеркивают, что ключевыми факторами, влияющими на изменение стоимости жилья, традиционно являются курс рубля, размер ипотечной ставки, а также соотношение объемов спроса и предложения.

В 2019 году на подорожание новостроек также повлияло введение эскроу-счетов. Средства дольщиков хранятся на них до момента сдачи дома в эксплуатацию, при этом девелоперы реализуют проекты на собственные и заемные средства.

Также на изменение стоимости жилья год от года влияет сезонность: летом оборот на рынке недвижимости замедляется, осенью и зимой спрос повышается и, соответственно, цены начинают расти.

Причиной таких колебаний эксперты называют желание вернувшихся из отпусков нижегородцев расширить свою жилплощадь, а также их стремление инвестировать средства накануне нового года. При этом специалисты отмечают, что рост цен на первичное жилье всегда влечет за собой увеличение стоимости вторичного.

Читайте также:  Под 8% предлагают выдавать ипотеку владельцам «дальневосточных гектаров»

Первичка у нас «задает» вторичку. Если растет цена на новостройки, следом за ней поднимается и цена на готовое жилье. Но в общем-то все связано: если есть ажиотаж на вторичку, то и застройщики поднимают стоимость квартир. Рынок полностью взаимосвязан.

Елена Большакова

директор АН «Гарант плюс»

Почему взлетели цены на жилье?

Как отмечает управляющий директор сети АН «Монолит» Алексей Козлов, в марте 2020 года, незадолго до начала действия ограничительных мер, на рынке недвижимости Нижнего Новгорода наблюдался подъем спроса — горожане стремились вложить свои средства в период неопределенности.

Однако сразу после введения локдауна рынок ненадолго «замер»: по словам экспертов, нижегородцы были озабочены вопросами здоровья и сохранения работы, а не приобретением недвижимости.

Для возобновления прежних темпов продаж и риелторам, и покупателям жилья пришлось перейти на новый режим взаимодействия.

Те риелторы, которые идут в ногу со временем, быстро перестроились. Перестроились и партнеры, в том числе один из крупнейших банковских агрегаторов. Ввели электронную регистрацию, благодаря которой сделки продолжали оформляться. Сами риелторы перешли на подписание документов онлайн, стали пользоваться мессенджерами, делать видеотуры по объектам недвижимости.

Ольга Миронова

гендиректор АН «Золотой Ключик», президент ЛУАН

Таким образом, уже к началу мая спрос, а вместе с ним и цены на недвижимость, вновь стали расти. По мнению большинства экспертов, ключевым фактором, подогревшим интерес нижегородцев к покупке жилья, стал резкий скачок иностранной валюты на фоне дорожающей нефти.

Согласно данным Банка России, с 1 февраля по 1 апреля 2020 года курс доллара поднялся с 63,1 до 77,7 рубля, а за этот же период евро «взлетело» с 69,5 до 85,7 рубля соответственно. По словам Алексея Козлова, именно нестабильность рубля и заставила граждан стремительно вкладывать средства в недвижимость, чтобы обезопасить их от обесценивания.

Елена Большакова, в свою очередь, отметила, что существующий подъем цен — самый долгосрочный за все время.

Такого долгосрочного подъема цен еще не было никогда. Сейчас, конечно, цены абсолютно неадекватные — очень высокие.

Елена Большакова

директор АН «Гарант плюс»

Новостройки и льготная ипотека

Важным фактором, стимулирующим повышение спроса на новостройки, стала программа льготной ипотеки со ставкой до 6,5%.

По мнению экспертов, введенная в конце апреля мера господдержки стройотрасли привела к «буму продаж» строящегося жилья.

Последний, в свою очередь, вызвал дефицит предложения и побудил застройщиков к повышению цен — девелоперы поняли, что нижегородцы готовы покупать квартиры даже за более существенные суммы.

Поскольку люди с деньгами вышли на рынок, сразу образовался вакуум квартир. […] Сейчас за квартирами в новостройках настоящая очередь, потому что в Нижнем Новгороде строят мало. А когда на рынке нечего купить — квартир мало, домов мало — спрос превышает предложение, и цены растут.

Альбина Гладышева

гендиректор АН «Любимый город», президент НГСР

По словам президента Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов и гендиректора АН «Любимый город» Альбины Гладышевой, среди строящегося жилья наибольшим спросом в 2020 году пользовались студии и однокомнатные квартиры. Также были популярны квартиры с планировкой 1+, предполагающей наличие просторной кухни-гостиной, спальни и санузла.

Мы не ожидали, что большие объемы жилья будут распроданы достаточно быстро. Поскольку в 2020 году не удалось выехать за границу, люди, имеющие деньги, которые они хотели потратить на отпуск, решили вложиться в рынок недвижимости, потому что это неплохая инвестиция.

Евгений Суменко

замдиректора по маркетингу ООО «Жилстрой-НН»

Как отмечают девелоперы, пандемия коронавируса и повышенный интерес к новостройкам не повлияли на график строительства и сроки ввода жилья в эксплуатацию.

В 2020 году у нас был запланирован ввод только одного объекта — первого из пяти домов в жилом комплексе «Подкова на Гагарина». Его мы ввели в эксплуатацию еще до начала пандемии. Что касается других наших объектов, то мы везде следуем графику строительства.

Елена Кислова

руководитель отдела продаж ГК «Подкова»

Где в Нижнем Новгороде квартиры дешевеют, а где дорожают? Наталия Пылина

Готовое жилье: спрос и предложение

Эксперты отмечают, что повышение стоимости квартир от собственника в условиях тесного взаимодействия цен на первичное и вторичное жилье был неизбежен.

Основная масса людей продает вторичку, чтобы купить квартиру в новостройке. Поэтому, если на новостройки растет цена, продавец вторички хочет сократить разницу, и, соответственно, поднимает стоимость. Одно тянет за собой другое.

Альбина Гладышева

гендиректор АН «Любимый город», президент НГСР

Но и после повышения цен нижегородцы продолжили вкладываться в готовую недвижимость. Алексей Козлов отметил, что, по данным аналитики АН «Монолит», за 2020 год объем предложения на вторичном рынке сократился на 35% — риелторы продали все ликвидные объекты.

При этом спикер подчеркнул, что в минувшем году интересы населения сместились в сторону квартир в спальных районах. Средняя стоимость «квадрата» там меньше, чем в центре Нижнего Новгорода, а потому за равную стоимость позволяет приобрести жилье с большей площадью.

По словам эксперта, с приходом в жизнь нижегородцев удаленной работы в покупаемых квартирах они стали ценить метраж, а не выгодное расположение.

Прогноз стоимости квартир в 2021 году

По мнению консультантов GiperNN, стоимость жилья в Нижнем Новгороде в 2021 году продолжит расти. Однако ожидать значительных скачков, вероятнее всего, не придется: эксперты сходятся во мнении, что цены на недвижимость близки к максимуму.

Существенному росту будет препятствовать и снижение покупательской способности населения. В отличие от цен на квартиры, доходы нижегородцев не растут.

А это значит, что скоро наступит время, когда «наевшиеся квартирами» горожане уже не будут столь активно скупать недвижимость, отмечают специалисты.

Согласно прогнозам наших собеседников, стоимость жилья в 2021 году в среднем поднимется на 5–10%. По мнению Алексея Козлова, новостройки подскочат в цене на 10–12%, а стоимость «вторички» вырастет на 7–8%.

Этой же позиции придерживается и руководитель отдела продаж ГК «Агроспецтех» Михаил Шерстнев, утверждающий, что даже в случае отмены льготной ипотеки в июле 2021 года цены на жилую недвижимость вырастут как минимум на 5%. Подорожание жилья в пределах инфляции прогнозирует и заместитель директора по маркетингу ООО «Жилстрой-НН» Евгений Суменко.

Верхнюю границу повышения цен в 10% обозначила гендиректор АН «Золотой Ключик», президент Лиги успешных агентств недвижимости Ольга Миронова.

Снижение цен на жилье — реально?

Большинство консультантов GiperNN считают, что рано или поздно удешевление недвижимости произойдет. Однако ждать его в текущем году, по их мнению, не стоит.

На рынке Нижнего Новгорода сейчас небольшой объем предложения. И вряд ли он значительно увеличится. А при дефиците предложения цены всегда не снижаются, а повышаются.

Михаил Шерстнев

руководитель отдела продаж ГК «Агроспецтех»

Эксперты подчеркивают, что даже в случае отмены программы льготной ипотеки в июле 2021 года цены не станут ниже.

Евгений Суменко отметил, что в такой ситуации возможно лишь точечное уменьшение стоимости — со стороны застройщиков, наиболее высоко поднявших ценник в 2020 году.

В свою очередь Михаил Шерстнев заявил, что наличие или отсутствие субсидированной ставки будет влиять лишь на темпы роста стоимости жилья, но не сможет преломить существующую тенденцию к подорожанию.

Так как сейчас нижегородцы покупают жилье по нынешним ценам за наличные деньги, покупают активно, значит, рынок просто перешел на другое ценообразование. И в той или иной степени это сохранится.

А льготная ипотека будет либо ускорять эту тенденцию, либо замедлять. В мае—июне, если ипотеку будут отменять, спрос может еще больше вырасти.

Потом он затихнет, и ситуация будет такой, какая сейчас, в феврале—марте, — уточнил Михаил Шерстнев.

По мнению Алексея Козлова, недостаточный объем предложения на рынке жилой недвижимости Нижнего Новгорода будет препятствовать снижению цен. Также эксперт заметил, что государство может ввести дополнительные программы поддержки для вторичного жилья.

По нашему мнению, будет дополнительно стимулирование государства для субсидирования ставки по вторичке. Мы думаем, что средняя ставка по вторичной недвижимости в ипотеку будет сокращаться в пределах 0,5–0,8% по этому году — для того, чтобы выровнять доступность новостроек и вторички.

Алексей Козлов

управляющий директор сети АН «Монолит»

Кроме того, управляющий директор «Монолита» подчеркнул, что из-за длительных циклов строительства первички будет облегчен доступ к ипотеке для загородной недвижимости.

Введение эскроу-счетов для индивидуального строительства или коттеджной застройки, сокращение количества документов по ипотеке на загородные дома — вот туда будет идти государство. Это позволит снизить концентрацию спроса на новостройки, — отметил Алексей Козлов.

Где в Нижнем Новгороде квартиры дешевеют, а где дорожают? Наталия Пылина

В конце февраля 2021 года о возможном снижении цен на строящееся жилье благодаря внедрению механизма инфраструктурных облигаций сообщил губернатор Нижегородской области Глеб Никитин.

По мнению главы региона, новый способ финансирования с привлечением частных инвестиций позволит застройщикам сэкономить на реализации проектов и, как следствие, приведет к росту предложения на рынке.

По словам Алексея Козлова, механизм инфраструктурных облигаций даст возможность увеличить застройку в удаленных частях Нижнего Новгорода, что сбалансирует объемы спроса и предложения на рынке недвижимости.

Эксперт уточнил, что за счет доступа к удаленной части города девелоперы будут интересоваться новыми объектами, которые раньше были для них недоступны — в том числе в связи с инфраструктурными ограничениями.

Очевидно, что говорить о возможном снижении цен на жилую недвижимость в Нижнем Новгороде пока рано. В начале 2021 года стоимость квартир как на первичном, так и на вторичном рынке продолжают расти, хотя и незначительно — на 0,5–2% ежемесячно.

В дальнейшем, по мнению большинства экспертов, «раздутые» цены действительно могут уменьшиться — этому способствует снижение платежеспособности населения.

Однако ожидать стремительного падения стоимости жилья и возвращения к докризисным значениям нижегородцам не приходится.

Причина резкого роста цен на жилье в Нижнем Новгороде

В последние месяцы риелторы Нижнего Новгорода работают практически стахановскими темпами: квартиры буквально разлетаются. Причем свой покупатель находится и на старые хрущевки, и на комфортабельные новостройки. На вторичном рынке жилья прирост покупателей составил 39% в сравнении с прошлым годом, а на рынке новостроек – 37%.

Такой ажиотаж не мог не отразиться на рынке, и ценники уверенно поползли вверх. Некоторые квартиры за сутки взлетали в цене на 100-200 тысяч. Конечно, рост в основном коснулся высоколиквидных объектов с хорошей локацией и инфраструктурой. Малоликвидных объектов изменение цен практически не коснулось.

Долго ли продержится такая ситуация и чем она вызвана, рассказывают риелторы агентства недвижимости «Владис».

Где в Нижнем Новгороде квартиры дешевеют, а где дорожают?

В чем причина резкого роста цен на жилье в нижнем новгороде?

Истоки жилищного бума лежат в нескольких направлениях. Одним из них стал весенний локдаун, в который страна погрузилась из-за коронавирусной инфекции.

Во время самоизоляции наблюдался вполне логичный спад покупательской активности: многие отложили покупку по причине неустойчивого финансового положения, другие просчитывали перспективы и выгоды, третьи хотели иметь возможность оценить выбранную квартиру лично, а не виртуально.

К тому же у покупателей появилось время тщательно обдумать свои пожелания к приобретаемой недвижимости, и появилась категория граждан, для которых вынужденная самоизоляция в компании близких родственников стала решающим аргументом в пользу покупки собственного жилья. Многие покупатели осознали необходимость покупки земельного участка или частного дома.

Как только режим тотальной самоизоляции начал смягчаться, покупательский интерес к недвижимости вернулся. И здесь вторым стимулом стали пониженные процентные ставки на ипотечные кредиты. Поскольку правительство сразу заявило, что долго льготный период не продлится, желающие купить жилье начали разбирать квартиры, дома и участки, пользуясь щедростью Центробанка.

Отложенный спрос вкупе с понижением ипотечных ставок привел к росту цен на жилье. Уже во втором квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра в Нижегородской области повысилась на 6,8%, она составила 65,8 тысяч рублей. И это не предел, в других городах отмечался и более высокий рост.

Риелторы отметили, что если раньше на рынке недвижимости преобладали альтернативные сделки (человек продает жилье и одновременно покупает новое), то после пандемии значительно возросло количество прямых сделок. Аналитики связывают это с тем, что недвижимость в настоящее время является самым стабильным активом, и те, у кого есть средства, стремятся выгодно вложить их в квадратные метры.

Читайте также:  1 июля плата за коммунальные услуги вырастет по всей стране

Что ждет нас в 2021 году

Аналитики рынка недвижимости полагают, что критический этап пройден. Люди научились жить в новых условиях и приспособились к ним. Для рынка недвижимости это означает, что в ближайшее время будет появляться все больше бытовых инвесторов, которые покупают квартиры с целью вложения средств, дальнейшей продажи или сдачи в аренду и получения пассивного дохода.

Также эксперты прогнозируют, что спрос на новостройки останется по-прежнему высоким. Но одновременно может увеличиться количество так называемых дефолтных квартир – это жилье, которое выставляют на продажу люди, оказавшиеся не в силах выплатить взятый на покупку кредит. Специалисты называют это явление нормальным движением рынка: кто-то продает, кто-то покупает.

Большинство аналитиков сходятся во мнении, что рост стоимости в ближайшее время будет продолжаться, но темпы его однозначно замедлятся. Снижение цен видится им в перспективе 2-3 лет, не раньше.

Агентство недвижимости «Владис» — ваш надежный помощник в вопросах покупки и продажи квартир, участков и домов. Также мы предлагаем услуги ипотечных брокеров, которые помогут выбрать наиболее выгодный вариант кредитования или рефинансировать имеющийся кредит с учетом изменившихся финансовых условий. Звоните! Мы всегда вам рады.

Где в Нижнем Новгороде квартиры дешевеют, а где дорожают?

Багданас Иван Александрович

  • Партнер компании 
  • Специализация: вторичная недвижимость Нижний Новгород 
  • Телефон: 8 930 693-38-26 Email: bagdanas@vladis33.ru
  • перейти в личный кабинет  

Интересные статьи о недвижимости в Нижнем Новгороде:

В нижнем новгороде изменилась тройка самых «дорогих» районов по стоимости жилья

Какие строительные проекты готовятся выйти на рынок, сколько сегодня стоят нижегородские новостройки, как изменились вкусы покупателей и предложения застройщиков? ОБЗОР РЫНКА ЖИЛЬЯ от DK.RU.

Строительная отрасль в России пока «на позитиве». «В текущем моменте падения ввода нет, отрасль демонстрирует небольшой, но все-таки рост по сравнению с 2018 годом. По состоянию на 1 октября 2019 г. построено 48,9 млн кв. м жилья, это на 7,5% выше аналогичного периода 2018 г.», — цитирует ТАСС слова министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева.

«В этом году мы рассчитываем быть в плюсе по вводу, как и в следующем. Сложным по вводу жилья будут 2021-2022 годы», — такие слова сказал министр на отраслевом форуме в Санкт-Петербурге (цитирует Интерфакс).

Прирост в общем объеме по всей стране — «задел прошлых лет» и предусмотренная законодательством возможность применять «старые правила» привлечения средств дольщиков, — передает «Интерфакс» слова замглавы Минстроя РФ Никиты Стасишина.

Эксперты констатируют, что спад жилищного строительства и повышение стоимости строящегося жилья — это процессы, которые уже заметны по всей стране, и их основная причина — изменение законодательства (введение проектного финансирования для застройщиков).

__________________

Рис. 1. Прогнозы и планы по вводу жилья в РФ, источник данных — информация ТАСС

Как изменился нижегородский рынок строящегося жилья?

По мнению директора нижегородского агентства недвижимости «Адрес» Сергея Петрова, рынок многоквартирных новостроек у нас очень сжался: 

«В этом году сдадут меньше, чем в прошлом. Объем сдачи приближается к 300 тыс. кв. м за год, это очень мало».

«За последнее время новостройки потеряли по продажам порядка 43%. Это данные Росреестра по Нижнему Новгороду. Изменения в законодательстве однозначно сыграли свою роль», — констатирует Ирина Малыгина, директор агентства недвижимости «Кварц».

Введение проектного финансирования вызвало сокращение предложения, — отмечает Борис Замский, заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса, член совета директоров компании «Столица Нижний». 

Данная тенденция продолжится и в 2020 г., что неизбежно приведет за собой рост цен, — считает эксперт. — Ведь стоимость недвижимости, как и раньше, определяется балансом спроса и предложения».

Рис. 2. Средняя ставка по ипотеке клиентов ООО «Столица Нижний РИЭЛТИ» (очищенная от госпрограмм)

Вызовут ли нововведения уход с рынка каких-либо игроков?

«У нас как было несколько десятков застройщиков и ряд аккредитованных объектов, которые можно безопасно покупать — так все и осталось.

Некий «провал» ощущается, потому что застройщики были заняты получением кредитных средств для  достройки имеющихся объектов и под строительство новых.

Пересматриваются глобальные планы: жилье будет «чуть поменьше», покомпактнее, возможно — несколько другое, чем изначально предполагалось», — рассуждает г-жа Малыгина.

Сложно строителям сейчас, очень сложно! Приходится балансировать между экономикой строительства и платежеспособным спросом покупателей. Я считаю, неспроста у нас сейчас снижается ключевая ставка: все это усилия, направленные на повышение доступности кредитования».

«В Нижнем Новгороде, несмотря на ярко освещаемые проблемы обманутых дольщиков, — не самая плохая ситуация, — комментирует Елена Титова, генеральный директор агентства недвижимости «Приволжье».

— У нас больше порядочных участников рынка, меньше «схем» продаж (таких, как распространенные в Москве кооперативы и т.д.), люди более консервативны — с недоверием относятся к любым отклонениям от нормы.

Так что отсеется, хочется надеяться, небольшой объем — часть проектов точечной застройки, малоизвестные «бренды». Лидеры рынка пока сохраняют свои позиции».

Рис. 3. Источник данных: ТАСС на основе информации по РФ бюро кредитных историй «Эквифакс»

Какие проекты выйдут на рынок в ближайшее время?

«Мы никак не избежим «инвестиционной ямы», когда город в течение двух лет не реализовывал участки под строительство», — напоминает Сергей Петров.

Тем не менее, по его словам, упаднические настроения не вполне обоснованы: во-первых, стагнирующий рынок даст возможность развиваться более сильным компаниям из других регионов, «хотя «варягам» у нас тяжело «прорастать» и адаптироваться — власти им особо не помогают, и они давно бы вышли уже на старт продаж, но до сих пор, по всей видимости, решают какие-то проблемы». 

Во-вторых, уже в ближайшее время мы услышим о новых проектах, которые застройщики начнут на участках, полученных в качестве компенсации за достройку проблемных объектов с «обманутыми дольщиками».

Ряд перспективных проектов реализуют крупные девелоперы. К примеру, планы компаний «Столица Нижний» таковы:

Это и дом комфорт-класса «Лайнер на Барминской», практически в центре города; и ожидаемое нашими клиентами продолжение микрорайона «Цветы» — здесь мы будем строить дома комфорт-класса. В 2020 году выходим в Сормовский район, с проектом эконом-класса на пересечении улиц Культуры и Коперника. Новый жилой комплекс будет называться «Дома на Культуре»», — говорит Борис Замский.

Своим основным проектом на ближайшие годы девелопер называет ЖК «Новая Кузнечиха» (застройщик ООО «Инградстрой»): «По нашим данным, это самая большая стройка в Нижнем Новгороде, если говорить об объемах возводимого жилья: 37 домов разной этажности (от 10 до 18 этажей), которые будут построены к 2024 г. Мы говорим об очень масштабном и длительном проекте», — отмечает Борис Замский.

Три из 12 запланированных кварталов «Новой Кузнечихи» к концу января 2020 г. уже будут введены в эксплуатацию. В стадии строительства сейчас находятся еще три квартала, еще один будет заложен в декабре этого года.

По словам Елены Титовой, недорогое жилье продолжит строиться на окраинах города или на других относительно недорогих к освоению территориях: «Например, были взяты участки в Сормове (район ул. Федосеенко). Но запуск проектов в реализацию пока не афишируется».

Сколько стоит сегодня жилье в Нижнем Новгороде?

Годовое удорожание стоимости квадратного метра в новостройках составило более 10%. В III квартале повышение цен составило 3,6%, а средняя стоимость квадратного метра в новостройках города составила 65,6 тыс. руб*. 

Однако на старте продаж все еще есть возможность приобрести квартиру по наиболее привлекательной стоимости. Например, в ноябре вышли в продажу новые дома в ЖК «Новая Кузнечиха» с минимальной стоимостью 56 тыс. руб. за квадратный метр.

По данным аналитического отдела агентства недвижимости «Кварц», Нижегородский район, центр города, остается самым дорогим. На удивление, в этом году сильно подорожал Приокский район, став дороже Советского и поменяв расстановку сил в «Топ-3» районов города по стоимости жилья, — отметили в АН «Кварц»:

«Средняя цена в Приокском районе составила 79,6 тыс. руб. — выросла стоимость квартир в одном из жилых комплексов, а в Советском — 73,3 тыс. руб.: пришли ряд застройщиков с невысокими ценами. В Ленинском районе средняя стоимость квадратного метра составила 68,6 тыс. руб.

, в Московском районе — 63,8 тыс. руб.: один из крупных строящихся жилых комплексов поднял цену. Показатель Автозавода — 59,6 тыс. руб. (тоже понятно, из-за какого застройщика произошло удорожание), средняя цена по Сормовскому району — 59,1 тыс. руб.

, и самый доступный — Канавинский район: 50,6 тыс. руб.».

Цена квадратного метра, как таковая, имеет решающее значение только для 3% клиентов, это очень небольшая доля», — говорит Ирина Малыгина.

«Стоимость квадратного метра в некоторых проектах эконом-класса давно подобралась к классу «комфорт», а то и «бизнес». Но для потребителя этот показатель неинтересен. Главное — это конечный ценник.

Если повышение цены категорически некомфортно, люди либо откладывают решение квартирного вопроса до лучших времен, либо стараются решить проблему в рамках своего, ограниченного бюджета: локация подальше, вложений в ремонт поменьше, и так далее», — подтверждает Елена Титова.

«Кому нужны однокомнатные квартиры — те их купят, кому двухкомнатные — те тоже купят, просто, возможно, «сыграют метражом», — рассуждает г-жа Малыгина. — Не будет такого, что хотели купить двухкомнатную — а пришлось однушку: все-таки, исходят из потребностей семьи».

Отразятся ли на стоимости квадратного метра нововведения в законе?

«Да, застройщики теперь несут затраты на получение проектного финансирования, они лишились депозитного дохода с денежных средств, получаемых по договорам долевого участия до ввода дома в эксплуатацию, что отрицательно сказалось на экономике проектов. Но все это не означает, что данные затраты в итоге понесет покупатель», — поясняет Борис Замский.

* данные АН «Кварц»

Какое жилье востребовано в Нижнем: ТЕНДЕНЦИИ

По словам Ирины Малыгиной, городу сегодня не хватает трехкомнатных квартир среднего размера с продуманными планировками. Большинство предложений — в основном, одно- и двухкомнатные: «Когда люди берут ипотеку, они стараются купить жилье большего метража, чтобы и сейчас, и в недалеком будущем оно удовлетворяло меняющимся потребностям семьи».

Читайте также:  Границы участков съехали при межевании – что делать?

Тенденция к уменьшению площади видна, — подтверждает Сергей Петров. — Если однокомнатная квартира площадью 31-32 кв. м продается по цене 75 тыс. руб. за квадрат, то мы получаем комфортную цену до 2,5 млн руб., которая оптимистично воспринимается покупателями».

В такой компактной квартире жить довольно сложно, но это уже шаг вперед — это не студия, которыми рынок и так насыщен, — поясняет эксперт. Далее это жилье будет дорожать, но все равно останется достаточно востребованным как инвестиция, или как стартовое жилье для детей, или как вариант для разъезда нескольких семей из одной большой квартиры.

По словам Сергея Петрова, покупателям интересно повышение комфортности жизни в новостройке.

Например, чтобы рядом с домом было не только место, чтобы поставить машину, но и рекреации, где можно прогуляться с коляской или с собакой, покататься на велосипеде: «Люди смотрят на цену, но сделают свой выбор в пользу того застройщика, который предложит разнообразие готовой отделки, дополнительное благоустройство, улучшенную шумоизоляцию и другие «фишки».

Эксперты сферы недвижимости отмечают тенденцию «размытия» понятия классовости жилья.

Есть критерии, которые позволяют отнести жилье к тому или иному классу: если говорить об «экономе», то это количество этажей в здании (от девяти), удешевляющие строительство материалы, более скромный метраж квартир, невысокие потолки и так далее.

Но покупатели в Нижнем склонны относить к нему, скорее, недорогие квартиры без отделки (или с недорогой отделкой «по умолчанию») в типовых высотных домах крупных жилых комплексов.

А если застройщик предлагает что-то сверх того — например, варианты отделки, более качественные материалы, более дорогое благоустройство — то и риэлторы, и их клиенты оперируют уже понятиями «комфорт» и «комфорт +». Хотя в общем смысле «эконом» — это класс жилья, предшествующий «бизнесу», — напоминает Сергей Петров.

Где в Нижнем Новгороде квартиры дешевеют, а где дорожают?

На сегодняшнем рынке очень важен баланс ценности продукта для покупателя (куда входит и местоположение дома, и его окружение, и отделка квартир…) и его стоимости, — считает Борис Замский.

На примере «Новой Кузнечихи» могу отметить, что покупатель стал гораздо более требователен, чем, скажем, пять лет назад. Мы можем этому только порадоваться».

«Мы, со стороны бизнеса, имеем очень интересный опыт, — делится эксперт.

— Сейчас довольно легко быть услышанным, легко делиться своим мнением, и в соцсетях на обсуждение выносится всё: детали благоустройства, элементы озеленения, цвет фасадов, дизайн мест общего пользования, фактура обоев и многое другое. Мы видим обратную связь ежедневно, анализируем её, реагируем, и это заставляет нас развиваться, а на что-то и пересматривать свои взгляды».

Застройщик ООО «Инградстрой», дома №15, 17, 18 (по генплану) проектные декларации на сайте nk-nn.com и нашдом.рф.

Квартирный запрос: почему в Нижнем Новгороде резко подорожала недвижимость

В Нижегородской области – небывалый ажиотаж на рынке недвижимости. Жители региона скупают квартиры, как горячие пирожки – и новостройки, и старые хрущёвки.

Это привело к тому, что ценник на жильё в последнее время резко взлетел вверх.

По словам покупателей и наблюдениям экспертов, доходит до того, что одна и та же квартира за день может подорожать на 100-200 тысяч рублей.

Что же произошло? И до каких высот могут добраться цены на квартиры?

Цены вам нет

Этой осенью семья Чистяковых решилась, наконец, купить собственную квартиру. Начали присматривать двушку с хорошим ремонтом в разных районах города.

– Цены очень изменились! – говорит глава семейства Дмитрий. – Если в начале года приличную двухкомнатную квартиру можно было найти не дороже трёх миллионов, то сейчас стоимость взлетела до 3,2-3,5 миллиона! И это в заречной части города.

За пару месяцев нижегородцы пересмотрели не один десяток квартир. Наконец, им повезло: на днях они станут обладателями полностью отремонтированной двушки в районе Сормовского парка.

– Квартира, которая нам понравилась, вышла в продажу только потому, что предыдущие покупатели не смогли её купить, – рассказывает Дмитрий Чистяков. – Они покупали её в ипотеку, так специалисты её оценили в 2,9 млн рублей, а она стоит 3,2. Когда мы стали делать оценку, квартиру оценили уже в 3,1 млн рублей. То есть за неделю стоимость квартиры выросла на 200 тысяч рублей!

То, что сейчас на рынке недвижимости происходит что-то невероятное, подтверждают и эксперты.

– Сейчас у меня три клиента на подбор недвижимости в покупку. И мы даже не успеваем посмотреть объекты – они уходят мгновенно, – приводит пример специалист по недвижимости Анастасия Елина. – Причём уходят по баснословным ценам.

Например, вчера вечером однокомнатная квартира в очень скромном состоянии в обычной панельке на Казанском шоссе встаёт в рекламу за 2 750 000 рублей, днём агент поднимает цену до 2 850 000, а сегодня вечером она уже стоит 2 950 000.

И, что самое печальное, у них очередь.

Хотя, по словам Елены, ещё летом эта квартира стоила не дороже 2,5 миллиона.

– Двушка в ЖК «Маяк» на Родионова в августе стоила 4,8 млн рублей, а сейчас уже 6 миллионов, – подсчитывает специалист. – В Доме на Свободе разобрали всё, в том числе однокомнатные квартиры по цене 7 миллионов рублей без отделки. Сейчас просто невероятный ажиотаж, метут всё без разбора, по неимоверным ценам – и вторичку, и новостройки.

Полная стагнация: почему в Нижнем не растет стоимость аренды жилья

Цены на аренду жилья в Нижнем Новгороде за год практически не изменились. Желающие снять квартиру в среднем заплатят 14 тыс. рублей за однушку. Эксперты видят причину стагнации на рынке аренды в скудном выборе жилья и попытке остановить цены, пока растут коммунальные услуги.

В марте в Нижнем Новгороде средняя цена аренды однокомнатной квартиры составила 13 997 рублей в месяц, что на 1% меньше, чем в феврале и на 3% меньше, чем в январе, сообщает «Авито Недвижимость».

Двухкомнатная квартира обошлась нижегородцам в 19 677 рублей в месяц, что на 2% дешевле, чем в январе. В феврале стоимость была сопоставимой – 19 653 рубля. Аналогичную динамику показала и аренда трехкомнатной квартиры. В марте ее можно было снять за 31 707 рублей, это на 2% ниже январского уровня и столько же, сколько в феврале.

Спустя год (март к марту) аренда однокомнатной квартиры подорожала на 2%, а трехкомнатной – на 4%. На 1% легче стало снять двушку. То есть цены остались на том же уровне.

80% рынка аренды – это серый рынок

Директор по продажам АН «Адрес», вице-президент нижегородской гильдии риэлторов Елена Соловьева подтвердила NewsNN, что стоимость аренды жилья в городе за год практически не изменялась. «Все-таки стоимость аренды зависит от количества представленных в одном месте одно- и двухкомнатных квартир», — считает эксперт.

Елена Соловьева

youtube.com

«Рынок аренды тоже зависит от активности строительного процесса. Там, где много строят, много предложений на рынке – есть из чего выбирать, там и цены выше», — добавляет Соловьева.

Ранее NewsNN писал о том, что выбор жилья в Нижнем Новгороде к концу года будет скудным из-за низкой застройки жилых площадей.

Соловьева отмечает также, что аренда жилья в городе поднималась на время Чемпионата мира по футболу. «Летом все взбодрились и решили подзаработать. Но сейчас стоимость аренды снова скорректирована и возвращена на прежний уровень. Цены должны быть в рынке, а у нас в основном люди бедноватые в отличие от иностранцев», — заключает эксперт.

Татьяна Романчева

domoynn.ru

В свою очередь, директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева не согласна с данными «Авито». По ее мнению, на рынок аренды жилья влияют три фактора: расположение, коммунальные платежи и разделение на классы. И средняя цена в 14 тыс. рублей подходит только эконом-сегменту.

В целом, эксперт считает, что общий доход населения не вырос, поэтому поднятие цен на аренду невозможно. Тем более что за скобками аренды есть еще и коммунальные платежи, которые растут. И они, как правило, не дают повышать цены на арендуемое жилье, потому что за услуги тоже надо платить.

«80% рынка аренды – это серый рынок и сказать, за сколько в действительности арендуют квартиры, очень сложно», — заключает Романчева.

Самые доступные и дорогие районы

В марте 2019 года дешевле всего можно было снять однокомнатную квартиру у станции метро «Парк Культуры»: в среднем 10 819 рублей в месяц.

В пятерку самых недорогих районов, по данным «Авито Недвижимость», также вошли «Комсомольская», «Буревестник», «Кировская» и «Пролетарская». «Это достаточно старые микрорайоны и квартиры там, мягко говоря, не новые.

И ремонт не лучшего качества и все это вместе сказывается на стоимости. Да, там самая небольшая цена», — подтверждает Соловьева.

Дороже всего сдавались однушки у станций метро «Горьковская» (16 888 рублей в месяц). Цены чуть ниже, но тоже достаточно высокие у метро «Канавинская», «Стрелка», «Ленинская», «Московская».

Тем не менее, как уверяет Романчева, самые дорогие квартиры публикуются на сайте Booking. Цены за аренду подобных апартаментов на сутки в центре Нижнего Новгорода со всеми удобствами начинаются от 5 тыс. рублей и могут достигать 100 тыс. рублей. При этом, на праздники эти квартиры становятся еще дороже. Бизнес-класс предпочитает Советский и Нижегородский районы.

«Этим людям нужен центр города, парковочное место, клининг и определенная мебель, близость к аэропорту и красивый вид из окна», — обращает внимание Романчева. Квартиры «бизнес-класса», по ее словам, стоят от 40 тыс. в месяц и выше. Их снимают, в основном, приезжие из других городов – бизнесмены и путешественники.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector