12.03.2019
Примерное время чтения: 4 мин.
Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает об уточнении правил условного депонирования (эскроу) бездокументарных ценных бумаг
27 декабря 2018 г. принят Федеральный закон № 514-ФЗ[1] (далее – Федеральный закон), вносящий изменения в законодательство о рынке ценных бумаг, в том числе устанавливающий правила осуществления записи об эскроу бездокументарных ценных бумаг, ее изменении или прекращении, а также выплате денежных средств при погашении таких ценных бумаг.
Указанные положения Федерального закона дополняют общие положения Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) об эскроу и вступают в силу с 1 января 2020 г.
Новый вид лицевого счета для учета прав на ценные бумаги
Для учета прав на бездокументарные ценные бумаги (далее – ценные бумаги), депонированные на эскроу, Федеральный закон вводит счет эскроу-агента. Однако указанный счет используется и открывается только эскроу-агенту, не являющемуся держателем реестрадепозитарием, открывшим указанный счет. Порядок открытия и ведения счета эскроу определяется Банком России.
Дифференциация правил депонирования ценных бумаг
В зависимости от статуса эскроу-агента Федеральный закон устанавливает два способа депонирования ценных бумаг на эскроу:
- зачисление на счет эскроу-агента
- внесение записи об эскроу по лицевому счету депонента.
Второй способ применяется для случаев, когда эскроу-агентом является держатель реестрадепозитарий, осуществляющий учет прав на депонируемые ценные бумаги. Во всех остальных случаях, депонирование ценных бумаг осуществляется посредством их перечисления на счет эскроу-агента.
Ценные бумаги считаются переданными на эскроу с момента внесения записи по счету депонента либо с момента зачисления ценных бумаг на счет эскроу-агента. При этом для зачисления ценных бумаг на счет эскроу-агента держателю реестрадепозитарию предоставляются сведения о:
- депоненте и бенефициаре по договору эскроу,
- лице, осуществляющим права по депонированным ценным бумагам,
- банковских счетах, на которые будут перечисляться доходывыплаты по таким ценным бумагам.
Переход прав на депонированные ценные бумаги
Федеральный закон дублирует положения ГК РФ в части прав сторон договора эскроу на депонированное имущество и устанавливает, что зачисленные на счет эскроу ценные бумаги, принадлежат депоненту по договору эскроу, а при наступлении указанных в договоре эскроу обстоятельств – бенефициару по договору эскроу.
При этом эскроу-агент обязан не позднее дня, следующего за днем, когда он узнал (должен был узнать) о возникновении указанных в договоре эскроу оснований для передачи депонированных ценных бумаг бенефициару, уведомить об этом держателя реестрадепозитария, которые осуществляют учет прав на депонированные ценные бумаги.
 |
Федеральный закон не содержит правил перехода прав на ценные бумаги при их депонировании посредством внесения записи по лицевому счету депонента. Представляется, что в таком случае, с учетом правил ст. 926.1 ГК РФ, держатель реестрадепозитарий как эскроу-агент должен перечислить обремененные ценные бумаги на лицевой счет бенефициара при возникновении соответствующих обстоятельств. |
Изменение условий или прекращение эскроу ценных бумаг
Федеральный закон формулирует специальные правила изменения или прекращения условий эскроу, эскроу-агентом по которому выступает держатель реестрадепозитарий: в случае изменения условий или прекращения обременения ценных бумаг соответствующие записи по счету депонента вносятся на основании изменения или прекращения договора эскроу, заключенного с этим держателем реестра или депозитарием. При этом предоставление распоряжения владельца ценных бумаг и согласие бенефициара не требуется.
| |
Федеральный закон не устанавливает регулирование на случай изменения условий или прекращения эскроу, депонирование ценных бумаг по которому произведено на счет эскроу-агента. Представляется, что в таком случае применимо общее правило п. 3 ст. 51.6 Закона о рынке ценных бумаг[2], согласно которому записи об изменении условий или прекращения обременения ценных бумаг вносятся на основании распоряжения владельца при наличии согласия лица, в пользу которого установлено обременение, либо без такого распоряжения, если это предусмотрено федеральным законом или соглашением правообладателя с держателем реестрадепозитарием, и лицом, в пользу которого установлено обременение. |
Гарантии на случаи погашения ценных бумаг
Для случаев погашения или приобретения депонированных ценных бумаг третьим лицом Федеральный закон устанавливает защитную меру в виде обязанности по открытию эскроу-агентом номинального счета в банке.
На указанный номинальный счет поступают денежные средства от погашения депонированных ценных бумаг или приобретения их третьим лицом, которые подлежат передаче бенефициару по договору эскроу при возникновении оснований для передачи погашенных/ отчужденных третьим лицам ценных бумаг, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
О чем подумать
Регулирование института эскроу в российском праве приобрело целостный вид, позволяющий безопасно и с минимальными рисками для сторон структурировать сложные сделки в отношении существенных активов.
Компаниям рекомендуется обратить внимание на эскроу как на способ обеспечения своих интересов при осуществлении как сделок слияний и поглощений, предметом которых являются акции, так и сделок с другими бездокументарными ценными бумагами.
Помощь консультантов
Юридическая компания «Пепеляев Групп» осуществляет консультирование и сопровождение сделок эскроу, а также предоставляет услуги эскроу-агента с момента появления этой конструкции в российском законодательстве.
Гибкость в принятии решении, глубокая экспертиза наших специалистов, а также признанная репутация «Пепеляев Групп», которая гарантирует клиентам принципиальность и объективность в исполнении взятых на себя обязательств, обеспечит благополучное исполнение вашей сделки.
[1] Федеральный закон от 27.12.2018 № 514-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования осуществления эмиссии ценных бумаг».
Ориентир. Трансформация дольщика. Как эскроу-счета будут решать квартирный вопрос
Квартирный вопрос со времён Михаила Булгакова остаётся одним из главных не только для москвичей, но и для многих россиян. Приобретение жилья является проблемой, так как важно не только найти средства для его покупки, но и быть уверенным в том, что эти деньги бесследно не исчезнут в строительном котловане или в чьём-то кармане.
Из-за более низкой цены многие приобретают жилье именно на стадии строительства, вступая в долю с остальными такими же покупателями, фактически финансируя своими средствами стройку и заключая с застройщиком договор долевого участия. Отсюда и термины — долевое строительство и дольщики.
В 2000-е годы значительная часть дольщиков получила печальную приставку «обманутые»: деньги вложили, а жилья не получили. По разным причинам: от мошенничества (инвестирование денег в иные объекты, двойные продажи квартир и пр.) до материальных трудностей застройщиков — например, банкротства.
Проблему пытались решать многие годы, но довольно безуспешно.
Как сообщал заместитель главы комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции Анатолий Выборный, только за январь — сентябрь 2017 года насчитывалось около 10 тыс. обманутых дольщиков, а их потери оценивались в 6,4 млрд руб.
В итоге по поручению президента Владимира Путина был разработан новый защитный механизм — по сути, полного ухода от долевого строительства. Одна из его составляющих — эскроу-счета. Разберёмся, что это за зверь.
Что за эскроу-счет?
Название «эскроу-счёт» произошло от английского escrow account и по-научному означает «счёт условного депонирования».
Гражданский кодекс РФ, где зафиксированы правила работы этого счёта, тоже довольно академичен.
«По договору счёта эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счёт эскроу для учёта и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счёта (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счёта эскроу.
Права на денежные средства, находящиеся на счёте эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты — бенефициару».
В переводе на простой язык эскроу-счет — это спецсчет, на котором в случае с долевым строительством хранятся средства покупателя квартиры до момента перехода к нему права собственности на нее.
Особенностью данного счёта является то, что покупатели жилья на этапе строительства передают деньги не какому-либо юридическому лицу для покрытия расходов на строительство, а банку на определённый счёт на хранение. Банк сохраняет эти средства до определённого момента.
Примером подобной конструкции служит оплата услуг через интернет-сайты, при которых заказчик направляет деньги на счёт при заказе услуг, а исполнитель может их получить только после фактического выполнения заказа. Такая блокировка снятия денежных средств давно практикуется в странах Западной Европы и считается успешным фактором, стимулирующим предпринимательскую деятельность.
Договор счёта эскроу является трёхсторонним. В данных правовых отношениях участвуют владелец счёта (депонент), получатель счёта (бенефициар) и эскроу-агент, которым в России является банк.
Полезный эскроу-счет?
С 1 июля 2019 года все застройщики, которые работают по схеме долевого строительства, обязаны перейти на использование эскроу-счетов.
Это означает, что деньги, внесенные за жилье на этапе строительства, будут спокойно дожидаться его окончания в банке, а стройка будет осуществляться застройщиком на иные, кредитные или свои средства.
Это называется проектное финансирование. Деньги же дольщиков, которые, по сути, прекращают быть дольщиками, так как больше не финансируют своими деньгами строительство, а лишь гарантируют впоследствии оплату построенного жилья, просто замораживаются в банке.
Итак, кому от этого хорошо?
Эскроу-счета полезны, в первую очередь, покупателям жилья на этапе строительства. Их деньги теперь не пропадут в случае мошенничества или неудачи застройщика. Без выполнения обязательств деньги ему просто не перейдут.
Более того, теперь застройщиком-участником по договору эскроу-счёта не может быть «левая» организация. Для строительных компаний законодательством закреплён опыт работы на строительном рынке не менее трёх лет.
При этом общая площадь застройки должна равняться не менее 10 тыс. кв. м.
По договору устанавливается ввод объекта в эксплуатацию в строго оговоренные сроки. В ином случае строительная компания получает отказ в предоставлении ЗОС (заключения о соответствии), что влечёт существенные финансовые потери. Запрещено задерживать окончание строительства недвижимости на срок более трёх месяцев.
С использованием эскроу-счетов практически отсутствует риск потери денежных средств даже в случае банкротства банка, в котором эскроу-счет был открыт.
Во исполнение решения правительства РФ, средства на таких счетах застраховываются на сумму до 10 млн руб. Страхование счёта эскроу осуществляется государством в лице Агентства по страхованию вкладов.
Данный вид страхования регулируется 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации».
Важно, что по закону эскроу-счета открываются бесплатно, платить за них банку не нужно. Правда, и заработать на этом будет нельзя: проценты на эти средства начисляться не будут. А ещё не стоит забывать об инфляции…
Деньги на счете-эскроу должны находиться в течение всего периода строительства, которое может идти годы. Согласно закону, данные суммы не подлежат индексации.
В случае несоблюдения застройщиком условий договора денежные средства возвращаются депоненту (дольщику) в 100-процентном объеме.
Но фактическая цена этих денег, если в стране имеет место быть инфляция, уже будет меньше их реальной стоимости…
Зато эскроу-счета очень выгодны банкам. «С момента внесения денег депонентом и до их получения бенефициаром (застройщиком) внесённые деньги являются ресурсом банка, который он может размещать по своему усмотрению.
Причём ресурсом срочным и понятным, аналогичным срочным вкладам юридических лиц, поскольку до расчётов по обязательствам им никто не может воспользоваться. Более того, этот ресурс является безвозмездным, поскольку по закону проценты на сумму денежных средств, находящихся на счёте эскроу, не начисляются.
С этой точки зрения для банков это архивыгодное мероприятие, аналогов которому на сегодняшний день не существует», — говорит Дмитрий Шевченко, партнёр юридического бюро «Замоскворечье».
А вот застройщикам эскроу-счета нравятся, мягко говоря, не очень: во-первых, деньги на стройку надо искать где-то ещё; во-вторых, их ведь можно и не найти, а там недалеко и до закрытия бизнеса, говорят небольшие участники рынка.
«С 1 июля привлекать проектное финансирование под строительство смогут далеко не все застройщики, а полученные от покупателей средства они смогут получить, только когда объект будет полностью сдан», — указывает аналитик ГК «Алор» Алексей Антоненко.
При этом, по его словам, для застройщиков в этих изменениях есть и другие минусы: помимо необходимости поиска новых источников финансирования, конкурировать с другими застройщиками будет сложнее.
Если раньше привлечь покупателей можно было низким ценником на этапе котлована, то теперь ценник будет соответствовать реальному положению дел на рынке, и влиять на цену уже можно будет только за счёт реальной оптимизации строительного процесса, заключает эксперт.
Поскольку в красной зоне кредитоспособности находится порядка 30% уже начатых строительных объектов, то, чтобы не превратить их в проблемные, решено было сделать исключение на переходный период.
В апреле правительство утвердило критерии, при соответствии которым часть уже начатых строительных объектов может быть достроена по старым правилам — речь идет о проектах, готовность которых составляет не менее 30% и где 10% площадей продано по договорам доверительного управления.
ЭСКРОУ-СЧЕТ НА ПРАКТИКЕ
Рассмотрим применение эскроу-счёта на примере оплаты объекта недвижимости при долевом строительстве поэтапно.
Итак, что за чем:
- Оформление заявления на открытие счёта: в заявлении указывается предмет договора, сумма, срок действия и иные существенные условия.
- Открытие эскроу-счёта, на котором находится сумма по договору: денежные средства могут быть внесены как наличными деньгами, так и безналично.
- Контроль соблюдения условий по договору: строительная компания осуществляет полную постройку объекта недвижимости, вводит его в эксплуатацию и направляет документы для регистрации права собственности на жильё в банк.
- Разблокировка счёта и допуск застройщика к деньгам: при соблюдении вышеуказанных условий эскроу-счёт разблокируется, и застройщик имеет право им пользоваться в полном объёме. В случае несоблюдения условий договора денежные средства возвращаются покупателю жилья. Решение о выполнении условий по договору принимает банк.
Банк при оформлении и обслуживании счёта эскроу выступает гарантом, что бенефициар (строительная компания) исполнит свои обязательства. Нужно понимать, что только после исполнения обязательств можно будет снять деньги со счёта эскроу.
Где открыть эскроу-счет?
Сделать это можно не везде. Банк должен иметь от властей специальное разрешение, а чтобы его получить, сам должен соответствовать определенным требованиям. По состоянию на 1 мая банков, где можно открывать эскроу-счета, было 63. Центральный банк обновляет список ежемесячно. Ознакомиться с ним можно по ссылке.
С одной стороны, ограничение перечня банков служит целям гарантии их надёжности и сохранности размещённых в них средств покупателей жилья на этапе строительства. Однако, с другой стороны, это может оказаться сопряжено с определёнными неудобствами для покупателей, желающих приобрести такое жильё не на свои, а на заёмные средства.
Учитывая, что перечень банков, которые могут работать со счетами эскроу, ограничен, клиенты могут столкнуться с проблемами при заключении ипотечного договора на выгодных для себя условиях. Не исключено, что как раз того банка, который готов прокредитовать покупку вами жилья на удобных для вас условиях на этапе строительства, в перечне не окажется…
«Полный переход на эскроу-счета — вопрос времени»
О том, как застройщики жилья переживают одновременно два потрясения — продолжающуюся реформу долевого строительства и очередной кризис в экономике, в интервью “Ъ” рассказал замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.
— Два года назад вы были среди тех, кто активно продвигал идею перехода рынка жилищного строительства на эскроу-счета и проектное финансирование. Хотя ряд застройщиков предрекали коллапс отрасли…
— Коллапс? Вы сейчас его ощущаете? Я — нет. Перед реформой многие участники рынка пугали массовой заморозкой строек. Как видите, ничего такого не произошло. Другой контраргумент заключался в возможном росте стоимости квартир в новостройках. Конечно, на капиталоемких рынках жилья динамика цен наблюдалась, но на уровне инфляции.
Это произошло бы даже если не вводились эскроу-счета и проектное финансирование. Более того, на фоне текущего кризиса этот механизм дал возможность достраивать объекты.
Даже несмотря на то, что в апреле-мае в сегменте первичного рынка жилья из-за кризиса, возникшего на фоне пандемии коронавируса, на некоторых локальных рынках наблюдался серьезный спад продаж.
Когда строительство идет по старым правилам, то застройщик зависим от постоянной необходимости привлекать средства на проект, а в кризис это проблематично. Но по проектам, которые реализуются с использованием эскроу-счетов, при открытых лимитах таких проблем нет, так как финансирование идет в соответствии с графиком, утвержденным банком.
— Но застройщики жалуются, что сейчас из-за кризиса банки стали жестче следить за графиком. Это справедливо?
— У банков своя бизнес-модель. Нарушение графика продаж в моменте может повлиять на ставку по кредиту в рамках проектного финансирования. Но точно это не повлияет на выдачу необходимого на стройку объема средств. Такой механизм позволяет не срывать сроки и переносить выполнение тех или иных работ на более позднее время. Тем самым себестоимость не будет повышаться.
Даже несмотря на возможное увеличение сроков строительства по объективным причинам. А это значит, что от покупателей ни застройщик, ни банк не будет требовать компенсировать выпадающие доходы. Поэтому застройщики увидели плюсы в эскроу-счетах именно в части бесперебойности финансирования.
Это говорит о том, что в новый кризис отрасль вступила с серьезным запасом прочности.
— Каков объем жилья в целом по стране сейчас строится по новым правилам?
— Сейчас строится совокупно 99 млн кв. м, из них порядка 36% с использованием эскроу-счетов. А год назад было 3%.
С учетом того, что нас достаточно долго пытались обвинить в том, что мы сделали достаточно лояльные критерии, позволяющие девелоперам достраивать по старым правилам, цифры говорят сами за себя.
Более того, даже крупные федеральные компании, которые, по сути, могли бы достроить по старым правилам с привлечением средств граждан напрямую, выплачивая 1,2% с каждого договора долевого участия в компенсационный фонд, они все равно перешли на эскроу.
У покупателей сейчас есть четкое понимание, что в случае с эскроу-счетами их деньги защищены, даже если наступит форс-мажор. По таким счетам сумма до 10 млн руб. застрахована и полностью возвращается дольщику в случае непредвиденных обстоятельств.
— Но с другой стороны есть альтернативное мнение: например, по итогам первой половины 2020 года только в Москве стартовало 28 новых проектов — это на 29% меньше, чем за тот же период прошлого года. Одна из причин, называемая аналитиками,— переход отрасли на эскроу-счета.
— Это однобокий вывод. На отсрочку старта проекта может повлиять совокупность фактора. Почему никто не говорит, что у девелоперов часть заявленных проектов плохо проработаны, поэтому они не выводятся на рынок. Может быть и так, что участки, где планируется застройка, находятся в достаточно конкурентной локации и лучше отложить новую стройку и выждать время для сбалансирования спроса.
Сегодня мало кто об этом говорит, но с переходом на эскроу-счета и проектное финансирование наведен полный порядок с градостроительной документацией на земельные участки.
Сегодня без четкого понимания правоустанавливающих документов, границ участка, вида разрешенного использования вряд ли застройщик получит одобрение банка на финансирование.
За год у банков появилось достаточно компетенций, чтобы оценивать не только рентабельность проекта, но и чистоту сделки по покупке-приобретению и формированию градостроительной документации. Жесткий андеррайтинг со стороны банков — это еще одна страховка для потенциальных покупателей жилья.
Это важно и для властей, которые вводили новые правила в расчете искоренения такого явления, как обманутые дольщики.
— Вы упоминали о крупных федеральных застройщиках, которые переходят на эскроу-счета. В то же время из данных единой информационной системы «Наш.Дом.РФ» следует, что ПИК строит сейчас около 17% возводимого сейчас жилья, ЛСР — 33%, Selt Group — менее 9%. Вряд ли это говорит об ажиотажном интересе к проектному финансированию и эскроу-счетам.
— Реформе только год, поэтому вполне объяснимы те цифры, которые вы назвали. Полный переход на эскроу-счета — это вопрос времени, а ее скорость зависит от требований потребителей. Если покупатели будут покупать преимущественно квартиры в проектах, реализуемых с открытием эскроу-счетов, значит застройщики быстро перестроятся.
— Одно из требований застройщиков — допустить поэтапное раскрытие эскроу-счетов, чему ожидаемо противятся банки. Минстрой будет поддерживать в этом вопросе участников рынка?
— Госдумой в третьем чтении приняты изменения в 214-ФЗ (регулирует долевое строительство.— “Ъ”), которым предусмотрен механизм раскрытия счетов эскроу не после регистрации покупателями прав собственности на квартиры, как это принято сейчас, а после ввода в эксплуатацию.
Мы смогли убедить ЦБ, что за год реформы условия работы по новым правилам стали понятны. Более того, девелоперы, работающие с использованием эскроу-счетов, трансформировались в лучшую сторону. То есть эта не полумера или какая-то вынужденная уступка, как могут себе представить некоторые компании.
Это ожидаемый ход событий.
— С одной стороны, власти агитируют застройщиков использовать эскроу-счета. С другой — в этот кризис чиновники стали активно помогать и тем, кто продолжает работать по старым правилам.
Именно такие девелоперы, судя по информации из открытых источников, оказались основными выгодоприобретателями программы по субсидированию государством части ставок по кредитам.
Логично ли это?
— На первом заседании возглавляемой мною комиссии (Межведомственной комиссии по принятию решений о возмещении кредитным организациям недополученных доходов по кредитам, выданным в целях реализации проектов жилищного строительства.
— “Ъ”) было рассмотрено 214 заявок, из которых 185 заявок были полностью одобрены и отказано 29. Из объявленного правительством лимита на эту программу в 12 млрд руб. почти 10 млрд руб. распределены.
Мы ожидали, что претендентами на субсидии будут в большинстве своем компании, строящие по старой схеме.
Но оказалось, что для проектов, которые строятся с использованием проектного финансирования и счетов эскроу данная программа тоже интересна, особенно на стадии начала реализации проекта, когда средневзвешенная ставка по кредиту находится на уровне выше ключевой.
А вот у застройщиков, работающих по старым правилам, от темпов продаж напрямую зависит обслуживание процентов по кредитам.
При падении продаж заемщик оказывается в неловкой ситуации: банки могут объявить по такому займу технический дефолт или начать банкротство компании, что приведет к появлению новых обманутых дольщиков. Правительство не может этого допустить.
Кредиты, ставки по которым субсидирует государство, брались для жилищного строительства: начиная от покупки участков до финансирования инженерной инфраструктуры.
Мы точно не соглашаемся на субсидирование ставок по кредитам, за счет которых были куплены акции или погашались займы перед офшорными структурами.
Что же касается региональных компаний, работающих с использованием эскроу-счетов и проектного финансирования, то они могут воспользоваться и другими мерами поддержки, которые государство объявило в этот кризис.
— Наверное, могут, но всегда ли им выгодна такая поддержка? Например, к программе выкупа у застройщиков нераспроданного жилья на 50 млрд руб., судя по первым торгам, у компаний — ни в регионах, ни в Московской, ни в Петербургской агломерациях — нет особого интереса.
— Изначально, когда разрабатывалась эта мера господдержки, предполагалось, что темпы продаж жилья на открытом рынке у застройщиков будут падать.
Но перечень мер, озвученный президентом в середине апреля и исполняемый нами вместе с Минфином в части субсидирования в рамках льготной ипотеки по ставке 6,5% и субсидирования ставок по кредитам девелоперам, позволил быстро восстановить спрос.
Два пилотных выкупа жилья, которые оператор программы «Дом.РФ» проводил самостоятельно без госгарантий в Воронежской области и Красноярском крае, показал, что застройщики не готовы реализовать квартиры с дисконтом в 15%.
У застройщиков Красноярского края нет такой рентабельности, чтобы соглашаться на такой размер скидки: тем более на фоне восстанавливающего спроса. Но надо дождаться итогов программы выкупа, чтобы рассуждать о ее эффективности.
— Вернемся к теме льготного кредитования застройщиков. Насколько эта мера оказалась хороша?
— Мы очень много говорим о льготной ипотеке под 6,5%, потому что это популярная мера для граждан, но не менее важная для отрасли — снижение кредитной нагрузки на застройщиков в условиях экономического спада. По итогам мая благодаря этой мере мы поддержали строительство примерно 10 млн кв.
м, география проектов очень широкая. Я уже сказал, что по итогам мая комиссия одобрила 185 заявок от банков на компенсацию средств, которые они недополучили, снизив процентные ставки на кредиты, выданные застройщикам для реализации проектов жилищного строительства.
По сути, им компенсируется разница между ключевой и фактической ставкой. Субсидирование для строителя возможно, только если он подтверждает ввод объектов в 2020–2021 годах и сохранение штатной численности.
За май мы субсидировали до 5,5%, в июне в связи со снижением ключевой ставки будем субсидировать до 4,5%.
Те кредиты, которые взяты на реализацию проектов жилищного строительства и строительства сопутствующей транспортной, социальной и инженерно-технической инфраструктуры, приобретение земельных участков, будут направлены конкретно на эти цели.
В конце июля у нас пройдет следующее заседание комиссии по компенсации банкам. Что здесь еще важно — мы сделали абсолютно прозрачную, при этом очень жестко контролируемую подачу заявлений.
Она проходит онлайн через единую информационную систему жилищного строительства, без общения банка с чиновниками, чиновников с застройщиками. Кому-то с кем-то кулуарно договориться невозможно.
— Как, на ваш взгляд, отрасль жилищного строительства переживает очередной кризис?
— У нас отрасль все-таки достаточно инертная, поэтому я пока не говорил бы о том, что все 85 регионов в части жилищного строительства на все сто правились с пандемией.
Надо дождаться осени, тогда и можно подвести первые итоги. С другой стороны, благодаря максимально возможным мерам господдержки отрасли, принятым президентом, мы точно не получим новых обманутых дольщиков.
— Льготная ипотека по 6,5% позволила рынку не впасть в депрессию. Но в некоторых регионах, например на Дальнем Востоке, есть дополнительные меры поддержки жилищного кредитования. Все это позволяет сформировать платежеспособный спрос, который будет опережать объем предложений. А это, как известно, пусть к повышению цен. Не опасаетесь такого сценария?
— Надо отдать должное коллегам из Дальневосточного округа, которые под руководством полпреда Юрия Трутнева на постоянной основе проводят конструктивную работу с застройщиками и банками. Это позволяет не допускать такого крена.
Конечно, на Дальнем Востоке есть центральные города, где действительно спрос превышает предложение, но там принимаются меры по сдерживанию роста цены. Мы еще год назад обращали внимание коллег на необходимость увеличения объемов, особенно в крупных городах федерального округа.
Но не просто же так взять и начать строить, а очень важно наличие инженерной инфраструктуры, особенно магистральной. Как правило, это является одним из сдерживающих факторов в развитии уже застроенных территорий.
— Будет ли продлена программа льготной ипотеки по 6,5% после 1 ноября текущего года?
— Пока такого решения нет. Если программа не будет продлена, это, конечно, повлияет на объем спроса, особенно в регионах. Хотя сейчас и ключевая ставка ЦБ уже 4,5%, и рыночные ставки по ипотеке стали доступнее.
— Будут ли пересматриваться целевые показатели нацпроекта «Жилье и городская среда» с учетом кризисных явлений?
— Здесь есть один тонкий момент. Цель нацпроекта — улучшение к 2024 году жилищных условий 5 млн семей. Для ее достижения необходим баланс двух основных факторов.
Первый — это доступные механизмы улучшения жилищных условий, как, например, ставки по ипотеке, которые четко коррелируются с социально-экономическим прогнозом, политикой ЦБ по корректировке ключевой ставки и доходам населения.
Иными словами, ставка по ипотеке должна быть такой, которая позволит большему количеству граждан улучшать жилищные условия. Но когда доходы населения не растут, а ставка доступна, люди все равно не могут купить квартиру.
В первую очередь из-за того, что у них нет уверенности в том, что смогут обслуживать кредит.
Но с другой стороны, у нас есть прогноз, сделанный Минэкономразвития, ЦБ революционно подошел к снижению ключевой ставки, плюс все меры господдержки по ипотеке, включая семейную, дальневосточную, сельскую ипотеку, «материнский капитал». Эти показатели накладываются на объем строящегося сейчас жилья. Но люди готовы покупать тогда, когда они понимают, что их доход им это позволяет. Поэтому здесь просто невозможно откорректировать показатели по вводу, не обращая внимания на макроэкономическую ситуацию.
Есть еще один важный индикатор в нацпроекте — это стоимость модельного жилья.
По сути, это набор показателей, включая уровень текущей стоимости жилья, ипотечных ставок, доходов населения, необходимый объем первоначального взноса при получении займа на покупку квартиры и оптимальные сроки его накопления. Так вот, все эти показатели должны сойтись в одной точке, чтобы граждане могли улучшать свои жилищные условиях комфортно для себя.
— Власти последнее время продвигают идею развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС), но она все время буксует. Что мешает?
— Если смотреть на ситуацию в разрезе всей страны, за исключением Московской и Петербургской агломераций, то для развития ИЖС есть специальная программа сельской ипотеки, субсидирования по которой выделяются по линии Минсельхоза. Мы это всячески поддерживаем.
Но в чем проблема ипотеки на ИЖС? На этапе строительства банку очень сложно сформировать предмет залога. Потому что стоимость земельного участка под ИЖС, если мы говорим о стандартном жилье, не покрывает объем выданной ипотеки. Это вынуждает банки еще больше увеличивать резервы.
Кроме того, ставка по ипотеке для ИЖС выше, чем для жилья в многоквартирном доме. Поэтому сегодня наша главная задача — разработать отдельную программу по развитию ИЖС. Нам необходимо выработать стандарты выдачи такой ипотеки. Мы уже приступили к этой работе совместно с единым институтом развития «Дом.РФ».
Второй аспект — правильное формирование подходов к комплексному освоению территорий для строительства индивидуального жилья. И третий важный момент — возведение таких домов хозспособом с использованием эскроу-счетов.
— Тогда это будет не очень выгодно девелоперам, строящим огромные жилые комплексы?
— Тогда это будет выбор человека, где ему жить. Мы должны предоставить всем гражданам равный доступ к комфортному и современному жилью.
Халиль Аминов
Эскроу 2019: риски дольщиков — Спик
МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB
Нововведение, которое облегчает жизнь участников долевого строительства и вводится с середины 2019 года, – это эскроу-счета.
Еще с 2018 законодательную инициативу в виде изменений в Закон об участии в долевом строительстве (214-ФЗ) критиковали застройщики.
Но для участников в целом изменения служат защитной мерой, предупреждающей большие финансовые потери из-за недобросовестности строительных компаний, а также мошеннических схем. Вместе с тем есть и некоторые риски у дольщиков при эскроу-расчетах.
Коротко о схеме
Основная претензия – в схему отношений между строительной компанией и участником вводится банк, а это повысит стоимость жилья, снизит потребление. В реальности это не привело к подобным последствиям в значительной мере, на рынок недвижимости оказывают сильное влияние другие процессы.
Схема заключается в том, что участник передает деньги не непосредственно застройщику, а в банк на специальный счет – эскроу.
Средства депонируются, снять их оттуда просто так ни строительная компания, ни участник не может. Они поступают застройщику после того, как он выполнит свою часть договора долевого строительства (ДДУ).
Если же этого не происходит, а также в некоторых других случаях деньги возвращаются дольщику.
Алгоритм действий выглядит следующим образом:
- Потенциальный участник выбирает строящийся дом, связывается с застройщиком, уточняет условия ДДУ;
- Стороны подписывают соглашение, договор долевого участия (ДДУ);
- Участник/дольщик перечисляет в соответствии с соглашением деньги на эскроу-счет, который открывается в банке на имя застройщика;
- В ходе непосредственного строительства компания не может получить эти деньги, но под них получает заем в банке;
- После введения дома в эксплуатацию специальный сотрудник банка проверяет выполнение всех условий сделки, при отсутствии значимых недостатков застройщику дается доступ к средствам на эскроу-счете.
В целом схема несложная, преследует цель защитить интересы дольщика. Создается впечатление, что ничего неприятного с вложенными средствами не произойдет. Если компания сдаст дом вовремя, участник получит жилье. При нарушении условий ДДУ деньги вернутся обратно. Но для дольщика в этом процессе есть некоторые скрытые риски, которые ему нужно учитывать при заключении сделки.
Риски участника при использовании эскроу-счетов
Описанная выше схема – это модель, которая не учитывает других факторов. В частности, это касается:
- Отзыва лицензии у банка, в котором открыт счет эскроу;
- Процедура взыскания на имущество участника;
- Невыполненные другие обязательства компании-застройщика, которые не предусмотрены условиями ДДУ.
- Невыполнение обязательств-застройщика, которые предусмотрены условиями ДДУ
Первый случай вполне реальный. Несмотря на то, что эскроу-счет можно открыть не в любом банке, а только в тех, которые числятся в специальном реестре ЦБ, такие финансовые учреждения также могут лишиться лицензии. А это значит, что участник может лишиться какой-то суммы.
В частности, это касается денег, которые не покрываются гарантированным возмещением от государства (10 млн руб.). Поэтому в зону риска попадают дорогие сделки, связанные с покупкой элитной недвижимости.
Рекомендация!
В таких случаях дольщик не может повлиять на выбор застройщиком банка для открытия эскроу-счета. Но ему необходимо анализировать надежность финансового учреждения, обращаться за помощью к кредитным юристам и специализированным компаниям.
Сопровождение сделки специалистами СПИК
Сопровождение сделки специалистами СПИК
Гарантирует Вам
безопасность сделки и проверку всех документов
Другой случай – процедура взыскания.
Тот факт, что деньги находятся под депонированием, не делает невозможным наложение взыскания на них, если дольщик уклоняется от других обязательств.
Как и при процедуре несостоятельности, так и в других спорах (алименты, непогашенный долг за коммунальные услуги или перед контрагентом, по кредиту) деньги с эскроу-счета будут списаны в счет погашения задолженности.
Обратная сторона этого риска – застройщик может подать другой иск против участника. Поскольку обязательства перед ним по ДДУ не выполнены, он потребует доплату, будет назначен штраф и начислена пеня. В любом случае, дольщику придется нести существенные финансовые потери.
В третьем случае необходимо учитывать, что при применении схемы расчетов эскроу компания-застройщик освобождается от некоторых других видов обеспечения обязательств перед участниками, а именно:
- Застрахованная ответственность;
- Выплаты компенсаций в соответствующий фонд;
- Залог прав на объект строительства.
Отсутствие выполненных обязательств, которые не предусмотрены условиями обслуживания эксроу-счета, не является препятствием для получения застройщиком денег. При этом дольщик столкнется с реальными трудностями, связанные с невыполнением этих обязательств.
В четвертом случае в случае невыполнения застройщиком своих-обязательств по ДДУ, например, срока сдачи жилья, Банк возвращает дольщику денежные средства, внесенные на эскроу.
Однако нужно учитывать, что денежные средства возвращаются без процентов, как если бы эти средства лежали на вкладе, без учета инфляции, а стоимость жилья за время, отведенное для постройки дома, вырастет.
Для того, чтобы такой ситуации не возникло, нужно тщательно оценивать застройщика, понимать, уложиться ли он в сроки строительства по ДДУ или есть риск остаться с деньгами, часть из которых съела инфляция, но без квартиры.
Сопровождение сделки специалистами СПИК
Подбор новостроек со всеми скидками и акциями от застройщика
Бесплатно для Вас
Мы знаем то, что умолчит застройщик
Некоторые особенности эскроу-счета
При заключении ДДУ с застройщиком участнику рекомендуется учитывать следующие моменты:
- На каждое соглашение открывается отдельный счет, сведения о котором указываются в ДДУ;
- В соглашении прописываются такие условия, как размер вносимой на счет суммы, срок, до которого они там находятся, а также основания прекращения обязательств сторон друг перед другом;
- Срок действия счета может устанавливаться сторонами любой, но Законодатель требует, чтобы он был минимум на полгода длиннее указанного срока в ДДУ;
- Условия доступа застройщика к деньгам могут оговариваться и вписываться в ДДУ разные при соблюдении основного требования – соответствие действующему законодательству.
Переуступка прав для ухода от эскроу
В преддверии 01 июля 2019 года ряд застройщиков поспешило переоформить ДДУ на заинтересованные юридические лица, которые в дальнейшем продают квартиры по договорам переуступки со способом расчетов через аккредитив.
С одной стороны это позволяет застройщикам сохранить издержки на прежнем уровне (нет необходимости платить процент банку по кредитам), а также позволяет обойти проверки самой строительной компании, проверки целевого использования средств.
Но такая схема несет для дольщиков дополнительные риски:
- отсутствие проверки использования средств дольщика как раз может сыграть с участником долевого строительства плохую шутку. Здесь нужно будет очень тщательно подходить к выбору застройщика, понимать риски недостроя и учитывать репутацию компании;
- юридическое лицо, на которое оформляются права, как правило, небольшая организация. В случае, если ее признают банкротом по каким-либо неисполненным обязательствам, то все сделки, совершенные за год до признания этой организации банкротом, будут признаны ничтожными.
- налоги. В целях снижения издержек на налоги, юридическое лицо будет намеренно занижать стоимость квартиры по соглашению по переуступке с Вами до того уровня, по которому получило эти права от застройщика. Соответственно разница между реальной ценой квартиры и ценой в соглашении может быть скрыта от налоговых органов или учтена как плата за переуступку. Впоследствии это отразится и на получении налогового вычета при продаже этой недвижимости (Вы заплатите больше налогов, если решите продавать квартиру в течение 5 лет после оформления права собственности), и на рисках невозврата этой неучтенной суммы в случае спора с юридическим лицом.
- риск недобросовестности юридического лица. Например, необходимо тщательно проверять юридическое лицо на предмет некрупности сделки, изучать финансовую отчетность организации, а это бывает сложно по причине элементарного нежелания этого юридического лица раскрывать информацию.
- обычно застройщики ограничивают количество переуступок двумя, в данной схеме одна переуступка уже совершена. Это может отразиться на вашей инвестиционной составляющей в будущем.
Сопровождение сделки специалистами СПИК
Сопровождение сделки специалистами СПИК
Гарантирует Вам
безопасность сделки и проверку всех документов
Заключение
Несмотря на цели, который ставились Законодателем при введении расчетов через эскроу-счета, определенные риски для дольщиков существует. Связаны с разными факторами, включая лишение лицензии банка, процедурой взыскания за невыполненные обязательства участников перед другими лицами. Рекомендуется перед заключением договора проконсультироваться у практикующего юриста.
- Еще по теме эскроу:
- Что такое эскроу>>
- Для чего ввели эскроу>>
- Счета эскроу в долевом строительстве>>
- Преимущества Эскроу 2019 для дольщиков>>
Читайте еще
Внимание!